房產的稅收籌劃精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產的稅收籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。

篇(2)

【關鍵詞】 電網企業;稅收籌劃;企業五個稅種

在依法經營的前提下,如何圍繞現行法律法規開展適合電網企業經營特點的稅收籌劃方案,用好用足稅收政策,盡最大努力降低企業稅收成本,是當期財務管理的一項重要內容。本文結合電網企業就主要稅種稅收籌劃談相應對策。

一、增值稅稅收籌劃

增值稅作為電網企業最大稅種,稅收籌劃的關鍵是進項稅額如何足額、及時抵扣。

(一)進項稅的籌劃

電網企業涉及進項稅抵扣的成本項目主要有購電費、材料費、修理費、低值易耗品、辦公用品、運輸費、取暖費等,其中加強修理費和材料費進項稅的籌劃是增值稅稅收籌劃的重點。

1. 改變大修理工程結算方式

目前電網企業部分單位大修理工程管理上主要采取包工包料結算方式委托給多經工程公司。工程公司為建安企業繳納營業稅,自己取得的進項稅發票不能抵扣,也不能開具增值稅專用發票,使電網企業無法抵扣進項稅。

因此,應改變大修理工程管理和結算方式,對大修理工程采取包工不包料的管理和結算方式,材料統一由電網企業自行采購,及時取得增值稅專用發票,一方面公司增加進項稅抵扣,另一方面多經工程公司通過節約工程材料成本可以增加利潤,實現雙贏。

2. 改變多經企業承包管理方式

電網企業與多經企業大都簽訂了各種各樣的承包服務合同,且大部分為總包方式,統一開具發票,由于大部分多經企業為服務業(物業、運輸業等),不能開具增值稅專用發票,減少了進項稅抵扣。

因此,應改變承包合同的結算方式,降低合同額,將可以抵扣的材料費和修理費項目由主業承擔。例如:運輸承包服務合同,可以規定車輛燃油費、修理費由承租方承擔,取得外部增值稅專用發票在承租方報銷抵扣。

3. 購進商品或應稅勞務應盡量采取商業匯票支付費用

這樣可以得到兩點好處,一是可以推遲付款時間,減少現金流出量;二是可以視同支付費用,獲得進項稅額抵扣,減少當期應納稅額,從而達到遞延納稅的效果。

4. 加強進項稅發票管理

一是加強增值稅專用發票取得的考核力度,提高增值稅專用發票取得率。購置貨物、接受勞務盡可能取得合法、完整的增值稅發票。在價格相同的情況下,要購買具有增值稅發票的貨物。在發生運費時,要取得合法的扣稅憑證。電網企業在采購固定資產時,可以將部分附屬部件單獨作為材料或低值易耗品購進,抵扣進項稅額。二是在取得增值稅專用發票后,“認證”、“申報”和“抵扣”要及時有效。根據稅務部門的規定,增值稅一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票,必須自該專用發票開具之日起90日內到稅務機關認證,否則不予抵扣進項稅額。因此應在最短的時間內按照規定進行專用發票認證,及時抵扣當期的進項稅,為企業爭取資金的時間價值。

(二)銷售使用過的固定資產增值稅籌劃

按稅法規定,企業銷售自己使用過的屬于貨物的固定資產,只要同時滿足以下條件,可以免征增值稅,條件一是屬于企業固定資產目錄所列貨物;二是按固定資產管理,并確認已使用過;三是銷售價格不超過原值。

電網企業涉及的業務主要有更換固定資產變價處理和抵債收回固定資產的處理。應注意事項,一是對于電網企業取得抵債來的固定資產,要先將該抵債資產入帳使用和管理一段時間后再出售,可以免繳增值稅;二是對于更換固定資產如果出現升值,需要繳納增值稅時,應確定適當的價格,計算凈收益增減平衡點,保證銷售價格與原值之差大于應繳納的增值稅稅額,提高凈收益。

通過以上分析可以看出,電網企業的主營業務雖然單一,但是在增值稅稅收籌劃方面仍然有所作為,且非常必要。

二、企業所得稅稅收籌劃

企業所得稅由納稅人按照應納稅所得額的一定比例計算繳納,其應納稅額與收入、成本、費用等密切相關,降低應納稅所得額的關鍵在于如何合法、合規地加大當期成本費用、減少當期收入確認。

