建筑類會計賬務處理精品(七篇)

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篇(1)

一、破產清算會計核算的內容

企業一旦進入破產程序，財會人員就必須結合破產清算的內容、特點進行真實的會計核算。其重點應放在破產財產清理、估價、處理和分配等清算內容上。主要內容應包括：

1、接管破產企業移交的全部財產、賬冊及其他有關資料；

2、實施財產清查、清理，編制財產清查清冊，調整會計賬務，編制財產清查資產負債表，并過渡為編制清算資產負債表；

3、落實其債權、債務，依法收回企業債權，確認債權人債務；

4、依法界定破產財產的范圍和數額；

5、進行財產評估，確定其評估價值，并據以調整會計賬務；

6、依法進行清算，編制有關清算資料，制定破產財產分配方案，確定破產財產處置原則；

7、依法進行財產變現債權清償，辦理財產移交手續，處理善后工作。

二、破產清算會計科目的設賬及賬務處理

根據破產清算期間會計核算的內容和特點，一般企業應設置以下會計科目：

（一）資產類科目

1、抵押財產。主要核算破產宣告前成立的作為某項債務的抵押物的財產。其明細科目應設：固定資產（房屋建筑物、機器設備、在建工程和土地使用權）、有價證券、抵押差異。在資產評估后將原賬戶過賬時調整賬務，借記本科目，貸記原賬戶固定資產等有關科目；在變現后，貸記本科目，借記貨幣資金科目。

2、職工福利設施。主要核算按規定不作為破產財產的職工住房、食堂、幼兒園、衛生室等福利性設施。在資產評估后將原賬戶過賬時調整賬務。借記本科目，貸記固定資產等有關科目。

3、壞賬損失。主要核算企業債權中確無法收回的呆壞賬損失。在制定初次分配方案時調整賬務，借記本科目，貸記破產財產──應收賬款或其他應收款科目，分配方案經債權人會議通過后，再借記變現損益，貸記本科目。

4、破產財產。主要核算可供分配的破產財產。其二級科目應設：現金、銀行存款、應收賬款、原材料、在產品、產成品、固定資產、長期投資、抵押財產差異等。在資產評估后將原賬戶過賬時調整賬務，借記本科目，貸記原相對應的有關科目；在變現移交時，貸記本科目，借記貨幣資金科目。財產變現后賬戶無余額，若出現余額則轉入變現損益賬戶。

（二）負債類科目

1、抵押債務。主要核算與抵押財產相應的有效抵押債務。在資產評估和對抵押財產清算確認后將原賬戶過賬時調整其賬務，借記原賬戶中的短期借款或長期借款科目，貸記本科目──短期借款（將長期借款并入短期借款中核算）；在清償后，借記本科目，貸記貨幣資金科目；不能清償的余額轉入投資人凈權益科目。

2、破產債務。主要設置以下二級科目進行明細核算。

（1）應付工資。主要核算已確認的欠發職工工資性款項。具體包括：所欠職工工資、集資本息、醫療費、差旅費以及職工住院的未付費用等款項，破產期間從有關部門籌借的職工生活費、自謀職業職工安置費等墊支款項，以及所欠的勞動保險費、醫療保險費等。在財產清查后調整賬務時，應根據不同的情況進行賬務處理。企業在破產前結賬時應將應付工資原核算的內容調整為欠發職工工資性款項，這樣與破產清算的內容相適應，賬務處理就節省一步。

（2）應付職工安置費。下設正式職工安置費、離退休職工醫療費、職工遺屬撫恤金和下放職工生活補助費四個明細科目。應付職工安置費一般在財產變現之前可暫不入賬，但在制定分配方案時從清償財產中預留，待財產變現后進行賬務處理時再入賬，借記投資人凈權益，貸記本科目；兌付時，借記本科目，貸記貨幣資金科目。

（3）應繳稅金。下設國家稅款和地方稅款兩個明細科目，核算所欠的各種稅款。在財產清查后調整賬務時，借記應繳稅金科目，貸記待攤費用或有關科目；在對原賬戶過賬時，借記應繳稅金科目，貸記破產債務──應繳稅金科目，清償后本賬戶無余額，不能清償的余額轉入投資人凈權益科目。

（4）短期借款。主要核算未辦理抵押和確認抵押無效的銀行借款，它屬于一般債權按比例清償的性質。在對原賬戶過賬時，借記短期借款和長期借款科目，貸記破產債務──應付賬款。

（5）應付賬款。主要核算一般債權人的債權。該科目通過債權申報來歸集確認其債權數額，并且要劃清申報與未申報的戶數和數額。在對原賬戶過賬時，借記應付賬款或其他應收款等科目，貸記破產債務——應付賬款。

對債權申報確認的差異，申報確認數大于原賬面數的差額，借記清算損益，貸記本科目；反之，借貸科目相反。清償后本賬戶無余額，不能清償的余額轉入投資人凈權益科目。

（三）權益類科目

1、投資人凈權益。主要核算企業的原所有者權益與財產清查調整的損益兩部分之和。在財產清查后調整賬務時，將財產清查的盤盈、盤虧、毀損報廢、待攤費用、待處理資產損益、應付福利費、預提費用等內容或賬戶的余額一并轉入利潤分配科目。在對原賬戶過賬時，將原賬戶的實收資本、資本公積、盈余公積、本年利潤和利潤分配一并轉入本科目，本科目的數額一般不再調整，一直保留到清算的最后。這樣歸集醒目，有利于分清破產責任。

2、清算費用。主要核算破產清算過程中發生的職工生活費、勞動保險費、案件受理費、資產評估費、財產維護費、職工醫療費、清欠差旅費、汽車燃修費、財產變現費、清算辦公費（電費、水費、郵電費、打印費、會議費、辦公用品費）、其他費用等。清算費用發生支付時，借記本科目，貸記貨幣資金科目。對已發生尚欠的清算費用，應在制定分配方案時以預算的形式從清償財產中優先預留，待財產變現后優先償還，本科目償還后無余額。

3、清算損益。主要核算企業破產清算過程中所形成的財務成果，借方登記提前兌付的自謀職業職工安置費、統計的賬外欠發職工工資性款項、債權申報的賬外欠款等潛在的損失，貸方登記其收益性的款項。在債權清償后調整賬務時，將本科目的余額全部轉入投資人凈權益科目。

