土地增值稅論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地增值稅論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

論文摘要：土地增值稅是房地產開發企業的主要稅種之一，其重要性不亞于營業稅和企業所得稅，由于對企業的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認，開發產品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優惠政策采取了相應的清算辦法。

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

3認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

4認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。

主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。

④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優惠政策

篇(2)

關鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

一、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

二、正確確定清算計稅單位

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。

三、認真審核銷售收入的真實性

企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。

四、認真審核計稅的扣除項目

(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。

②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。

③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。

④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。

⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。

⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。

⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。

(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：

①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。

④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。

⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。

⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。:

(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

篇(3)

關鍵詞：土地增值稅；房地產開發企業；稅收籌劃

土地增值稅自1994年開征以來，一直在規范我國房地產市場平穩發展方面，規范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查?！睘榕浜蠂鴦赵簩Ψ康禺a的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。

5.土地增值稅稅收優惠

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。

如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產與開發產品的籌劃

房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優惠：

普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。

隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。

參考文獻：

[1]王炳榮，李開永. 房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會計師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業研究， 2012（22）.

[3]蔣志剛. 淺議房地產企業土地增值稅稅收籌劃的方式[J]. 現代經濟信息，2011（20）.

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1.1土地增值稅發展階段劃分

上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：

一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。

二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。

三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。

1.2基層土地增值稅征管運行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。

在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。

2. 信都區X公司典型案例分析

2.1信都區X公司項目情況簡介

邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。

2.2 X公司預征環節的問題

項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。

2.3 X公司清算環節的問題

2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。

收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。

2.4 X公司尾盤銷售環節的問題

清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。

2.5案例啟示

通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。

3.問題分析

3.1管理主體問題

3.1.1部門設置和協調性問題

（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿仗姿?。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。

（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問題

房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。

（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。

（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。

3.3管理流程問題

3.3.1信息獲取不對稱

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。

3.3.2缺乏統一專業的管理系統

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。

3.4內外部環境問題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。

3.4.2稅務中介未發揮應有的作用

稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。

4.加強土地增值稅征管的對策

從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。

4.1激勵管理主體的對策

4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。

（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。

4.1.2提升專業能力，培養專業人才

（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。

（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。

（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對策

（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。

（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。

4.3完善管理流程的對策

（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。

（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。

4.4凈化內外部環境的對策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。

（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。

（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。

4.4.2引導中介機構發揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。

（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。

（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。

篇(5)

一、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用

（一）準備階段的稅務籌劃

（1）選擇恰當的組織形式以及結構。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業的發展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織結構主要包括子公司和分支結構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納。總公司無法借其實現納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。

（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產開發企業都具有經營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業的融資難度加大。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發企業資本結構或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業的資金周轉壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產用于“雙重抵稅”。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。

（3）選擇適當的建設項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。

（二）項目建設階段的企業稅務籌劃

（1）選擇合理的建設方式。對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發等。選擇合作開發模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產權屬并沒有發生轉移，所以，其無需繳納土地增值稅。

（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定，例如：固定資產或者無形資產在計提折舊或者攤銷過程中產生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業務招待費”等限額扣除的成本費用，企業應盡可能將其控制在限額范圍內。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產企業應根據自身的實際經營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產企業需要盡力避免引發罰金繳納行為的事件發生。

（三）銷售階段企業的稅務籌劃

（1）確定最優的銷售價格。房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。

（2）企業銷售收入的稅務籌劃。按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產企業向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業納稅額的目標。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產開放企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。

（四）保有階段企業的稅務籌劃 當房地產企業的庫存出現大量積壓時，很多房地產公司都會選擇租賃方式來加大企業的經營效益，進而減輕因產品積壓而引發的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產生的利益最大化。

（1）選擇合理的出租方式。稅法規定，房地產企業因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業稅、房產稅以及企業所得稅等。這同樣增加了房地產企業的稅收負擔。但是，如果房地產企業將原先的“出租”改成經營“投資”，則僅需要繳納一定的企業所得稅，如此，企業的稅負壓力將大幅度降低。