(一)技術開發費的稅收籌劃

根據稅法規定,企業在一個納稅年度內實際發生的技術開發費項目,在按規定實行100%扣除基礎上,允許再按當年實際發生額的50%在企業的所得稅前加計扣除。

2006年國家對技術開發費優惠政策進行了調整,一次性提足折舊進成本的科研設備價值標準由10萬元提高到30萬元,由于科研設備既可以一次性提足折舊及時收回資本性資金,又可以享受稅前加計扣除,因此電網企業應充分利用技術開發費優惠政策,合理安排預算資金,一是適當增加設備購置的資本性支出預算,在實現所得稅加計扣除的同時,解決公司資本性資金不足問題,從而達到企業整體稅收優惠利益最大化;二是改變目前技術開發費核算和管理模式,運用科學合理的核算方法,將科技機構人員工資、設備折舊、管理經費等其他直接費用納入技術開發費管理,加大加計扣除金額。

(二)專用設備投資抵免企業所得稅的稅收籌劃

稅法規定,企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的,該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免;當年不足抵免的,可以在以后5個納稅年度結轉抵免。

電網在安全生產、節能減排、環保方面投入持續增加,利用該項政策可以為電網企業節省大量所得稅支出。

(三)固定資產修理與改良支出的籌劃

《企業所得稅實施條例》規定,納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,需增加固定資產價值或作為遞延費用,在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理,應視為固定資產改良支出:1. 發生的修理支出達到固定資產原值50%以上;2. 經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上。

電網企業固定資產修理支出能否稅前扣除,關鍵是發生的修理支出是否達到固定資產原值的50%以上,因此,為了加大當期費用扣除,修理工程支出要合理安排,盡量不要超過固定資產原值50%。

(四)固定資產折舊和無形資產攤銷的籌劃

新企業所得稅法對企業固定資產由于技術進步原因采用加速折舊的優惠政策力度更大,規定確需加速折舊的,經稅務機關審批,可以采用直接縮短折舊年限的方式實行加速折舊。

對于軟件攤銷年限問題,新稅法也制訂了優惠措施,按照《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》財稅[2008]1號規定,“企事業單位購進軟件,凡符合固定資產或無形資產確認條件的,可以按照固定資產或無形資產進行核算,經主管稅務機關核準,其折舊年限可以適當縮短,最短可為2年?！?/p>

因此,電網企業應充分運用優惠政策,利用電網企業設備技術進步較快的原因,與主管稅務機關加強溝通,征得同意后縮短折舊和攤銷年限。

三、營業稅稅收籌劃

電網企業涉及營業稅業務較少,主要是降低電網工程涉及的營業稅,以有效降低工程造價。

目前電網企業營業稅稅收籌劃主要是落實建安企業不計營業稅的設備清單。根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》有關政策規定,通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件等物品均屬于設備,其價值不包括在工程的計稅營業額中。另外還規定其他建筑安裝工程的計稅營業額也不應包括設備價值,具體設備名單可由省級地方稅務機關根據各自實際情況列舉。

目前在實際工作中經常有稅務部門對電網施工企業設備和材料劃分標準不理解,將電纜統一作為材料作為營業稅計稅依據,加大了工程成本。電網企業要與稅務機關協調,確認電網企業不計入營業額的設備清單,該稅收政策的落實有利于進一步規范電力施工企業稅收管理,降低施工成本。

四、個人所得稅稅收籌劃

個人所得稅主要從以下兩個方面進行籌劃:

(一)獎金發放方式的稅收籌劃

個人所得稅由于采用九級超額累進稅率計算,因此個稅稅收籌劃主要是從如何降低適用稅率入手,從目前執行政策看主要包括兩個方面,一要盡量做到獎金在各月均衡發放,減少季度獎、加班獎、節日獎等專項獎致使個別月份稅率偏高的影響,從而達到均衡各月稅負的目的;二要合理利用全年年終獎稅收特殊政策實現節稅,根據《國稅總局 關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》,該通知一是規定了納稅人取得年終獎獎金,單獨作為一個月工資、薪金所得計算納稅;二是專門制訂了年終獎適用稅率,比日常薪金適用稅率有所降低,因此當年終獎適用稅率比月工資收入適用稅率低一檔次時,可以有效降低個稅。舉例說明:

某職工收入如下:月實發工資1 500元,月獎4 000元,扣除費用1 600元,應納稅額為3 900元,適用稅率15%,需繳個稅460元。

年終獎7 000元,年終獎適用稅率為10%,需繳納個稅675元。

可見由于年終獎使用稅率偏低,稅率差為5%,存在節稅空間。該職工年收入為73 000元,在年收入不變的情況下,可減少發放月獎,每月減少1 900元,共計22 800元,將月獎稅率降到10%,增加年終獎發放22800元,可年節稅22800×5%=1 140元。