4、變現損益。主要核算企業財產變現過程中的盈余或損失。主要包括應收款項的壞賬損失和掛賬費用、評估增減值、財產變現損益等內容。借方登記損失，貸方登記收益。在債權清償后調整賬務時，將本科目的余額全部轉入投資人凈權益科目。

5、實收資本。主要核算確認的不列入破產財產的職工福利性設施。本科目應隨著職工福利設施的去向登記入賬。在職工福利設施移交時，借記本科目，貸記職工福利設施。接收單位接收后再按相反的會計分錄入賬。

三、破產清算會計核算賬務處理的基本程序

（一）財產清查過程中的賬務處理

1、債權債務的賬務處理。一是將應收款項的貸方余額調入應付款項，應付款項的借方余額調入應收款項。二是將應收款項中的掛賬費用和已取得證據的壞賬損失予以調整賬務。三是結合實物資產的盤點，將未估價入賬的財產估價入賬，同時掛入往來賬戶。四是將賬外的債權債務進行統計入賬。五是企業的債務最終通過債權人的申報與企業賬目的核對予以確認，調整會計賬務，等等。

2、實物資產的賬務處理。一是對盤盈的要估價入賬，盤虧的要查明原因，借出、租出的要依法追回。二是注意查清未估價入賬的財產，不能作為盤盈處理，應掛入往來賬戶。三是將原掛賬的待處理財產損益、應計未計、應攤未攤的費用等資產性損益，一并轉入利潤分配賬戶中核算，預提費用、應付福利費余額也轉入利潤分配賬戶中核算，等等。

3、其他財產。行政、食堂、低值易耗品以及企業組建投入到三產部門的財產，通過財產清查，并入企業財務賬戶，低值易耗品應估價入賬。工會財產單獨盤點造冊，妥善保管。

（二）破產清算過程中主要的賬務處理

1、原會計核算與破產清算的會計核算的過渡程序。

（1）財產清查后，通過調整會計賬務，在賬賬、賬實相符的基礎上，編制財產清查后的資產負債表。

（2）根據財產清查后的資產負債表和財產清查明細資料，確定評估資產，由清算組到國資部門立項，同時委托評估機構進行資產評估。評估結果確認后，財務部門應據以調整會計賬務，評估的增減值記入權益科目下的“變現損益”明細科目，賬務調整后，編制資產評估后的資產負債表。

（3）編制資產評估情況銜接表并對抵押財產進行確認，編制抵押財產確認情況表。

（4）根據上述清算資料和設置的破產清算會計核算的科目，編制有關過賬會計分錄進行賬務處理，然后結賬編制破產清算適用的清算資產負債表。

2、財產變現后的賬務處理。債權人會議通過的破產財產初次分配方案和財產處置原則，要真正實現債權清償，就要對破產財產進行依法變現。從理論上講，破產財產應全部變現用于清償，財產全部變現后，其賬務處理后所反映的結果為：

（1）資產類中的有關實物資產類將轉化成為貨幣資金；應收款項中已收回的資金在收回時也已記入了貨幣資金賬戶，對確無法回收的呆壞賬損失應依據人民法院的裁定全部轉入變現損益賬戶。這時的資產類基本上變為貨幣資金、有價證券和職工福利設施三大類。

（2）負債類的欠款和債權因尚未清償，所以負債類的賬戶基本沒有變化，仍有優先清償的“抵押債務”；第一順序清償的“應付工資和各項勞動保險費”以及“應付職工安置費”；第二順序清償的“應繳稅金”；第三順序按比例清償的“短期借款”和“應付賬款”。

（3）權益類有“原投資人凈權益”、“清算費用”、“清算損益”和“變現損益”以及未用于清償的職工福利設施資產所形成的“實收資本”五大賬戶。

篇(2)

摘 要 會計內部控制在企業的發展過程中有著非常重要的地位，特別是在對企業的內部進行管理的時候，會計管理更是重中之重。所以，筆者就以建安企業為例，分析其會計內部控制過程中可能引發的相關問題，從而提出合理有效的解決方式。

關鍵詞 建安企業 會計 內部控制 有效性

會計內部控制在企業發展的過程中起著非常重要的作用，同時也是企業實施內部管理的重要環節之一，建安企業只有建立一套完善的，符合實際的，有可操作性的會計內控制度才能實現其運行的有效性。本文筆者就建安企業經營特點分析，闡述建安企業會計內部控制的有效性。

一、建安企業的特點

建安企業的特點一是企業治理模式傳統，建安企業體制正向市場經濟轉軌；二是建安工程建設周期長，資金占用大；三是建安項目異地施工；四是建安會計核算及財務管理獨特，會計核算基本上是以單項工程進行；五是在工程施工過程中會計核算常常會利用收付實現制。

二、建安企業會計內部控制存在的問題

目前，由于行業的特點及國有企業普遍存在的弊端，造成建安企業會計核算和財務管理上不同程度地存在一些問題，主要體現在以下幾方面：一是會計基礎管理力度有待加強；二是資金管理的執行能力有待提高；三是企業預算的作用未能有效發揮；四是財務信息化管理程度有待優化。五是財務人員的素質有待提高。

三、強化建安企業會計內部控制的有效途徑

1.充分發揮會計的監督作用，推進內控機制建設，全力防范財務風險

充分發揮會計的監督作用，把會計監督工作常態化，把風險防范貫穿始終。以會計核算為基礎、以資金管理為主線，查找財務管理的薄弱環節，在檢查中找問題，披露經營風險，建立完善會計內控制度，通過財務檢查，形成本單位會計檢查的常態化機制。

2.強化企業會計內部控制，讓控制有效可靠

第一，在做好自身會計監督工作的同時，財務部門要與相關的業務部門加強溝通與合作，做到良性互動。與企業相關部門一同構建懲防體系基本框架中的財務懲防體系，把懲防機制融入到財務管理流程當中，切實防范財務管理系統的風險；與企業相關部門互動的目的是對部門之間發現的問題，做到及時整改，認真分析，不斷完善；