（2）選擇適當的會計政策。在投資性房地產的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業的歷史成本進行計量，在規定的年限內可做計提折舊處理。權益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權益法，成本法更適合房地產企業，因為，其可以將資產的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產企業的稅負。

二、房地產企業在不同階段稅務籌劃的風險對策

（一）準備階段 房地產企業在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產企業分公司的監管力度上還是要弱于對子公司的監管，同時，分支機構一旦出現虧損，出現的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產企業在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產企業獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發生土地轉移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業節省大量的稅款。目前，國內多數的房地產公司都是按照 “先買地，再創建項目公司” 的傳統流程進行房地產開發的，如此，便會因為出現了土地權屬轉移而使房地產企業增加大量的契稅負擔。所以，房地產企業應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產生與“票據不合規”相關的風險；多數情況下，銀行貸款都是房地產企業融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業將融資的關注重點轉向了非金融機構，而在融資過程中，合規的單據則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產企業要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結算利息費用充分利用起來，以實現有效降低企業稅負的任務。

（二）開發建設階段 在該階段，房地產的開發成本費用歸集對企業應繳納的企業所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產企業應該在遵循稅法規定以及會計準則的前提下，根據企業該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業獲取“節水效益”，從而促進企業的資金供應鏈周轉正常。同時，房地產企業在制定投資計劃時，要對企業所得稅的轉回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業，在合同簽訂時，要明確規定合同價款以及發票的取得方式，從而有效避免不合規風險的出現。

（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產企業應該根據上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規定，合理進行銷售價格制定。在開發項目整體轉讓過程中，房地產企業應該對企業執行的稅務籌劃方案是否真能達到節稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節稅額的情況出現。

（四）保有階段 在這一階段內，房地產開發企業經常是同時進行房產的租賃和投資聯營活動。其在物業費、經管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉為“承包經營”時，房地產企業要辦理相應的營業執照，并將這項經營活動作為自身經營范圍內的一部分，同時，將“經營人”的角色賦予“承租人”，并對其經營活動進行

三、實例應用

（一）對房地產的增值率進行適當控制 該房地產公司主要從事房地產開發，其嚴格遵循國家的相關稅收法規，合理制定企業的稅務籌劃方案。其在實際的生產與經營過程中，主要涉及到營業稅、企業所得稅以及房產稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產企業應該以每平2110元銷售商品房。

（二）該房地產租賃業務的稅務籌劃 該房地產企業在從事房地產的投資、開發與銷售的同時，出于擴大企業經營范圍和發展規模以及充分利用現有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產企業準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿企業，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產企業當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產企業應繳納營業稅600×5%=30萬元；房產稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產企業每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F對企業進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿企業，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產企業的稅收情況如下：應繳納營業稅510×5%=25.5萬元；房產稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產企業的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿企業而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿企業每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經過籌劃，房地產企業的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿企業每年節約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。

參考文獻：

[1]高鴿：《房地產開發企業稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。

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【論文摘要】關聯企業轉讓定價是關聯企業避稅的一個主要方式，不僅在跨國關聯企業，而且在內資關聯企業中也大量存在，給我國地方稅收管理帶來很大困難。本文從關聯企業的界定，轉讓定價的動機、方式、模型和危害等方面分析關聯企業轉讓定價給地方稅收管理帶來困難，并提出相應的對策。

轉讓定價是關聯企業相互之間銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產的價格和提供貸款的利息而制定的。隨著我國經濟的發展，東部沿海地區積累了大量的資本和經營經驗，投資呈現多地域化和多形式化。大量的內資關聯企業應運而生，它們利用各地區稅收政策的差異，制定轉讓價格來避稅，降低整體稅負，給地方稅收管理帶來很大難題。

