房產投資論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產投資論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.

篇(2)

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。

篇(3)

摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。

關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。

一、投資性房地產的利弊分析

對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。

2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。

3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產的稅務籌劃

投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

（一）投資性房地產會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業務策劃為承包業務

房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。

案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。

企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).

篇(4)

物業稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅?！皺嗬币彩秦敭a，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。

開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創造價值者的手里。物業稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。

當然，財產稅也經常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。

但我國卻有另一種觀點，認為開征物業稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。

如果要開征物業稅，那么要了解中國的現狀，然后再考慮如何通過物業稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。

我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據也是不統一的，盈利性企業房產的計稅依據是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經濟中，房產價值是被不斷折現的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節稅。以租金為計稅依據雖然是對房產現值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現實租金征稅實際上成了“營業稅”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。

在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。

為什么叫“城鎮土地使用稅”而不叫“城鎮土地稅”或“城鎮地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現有的城鎮土地稅并不是財產稅。

耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。

土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經濟體制的方式思維，那么屬于市場經營的增值收入應該屬于經營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。

上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業稅。在我國開征物業稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。

在我國開征物業稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業房產稅”。上述分析表明，我國現行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優惠設置。

以房產現值為稅基是物業稅特征的關鍵，對房產現值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。

在我國開征物業房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯動的。

另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經濟體制的要求以及歷史的經驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態地看問題，從完善市場經濟體制的態勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經濟發揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經濟的可持續發展。

對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現出來。

其實，國家征稅權應該高于財產所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統一體。市民社會由家庭、企業和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。

我國現有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。

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    【論文關鍵詞】房產稅;財富調整;稅基調整

    一、目前我國房產稅征收的現狀

    日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示,房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段,今年年底將會對上海、重慶兩地的房產稅試點情況做總結,今后可能會出臺擴大試點的方案,但擴大試點城市名單尚未確定。

    從上述采訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心,進一步推動房產稅改革試點的范圍及程度,同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考,如何使房地產調控在制度建設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產泡沫等。

    正因為當前我國房價虛高,有關專家提出要多占有多套房產的人征收房產稅,希望通過征收房產稅來遏制炒房,投機性購房現象。這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下,房產稅被賦予的厚望。

    二、征收房產稅的目的

    財政部2010年9月曾就為什么要進行房產稅改革做出公開回答,提出是對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的,主要目的有四點:一是有利于調節居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經濟結構調整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。

    (一)利于調節居民收入和財富分配

    房產稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知,地球的資源是有限的,土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來,人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求,如果讓少數人一人占有多套住房,導致閑置空房,則是對資源的濫用。因此,對自住房以外的房產征收房產稅,以減少少數人對自主需求以外的房產的占有,是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式,對居民收入差距的擴大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節,可以一定程度上促使收入和財產的合理分配,縮小貧富差距[2]。社會不穩定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產的房產稅,有利于少數人占有財富的表現形式,從而增加其他社會成員的財富占有顯示,這將有利于調節居民收入和財富分配,促進社會穩定。

    (二)有利于健全地方稅體系

    多數發達國家的房產稅的征收是為了改善地方稅收結構及居住環境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現城市可持續發展。以美國為例,其房產稅征收不僅評估系統健全、征收過程公平公正,稅收的使用途徑也完全透明,所以,美國人愿意繳納這樣一個服務性質的稅種,專款專用的房產稅被用來為社會提供公共服務,以改善人民的教學、治安、居住環境等等,而其住房本身也會隨著諸種環境的改善而升值。根據美國國家統計局數據,從2000—2007年,美國的個人收入增長了28%,中等價位房的房價增長了48%,而美國房產稅的同期增幅是62%。因此,美國征收房產稅不是為了打壓房價,而是給人民增加福利及讓物業升值[3]。我國房產稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系,改善地方稅收結構。