第二，財務部門要與預結算、生產經營等業務部門互動，通過各種關聯對賬的方式，核實掌握業主與公司、公司與分公司、分公司與項目部及項目部與合作者等關聯方之間的經濟往來關系，分析資金、成本、管理費與稅費等主要經濟指標，切實防范業務當中的財務風險。

3.分析重點控制環節，完善會計核算程序

第一，規范會計核算：包括規范會計憑證、會計賬簿、財務報告，項目核算、關聯交易、減值準備等。規范賬務處理程序，嚴格審核原始憑證，準確登記記賬憑證，確?？傎~、明細賬等會計賬簿的質量。提升會計電算化應用軟件的平臺，以銀行類資料為突破口，規范錄入銀行賬戶、銀行授信、銀行貸款、銀行保函等基本信息數據，逐步完善業主、供應商等輔助會計信息資料，確保會計基礎信息資料的真實性和完整性。

第二，規范財務報表編制：通過加強債權債務管理，及時核對清理內部往來，加大結算力度，減少“工程施工”類的存貨，結轉“虛掛”的預收賬款、預付賬款，遵循謹慎性原則確認應收賬款，從而確保財務報表的質量和效率，準確、全面地反映企業資產質量、財務狀況和經營成果。

第三，規范施工項目的核算行為：嚴格執行建造合同企業會計準則，確保工程項目會計核算的合規性。在會計賬務處理方面，要強化“權責發生制”意識，改變傳統“收付實現制”下的慣性思維。一要收入確認依據充分力爭取得監理方和業主對工程進度的確認依據，并與完工進度相匹配，確保本單位內部的分公司、項目部做法一致，前后一致，互相可比。二要收入與成本、稅金及附加的配比。準確計算單個工程項目收入對應的成本、稅金，避免成本構成比例和利潤率的大幅波動。三要及時取得成本票據，規范分包、設備租賃、材料采購和勞務費等票據的收集工作，防范稅務風險。四要工程項目賬務處理準確。要規范涉及工程項目的會計科目使用，及時確認收入、結轉成本，避免“預付賬款、預收賬款、工程施工、工程結算”等會計科目大量掛賬，造成資產、負債不實，防止出現“虛報”和“瞞報”的現象。

第四，強化資金管理：資金安全是抓好資金管理的首要任務，也是財務管理的基本要求。一要建立健全資金的基本管理體系，在印章、支票、賬戶等基本要件管理方面，以及在出納、會計等基本崗位管理方面，必須嚴格按照有關分離與牽制的規定進行設置。二要建立健全資金的監督檢查體系，重點抓好財務對賬管理，強化會計與出納對賬、財務部門與業務部門對賬等，確保賬賬相符、賬實相符。三要抓好備用金管理，杜絕“小金庫”行為，建立健全備用金管理制度，規范備用金使用和定期清查行為，切實履行備用金審批、報銷等程序，確保備用金的使用得到有效控制。同時，要堅決杜絕“小金庫”行為，將可能發生“小金庫”的事項納入日常監督管理工作中，構建治理“小金庫”的長效機制，從源頭上防范和杜絕“小金庫”現象的發生。

第五，抓好預算管理：預算管理，是現代企業管理的必要手段。逐步完善預算編制流程，確保預算編制的準確性，做好預算與結算的對比分析，尋找原因及應對措施。

4.提高會計人員自身素質，強化會計人員行為準則

提高會計人員自身素質，強化會計人員行為準則是實現會計內部控制有效性的關鍵。一要建設積極向上的企業文化，使企業會計人員增強開拓創新、團隊協作和防范風險的意識，樹立誠實守信的思想理念，增強會計人員職業道德和責任感及榮譽感。二要通過有計劃的專業學習不斷提高會計人員的專業技術水平。三要運用激勵與約束機制，規范會計人員行為方式，對會計人員業務操作過程有效控制。

結束語：總而言之，建安企業會計內部控制的有效性是決定企業可否正常運作，平穩發展的關鍵，企業應結合行業特點，在日常經營工作中選擇適應的控制方法，以達到既定的經營目標，只有為經營目標的實現做出貢獻的會計內控制度才是有效的。

參考文獻：

[1]劉慧.加強建筑安裝企業財務管理的探討.財政監督.2010（20）.

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一、企業概況

某焦化公司是一家國有企業，主營產品為焦炭、焦爐煤氣、焦油、苯、硫磺等化工產品，其中焦炭和焦爐煤氣是主要產品。兼營線路、管道、設備安裝及汽車貨運、物業管理?，F有職工1000人，擁有鼓風設備、破碎設備、洗煤設備和型機焦爐。焦碳生產能力為30萬噸/年，城市煤氣15萬NM3/年。公司設有破碎、洗煤、鍋爐煉焦車間。公司年平均資產總額25800萬元，固定資產凈值11000萬元，負債總額11600萬元，權益總額14200萬元，年盈利400萬元。成本為二級核算。由于焦化公司排出大量的二氧化硫等廢氣，該焦化公司2005年決定對此采取治理措施。工程具體分為土建工程和設備安裝工程。其中土建工程的預算為50萬元，設備安裝工程的預算為150萬元，總預算為200萬元。工程投入有效運行之后，每月可以節約排污費15萬元。公司每月維持廢氣治理的運行成本為5萬元。

二、環境會計賬戶設置

“環境資產賬戶”用來核算企業投資購建的用于環境保護的長期資產。環境資產賬戶也應當設置環境固定資產、環境固定資產累計折舊、環境無形資產、環境遞延資產等明細賬戶；“環境負債賬戶”用來核算企業未來將要發生的環境支出。環境負債可以按照負債資金的時間性標準劃分為短期環境負債和長期環境負債；“環境支出賬戶”用來核算與企業環境活動相關的、能夠以確切貨幣形式反映的支出。由于企業的環境支出分為資本支出、費用支出和惡性支出三類，因此，環境支出賬戶應當下設“環境資本支出、“環境費用支出”、、“環境惡性支出”三個明細賬戶；“環境收益賬戶”用來核算不同種類的環境收益。

