土地面積測量規范精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地面積測量規范范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：測繪技術，拆遷，房屋

土地管理的三項重要基礎工作是：土地定位、土地定量、土地權屬確定。要科學管理土地，首先要做好土地管理的基礎工作。而準確地進行土地定位，按照一定的精度測算土地面積，都是基礎工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基礎工作，均會直接或間接的應用到測繪技術。新發展起來的測繪技術有全站型電子速測技術、GPS技術以及遙感技術等；此外，還有各種理信息系統，如地籍管理信息系統、土地信息系統以及地理信息系統等。

地籍管理是土地管理的核心內容，因為全面準確的土地信息是有效地進行土地管理的前提。土地基礎信息的獲取主要是通過地籍測量獲得的。

1測繪技術概述

1.1測量學

測量學是研究地球的形狀和大小以及確定地面點位置的科學。測量學的主要任務包括測定和測設兩部分。測定就是使用測量儀器和工具，將測區內的地物和地貌縮繪成地形圖。測設（也稱放樣、標定）就是把圖上設計好的建筑物和構筑物的位置標定到實地上去，以便于施工。

1.2地籍控制測量

地籍控制測量是根據界址點和地籍圖的精度要求，視測區范圍的大小、測區內現存控制點數量和等級等情況，按測量的基本原則和精度要求進行技術設計、選點、埋石、野外觀測、數據處理等測量工作。地籍控制測量必須遵循從整體到局部，由高級到低級分級控制的原則。

1.3土地面積的量算

地籍測量中的土地面積量算，一般是一種多層次的水平面積測算。例如一個行政管轄區的總面積、各宗地面積、各種利用分類面積等。摸清土地家底，搞清各類用地比例，都需要進行土地面積量算。通過土地面積量算工作所得到的面積數據是調整土地利用結構、合理分配土地、收取土地費的依據；此外，該數據還為制定國民經濟計劃、農業區劃、土地利用規劃等提供數據基礎。因此，土地面積量算是地籍測量中一項重要的、必不可少的工作內容，其技術和方法也比較復雜。

2房屋拆遷的概念

房屋拆遷是指因國家建設、城市改造等需要，經政府有關主管部門批準，由建設單位對規劃范圍內的現有建設用地上的房屋及其附屬物進行拆遷，并對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并視情況給予一定補償的活動。廣義的房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農村房屋拆遷，狹義的專指在國有土地上進行的城市房屋拆遷，我們所研究的房屋拆遷程序主要是針對城市房屋拆遷而言的。城市房屋拆遷所指的房屋應當是位于城市規劃區內的國有土地上的房屋。首先，該房屋應當位于城市規劃區內。根據《中華人民共和國城市規劃法》(以下簡稱《城市規劃法》)第三條規定，城市與鄉村相對而言，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮；城市規劃區，是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。城市規劃的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中規定。其次，該房屋還應該坐落在城市規劃區內的國有土地上。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國有土地上的房屋，原則上不包括城市規劃區內集體所有土地上的房屋。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定，我國土地的所有權分為兩種：一是國家所有，二是集體所有。其中，城市市區的土地屬于全民所有即國家所有；農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留山，屬于集體所有。

3房屋拆遷中測繪技術的應用

3.1房屋拆遷中面積測算

城市房屋拆遷補償是一項比較復雜、政策性強的工作，必須做到公平、公正，而拆遷房屋面積測算是這項工作的重要環節。拆遷房屋測量是依據國家和地方相關政策，或拆遷人與被拆遷人之間的補償協議對建筑進行測算，測繪單位提供公正、準確、可靠的房屋拆遷面積測算成果，并為測繪產品承擔責任。目前，全國還沒有統一的有關房屋拆遷面積測算標準，大多依據現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986―2000，這本規范比較適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位的房產測量，但對于像形狀不規則、結構不規范的自建、私人房屋等類似房屋的面積測算，不完全適用，可操作性也就相對較差。鑒于現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986-2000權威性和房屋拆遷測量的現狀，現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆遷測量的主要依據的標準。

房屋拆遷面積量處與一般測量工作一樣，也有整體與局部、控制與碎部之分，所以其量算的總原則也是符合從整體到局部、先控制后碎部的原則，即通常是以圖幅理論面積為基本控制，按圖幅分級量算，依面積大小的比例平差。

拆遷房屋面積測算的難點在于如何確定面積全算范圍、面積半算范圍和不算面積范圍，這不是一個單純的測量問題，而是一個政策問題，或者是拆遷人與被拆遷人之間的合法約定問題。因此，只有在一定的政策框架下拆遷人與被拆遷人就面積測算方法達成一致，測算的結果才被雙方接受。拆遷過程可能是一個討價還價過程，為了保證測繪成果質量，避免重復勞動，提高效率，測量單位必須規范測繪行為，盡可能地提交比較全面地反映房屋的區位、現狀、用途和各功能區面積的測繪成果。