    (三)促進經濟結構調整及土地集約利用

    征收房產稅能夠適當的調整經濟結構,對房產市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產的資金再次轉向別的產業,對整個資本市場的經濟結構產生了一些調控的作用。隨著房產稅的征收,購置房產的成本增高,促使投資者對土地的理由更加謹慎,利于土地資源的集約利用。

    (四)對房價的控制有一定的作用,引導居民合理住房消費

    從房地產市場的現狀來看,剛性需求是客觀存在的,但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高,說明擁有多套房的家庭,將房產作為投機投資,在房價上漲的預期下,更多的是講房產待價而沽。而造成這一現象的的一大重要原因是房產持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況,讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理,進而引導居民合理住房消費,征收自住房以外房產的房產稅是必須的。

    三、目前我國房產稅征收存在的問題

    目前,我國關于房產稅的征收辦法并不健全,其采用的是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,而這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會條件及征管能力設計的。但是隨著我國社會主義市場經濟體制的建立,以及現行住房及土地問題的不斷改變,其稅制出現了一些急需解決的難題。房產稅的征收面臨四大難題:

    (一)計稅依據不合理

    按原值征稅只能體現購買、建造房產的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎設施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;征納雙方對購買性房產、購置土地自建房產原值是否包含地價存在爭議,使征管矛盾顯著;出租房產按租金收入計征房產稅,但是征稅依據不明確,造成自用、出租房產形成較大的稅賦差異。且我國的房產稅現在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(不考慮所處區域、地理位置、服務價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性,導致了房產稅對居民收入的調節作用不是十分明顯,對財富的再分配效果不明顯。

    (二)稅率制度不合理

    目前對從價、從租房產分別采用1.2%、12%的統一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據,缺乏依據性。通過不同的計稅依據計算出得應納稅額不同,這便造成稅賦不公平,為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現不了房產稅的地方稅特點。

    (三)稅基狹窄問題

    根據《暫行條例》的規定,房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區,不包括農村。但是現在我國農村經濟不斷發展,許多農村與城鎮房產相差不大,卻不屬于房產稅征稅范圍?，F行房產稅對位于農村的房產、城鎮個人住房、財政撥付事業經費單位房產均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發揮稅收促進土地節約集約利用的功能[4]。

    (四)減免稅范圍不合理

    根據《暫行條例》的規定,行政機關、人民團體、軍隊自用的房產,財政撥付事業經費的單位業務范圍內自用的房產,個人所有非營業用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產市場的市場化程度越來越高,因此房產減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現在:一是事業單位的改制導致了許多財政撥付事業經費的單位逐步企業化,需要列入征稅范圍;二是個人購房比重急劇上升,房屋的私有產權逐步得到確立,房產成為我國居民家庭的重要財產之一。但是現在居民自住房免征收稅費,導致了一系列的問題,如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況,我國現行的減免稅范圍使我國稅收的調控作用不能得到很好的發揮,同時也影響了財政收入。

    四、如何有效促進房產稅的征收

    (一)逐步擴大稅基,征稅以城市為主

    由于各地房地產市場發展情況不同,各地房價和居民收入水平不等,各地政府需要根據本地實際情況征收房產稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數發達國家的房地產稅實行按評估值征稅,運用成本法、市場法和收益法,對房地產實行計算機批量評估,使經濟發展、公共投入、區域優勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調節。我國應借鑒別國政策,對不同的地區采取不同的稅基,對不同城市的房地產進行評估,如人口較多且土地稀缺,供需矛盾比較大的一線城市,超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市,應當以更好的調節收入分配,抑制投機需求為主,對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者,應當給予較高的稅率,以達到調節收入分配的目的。

