物業稅論文精品(七篇)

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篇(1)

[關鍵詞]稅收遵從；物業稅；財政交換論；公平原則

稅收遵從理論是近些年來西方稅收理論界逐漸興起并迅猛發展的稅收研究分支，學者們逐漸認識到納稅人的稅收遵從水平對稅收的公平、效率、歸宿、收入分配等各種效應起著制約作用。無論稅制設計如何完美，沒有納稅人較高的稅收遵從水平，稅收的各種作用仍然不能很好發揮。物業稅(財產稅)因為其獨特屬性，更會出現稅收遵從水平低的情況，在美國就曾三次出現納稅人針對財產稅的稅收革命事件，導致幾乎每個州都有對財產稅限制的制度安排，目前美國公眾和官員對財產稅的限制依然有很大熱情。我國正在對物業稅改革進行廣泛討論和研究，在這個進程中，考慮納稅人對物業稅稅收遵從的關鍵影響因素，有的放矢地進行制度安排，從而提高納稅人對物業稅的稅收遵從水平，對于順利推進物業稅改革進程顯得尤為必要。

一、稅收遵從水平的影響因素

稅收遵從是指納稅人在沒有被依法強制的狀態下按照稅法規定如實、準確、及時地履行自己的納稅義務的行為。在我國，稅收遵從的概念是在《2002～2006年中國稅收征收管理戰略規劃綱要》中首次被正式提出的，其中包括三個基本要求：及時申報、準確申報和按時繳納。據國家稅務總局的數據，我國在2007年全國稅收收入累計為49449億元，其中稅務稽查部門全年共檢查各類納稅人53.7萬戶，查補稅款430.2億元，比上年增長43.8億元，增長了11.3％。由此可以看出，在我國納稅人的稅收不遵從行為相當嚴重，提升納稅人的稅收遵從水平現實地擺在決策者面前。分析哪些因素影響稅收不遵從將是解決這個問題的首要步驟，下文將分析各種因素對稅收遵從的影響，以期最終得到稅收遵從水平的影響函數。

1基于期望效用理論的A—S模型

Allingham，Sandmo對稅收遵從進行了開創性的研究，在1972年提出了A—S逃稅模型。在模型中，他們采用經典的期望效用最大的思路，假定充分理性的納稅人采取最大化其預期效用的方式來申報其收入數額。得到的結論是最優申報收入與處罰率正相關，與被審查的概率正相關，但是與稅率的關系不能確定。

2基于行為經濟學的前景理論

人們發現基于期望效用理論的A—S模型并不能解釋預繳款影響稅收遵從度的問題，因為實踐中往往是預繳款多于應繳稅額的納稅人稅收遵從水平高于預繳款少于應繳稅額的納稅人，這在A—S模型看來應該是相同的稅收遵從水平，所以人們開始用行為經濟學的前景理論來解釋納稅人的稅收遵從差異。其核心思想是納稅人決策時將考慮價值函數和權重函數的綜合，其中價值函數在大于參照點時為凹的，小于參照點時為凸的，這意味著決策人對待損失和收益是不同的心理狀態，對損失更為敏感。對于權重函數來說，它是概率的單調函數，小概率事件被賦予較大的權重，大概率事件被賦予較小權重。前景理論基于這兩個概念的綜合得到三個觀點：一是人們面對收益前景時更加趨向于風險厭惡，面對受損前景時更加趨向于風險偏好；二是人們對待損失比對待收益會更加敏感；三是收益和損失是相對于參照點而言的。這些理論很好地解釋了稅率與稅收遵從度負相關和預繳稅款問題。

3簡明的稅制設計

稅收遵從成本也會影響稅收遵從水平，而稅收遵從成本很大程度上取決于稅制的安排。按照亞當·斯密的賦稅原則，“各國國民應當完納的稅賦，必須是確定的，不得隨意變更，完納的日期、完納的方法、完納的額數，都應當讓一切納稅人及其他的人了解得清清楚楚”。同時，稅制設計還需要是便利的，“各種稅賦完納的日期及完納方法，須予納稅者以最大便利”。稅制設計的確定和便利是影響稅收遵從成本的關鍵因素，因此，降低遵從成本要求稅制設計的簡明和確定。相反，稅制設計復雜，納稅人會由于繁瑣的環節程序而逃稅，使得稅收遵從水平下降。

4納稅人的公平意識

在影響稅收遵從水平的諸因素中，納稅人的公平意識起到非常關鍵的作用。美國社會心理學家海德(Heider，F，1958)的認知平衡理論認為，人的心理活動是人與社會因素(社會、事件、他人、文化等)相互作用中，實現動態平衡的過程。菲斯廷格(Leon，Festinger，1957)提出來的認知失調理論認為認知失調是指由于做了一項與態度不一致的行為而引發的不舒服的感覺，此時常常會引起個體的心里緊張。為了克服這種由認知失調引起的緊張，人們需要采取多種多樣的方法，以減少自己的認知失調。按照這些理論，當人們有不公平的意識后會做出相應行為來緩解這種心理緊張從而實現自己的動態平衡。對于納稅人來說，如果在納稅過程中感到不公平，出于心理平衡的意識而對稅收采取不遵從的行為就是理所應當的。在納稅過程中，如下幾個因素會導致納稅人產生明顯的不公平意識。

(1)稅前發現稅制設計不合理而感到的不公平。每一個稅種在設計時都首先需要考慮公平問題。亞當·斯密在《國民財富的性質和原因的研究》中提出的稅收原則第一個就是公平：“一國國民，都必須在可能的范圍內，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得的收入的比例，繳納國賦，維持政府?！边@實際體現了稅制設計應該堅持稅收公平的受益原則和能力原則。實踐中，對于任何一個稅種，公眾是不會去仔細推敲它是累進還是累退的，他們只是需要該稅被感到公正，“除非一種稅收被理解為公正的，否則就是不可接受的”。相反，有些稅種即使不符合累進性質，如果它們被感到是公正的，也可以接受。因此，在設計任何一個稅種時必須要考慮到包括稅基、計稅依據、減免稅等方面在內的稅收要素的公平，這樣才可以提高公眾的可接受性，提高稅收遵從水平。

(2)稅中發現他人逃稅卻未受到應有懲罰而感到的不公平。Klepper，Nagin說過一句話，“生活注定有三件事情：死亡、納稅以及人類不屈不撓規避二者的努力”。由于個體偏好不同，總會有納稅人的稅收不遵從行為，對此要有足夠的監管和處罰措施。逃稅者的行為會造成納稅者負擔的加重，導致納稅人意識到對自己不公平，出現心理上的不平衡，為了實現自身的平衡，納稅人的理將是也選擇逃稅；同時這種現象還會出現示范效應，導致更多的人去逃稅。這些都將導致納稅人的稅收遵從水平下降。加大征管力度和處罰力度，將是提高稅收遵從水平的有效措施。

