關于房產的法律知識精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇關于房產的法律知識范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

農房違章建設案例描述

2012年8月初，農戶蔡某以自家農房與A農商行簽訂了80萬元最高額抵押合同，并到當地房管局進行了抵押登記備案，同時，還追加了保證人鄭某，約定其對30萬元借款本息承擔連帶保證還款責任。貸款到期后，農戶蔡某不能按期還款付息。經多次催討無果，A農商行至法院要求：1、蔡某還款30萬元；2、對蔡某抵押于A農商行的集體性質農房享有優先受償權；3、保證人鄭某承擔連帶保證責任。借款人蔡某對30萬元借款事實予以承認，保證人鄭某對連帶保證責任予以承認。但蔡某提出其抵押于A農商行的農房由原來的垂直結構變成了水平結構的套房，其實際房產與房產證上所載內容不一致，屬于違章建筑，以房產抵押無效為由予以反駁。

法院判決及原因分析

經法院審理，判決如下：

第一，A農商行與蔡某的借貸合同關系成立，蔡某應履行還本付息3075元義務。蔡某與A農商行簽訂的個人借款合同系雙方真實的意思表示，內容合法，不具有法律規定的無效情形，屬于有效合同，借款合同關系應受到法律保護。

第二，保證人鄭某承擔連帶保證責任，保證人鄭某在承擔保證責任后，有權向蔡某進行追償。保證人鄭某出具的《擔保書》是其真實的意思表示，內容合法，不具有法律規定的無效情形，須承擔連帶保證責任。

第三，抵押農房屬于違章建筑，抵押合同無效，對A農商行提出的行使優先受償權的請求不予支持。

此案的爭議焦點是抵押農房是否屬于違章建筑，抵押合同是否有效？

從案件的形式上看，蔡某與A農商行簽訂了最高額抵押合同，系雙方真實的意思表示，內容合法，應受法律保護。房產證與土地證都經正規手續辦理，并無存在房產證和土地證變造、偽造的現象。抵押合同經當地房管局登記備案，不存在使得抵押合同無效的形式要件。

從案件的實質上看，蔡某陳述自己的房子原來是三間連在一起的兩層垂直結構的落地農房，土地性質屬于集體性質。后來隨著房價的飆升，為提高房屋的使用效率，蔡某把二樓的垂直結構的三間房子打通，變成了水平結構的商品房，并加蓋了三樓一層，一樓打通作為自己生產經營加工用，蔡某的行為變成了事實上的變造，其抵押于A農商行的房產與房產證上所記載的內容不一致。依據最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四十八條規定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

很顯然，法院采取了實質上無效的說法，從而導致了A農商行在這個案子中敗訴。雖然法院判定蔡某應還款30萬元和鄭某的連帶保證責任合法，但是喪失了對農房的優先受償權，且兩人并無其他可供執行的財產，這樣就為最終的合同履行帶來了執行上的諸多困難。

防范建議

一、實地查驗房產狀態。由于房管部門工作人員在辦理抵押登記時不大可能會到現場查驗房產情況，因此，是否違章只能依靠客戶經理的“火眼金睛”去判別。在對抵押物進行實地調查時，除了要全面核實資產權屬、是否租賃、是否存在他項權利之外，客戶經理還應核實抵押房產是否與房產證、土地證上所記載的內容、圖樣等相一致，以此確認抵押房產是否存在違章變造、改造，或者是屬于部分違章還是全部違章。同時面對部分抵押物房產證“一分為二”時，還應到當地規劃部門去查卷宗核實是否合法、有效，從而確保抵押物安全。

二、更加注重第一還款來源?？蛻艚浝碓谵k理貸款時，更要注重借款人的第一還款來源。A農商行通過放貸系統對客戶信用信息、生產項目、營業額、支出額、收入情況、資產負債情況等進行測算，得出安全的貸款授信值。跳出了“唯抵押論”，主要以第一還款來源來核算借款人的借款額，這樣就給信貸資產加上了“雙重保險”。

三、加強貸后現場檢查。如果借款人在貸后對抵押物進行變造或改造，即使法院判定抵押合同有效，也可能會因抵押物違章難以變現而導致貸款本息無法收回。因此貸后檢查同樣重要，客戶經理應時刻關注抵押物的狀態，查看抵押物是否在抵押期間被變造、改造，一旦發現有違章情況，需要求借款人重新恢復原樣，或者讓借款人重新提供其他的抵押物。不管是貸前調查還是貸后檢查最好對抵押物進行現場拍照確認，防止因“舉證不詳或無法確定抵押物變造、改造時間”而喪失了對抵押物的優先受償權。

四、求助法律途徑。如抵押物是在抵押期間被變造、改造的，客戶經理在與借款人協商無果的前提下必須要向法院提訟履行不安抗辯權，通過法律途徑要求借款人對抵押物恢復原狀。

篇(2)