    (二) 完善各地監督機制,房產稅收支透明

    稅收是我國宏觀調控的一項重要財政政策,而稅收的本質是應當“取之于民,用之于民”的。世界上許多發達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監督,并建立了公共財政。在我國,各地方政府財政收入中有多少是來自稅收,目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態下,對征收的房產稅的使用狀況不了解,不能肯定稅收的良性循環使用過程。由“國八條”的要求可以看到,我國房產稅的征收應大部分用于建設廉租房和保障性住房,由此,對于如何更好的使用這部分稅收,需要一個合理有效的監督機構,來監督這部分收入的具體使用過程,以促進廉租房和保障性住房建設[5]。

    (三)調節減免稅范圍

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關鍵詞：消防系統，設計

 

本建筑位于天津市河東區衛國道與雪蓮路交口處，主體部分為地上十二層、地下一層，裙房部分為地上三層。建筑高度為58.00m，占地面積為4515m2，總建筑面積為29600m2。建筑工程等級為一級，建筑耐火等級為一級，建筑防火等級為一類公建，工程總投資為1.4億。主體部分主要為各個部門的辦公區，裙房部分為士兵的住宿區。

1室外消火栓系統

室外消火栓系統用水量為30L/S，全部取自市政給水管網，引入管有兩條，分別位于衛國道和雪蓮路上，管徑均為DN200，引入后在室外成環，管徑DN200，布置了多處室外栓。室外栓同時滿足兩條要求：1）間距不大于120m；2）每個水泵接合器均能在15~40 m范圍內找到一個室外栓供其取水?？萍颊撐?，設計。

2室內消火栓系統

室內消火栓系統用水量為40L/S，全部取自消防水池。科技論文，設計。低位消防水池及消防水泵房位于地下一層，水池有效容積為402.5m3，滿足2小時室內消火栓用水量及1小時噴淋用水量?？萍颊撐?，設計。消火栓與噴淋合用的高位消防水箱位于屋頂水箱間內，有效容積為21m3，另設有增壓穩壓設備以保證最不利點的消防壓力。

室內消火栓箱采用鋼-鋁合金箱體，箱內設自救式消防卷盤JPS0.8-19和啟泵按鈕。8層及以下消火栓均采用減壓穩壓消火栓，以保證栓口出水壓力不大于0.5MPa。

室外設置四套消防水泵接合器，分散到兩處，設置的位置同時滿足消防車易察覺易取用及離建筑外墻距離大于5m的要求。

3水噴霧滅火系統

首層大臺階下設有柴油發電機房及儲油間，在這兩個場所設置了水噴霧滅火系統，設計噴霧強度為20L/min.m2，保護面積約50m2，持續噴霧時間為0.5h，設計用水量為30m3。

采用高閃點油類水霧噴頭；

4氣體滅火系統

本指揮中心樓內設有多處機房，但重要性不一，經與甲方協商，在三、五、七、九、十二等層內的部分特別重要的房間內設置了氣體滅火系統，其余機房仍采用水系統保護。

可用于機房滅火的氣體主要有兩種：七氟丙烷和IG541。七氟丙烷較為便宜，但滅火劑輸送距離較短，且滅火時分解出的HF對人有一定的毒性、HF結合空氣中的水蒸汽又會對精密設備有侵蝕，因此本工程選用了IG541作為滅火劑，其性價比也得到了甲方的認同。

因三層的部分機房對溫、濕度都有嚴格的要求，所以暖通專業在這些機房內配置了恒溫恒濕空調，給排水專業則需要給這些空調機組配置補水并排放冷凝水和加濕溢流水。為防止給排水管道對機房產生不必要的不利影響，管道設置時都盡可能地靠近空調機組，縮小管道長度，給排水管道處設置漏水報警器。

5自動噴水滅火系統

除配電室、變電站、消防值班室、消防水池、面積小于5平米的衛生間及設置了氣體滅火和水噴霧的房間外，其余場所均設置濕式自動噴水滅火系統?；馂奈ｋU等級按中危 I計，設計用水量為30L/S。