(3)稅后發現以稅收所交換到的公共商品的數量和質量不滿意而感到的不公平?，F代稅收觀點是以契約論為基礎的，即稅收是保障公眾各種權利的成本，是為了獲得政府提供一定數量和質量的公共商品而付出的代價。在這種觀點之下，公眾會拿自己獲得公共商品的水平去衡量自己付出的稅收成本，盡管不能做到邊際成本與邊際收益的一致，不能得到完美的林達爾均衡，但是他們還是能得到一些感性的認識。如果公眾發現付出的稅收成本和獲得公共物品的收益不匹配，前者多于后者，那么公眾會出現不公平的感受，認為政府把公眾的稅收并沒有全部用在公共服務上，而是被浪費掉。此時公眾很重要的一個選擇將是逃稅，使得稅收遵從水平下降。同時，公眾對于財政支出的透明性及程序性也尤其在意，他們認為支出的透明性提高，會增加自己對稅款運用的監督，使得當政者更多地將稅款用在公共利益上。支出的不透明和非程序化的做法在過程上就讓公眾感到稅收與公共服務的交換過程中存在使自己利益受損的因素，產生過程中的不公平。所以，提高財政支出的透明性及程序性，將稅款運用于公共服務中去，這無論從過程上還是結果上都將增強公眾對交換論的認可，提高稅收遵從水平。

5社會環境和文化對稅收遵從水平的影響

社會環境和文化作為稅收的載體而出現，對于稅收遵從有著極大的影響，但也是變遷極慢的。在注重聲譽效應和法制意識較強的區域，納稅人的稅收不遵從成本極大，稅收遵從水平相對較高，這對納稅人也是一種激勵。在信譽缺失、法制意識較差的區域，人情風、關系風盛行，公眾對于各種事項的處理首先想到的是找關系而非找法律制度及規章，此時稅收不遵從成本相對較小。同時，我國的傳統文化尤其重視“面子”，看到其他納稅人能夠堂而皇之地稅收不遵從，這會使得許多繳稅的納稅人感到面子盡失，于是也會盡自己所能去做這樣看似有能力的事情，在這樣的人情、關系、面子為重的文化環境下，稅收遵從水平相對較低是可想之事。

6納稅人個體特征對稅收遵從水平的影響

包括受教育程度、風險偏好、年齡、背景經歷、性別、價值觀等在內的納稅人自身特征也會影響稅收遵從度，不過要想改變這些因素也是很難的。由于這些因素對于稅收遵從度的影響并不具有普遍意義，所以本文不想對這些個體差異進行分析。

綜上，稅收遵從水平的高低受諸多因素的影響。既有宏觀因素也有微觀因素，既有主觀因素也有客觀因素，有我們能夠控制的因素也有我們很難改變的因素。我們用TC(Taxcompliance)來代表稅收遵從水平，那么根據其影響因素可以構造如下的函數：TC=Tc(tr，tsc；te，tp，pge；ec；ic)。其中tr為稅率，tsc為稅制簡明程度；te為稅制設計公平，tp為對逃稅者的審查和懲罰程度，pge為對公共物品交換公平性的認可度；ec為社會環境與文化；ic為個體特征。對于各個因素與Tc的關系，我們基本有tr與Tc負相關，tsc、te、cp、pge與Tc正相關，而ec和ic起到制約稅收遵從水平的效果，其相關性無法確定。

二、物業稅的獨特屬性

我國擬開征的物業稅是一種財產稅，一般是以土地和土地改良物(建筑)的評估價值為計稅依據并由地方政府征收的一種稅。對于這樣的稅種，納稅人一般是不能逃稅的，因為課稅對象相當明確。經濟分析表明對這樣無彈性征稅對象征收的稅種所導致的超額稅收損失很小，是效率極高的稅種，但這種稅卻面臨著公眾的抵抗，甚至會形成如前所述的美國公眾集體發起的稅收革命，這表明獨立的經濟分析與公眾認識之間的鴻溝是極大的。這種差異是由物業稅的極端特殊性所決定的。

首先，這種稅的課稅對象不易移動，難以規避和轉嫁，是一個太透明的稅種，且征收范圍極其廣泛。盡管按經濟學理論分析物業稅導致的超額稅收負擔很小，對經濟扭曲不大，是有效率的稅種，但是公眾在心理上很難接受。這個稅是對自己財富存量征收，稅源與征稅對象相背離，是直接從公眾收入中付出的，是在本人并沒有任何與之相關收入的情況下直接付出的(當然，這里主要是指居民的物業稅，經營性物業的物業稅還是有可能轉嫁出去的)，同時，其征收范圍很廣，涉及所有擁有不動產的家庭和法人，這不能不引起公眾的心理陣痛。

其次，該稅的計稅依據是一般房地產的評估價值，主觀性較大。對于物業稅的計稅依據，世界各國推崇的是房產的市場價值，但是對于房產交易不頻繁的區域(占征稅范圍的很大部分)，其交易的市場價值難以準確得到，在此情況下稅務機關一般采用房產的評估價值作為計稅依據。這對于納稅人來說很難接受，好像是一個憑空降下的價值，納稅人視之主觀隨意性很大。其他稅種都不具有這種顯著特征，至少是有準確計量依據的。這使得公眾對該稅尤為反感，稅收不遵從甚至抗稅行為發生的可能性很大，需要采取一定的措施加以緩解。

再次，物業稅會導致區域間不公平加劇，這是物業稅的內在缺陷，直接影響納稅人的稅收遵從水平。設計中的物業稅應該是歸于地方政府，準確地說應該歸屬于縣級政府的收入。它是納稅人享受地方政府公共服務的成本，理論上應該歸屬區域越小效果越好，區域增大將會增加區域內公眾社會福利的損失，基于我國目前實際，歸屬到縣區級政府已是極限。但是我國區域經濟發展很不平衡，必將導致物業稅稅基差異較大，地方政府收入單純依賴物業稅的行為將陷入這樣一種惡性循環：貧窮轄區稅基不大，要提供公共服務，就需提高物業稅稅率，致使房產價值下降，吸引投資的競爭力下降，資本流出本轄區，導致更加貧窮，地方政府只得再提高物業稅水平。富裕轄區恰恰相反，物業稅稅率可以設定到最低，在提供優質公共服務的同時又能吸引資本的進入，進一步加大區域間的經濟發展差距。BarryBluestone，ChaseM.Billingham對此做了研究，作者用兩組樣本來進行比較說明，一組是財產較多的，一組是財產較少的。在1987年，它們在稅率上沒有什么差別，然而在下個20年間，12個老工業城市中有7個提高了住宅稅率，富裕地區僅有一個提高。從這方面看，單純依靠物業稅而無其他措施的配合，納稅人基于轄區間的比較，不公平感會增強，對于物業稅是抵制的。