一、關聯企業的界定

關聯企業的界定是轉讓定價稅制的起點?！堵摵蠂侗尽泛汀督浐辖M織范本》都把管理、控制和資本作為認定關聯企業的依據。在這兩個范本的基礎上，各國又結合自己的實際情況，對關聯企業的認定做出了具體規定。

(一)我國的《公司法》未列有關于關聯企業的條款。而《征管法》、《企業所得稅法》和《外商投資企業和外國企業所得稅法》規定：“關聯企業是指與企業有以下之一關系的公司、企業和其他經濟組織：1．在資金、經營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關系；2．直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；3．其他在利益上相關聯的關系?！薄蛾P聯企業間業務往來稅務管理規程》對此作了進一步說明：“1．相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達25％或以上者；2．直接或間接同為第三者所擁有或控制股份達到25％或以上的；3．企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；4．企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業所委派的；5．企業的生產經營活動必須由另一企業提供的特許權利(包括工業產權、專有技術等)才能正常進行的；6，企業生產經營購進原材料、零配件等(包括價格及交易條件等)是由另一企業所控制或供應的；7．企業生產的產品或商品的銷售(包括價格及交易條件等)是由另一企業所控制的；8．企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的關系，包括家族、親屬關系等?！苯陙恚瑥母＝ㄊ〉囟惥只椴块T房地產行業等涉嫌避稅案件稽查可以看出，一些企業就是通過關聯企業開展避稅活動。

(二)美國對關聯企業的認定有如下特點：1．采用的標準：以有關各方的共同經營為標準，強調的是“控制”的“實質重于形式”的原則。2．立法形式：對關聯企業的認定只做出了原則性的表述，而把相當的權限賦予了財政部長及其授權人員。只要在實務中存在轉讓定價，稅務部門即可根據稅法做出存在控制關系的假設，若納稅人不服的，可以提出反證據，承擔舉證責任。3．適用交易對象：轉讓定價稅制的適用對象包括國內交易和國際交易。

可以看出，我國對關聯企業的認定是在原則性規定的基礎上又使用了實例列舉法，立法的初衷主要是針對跨國關聯企業，同時也適用于內資關聯企業。在實務中，稅務機關更關注跨國關聯企業，而內資關聯企業的轉讓定價問題由于起步較晚，數額也較前者要小，往往容易被忽略。

二、關聯企業轉讓定價給地方稅收管征帶來難題

轉讓定價避稅是關聯企業之間在經濟業務往來中，不是按獨立企業(非關聯企業)之間的正常市場交易價格進行交易，而是以人為確定的內部價格進行結算，通過轉移收入、利潤而人為地安排某地公司盈利或虧損，以此來減輕或解除公司總體稅收負擔。

(一)內資關聯企業制定轉讓定價的動機

1、可以減少或拖延交納企業所得稅。我國《企業所得稅法》規定，企業所得稅實行33％的比例稅率；同時又規定兩檔照顧性稅率，即對年應納稅所得額在3萬元(含3萬元)以下的企業，減按18％的稅率征收，年應納稅所得額在10萬元(含10萬元)以下至3萬元的企業，減按27％的稅率征收。關聯企業可以通過轉讓定價，使內部企業降低應稅所得額到適用較低稅率的檔次，還可以通過轉讓定價推延納稅義務的發生時間(即貸款的支付時間)。

2、可以免征或少征土地增值稅。土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。土地增值稅納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的(含20％)免征土地增值稅。土地增值稅納稅人通過轉讓定價，內部轉移利潤，達到少征或不征稅。

3、關聯企業通過轉讓定價實現整體稅負最小。關聯企業利用國內高稅區與低稅區的稅制和稅收優惠差異，減少高稅區的稅收壓迫，在稅收上避重就輕，達到整體稅負最小。我國各地區在稅收優惠、是否開征可選擇的稅種、幅度稅率的選擇和具體的征管方式上有很大差異，對關聯企業避稅是很大的激勵。

