房地產企業財務分析精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業財務分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產企業 財務分析 財務風險 激烈

一、房地產企業的風險類型和特點

（一）房地產企業項目的籌資風險及特點

1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發

當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。

2、房地產企業再融資困難

由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。

（二）房地產企業項目的投資風險及特點

房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。

（三）房地產企業的項目經營風險及特點

房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。

1、材料采購風險

是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。

2、存貨變現風險

房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。

二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險

（一）通過償債能力分析，防范財務風險

1、從分析短期償債能力入手

房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產?，F金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務風險

對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。

1、從分析現實支付能力入手

現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比?？晒┲苻D月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結語

總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。

參考文獻：

[1]李健.我國房地產企業財務風險及其防范[J].中國商界（下半月），2009；11

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[3]蔡河山.淺談投資性房地產財務風險的分析[J].現代商業，2009；15

[4]吳耿城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].市場周刊（理論研究）， 2010；3

篇(2)

【摘要】改革開放以來，隨著我國經濟建設發展的不斷深入，房地產市場快速快速發展，房地產企業作為地產市場發展的主要推動力量也迎來了蓬勃發展時期，伴隨著房價上漲過快和資產泡沫化、杠桿化問題，房地產企業的財務狀況本身就存在著很多問題。隨著政府對房地產企業的一系列調控政策不斷收緊，房地產企業面臨著越來越緊張的資金鏈和更加殘酷的市場競爭，更加重了其財務狀況出現預警的可能性。本文主要通過觀察調控政策下房地產企業的發展環境、可能引發財務預警的因素、財務預警對策分別進行分析，進而得出研究結論。

【關鍵詞】調控政策 房地產 財務預警

一、調控政策下房地產企業的發展環境分析

房地產企業具有資本密集、投資匯報周期長、易受外界宏觀環境影響的特點，因此財務上也具有資金投入量大、資金回籠慢、營業利潤波動大、財務杠桿率高等突出問題。加強財務信息的分析工作，防范企業財務風險是房地產企業的必修課。對國家宏觀調控政策的關注和分析，可以及時規避調控政策對企業財務狀況與現金流的影響，從而盡量減少政策對企業財務狀況帶來的負面影響，避免不必要的財務危機。

本文通過分析認為，國家宏觀調控政策對房地產企業的政策調控效果很明顯。自2008年世界性金融危機以后，中國房地產企業迅猛發展，寬松的貨幣政策更是給房地產企業提供了大量的貨幣源，導致全國房價特別是以一線城市為代表的城市房價一路飆升，相關部門于2009年末出臺了最為嚴厲的房產調控政策，16個城市出臺了限購令，房產市場有所降溫，影響效果明顯。自2010年起，以國務院辦公廳相繼出臺的“國十一條”“新國四條”“國八條”為代表，各部位也出臺了很多限制購買準入、限制土地供應、調整金融杠桿等一系列房產調控政策，對我國樓市投資、投機行為進行了嚴厲打壓。特別是2011 年是實施限購政策以來調控最為嚴厲的一年，70個大中城市的新房和二手房房價得到了有效地抑制，房價下行通道基本確立。

二、調控政策下影響房地產企業財務預警因素分析

影響房地產企業財務狀況的因素有很多，如政治（政策）因素、經濟因素、市場因素、利率因素、技術因素、經營因素等，總結歸納起來可以分為內部因素和外部因素兩大類。第一，就影響房地產企業財務預警的內部因素而言，公司股權結構、公司治理、企業經營和發展戰略、財務制度、財務人員素質等都對企業財務狀況有重要影響。第二，就影響房地產企業財務預警的外部因素而言，國家宏觀調控、金融政策、土地資源政策、市場環境、稅收等政策環境，能夠直接引發房地產企業財務風險問題。