最后，物業稅的稅收負擔與納稅人的支付能力可能不相稱。房產在一定程度上是擁有者財富的象征，個人、家庭的收入與其所擁有的財產價值之間常常有較強的正相關關系。作為消費品和投資品雙重屬性的建筑物，房產的大小、位置、數量無疑代表擁有者的身份，所以物業稅一般被認為是能夠滿足征稅的支付能力原則的。但是，物業稅的不遵從也有應納稅額與支付能力脫節的原因。在財產稅占重要地位的西方，這種脫節通常是指那些年老和退休的納稅人，他們的收入并不高，但是按公式計算應承受的物業稅卻很多，物業稅占這部分房產所有人收入的比例較大。在我國，這當然是一個因素，但我們還要比西方更特殊一些，原因在于我們存在計劃經濟下的福利房(目前仍然存在這種現象)。這部分房產所有人的工資不高，分得的住房屬于政府或企業補貼的性質，那么按市場價值評估的計稅依據征收物業稅的合理性首先就會受到質疑。即使這個問題暫且不予考慮，物業稅的負擔與這類人群目前的支付能力也通常是不相稱的，這會使得物業稅與其家庭收入的比值較大，加重納稅人負擔，必將影響物業稅的遵從水平。如何對這類納稅人進行稅收優惠進而提升其稅收遵從水平是必須要研究的課題。

物業稅的上述獨特性質使得納稅人對它的稅收遵從水平比其他稅種更低一些，并且容易出現集體抗稅事件。在阿根廷，除極其特殊的情況外，一般約有20％～25％的納稅人沒有繳納財產稅。在美國，1870年阿拉巴馬州、德克薩斯州和密蘇里州就規定了財產稅的最高稅率；大蕭條時期，財產稅的逃稅率從1930年的10.1％增加到1933年的26.5％，在1933年有3000～4000個地方同盟煽動稅收革命，導致地方政府對財產稅設置了很多限制；1978年第13號提案在加利福尼亞州的通過更是標志著現代稅收革命的開始，矛頭直指財產稅，最終導致財產稅的限制成為流行。2003年波士頓的私房屋主聚集到該市稅務部門的辦公室，和估稅員進行爭論，并尋找各種辦法想把自己的高稅降下來。還有一些人沖進市政廳，向政府官員發泄他們的憤怒。所有這些都表明由于物業稅的獨特屬性，在設計時必須考慮到公眾的稅收遵從水平，這樣才能使得改革順利安全推進。基于本文第一部分抽象出的影響稅收遵從水平的因素，本文認為物業稅改革時有以下幾點是必須考慮的。

第一，物業稅改革尤其需要堅持財政交換論。財政交換論最初源于維克賽爾(Wicksell，K)的自愿交換理論，后來由布坎南(J.M.Buchanan)加以延伸。其理論出發點是政府具有利維坦屬性，實質是研究怎樣限制政府征稅權力的問題，布坎南在經濟學中提出通過稅基和稅率結構方面的選擇來實現對政府的限制。作為稅制改革的三大理論基礎之一，財政交換論強調要盡可能地采用受益稅，同時強調政治程序在約束均衡決策中的重要性。雖然財政交換論提出了與主流理論不同的思想，開創了財政理論研究的全新視角，但基于國家稅的性質，試圖在現實中全部地堅持受益稅標準是非常困難的，納稅人付出的稅收與其得到的相應服務受益很難匹配。盡管如此，地方稅的匹配是可能的，其中的財產稅相對于其他稅種更能有效率地反映地方服務成本。

由于物業稅的征稅對象是不易移動的，這樣一方面物業稅會減小財產的價值，另一方面，轄區服務質量的提升也會增加財產的價值，兩者對財產價值的共同影響取決于物業稅用于公共服務的程度。財產稅實質被資本化到財產中，恰當應用會形成良性循環。納稅人也會明顯看到財產稅能帶來公共服務水平的提升，自己付出的財產稅并沒有被政府浪費和腐敗掉，此時，納稅人——受益人角色恰當形成。盡管物業稅的獨特屬性導致公眾的反感，這種財產稅與公共服務的交換卻會影響納稅人——受益人的心理，他們感知到這種公平交換，心理會達到平衡，逃稅及抗稅意識減弱，稅收遵從水平將得到提高。如果物業稅只是用于政府的一般行政開支甚至被腐敗掉，公共服務水平并未得到相應提升，納稅人——受益人模型將無法形成，物業稅的獨特屬性使得公眾的反感加劇，認為這個稅是極端不公平的，出于尋求自身心理平衡考慮，抗稅意識明顯增強，稅收不遵從行為將難以避免。因此，盡管財政交換論對于大部分稅種可能是無法實施的，但是對于具有特殊屬性的物業稅來說卻顯得極為必要。基于稅收遵從理論，我國的物業稅改革需要堅持財政交換論的論點：首先是要成為受益稅；其次是物業稅決策中需要公眾的政治參與，決策程序透明化。這對于物業稅改革的順利推進是有實質意義的。