(二)轉讓定價的形式多種多樣，給地方稅收管征帶來很大困難。

1．有形財產的轉讓定價。關聯企業對原材料、半成品和成品(包括機器設備和生產線)的轉讓實行“低進高出或高進低出”，把收入盡量轉移到稅負低的企業，而把費用盡量轉移到稅負高的企業。地稅機關雖可以根據新《征管法》規定關聯企業可以按照獨立企業之間作價以及再按銷售給無關聯的第三者價格進行調整，但很多企業定價調整沒有參照標準，現行稅法對轉讓定價調整還沒有比較切實可行的規定，在實際中難以操作。例如目前一些制藥企業就利用其制造原材料定價的復雜性、稅務機關掌握市場藥價的困難，對原材料、半成品的轉讓實行“高進低出和低進高出”辦法進行避稅。又如房地產交易，每個房地產企業開發的房產是獨一無二的，雖然相同地段相同類型相同結構的房產可供參照，但這種參照標準不是唯一的，因為房產價格除了地段、類型和結構影響外，還受地價、開發成本等房產自身因素的制約。

2．無形資產的轉讓定價。關聯企業之間無形資產故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，就是比較典型的轉讓定價行為，地稅機關一般很難察覺和進行調整。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，增值額在土地增值稅免征范圍，規避土地增值稅的征收。

3．勞務費用的轉讓定價。關聯企業之間經常發生內部互相提供勞務，如果將大量勞工費轉移到一家公司的賬上，致使這家公司出現虛虧實盈，就可免納所得稅，根據我國《企業所得稅法》還可以用今后五年的利潤來彌補這項虧損。

4．固定資產租賃的轉讓定價。關聯企業之間還經常發生固定資產的租賃，租賃不僅具有融資的作用，還可以用來避稅。例如高稅區的公司借入資金購買機器設備，以最低價格租給低稅區的關聯企業，后者再以高價租給另一高稅區的關聯企業，就可以利用租賃費可在企業所得稅應稅所得額中扣除的規定實現避稅，減少籌資成本。例如廈門一家房地產開發公司，為了規避稅收政策，將原本屬于租金的收入以物業管理費的名義收取，造成租金偏低，與同檔次寫字樓租金相差達42．8％，由于租金以管理費的名義收取，造成其收取的物業管理費偏高，是同檔次寫字樓的2．29倍。

5．金融方面的轉讓定價。(1)關聯企業之間提供貸款的利率高于或是低于市場利率；(2)資本弱化，即在企業資本結構中減少自有資本的數量而增加貸款的數量，從而增加利息的扣除；(3)關聯企業之間的短期資本融資，如購貨方延期支付貨款的時間超過商業慣例卻不按市場利率支付利息；或是供貨方向分銷商提供短期資本供進貨周轉，未按市場利率收取利息；或是由上級公司擔保取得第三者貸款，下級公司未支付正常的擔保費用等。(4)長期金融領域也常常容易發生轉讓定價，如抵押貸款、融資租賃等。

三、內資關聯企業通過轉讓定價避稅的危害與對策

(一)據估計，跨國關聯企業避稅每年給我國造成的損失在300億元以上，已經成為近期稅收工作的焦點。我國內資關聯企業轉讓定價避稅的問題同樣不容忽視，隨著我國經濟的繼續發展，對外經濟交流的進一步增多，這種避稅現象將會急劇擴大化和復雜化，其危害性是非常嚴重的。

1、關聯企業通過制定轉讓定價，降低其整體稅負，侵蝕了國家的稅收收入。我國各地區各行業的稅收優惠繁多冗雜，使得轉讓定價避稅非常容易實現，造成國家稅收收入的大量流失。

2、造成同地區、同行業的企業稅負不均，不利于公平競爭。同地區、同行業的企業本應適用同樣的稅收政策，但是由于轉讓定價的存在，不同關聯企業之間、關聯企業和非關聯企業之間的實際稅負差別很大。