三、賬務處理比較

（一）環境會計賬務處理

1.焦化公司財務科向銀行籌措300萬元2年期長期貸款，年利率6%；4月28日該筆貸款已劃撥到公司環境工程專用存款賬戶上。公司財務科當天根據銀行通知單做出如下會計處理：

借：銀行存款 3000000

貸：環境負債――環境長期負債3000000

2.焦化公司財務科于2005年4月30日根據協議，用工程專用存款支付環保設計院的工程設計費10萬元，并按照土建工程和設備安裝工程的設計費標準，做出如下會計處理：

借：環境支出――環境資本支出100000

貸：銀行存款 100000

3.焦化公司財務科于2005年5月1日預付土建施工單位工程款40萬元，并做出如下會計處理：

借：環境支出――環境資本支出400000

貸：銀行存款400000

4.焦化公司于2005年6月25日購入安裝設備120萬元，做如下會計處理：

借：環境支出――環境資本支出1200000

貸：銀行存款 1200000

5.工程完工試運行結束，焦化公司于2005年10月5日按契約支付土建施工單位工程款15萬元，支付設備安裝施工單位工程款35萬元，會計處理如下：

借：環境支出――環境資本支出 500000

貸：銀行存款500000

6.焦化公司于2005年10月20日將完工的工程的全部工程支出結轉為環境資產。按照環境支出-環境資本支出賬戶的記錄，土建工程決算為58萬元，設備安裝工程決算為162萬元。會計處理如下：

借：環境資產――環境固定資產580000

貸：環境支出――環境資本支出580000

借：環境資產――環境固定資產 1620000

貸：環境支出――環境資本支出 1620000

上述會計處理記入相關賬戶后，“環境支出――環境資本支出”賬戶的余額為零。

7.焦化公司2005年11月對環境固定資產提取折舊，建筑物的月折舊率為0.375%，月折舊額計算為：580000×0.375%=2175（元）；設備的月折舊率為0.75%，月折舊額計算為：1620000×0.75%=12150（元）。相應的會計處理為：

借：環境支出――環境費用支出14325

貸：環境資產――環境固定資產累計折舊14325

8.焦化公司2005年11月廢氣工程的運行成本如下：人工成本20000元；電力費用20000元；物料消耗10000元。會計處理如下：

借：環境支出――環境費用支出20000

貸：應付工資 20000

借：環境支出――環境費用支出20000

貸：其他應付款20000

借：環境支出――環境費用支出10000

貸：原材料 10000

9.焦化公司2005年11月廢氣工程的運行成本按照受益分攤原則全部轉入制造費用，會計處理如下：

借：制造費用（環境費用支出）42000

貸：環境支出――環境費用支出 42000

10.焦化公司2005年12月5日在環境資源交易所將廢氣治理權掛牌交易，當天以120萬元的價格交易成功。交易手續費10000元。相關會計處理如下：

借：銀行存款1200000

貸：環境收益（出售廢氣治理權收入）1200000

借：環境收益（出售廢氣治理權手續費） 10000

貸：銀行存款10000

11.焦化公司2005年12月28日與貸款銀行協商后，提前歸還300萬元貸款中的150萬元，并按照銀行要求，支付當年全部利息。當年利息計算為：3000000×6%×8/12=120000（元）

相關會計處理如下：

借：財務費用――利息支出 120000

貸：環境負債――環境長期負債（應付利息）120000

借：環境負債――環境長期負債 1500000

――環境長期負債（應付利息）120000

貸：銀行存款 1620000

12.焦化公司2006年4月28日提前歸還銀行貸款余額150萬元，當年利息計算為：

1500000×6%×4/12=30000（元）

相關會計處理如下：

借：財務費用――利息支出 30000

貸：環境負債――環境長期負債（應付利息）30000

借：環境負債――環境長期負債（應付利息） 30000

貸：銀行存款――工程專用款30000

借：環境負債――環境長期負債15000000

貸：銀行存款――工程專用存款1500000

至此，環境長期負債（工程借款）已經全部清償完畢，工程專用存款賬戶也完成了它的使命。

13.焦化公司2006年8月8日發生廢氣泄漏，污染周邊居民；公司支付罰款費用5000元。相關會計處理如下：

借：環境支出――環境惡性支出 5000

貸：銀行存款 5000

14.焦化公司2006年8月末，將5000元的污染罰款費用轉入管理費用。會計處理如下：

借：管理費用――環境污染費 5000

貸：環境支出――環境惡性支出5000

（二）現行會計賬務處理

1.借：銀行存款――工程專用存款 3000000

貸：長期負債――工程3000000

2.借：在建工程――工程 100000

貸：銀行存款 100000

3.借：在建工程――工程 400000

貸：銀行存款 400000

4.借：在建工程――工程 1200000

貸：銀行存款 1200000

5.借：在建工程――工程土建 150000

在建工程――工程安裝350000

貸：銀行存款500000

6.借：在建工程――工程土建 580000

在建工程――工程安裝 1620000

貸：銀行存款2200000

借：固定資產2200000

貸：在建工程2200000

7.借：制造費用14325

貸：累計折舊14325

8.借：生產成本 50000

貸：應付工資20000

其他應付款 20000

原材料 10000

9.借：銀行存款 1200000

貸：營業外收入1200000

借：財務費用10000

貸：銀行存款10000

10.借：財務費用 120000

貸：銀行存款 120000

借：財務費用10000

貸：銀行存款 10000

11.借：財務費用 120000

貸：銀行存款 120000

借：長期負債――廢氣工程1500000

貸：銀行存款 1500000

12.借：財務費用30000

長期負債――廢氣工程1500000

貸：銀行存款 1530000

13.借：管理費用5000

貸：銀行存款5000

四、信息披露的比較

（一）環境會計對損益表的影響

1.對損益表的影響

假定焦化公司按照目前會計制度處理時的損益表1表所示：

焦化公司若披露環境會計信息需將上表進行調整，如表2所示。

2.對資產負債表的影響

假定焦化公司按照目前的會計制度處理時的資產負債表如表3所示：

按環境會計披露信息如表4：

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由于房地產開發的成本項目繁多，房地產開發周期又長，核算起來難度很大，因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征，然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低，預征的稅款只占清算稅款很小的比例，大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納。