(二)轉化所得或轉化所得類型

把現金性工資轉化為提供非貨幣利,即通過提供各種補貼,降低名義收入,比如提供免費工作午餐、手機話費補貼、交通補貼等,這樣既可以增加員工福利,又可少繳個人所得稅。

五、房產稅稅收籌劃

房產稅是電網企業的一項小稅種,稅率不高,造成對房產稅稅收籌劃不夠重視。由于房產稅計稅依據是房產原值扣除一定比例后繳納,因此只要房產存在就必須納稅,構成了企業的一項長期稅負,假設房產使用壽命按50年左右測算,房產稅將達到房產原值的40%-50%,稅負很重。

房產稅暫行條例規定,房產稅的征稅對象是房屋,包括與房屋不可分割的各種附屬設備、一般不單獨計價的配套設施。因此房產稅稅收籌劃的關鍵是如何劃分和核算房產附屬設備。

即將實施的新會計準則的一些新變化,對房產稅稅收籌劃提供了空間,一是《企業會計準則第6號-無形資產》規定,土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑時,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本,而仍作為無形資產核算,土地使用權和地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊;二是《企業會計準則第4號-固定資產》規定,對于構成固定資產的各組成部分,如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益,適用不同折舊率或折舊方法的,企業應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。根據以上規定,房產稅稅收籌劃要把握好以下幾點:

一是土地使用權要單獨作為無形資產核算,不再結轉到房屋建筑物價值。

二是減少列入房產價值的附屬設備價值。要準確把握房產稅暫行條例所列舉房產附屬設備,對于所列舉以外的附屬設備盡量不計入房產價值。

三是要充分利用稅務總局對中央空調是否計入房產原值有關規定。根據規定,新建房屋交付使用時,如中央空調設備已計算在房產設備中,則房產原值應包括中央空調設備;如中央空調作單項固定資產入賬,單獨核算并提取折舊,則房產原值不包括中央空調。因此要按照新準則規定對中央空調單獨入賬,減少房產稅支出。

總之,稅收籌劃是納稅人在法律規定許可的范圍內,通過合理運用國家稅收法規對企業的籌資、投資、經營、理財等經營活動進行事先籌劃和安排,以達到稅收負擔最小化的目的。企業在加強稅收籌劃,用足用好各種優惠政策,有效降低納稅成本的同時,還要樹立以風險控制為核心的安全理念,提高風險的辨識和分析能力,切實防范經營風險。一是充分借助會計師、稅務師事務所等外部力量,以稅法條款為依據,通過深入研究各項稅收政策,制訂出合法合規的稅收籌劃方案,為企業的稅收籌劃營造一個安全的環境。二是及時掌握政策變化,并適時對稅收籌劃方案進行調整,保證稅收籌劃行為在稅收法律法規范圍內實施。三是加強風險控制,充分考慮稅收籌劃的風險,在認真考慮經濟環境及其他變數后,再做出決策,不能因為短期利益而進行盲目的稅收籌劃。

【參考文獻】

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[4] 張亞青.芻議我國個人所得稅征收及改革[J].會計之友,2007(12).

篇(3)

[關鍵詞] 中小企業 稅收籌劃 方法

隨著社會經濟的發展，稅收籌劃日益成為納稅人理財和經營管理整體的一個重要部分。我國的稅收籌劃研究盡管從20世紀90年代才真正開始，但這一技術受到越來越多的大企業關注和應用，但是中小企業運用的范圍和技巧卻非常有限。本文以物流企業為例來說明中小企業稅收籌劃的一般規律。

一、稅收籌劃理解

稅收籌劃在我國還有很多同義的稱呼，如納稅籌劃、稅收策劃等，而對于稅收籌劃的定義目前還沒有一個統一而權威的定義。但不管如何具體表述，稅收籌劃都包括這樣幾層涵義：(1)納稅人立場。稅收籌劃是納稅人進行的一項行為，而非政府、稅務機關的行為;(2)合法性。稅收籌劃是在遵守國家法律法規的前提下，所做的有關獲得稅收收益的行為，不能違法;(3)籌劃性。稅收籌劃是對籌資、經營、投資等活動等進行事先設計和安排，不是事后總結;(4)效益性。稅收籌劃要達到一定的目的，就是取得一定的稅收利益，這種利益可以是即期的也可以是遠期的。