3、由于各地區的稅收優惠不一致，稅收收入由高稅負地區流入低稅負地區。改革開放以后，國家對東部沿海地區制定了大量的稅收優惠政策，東部企業到中西部投資，利潤卻通過轉讓定價轉移到東部納稅。中西部地區資源遭到掠奪性開采，環境被破壞，社會成本和公共財政支出劇增，卻沒有得到相應的稅收補償，而東部地區沒有付出成本卻坐享其成，嚴重惡化了我國區域經濟發展的失衡。實行西部大開發戰略后，國家對西部地區也制定了大量的稅收優惠政策，中部地區腹背受敵，形勢更為嚴峻。

4、造成非正當競爭，容易孳生壟斷。關聯企業通過轉讓定價操縱商品價格，使某一內部企業能以低于當地市場價的價格出售商品，或通過轉讓定價虛增某一內部企業利潤，扭曲其他企業對其信譽判斷，誤導消費者，將非關聯競爭對手擠出市場。

5、不利于稅收的經濟杠桿作用發揮。關聯企業通過轉讓定利潤流入國家鼓勵和照顧的低稅率行業，違背了稅收優惠的初衷。

由于轉讓定價的過度使用侵蝕了國家的稅收，還帶來巨大的負的外部效應，不利于社會經濟的可持續發展。所以，對轉讓定價進行調整，是各國稅制的一貫做法。

(二)我國的反避稅工作已經積累了一定的經驗，取得了一定的成績，然而避稅和反避稅之間的斗爭仍然任重而道遠。我們應該借鑒國際做法，吸收跨國關聯企業反避稅的經驗，完善內資關聯企業的轉讓定價稅制。

1、強化立法，完善法律法規：(1)修改我國《公司法》，增加有關關聯企業的條款，規定關聯企業在注冊登記時須予以申報，確認其身份。(2)修改稅法有關關聯企業認定的條款，以股權占有標準和業務上或組織上的實際聯系標準為主，輔以有關各方共同經營結果標準，既可以減少稅務執行上的隨意性，又具有一定的靈活性和主動性。(3)進一步細化征納雙方的權利義務，明確對關聯企業提供虛假資料、稅務機關介入和處罰的權限、稅務機關違法或不當執法侵犯企業自主權等行為的判斷標準和處罰措施，既防止企業自主權的濫用也防止稅收執法權的濫用。(4)對我國現行繁多冗雜的稅收優惠進行清查整理，廢除不合時宜、不利征管、不符合市場經濟原則的稅收優惠，提高避稅的難度。

2、嚴格執法，維護稅收法律剛性：(1)提高稅務機關對內資關聯企業的轉讓定價問題的重視，不能對跨國關聯企業一邊倒，要堅持內外“兩手抓，兩手都要硬”。(2)在內資關聯企業試點推行預約定價協議。預約定價是目前國際上監控轉讓定價較先進的方法，其最核心的原則是企業通過與稅務機關進行協商討論，預先確定雙方同意的轉讓定價原則，從而降低關聯企業日后受到轉讓定價調查的風險。(3)嚴格執行《會計準則一關聯方關系及其交易的披露》，特別是大型和上市內資關聯企業年報，對不予披露、披露不足者進行重點審計和處罰。

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【論文關鍵詞】物業稅房地產市場房地產稅收體系

開征物業稅,是世界各國普遍的做法,主要是針對土地、房屋等不動產征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅不僅可以充當促進經濟轉軌的推進器,還可以用來化解經濟運行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。

一、開征物業稅的必要性

金融危機對全球經濟產生了巨大的沖擊,我國房地產行業也受到了很大影響,雖然中央出臺了一些政策,但是這些政策對房地產市場的刺激作用有限。改革和完善現行房地產稅制,應本著總體稅負減少的原則,通過征收物業稅,將稅收從開發環節向持有環節轉移,從而降低購置環節稅收負擔,促進我國房地產行業的持續、穩定、健康發展。