隨著國稅總局頒布的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，土地增值稅進入嚴格清算階段，這意味著以前繳納金額較小或者直接免征的土地增值稅開始直接影響房地產的開發成本和盈利水平。土地增值稅實行四級超率累進稅率，計算復雜，對房地產行業的稅后利潤和資金鏈都有很大的影響，在土地增值稅嚴格清算的背景下，如何進行科學的管理，顯得尤為重要。

二、在房地產開發周期主要環節中的土地增值稅關鍵管理點分析

本文將房地產開發周期主要分為建設前建設中和完工后這三個環節，通過這三個環節，逐項分析影響土地增值稅的關鍵因素。

（一）房地產開發企業建設前的土地增值稅管理的關鍵環節

建設前，因為土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，所以在立項環節要規劃開發建房方案。因為土地增值稅不得扣除房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，所以在可行性研究環節要進行全面的分析論證和評價；因為企業籌建期和開發項目人員管理中的開發間接費用和期間費用界限劃分容易模糊，所以要在建設前對這兩個環節進行清晰化的區分。

（二）房地產開發企業建設中的土地增值稅管理的關鍵環節

建設中，如果核算環節上不符合要求，將不能享受免稅或者優惠政策，所以核算上要選擇合適的增值額核算方式，否則，很可能會增加不必要的土地增值稅支出。具體而言，在銷售定價環節，要考慮臨界稅率帶來的節稅收益和繳稅成本；為避免清算期稅后利潤大幅變動，在會計實務處理環節要及時預提當期稅金，因為土地增值稅對扣除項目稅前扣除的憑證要求嚴格，所以在發票管理環節上要嚴格把關，適當創新。

（三）房地產開發企業建設后的土地增值稅管理的關鍵環節

竣工后對利息費用的處理方式會影響土地增值稅的扣除項目，所以在借款利息計算環節，可以選擇合適的計算方式?？⒐ず髮﹂_發房產的處理方式會影響土地增值稅的計算，因此，可以根據公司的發展戰略進行規劃；另外，竣工后清算后繳納的土地增值稅往往大于預繳的土地增值稅，所以可以適當在清算時間上有所控制。

三、如何充分利用土地增值稅管理提高效益

（一）房地產開發企業建設前的土地增值稅管理

首先，在籌建環節，企業可以充分利用加計扣除政策。內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用可能由于間接費用和期間費用的界限劃分不是很明確，從而影響土地增值稅計算結果。如果核算上計入開發間接費用，就可以在計算土地增值稅時全額計入扣除項目，享受20%的加計扣除，如果核算上計入期間費用，那么扣除的因素取決于房地產企業利息的來源和核算方式，并且可能會因為超出限額，在計算土地增值稅時不能扣除。筆者建議企業盡量縮短企業籌建期，并且為了更明確的區分總部人員和項目人員，可以通過成立項目公司的方式，將公司人員列編為開發項目人員，這樣在會計賬務處理時盡量將這部分費用入賬到開發間接費用，充分利用加計扣除政策，增加扣除項目，從而降低增值額。

其次，企業必須進行詳盡的可行性研究，避免可行性研究不到位，沖動型拿地，某個環節一旦斷裂，容易形成爛尾樓，不但要繳納高額的土地閑置費，還要繳納高額的土地增值稅。

最后，在立項環節，根據不同的情況進行規劃可以實現減少土地增值稅應稅范圍的目的。本文提出三種不同的建房策略以供參考。

第一采用代建的方式。代建是房地產開發企業代客戶進行房屋建設從中收取一定代建費用的行為。代建行為屬于營業稅征稅范疇，不用繳納土地增值稅。筆者認為，在實際工作中，由于代建要求事先確定最終客戶，并且代建費用一般為總標的的2%，利潤比較低，采用這種方式進行商業開發的企業比較少，如果在單位職工集資建房時候采用代建方式則節稅效應明顯。

第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，征收土地增值稅。筆者認為匱缺資金的房地產開發企業可以采取這種方式，通過提供土地使用權的方式，獲得合作方提供的建房資金，合作建成后，房地產企業和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值稅，房地產企業對自有的部分再次轉讓時候，才需繳納土地增值稅，同時也獲得了貨幣的時間價值。

第三采用企業分立和兼并的方式。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。筆者認為，這種收購式投資，不僅對房地產企業自身運營能力要求很高，而且還要有機會以較低的價格購入經營不善但有提升潛力的物業，機會往往是“可遇不可求”的，所以這種模式難以持續快速擴張，但是在業務擴張，城市更新時，可以爭取以合理成本獲取優質土地，搶占城市資源。

（二）房地產開發企業建設中的土地增值稅管理

第一，在核算環節上房地產開發企業要選擇合適的增值額核算方式，開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，如果核算上不進行區分，普通住宅將不能適用免稅條例。在實踐中，對于同一項目中有不同類型房地產的，很多企業采用不區分住宅和商鋪，其建安開發成本合并核算，竣工結算時，按建筑面積分攤。如果不區分核算，可能提高低增值率房產的適用稅率，增加這部分房產的稅負。筆者建議房地產開發企業在開發前期細化財務核算管理工作，將住宅和商鋪的開發成本按不同賬戶分別核算，這種方法麻煩一些，企業可以通過權衡節稅收益和繳稅成本，判斷是否選擇。

第二，房地產開發企業在銷售定價環節，制定的銷售價格使得增值額在超過扣除項目金額的30%、50%、100%、200%三個臨界稅率附近的時候，要權衡比較價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加的稅負，如果銷售價格上漲帶來的收益小于需要多交的土地增值稅，可以選擇適當降低銷售價格從而降低土地增值稅的適用稅率，這樣不僅可以減輕企業稅負增加 利潤，而且以價換量，可以快速回籠資金，降低企業籌資成本。房地產企業在符合開發普通標準住宅的前提下，如果增值率處于20%臨界點，可以考慮通過調整銷售價格以享受土地增值稅免稅優惠，使項目稅后利潤最大化。需要注意的是實務中，要把開發項目的具體情況與當地普通標準住宅的規定相核對，只有完全符合規定才可作為普通標準住宅。