三、調控政策下房地產企業財務預警對策分析

在調控政策的影響下，房地產企業要做好財務預警，需要從融資、決策、長期規劃等方面著手，以規避財務風險，為房地產企業健康良性發展打好財務基礎。

（一）完善融資政策

融資是房地產企業發展面臨的關鍵財務問題。企業主動融資有利于降低資金杠桿，降低財務費用，但起本質上還是一種資產負債行為，稍不注意很可能招致虧損。所以，房地產企業必須根據政策變化，適時完善融資政策，合理融資，降低財務風險。具體來說，一是嚴格把控融資資金使用流向；二是組合融資方式多樣化；三是充分考慮權益融資和負債融資等因素，提升融資決策的可靠性；四是根據企業實際發展情況控制資金需求，不要盲目融資，從而造成閑置資金掛賬，增加企業運營成本。

（二）降低決策風險

考慮到房地產企業存在著項目資金量大、投入成本高、資金周轉率低的特點，科學的財務決策對企業的生存發展至關重要，所以，必須充分預防決策風險。具體來說，一是在決策前充分考慮市場需求，如通過前期市場調研，對購房者的年領、階層、消費習慣、價值觀念、住房環境、支付水平等充分了解，增加項目投資的針對性；二是在決策時科學決策程序，分散股權制衡，防止一股獨大，充分發揮公司治理的作用，利用外部機構牽制，嚴格執行股東大會程序。三是要分散投資風險，利用組合投資降低房地產企業的財務風險。

（三）制定長期規劃

要提高房地產企業應對財務風險的能力，企業除了從完善融資和優化決策等眼前著手，更應該制定合理的長期發展規劃，防患于未然。具體來說，一是要完善應收賬款財務管理制度，加強應收賬款的回收管理，提升企業流動資金周轉率；二是要加強應收賬款管理，降低應收賬款壞賬率，為企業資金使用提供有利條件。三是要進一步加強人力資源管理，提高企業的競爭軟實力。

四、研究結論

通過以上分析可以得出，在調控政策下，對房產企業進行有效財務預警是保證行業健康穩健發展的必要手段。隨著國家宏觀調控政策對房地產企業的調整和限制不斷增多，給房地產企業的生存和發展提出了更高的要求，隨著調控政策對房地產企業資金鏈和財務狀況的影響不斷增強，企業建立及時有效的財務預警機制，短期來看，一定程度上保證了房地產企業的財務安全，長期來看，對我國國民經濟發展也將持續起著積極正面的影響。

參考文獻：

[1]徐淼.房地產企業財務風險分析及預警初探[J].會計之友，2006，（7）.

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[4]朱晨露.調控政策下房地產企業財務預警模型研究[D].西北農林科技大學，2012.

篇(3)

[關鍵詞] 房地產企業 財務風險 資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。

(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

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[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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一、房地產企業財務風險管理存在的問題

財務管理意識薄弱的問題。我國的房地產企業大多都是家族式的企業，企業的所有權和經營權完全操作企業的最高管理層，從而導致效率低下，管理水平偏低等缺陷。同時，多數房地產企業內部財政管理大權掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現象及其嚴重。很多往來業務都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數房地產企業的企業賬簿都是“兩套賬”，其中一本賬是應付檢查。以上因素導致了企業在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，最終使得企業財務管理停滯在較低水平。

房地產企業成本管理意識淡薄。我國很多房地產企業受傳統成本管理理念的影響，一味的追求企業經濟效益，減少前期的過多開支，但是現代成本管理認為企業不能因為一味的追求降低成本開支，這樣一來不但不會做好企業成本控制還會降低企業效益。但目前我國房地產企業管理層對于成本管理的認識還存在不足，市場競爭意識與效益觀念淡薄。只注重結果，并不關注產品生產的過程。普通職工仍然只關注生產的安全性，對于自己所從事的工作對企業整體的成本與效益方面的作用認識并不充分。

企業內部財務監控機制不健全。財務是企業資金進出的總閘門，通過財務控制可以幫助預防和化解金融風險。但在現實生活中，一些房地產公司由于管理體制、人員素質等因素的制約，財務控制往往顯得非常乏力。主要表現在企業內部財務管理無法統一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務，使得中央的調控措施和政策法規不能認真貫徹下去，資金周轉緩慢，財務信息不能及時、準確傳遞，從而削弱了企業財務的集中統一管理，增加了企業財務風險。

