房地產經濟論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產經濟論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1.1低碳經濟的內涵

低碳經濟，其實質是一種可持續發展的經濟，核心內涵在于一方面能夠滿足當代人的生存及發展需要；另一方面又能滿足后世子孫的生存及發展需要，集中體現了可持續發展的經濟理念。在這一理念的指導之下，借助一系列低碳處理技術和制度制約相關產業，最終實現減少碳排放的效果。推動低碳經濟的發展，是我國經濟的未來發展趨勢之一，有助于我國整體經濟結構的優化，由粗放型逐漸轉換到集約型，從而為我國經濟的可持續發展奠定良好的基礎。

1.2低碳經濟面臨的挑戰

低碳經濟的提出和發展，給傳統行業帶來嚴峻考驗和挑戰。我國各行業的早期發展普遍存在高能耗、高污染以及低產出的問題，這一粗放型的發展方式已經給我國社會的可持續發展帶來了一系列嚴重問題，尤其是環境污染以及能源危機問題。所以，推行低碳經濟，開發新能源，同時最大程度地減少環境污染已經成為我國的必然選擇，也是一項極具挑戰性的任務。

2低碳經濟對房地產經濟的影響

2.1有利影響

有利影響主要包括：（1）低碳經濟能夠推動房地產行業朝著新的方向不斷發展，同時還能夠促進房地產產業結構的優化與調整。目前，國內房地產行業的準入門檻相對偏低，產業結構存在一定的不合理之處，低碳經濟的不斷發展能夠推動房地產行業展開全滿且深入的調整，走上一條真正的優勝劣汰的發展之路，如此一來，房地產開放商便會將更多的注意力投入到建筑質量、智能化水平、環保性能等諸多方面；（2）在低碳經濟的推動之下，房地產行業將會更加重視建筑的智能化以及節能化。在當前的房地產行業中，建材的生產及應用往往伴隨著驚人的能量消耗，另外，建筑內電器等的能耗也十分巨大。低碳化給房地產行業提出了更為嚴格的要求，要求其致力于低碳化和智能化的發展，通過對能耗的有效降低，以保障自身的可持續發展。對于當前的房地產而言，其建筑大多采用高能耗的發展方式，無論在建筑材料方面，還是在建筑方式方面，又或者在建筑管理方面，均帶有明顯的高能耗特點，而低碳經濟的發展可以促使房地產業積極引入和應用相關新材料與新技術，如此一來，能夠明顯降低能耗，最終達成節能減排的目的。

2.2不利影響

不利影響主要包括：（1）低碳經濟給房地產行業提出了更為嚴格的要求，其中最主要的一點便是節能減排，所以，將會導致房地產開發成本的大幅增加。低碳經濟這一概念最早由西方發達國家提出，由于起步較早，當前一些核心的低碳技術依舊掌握在西方發達國家手中。我國房地產行業若想走上低碳化發展之路，不僅要面臨技術上制約，而且要面臨激烈的市場競爭，換而言之，需要付出一定的代價。由此可見，低碳經濟將會在一定程度上增加房地產企業的運營成本，這將會給房地產整個行業的發展形成一定的阻力。對于低碳經濟而言，新能源、新材料以及新技術的研發和應用是核心內容，然而現階段，我國在上述幾大方面的發展尚存在諸多欠缺，所以，這直接造成了低碳經濟成本偏高的這一現實問題，短時間內還無法突破這一束縛。（2）就短期視角來看，低碳經濟將會給房地產經濟施加一定的不利影響。房地產當前采用的施工方式等普遍帶有高能耗特點，另外，隨著國內房地產行業的快速發展，碳排放量呈現出與日俱增的趨勢，然而短時間之內又找不到適宜的能源或技術予以代替，所以，房地產發展低碳經濟的過程中在短時間內將會受到一定程度的束縛和影響。

3房地產業發展低碳經濟的措施

對于房地產行業而言，其未來的核心競爭力在于如何更加合理的應用低碳經濟，即積極推動綠色建筑的發展。隨著物質生活水平的不斷提高，人們開始追求綠色環保型的家居環境，低碳建筑迎來了良好的發展契機。低碳建筑能夠提高人們的生活質量，同時還能顯著降低能耗，另外，還能夠不斷強化房地產企業的使命感以及成就感，如此一來，既有利于人類社會的可持續發展，又能為企業創造更大的經濟效益和社會效益，同時還能顯著改善居住者的生活條件。隨著人們低碳理念的不斷增強，低碳建筑已經成為未來建筑的主流發展趨勢之一。

3.1推動住宅產業化發展

采用工業化模式進行住宅的建造，推動住宅產業化發展，一方面能夠大幅提高住宅質量；另一方面能夠明顯降低能耗。在低碳經濟時代，我國房地產企業若想獲得可持續發展，則有必要加快自身的產業化建設，在降低消耗的同時，為自身創造理想的節約效益。在推動住宅產業化發展的過程中，企業應積極構筑溝通橋梁以全面且細致地了解和掌握消費者的實際需求，指導資源的優化配置，降低碳排放量，為消費者營造一個理想的居住或工作環境。