第三，會計賬務處理環節需要及時預提當期土地增值稅，房地產開發周期長，在開發產品未完成銷售之前，為正確核算各期經營成果計提相關土地增值稅先計入預提費用賬戶；還要隨著市場的變動，年末預估銷售價格變動對土地增值稅的影響，補提土地增值稅。上市公司更要及時預提當期土地增值稅，避免稅后利潤在清算期大幅變動，影響公司業績，引起市場恐慌。

第四，在發票管理環節需要嚴格管理，土地增值稅要求扣除項目，取得合法有效的憑證，否則不能做稅前扣除，近幾年稅務局對發票的要求也越來越嚴格，在實際工作中，施工單位的發票可能存在假發票或者開發票方與實際購票方不一致的情況。筆者建議，房地產企業在內部控制方面規定一定金額以上的，在支付工程款環節均要求附上正式發票和稅務局發票查詢系統打印出的真偽單。還可以在施工階段，支付工程款環節提前讓施工單位開具質量保證金發票，這樣可以作為土地增值稅扣除項目。

（三）房地產開發企業完工后的土地增值稅管理

首先，房地產企業需對利息費用進行處理。利息支出的不同扣除方法也會影響土地增值稅。筆者認為當利息大于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本的5%，企業應采用據實扣除法，當利息小于取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本的5%，那么企業應采用比例扣除法。

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關鍵詞：財政改革；財政國庫集中收付；會計集中核算

中圖分類號：F810.4 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

財政國庫集中收付和會計集中核算制度，兩者制度的具體推行時間是選擇同步進行，還是在兩者當中選擇其中的一種制度進行全面推廣，目前儼然成為了一個十分重要的問題，本文結合筆者多年實踐工作經驗，對此做出下文闡述。

一、財政國庫集中收付制度和會計集中核算制度的異同分析

（一）財政國庫集中收付制度與會計集中核算制度的相同點

首先，對于財政資金的使用效益需要全面加強提高，其是進行有效的改革的重要目的。進一步有力的將財政資金的流向和流量以及流程的縮短，都需要進行完善全面高效的實現直達，這樣才能更好的按照財政國庫集中收付直達進行詳細的實施。然而會計集中核算制度的強有力實施，其主要是通過將單位財經紀律進行完善，對于支出行為需要進一步的給予加強規范化，在實際執行的過程當中需要加強監督和審核。兩者所體現出來的出發點以及最終目標，都是將預算資金進行強化的執行管理，將國庫中的沉淀資金充分的加以利用，預防和治理腐敗現象的發生。

其次，在服務的過程當中所體現出來的方式各不相同。財政集中收付制度和會計集中核算制度全面實行的地區，所進行的作業模式通常都是大廳辦公和柜組方式。由此不僅能夠有效的將工作效率進一步提升，而且對于其他單位和人員有著極大的便利性，這種方便性主要是體現在對財政國庫集中收付中心或者會計核算中心，更好的進行強有力的監督工作。

然后，在實際中預算單位所擁有的資金使用權和資金審批權以及財務管理權，均不會有任何的變化。在兩種制度當中對此都有著明確詳細的規定。自從改革以后，預算單位對于“三權”都需要有效的保持不變。

最后，在消除了某些預算單位擠占、挪用和貪污公款的各種隱蔽條件的同時，合理合法合規的控制了不合格票據的流入。國庫集中收付中心在辦理預算單位的支付事宜或預算單位到會計核算中心報賬時，國庫集中收付中心和會計核算中心都將會對所有的原始憑證進行正規的審核監督，不合格的原始憑證將不能夠進行報銷入賬的程序。這樣，不合格的票據就得到了有效的控制。

（二）財政國庫集中收付制度、會計集中核算制度二者間的區別

首先，在機構的設置形式上有著較大的區別。財政國庫集中收付制度，將其中心的布置是設立在財政職能部門當中，這樣的作用是對財政職能工作有著進一步的延伸，對財政國庫資金進行支付和監督。而會計集中核算制度是通過委托有關單位及社會中介機構或“會計核算中心”統一組織核算、監督，并且會計集中核算機構可以不隸屬財政部門。

其次，兩者在改革中所針對的對象各不相同。財政國庫集中收付的對象是預算執行方式，其改革的范疇是屬于上層建筑。然而會計集中核算制度的對象是行政事業單位，在會計管理體制當中其改革范疇是屬于會計領域。

然后，賬務設置的主體不同。財政國庫集中收付制度是以本級政府作為財務處理的會計主體，更側重于滿足宏觀經濟運行信息管理的需要。會計集中核算制度是以各預算單位作為會計賬務處理的核算主體，側重于對微觀預算單位的會計核算。

最后，賬戶體系的支撐點不同。財政國庫集中收付制度實行國庫單一賬戶體系管理，預算內資金在未最終支付前，余額反映在國庫，以國庫為“閘門”進行最終控制。會計集中核算制度是由會計核算中心設立基本賬戶，用于辦理所有核算單位的收支結算，財政資金從國庫流出后，保存在會計核算中心，以會計核算中心為“蓄水池”進行二次控制。

針對以上幾點我們可以很有效的看出，會計集中核算制度在與國庫集中收付制度差異化上，國庫集中收付制度顯得更加具有優越性，因此應當盡快在全國范圍內進行廣泛推行，與此同時對于會計集中核算制度則應當進行逐漸取消。

二、進一步加強完善的建議

首先，進一步細化預算，為行使監督職能提供具有較強操作性的法律依據。這就要推進預算編制改革。部門預算的改革進程，與國庫支付改革進程相輔相成。財政國庫制度改革能否成功，部門預算編制的質量高低至關重要。必須進一步改革預算編制方法，細化預算編制，全面編制部門預算。

其次，修訂和制定相關法律法規和管理辦法，為改革提供法律保障。財政國庫集中收付制度實行后，現有的一些法律、法規和制度顯然不適應、不配套。需要相應修訂《中華人民共和國預算法》、《中華人民共和國國家金庫條例實施細則》、《收入退庫管理辦法》等，為財政國庫制度改革順利進行掃清法律上的障礙。