按照市局法制科工作安排，現我就作為一名公職律師，將自己近一年來開展與稅收法制工作相關的成長、經歷、收獲與感悟與大家共同分享、交流、探討，不妥之處請大家批評指正。

一、專注法律知識學習，讓工作方法上一個檔次

我是2016年參加稅收工作，2018年12月申請成為xx市稅務系統工作律師，在成為一名工作律師后，不斷加強相關稅收法律業務知識學習，認真參加各類業務培訓，積極參與司法實踐，切實提升自己業務技能。一是主動學習業務知識，通過報考稅務師及業務大比武、崗位大練兵，對當前稅收法律法規及行政相關法律知識進行系統學習，初步掌握相關稅收理論知識。二是積極參加各類培訓，先后參加了省局組織的公職律師培訓及xx市司法局和律協組織的全市律師培訓，初步掌握了稅收相關的行政法、民商法理論知識、司法實踐及工作技能，提升自己法律從業經驗，在此過程中，也有幸成為xx市律師代表，積極參與選舉了xx市律師協會相關活動。三是積極參與各類法律實踐活動，先后參與了xx區稅務局房產糾紛民事案件；起草了xx區稅務局車位租賃合同、搬遷合同等民商事合同；參與了xx區稅務局房產評估服務合同，自助辦稅設備試用合同等合同審查事項；參與了xx區二手房評估專家論證會，對二手房評估定價工作發表相關法律論證意見。

二、參與上級專題調研，讓工作思路提一個水平

積極參加省、市局各項稅收執法調研活動，不斷拓寬自己工作思維，提高自己稅收執法工作能力。一是參加了省局關于構建新型稅務執法質量控制體系專項調研活動，調研形成了《稅務執法三項制度保障體系》調研材料，參與稅收執法過程控制部分調研內容的編寫工作。二是參與了xx市稅務局三項制度操作指引模板編寫過程，對省局原有操作指引進行擴充，并形成以xx區稅務局為樣本的《 “三項制度”崗責匹配表》，該匹配表編寫樣式在省局編寫的操作指引中被引用。三是是參加了省局《三項制度操作指引》編寫集中辦公，就操作指引的編寫體例、編寫模板及具體業務內容積極參與討論，并獨立完成8個模塊內容的編寫工作。四是參與市局關于稅務行政處罰分析調研工作，就xx市稅務系統2017-2019年稅務行政處罰情況進行調研分析，準確掌握稅收執法情況，及時發現稅收執法存在的問題，提出有針對性改進意見及具體的整改措施，推動行政處罰執法規范化。

三、專注稅收執法規范，讓工作經驗上一個層次

篇(3)

[關鍵詞]贈與合同 公證業務 辦理公證

[中圖分類號]D926.6 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）09-0013-01

隨著經濟社會的發展，越來越多的人群存在于“陌生人”社會，更多的通過法律手段來化解糾紛，也有越來越多的人選擇利用公證程序保護自身權益。贈與合同公證很好地適應這一現狀，通過法律賦予的權力和規定的程序進行權利規范，定紛止爭，具有重要的意義。

一、贈與合同公證的含義

贈與公證是國家公證機關根據當事人的申請將贈與活動或贈與行為進行公證，通過公證賦予該行為或活動真實性、有效性和一定強制性的行為。辦理贈與公證，并不一定導致該贈與行為發生法律效力，也并非贈與行為的必經程序。然而，經過公證，該贈與合同具有較高的效力。我國法律關于贈與及公證的效力有如下規定：第一百八十六條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。第一百八十八條具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以要求交付。

二、贈與合同公證工作中常見的問題

1.公證機構性質和法律地位不夠明確。在實踐中公證機構的性質和地位不明確，導致公證機構沒有準確的編制定位和管理定位，任務負擔繁重。

2.公證的法定核實權難以得到保障?！豆C法》第29條規定：“公證機構對公證事項及證明材料應當進行核實，有關單位或個人應當依法予以協助。”實踐中，其他單位部門與個人往往消極對待，不配合公證人員的工作，公證機關和公證人員也缺乏有效手段落實法定核實權。

3.行業不正當競爭現象普遍，行業秩序有待于進一步規范。有的公證處實行全員效益工資，辦證數量與工資掛鉤，導致公證人員質量意識淡薄，片面追求經濟效益，導致公證社會公信力不斷下降，影響了公證事業的健康發展。

4.公證員風險保障機制缺位。《公證程序規則》以及執業管理制度等相關法規、規章中的規定，要求公證員及公證機構對所有的公證事項負全責。但實踐中公證處根本無力承擔實質審查所需要的時間、人力和物力成本，難以切實審核虛假公證，易于造成嚴重后果。

5.公證人員法律水平有待規范。根據相關法律法規規定，公證處對當事人所述事實及所提供的證明材料有進行核實的權利和義務，但公證處工作人員往往難以有效核實證明材料的真實性有效性，只能進行形式審查，在出具公證文書時，還存在著引用法律、法規不準確，邏輯性不強，表述不夠嚴謹等問題。

三、改進贈與合同公證辦理的建議和措施

（一）重視對合同雙方主體資格的審查

贈與合同的主體是贈與人和受贈人，公證實踐業務中應當注意一種較為少見的情形，即限制行為能力人能否成為贈與人。根據《民法通則》的規定，限制行為能力人可以成為純獲利益合同的受益人，并且，在由其法定人同意或由其法定人可以在必要時處分其財產。在辦理此類公證中公證員重點要審查法定人申辦贈與公證的原由并詳細記錄在案。

（二）重視對贈與人真實意思表示的審查

贈與人意思表示真實才能確保贈與合同的真實性、合法性和有效性。然而，在實務中存在著雙方惡意串通，或一方對另一方進行脅迫、欺騙達到不法目的或規避相關法律法規的情形。在審查過程中，公證員應當注重對雙方真實意思表示的審查，通過背對背談話等方式了解真實意圖，避免法律風險。