不重視預算管理職能。一些房地產企業雖然口口聲聲說重視財務管理，但在實際管理過程中，由于對突發事件預期不足等原因，從而導致預算額度偏離實際需求，有一些企業沒有從土地成本成本、資金周轉、投資回報率等方而進行財務分析，不能將實際情祝與企業財務管理相結合，只是將預算停留在具體數字和表格層而上，預算管理職能未能充分的發揮作用，從而影響了企業預算的執行效果，降低了企業管理效率。

房地產企業績效考核制度沒有的有效落實。企業員工對績效目標的完成情況，直接決定了企業的效率和總體戰略目標，要提高員工工作的積極性和主動性，搭配合理的激勵體制是非常有必要的。通過激勵體制，員工才能夠有動力和壓力完成績效目標，并且在此基礎上繼續努力，超額完成目標，使得組織的總體戰略目標超額完成。但對目前的國有企業而言，激勵體制非常的不健全。也就從一定程度上降低了國有企業內部員工的工作積極性和主動性，影響了企業工作的開展。

二、做好房地產財務管理工作的有效措施

完善房地產政策。針對我國房價上漲過快的情況，近幾年國家出臺了不少房地產政策，日前我國房價與銷售量在多種因素的影響和調控下已經有所下降，基于這種已經改變的情況，政府同樣要改變自身的政策政府應該在加息的同時對存款準各金率進行上調，還應該對房地產政策進行完善，對信譽比較好的房地產企業，國家應該在信貸政策上給了他們一定的鼓勵和支持

提高財務管理風險水平，加強銀行信貸管理。作為人人皆知的資金密集型行業，房地產企業財務管理的重心工作事做好資金管理，因此，對資金進行統籌安排，合理利用，是房地產企業所必須做好的工作。房地產企業應該對資金進行統籌安排，使貨幣的價值有充分的發揮，使分散的資金被合理地利用起來。此外，房地產企業在財務風險管理中移動要認真地對相關賬目認真進行審核，對賬目及時登記，并在有需要的時候及時和認真地清查，對出現的問題及時追查；再次，要加強銀行的信貸管理，對稅費體系進行完善，這樣能更好地對房地產信貸風險進行分散，除此以外，房地產企業還要對融資風險做好防范，盡可能地避免財務風險問題

強化房地產財務管理的監督及激勵。良好的監督激勵機制有利于激發企業職工的工作積極性與主觀能動性。所以，企業應該建立完善的績效考核機制和獎懲制，真正實現“有功必獎，有過必罰”，也可以給與職工有必要的相關知識培訓，能夠及時提高企業職工自身從業素質，推動我國企業的長期穩定發展。只有企業各個部門踴躍參與，一起做好財務預算管理工作，協調一致，這樣才會確定財務預算管理職能得到充分的發揮。嚴格監督激勵機制能夠幫助企業找出內部存在的一系列問題，并且分析其出現的原因，以便于對企業以后的各項工作制定有效的經營策略。

健全企業考核手段。要解決企業內績效管理的困境和問題，必須完善績效管理的相關工作，在開展和落實績效管理的過程中，還要加強對績效管理的建設。從績效管理的各個環節入手，比如加強績效考核評估的公正性和科學性，只有一個良性的、完整的、科學的績效管理體系才能夠獲得企業內部管理者和員工的認同和支持。

從細節上對財務管理風險進行控制，加強對單個項目的投資管理。房地產是種資金密集型的行業，對于房地產企業的每個項目來說，資金投入集中且數額較大，尤其是此比較重大的項目，涉及幾個億的資金都是很普遍的。所以，對每個項目房地產企業必須進行可行性研究和充分的科學論證，要做詳細的經濟效益測算后再做決策，而不能一邊做著測算，一邊辦著手續，以便更大限度的降低房地產項目風險。更大程度地降低房產項目上必要的損失。同時，從細節上對項目投資風險進行分析、控制，對市場需求和市場供應及市場競爭力進行預測，真正提高房地產企業在項目投資決策的抗風險能力。