然后，財政部門要轉變工作方式，提高工作效率。財政部門要從轉變工作作風、提高服務水平入手，重視對單位的預算審批、用款審批等，轉變為加強對預算執行的監督、對項目執行的監督、對資金使用的監控，從而真正形成適合我國國情的財政集中收付制度體系。

最后，建立健全監督制約機制。針對集中收付執行機構的職權，目前尚且沒有相關法律對其進行有效的明確，并且對于實踐體現出來的運作行為也沒有嚴格的進行約束。因此，我們首先需要做的是針對預算單位的支付行為，進行全面有力的加強其監督和制約工作；其次，要在財政國庫集中收付機構內部建立內部控制制度，要在內部崗位之間形成相互制約機制，做到程序合法、操作規范、責任明確。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產企業；內部會計控制；財務管理

房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。房地產企業內部會計控制的健全有效，對其正確貫徹執行國家的方針政策和財經法規，保障資產的安全和合理有效的使用，規范會計行為，提高會計信息的質量都具有重要意義。

一、內部會計控制的原則

（一）不相容職務分離的原則

房地產企業資金來源渠道比較單一，主要是房屋銷售收入，但是涉及金額一般較大，支出頻率高、數量大。根據《會計法》中關于職務分離的規定，在這些業務處理程序中授權和執行的職務要分離，記賬與貨幣資金管理和實物資產管理的職務要分離，執行和復核的職務要分離。

（二）資金統一管理的原則

房地產企業的資金流動量大，資金鏈的管理對于企業的發展和運營至關重要，各項資金的日常收支決策權應當集中在財務負責人手中，未經財務負責人批準，不得動用任何資金。

（三）業務處理程序化、規范化原則

會計業務處理程序化是明確業務處理責任，執行財經紀律，防止在資金取得和使用上感情用事、、貪污舞弊的有效手段。會計業務處理規范是會計人員處理會計業務應達到的標準或要求，會計業務的處理規范化對加強會計基礎工作，提高會計信息質量，保證會計資料真實完整具有重要作用。

（四）計劃管理和例外原則

資金收支計劃是對一定時期的資金收支進行的事先安排。它的主要作用：一是對資金收支進行統籌規劃，明確責任，作為資金收支和考核責任的依據；二是控制資金支出的標準。財務會計部門應當根據經批準的年度預算、計劃等編制本公司的年度資金收支計劃和月度資金收支計劃。對于超計劃的支出、計劃外的支出必須事先由單位負責人或財務負責人批準后才能支付。

（五）稽核的原則

稽核是由稽核人員對單位一定時期的會計憑證資料進行審查、核對，檢查財務各項收支和會計處理是否真實、合法、合規，是保證會計資料真實、完整的重要措施。在每一會計期間終了對日常發生的會計業務進行處理后，必須進行賬實核對、賬證核對、賬賬核對，在核對賬目的基礎上對每類資金進行試算平衡，編制會計報告，做到賬實相符、賬證相符、賬賬相符和賬表相符。

（六）重大資金收支事項商議的原則

重大資金收支事項是指在正常財務收支以外發生的、對全局或今后有重大影響的一些資金收付事項，如數額較大的計劃外資金收支、向銀行或其他金融機構的大額借款和還款、重大的對外投資、金額較大的固定資產等。這些重大資金收支事項應事先提出方案，進行集體討論，經單位負責人批準后才能辦理。

二、內部會計控制的內容

（一）崗位設置與分工

房地產公司財務會計機構內部工作崗位設置，依據內部控制制度關于不相容職務分離的原則，應設置財務負責人崗位、出納崗位、會計核算崗位和稽核崗位。其中會計核算崗位應根據業務種類及業務量大小和會計人員數量進行分工，設置不同的會計核算崗位。在崗位設置與業務分工中必須堅持相互制約、相互監督的原則。財務負責人不得直接辦理資金的收付及填制記賬憑證等業務；需經授權或批準后方才能辦理的業務在未經負責人授權或批準之前，執行人不得辦理該業務；財務印件、銀行予留印章應由財務負責人、稽核人和經辦人分管，不得將財務印章、銀行預留印章交由一人保管；會計崗位和出納崗位必須分開，會計只對本崗位的業務進行核算，不得兼辦該業務的貨幣資金收付業務；出納不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權債務賬目的登記工作，不得兼辦會計核算業務。稽核人員不得兼管貨幣資金收付和記賬報賬業務等。

（二）資金收支控制的幾個關鍵環節

資金收入業務中應主要抓好銀行開戶環節控制和收入存款環節控制。房地產企業必須按照中國人民銀行關于銀行賬戶管理辦法的規定和各項資金管理的要求在銀行開設賬戶，銀行開戶應經單位負責人批準，不允許未經批準擅自開戶。銀行戶頭要保持穩定，若需變動須經單位負責人批準。關于收入存款控制，凡屬單位的資金除國家規定應由有關部門單獨管理的外，其余資金都應由財務部門進行集中統一管理，收入款項要及時全部交給財務部門，其他部門不得私收私存；財務部門對于收到的款項也只能存入規定的賬戶，不允許私設戶頭私存私放。資金支出業務中應主要抓好支出計劃環節控制和支出審批環節控制。年度資金支出計劃是對年度內資金支付的統籌安排和平衡，以對資金支出進行總的控制和考核；月度資金支出計劃是依據年度資金支出計劃的要求對月份內資金支出的具體安排。對照開發項目，資金支出計劃應按支付項目、收款單位等編制，其中對付款計劃應確定付款的時間和金額。年度資金支出計劃應經過單位負責人批準，月度資金支出計劃應經財務負責人批準。對于各種付款，應依據單位負責人或財務負責人批準的月度資金支付計劃進行撥付，經批準的月度支出計劃在正常情況下應不折不扣地執行，不得出現多付和少付的情況，遇有特殊情況時應按例外原則處理；對公司管理發生的費用應以單位負責人批準的憑據進行支付。