（三）重視對房產贈與合同公證中“房屋所有權證明”的審查

根據《物權法》規定，房屋等不動產的所有權采用登記生效制度，是否具有房屋所有權證是是否具備房屋所有權的證明。在實務中，確認房屋所有權的唯一證據更是以取得房屋所有權的事實為依據，房產證并非房屋所有權歸屬的絕對依據。如果當事人持有的不是產權處已備案的正式合同，但同時房地產開發部門也出具相應證明，證明該房產的產權屬于當事人所有，只是產權證尚未辦理完成，則公證機構也可受理。

（四）重視對房產贈與合同是否附義務、條件的審查

在公證實踐業務中，贈與合同所約定條件和義務種類基本上為結婚、養老及共同居住等，然而，在約定中，當事人的約定往往十分籠統，難以明確闡述，甚至在約定中出現無法操作甚至不合法的情形，因此公證員面對此種情況，應當讓贈與人詳細表明解決辦法，并通過筆錄詳細記載，交由當事人簽字，以防發生糾紛。總之所附條件及義務應體現內容清楚明確，有可操作性，合理合法。

結語：贈與合同以其受益性的特點，在對其辦理公證時需要進行重點的關注與審查。當前，越來越多的人采用公證的方式來達成協議，在公證業務辦理中，應當注重相關法律知識的學習，加強業務能力，履行審慎義務，切實保障當事人合法權益。

【參考文獻】

[1]車輝.對贈與合同幾個問題的探討[J].福建行政學院福建經濟管理干部學院學報，2000（04）.

篇(4)

我經常去書店看一些關于法律的書籍，通過學習法律知識，我對法律有了逐步的認知，法制觀念也由此提高。我懂得了在法律范圍內什么事該做，什么事不該也不能做。還能了解怎樣行使權利，如何履行義務……而假如我們都是法盲，也許在觸犯法律后也不知道自己的行為是違法的，由此產生的一切后果就必定是嚴重的，據統計，在各類犯罪人員中，不知道什么是違法行為或不懂法的人數占總數的一半以上。

我曾經就看過這樣一個故事：

有一個年輕人去公園游玩，可是由于他的到來卻讓2、3只珍貴的狗熊慘遭厄運。到底是什么情況呢？這個年輕人每次去公園的時候都會帶一些化學的物質，而這些化學的物質卻恰恰讓狗熊導致死亡。終于有一次他被警方逮住了。

警方問他：“你為什么要殺死那些狗熊，難道你不知道這些動物很珍貴嗎？”

年輕人答到：“我喜歡它們還來不及呢，怎么會殺死它們呢！”

警方很疑惑：“那你為什么要帶化學物質去殺死他們呢？”

年輕人回答：“我只是想知道那些化學物質對狗熊會不會引起傷害，可是哪里知道……”

警方更加疑惑了：“那你事前就不知道這樣做是犯法的嗎？”

年輕人低下了腦袋：“犯法？唉！如果我知道的話我就不會這樣做了。我的前程?。“?hellip;…”

看看，這是一個多么年輕的小伙子啊！就是因為對法律一無所知，才會犯下如此的滔天巨禍，才會斷送了自己的前程，由此可見，不懂得法律是多么可怕的一件事??！

就是因為它的重要，所以才更要守法。遵守法律是我們每個公民應盡的義務。俗語曾經說過：“沒有規矩，不成方圓。”法律的制定是維護社會秩序的根本途徑，所以為了社會的安定，更是為了我們自身，我們必須自覺守法。而且法律所規定的內容，必定是著眼于公民的利益，因此我們沒有理由反對，沒有理由不遵循，更沒有理由背道而馳。雖然我們有追求個性的自由，但這并不意味我們能標新立異，無視法律的存在。與法律抗衡的結果只有一個，就是自毀前程。前面的故事就是一個很好的例子。

在我的身邊也曾出現過這樣的一個關于法律的很真實很具體的事情。

我有一個鄰居，她是一個9歲的孩子，她的雙親離異，她和奶奶居住在一起。她的媽媽是一個傻子，可她家很有錢，而就是因為錢，孩子的奶奶才和她連親的。嫁妝是一套房子。可是風有不測風云，一開始說給她們的房子的房產證上的名字卻是別人的，從此之后，孩子的奶奶便虐待她，想逼她離婚。終于今年離異了，離婚后得到的財產：100萬。

其實，法律就在我們的身邊。

法制在我心中，我們就會擁有愛，當我們心藏法制，我們就會約束自己的行為，我們就不會感情用事，我們就不會做違反國家利益，損害別人利益的事，我們會維護國家和人民以至社會，當我們的行為都很好，很規范了，我們的國家就會和平，我們就能生活在一個自由民主的環境里，快樂和幸福就會伴隨著我們。

法制在我心中，我們就不會刀光劍影，仇恨交加了，我們會依照法律解決一切需要解決的矛盾，化矛盾為友誼。法制在我心中，我們就能自主的生活，大家都深藏法律在心中，就會對自己的行為負責，那么每個人的行為都是端正的，沒有摩擦，就沒有戰爭，我們就有了自由，有了和諧。我們小孩就能健康快樂的成長，做我們自己想要做的事情。