因此我們可以這樣來定義，稅收籌劃是納稅人在合法的前提下，站在企業發展的全局角度對經營過程開展的納稅事項籌劃。

稅收籌劃無論對納稅人還是對國家，都是有益的，這里只談對企業的意義。(1)有助于企業獲得額外的稅收收益。從企業角度看實施納稅籌劃可以降低納稅成本，節省費用開支，直接增加利潤；通過對經濟性選擇條款的合理充分利用，增加資金來源；通過對投資、生產經營決策的選擇，獲得最大的稅收利益；同時對稅收和其他經濟法規進行了詳細了解和周密分析，對可能觸犯稅法的經濟行為加以糾正和防范，可以避免違法處罰。(2)有助于培養維護自身權利和依法自覺納稅的意識。要進行稅收籌劃就要熟悉稅收法律法規，在了解熟悉過程中就會明白自己的權力和義務。

二、中小物流企業稅收籌劃的環境分析

企業總是存在于一定的社會環境中，因此社會經濟環境、稅收政策、企業戰略計劃、經營方式等對企業稅收都產生直接或間接的影響，我們把存在于企業外部和內部的影響企業稅收的各種因素，統稱為稅收籌劃環境。企業的規模不同、行業不同，其稅收籌劃環境是不一樣的。稅收籌劃環境分為外部環境和內部環境。

中小物流企業稅收籌劃的外部環境包括政治法律環境、經濟環境、社會文化環境、科學技術環境、自然物質環境，這些因素會直接影響到物流企業的生產經營所有方面。在稅收籌劃時重點要考慮稅法規定的變化，這些變化對企業稅負的影響程度，對競爭對手是否產生影響；經濟增長速度、物價指數、通貨膨脹率對企業業務收入的影響；產業結構調整、投資動向、利率對企業籌資、融資方式的影響等。

企業稅收籌劃的內部環境包括企業財務狀況、經營業務、發展規劃等。只有對環境進行充分客觀分析，才能制定符合企業目標的稅收籌劃方案，有效規避籌劃風險。

三、中小物流企業稅收籌劃的一般方法

對于一個企業來說，由于所從事的經營活動是多種多樣的，其在生產經營過程中面臨的稅收問題也會是多種多樣的，但是這些不同的稅種對企業的影響程度是不一樣的，也就是說稅收籌劃的重點是不同的，納稅方案的設計有其特定的客觀空間，不是所有的情況都能夠合理籌劃，也不是所有稅種都具有相同的籌劃空間。對于中小企業來說，更具有局限性。一般來說，應選擇節稅空間大的稅種著手籌劃。節稅空間大小考慮兩個因素：一是稅收籌劃價值；二是該稅種的稅負彈性。

根據物流企業的業務特性，物流企業主要涉及的稅種有營業稅、增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）、房產稅。下面通過幾種具體情況來探討物流中小企業的稅收籌劃方法。

1.改變業務模式，選擇較低稅率

(1)銷售與的稅收籌劃。A廠是生產鋼鐵的廠家，起產品的市場銷售價格為3000元/噸（不含增值稅稅），B公司為物流企業，由于該公司每年可以為A廠銷售10萬噸產品，所以可以享受2088元/噸的優惠價格?，F在C企業需要1000噸A廠的鋼材，有以下三種方案可以選擇（假定增值稅稅率均為17%，企業所得稅稅率均為25%）：第一種方案：C企業直接在市場向A廠購買，這樣就與B公司無關。第二種方案：B公司現以2800元/噸的價格購進，然后再以290元/噸銷售給C公司。根據《增值稅實施細則》規定，運輸企業運輸并銷售所運貨物的，一并征收增值稅，故B公司應納增值稅10×17%=1.7萬元，但轉嫁給C企業承擔；第三種方案：B公司進行銷售，C企業按2900元/噸的價格直接付款到A廠，A廠支付10萬元費給B公司。

根據《財政部、國家稅務總局關于增值稅、營業稅若干政策規定的通知》規定，銷售行為不征收增值稅，只征收營業稅，但是銷售必須滿足下列條件:①受托方不墊付資金;②銷貨方將發票開局給委托方，并由受托方將該項發票轉交給委托方;③委托方按銷售方實際收取的銷售額和增值稅與委托方結算貨款，并另外收取手續費。那么B公司應納營業稅10×5%=0.5萬元，由B公司自己承擔。C企業所付資金339.3萬元（其中增值稅49.3萬元），與第二種方式相同。在轉銷和方式下，B公司承擔的流轉稅、所得稅和凈收益情況：