（三）業務處理程序和標準

對資金收支業務來說，通常有計劃、審批、收支、稽核等程序；對會計核算業務來說通常有審核原始憑證、設置賬戶、填制記賬憑證、登記會計賬簿、財產清查、編制會計報告等程序。房地產企業資金收支業務主要有房款收入業務，建筑安裝工程費、 基礎設施建設費、前期工程費、公共配套設施費、管理費用、營業費用的支出業務以及有關費用的代收代付、資產管理業務等。房地產企業的財務會計部門應當根據《會計法》和財務制度的規定及內部管理制度的要求，對每一類會計業務規定明確具體的業務處理程序，編制業務流程圖，標定出關鍵控制點。房地產企業的財務會計部門應當根據國家統一會計制度和財務制度及內部管理要求制訂業務處理標準或規范。會計業務處理標準主要包括：應執行的會計制度、應執行的財務管理規則、業務處理程序、會計核算基礎工作等。房地產企業的會計核算業務多，稅收管理要求嚴，政策性強。財務會計人員應按規定進行核算和管理。稅務檢查時能夠按要求提供相關資料。房地產企業的會計核算必須符合《會計基礎工作規范》的要求。不論是自制原始憑證的設計與傳遞、會計賬務處理、財產清查和會計報告編制，還是會計核算資料和會計檔案管理等都應當盡力做到規范。財務會計機構在對外編報會計報告的同時，應當設置和定期編報本公司的內部財務會計分析報告，以供單位領導和財務負責人了解和掌握本公司的利潤、成本、費用、資產狀況及資金的流量和結存情況、有關計劃的執行情況。

（四）稽核與監督

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關鍵詞：房地產 會計核算 問題 解決策略

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

社會的發展帶來了我國經濟的快速進步，同時也帶動了我國房地產行業的發展。房子是人們生活中必不可少的物質，是人們的資產之一。房子對人們的影響是很大的，在很大程度上和人們的生活息息相關。房地產在社會競爭過程中處于不斷發展的階段。當然，房地產有其自己的特性，在會計核算方面也有一定的難度。會計工作在企業發展過程中起著重要作用。企業在會計核算環節的好壞，關系到企業的直接利益和資金安全。在房地產行業，投資金額大，風險高，周期長，會計核算在其中發揮著重要作用。

一、房地產會計核算的重要意義

會計核算的主要工作目的是對企業的日常經營進行財務核算，從而將企業的經濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業的總目標有直接聯系的。房地產這一行業從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業的實力才得以體現，房地產企業才能夠長遠生存。房地產企業想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數據進行統計、審計，為企業提供數據支持，利于企業的管理和目標的實現。核算是企業的重要工具之一，經過會計核算，實現財務信息的收集，利于企業管理者根據實際數據情況作出相關管理策略。

二、房地產行業會計核算的主要內容

不同企業會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業的利益。

三、房地產行業會計核算有待解決的問題所在

會計科目指的是在經濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據國家的相關法律法規，對會計活動進行監督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發展的。

新會計準則認為，財務風險應該是指企業在活動中，其預期財務和實際財務因為企業內外部的環境和一些不可控因素的影響而出現差距，使得企業可能會受到損失。房地產企業的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規避風險。基于這些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。

房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業績波動，在建設期間業績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經營情況。土地和建設資本來源不同，因此往往會出現利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業都會提高自己的經營成本。這樣的行為是對開發成本有弊的。

另外，在有些房地產公司中,核算工作中最常見的毛病就是不夠深入細致,只講粗線條。這就使得一方面使當成本費用不實,造成當期收支不配比,不能真實地反映當期的收支結余和預算執行情況;另一方面使得對事業單位的資產和負債的反映不夠全面、不夠真實。企業財產與個人家庭財產經常發生相互占用的情況,企業的財產就像個人銀行,可以自由存取,不受任何限制,給會計核算工作帶來不少困難。會計核算中的要點也是難點之一在于全面、正確地編制會計報表。有些房地產企業會計核算有違規操作現象。有些企業根本不設賬,以票代賬,或者雖然設賬,但賬目混亂。由于房地產企業的項目部大部分都在外地,數據的收集及傳遞較慢,所以有些房地產企業干脆設兩套賬或多套賬,不按規定使用會計科無視會計核算的一般原則,待攤費用、預提費用不按規定攤提,收入與費用不配比,人為操縱利潤現象經常發生,造成會計基礎工作整體性不強,最終導致房地產企業會計匯總報表不夠準確。同時，我國有些房地產企業缺乏相互制約的財務監督機制。有些房地產企業的管理者常干預會計工作,會計人員由于受制于管理或受利益驅使,往往按管理者的意圖行事,會計的監督職能無法進行。有的建立了財務制度和會計制度,但是存在規定不到位等許多漏洞,單位會計出納由一人兼任,移交不規范,內部會計管理失控,給違法違紀行為造成可趁之機,使違規行為得不到及時地糾正,就可能導致職務犯罪的發生。有的制度設計上比較嚴密,但是執行上大打折扣,管理不到位。賒賬過多、過濫,不能實行統一有效管理。

四、房地產會計核算中存在問題的解決辦法

針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優化。房地產企業在關于會計核算科目問題方面，需要根據其企業的規模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統。規避風險是房地產企業需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統能夠提高企業規避風險的能力，降低風險。第三，企業還應該加大監管力度。企業往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監管力度。最后，要完善企業收入認可制度。如何規劃房地產企業的收入需要進一步完善。第四，房地產企業應按規定設置會計機構,根據自身業務量的大小,配備足夠的、業務素質較高的會計人員。會計人員應不斷加強業務學習,熟悉會計的基本知識,以及行業會計制度,練好基本功,掌握操作技能,以適應不斷變化的形勢要求,同時不斷加強對政策法規的學習,嚴格按照會計制度和相關政策法規處理各種會計事項,不斷提高會計人員業務水平和職業道德素質財會人員要定期或不定期地檢查核算人員核算情況,督促核算人員及時、準確地搜集財務數據嚴格資金核算。房地產企業核算人員要正確地運用會計科目進行會計賬務處理,做好建造合同核算的各項基礎工作,適應市場經濟和社會發展的的需要,為房地產企業的各段工作做出貢獻。

五、結束語

房地產會計核算中存在的問題較多，針對這些問題提出改進策略，對于完善房地產會計核算有著重要意義。相信在不斷的完善過程中，房地產企業會計核算會更加成熟。

參考文獻：

[1]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產會計核算中存在的問題[J].會計之友（中旬刊），2010（3）；