企業財務風險管理不僅僅是企業管理手段，更是一種機制，對于提升整個企業的管理效率具有非常中央綜治委的作用，是企業其他管理機制所沒有辦法代替的，但是就當前我國房地產業財務管理現狀來說，還存在著很多的不足，還需要我們進一步的完善和改進，做好房地產企業財務風險管理，創建以科學化為基礎的預算管理體系。

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關鍵詞：房地產企業 籌資風險 風險分析 風險應對

隨著我國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市化建設、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業迅速發展壯大，投資總額從1998年的3 614億元，逐年增長至2012年的71 804億元，占我國固定資產投資總額的近四分之一。但因為資金投入量大、負債經營、回收期長和變現能力差等特點，房地產企業始終面臨巨大的籌資風險。近年來，受全球金融危機和國內房地產調控政策的影響，房屋成交量萎縮，許多房地產企業融資出現困境，籌資風險進一步加劇，因此，對房地產企業籌資風險進行深入研究，尋求有效應對措施顯得尤為重要。

一、房地產企業籌資風險的具體表現

（一）資產負債率高，償債壓力大

作為典型的資金密集型產業，房地產企業資金投入量大、存貸周轉期長，僅僅依靠企業自有資金顯然不能維持正常的生產經營，所以企業要對外舉債。國家統計局的2012年統計年鑒顯示，在1998年-2011年14年間，房地產企業的資產負債率均保持在72%以上，高于50%-60%的警戒標準，而且房地產企業的開發資金大部分來源于銀行信貸，也就是說，其有息負債的比例非常大，一旦企業用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么企業很可能不能按時償還貸款本息。

（二）經營活動現金凈流量為負值，企業資金鏈緊張

按照證監會行業板塊分類，2009年133家房地產上市企業中有41家企業經營活動現金凈流量為負值，2011年上升為89家。房地產企業經營活動現金凈流量為負值，說明企業經營業績差，現金流入不足以抵補其現金流出，造成企業營運資本缺乏，償債能力下降，籌資風險顯現。

（三）面臨再籌資風險

目前，房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度在下降，這勢必會增加企業再籌資的難度。房地產企業的開發資金主要來自于銀行貸款，但隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行面臨資金運營壓力。在當前形勢下，商業銀行更是將房地產行業作為控制放貸的重點領域，這更增加了房地產企業的再籌資難度，企業面臨再籌資風險。此外，對于上市的房地產企業來說，當資金使用效果不佳，息稅前利潤不足以補償債務利息支出時，自有資金風險顯現，企業想通過配股、增發和發行可轉換債券等再融資難度也會加大。

（四）利率變動風險大

利率波動對負債經營的房地產企業影響巨大，金融市場上利率的上升會使房地產項目實際價值減少，因為升高的利率對現金流折現，會使投資項目的凈現值減少，甚至出現負值，從而引發投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，受通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率不斷增長，導致企業資金成本增加，加大企業債務負擔，導致還貸困難，預期收益減少。另外，近幾年央行先后加息不僅增加了房地產企業的資金成本，而且使按揭貸款購房者購買成本迅速上升，從而抑制了他們的購房欲望，房地產市場需求降低，從而導致房地產企業資金壓力加大。

二、房地產企業籌資風險的成因

（一）過度負債，資本結構不合理

房地產企業的項目投資需要大量的資金支持，但是一些房地產企業在新項目上馬后，沒有充分挖掘自有資金，僅僅考慮從銀行或其他金融機構貸款，企業借入資金越多，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的籌資風險也就越大。