由上表可以看出，B公司有轉銷和二種業務方式可以選擇，但是對企業的凈收益來說是有差別的。

(2)租賃與倉儲的稅收籌劃。在業務不飽滿或在淡季的時候，物流企業往往會有閑置的倉庫，是選擇收取租金還是選擇收取倉儲保管費，這其中有巨大的節稅空間。

某物流公司有閑置庫房，房產原值為600萬元，有A單位愿意承租，用于存放商品，年租金支付10萬元。A單位會發生該商品保管費用2萬元。

我們知道，租賃是租賃雙方在約定的時間內，出租方將房屋的使用權讓渡給承租方，并收取租金的一種經營行為。倉儲是在約定的時間內，庫房所有人利用倉庫代為客戶儲存、保管貨物，并收取倉儲費的一種經營行為。租賃和倉儲都應該繳納營業稅，以及房產稅。營業稅都適用5%的稅率，因此，不存在籌劃空間，但房產稅的計稅依據和稅率存在很大的差別。在收取租金的情況下，房產稅以租金收入的12%繳納，；在收取倉儲費的情況下，房產稅按房產余值的1.2%繳納，比較可知，選擇倉儲業務比租賃業務節稅6.96萬元。如果出租倉庫，則該物流公司年應納房產稅=100×12%=12萬元，A單位會發生10+2=12萬元的支出；如果為A單位提供倉儲服務，收取12萬元，該物流公司年應納房產稅=600×（1－30%）×1.2%=5.04萬元，對A單位來說支出一樣卻又可以減少管理上的麻煩。

2.減少計稅依據

這種稅收籌劃思路對于物流企業的營業稅、增值稅和所得稅都可以適用，由于營業額往往比較確定籌劃空間很小，故而對所得稅的籌劃應用較多，其中主要通過費用的合理安排達到籌劃的目的。

(1)個人所得稅與企業所得稅納稅人身份的稅收籌劃。我國對公司類企業征收企業所得稅后利潤分配時再征收個人所得稅，對個體工商戶、個人獨資企業、合伙企業僅征收個人所得稅。但是，由于稅法將企業所得稅稅率調低到 25% (微利企業為20%)，從而使相關企業的稅負發生了變化。我們用TI表示企業得稅，T2表示個人所得稅，T表示二者的稅負之差 (TI一T2)，D表示企業應納稅所得。新所得稅法中對微利企業認定標準為應納稅所得額為30萬元（假定其他認定條件符合）。當納稅人的應納稅所得額在不同級距時，納稅人繳納個人所得稅和企業所得稅是不同的。計算如下：

當D≤0.5萬時，T1＝20%*D,T2=5%*D，即T＝0.15D。

當0.5＜D≤1萬時，TI=20%*D，T2=10%*D－0.025，即T＝0.ID+0.025。

當1

當3

當5

當D＞30萬時，T1＝25%*D，T2＝35%*D－0.675，，即T＝一0.ID+0.675。

由于D所在區間不同，T隨D的變化方向和變化速度也不同。當D4.25萬元時，個人所得稅的稅負高于企業所得稅的稅負；當D=4.25萬時，二者的稅負相等。當然這里沒有考慮企業稅后利潤分配再個人所得稅，如果考慮，稅負將會發生變化?？梢娙绻麅H從稅負考慮，企業在組建時如果預計未來年應納稅所得額在3萬以上可以選擇公司制企業形式，如果未來年應納稅所得額在3萬以下則應選擇個體工商戶、獨資或合伙企業形式。

(2)固定資產修理的稅收籌劃。固定資產的修理費用是企業生產經營過程中經常發生的費用，根據修理程度的不同，企業所得稅法規定了不同的政策?！镀髽I所得稅稅前扣除辦法》第32條規定，固定資產的修理支出可以在發生當期直接扣除，但如果修理支出符合下列條件，則應該資本化:①發生的修理費用達到固定資產原值的20%以上，②修理后的有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；③修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。當企業的修理費用達到20%以上時，可以考慮采用多次修理的方式來獲得當期扣除修理費用的稅收待遇。