第二，物業稅改革尤其需要堅持公平原則。稅種開征需要堅持公平原則，包括受益原則和納稅能力原則。前者是按個人受益水平納稅，大體屬于財政交換論的內容，公平原則基本上只考慮納稅能力原則。對一種稅收來說，必須讓納稅人感到公正，而不僅僅是具備納稅技術能力，物業稅尤其如此，其獨特屬性決定了它對公平性要求極高。本文對物業稅的公平課稅按照不動產價值評估公平、稅制設計公平、對納稅人稅收不遵從行為進行必要懲罰以體現公平原則三個部分展開論述。(1)評估的公平。物業稅的稅基主要是基于市場價值的不動產評估價值①，這是一個主觀性較強的數值，公眾對物業稅的反感起因于此。因此，順利開征該稅首先要保證轄區內不動產的價值評估公平、公正、公開。評估需要由具有評估資質、品行公正的人員來進行，并接受公眾的監督，避免尋租行為。評估方法應該采用分區回歸法，對轄區內的所有不動產按照地理位置等標準劃分成若干小區，把對不動產價值具有解釋能力的自變量指標放在回歸方程式中，然后根據具體不動產的特征回歸出其價值。這一方面使得評估有一定的客觀標準，凸現其公平原則，同時也符合物業稅成為受益稅的標準范式——分區界定。(2)物業稅稅制設計的公平，應該分析轄區內和轄區外兩種情形。對于轄區內的公平，主要體現在對支付能力與其物業稅不相稱群體的稅收減免方面。如前所述，物業稅的獨特屬性會導致該稅不符合支付能力原則，解決這種橫向不公平的思路在于政府針對如退休人群等低收入家庭制定減免稅措施。但是這個措施要設計得當，標準應該是全面和動態的，設計不當會對其他不能享受減免稅的公眾產生不公平。應把整個家庭所有成員的所有收入考慮進來，包括其退休收入和社保收入。同時要采用動態標準，因為這類群體的收入狀況是多變的，應根據其現實收入及時變更其減免稅。對于轄區外的情形，需要根本解決的是低稅基轄區和高稅基轄區在物業稅稅率上的背反，避免前者高稅率后者低稅率而兩者享受相同公共服務水平的情形。如前所述，物業稅的內在缺陷就在于此，解決的根本思路在于上級政府的補貼與物業稅的配合。目前無論在美國還是在歐洲各國，物業稅在地方政府財政收入中并不占很大比例(盡管還在稅收收入中占60％～70％的比例)，都有相當比例的上級政府補貼為地方公共服務提供資金來源。根據美國加利福尼亞州1995年的數據，在市、縣、特別地區和學區的財政收入結構中，市稅收收入占35％，政府間轉移支付占14％；縣稅收收入占15％，政府間轉移支付占56％；特別地區稅收收入占11％，政府間轉移支付占21％；學區稅收收入占31％，政府間轉移支付占60％。我國縣級政府收入也不宜強依賴于物業稅，要建立物業稅和上級政府轉移支付的二元主體財政收入模式，這是由物業稅自身難以克服的內在缺陷所決定的，也是符合我國社會文化的，同時這樣的做法也保證了公眾的縱向公平。(3)對稅收不遵從行為的懲罰。由于人的特質不同，總會有人逃稅和抗稅。對于征收如此廣泛的物業稅來說，由于其特殊的屬性，公眾本來就對該稅反感，逃稅人的行為更是加大了公眾的不公平意識，逃稅將導致示范效應，引發公眾的群體不遵從行為。因此，必須加大監管和懲罰力度，使逃稅的成本大于其獲得的收益。這既可維護稅法的尊嚴，同時也有利于平衡公眾的心理，提升稅收遵從水平。

篇(2)

關鍵詞:物業稅;課稅范圍;有效征管

面向房產和地產課稅是多數國家的普遍做法。不過，有些國家是對房產和地產單獨課稅，而有些國家傾向于將房產和地產合并征稅。我國現行房地產稅制比較復雜，涉及房產稅，城市房地產稅，城鎮土地使用稅，土地增值稅，耕地占用稅，營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，企業所得稅，印花稅，契稅等十多個稅種，這些稅種相互交織，對于加強房地產管理，提高房地產使用效率，控制固定資產投資規模，和配合國家房地產政策的調整，合理調節房地產所有人和經營人收益發揮了積極作用。但不容否認，現行房地產稅制的設計存在嚴重的制度性缺陷，特別是保有環節稅制設計的科學性與多數發達國家差距較大，致使其調節職能和籌資職能未能隨著經濟和社會的發展而增強，反而呈現弱化的態勢。因此，如何完善保有環節的房地產稅制成為理論界和決策層關注的焦點。

盡管目前對物業稅制的設計已經有了種種設想，但最終的制度安排仍未敲定，許多問題人在研討當中。筆者認為，作為我國稅制改革的一個重要組成部分，物業稅制的設計總體上應當遵循“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的現實選擇。

一、統籌物業稅與其他房地產稅種關系，簡化房地產稅制

物業稅屬于財產稅的范疇，是對保有環節不動產課征的一個重要稅種，因此，它的出臺必然涉及原有房地產稅制中保有環節的象管稅種，即房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅。以往房地產保有環節的稅收制度安排將房產和地產進行了分離，并實行了不同的計稅方法，同時對房產和地產的課稅還體現出了“內外有別”，人為地造就了稅制的復雜性。事實上，房產和地產同屬于不動產，并且房產價值與地產價值有著不可分割的聯系，物業稅將房產和地產視為一個整體予以課稅更加科學合理。同時計稅依據應以經過專業財產評估機構確定的評估價值為基準，并且評估價者應當力求準確和公平，使其盡可能接近于市場價值。兼顧科學性和可行性的需要，房地產價值的評估周期應以3—5年為宜，這樣既可保證計稅依據在一定時期內的相對穩定，也有利于動態地反映房地產價值變動。從物業稅的整體制度設計看，該稅種實際上是房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅的替代物，這既實現了現有稅種的有效整合，符合“簡化稅制”的基本要求，也有利于推動內外稅制統一的進程。但物業稅的影響并非僅限于房地產保有環節，還會同時滲透到其他環節。有的學者認為，即使開征物業稅，也應該保留土地增值稅。但筆者認為，開征物業稅后，土地增值稅應隨之取消。理由如下：

第一，土地增值稅的課稅對象與營業稅，所得稅等稅種存在明顯交叉，只是針對同一項收入的課稅名怒繁多。按照現行《土地增值稅管理條例》規定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附屬物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所得征收的稅收。但土地增值額顯然已經內涵于營業稅的營業額和所得稅的應稅所得中，國家面向單位和個人課征營業稅和所得稅的同時已經對土地的增值收益進行了調節，如果單獨再課征一到土地增值稅有調節過度之嫌，加重了納稅人的負擔。

第二，由于物業稅對房地產的價值實行動態評估，不動產的增值部分可以相應轉化為物業稅的計稅依據，國家通過征收物業稅同樣可以實現對土地及其地上建筑物和附著物增值收益的調節。

第三，土地增值稅稅額計算較為復雜，征管成本高，籌集的收入有限。2007年土地增值稅收入達到了歷史最高水平，絕對額為4031454元，但其占地稅收入的比例僅為2.7個百分點?？梢哉f，取消土地增值稅具有邏輯上的充分理由。不難看出，物業稅制并非房地產稅制的替代，而是現行房地產稅制改革的重要組成部分，出臺物業稅應做好與其他相關稅種的協調與銜接工作。