噴淋與消火栓合用高位消防水箱，有效容積為21m3，另設有增壓穩壓設備以保證最不利噴頭處的消防壓力。室外設有兩套消防水泵接合器，接至報警閥前。科技論文，設計。

地下一層消防泵房內設有五套濕式報警閥和一套雨淋閥，各層各防火分區內分別設有信號蝶閥和水流指示器?？萍颊撐?，設計。10層及以下樓層的水流指示器之后均加裝減壓孔板，以保證配水管入口壓力不大于0.4MPa?？萍颊撐?，設計。具體的孔板孔徑為：3層及以下，40mm；4~7層，50mm；8~10層，60mm。所有噴頭均為玻璃球型，動作溫度68°C，K=80。

6問題討論

本工程在設計的過程中，曾多次得到天津市建筑設計院給排水專家的指導，我也根據專家的意見作了設計優化，但對于以下指導意見，我在進一步的研究基礎上堅持了自己的看法。

1)專家意見：消火栓的火災延續時間為什么采用3小時，而不是2小時？

設計人意見：本樓裙房為士兵宿舍，此樓應定性為綜合樓，故消火栓的火災延續時間采用3小時。

2)專家意見：室外給水引入管既然有兩路DN200，那么在計算水池容積的時候就可以減去水池的補水量。

設計人意見：DN200的給水管道所能提供的流量約40L/S，減去室外消火栓用水量30L/S，再減去生活用水量9.6L/S，已經所剩無幾，故未考慮。

3)專家意見：換熱機房的溫度較高，噴頭動作溫度建議改為93度

設計人意見：經向暖通設計人及換熱設備廠家咨詢得知，換熱機房夏天不用，室溫應為常溫；冬天時又未設采暖系統，換熱設備均有保溫措施，室溫應該不會高過20度，所以63度噴頭即能滿足要求。

7小結

本工程設計周期約一個月，內容多，涉及面廣，再加上設計人水平的局限性，有可能存在一些缺陷。目前，該工程已順利通過消防部門的施工圖審圖，正在建設當中，設計人將緊密關注工程進展狀況，隨時對發現的問題進行認真總結并妥善解決，以期該工程的圓滿完工。

篇(7)

項目后評價是水電站基本建設程序中的一個重要階段，是對項目決策、實施、運行等各階段工作通過全面系統的調查和客觀的對比分析、總結并進行的綜合評價。其目的是通過工程項目的后評價，總結經驗，汲取教訓，不斷提高項目決策、工程實施和運營管理水平，為合理利用資金，提高投資效益，改進管理，制定相關政策等提供科學依據。

筆者根據在水電站規劃、建設、運營中的工作經驗，結合實際開展工作，就水電站項目后評價中的利率、移民征地安置補償、電價等因素進行梳理，對工程投資與生產運營環節的關鍵要點進行分析，為相關電站投資決策提供幫助，促進投資者科學分析，規避風險。

一、利率因素

水電站投資較大，工期較長，工程概算中利息支出約占總投資的10%左右，控制好貸款利率水平是控制總投資的關鍵。工程建設期的貸款利息依據資金流、資本金平均投入，按照年利率的復利進行測算。建設期內人民銀行五年以上的中長期貸款年利率一般都有相應的調息政策，為科學合理地預測利息支出，水電站項目的投資者對于利率的預測要考慮到以下的因素：

1.1分年度的項目投資計劃表是確保利息合理支出的基礎，同時在項目建設的過程中，通過運用有效的合同約束條款對工程款、物資設備款進行有步驟地支付，可以確保年度資金計劃的準確性。

1.2項目貸款合同的簽訂建議采用隨人民銀行公布的中長期貸款利率。因為水電站的建設工期一般較長，3-5年以上，而業主單位對于國際經濟態勢、國內貨幣政策的把握不準，簽訂這種浮動的利率約定合同，可以對水電站投資的資金總成本進行控制。