法制在我心中，爸爸、媽媽就不再擔心我們放學的路上遇到壞人；我們的美麗的家里就可以不再象金絲鳥住的鳥籠，四處都安有防盜窗；我們就可以廣交朋友，不再害怕上當受騙。

篇(5)

【關鍵詞】房地產；抵押評估；問題探討

就目前國內房地產行業的現狀而言，房地產行業屬于固定行業，保值性和增值性是其最重要的特點。隨著經濟的發展，金融機構對貸款風險管理的要求也越來越高.房地產抵押擔保具有不宜轉移和價值大的特點，因此，在金融機構中，以房地產抵押的擔保方式頗受歡迎。房地產抵押貸款使金融領域更為安全、可靠。然而，在目前房地產抵押價值評估的過程中出現了不少的問題。比如抵押手續不夠完善，評估工作缺乏合理性以及抵押環節不科學等。這些問題對房地產抵押價值評估工作的順利開展產生了嚴重的影響，并且制約整個房地產經濟以及金融領域的發展。因此，改善房地產抵押價值評估現狀成為了工作中的重中之重。

一、抵押貸款價值類型

目前，在房地產抵押價值評估中對抵押價值的定義存在3種觀點，分別包括市場價值、清算價值和抵押貨款價值。

1.市場價值

抵押價值=市場價值-風險調整值-政府稅費-處置抵押物過程中的費用-應補地價

雖然上述計算方式看上去容易操作，但是在實際的操作環節中，也會存在諸多的問題。因為銀行在進行放貸的時候是按照評估價值的50%～70%之間進行放貸的，這樣的重復扣除就會導致風險的發生，給融資人的利益帶來損失。

2.清算價值

選擇清算價值的人通常認為銀行是為了預防借款人在借款到期時，出現有意或者無意的違約行為。在出現違約之后，如果商業銀行的放貸額度大于抵押物的清算價值，那么便會給自己帶來嚴重的損失，只有把按照清算價值進行評估，在違約時才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。

3.抵押貸款價值

采用抵押貸款價值，需要應對多變的房地產市場，并且不定期的修改評估結果，抵押貸款的價值評估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價值，需要花費比市場價值更多的努力，在實際的操作過程中，也會存在很大的困難，并且我國的房地產抵押價值評估起步較晚，房地產業的市場波動性也很大，所以，在頻繁波動的房地產業經濟中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產抵押價值評估中存在的問題

根據目前房地產抵押價值評估工作的現狀來說，在抵押評估的工作當中，首先要先對房地產價值進行評估，最后確定抵押價值時要根據評估的結果來發放貸款。根據目前銀監會、人民銀行以及建設部提出的文件規范，對抵押權人和抵押人通過協議的方式來實現評估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價自，此外，還能夠在一定程度上節省評估費用，從而確保房地產抵押價值評估工作的順利開展。但是，在實際的工作中，存在諸多問題，嚴重影響了行業的發展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評估工作中所出現的問題，并提出相關對策，主要表現在以下幾個方面：

1.缺乏抵押評估知識

在抵押評估工作中，時常會出現因為銀行信貸人或金融機構缺乏房地產抵押價值評估的專業知識，在實際的評估過程中無法估算房地產的價值。抵押評估人不僅需要擁有廣泛的知識面和精通的業務能力，更需要具有對房地產評估的專業能力。抵押評估人如果在實際操作或者理論知識方面有所欠缺，在對房地產行業進行客觀合理的評估存在很大的問題。

2.缺乏相關的法律知識

如果信貸人缺乏有關于抵押評估法律知識，在一定程度上就會導致信貸人無法正確判斷房地產的有效性、合法性和科學性。房地產抵押評估的效果跟房地產的性質有著密切的聯系，并且房地產的價值也與其性質息息相關。因此，當信貸人不能夠完全掌握相關的法律知識時，就會出現實際價值與抵押評估價值出現大的偏差，從而使抵押評估結果受到影響，甚至出現無效現象。

3.協議定價方面存在負面影響

在進行房地產抵押評估的過程中，協議定價存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅動，部分信貸人員會利用自身工作的便利條件，對抵押物品進行高估。此外，銀行會為了降低風險對抵押物進行低估，導致借款人的合法資產受到限制，最終會對房地產抵押評估方、銀行部門以及金融機構的利益產生影響。

在房地產抵押價值評估工作中，出現的問題會造成抵押物評估失真和貶值的現象，從而導致難以對抵押物進行處置，甚至會對銀行信貸的資金使用率產生嚴重影響。

三、房地產抵押評估工作的改進建議

具體的對策包括以下幾個方面：

1.強化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機構中，從事房地產抵押價值評估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識和業務能力，還需要專業的職業道德素質。只有這樣，才能有效地增強房地產抵押價值評估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進行評估。此外，要避免對抵押物評估價格不公的現象，確保當事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業道德素養對房地產抵押價值評估工作的順利開展發揮著至關重要的作用。

2.加強學習房地產法律知識，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機構要積極貫徹和落實信貸人的學習制度，信貸人要了解相關的政策，確保能夠在評估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規避銀行或金融機構資金受到威脅的風險。房地產抵押評估工作涉及到的法律知識包括《擔保法》、《城市房地產管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產抵押價值評估中，對《擔保法》的范圍作出了明確的規定：法律上認可的財產抵押包括房地產抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認可的財產抵押物包括耕地以及相關的土地使用權；土地的所有權；不明確的所有權或者是有爭議的財產，還包括學校、醫院等一些公益性質的部門。在進行房產抵押之前，首先要先確定房地產的產權歸屬，以免對評估結果帶來影響。