(一)優化資源配置

相關數據顯示,2008年末全國商品房空置面積達到1.64億平方米;業內預計,2009年有可能達到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對持有環節提高稅負,減輕流轉環節的稅負。開征物業稅將加大房地產持有成本,將迫使業主提高房地產使用效率,如果業主無法有效使用房地產,稅收就成為業主的沉重負擔,為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產,從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里,優化資源配置。

(二)調節收入分配,促進社會公平

物業稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍,高檔豪華住宅采用累進稅率,占有越多房地產,稅率越高,讓占有過多社會資源者付出更多代價,這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題,以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過物業稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進社會公平。

(三)增加地方財政收入

財政部財政科學研究所所長賈康認為:物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善。它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。地方政府如果掌握這個稅種,就能改變“以土地批租生財”的短期行為開發模式,抑制不理性投資,形成不動產保有環節穩定的長期收入。

由于房地產的天然不可移動性,并與地方的政治、經濟關系密切,各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。隨著經濟發展,房地產價值必然不斷提高,以房地產價值為課稅對象的物業稅自然會隨之提高,地方政府可從中分享房地產的增值收益,從而彌補地方政府在土地批租環節和房地產開發環節減少的土地出讓金及大筆稅費,地方政府就會改變以土地批租生財的短期行為,抑制不理性投資、盲目建設、浪費建設的沖動,地方政府將不斷提高服務,提高資金使用效率,通過改善公共建設,換取民眾繳納物業稅的積極性,形成穩定的長期財政收入。

(四)完善我國房地產稅收體系,降低房地產購置環節稅收負擔

我國涉及房地產的稅種主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、交易手續費及各種收費等。我國房地產稅收體系存在同一稅種在多環節征收,而每一環節又征收多種稅,如對房地產開發增值額,既征土地增值稅,又征企業所得稅;對房地產轉讓收入既按轉讓價款和價外費用征收營業稅,又按增值額征收土地增值稅;對房屋租金收入,既征收營業稅,又征收房產稅;對持有房地產者,既征城鎮土地使用稅,又征房產稅。另外,我國地價及稅、費三項成本約占房地產總成本的50%左右,而發達國家一般占20%左右。我國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重,而在房地產持有和使用環節稅負偏輕。

由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房價、地價之間難以分割且常常互含,市場上的房屋價值中或多或少包含土地的價值,將相關稅種合并,同時取消相應的收費,統一征收物業稅,從而簡化稅種,有利于我國房地產稅收體系的完善,避免重復征收。物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,減輕房地產在購置環節的稅費負擔。

(五)調控房地產市場

物業稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費,轉化為在房地產持有階段逐年繳納,一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購房者就會從多投資多持有,改成少持有。開發商他們也適應這種需求結構和需求量的調整,更多提供需求方要求的小戶型、低價位的房產,使置業投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。

另外,通過調整物業稅率還會影響住房需求。當經濟過熱、住房需求過于旺盛、房價連創新高時,調高物業稅率則有利于穩定房地產市場。當經濟衰退,住房需求不足時,降低物業稅率亦有利于穩定房地產市場從而推動房地產市場的健康發展。

二、開征物業稅需解決的問題

近年來雖然出臺了一些與物業稅相關的法律,但由于制約因素沒有解決,物業稅一直未開征,這些問題主要有:

(一)相關制度和部門的配合問題

為配合物業稅的開征,我國必須盡快建立和完善與財產相關的法律制度,使真正的實名制財產登記制度、財產保護制度等基礎工作做到位,加強對公民與法人合法收入與財產的保護,對個人和家庭之間的財產轉讓、繼承、受讓、捐贈等行為做出相應的法律規定。

物業稅的開征,涉及國土、建設、規劃、工商、公安、稅務等多個部門,環節多、范圍廣、監管難度大,牽涉社會上各個階層和團體的利益。因此,制定相關政策,明確其他部門有義務向稅務部門提供相關資料。