（二）資金來源渠道單一

從表1數據可以看出，國內貸款、自籌資金、其他資金一直是房地產業資金的主要來源。國內銀行貸款約占資金來源總額的20%；自籌資金主要是由房屋銷售轉化而來，約占資金來源總額的31%；其他資金主要是由預售房款和定金組成，約占資金來源總額的46%，比例最大，但按照個人放貸政策，房款中有60%-70%的部分屬于銀行或是住房公積金管理中心發放的個人按揭貸款，按此計算，房地產開發資金中約一半以上直接與間接來自銀行信貸，資金來源渠道單一使籌資風險集中，一旦遇到銀行信貸政策收緊或銀行利率上升，房地產企業將面臨資金危機。

（三）不重視日常資金管理

資金管理存在的問題具體表現在以下四個方面：一是資金管理意識不強。房地產企業在進行工程項目考核時只注重對項目的進度、質量和安全的考核，而忽略項目資金調撥是否按進度執行。由于沒有建立完善的項目資金管理考核制度，企業容易發生項目資金被挪用、使用效率低、資金成本過高等問題，這不僅增加在建項目的風險，也造成企業資源的浪費。二是不重視資金預算管理。資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。但一些房地產企業對資金的預算管理不夠重視，沒有根據企業的實際情況編制資金預算計劃，也沒明確企業年度資金運作的重點，從而導致企業融資成本上升，出現盲目貸款和不合理存款的情況。三是缺乏資金使用監督激勵機制。很多房地產企業不重視資金預算的執行，不能定期對資金使用情況進行檢查，對應收賬款、預付賬款、其他應收款等反映資金往來的賬目沒有做到逐筆跟蹤管理，沒有制定相應的獎勵懲罰機制。四是缺乏定期的財務分析，無法及時掌握企業的償債能力和經營狀況。

（四）房地產調控政策的不利影響

為遏制部分城市房價過快上漲的勢頭和調整住房供應結構，近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，房地產企業各種融資途徑受到限制，融資出現困境。在銀行信貸方面，中央銀行多次上調存款準備金率，直接導致銀行銀根收緊，房地產企業信貸融資受阻，一些資信不強的中小企業融資困難，資金鏈出現斷裂。在債券融資方面，由于對發債主體要求嚴格和債券市場發展不佳，房地產企業利用債券融資的渠道一直不暢通。在上市融資方面，由于房地產企業周期性強、波動大的行業特點，加上政府對上市融資主體的要求嚴格，能夠通過上市來籌集資金的房地產企業為數不多，大多數的房地產企業還不能依賴上市來填補資金缺口。加之近年來，證監會暫停審批房地產企業IPO和嚴控增發以及資產重組，等于直接堵死了房地產在權益市場上公開融資的渠道。在信托融資方面，由于房地產信托發展過快，使得風險積聚，銀監會出于風險監控的考慮，要求房地產信托融資逐筆申報，造成事實上的審批前置機制。這樣，在銀行信貸受阻后，信托融資也面臨阻礙。各條融資途徑受到限制，企業籌資難度也隨之加大，一旦開發資金得不到保障，企業將無法正常運營。

三、房地產企業籌資風險的防范措施

（一）樹立正確的風險觀

正確的風險觀是指在企業內部使全體員工樹立起風險防范意識，這種意識會影響企業管理層乃至所有員工的決策和行為。在現代市場經濟條件下，管理者進行的決策總是伴隨各種風險，并且往往風險越大，回報也就越大。而房地產業恰恰是高收益高回報的行業，幾乎每一個投資項目都會伴隨高風險，這就要求企業的高層管理決策者有一個良好的風險觀，正確的風險意識，在做出決策之前能認真分析企業的內外環境，自身的風險承受能力，以及項目的預期回報和存在的風險值，綜合考慮種種因素后做出恰當的判斷。但一些房地產企業面對巨額利潤的誘惑往往忽略其背后潛在的高風險，不顧企業自身的經營狀況和承受能力，做出一些冒險的投資，這勢必會導致企業陷入無法持續的絕境。因此，房地產企業要在每一項決策中保持良好的風險觀和正確的風險意識，綜合考慮各種因素，最終做出正確的抉擇。