3.2合理規劃戶型布局

就現狀而言，我國大部分房地產行業采用粗放式的經營模式，開發商比較關注經濟效益，而沒有很好地滿足消費者的實際需求以及低碳經濟的要求，如設計大面積的樓道、客廳以及臥室等，形成了一定程度的資源浪費問題。為加速資金回籠，再加上消費者的不同需求，開發商通常不負責房屋的室內裝修，由消費者自行解決，如此一來，將會浪費大量的人力、物力以及財力，這和低碳經濟的理念是相違背的。在開發低碳住宅的過程中，房地產企業應該持續提升和優化自身的開發水平以及質量，尤其要做好戶型規劃設計工作，要盡量體現低碳經濟的設計理念。開發建筑商品，適度增加精裝修的房屋占比，開發商應具備大局觀念，在發展自身的同時兼顧消費者的實際需求，真正做到與時俱進，如此才能在激烈的市場競爭中占據一席之地。

3.3積極應用環保材料和節能技術

我國在推動低碳房地產的工作中所面臨的最大瓶頸是，建筑的保溫以及給排水問題。受起步較晚的制約，我國低碳技術相對落后，制約了低碳房地產的發展。在目前很多建筑中，為增大采光面積，玻璃得以大量運用，其不足之處慢慢暴露，即散熱速度較快，若想使室內溫度保持恒定，則需要借助空調，大幅提高了電能的消耗。為規避上述問題，房地產企業可嘗試新型玻璃（如低輻射玻璃等），這一類玻璃既能夠滿足采光的實際需要，同時又能夠發揮隔熱保溫的效果，從而縮減空調的開機時間，降低能耗，達成低碳目的。綠色植物能夠美化環境，還能夠吸收CO2，尤其是夏季還能夠起到遮陰降溫的效果。因此，生物能源的利用也是低碳經濟的主流研究方向之一。在再生能源開發和利用方面，太陽能以其清潔且取之不盡的特性獲得了人們的青睞，如照明和提供熱水等方面?？傊?，開發新能源也是低碳經濟的重要內容。

3.4倡導低碳生活

在新的時代背景下，房地產企業應該深刻認識到低碳經濟的重要意義，并落實到實際行動中去，加大人力、物力以及財力的投入和支持，同時落實宣傳工作，讓消費者了解低碳建筑及其優勢，從而不斷提高消費者的低碳意識，進而獲得他們的認同和支持。房地產企業應讓廣大消費者意識到，低碳建筑的購置價格比同類普通建筑要高上一些，其優勢也相當明顯，即投入使用之后，低碳建筑的節能效果將會顯現，從而為消費者節省一大筆相關開銷，由此可見，低碳建筑的使用成本要比同類普通建筑低上很多。因此，房地產企業應與時俱進，立足長遠，重視并做好低碳建筑的宣傳工作，讓消費者全面且深刻地了解這一類建筑的優勢，從而刺激消費者的購買欲望。如此一來，自然而然地便推動了低碳經濟的進一步發展。

4結束語

篇(2)

1.房價本身的形成直接誘因，來自購買方和出售方的協商議價。

只有房價在足夠多的購房者認同的區間內，房地產的成交量才可以得以保證。也就是說，表面上是房地產開發方的單方面定價，但實質上是房地產開發方與購房者之間的一種價格博弈。開發方的定價原則在于，如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施，從一定程度上降低房價，而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價，以確定自己的價格策略。

2.房地產經濟的產業鏈延伸。

房地產經濟是圍繞房地產開發和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業，勞務技術等服務行業，房地產設計咨詢等創意科技類產業的綜合化的半封閉的經濟領域。同時延伸設計到房地產建材的原材料企業和因為勞務支持而帶動的區域經濟產業。而房地產成交價格指數是整個房地產經濟狀態的有效表達。

二、房地產成交價格影響因素分析

1.人們對于不同檔次居住用房產的需求對房價的影響。

就房屋的宜居性要求來說，不同購房者對于極高檔小區和基礎型小區均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求，但是反應了購買者對于房屋設施作為其居住用途上的不同要求。所以，單從2014年5月份數據來看，超過25000每平米的住宅只有12%，這表明對于極高端房地產開發的開發商仍然對當前的房地產市場持謹慎態度。特別是在反腐工作日益緊張的今天，極高端房地產已經成為了高級官員購買房產的。與此同時，有29%的房屋售價落在了15000~25000的區間中，26%的房屋售價落在了10000~15000的區間中，此兩者占據了所有房屋資源的55%。此數據表明了大多數購房者是認同這一價格區間的。而6000元以下區間、6000~8000區間、8000~10000區間中分別占有的比例為3%、11%和19%，本文研究區間范圍中期價格分布呈現較為完整的正態分布。

2.投資用房產的需求對于房價的影響。

房地產泡沫的產生原因來自投資用房地產的投資人隨時可能撤出房地產市場，而近7個月房地產市場出現下跌的主要原因，也是來自多個領域的投資用房地產投資人撤出。這些領域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運作投資用房地產的商人等。理論上講，因為投資用房地產之前囤積量的存在，以及投資人止損心理的存在，房地產售價可能出現成本倒掛的現象。

3.房產供應量對于房價的影響。

就以居住為目的購買房地產購買者來說，其需求是接近剛性的，而以投資為目的購買房地產的購買者來說，其需求是純彈性的。目前的市場狀態是以居住為目的購買房地產的購買者直線上升，而以投資為目的購買房地產的購買者數量直線下降。近7個月來，杭州房價的連續下跌，也充分反應了房地產投資市場的趨冷。但是，因為以居住為目的購買房地產的買方力量存在，房地產價格不會出現理論上的暴跌，而是應該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

三、地產開發企業的對策

1.積極控制土地保有量和開發量的關系。

開發商對于土地的保有可以分為兩種形式，其一是完全融資保有，其二是完全自有資金保有。兩者的本質區別在于其購進土地的資金是否經過了前置貸款。事實上，房產開發企業即使不進行土地開發，也可以完全通過土地的金融運作獲得相當豐厚的利潤。所以，到底將手中多少土地開發成房地產項目，是開發方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下，可以適當延長土地的持有期來換取更大的利潤。