二、拓寬物業稅課稅范圍，提供充足的稅源

1.將物業稅課稅范圍覆蓋農村地區

以往的房產稅，城市房地產稅和城鎮土地使用稅均將課稅范圍限定為城市，縣城，建制鎮和工礦區，廣大農村地區有利于上述三稅的課稅范圍之外，這是城鄉二元稅制的現實表現。將農村地區的房產納入房產稅課稅范圍，一方面是統一城鄉稅制的客觀要求；另一方面，農村工業和副業已有較大發展并具備了一定實力，有些地區與城鎮相差無幾，對這部分房地產產權所有者征稅，納稅人是有能力負擔的，同時也有利于提高農村房地產使用效益和促進企業間公平競爭。此外，根據現行相關法律規定，農村土地屬于集體所有，農戶興建各種房產必須首先依法取得集體土地使用權。農戶取得集體土地使用權是一次納一定數額的稅費后，便可長期無償地占有和繼承，擁有了事實上的“物權”這實際上是對集體土地使用權的一種變相侵蝕，同時也不利于提高土地利率和使用效益，違背了可持續發展的原則?，F階段，在不少農村地區，農戶占用土地建房（包括住房和營業性用房）的行為十分猖獗，只是農村土地減速過快。對此，必須通過開征物業稅加以調節，這既有利于促進節約利用土地，提高土地資源配置效率，同時也可增加地方財政收入。考慮到農村土地的集體所有制性質，建議將物業稅的一定比例以物業稅附加的形式返還集體，既可確保農村集體土地所有權在經濟上的實現，也可化解農村稅費改革后村級組織財力的困境。

2.非營業用房產應納入課稅范圍

借鑒國際經驗，我們認為，今后將個人所有的非營業用的房地產納入課稅范圍是稅制改革的必然趨勢。理由有三：

（1）個人所有的非營業用房產與營業用房產類似，同樣具備以下優勢，其一，房地產位置固定，有利于稅源監控；其二，房地產稅的稅基不易產生流動性，納稅人難以從稅負高的地方轉移到稅負低的地方來逃避納稅；其三，房地產稅比較穩定，可以預測，有利于增強地方稅收收入的穩定性；其四，房地產稅能較好地體現“受益”原則，可以避免稅款使用與地方社會福利脫節現象；其五，地方政府對農村居民房地產具有性席上的比較優勢，有利于降低征稅成本。

（2）近些年來，城鄉居民的住房條件已有了較大改善，在某種程度上出現了住房過度投資的現象，扭曲了消費結構，有必要通過開征房地產稅予以調解。而且，通常情況下，居民住房條件與其收入平呈正相關，開征房地產稅有利于調節居民收入差異。

（3）對保有環節的房地產課稅，可以在一定程度上遏制房地產投機行為，抑制房地產市場的過度需求，有利于控制房價過快上漲，提高房地產利用率。我國土地資源稀缺，土地供給的有限性和人類對其需求的無限性決定了土地存在巨大的升值空間，許多單位和各人在低價取得土地使用權侯囤積于手中，等待地產升值。為依法處理和充分利用閑置土地，1999年4月28日并實行國土資源部第五號令《閑置土地處置方法》，但實際執行情況遠不容樂觀，全國各地土地囤積和閑置現象比比皆是。為進一步加強土地集約利用，減少土地閑置和浪費，完全依靠行政手段對土地閑置行為進行控制極有可能“孤掌難鳴”，還必須輔以稅收手段，提高土地閑置的成本。同時，房地產開發商捂盤銷售和房產投機者長時間持有多套住房，導致了“有房無人住，人無住房”的尷尬局面，許多城市的居民小區入住率極低。雖然上述現象的成因是多元的，但持有房產的成本過低無疑是重要原因之一。房地產保有環節稅負過輕，難以提高房地產利用強度。對此，應取消現行稅法中“房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征房產稅”和“個人所有非營業用房產免征房產稅”的規定，相應地可征物業稅，以此減少投機行為的發生，有效實現對房地產市場的調控，也有利于地方稅收收入的增長。、科學計征物業稅，實現物業稅的有效征管

1.稅率的確定

物業稅屬于財產稅，同所得稅類似，發揮著對納稅人的財富調節作用，從這個角度看，該稅的稅率設計應選擇超額累進稅率。由于物業稅以不動產評估價值為計稅依據，為了防止納稅人稅負過重，超額累進稅率的邊際稅率不宜過高，并且對居住用房地產和營業用房地產體現出一定差別。當然，物業稅的稅率由名義稅率和實際稅率之分。從其他一些課征不動產稅的國家來看，在不動產稅的管理中存在一個獨特現象，就是要對不動產進行部分評估。當只對不動產市場價值的一部分進行評估時，就是部分評估。大部分的部分評估是由于在財產價值上升的整個期間中對財產的價值評估不夠頻繁。在部分評估的情況下，物業稅的稅率寬大了實際稅率。例如，如果物業稅的名義稅率為3%，而評估率僅為真實市場價值的60%。那么有效稅率則僅為1.8%。有證據表明，評估率隨房屋價值的上升而有所下降。昂貴的財產比起不那么昂貴的財產，在征稅時其有效稅率比較低，它能夠產生是那些租住或擁有相對低價住房的低收入階層承受更大的財產稅負擔的效應。因此，我國物業稅的稅率水平在確定時要考慮評估價值與真實價值的偏離程度。

2.征管方法的確定

雖然不動產是納稅人財產的重要組成部分，但它屬于納稅人的非貨幣性資產，而物業稅則是以貨幣形式繳納，在許多情況下，貨幣收入低的個人住在目前的市場價格下可以認為相當貴的房子里，有關他們難于支付財產稅的真正問題不是貧窮問題，而是現金流量問題。這一問題在以下兩個群體中表現尤為突出：一是退休的老年人。由于他們在退休后的收入遠遠低于以前，而他們居住的房子卻承擔著很重的財產稅負，因此會感到難以支付房產稅，他們要交稅的話不得不變賣房產。二是通過貸款購房的人。他們在未來具有較為樂觀的預期收入，但由于在相當長的一段時期內需要償還住房貸款，進而會出現現金流前緊后松的問題?？紤]到現實中的特殊情況，鑒于物業稅總體上實行“按年計算，分期預繳，區別情況，分類處理”的征收辦法。其中分期預繳時，可以按月或季度，也可以按半年或其他期限，具體辦法由地方自主決定。

對于因現金流量問題而不能按期納稅的特殊群體，筆者認為可以允許其延期納稅，但為了鼓勵納稅人盡早支付稅款，需要加收延期繳納稅款的利息，利率可以按照同期人民銀行公布的1年貸款基準利率執行。具體繳納稅款的時間，對于老年人而言，可以在其辭世后用其房產變賣收入支付稅款和相應利息，或者由房產繼承人或受贈人在繼承或受增值前繳納該房產欠繳的稅款及相應利息。對于貸款購房者，應在住房貸款償還完畢的下一個季度一次性或分次支付稅款及相應利息。這種征稅制度安排既體現了較強的靈活性，對納稅人也具有一定約束力，有利于防止納稅人無期限拖延稅款。

參考文獻：

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[3]劉明慧崔惠玉:建立房地產保有環節課稅制度的探討.稅務研究，2007，（6）：42-45.