（二）及時關注國家有關房地產業的政策變動

由于房地產業在我國經濟中的特殊地位，房地產的調控不但受到市場的制約，國家政策對它的調控也至關重要，甚至在特殊時期會具有很強的政策導向性。因此，房地產企業在籌集資金時，必須時刻關注國家的相關政策。此外，企業也要關注金融市場的波動，因為如果不能正確選擇籌資時機，一旦金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，很可能導致企業資金鏈斷裂。因此，面臨金融市場波動，房地產企業在籌措資金時，要盡量采取有利的計息方式，避免企業出現較大的損失。

（三）提高自有資金在房地產開發資金中的比例

過高的資產負債率和單一的銀行信貸融資方式使得房地產企業面臨巨大的籌資風險。要想改變這一現狀，房地產企業應該遵循優序融資理論，首先通過內部融資，提高自有資金在房地產開發資金中所占的比例。企業可用的自有資金包括提取的盈余公積金、未分配利潤以及固定資產折舊。因為內部融資來自于企業內部，無須融資費用和用資費用，具有自主性強、資本成本低、風險小等特點，所以應該成為房地產企業首選的資金來源。

（四）合理安排資本結構和籌資期限的組合方式

資本結構是企業長期負債與所有者權益的比例關系。保持合理的資本結構，不僅可以給企業帶來財務杠杠收益和節稅收益，降低資金成本，最大化企業價值，而且可以向外部投資者傳遞良好的經營信號。同時，企業要按照資金使用期限的長短合理籌資長短期債務，既要避免集中償還本金，也要杜絕資金閑置，充分實現資金的高速有效運轉。

（五）加強投資項目的可行性研究

房地產企業的每一個投資項目都需要巨大的資金支持，因此，企業應該認真搜集與投資項目相關的信息資料，從技術和經濟層面對投資項目進行可行性論證，以保證投資決策的正確。具體來說，要研究當地房地產市場的發展狀況，熟悉與房地產相關的政策法規，進行合理的投資組合搭配，比如住宅與商鋪構建結合，發揮不同類型房地產的功能，最大限度滿足市場需要。其次，要對項目所在地質、水電路和未來城市規劃狀況進行仔細調研，做好投資估算和投資收益的預測工作。

（六）做好資金回收工作

首先，企業要制定合理的資金使用計劃，實施嚴格的財務監控和審批，合理安排資金的調度。其次，在樓市調控政策打壓下，為了防范商品房積壓，通過降價促銷回籠資金的手段也必不可少。此外，要加強應收賬款的管理工作，比如，通過建立穩定的信用政策，對客戶進行資信評估，對到期的賬款及時派人催收，必要時通過法律途經追回。還可以通過建立銷售回款責任制，將回款任務落實到具體責任人。

參考文獻：

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關鍵詞：籌資風險；投資風險；營運風險；收益分配風險；擔保風險

本文為2016年度黑龍江八一農墾大學省級大學生創新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產企業財務風險現狀

（一）籌資風險?；I資風險是房地產企業籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，包括收支性籌資風險和現金性籌資風險。收支性籌資風險指房地產企業資不抵債、無法償還債務的償還性風險。當企業收入不能與支出抵減的情況發生時，就會導致企業的凈利潤減少，造成企業通過資產償還債務的能力變差，也就會造成企業財務風險加大。收支性籌資風險可以通過企業的資產負債率及盈利情況進行識別?，F金性籌資風險是指會造成企業不能按時支付債務本息的風險，它可以通過企業一定時期內經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額來反映。在當前房地產業市場不景氣的情況下，我國絕大多數房地企業都面臨著巨大的籌資風險。