2.合理調查市場，做好產品定位。

房地產銷售的利潤高低直接影響到房地產企業對土地開發的利潤。而通過詳實的市場調查，可以充分了解目標人群的購買欲望和購買力，以對房地產項目的定價和定位做好定位。只有充分科學的對項目進行價格和品質的定位，才可以使產品達到完美的標準。

3.實行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對快速復雜化的房地產投資形式，各房地產企業紛紛上馬的一種新型的資金管理模式，這種資金管理模式下，會通過計算機軟件對投資預期收益和投資風險進行分析。因為系統采用了模糊計算法，通過復雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結果，使得企業的投資更加具有理性。

四、結語

篇(3)

市場經濟是房地產經濟的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產經濟發展勢頭非常好，在市場經濟中所占比例越來越高，但是這種快速發展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經濟的正常發展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展，相互促進而不是相互產生消極影響。可以從以下幾方面入手：

1.1控制好房地產商品的價格

過高的房地產商品價格如果不實時的控制，使其無限的發展下去，非常容易出現經濟泡沫，而使整個市場經濟陷入癱瘓狀態，從國外的歷史經驗中我們也可以總結出這一點。控制控制好房地產商品的價格并不說一定要強制性將房產價格降下去，價值決定價格，市場應該按照房地產商品的價值卻制定相應的價格，真正的實現供需平衡，而如果價格已經遠遠的超出了價值，這種不良的現象，終有一天會使房地產陷入絕境。房地產價格過高目前已經成為我國市場經濟中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規律來進行調節是主要的措施。價值與價格的合理才能實現供需之間的平衡，進而使房地產市場處于穩步發展的狀態中。

1.2做好金融監督

無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產市場之所以會出現價格虛高的現象，主要就是金融監督工作不到位，有很多的房地產企業自身并不具備開發大規模房地產的實力，但是通過向銀行借貸等方式進行了大規模的開發，這種行為非常容易引起銀行壞賬現象，很多的開發商開發出來的房地產價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應該做好金融監督工作，全方位的了解房地產企業的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進行相應的調整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產行業逐漸的流向其他有更有希望的產業中，也使整個市場經濟繁榮發展起來，而不是過度集中在某一產業中。為了達到金融監督的目的，政府以及銀行都應該對自身的很多業務進行改進創新，在改進傳統的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產，盡可能的降低高風險貸款的比例，從而實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。

1.3盡快實現房地產經濟轉型

目前房地產經濟發展與市場經濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經濟的發展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產企業實現經濟轉型，實現低碳環保，不再只是考慮經濟效益問題。政府可以利用杠桿經濟原理來對房地產企業進行有效的調整。杠桿作用主要表現在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產企業投資智能建筑，在開發的過程中給予更多的優惠，這樣參與智能化建筑的開發的開發商就會越來越多，進而改變這種房地產開發商經濟發展模式；另一方面，政府也可以對購買低碳環保的住宅的用戶實行優惠，進而擴大購買人數，購買人數的增多，又會促進開發商開發智能化的環保的建筑，進而完全的實現了房地產經濟的轉型，也促進了我國建筑行業的良性發展。

2.結語

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對于物業管理的概念,學術界還沒有作出完整準確的定義,也沒有為物業管理提供市場化方法的指導,可以說理論上欠缺。但是在實踐中,隨著1981年我國第一家物業管理公司在深圳建立,在將近30年里,物業管理實踐一直進行。我們從實踐中,可以分析其市場化的現狀,具體可分為以下三個方面。

(一)物業管理市場定位與服務意識的缺失

物業管理雖然在走向市場化,但是其市場定位不明確,沒有搞清市場化的主旨與精髓。這種以管理者自居的后果在現實中表現為服務質量低下。大部分房屋者對業主的服務態度不滿意,這主要是其自身意識沒有轉變,由于以前計劃經濟條件下的慣性作用,服務還不可能完全跟上市場化的運作,加之目前物業管理成本的上升,而管理收費標準又存在偏低的現象,成本收益低,這就導致了一個惡性循環,造成服務態度越差,意識逐步喪失。

而且,投資商應該明白,由于物業管理屬于一種成本收益低、低風險的行業,理論上來要想獲得良好的發展,必須進行規?；洜I,物業公司應將經營定位在規模效應上。但是縱觀我國目前的物業管理市場,絕大部分經營規模偏小,利潤小,形不成規模優勢,因此發展壯大不起來。再加上政府沒有對物業管理行業進行充分的了解調查,所定收費標準仍低于物業管理的標準,所以其發展步履維艱。可以說,物業管理市場定位的不明確,服務意識的缺失,使得企業市場化的改善變得更加的艱難。

(二)物業管理隊伍水平與市場不同步

目前很多物業公司的高層管理都是家族化管理,大部分人員都為初高中學歷,由于其最初的成立期就一直隨企業主經營,到現在在公司的位置已經處于高層。但是其水平已經老化,知識學歷偏低,觀念成就落后跟不上時代的發展。由于情分、個人關系等影響,又不能將其辭退。這極大的影響了整個企業的人力資源的建設。