3.準確評估抵押物的價值

在遵循估價原則的同時，除了按照估價程序和選擇適當的估價方式，還需要結合房地產自身的價格等有關因素，最終確定估價的標準。在進行房地產評估的過程中，要做到誠實、客觀、公平、公正。要科學地進行價值判斷，提高房地產估價和估算水平，這就要求房地產在進行抵押評估之前，信貸人和評估部門需要明確估價的哪個方面出現了問題。目前，進行房地產評估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據估價對象的近期交易情況，為成交價格提供重要的判定依據。收益法，就是選取合適的資本化率對其進行折扣，之后再累計處理，這是一種超前的估價行為。成本法主要的估價方法是開發或者建造的一個大的項目，提出更為合理的估價方式。

4.完善評估制度及其抵押手續

在進行房地產抵押價值評估的過程中，發放抵押貸款必須由抵押部門嚴格審查、評估之后方可發放，并且需要按照嚴格的評估流程。銀行可以成立評估機構，對抵押物的價值進行評估，抵押物評估方式一方面提高了評估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業自身的市場競爭力得以提高。在房地產抵押評估價值過程中，可能會遇到一些復雜的房地產，銀行無法進行評估時需要委托專業的評估機構，進行正確合理的評估。此外，房地產抵押價值評估需要不斷地完善抵押價值手續，從而為評估報告提供更為準確的依據。

工作人員在拿到有關房地產相關部門的評估報告之后，必須認真卻獨，查看抵押估價定義、估價時點以及最終結果等事項，最終為核定抵押物價值提供可靠的依據。在估價定義中，包含了土地的用途、開發程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現變化，必須對定價進行重新定義。在進行房地產抵押價值評估時，必須充分考慮抵押貸款的風險，要按照房地產的發展情況，做出合理的預期價值。

四、結束語

綜上所述，要想保證房地產抵押價值的評估報告具有合理性和準確性，需要在銀行進行評估時，保證遵循公平、公正的原則。同時，在進行房地產抵押價值工作的過程中要盡量做到規避風險，將風險最小化，以保障抵押人的合法權益，降低資金損失的發生概率。為了抵押評估行業擁有更標準、更規范的環境，能夠進一步促進我國房地產抵押價值評估工作的順利開展以及其抵押貸款業務朝著更為標準的方向發展。

參考文獻：

[1] 趙華平，張所地. 房地產的預期評估研究[J]. 城市問題. 2014（01）.

篇(6)

【關鍵詞】農村婦女，婚姻家庭權益，問題，建議

婦女作為我國社會的重要組成部分，在社會主義現代化建設中發揮著重要作用。然而，在與男子的對比中，婦女仍然處于劣勢地位，尤其在農村，婦女的家庭權益保障還存在很多問題，本文結合當前農村婦女權益保障存在的問題，提出了合理化的建議。

一、當前農村婦女婚姻家庭保障存在的問題

隨著社會的發展和立法保障體系的日趨完善，總體來看，我國婦女的經濟地位、社會地位、家庭地位比以前均有了很大程度的提高。然而，根據最高人民法院提供的數據，近年全國法院一審受理婚姻家庭糾紛案件呈逐年上升趨勢。在現實生活中，尤其是在我國農村以及一些經濟相對落后的地區，婦女的婚姻家庭權利保障還存在一定的問題。

（一） 生育自由權。婦女擁有自由決定是否生育以及何時生育的權利。我國對此有多處立法保障?！度丝谂c計劃生育法》規定： “公民有生育的權利，也有依法實行計劃生育的義務，夫妻雙方在實行生育中負有共同的責任?！毙禄橐龇ㄋ痉ń忉屩幸矊Υ俗隽嗣鞔_規定： “夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生育權為由請求損害賠償的，人民法院不予支持?！比欢趯嵺`中，一些農村及偏遠地區重男輕女思想依然盛行，甚至把婦女當成了傳宗接代的工具，使婦女心理上、身體上承受著巨大的痛苦，而完全喪失了婦女的生育自由權。

（二） 家庭暴力。所謂家庭暴力，是指家庭成員之間的暴力行為，即一個人為了控制和支配與之具有或有過某種親屬關系的另一個人所使用的任何暴力的或者欺辱。廣義的家庭暴力包括夫妻之間、父母與子女之間以及其他家庭成員之間的暴力行為，狹義的家庭暴力僅僅指夫妻之間的，尤其是丈夫對妻子的施暴行為。本文的研究主要限定在狹義范圍內。家庭是社會的組成細胞，家庭和睦溫馨，社會才能安定、文明、進步。家庭暴力危害了受害者的身心健康，侵犯了受害者的合法權益，破壞了社會的穩定和發展，尤其是農村家庭暴力，己成為我國社會發展中存在的突出問題，也成為新農村建設中不容忽視的社會難題。近年來，隨著社會經濟發展速度的加快和人們法制意識的逐步提高.這種情況雖然有所改觀，但仍然不容樂觀。