（二）投資風險。投資風險是在房地產企業投資活動中造成企業財務成果預期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業對內投資活動；二是企業對外投資活動。企業對內投資主要目的是為企業生存經營提供必要物質條件從而謀求經營利益。如果企業對內投資不科學，會導致投資所形成的資產結構不合理繼而不能達到企業的預期收益。由于房地產企業實物資產規模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內投資風險較大。對外投資風險是指企業由于市場環境變化導致企業對外投資的收益實際與預期的差異。房地產企業將長期股權投資定義為該企業對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資，當前房地產企業股權投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風險上存在問題。

（三）營運風險。營運風險是由企業自身能力的局限所導致的運營失敗或達不到預期目標所造成的差異?？蓮臓I運資金周轉情況和存貨周轉情況兩個方面分析。營運資金周轉情況主要通過房地產企業流動資產、流動負債、營業收入、流動資產周轉率四個指標反映。存貨周轉情況主要通過存貨周轉率指標反映?；诋斍暗暮暧^經濟背景，大多數房地產企業營運風險的現狀是現有土地儲備不足，開發項目減少，且存貨資產的變現能力不強，運營風險日益嚴重。

（四）收益分配風險。收益分配風險是指可能會給房地產企業后續經營和管理帶來不利影響的財務風險，主要表現在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當前很多房地產企業未分配利潤一直很低，且多數處于虧損狀態，因此應分配給股東分紅的資金都用來彌補企業虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導致企業價值受到波及，由此形成房地產企業的收益分配風險。

（五）擔保風險。擔保風險是由于企業為其他企業提供擔保，但在到期時被擔保企業卻沒有履行還款義務的能力，造成擔保企業承受不適當牽連而引發的風險。一般而言，當擔?？傤~占企業凈資產的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔保風險。在我國嚴謹的法律下，擔保責任及連帶賠償責任無可逃脫，若某一子公司發生經營或財務問題就會連累到擔保方，使得擔保方的生產經營遭受嚴重打擊。而且當前絕大多數房地產企業存在質押貸款、信用貸款等問題，如果出現差池，企業自身經營問題將遭受打擊，難以保證企業后續的生產經營活動。

二、房地產企業財務風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

1、資本結構不合理，負債經營嚴重。企業大規模的負債將導致利息費用、財務費用的支出增加，造成企業償付能力降低。當前，我國房地產企業負債經營現象非常嚴重，資產負債率超過70%，遠高于50%的國際標準值。雖然適度的負債經營將會給企業帶來杠桿收益，但資產負債率越高，企業的財務杠桿系數越大，導致財務風險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款?？晒┪覈康禺a企業選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致企業債務籌資風險。當前，我國房地產企業主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產業也利用股權融資、債權融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監管部門對房地產業股權融資、債券融資、債券發行審批嚴格，所以房地產企業難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發生次貸危機時導致企業面臨特大的風險。

（二）投資風險成因分析

1、房地產投資項目分析不夠深入。房地產投資項目開發時間長，涉及產業多、土地資源、原住居民、原材料、投資環境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規劃以及項目中結合實際的調整。房地產企業大多數都是跨區域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現集團本部對正在進行的房地產投資項目重大決策所做決定的正確性和執行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調整，從而導致其項目了解不夠充分，執行效率較低等問題的發生。

2、三四城市住宅開發占用資金周轉困難。經過十多年的房地產業的快速發展，城市住宅建設已經趨于飽和，尤其是三四線城市出現了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產商的資金嚴重積壓，資金周轉極其困難。

（三）營運風險成因分析。房地產業經過十多年的快速發展，房地產開發一直處于迅猛態勢，很多房地產商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續開發的障礙，再加上三四線城市的房屋供應過剩，所造成的嚴重資金積壓無法這實房地產商的持續經營，營運風險日益嚴重。

（四）收益分配風險成因分析。收益分配風險形成的主要原因在于很多房地產企業不按照國家相關法律規定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調查得知，由于當前房地產業的不景氣，很多房地產商在當年的結算中都出現虧損狀態，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風險問題，首先需要保證的是企業獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。

（五）擔保風險成因分析。房地產企業在開發過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發進行下去，這種籌資連鎖擔保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導致整個企業的資金鏈出現崩潰，給企業帶來致命的打擊。