同時,目前物業管理隊伍中,有的公司根本就沒有專門的技術人員,加上公司內部沒有明顯的制度規范,人員紀律松散,服務觀念與態度較差。在現實中,80%的住戶感覺物業服務人員服務態度較差。而且很多行內人員認為,物業管理的工作無技術含量,不需要知識文化水平高的人去做都能做好,這種錯誤的觀念在很大程度上造成了現在物業管理隊伍水平的低下。而人力資源的更新不像物質資本那樣,它更新速度慢,具有滯后性,其難度也很大,所以,素質水平提高起來就非常的艱難。

(三)物業管理市場運行機制不健全

雖然我國的物業管理公司現在都是朝著市場化的方向在建設,但是它并沒有建立起規范有效的物業管理運行機制。據資料統計,我國目前大概有2萬多家的物業管理公司,但是大部分都是從自己原來的房地產開發公司中分離出來的,管理經驗缺乏,真正按照市場運行的還在少數,很多都沒有建立起現代企業管理制度。

同時,在市場中存在不良競爭、壟斷經營等現象?，F在很多的房管所都變相的改成物業管理公司,其運行機制及其不規范,同時極大的排斥正規物業管理公司的市場進入,經濟論文他們極力奉行“肥水不流外人田”的信念。這“很大的程度上影響了許多正處于發展中的優秀物業管理企業的競爭和發展,同時這也將影響到整個行業推廣市場化的進程?！边@也是導致目前物業管理市場不景氣的一個重要原因。

二、完善我國物業管理市場的對策

(一)建立物業管理市場的三級管理體制

我國有關物業管理的行政法規十分多,如《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市私有房屋管理條例》等,國家應該在這些基礎上逐步完善其法律法規。

同時,我們應該看到,在推動物業管理市場發展的過程中,行業協會應該發揮自己的作用。它要積極爭取參與政府有關法律法規的建設,發揮自己的影響力,同時對于物業管理市場的一些糾紛爭端,或不良競爭現象,給以協調與管理。而且要協助主管部門規范市場運作,完善行業的各種評測體系等。政府和協會發揮作用之外,物業管理企業自身的建設則是具有關鍵性的。

企業應該拓展自己的經營面,實行規模化經營,以贏得規模效益的優勢,同時,也應該也應該多方向的來發展業務,多提供基本業務以外的多元化的有償的服務項目,以帶動相關產業的協調發展。

(二)準確市場定位,確定物業管理方向

可以說,物業管理要想市場化,其準確的市場地位是必須的。目前我們看到,物業管理企業已經很多,但是經營業務都相對單一,造成過分的競爭,這樣必然會導致一些企業破產倒閉?！坝捎谖飿I管理企業的發展背景、管理特色的不同,一個企業的人、財、物、信息資源是有限的,如何將這些資源合理使用,發生規模效應,產生最大的效能,就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位,需要根據市場的發展、企業的變化,適時地調整定位?！逼髽I要在樓盤開之前做好充分的思考準備,對于整個期間的規劃要做到盡量細致,不要一味的去爭搶,因小失大。而且要找準優質市場,積極的開放優質市場的消費能力。同時也要具體選擇的去考慮,地區差異也會導致物業管理定位與實施方法的不同。

同時不得不提的是,品牌戰略也是物業管理公司定位需要考慮的重要內容之一。企業市場要細分,根據居民消費者的具體情況來做出具體合理的管理服務措施,這樣精而細的分工需求,可以有效的提高企業的管理水平,同時也更符合物業管理的市場化走向。

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關鍵詞 人口老齡化；經濟對策；產業結構；老齡產業

中圖分類號 F062.9

文獻標識碼 A

文章編號 1002-2104(2007)01-0124-06

關于老齡化國際上的定義標準是：60歲以上的人口數占總人口數的比例超過了10％(本文以此為標準)，或65歲以上的人口數占總人口數的比例超過7％。人口老齡化問題是帶有全局性、戰略性的重大問題，涉及到社會、政治、經濟、文化等各個方面，解決得如何，對國家的穩定與發展至關重要。截止2004年底，重慶市現有60周歲以上的老年人有約414萬，占全市人口的13％，這表明重慶已經進入人口老齡化社會。預計2036年左右將是重慶人口老齡化高峰時期，全市老年人口將突破900萬，占總人口的23.6%。老年人口的持續增長將帶來一系列的問題，諸如社會勞動人口減少，社會和家庭負擔加重，社會經濟發展受制；國家、社會和家庭在物質和精神方面對老年人需求的投入增加；社會物質財富的分配關系由此產生的社會福利政策的調適等等。

1 人口老齡化對經濟的影響

人口老齡化的挑戰與機遇并存，老年人是社會不可忽視的寶貴資源，他們對社會做出過重要貢獻，促進社會經濟的持續發展。但人口老齡化也對經濟社會發展產生挑戰，老年人口的比重加大，勞動年齡人口比重下降，社會贍養比上升，財政壓力加大，將會給社會經濟發展等帶來一系列的負面影響。

1.1 人口老齡化是經濟發展和社會進步的結果，是人類歷史發展的趨勢

人口老齡化是由兩個原因造成的：第一是人口年齡結構金字塔底部收縮所引致的人口老化（生育率下降導致青少年人口比重下降，即底部老齡化）；第二是人口年齡結構金字塔頂部延伸所形成的人口老化(預期壽命的延長和老年人口死亡率下降，促成老年人口比重上升，即頂部老齡化)。老年型社會象征著人類社會的成熟，是社會發展的表現。人口老齡化是經濟快速發展、醫療衛生條件改善、居民生活水平的顯著提高帶來的人口預期壽命延長的結果。老年群體是蘊藏著技能、經驗、智慧的人才寶庫，是社會經濟發展的資源，人口老齡化可以與社會經濟協調發展。