某企業2007年度準備修理一臺價值100萬元的設備，修理費用為35萬元。該設備的折舊年限為10年，固定資產殘值為原值的10%，已經提取折舊5年。

第一種方案：假設2007年10月2日開始進行修理，11月30日完工。由于修理費占原值的35%，不能在當期進行稅前扣除，只能通過折舊方式扣除。該企業2007年前11個月應提折舊100×（1－10%）÷120×11＝8.25萬元，截止到2007年11月企業共提折舊53.25萬元。修理以后該設備的價值為100－53.25＋35＝81.75萬元。假設該設備的殘值和使用年限不變，則第12月應提折舊1.464萬元。如果企業不考慮折舊和修理費的2007年、2008年應納稅所得額為300萬元，這兩年企業應納企業所得稅情況如下表：

第二種方案：如果該企業將該修理變成兩個階段，第一階段從2007年10月2日開始修理至10月31日完畢，支付修理費25萬元，第二階段從2008年1月2開始修理至1月31日完畢，支付修理費10萬元。則2007、2008年度企業提取折舊100×（1－10%）÷10＝9萬元，這兩年企業應納企業所得稅情況如下表：

經過稅收籌劃，第二種方案比第一種方案少納企業所得稅8.3724萬元。從長遠看，兩種方案最終較拿的企業所得稅是一樣的，但是第二種方案提前獲得了修理費的稅前扣除，從而相當于為企業提供了一筆無息貸款。

3.使用稅收優惠

現行稅法中對于物流企業的專門性稅收優惠政策很少，可以享受的是符合條件的中小企業普通優惠。這里僅介紹免稅運輸工具的稅收籌劃。

物流企業購置運輸工具需要繳納車輛購置稅，如果經常在農村運輸，可以使用一些農用車輛。如某企業欲購置10輛貨車，單價4萬元，那么總購置成本4×10＝40萬元，需要繳納車輛購置稅40×10%＝4萬元，總成本為44萬元。如果農用三輪車可以滿足運輸需要，農用三輪車單價3萬元，總成本為30萬元。根據《財政部、國家稅務總局關于農用三輪車免征車輛購置稅的通知》的規定，自2004年10月1日起對農用三輪車免征車輛購置稅。即使不考慮購車費用，就車輛購置稅而言，就可節約3萬元稅款。

參考文獻:

[1]蔡昌:蔡博士談稅收籌劃.北京:東方出版社，2007

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關鍵詞 房地產企業 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規，針對這些法律法規制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業的財務效益及增強企業的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。

二、國內外現狀

（一）國內現狀

在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發展成為一個成熟的行業，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。

（二）國外現狀

在國外，企業進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國內外研究現狀比較

綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發達國家的資本流向發展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節跨國公司納稅事務的效果。

三、房地產企業的概念

關于房地產企業，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發企業是指以營利為目的，進行房地產開發和經營的企業?！睆脑摲ǖ囊幎梢钥闯?，國家只是對房地開發企業進行了界定，而事實上，房地產開發企業只是眾多房地產企業的一部分，還有諸如房地產銷售企業、房地產租賃企業、房地產物業等等。

四、房地產企業的特征

不同的行業有不同的特征。房地產企業因為其業務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業的主要特征。

（一）業務范圍廣

房地產企業業務多元化且運作程序復雜。其業務面通常涵蓋規劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業服務等領域、貫穿第二產業和第三產業，業務實施過程中涉及市政、園林、環衛、金融、財政、稅務。房地產企業稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。

（二）生產經營周期長、資金需求量大

房地產企業生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業業務的復雜性，我國房地產企業從立項、開發、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業又處于資金密集型行業當中，整個房地產企業生產經營流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收?！边@一觀點得到了法律界的認同。

（二）房地產企業稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產企業稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業在納稅申報過程中直接發生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。

（2）房地產企業稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業的經營管理及企業目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業的財務管理體系，促進企業財務管理水平的提高。

（三）房地產企業稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業稅收負擔。

（1）充分利用稅收優惠政策。利用稅法關于減免退稅的優惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業可以利用稅法關于其涉稅環節的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業銷售房產需要按5%繳納營業稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節進行納稅籌劃。房地產企業涉及的稅種中，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產企業稅收籌劃的影響因素

（1）新企業所得稅法對房地產企業的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。

（2）新企業會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業會計準則，新會計準則對于房地產企業開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業流轉稅的計算，房地產企業在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。