(二)新舊政策銜接問題

由于開征物業關系到每一個城市居民的切身利益,是個敏感的話題。所以,對于已經出售的房屋,購房者在購房的時候已經一次性繳納了相應的稅費,而物業稅實行后,新的購房者并沒有繳納這些稅費。從設計原理上講,物業稅應是原房產稅、土地使用稅等部分稅費的合并替代稅種,如果把新、舊購房者一視同仁的征收物業稅就存在不公平,對于在物業稅開征前已經購房者就存在著重復征稅的問題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業稅,新房子采用新辦法繳納物業稅,在市場公允價值發生巨大變化時,尤其增高的情況,也存在不公平問題。建議按照已購住房所實際繳納的稅負水平,抵繳應納的物業稅,全部抵繳完之后,再按物業稅制度規定,開始繳納物業稅,這樣起到公平稅負的作用。

(三)評估結果客觀性問題

我國的房地產評估機構存在著嚴重的良莠不齊、評估報告質量令人擔憂的客觀事實。要開征物業稅,首先建立適合中國實際的完善的房地產納稅評估制度,要整頓清理現行的評估機構,打造具有良好職業道德、誠實守信的公正、公平的中介機構,從而評定出公允的物業稅征收稅基。

(四)操作中的技術條件問題

物業稅的征收,面臨現實的征管技術與社會配套條件的問題。物業稅的開征必須充分考慮到我國是否具備開征的征管技術、配套條件和措施。在制度設計上要統籌兼顧、全面推進,確保相關的配套措施到位,保證物業稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評估有關的信息數據庫,每一處房地產都搜集到詳細的信息,同時向社會公開評估標準和結果,以保證稅收政策的實施。

三、對物業稅基本框架的設計思路

物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。對物業稅各要素的設計如下:

(一)納稅人

物業稅的納稅人應該是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人,即以房地產的產權人為納稅人。

(二)征稅范圍

按照寬稅基的原則,物業稅征稅范圍不但包括市區、縣城、城鎮和工礦區,還應包括農村;不但包括經營性房地產,還應包括企事業單位及個人自住房地產。一是隨著我國住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對居民自用住房完全免稅,不僅使國家放棄了一項應得的重要稅源,還放棄了調節居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發揮。二是隨著事業單位的改革,許多事業單位改制為企業,對所用房產也擁有了產權。從理論上講,所有擁有房地產產權的單位和個人都應承擔房地產相關稅收的納稅義務。因此,應將事業單位用房納入物業稅征稅范圍。

(三)課稅對象

以土地和房產共同作為物業稅的課稅對象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業稅的課稅對象。物業稅下設企事業房地產(包括經營用房地產和非經營用房地產兩個子目)、居民用房地產(包括農村居民房地產和城鎮居民房地產兩個子目)兩個稅目。

(四)計稅依據

可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產市場價值的評估價值為計稅依據。物業稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的,不僅可以克服現行計稅依據的缺點,而且納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定,更符合量能納稅原則。

(五)稅率

確定稅率形式和大小時,應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。據有關專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅,不會增加納稅人的稅收負擔,并可保證政府財政收入與現在水平持平。對于物業稅稅率,一是稅率的制定可由中央統一立法,規定幅度稅率,考慮各地區房地產及經濟情況的不同,各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產類型及用途的不同,稅率的制定也應有所差異,對經營用房可采用比例稅率,對個人自住房采用超額累進稅率的方式征收。個人自住房可按各地區經濟適用房規定的人均居住面積作為免征額的確定依據,如以人均30-50平方米對應的房產價值為免征額,超出部分按超額累進稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。

(六)減免稅

根據現行房產稅和土地使用稅稅收減免政策,物業稅的稅收減免應從以下幾個方面著手:一是由財政部門撥付經費的機關、團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業務用地的房地產免稅;二是考慮到農村地區,尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱,農民負擔能力有限,可以根據各地實際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對農村家庭用房免稅,對中西部貧困地區免稅等;三是由于不可抗力造成房地產毀損的,稅務機關可根據實際情況給予適當減免。

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