1.2 人口老齡化將帶動老齡產業的興起和發展

老齡產業的發展是社會進步和經濟發展的必然結果，而社會的進步和經濟的發展又是老齡產業發展的前提和基礎。隨著人口老齡化程度的不斷加深，人口平均預期壽命的延長，老年人口的數量將越來越多。在這部分人口龐大的數量規模背景下，其對社會的需求將越來越大，已經并將形成一個特殊的消費市場。

老年群體特殊需求的擴大，是經濟社會發展的一種動力，需求帶動供給，可以形成可觀的消費市場。老齡產業的興起和發展，會給市場注入新的活力，是一個新的經濟增長點。老年市場是競爭性極弱的市場，開發潛力巨大。不同經濟狀況、不同文化背景、不問民族習俗、不同健康狀況、不同心理素質、不同年齡階段、不同人生經歷的老年人對各種商品與社會服務的需求各不相同，多層次、多元化的需求必將形成一個豐富多彩的消費市場。隨著政府的重視和引導，老齡產業必將為經濟的發展做出它應有的貢獻。

1.3 人口老齡化具有影響消費市場的結構,深化產業分工、在“人口紅利”時期可化弊為利

人口結構的改變也影響了社會儲蓄和消費的方式,老年人的消費以老年日用商品、健康醫護、精神娛樂為主，儲蓄意愿下降。實證結果表明,35～50歲年齡段的人儲蓄意愿最高,之后便逐步下降。日本的高儲蓄率曾經是經濟發展的重要支柱,但隨著人口的老化,其儲蓄率持續降低,1980年為17.3%,1990年為13.9%,2003年僅為 7.5%。同時,年輕一代的負債率上升，這兩方面因素將導致日本的消費市場的結構發生變化。

在“人口紅利”時期，豐富的勞動力資源使勞動力價格保持在較低水平，投資的收益率較高。而勞動力年齡結構較小，勞動者為養老而進行儲蓄又為社會提供了大量的資金，壓低了利息水平，這兩者都有利于促進投資的增長。眾多的勞動人口產生了大規模的市場，促進了分工的進一步細化，催生了相關產業的產生。因此，“人口紅利”時期的經濟將呈現出投資活躍，市場規模持續擴大，勞動生產率不斷提高，經濟持續高速發展的局面。值得注意的是，“人口紅利”期不會長期持續，一般只有15～20年，而后老齡化的不利影響將開始加劇。因此，應該充分利用“人口紅利”期，加速經濟發展。

乜堪雄等：人口老齡化背景下的經濟對策與產業選擇中國人口?資源與環境 2007年 第1期1.4 老齡人口的增長會改變人口的撫養比，使勞動人口的總負擔系數提高

人口撫養比即平均每100個勞動年齡人口所撫養的老年人數量。重慶目前的平均撫養比是15.7，高于全國平均水平，而且全市內表現出明顯的區域差異。在一般情況下，老年人口平均撫養費用要遠遠高于青少年人口的撫養費用。從經濟學角度講，青少年撫養費用支出可以看作人力資本投資，老年人口的撫養費用則是資源的重新分配，多屬于消費性的。老齡人口增多導致儲蓄水平下降，削弱經濟增長的潛力，導致未來經濟增長率的降低。

1.5 勞動力的老化，必將影響到勞動生產率的提高

人口老齡化速度加快，勞動年齡人口逐漸老化，尤其是在2025-2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時期和人口高齡化的高峰時期，低齡人口比重下降，高齡老年人口比重上升，人口老齡化加速，最后形成老化程度較高的老年型人口結構。屆時勞動力將出現嚴重短缺，經濟發展對勞動力的需求也開始從需求制約型向供給制約型發展。

1.6 社會保障負擔加重，公共開支增加，導致稅收負擔加重，進而影響經濟增長

隨著人口老齡化的加速，老年人口的病殘率上升，社會養老和醫療的壓力加大，勞動年齡人口減少，養老保險和醫療保險基金儲備不足，支付越來越多的老年人口的社會保障基金的風險加大。社會保障支出的急劇增加又嚴重削弱了本市企業的競爭能力。按照現行的社保制度規定，企業單位必須為日益增加的老年人口支付大量費用，養老金支付增加了企業負擔。

1.7 人口老齡化要求調整現有的產業結構，以滿足老年人口對物質和精神文化特殊的需要

由于老年人特殊的生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，引起了需求結構的變化，對產業結構調整提出新了要求。為實現“老有所養，老有所醫，老有所教，老有所學，老有所為，老有所樂”①，提高老年人口的生活質量。我們需要改善老年人經濟供養、醫療保健、照料服務、精神慰籍、文化生活、臨終關懷等，調整現有對老年人的供給結構，發展老齡產業，增加老年人所需要的社會服務業，改造不適應人口老齡化的住宅、社區和環境，發展老年人衣、食、住、行、用、文等各種消費品。

1.8 人口老齡化引起家庭規模和家庭結構的變化，使家庭養老功能不斷弱化

老年空巢家庭增多，家庭養老資源減少，使后代難以承負照顧老人的重任，在社會保障制度尚不健全的狀況下，解決老年人的生活照料問題日益突出?！?-2-1”型的家庭結構，使得一對夫婦要供養4位老人，不論是目前的家庭收入，還是夫婦能夠用于贍養的精力和時間，都難以滿足老年人的養老需求。據統計，2002年，我國家庭平均規模是3.32人／戶，家庭人口和勞動力的減少，都意味著家庭收入的減少，贍養老人能力的降低。而且隨著社會經濟的發展，年輕人價值觀念的變化，老年人獨立意識的增強，都使老年人不愿意依附年輕人來養老。不僅使家庭養老的功能弱化了，而且對社會代際互動產生重要影響。這要求加快發展以社區為中心的各項社會福利和社會服務事業，以補充家庭養老功能的不足。