六、結論

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一、新會計準則環境下房地產企業稅收籌劃受到的影響

新會計準則實施后，創新性地實現了會計信息化，且具有比舊有會計準確更加明確的使用范圍與財務報告目標。在新會計準則環境下，房地產企業稅收籌劃主要受三方面內容影響：第一方面為存貨計價方法，第二方面為投資性房地產，第三方面為固定資產計量。在新會計準則中，房地產企業存貨計價方法一改后進先出法，新的加權平均法和先進先出法會導致房地產企業在毛利上出現一定程度的波動，若房產企業缺乏正確應對方法將會增加其企業的稅負；房地產企業在建設周期上較長，其當期損益也會受到存貨計價方法變化的直接影響。新會計準則規定，關于投資性房地產如采用公允價值這一計量方式，就不能再實施攤銷或計提折舊，而這一規定也會促使企業稅負有所增加。在固定資產計量方面，新會計準則也確定了新的規定，新規定對房地產企業涉稅狀況具有直接影響。此外，新會計準則在公允價值計量模式方面所作出的新規定，使房地產企業可以通過公允價值來實施稅收籌劃，促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展，將會較大程度地影響到房企負債和資產計量，進而影響到房地產損益計算。針對投資性房地產的會計處理，新會計準具有較多的限制，會影響房企稅收籌劃使其對當前的操作手段與方式作出相應地調整，而這些將給我國房企納稅額度計算帶來直接性影響。

二、新會計準則環境下房地產企業進行稅收籌劃的對策

房地產企業主要收入來源為不動產銷售，關于企業銷售收入在新會計準則中確認要求相對比較嚴格。為了規避或者最小化負面影響，房地產企業應在銷售收入方面加強稅收籌劃。立足目前房地產銷售情況來看，在銷售過程中要求客戶對房款一次性付清難度較大，所以房地產銷售中以分期付款為重要策略。根據此種情況，房地產企業為遵循新會計準則中對收入嚴格確認原則，可以與客戶做好收款時期約定，讓客戶分次對收入進行確定，使相應的成本得以結轉，在此基礎上收入確認時間便可以被延遲，從而實現對納稅的延遲。房企在處理預售房款時，也可對此種方式加以采用。這樣一來，房地產企業開發過程中資金緊張問題不僅能夠得到一定程度緩解，同時可以在不違反新會計準則規定下延緩納稅時間。

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[關鍵詞]新會計準則 房地產企業 稅收籌劃

一、引言

房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。

2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。

三、房地產企業稅收籌劃的具體思考

1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。

四、結語

新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].哈爾濱：東北財經大學出版社，2005

[2]毛慶.新會計準則對投資性房地產會計政策的影響[J].經濟研究導刊，2011，15（4）

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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃；清算

隨著我國房地產行業的快速發展，房地產企業稅收也隨之升高，稅收數額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產項目的稅收總額都有數千萬，有的甚至高達數十億。房地產管理人員和財稅人員如果可以制定科學完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業稅負壓力，也能提高企業盈利水平，在減少企業稅收風險的同時，幫助企業健康發展。雖然大多數企業都知道可以通過稅收籌劃來實現利潤最大化，但仍有大部分企業在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導致企業稅收籌劃過程存在一定的風險，還有的企業只關注眼前局部利益，沒有著眼于企業長遠的整體利益?；谝陨媳尘?，探討房地產企業土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現實意義。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉讓房地產的增值額為計稅依據等特點。土地增值稅清算是指房地產企業在合法合規條件下，科學合理計算房地產開發項目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產企業在合法合規合理范圍內，通過采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時間等方法和手段，從而達到降低企業稅負成本的目的。從房地產企業角度來說，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點：第一，便于完善現有的法律體系。當前我國在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關要求缺少規范性，另一方面稅率設定缺少合理性和科學依據。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠對現有的土地增值稅政策進行探究，及時找出存在的漏洞和不足，完善相應法律機制[2]。第二，可以有效提升房地產企業整體效益。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產企業財務管理效率，并且強化企業稅務籌劃意識，結合現有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業的整體利益。

二、當前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題

(一)稅收收入問題房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，普遍存在收入不規范等問題，實際工作中主要存在以下兩個方面的問題。一是部分房地產企業不重視納稅籌劃工作，工作實施不及時，有的企業在銷售房產項目時沒有第一時間申報銷售金額；有的企業推遲結算工程，將預收購房資金或者本期收房資金長時間記錄在往來賬目中，作為調整效益的依據，在結轉收入過程中缺少實效性，沒有及時開具房地產專用發票。二是部分房地產企業對于直接銷售的房產項目，采取一房一價方式，存在銷售金額和實際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結果。