無論是數據調查，還是實地訪談，都無一例外的反映出.針對農村婦女存在的家庭暴力，其消極影響無論是從個人、家庭還是社會的角度來說都是顯而易見的。

1.農村家庭暴力的廣泛存在嚴重侵犯了受害婦女的人身權利。家庭暴力顯而易見是嚴重侵犯他人人身權利的違法行為，其侵害的人身權益包括受害人的身體權、健康權、生命權和自由權等。其表現形式是多種多樣的，比較常見的有捆綁、毆打、譏諷、辱罵、恐嚇、不予理睬、待、性暴力等。這些行為無一例外都是侵犯受害人人身權益的嚴重侵權行為，造成嚴重后果的甚至構成犯罪。

2. 農村家庭暴力伴隨著對農村婦女的精神摧殘。在農村，由于家庭暴力受害人絕大多數是婦女，因此她們受到肉體和稍神的雙重傷害。而精神的創傷往往比身體上的創傷更難以愈合，遭受攀力的婦女長期生活在恐怖、緊張的氣氛中，心里充滿了恐識與悲哀，有的悲痛欲絕，逐漸就會喪失自信心和安全感，嚴重的導致心情抑郁或梢神分裂。在找不到正當的解脫途徑的情況下，許多農村婦女只好采取回娘家或離家出走等方式逃避，有時甚至自殺等消極反抗方式，有些婦女甚至因此被迫走上了犯罪的道路。有資料表明：我國五成以上的女性犯人是因為不堪忍受家庭暴力而走上犯罪道路的。

3. 農村家庭暴力嚴重地危害家庭和社會安定，阻礙了農村社會的發展和進步。一方面，那些受家庭暴力侵害的農村婦女，由于其生命、健康、名譽等這些做人最基本的權利都被暴力所侵害，必然會影什么響她們參與社會生產的積極性和主動性，從這個意義上講，也直接或間接地阻礙了農村社會的發展.另一方面，家庭暴力也，勢必嚴重地危害農村下一代人的健康成長，一個充滿暴力的家庭不僅會給下一代人的心理投下陰影，而且在他們成人之后如果得不到及時的心理診治，很可能會成為新的家庭暴力的實施者.甚至會成為敵視社會、報復社會的人，從而走上違法犯罪的道路。

（三） 婚姻自由權與“隱性不自由”。婚姻自由權是法律賦予公民的一項基本原則，既包括結婚自由，也包括離婚自由。改革開放后，我國自發婚的比例逐年上升，中介婚慢慢減弱，包辦婚姻已經寥寥無幾。在各大城市中，自由戀愛婚姻所占比例高達 70% 以上，婚姻自由原則在實踐中得到了體現。但在一些偏遠地區，仍然留有搶婚、買賣婚、包辦婚的現象，這嚴重侵害了婦女對于婚姻選擇的自由意志和權利。有學者表示，風俗與非科學以及父母的不正當干預等都可能是造成侵害婚姻自由權的原因，但不能也不應以保護民間習俗、科學研究等理由對此無視無睹 （ P294） ，而應當依法堅決予以禁止。另外，我們應該注意到，中國婦女的婚姻自，很多是在父母、家人及他人的認同下實現的，并非完全出自個人自由意志。但是，此“認同”的力度遠遠小于上面提到的“家長強制性的干預”———它并非直接的、強制的、物理性質的干預，而是間接的。它所造成的心理壓力最終使得認同等同于變相的“干預”，這可能會造成表面上看來是自自由意志的婚姻其實存在“隱性不自由”的可能性。一些外國的立法中對此問題有更為具體的規定，而我國婚姻法等立法中并未對這一問題有具體區分，也未作出更加深入具體的規定。

（四）與婚姻相關的財產問題。最新司法解釋第七條規定： “婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（ 三） 項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！?/p>

此房產分割條款一出，立刻成為公眾關注的焦點。有人提出“一方父母買房，離婚后另一方沒份”，其實是對在婚姻關系中相對弱勢的女性權利的損害。也有人認為這樣的條款會扭轉“傍大款”、“無房不婚”的婚戀觀。清華大學法學院副教授趙曉力對此條款持批評態度。他認為關于雙方父母出資購買不動產“按份共有”的規定，是把“誰投資、誰受益”的資本原則，引入到了原本由倫理親情主導的家庭財產領域，稱之為“從人身關系法，變成投資促進法”。也有學者認為，該解釋對凈化婚姻倫理有促進作用，它通過一定程度上解除婚姻的財產功能，讓婚姻的締結更注重感情基礎。最高人民法院民事審判一庭庭長杜萬華表示司法實踐同樣會對維護善良風俗和道德起到推動作用。

筆者認為，該條款對“離婚房產糾紛”這一經常在離婚訴訟中出現爭端的熱點問題給予了明確的解釋，使得在司法實踐中有法可循。至于具體是否會導向新的婚戀觀甚至改變下一代人的婚戀狀態，尚有待實踐考證。然而，從婦女權益保障的角度考慮，該條款確有不足。如我國現有數量不少的“全職太太”，在該條款下，一旦離婚，則可能會出現解除婚姻關系后“凈身出戶”的問題，其作為“全職太太”對于家庭的多年非經濟貢獻可能完全得不到補償。因此，在司法實踐中仍需要進一步考慮婦女的婚姻家庭權益保障等問題。