2 重慶市老齡化與經濟發展狀況

1997年重慶直轄后，60歲以上的老人330萬，占全市總人口百分之10.25%，而GDP增長7.5%；2000重慶60歲以上的老人361萬，占全市總人口百分之11.32%，而GDP增長8.5%；2002重慶60歲以上的老人386萬，占全市總人口百分之12.1%，而GDP增長10.1%；2004年重慶60歲以上的老人380萬，占全市總人口百分之12.7%，而GDP增長12.2%；2005年重慶60歲以上的老人414萬，占全市總人口百分之13.1%，全市GDP完成2650億元，年增長12%.按常住人口計算，人均國民生產總值達到9 550元，跨上1 000美元臺階。 預計2010年重慶60歲以上的老人500萬，占全市總人口百分之15%。

2.1 重慶老年人的收支狀況

重慶市老年人的收入來源有政府統一發放的養老保障金、企業定期支付的退休養老金、子女支付的撫養費、個人其他收入等。目前重慶市城鎮退休老人的平均年收入8 000元左右，人均月收入在600～700之間。城鎮事業單位的離退休老年人年收入在12 000元左右，而大部分企業退休老年人處于月收入在400～500元左右的低收入狀態，其次是處于低保狀態的老年人；農村老年人的收入主要是依靠土地的農業勞動收入。收入決定了消費，這種低收入狀態使得老年人的消費指向為解決溫飽和物質享受，很難上升到較高層次的精神享受以及人的全面發展。隨著國民經濟的快速發展，老年人收入也將逐步提高，但受傳統觀念的影響，老年人仍持謹慎的消費觀念?；旧畹南M只占其支出的一少部分，而且老年人身體狀況多較差，據統計，老年人特別是高齡老年人的支出除滿足溫飽外多用于醫療方面。由于重慶市現有的家庭結構仍以較為穩定的“2-2-1”形式存在，且受傳統“養兒防老”的思想影響，老年人的收入中有一大部分仍然用于支助子女后代，這直接影響到老年人用于自身的消費。

雖然直轄以來，重慶經濟有了突飛猛進的發展，政府財政收入與居民的收入都有了大幅提高，用于個人消費的積累越來越豐厚，用于老齡事業的支出也有所提高，但相對與老年人口的迅速增加還顯的不夠。根據重慶市老齡委于2004年對全市40個區縣（自治縣、市）城鄉范圍內貧困老人進行的摸底調查，城鄉貧困老年人的基本狀況是：城市老年貧困人口每月退休金或其他收入300元以下的占11.2％，為11.24萬人；農村貧困老年人數約為44.57萬人，占農村老年人數的17.8%，合計占全市老年人總數的16％。我市貧困老年人城鄉貧困老人性別差異較大，農村男性貧困老人占40％，女性占60％。城鎮男性貧困老人占47％，女性占53％。這是因為，在農村女性勞動能力低，主要依靠男性勞動力來維持家庭生活，經濟上的依賴性較強，一旦遇上喪偶，就會導致貧困，而且女性的壽命普遍高于男性，由于年齡原因再婚的可能性低。在地區分布上，全市40個區縣都有貧困老人。按地域片區統計，其地處三峽庫區的渝東、渝東南片區農村貧困老人比例較高，達到農村貧困老人的60％。

2.2 重慶居民的消費狀況

根據1985-2003年重慶市居民人均可支配收入的增長幅度變化，我們把這段時期分為3個階段：

(1)1985-1990年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關分析表明：Pearson 相關系數為0.984，回歸系數為1.001。

(2)1991-1997年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關分析表明：Pearson 相關系數為0.997，回歸系數為0.929。

(3)1998-2003年段。對此段時期重慶市居民人均消費與人均可支配收入的回歸及相關分析表明：Pearson 相關系數為0.994，回歸系數為0.797。由以上三階段的數據，發現隨著人口老齡化的加快人均消費與人均可支配收入之間的回歸系數呈下降趨，收入的增加對消費支出的刺激作用弱化。

可以看出，從總體上說，重慶市居民的平均消費一直比較穩定，而消費傾向自1996-2003年的邊際消費傾向變化可以分為三個階段：

（1）1998年之前，邊際消費傾向劇烈波動。居民邊際消費傾向由1996年的0.733突升至1997年的0.863，然后急劇跌落至1998年的0.754。

（2）1999-2003年間，雖然下降幅度有變化，但總下降的趨勢比較穩定。

顯然，從長期下降通道的圖形看，其圖形與我國經濟增長的景氣波動相關性很差，90年代經濟高增長與高通貨膨脹對重慶市居民邊際消費傾向變化的下降通道幾乎沒有影響，這說明決定重慶市居民消費傾向變化的因素絕非景氣波動短期因素。

（3）2003年，邊際消費傾向曲線突然呈劇烈上升趨勢，由2002的0.573 升至 0.744，這主要是因為近年由于通信業的迅速發展，人們的通信費用猛增，而且人們對教育的投入到今年進一步達到高峰。