三、房地產企業財務風險防范措施

（一）調整企業資本結構，以減少負債經營。資本結構即融資結構，是企業債務與股權比例關系的反映形式，企業的償債能力和融資能力受資本結構影響，在各個方面決定著企業未來的盈利能力。房地產企業作為高風險企業，需要加強對資產負債率的認識。首先，房地產企業管理層可以利用財務杠桿系數等指標在控制籌資風險和謀求杠桿收益間對企業自身尋求一種最佳的資本結構均衡狀況，使企業可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務杠桿收益，減少所帶來的籌資風險。其次，可以使用財務分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務分析法進行可行性分析，進而減少籌資風險。

（二）發展多元化融資渠道。房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產企業可以利用現階段國家放寬債券發行限制的良機，結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業的內源資金，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，對風險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業盈利水平和經營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性，在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時，受宏觀經濟周期性影響，房地產企業也應儲備一定數量的土地，這樣經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。

（五）確定合理的股利分配方式。當房地a企業處于業績的低迷期，可以選擇低而穩的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內在價值。

當房地產企業業績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業的經營業績將會持續明朗，使投資者更愿意相信企業的潛在發展優勢，并且送股不占用企業的現金流，有利于企業的進一步發展。

（六）提供擔保時要充分衡量企業的承受能力。很多房地產企業對其控股子公司進行債務擔保時，擔保額過大，有的公司擔保額占凈資產額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產企業要在擔保前對子公司的償債能力進行充分調查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業管理層也要對自身財務承受力進行充分評估，降低企業擔保資產比例，建立有效的對外擔保授權程序并嚴格遵守。

主要參考文獻：

[1]周霞，陳光明.后金融危機時代房地產企業財務風險控制分析[J].會計之友，2012.1.

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【關鍵詞】 房地產企業； 財務能力； 主成分分析； 評價

企業財務能力評價，與企業所處的經營環境有著重要的聯系。不同的企業經營環境，企業的務活動的側重點也各不相同。本文結合我國房地產企業的具體情況，以我國上市房地產公司中8家財務困境ST公司和8家財務正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務狀況的10個財務指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務指標變量中導出主要成分，進行房地產財務能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標的相關矩陣內部結構關系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關，使我們在研究復雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關的綜合指標F1，F2，…，Fm（m≤p）來代替原來的指標，通常數學上的處理就是將原來p個指標作線性組合，Fi是與F1，F2，Fi-1…Fi+1，Fm都不相關的p個指標的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標F1，F2，…，Fm分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F1，F2，…，Fm的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數據中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產開發企業的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統計方法中強調樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務困境ST的房地產公司包含進樣本。由于上市的房地產公司數目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產為多元化經營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業、同時期、同規模的對應原則，選取相應的8家財務健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務比率作為變量時，應選取能反映財務能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務指標作為變量：凈資產收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、營業利潤率（X6）、資產報酬率（X7）、資產周轉率（X8）、凈資產增長率（X9）和凈資產增長率（X10）。選取的樣本和變量數據如表1所示。

四、主成分分析結果

采用SAS軟件的統計分析系統作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業利潤率X6和資產報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉率X4和凈資產增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業經營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產收益率X1和應收賬款周轉率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產周轉率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業的經營效率。

由此可以看出，影響企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。

五、評價房地產企業財務能力

表4為各房地產公司財務能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應貢獻率乘積之和。從企業在前4個主成分上的得分可以看出各企業在盈利能力、經營效率和成長能力等主成分上的優勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業值大得多，說明這3家財務狀況最好；中華企業、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業的值大，說明這5家企業財務狀況較好；最后8家企業財務狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業的財務狀況。

六、結論

通過計算分析可以看出，影響房地產企業財務能力的財務指標主要是反映企業盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。房地產企業可以根據主成分得分認識自身財務能力優勢之處和薄弱環節，并提出相應的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業制定戰略提供一條有效的途徑。

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