1.3在水電站的實際建設中，業主單位應根據項目特性靈活運用政策性銀行的技援搭橋貸款，中國農業銀行的扶貧貸款資金以及商業銀行等金融機構的銀行兌匯票、協定存款帳戶等金融工具，從而節約利息支出。

二、移民征地安置補償因素

移民工作在水電站的建設中一直是一個特殊而敏感的話題，特別是水庫淹沒的投資概算政策性強，參照設計規范審查通過的補償范圍、基數、標準等往往與安置實施實際執行存在偏差。這主要是因為淹沒區域的地方政府根據經濟發展水平逐年公布的補償標準文件與設計規范存在較大差異，對于土地的分類、林地和未利用地的補償方式都不相同。所以，借鑒同時期水電站的實際補償范圍、倍數對移民投資概算進行修正才能滿足實際移民工作需求，確保工程進度未因移民工作受阻。

三、電價因素

上網電價是制約水電站效益的關鍵因素。在目前的電價申報與核準體制下，各地省市物價局、電網公司、發電企業根據當地的經濟發展水平與上網電價承受能力存在博弈。物價局在核定上網電價時，通常會根據某個電站的總投資、庫容、裝機規模、發電量和一系列的社會平均成本來反推其上網電價。在水電站投資決策中，對于新電站推算的上網電價一定要參照近期實際的上網平均電價，來測算投資回收期。

目前設計單位編寫的水電站可行性研究報告，測算的上網電價通常為不含稅電價，而物價局批準的為含稅上網電價。這往往在項目評估決策時容易被忽視，特別需要引起水電站投資者的重視，需對評估電價進行同口徑還原，提供真實的決策依據。

一般電站在投運初期都很少能獲得設計平均電價，所以運營初期多為虧損，這與可研報告中的25年經營效益的平均推算又存在偏差。水電站多作為電網的主力調峰電站承擔了重大的調峰、調頻任務，因此無功、空轉較多。但是因電網調峰、調頻的補償方案一直未正式出臺執行，所以無法在上網電費上得到補償。

作為經營者，必須要有足夠的現金流來就應對這種差異。隨著電價的穩步增長，經濟效益會越來越好，來平衡投運前期的虧損，綜合多年的經濟效益。

四、水資源費和庫區維護費

在水電站的經濟評價中，總成本費用主要考慮了折舊費、修理費、工程保險費、職工工資及福利費、勞保統籌和住房公積金、材料費、庫區維護費和移民后期扶持基金、利息支出及其它費用。庫區維護費多按廠供電量0.001元/千瓦時計算，移民后期扶持基金從工程竣工后開始按400元/人.年提取,共提取10年，水資源費是暫未考慮的。

而筆者參與的幾個水電站從投產以來，水資源費的開征從0.001元/千瓦時目前逐步提高到0.008元/千瓦時，而且還有上漲趨勢。根據《中華人民共和國水法》、各省市的水資源管理條例、取水許可和水資源費征收管理辦法規定??,?凡利用取水工程或者設施直接從江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水資源的單位和個人，應按照有關規定繳納水資源費。

財綜〔2007〕26號《大中型水庫庫區基金征收使用管理暫行辦法》規定，庫區基金從自有發電收入的大中型水庫發電收入中籌集，根據水庫實際上網銷售電量，按不高于8厘／千瓦時的標準征收。庫區基金屬于政府性基金，實行分省統籌，納入財政預算，實行“收支兩條線”管理。其中，省級轄區內大中型水庫的庫區基金，由省級財政部門負責征收；各省市庫區維護費標準多按廠供電量0.008元/千瓦時征收。投資概算中按廠供電量0.001元/千瓦時計算明顯偏低。鑒于水資源費和庫區維護費密切與上網電量掛鉤，對于新電站的效益分析都應考慮到這些政策性因素調整的差異，目前每千瓦時0.15元的固定成本壓力是經營者必須自行消化的。