(二)費用扣除問題房地產在成本費用扣除過程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問題，具體體現在以下三個方面。一是存在虛構工程項目或者虛構工程量等現象，例如，在虛構工程項目中虛假編制工程決算規劃方案；或者在稅務部門中，利用建筑發票進行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結算過程中隨意控制，一些企業沒有根據工程項目實際要求做好成本明細劃分工作，將不同工程項目成本相混淆，或者把結束施工和沒有結束施工的項目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項目現象，有的把物業管理費用、車庫管理費用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產權的車庫銷售給業主，無法保證增值稅籌劃和清算結果的真實性。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算的相關策略

(一)應用合理稅收優惠在房地產企業土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，為了保證工作結果，需要對工程項目類型進行合理劃分，并獨立核算出土地增值稅。房地產開發項目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產項目，所以結合不同類型房產項目核算土地增值稅，從而讓購買普通住宅的居民可以享有稅收優惠政策，實現合理避稅的效果。根據現行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設的普通住宅過程中，增值額不大于扣除項目數額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應結合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時，納稅人如果能把住宅預售價把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產品價格，且把土地增值稅率控制在20%以內，就可以實現免稅。一般情況下，房地產開發企業會在項目前期戶型設計階段，盡可能多設置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內，免征土地增值稅”的稅收優惠政策，降低企業稅負，提高企業效益。但是也應避免“普通住宅越多越好”的認識誤區。有的房產項目，項目類型多樣化(同時含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業公寓、寫字樓等多種類型)，售價差別化，面積小的高層住房售價低增值率低，面積大的別墅住宅售價高增值率高。此時應該逆向思維，反其道行之：拉大低售價高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業利潤。

(二)加強利息支出管理房地產企業在房地產項目開發時，產生的利息數額，在應用利息數值土地增值稅核算過程中，應采取兩種核算方式。首先，結合獲取的土地使用權所支付的資金數額和房地產開發成本之和，如果在5%以內可以扣除，這種方式主要應用在無法按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出中。其次，結合實際扣除利息情況，但是扣除的數額沒有大于商業銀行機構貸款利率標準計算的數額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應用要求上各不相同。房地產企業應該結合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。

(三)選擇最佳清算時機預征主要指在工程項目建設完成以后，通過合理預征率對土地增值稅進行籌劃和清算。在我國，當前土地增值稅征收采用的方式主要以預征方式為主。這種方式需要房地產企業根據預征率，把獲取預售資格以后的銷售收入當作計稅依據，之后在滿足項目清算要求的情況下，對土地增值稅進行清算處理。但是，實際上我國不同地區政府部門對預征率提出的要求有所差異，在實際預征過程中，如果出現應繳稅額低于清算過程中納稅數額時，應推遲清算；在應繳數額高于清算過程中應繳稅額時，應盡早清算。房地產企業在土地增值稅籌劃過程中，應該合理設定公衡項目清算時間，在土地增值率高于土地增值率平衡點時，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點時，需要提前清算。房地產企業應時刻關注清算時間，在工程項目符合清算要求的情況下，嚴格控制好清算時間點，讓企業土地增值稅清算更加合理、規范、優惠，保證企業利益最大化。

(四)明確可扣除項目金額可扣除項目金額在土地增值稅及增值稅確定上發揮著重要作用。所以，合理設定可扣除項目數額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產企業稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業稅收效益隨著可扣除項目數額的提高而增加，所以，在可扣除項目金額確定過程中，應盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項目數額的情況下，結合企業實際狀況，合理設定數額，順利實現企業稅后效益目標，達到稅收籌劃的最佳效果。房地產企業在土地增值稅清算過程中，確認扣除項目時，要特別關注以下三種特殊清算。一是無償提供給業主的停車場，無償移交給政府的幼兒園、學校等配套設施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項目予以予扣除。二是列入質量擔保的工程安裝費用可以作為扣除項目予以扣除，且該費用必須要有施工單位開具的增值稅專用發票。但是一定要注意，因為工程延期導致的土地閑置費用，不能作為扣除項目予以扣除。三是開發過程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產生的費用可作為扣除項目予以扣除[6]。

(五)優化土地增值稅清算方式因房地產企業根據四級累計稅率進行清算處理，在開展土地增值時清算工作時，企業應密切關注土地增值稅增值率，若造成稅率累進則會大大提高企業稅負。比如，普通住宅需要參考免稅零界點定價系數進行設計，單純的提高售價，不一定能帶來利潤的提高，盡量把增值率控制在20%以內，避免造成售價提高，利潤反而降低的現象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產金額市場中行情比較理想，如果提高房地產銷售價格，土地增值稅也會隨之產生，且隨著銷售價格的增加而增加。