篇(3)

物業稅“空轉”,是指虛擬意義上的資金循環,雖然沒有實際征收物業稅,但一切步驟和真實征收物業稅流程相同,由財稅部門和房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,并進行評估和計稅。

從2003年開始,財政部和國家稅務總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展房地產模擬評稅試點(“空轉”)。首批試點至今已6年之久。

就在“物業稅‘空轉’范圍將擴大”、“北京已具備開征條件”等說法傳開之際,2010年1月中旬,《財經國家周刊》記者以傳真、電話和電子郵件三種方式,向上述10個物業稅“空轉”試點省區市發出問卷調查,并對部分地區進行了實地采訪。

來自試點省區市的問卷調查結果是:“空轉”6年,很多城市至今還拿不出一套完整的方案和完全可信的數據。所謂“空轉”,多數時候僅是專家與學者的“學術之談”。

“‘空轉’經驗老掉了”

作為首批“空轉”試點的江蘇省,2004年就指定南京市地稅局作為空轉試點單位。當地曾有消息說,南京市的試點范圍選在鼓樓區、江寧區和高淳縣。

而在南京市地稅局辦公室主任楚天佑印象中,有關物業稅“空轉”的試點工作,只是“開了個會討論了一下,后來就一直沒做什么”。

楚天佑在回復《財經國家周刊》記者的問卷調查中坦言,“比較難做,基本沒有‘空轉’,僅做了一些學術討論?！?/p>

江蘇省地稅局副局長倪靜石則告訴《財經國家周刊》記者,2004年模擬評稅試點初期,“南京經驗”曾因相對超前而被國稅總局在其他地區試點推廣?！艾F在只不過因為沒完沒了地空轉,(經驗)逐漸老掉了”。

在外界看來,與江蘇同期試點的深圳似有很大機會率先開征物業稅――“土地資源基本用盡,空置率、炒樓比例和樓價高得離譜,且具備‘先行先試’的行政條件等?！?/p>

實際情況是,深圳6年來的“空轉”結果是真的空轉。

深圳市地稅局辦公室副主任史小娟委托其同事告訴《財經國家周刊》記者,“還沒有做物業稅空轉的具體工作,因此沒辦法做問卷回答?！?/p>

深圳市地稅局章家壽和楊龍兩位副局長1個月前在接受《財經國家周刊》記者專訪時表示,物業稅“空轉”在深圳并無實質進展,“雖曾做過模擬評稅,但并沒有形成具體方案和數據?！?/p>

據了解,2009年,深圳曾向國稅總局上報過一套運作方案,對開征物業稅提出了諸多意見,未獲總局同意。此后,深圳的“空轉”試點工作就再沒繼續。

稅務部門:“沒什么東西可說的”

重慶,是西部地區,物業稅“空轉”試點。

公開信息顯示,重慶市的“空轉”工作具體安排在九龍坡區、合川區和綦江縣三地?？蓮闹貞c市地稅局辦公室,到信息中心,再到宣傳部等,接連5個部門的相關人員,均對《財經國家周刊》記者表示“不清楚‘空轉’情況”。

當地地稅局一位人士在電話中告知《財經國家周刊》記者,物業稅“空轉”是“被媒體放大了”,“每年國稅總局和財政部都有課題調研,就是寫一個論文,可能每個單位都要做這樣的事情。但每一次課題調研會一開,全國媒體都要炒一陣子。”

而據重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇的了解,重慶物業稅“空轉”尚在“研究中”,研究的重點則是“如何保證現有住房價格平穩,以及物業稅和其他稅種是什么關系”。

張定宇還表示,目前當地國土和房管部門并未介入物業稅的“空轉”,“還沒有實質動作”。

一位曾考察過重慶的專家則告訴《財經國家周刊》記者,“重慶目前已開發了相關的評稅軟件”,可能是出于“保護知識產權的考慮”,所以守口如瓶。

更多的試點城市選擇了“沉默”。

天津市財稅局負責對外宣傳的曲明在電話中明確告訴《財經國家周刊》記者,天津市物業稅空轉試點工作“沒什么東西可說的”。

與天津同為2007年10月國家稅務總局和財政部批準的房地產模擬評稅第二批試點省市的還有福建和河南。

福建省地稅局辦公室一位陳姓科長說,“因為現在整個工作情況還不夠明朗,不能提供什么情況?！?/p>

而的采訪對象,如福州市土地發展中心招商部主任林勝和廈門市規劃局局長趙燕菁均表示,“至今還沒聽說(福建)省里有關財產稅、物業稅的討論內容”。他們所在的部門也“未介入此項研究”。

河南省地稅局財產和行為稅處于姓處長以“總局不要求報道”為由沒有接受《財經國家周刊》記者的采訪。他表示,河南省的“空轉”試點與其他地區一樣,“在中等偏上的水平”。

河南當地媒體近期曾援引省地稅局相關人士的話說,河南“今年絕無開征物業稅的可能性”,即便是已經“空轉”試點兩年多的焦作、濮陽也尚不具備開征的條件。因為直到目前,這兩個試點城市“也僅僅是對本市各個區位的代表性房產做價格統計,而不是對所有的房產價格都進行統計”。

“報個數就完了”

10個物業稅“空轉”試點省區市中,寧夏方面對外界評價頗為坦然,其試點進展也仍處相當初級的階段。

寧夏回族自治區地稅局稅政三處處長沈建中對《財經國家周刊》記者表示,最初計劃在銀川市設置“空轉”試點,但“銀川市不愿意搞,態度不積極”。最后試點放在了位于寧夏中部的吳忠市,“該市房地產規模相對較小,便于統計”,用沈建中的話說,“房地產小區只有五六個”。

“空轉”過程中,吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評稅軟件,對二手房交易產生的契稅和營業稅進行基準價監測。沈建中說,他最近聽說,這套借鑒來的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”,還不成熟。