盡管影響消費傾向的因素是多方面的，如文化傳統、消費觀念、消費行為等，但影響重慶市居民消費傾向變化的因素中，老齡化卻是不可忽視的因素，老齡化使老人收入下降。隨著老齡化加快，老年人口的增加，持久收入增長緩慢，短期收入變化大使得老年人的高收入幻覺消失，老年人的收入下降，對未來收入預期樂觀者比重下降，對未來收入預期不穩定者增加使儲蓄傾向上升。多數老年消費者持久消費增長只能根據持久收入增長來決定，他們將短期收入多數儲蓄起來以便生病養老備用，使得儲蓄傾向增加，帶動居民消費傾向下降。

3 人口老齡化條件下經濟發展的對策

3.1 正確認識老齡化問題

首先要承認人口老齡化是社會經濟發展的必然現象，辨證的看待老齡化問題，它是人類社會經濟發展，文明進步，醫學科學水平和人民生活水平不斷提高的結果，是可以與社會經濟協調發展的。同時也要認識到老人隨著年齡的不斷增長，體弱多病，需要別人照顧的地方多了，必定會加重處于勞動期人口的負擔。發達國家和地區是“先富后老”，而重慶“未富就老”，使得重慶市的老齡化問題顯得更為突出，必須高度重視它和認真地對待它。

3.2 構建符合地區實際的養老模式,降低社會養老成本

重慶的養老模式將以家庭養老為基礎，社區養老為依托，社會機構養老為補充。

機構式養老是指由專門的養老機構將老人集中起來，進行全方位的照顧。家庭式養老是由家庭承擔老人的物質、娛樂、醫療保健和日常護理等工作。社區式養老則是社會化養老的基本模式，指老人不離開家庭，而由社區的有關服務機構和人士為老人提供上門服務或托老服務?，F代社會生活節奏加快，很多家庭的子女忙于工作，經常無暇顧及老人，社區養老作為家庭養老和機構式養老之間的過渡形式，將是許多老年人和家庭首選的養老方式。社區養老網絡主要以社區服務中心為核心，以社區敬老院、社區托老所、家政服務中心、社區衛生康復中心為依托，社區志愿工作者為補充，以社區內有老人的每戶家庭為服務對象，建立一個暢通的網絡服務體系。

3.3 進一步建立健全老年社會福利制度

社會保障體系、社會救助體系、社會福利服務體系是社會福利制度的三大支撐體系（如圖3所示）。三者之間既有區別、相對獨立，又相互聯系，互為補充。社會保障主要包括各種社會保險，以“防貧”為目的，是社會福利中最根本的制度；社會救助主要包括救災、救濟、扶貧等，以“濟貧”為目的，是社會福利中最基礎的制度；社會福利服務主要為優撫安置對象，為老年人、殘疾人、孤兒特殊群體提供福利和服務，以扶老、助殘、救孤為目的，是社會福利中極具發展的事業。

政府應進一步加大對貧困老年人救助的投入，凡有條件的地方應加快建立針對老年人特殊困難的專項救助經費，并形成制度。建立和推行依靠社會各階層和社會力量認助、認養、認捐特困老年人的制度，逐步建立起政府和民間相結合的特困老年人救助體系。建議市政府利用減持國有股所獲資金、福彩收入、政府財政、社會上的捐助及其他各種方式籌集的資金設立社會養老保障基金，成立專門的機構進行運作和管理，這樣可以保證社會救助資金的源源不斷。在農村要逐步建立和完善土地保障、家庭贍養和社會扶助相結合的農民養老保障體系，并把最低生活保障制度深入農村。

3.4 建造集多種功能于一體的老年人綜合活動場所

老年活動場所可分為室內和露天。室內場所主要是老年人用來聊天、下棋、打牌等；露天場所往往用來安排健身的，如跳舞、打太極、練香功等。通過老年人之間的溝通，疏解心理矛盾，通過室內和露天活動設施的分流，解決不同層次的老年人之間需求差異的矛盾。最常見的是老年人就近在其居住小區的廣場或中庭做健身活動，但很多小區不具備這樣的廣場，而且具有條件的廣場可供老年人使用的面積又較小。像其它城市的老年公園就是一個集多種功能于一體的綜合活動設施，環境優美、空氣清新，但這在重慶幾乎很少。建議根據重慶城市發展規劃，在各區住宅小區密集的中央地帶建老年公園。

另外在縣（市、區）要建立老年文化活動中心，鄉（鎮）、街道要設立老年活動站，有條件的村委會、居委會要開設老年活動室，構筑重慶市全方位、多層次的老年活動場所。

3.5 政策鼓勵引導民間資本進入，建立老齡事業的多元化投入機制

面對老齡化高峰的挑戰，僅靠政府的財政投入擴大社會福利和社會保險手段是不夠的。要大力推進老年福利事業社會化、產業化和法制化進程，在堅持政府主導，加大對老年福利事業投入的同時，要充分運用市場機制，動員社會各方面力量廣泛參與。政府要制定優惠扶持政策，簡化項目立項和審批手續，鼓勵社會團體、民辦非企業單位、私營企業和國內外人士投資老齡事業，發展老年產業，滿足不斷增長的老年群體對設施、產品與服務的需求。發展多元投資主體，鼓勵社會捐助，鼓勵社區自辦經濟實體，多種形式創辦老年服務機構。另外，要充分利用現有資源，啟用閑置的社會設施進行再利用，招募社會志愿者擴充老齡事業的人力資源。