二、對農村婦女家庭權益保護的完善建議

《中國婦女發展綱要 （2001—2010 年 ）》指出 ，貫徹男女平等的基本國策，保障婦女獲得平等的就業機會和分享經濟資源的權利，提高婦女的經濟地位；提高婦女參與國家和社會事務管理及決策的水平；保障婦女獲得平等的受教育機會，普遍提高婦女的受教育程度；保障婦女享有基本的衛生保健服務，提高婦女的健康水平；維護婦女的合法權益；優化婦女發展的社會壞境和生態壞境。二千多年的封建殘余觀念的沉淀， 當然不可能在短時間里被清除。在保護婦女權益的道路上，依舊任重道遠。針對當前甘肅農村婦女權利狀況，本文認為：

（一）健全國家制度體系，尤其使社會保障制度體系

主要包括使醫療保障體系覆蓋全民，養老保險制度盡快可以形成國家統籌，推進農村住房環境改善，提升生活質量。

1、立法上，健全維權制度和改善機構設置 ，建議頒布 《禁止就業歧視和性別歧視法》、《反家庭暴力法》。 另外目前婦女權益保護服務站已經在全國很多農村開設， 甘肅農村地區也可以借鑒開設，議由甘肅省政府出臺部門規章，對維權服務站的地位加以肯定，并規定細則，以更好的為農村婦女的婚姻家庭權利的保護服務。

2.司法上，調解民間糾紛是司法行政部門的職能之一，發生在鄉鎮社區的矛盾糾紛中，婚姻家庭糾紛約占到三分之一，因此，建立鄉鎮社區專職調解員制度成為必要。對涉及到婦女遭受權益侵害的矛盾糾紛，在接到糾紛調解申請后，要在充分掌握情況的基礎上，聯合多方力量，在調解過程中注重保護婦女的合法權益。調解員可針對婦女遭受侵害的實際情況， 聯合村委婦女組織主動上門做工作，對家庭成員進行積極的情緒疏導和法制教育，妥善處理好家庭內部矛盾， 促進矛盾糾紛友好協商解決。

3.執法上，對于家庭暴力類的執法 ，應該以調解為主，強制執行為輔助，避免家庭矛盾的進一步惡化。 傳統觀念上對簿公堂被認為是不好的事情，特別是邊遠山區和農村地區，一旦上了法庭，事后

將長期無法和睦相處。我國法律在農村地區的執行方式需要變通， 如一味的按照法律規定的形式執法，將可能引起農村地區不穩定因素的產生，更不適合保護農村地區婦女的權益。

（二）改進維權宣傳機制。

不僅僅是權利保護教育，主要是思想觀念的教育及轉變，讓現代權利理念深入人心。 建議對落后地區的鄉鎮農村婦女定期的舉行一些維權講演，并邀請維權實踐者獻身講解。 另一方面，對農村男性也需要舉行一系列的普法教育，對其侵害婦女婚姻家庭權利的行為進行列舉講演，可以邀請公安機關人員一同參與普法教育， 以達到一定的震懾效果。廣泛開展與婦女維權有關的法律法規知識及案例

講座， 邀請部分維權案例中的當事人獻身說法，以鼓舞婦女維權士氣，加強其信心；張貼宣傳圖片，發放宣傳資料與法律知識讀本等。以此來營造婦女學習法律維權知識的良好氛圍，也為廣大婦女學法提供便利的條件。

（三）加大農村教育資源投入，盡可能改善農村女性的受教育條件。

當前，廣大農村地區的普法工作中存在太多的形式主義，只追求表面上的轟轟烈烈、熱熱鬧鬧，不注重實效，把功夫放在應付上級檢查評比上。由于普法工作不力，使得廣大農民無法受到真正意義上的法制教育。因此，當務之急是要求各級政府充分利用廣播、電視、報紙等多種渠道，采用“以案說法”、“圖片解法”、“旁聽審判”、“現身說法”等生動活潑的形式，廣泛深入的進行農村法制宣傳教育，增強村民法制觀念。針對農村婦女婚姻家庭合法權益屢遭侵犯的現狀，要加大對《婚姻法》、《婦女權益保障法》、《農村土地承包法》等法律知識的宣傳和教育，引導、幫助廣大農村婦女樹立牢固的法律意識和自我保護意識，自覺利用法律武器維護自身的合法權益。

參考文獻：

[1]苗苗.婚姻法新司法解釋中關于房產的條款引熱議[N].人民日報，2011 -08 -17.

[2]鄒曉紅.中國婦女權利研究[D].吉林大學博士論文，2006.

[3]巫昌禎，程深，鄭小川.婦女權益的法律保護[M].北京：人民法院出版社，1998.

篇(7)

文／李東光 孫炳辰

事件回顧

最近，有這樣一則新聞：河南省鄭州市十里鋪社區一位68歲的老太太在人才招聘市場張貼了一張招聘“女兒”的廣告，她要招聘一個堅強奮斗、心地善良的“女兒”，能讓她體驗和感受到做母親的幸福與溫暖。如果應聘的“女兒”被老太太認可，那么將來，“女兒”便可以繼承她的家產。

據報道，這位老太太學醫出身，是一家診所的掌門人，在鄭州擁有數套房產。由于各種原因，她和老伴兒至今無兒無女。如今，兩位老人年事已高，希望得到情感慰藉。于是，老太太便萌生了招聘“女兒”的想法。