五、土地使用稅和房產稅

在經濟評價中，土地使用稅和房產稅都未列入成本。根據項目后評價分析，這兩者因素影響較大，應在投資決策中單列分析。

水電站由于占地面積廣，加上國家對土地稀缺資源的調控，且城鎮土地使用稅等級稅額標準呈增長趨勢，所以土地使用稅是經營中一個不容忽視的稅金。

根據[89]國稅地字第013號文件《國家稅務局對關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》及[89]國稅地字第044號文件《國家稅務局對<關于請求再次明確電力行業土地使用稅征免范圍問題的函>的復函》,國稅地字[1989]第140號文件國家稅務局關于印發《關于土地稅若干具體問題的補充規定》的文件精神，對水庫庫區用地，免征土地使用稅;對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市地方稅務局審批，可暫免征收城鎮土地使用稅。但壩區征收土地使用稅是不能減免的，壩區的涉稅面積也較大，稅額標準高，這部分稅金在經濟評價中都未涉及，但在電站運營期是需按年繳納的。

從2006年1月起,根據財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知,凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。水電站的地下廠房都納入了房產稅的征收范圍。雖然業內一直對水電站的地下廠房征收房產稅有異議，無論是從地下廠房工程結構特點（結構形態、施工組織、投資造價、功能形態），水電站臨時工程費用的分攤還是從國家的能源政策、清潔能源的長遠發展、水電產業的政策導向來看都不適宜，但是財稅[2005]181號的要求從2006年1月起已經執行。對于造價較高的地下廠房和綜合辦公樓等都應計算繳納房產稅。

六、流域水情分析

來水量、發電用水量與發電量之間的相關性密切，相關密切程度高，充分體現了水電“以水定電”的特性。從電站運行結果來看,來水量是制約電站發電及經濟效益最根本的因素.所以投資前的水情與水情資料的收集、分析相當重要。

水電站水情自動測報系統的水文氣象情報站網站所進行的水文氣象要素觀測項目包括：雨量、水位、流量等。從流域洪水特點及傳播時間可以看出：要充分利用電站洪水預報系統提供短期預報的水情信息，提前1-2天預知每一次洪水過程。即便在電站洪水預報系統失靈，也可充分發揮水文站的作用，人工點繪洪水過程線，也可提前5-7小時預知洪峰到達壩前時間和可能的入庫洪量。

因此，在洪水起漲階段，結合壩前實際運行水位，推算本次洪水可能出現的最高壩前水位，若推算造成棄水，可提前與調度溝通協調，加大機組出力運行，提前騰出庫容，調蓄洪水，避免造成過多的棄水或不棄水。在洪水退水階段，把握好蓄水時機，及時攔蓄尾洪，力爭將水庫蓄至較高水位，提高水能利用率、增發電量。

七、結束語

7.1重視項目經濟后評價工作，規范管理流程

各項目建設單位必須高度重視項目經濟后評價工作，并不是電站正常發電交付使用，竣工決算歸檔后項目建設就終結，而要在統一的指導下進行系統性地項目經濟后評價工作。將此項工作納入項目建設管理的常規性步驟。為有效地節省評估成本和時間，對于水電站這種建設周期相對較長的工程，可以在階段性地進程中引入后評估工作，納入項目管理的日常工作任務。為電站的經濟可行性提高更可靠的保證。

7.2注重項目后評估結果的反饋應用

項目經濟后評價發揮作用的關鍵在于所總結的經驗教訓在新立項項目投資的決策、項目設計、建設管理等過程中被采納和應用的效果。遇到類似的、同規模、同區域、同特性的在建項目是否可以將后評估結論中差異較大的項目進行修正，有效避免同類差異。同時項目經濟后評估的反饋和應用還是一個動態的過程，因此必須建立一個使項目后評估信息得以反饋和應用的機制與平臺。企業應在相應的工作流程中明確規定后評估結果的應用制度。為新項目的決策和提高投資決策管理水平提供參考，確保項目的立項成功。