4 人口老齡化背景下產業調整與產業選擇

當人類進入老齡化社會以后，老年人的需求就決定了一些產業的生存與壯大，面對人口老齡化的嚴峻形勢，重慶市產業結構調整和升級的任務十分艱巨，建議采取相應對策：

4.1 大力發展老齡產業

政府應有計劃、分步驟地大力扶持和發展老齡產業，堅持推進老齡產業發展和培育老年消費市場并重。在稅收、資金、貸款等方面給予老齡產業各種優惠，在政策上鼓勵全社會、企業、房地產開發商和設計人員為老年人開發、研制、生產老年用品和老年設施，為老年人提供服務；推動老齡產業發展。老年人的消費偏好主要取決于老年用品能不能具備三個方面的功能，即保健功能、便利功能和精神滿足功能?？梢愿鶕繕巳巳盒枨箢愋偷牟煌瑢淆g產業市場進行細分如下：

（1）養老助老需求市場。家庭養老功能的弱化已是不爭的事實，負重的中青年在強烈地呼吁老年服務的社會化和商業化。建立老年公寓、“老少戶”合住的新型住宅，“聚家養老”的方式受到很多人的歡迎。目前重慶除“三無”老人安置在敬老院、福利院，家庭照料困難的老人居住在老年公寓外，絕大多數是“居家養老、社區服務”。因此，開發更多方便、舒適，價格適宜的老年型住宅，應成為城市房地產業一個重要的市場取向。此外，中國人壽保險市場極為寬廣，商業化養老前景看好，重慶也不例外。

（2）健康醫護需求市場。隨著人口的老齡化和高齡化，高齡老人患病臥床率日益增加，有的生活不能自理，需要別人護理。老年人的醫療護理和自我保健，是老年人最急需、最舍得花錢的市場，因為老年人對健康有比其它人群更為強烈的需求，這將促進健身器械、運動和抗衰老產品的發展。老年門診、家庭病床和護理、健康咨詢、老年醫院、康復中心和臨終關懷等類服務需求面廣量大，極具發展前景。

（3）老年日用商品需求市場。老年人受自己年齡和心理特征的影響，在飲食、衣著、醫療保健和文化消費用品等方面都需要符合本年齡群體個性的老年型商品，甚至一些日常生活用品也和中青年需求有別，這些是老年市場中最重要的組成部分。

（4）精神娛樂需求市場。老年人希望的娛樂用品一般兼顧兩個方面：既好玩，又利于身心健康。如對老年玩具的開發就極富市場前景；對老年人旅游市場的開發也很有潛力。根據有關調查，大多數老人喜愛短線旅游、登山、游泳、氣功、釣魚、球類活動，還有的喜愛書畫、跳舞、收藏、花鳥養殖等等，企業可據此有針對性的開發相應產品和服務。

（5）學習深造需求市場。隨著生活水平的不斷提高，老年人的精神文化需求也日趨突出。老年人就怕一個“空”字，無事可做，必然產生很多心理生理的問題。“老年教育產業化”是實現健康老齡化戰略的重要方面。如在老年大學里可以開設很多新興的健身娛樂知識，提倡“活到老，學到老”。

（6）生活咨詢需求市場?，F代社會節奏的加快，知識的更新換代日新月異，老年人畢竟是過去那個時代過來的人，有些知識落伍于時代也是必然的。而老年人遇到的問題往往又格外地多，他們有疑難就需要有人幫助解決，其中有償的咨詢服務就是一種。

4.2 在產業結構的調整中，要重視發展就業容量大的老齡服務業

重慶作為我國的老工業基地，有幾十萬的下崗職工，而且農村眾多的剩余勞動力也需要轉移。就業問題已經成為關系社會經濟穩定發展的重大問題②。把勞動力的數量優勢轉化為勞動力資源優勢是重慶市目前和今后一個時期必須注意解決的大問題。在普遍的老齡化到來之際，擴大就業，盡快健全養老保險制度，籌措正在勞動大軍行列中的這批人的養老金，以保證他們在年老退出勞動行列后，有相應的生活保障，對緩解未來老齡化高峰的壓力具有十分重要的意義。同時，在目前撫養系數較低的情況下，籌措養老金是增加積累、促進產業結構調整和經濟發展的一條重要途徑，也將為解決人口與發展問題提供較雄厚的物質基礎。

4.3 優化傳媒產業和教育產業結構，構造終身學習的市場體系

老齡化社會的到來，需要大批人員從事直接以老人為服務對象的工作。因此，中短期的服務培訓工作就成為社會的當務之急和一個中長期的任務。培訓是解決老齡從業專業人員短缺最有效的方法。另外建立老年教育網絡，發展老年電視大學、老年網上學校等多種形式的老年教育，幫助老年人增長知識，倡導科學、文明、健康的生活方式，滿足老年人的學習教育、文化娛樂需求，同時要重視老年人才資源的開發和利用。

5 結 論

面對社會人口的老齡化，政府必須從實際出發，堅持科學發展觀，逐步建立和完善老年社會養老制度和福利制度，依法保護老年人的合法權益；根據老年消費市場狀況，規范、引導投資，調整、優化產業結構用產業化、市場化、社會化的新運行機制，推進安老、養老產業的發展，促進重慶經濟協調發展；根據老年人的不同需求，有計劃地發展老齡產業、開發老年用品，增設老年服務項目，滿足老年人在物質和文化方面的發展需要。

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The Economic Measure and Industry Choosing Under the Aging Population

Background On the Rasis of Aging Population of Chongqing

NIE Kan-xiong1 HE Xiao-zhou2

(1.Chongqing Jiaotong University, Chongqing 400074, China;2.Chongqing University, Chongqing 400044, China)