老太太招聘“女兒”的事情引發了社會的廣泛關注，也引起了我們作為法律人對其中法與情的思考。律師解讀

解讀1 招聘的女兒不屬于法律認可的女兒

《最高人民法院關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》規定，近親屬包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。根據上述規定，子女屬于法律規定的近親屬范疇。

根據我國相關法律規定，法律意義上的父母子女關系包括以下幾種：

一是親生父母與親子女關系。該關系是基于子女出生的法律事實而發生的親生父母子女關系，父母與子女間具有血緣關系，包括婚生子女和非婚生子女。

二是養父母與養子女關系?！痘橐龇ā返?6條規定，國家保護合法的收養關系，養父母和養子女間的權利和義務適用對父母子女關系的有關規定。

三是繼父母與繼子女關系。《婚姻法》第27條規定，繼父或繼母和受其撫養教育的繼子女間的權利和義務，適用對父母子女關系的有關規定。

根據上述法律規定，招聘的女兒不屬于近親屬范疇，也不屬于法律認可的女兒，老太太與招聘的女兒不構成法定的父母子女關系。

解讀2 老太太與招聘的女兒之間的法律關系

法律如何認定老太太與招聘的女兒之間的法律關系呢？

老太太希望尋找一位合適的人來充當女兒的角色，且承諾若“女兒”使自己滿意，愿將自己的財產南這位孝順貼心的“女兒”繼承，即“女兒”在履行扶養義務且能使老太太感受到做母親的幸福的前提下，享有繼承老太太遺產的權利。

根據我國《繼承法》第31條第1款的規定，公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。遺贈扶養是遺贈人和扶養人簽訂遺贈扶養協議、扶養人承擔遺贈人的生養死葬的義務、遺贈人的財產在其死后歸扶養人所有的制度。遺贈扶養制度有利于更好地發揚中華民族愛老護老的優良傳統美德，有利于減輕國家的社會保障負擔，有利于保障需要他人扶養的社會弱勢群體的合法利益。

由上可知，老太太與招聘的女兒之間的權利和義務關系符合“遺贈扶養”法律關系的特征。

該事件中，雖然招聘的女兒不能成為老太太法律意義上的子女，但是，招聘的女兒可以通過與老太太訂立遺贈扶養協議，與老太太建立遺贈扶養的法律關系，成為老太太的扶養人。作為約定的撫養人，招聘的女兒的約定權利受到法律的保護。

解讀3 遺贈扶養協議的訂立與履行注意事項

對于被扶養人而言，簽訂遺贈扶養協議的目的是為了能得到扶養人的悉心照顧而安度晚年；而對于扶養人來說，其盡了扶養義務后，應當獲得應有的回報。由于缺乏必要的法律知識，當事人雙方往往不知簽訂遺贈扶養協議，或僅以口頭方式達成協議，以致在扶養過程中發生權利和義務不明、責任不清的糾紛。因此，雙方應簽訂書面的遺贈扶養協議，訂立的協議須符合法律規定的要件，并力求使協議內容明確、具體、完整。對于被扶養人來說，協議應當明確約定扶養人的扶養條件、扶養能力、扶養方式和特殊情況下變更或解除協}義的內容。對于扶養人來說，協議應當明確受遺贈的財產范圍、財產權屬和共有情況、財產價值、有無債權債務、遺贈財產的使用保管方法等。此外，為了促使雙方能按約履行義務，協議還應對一方不履行協議的違約責任進行約定。同時，為了保證對協議的真實性沒有異議，雙方宜將簽訂的遺贈扶養協議進行公證。

遺贈扶養協議作為一種特殊的協議，其履行過程往往較長，即使雙方在簽訂之時已經盡到相關的注意義務，仍不可避免地會出現可能影響協議順利履行的各種因素，也難免出現違約的情況。為保障遺贈扶養協議一方權益不因另一方違約遭到損害，我國最高人民法院印發《關于貫徹執行（中華人民共和國繼承法）若干問題的意見》加以規約。其中第56條規定，扶養人或集體組織與公民訂有遺贈扶養協議，扶養人或集體組織無正當理由不履行，致協議解除的，不能享有受遺贈的權利，其支付的供養費用一般不予補償；遺贈人無正當理由不履行，致協議解除的，則應償還扶養人或集體組織已支付的供養費用。

從目前的立法原則來看，法律兼顧了對扶養人和被扶養人雙方的利益保護，既防止被扶養人簽訂遺贈扶養協議后仍老無所依，又防止扶養人盡到撫養義務后吃虧。如果扶養人不履行扶養義務，被扶養人有權解除協議、撤銷遺贈；如果被扶養人轉移財產或者有其他影響遺贈財產的行為，扶養人也有權解除合同，并要求被扶養人償還供養費用。

遺贈扶養協議不同于一般意義上純物質利益關系的協議，遺贈扶養協議的履行更需要雙方之間真摯情感的投入。只有這樣，才能取得良好的履約效果。

解讀4 老太太招聘女兒養老的情感訴求

當前，我國已經進入人口老齡化快速發展階段。預計到2020年，我國60周歲以上老年人口將達到2.43億人，到2025年將突破3億人。積極應對人口老齡化，滿足老年人持續增長的養老服務需求，是全面建成小康社會的一項緊迫任務。

2013年9月，國務院頒布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》指出，到2020年，要全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系；統籌發展居家養老、機構養老和其他多種形式的養老，實行普遍和個性化服務相結合。