至于模擬征收物業稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問題,吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來,物業稅空轉試點“就是采集幾個數字,每年給總局一報,沒有什么實質性的進展”。

沈建中的印象中,2009年全年,寧夏自治區一級地稅局從未開過一次討論物業稅的會議。但在2009年8月份,他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過稅務總局舉辦的模擬評稅培訓班,地點在河南省開封市。

在那次培訓班上,沈建中和同事第一次接觸到當前國際上通用的三種房地產估價方法:成本法、時差法和收益法。此外,沈建中還見到了來自10幾個省市地稅局的同行。培訓班分期分批舉行,之前全國地稅系統已有多人參加。

沈建中告訴《財經國家周刊》記者,對于“空轉”試點的進展,總局并沒有相關的例行檢查,也不作為地方政績考評。因而他認為,“‘空轉’啥實質內容也沒有,報個數就完了”。

就物業稅“空轉”的前景,沈建中的結論是,“不可能大面積推開”。

被質疑的典范

在接受《財經國家周刊》記者采訪時,一些業內專家表示,遼寧省物業稅“空轉”試點開展較好,經驗頗受業內認可。遼寧省選取的試點城市丹東市,近年來幾乎成為專家考察和同行取經的典范。

丹東市政府網站2009年8月20日的一條消息顯示,由丹東市地稅局研發的“房地產評稅及二手房計稅價格核定軟件”目前已經在全國稅務系統被推廣使用。

有專家向《財經國家周刊》介紹,丹東房地產模擬評稅的“核心技術”,是將全市所有房產統計在案,依據片區市場價格形成評稅基價(如周邊數個樓盤價格相加后求出均值),相對于過去以“原值”計稅的評稅方法更為科學,可防止納稅人瞞報價格和避稅。

但也有專家評價,丹東的估價手段過于簡單,“僅用三兩個樓盤就確定一個基價,數據與真實的市場動態尚有距離?！?/p>

同樣的情況還出現在安徽省的試點中。

有當地學者曾表示,“空轉”試點的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產數據庫,開發了若干評稅軟件,且“在人員培訓、人才儲備等方面也逐漸成熟”。

而當地媒體近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說,“每年的‘空轉’稅率都不一樣,因此難以立刻征收”。

即使是外界最為期待的北京,《財經國家周刊》記者的調查發現,有關“北京最具備開征物業稅條件”的說法,亦缺乏堅實依據。

早在2008年1月北京兩會期間,北京市政協委員、北京市地稅局原局長王紀平就曾表示,“北京已提出進行物業稅‘實轉’的申請”,有望在2008年6月份之前獲批向工業企業、寫字樓等商業地產開征物業稅。

如今時間已過去一年半,消息仍處在“空轉”階段。

《財經國家周刊》記者獲悉,北京市的“空轉”試點區域在東城、西城和大興三個區。大興區地稅局工作人員向《財經國家周刊》記者證實,“之前雖然看到有文件下來,說要試點‘空轉’物業稅,但之后就沒有下文了。”

另一位曾親身參與北京“空轉”調研的內部專家則透露,北京雖然在商業地產模擬評稅方面投入了精力,可“都不是很完善,離開征具備的條件還相差很遠,有各種各樣的問題”。

聲音一

國家稅務總局:

物業稅目前還處在研究階段 1月28日,國家稅務局財產行為稅司副司長楊遂周披露,物業稅與環境稅目前還處在研究階段。財政部財科研究所副所長王朝才在接受媒體采訪時也表示,目前稅務部門基本確定了按照面積征稅的思路,即給出一個最低基點,在基點以內的免收,在基點以外的開始征收。但就基點的確定問題,目前還“爭論很大”。

聲音二

篇(4)

陳志勇。男,廣西賀州人,1958年4月出生,經濟學博士,教授,博士生導師。現任財政稅務學院院長、湖北財政與發展研究中心執行主任、中國政府采購研究所副所長。

學術兼職。中國財政學會理事,全國高校財政學教學研究會常務理事,湖北省財政學會常務理事,武漢市財政學會副會長,湖北省國際文化交流中心理事。

學術經歷。1981年9月―1987年7月在原中南財經大學財金系就讀,先后獲經濟學學士、碩士學位,畢業后在原中南財經大學、中南財經政法大學從事財政學、國家預算管理等課程的教學和研究;1999年考上中南財經政法大學財政學博士研究生,2002年獲經濟學博士學位;2002年任中南財經政法大學財政與公共管理學院財政系主任;2003年任中南財經政法大學財政稅務學院副院長;2005年任中南財經政法大學財政稅務學院院長。2004年在加拿大圣馬力大學作為期半年的學術研究,近年來先后應邀到美國佐治亞州立大學、澳大利亞南昆士蘭大學、英國卡蒂夫大學、日本京都大學、日本島根縣立大學、香港城市大學、臺灣逢甲大學等高校作講學和訪問。

研究領域。主要研究財政理論和財政政策,涉及稅收、公債、公共收費、財政支出、預算管理制度、財政管理體制、財政宏觀調控、地方財政等方面,并形成了財政收支政策與預算管理制度、財政分權與財政管理體制、區域經濟與地方財政三個主要研究方向。

專業業績。近年來,主持國家社科基金、教育部規劃項目、財政部科研項目、湖北省科技攻關項目等各類科研課題20余項,公開發表學術論文60余篇,出版專著和主編教材各三部,領銜講授的《財政學》課程榮獲國家級精品課程。代表作主要有:《區域經濟協調發展與財政政策調控》(湖北人民出版社,2003)、《財政學原理》(中國財經出版社,2005)、《國家預算管理》(中國人民大學出版社,2007)、《公債學》(中國財經出版社,2007)、《2007―2008中國地方財政發展報告:地方財政支出結構優化研究》(經濟科學出版社,2008)、“地方財政支出結構優化:理論模型與實證分析”(《財政研究》,2006.9)、“我國開征物業稅的若干思考”(《稅務研究》,2007.3)、“稅收法定主義與我國課稅權法治化建設”(《財政研究》,2007.5)、“公共財政的分析”(《財貿經濟》,2007.10)、“財政體制與地方政府財政行為探討――基于治理‘土地財政’的視角”(《中南財經政法大學學報》,2009.2)、“土地財政:緣由與出路”(《財政研究》,2010.1)。2009年度,學術論文“地方財政支出結構優化:理論模型與實證分析”獲湖北省人民政府頒發的第六屆湖北省社會科學優秀成果獎三等獎,研究報告“科學發展觀下湖北公共財政發展職能研究”獲湖北省人民政府頒發的湖北發展研究獎(2006―2007年)三等獎,研究報告“本科生導師制度研究――基于中南財經政法大學的實踐”獲湖北省人民政府頒發的湖北省教學成果獎二等獎。

篇(5)

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅

一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介

我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節，以行政政策（主要是規劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業的政策調節。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規律的支配。政府可以通過調節一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場?，F階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業發展影響我國國民經濟正常發展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發展，土地資源愈發緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。我國地少人多，房地產開發用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續攀高。

2.我國經濟發展對房地產業過度依賴。長期以來，我國房地產業被設計成國民經濟的支柱性產業，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業為地方政府創造了巨大的經濟業績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業達到規模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產業宏觀調控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規劃，提高土地配置效率。世界上有很多發達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創造經濟業績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統的工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規劃房地產用地，以開發中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發，提高土地的配置效率，堅持走資源節約型道路，滿足人民群眾安居樂業的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。

3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。

此外，還應建立健全房地產業相關的行政法律法規，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

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[4]周中元.國外房地產宏觀調控政策借鑒與啟示[J].特區經濟.2007（1）

篇(6)

[論文摘要]批量評估采用統一的模型和標準，能夠在短時間內低成本、高效率地完成大規模的目標對象評估，達到效率和公平的統一。隨著我國市場經濟體制的發展以及房地產市場化的推進，在研究批量評估的相關理論基礎上，探討如何建立批量評估系統，成為目前中國的新課題。

一、批量評估技術的發展現狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產生始于從價稅評估[4]中對一致性和統一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發表了《反饋模型在不動產自動評估中的應用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認為評估管理的目的不僅僅是評估結果的準確，更重要的是要使納稅人認為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的對一系列房地產進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎

從價值評估原理上看，批量評估系統是運用價值評估基本方法，依據財產特征或跟蹤財產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸等數理統計技術、計算機技術和地理信息系統等對系列房地產價值進行評估的技術方法系統。批量評估根據所評估群體資產的特征，一般選擇適當的成本法、市場比較法或收益法作為模型設定層次，再根據所選擇的模型和所能獲得的數據，選擇數理計量方法獲得模型設定的系數，進而再推廣應用到大批量資產價值的評估。

（二）批量評估應用的前提條件

由于批量評估技術著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產市場，包括房地產市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩，沒有出現爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產信息系統的支持。一般而言，評稅系統中考慮因素越多，評估結果相對越準確。但這需要完善的房地產信息系統的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產價格的參數體系的支撐，評估結果的準確性會大打折扣。

3．合理的房地產分類。批量評估技術是分類分區評估基準價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產。在批量評估技術應用前，應先對房地產進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區域內的一些特殊房地產，應該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區。不同地段、區位房地產市場價格水平表現具有明顯差異，在房地產評估價值通過區位劃分來反映不同區段房地產價格水平的差異，作為應用市場比較法評估房地產價值的基礎。為適應房地產稅征管需要，一般以地區行政管轄區域界線為邊界，在區域內主要以區位地段的同類房地產的平均市場價格水平為標準和依據。

（三）批量評估的步驟

專業評估執業統一準則認為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產。要求對轄區內所有財產進行定義和基本描述。（2）根據使用于財產的一貫行為定義市場區域。（3）確認影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準模型。（6）將模型中反映出來的結論應用于被評估財產的特征中，即利用經檢驗通過的模型結論對批量財產進行估價。（7）檢查批量評估的結果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產需仔細地復查。

（四）批量評估系統的構成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統包括5個子系統：

1．數據收集與管理系統。負責批量評估系統所需要的數據的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統。負責根據所要評估的不動產類型以及不動產所處區域及所要采用的評估方法，采用不同的專業評估軟件、模型對目標不動產進行評估。

3．業績分析系統。負責對財產稅及評估的表現進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結果進行辯護。

4．管理支持系統。負責為財產稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統。負責對稅基評估中出現的各種爭端訴訟等進行應對。

三、我國批量評估的應用展望

（一）制定稅基評估相關的法律制度

建立完善的房地產評估架構，關鍵在于相關法律制度的建設。目前我國有關評估的立法還不健全，有關稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責監督檢查等，是十分必要的。

國際評估準則（IVS）的不動產稅批量評估準則中就認為定義、支持并保護財產權的法律法規體系是財產稅體系正常運轉的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數據庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統能否成功建立以及評估結果能否為公眾和政府接受，評估基礎數據的質量至關重要。因此，不動產稅批量評估的基礎首先就要保證一個翔實的稅基評估數據庫的建立。不僅要搜集物業的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統，通過計算機網絡把房地產信息相連接，為實現稅基評估提供基礎。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關系。建立物業稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質的爭議內容區別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區分不同性質的爭議可以有效引導業主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關注程度、逐級受理不同復雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數量，有利于提高受理案件的質量，節約處理成本。

（四）培養高素質的專業人才

進行房地產稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產稅收理論、房地產評估、數理統計、計算機應用、地理信息技術等多個專業領域的知識和技術。這都需要大量的具備上述一種或多種專業知識背景的專業型人才。因此可以利用國際、國內的各種資源，采取多種方式，著力培養適應房地產稅制改革工作需要的專業型人才。一方面，可以與國際專業性組織合作或與在房地產稅方面具有先進管理經驗的政府機構合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構進行工作學習，請他們為我們培養人才。另外，還可以充分利用國內的大學或專業機構的專家資源，進行溝通協作。

參考文獻

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]紀益成，王城軍，傅傳瑞，國外AVMA技術再批量評估中的應用[J]，中國資產評估

[3]廖俊平，任作風，《香港差餉稅征收管理系統介紹》，《涉外稅務》，2004-8

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【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的 社會 問題和 政治 問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過 市場 機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以 經濟 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房 管理 辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。

一、國外住房保障制度的經驗及做法

1、美國

美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。

美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款 保險 。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請 此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。

發達的房地產 金融 是美國住房保障的制度基礎。美國的各類 金融機構 積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制

度之一，涉及到養老、醫療、住房、 教育 、 投資 等 社會 生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按 成本 價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。

二、對我國的啟示

從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、 市場 導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房 管理 辦法》和《 經濟 適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的 公共管理 與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。

3、建立健全廉租住房制度

從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡?！?。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。

4、改進和規范經濟適用住房制度

經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。

5、綜合運用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。

（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢

出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔保制度。

【參考文獻】

[1] 張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[j].中外房地產報道，2001（7）.