3.2房屋拆遷測量方法

房屋拆遷涉及利益關系復雜，測量內容相對于竣工測量也比較繁雜，不僅要測量永久性建筑，甚至可能測量臨時性或層高小于2.2m的建筑。拆遷房屋大都年代比較久，或是比較破舊、不規則，人員流動頻繁，權屬關系單憑測量人員是很難搞清楚的。必須要通過轄區政府層面調查清楚。因此，在房屋拆遷工作中，一般來說，測量機構依據相關政策、法規側重于房屋結構、用途、面積等項目的調查、測算，并建立實地房屋與測量成果的一一對應關系，確保測繪成果的公正、準確、可靠。拆遷測量一般應按以下步驟進行：(1)拆遷測量前應先收集拆遷主管部門提供的拆遷范圍，確定測區范圍。(2)收集測區基本地形圖作為房屋拆遷平面位置圖，根據原圖上建筑物分布情況和復雜程度，選擇房屋拆遷測量的方法和進行作業分工。(3)實地對照每棟建筑物，對于拆遷平面圖位置中房屋變更較小的，用鋼尺定點測量法進行修測；變更較大的，應先補測圖根控制點，后測房屋平面。(4)在房屋拆遷位置平面圖上，對每棟房屋進行編號，并進行實地噴號，以便對照、查閱和數據匯總。(5)實地對每棟房屋拍攝全景照片，以反映建筑物現狀、層數及結構特征。(6)丈量房屋各邊邊長，測量層高，記錄門牌號、房(層)號和建筑結構，測量附屬物相關數據。數字取至厘米。(7)外業繪制房屋分層測量草圖，草圖選擇合適的概略比例尺，使其內容清晰易讀。圖形復雜處可繪制局部放大圖。遇有地下室、復式房、夾層等應另行繪制草圖。(8)內業對當日采集的外業圖形數據在計算機上進行繪圖、編輯和檢查，形成圖形文件；當日工作結束后，應檢查錄入圖形數據是否齊全和正確，以備次日外業復核。(9)內業對編輯、檢查、修改后的房屋分層圖在計算機上逐層取閉合線，計算各層不同結構建筑面積，累加得整棟房屋建筑面積。以此方法測算出各棟房屋建筑面積。

參考文獻

[1]秦長利主編. 城市軌道交通工程測量[M]. 中國建筑工業出版社，2008.7.

[2]王宏著. 中國城市房屋拆遷程序研究[M]. 山東人民出版社，2008.8.

篇(2)

【關鍵詞】解析法；圖解法；航空影像

【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍測量主要有兩種方法：解析法和圖解法[1-3]。解析法點位精度高，量算結果精確，便于地籍成圖，而大范圍地籍測量時，工作繁重。圖解法[4]操作簡單快速，但判讀結果易受影像空間分辨率、先驗知識、熟悉程度，地塊邊界復雜程度等因素的影響[5-6]。

本文結合解析法和圖解法各自特點，研究農村建設用地不同測量方法精度指標，通過試驗區農村建設用地測量方法實踐，總結農村建設用地測量應用模式。

1 試驗與分析

試驗區域位于江蘇徐州某郊區，區域內地勢平坦，包含農田、池塘、道路、農宅、廠房等地物。為試驗開展，搜集省廳統一下發的0.3米分辨率航空影像數據、1：500比例尺地形圖數據和村莊地籍調查成果數據，通過數據處理，得到符合試驗需求的基礎數據。

首先，圖解法推算建（構）住物占地面積。高分辨率航空影像識別地物的類型或狀況，主要從色、形、位三個方面體現，結合基礎數據，可判別建（構）筑為紅褐色或灰色、四邊形、排列整齊的規則圖斑，由經驗豐富的技術人員，在現場建（構）筑物外立面圖片分析基礎上，利用ArcMap軟件勾繪試驗區建筑物邊界，依靠ArcMap軟件計算功能獲取房屋建筑面積信息。

其次，解析法進行全野外數據采集。由于全站儀測量精度高，操作簡單，數據處理精確，在農村地塊測量中得到了較好的應用[6]，因此，本文所采用方法為全站儀法。

數據采集全過程遵循《地籍調查規程》、《房產測量規范》，利用毫米級精度全站儀進行數據采集工作。

首先，控制測量，選取試驗區域通視條件較好的道路交叉口布設地面控制點，利用導線控制測量方法，最小二乘法平差控制點坐標。其次，細部測量，由專業人員沿著道路采集界址點數據，對于難以入戶的角落，測量員配合鋼尺勘丈，交會測定待定點，最后，利用CASS軟件成圖、ArcMap軟件融合影像、坐標解析法計算房屋建筑面積信息。

結合圖表分析如下：

（1）由圖1、圖2和圖3知，圖解法和解析法都存在數據偏差現象，解析法偏差較小，圖解法偏差較大。分析原因，圖解法判讀結果受航空圖像空間分辨率、先驗知識、熟悉程度，地塊邊界復雜程度等因素的影響，精度級別為影像分辨率級別，僅為厘米級；而解析法幾何解析精度高達毫米級。

（2）《房產測量規范》要求三級房產面積測量限差1.4m2，中誤差0.7m2。結合圖4、表1可以看出，圖解法90%數據在誤差范圍內，10%數據超限；解析法100%符合規范要求。航空影像表現取決于地物光譜、幾何和紋理特征[8-11]，對于差異特征不顯著的地物，圖解法獲取其要素信息十分困難。圖解法超限數據影像顯示，房屋頂為灰色，邊界特征不明顯，技術手段難以勾繪出清晰輪廓；合格數據影像顯示，房屋頂為紅褐色，邊界特征明顯，容易勾繪輪廓。

（3）實際工作發現，圖解法依靠基礎影像資料，可以內業完成邊界特征明顯房屋面積調查，相比解析法省去了外業工作，在資源利用和成本上體現出客觀優勢。在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調查，但是針對影像邊界特征不顯著的，解析法是首選方法。

2 結論

基于江蘇省統一下發的0.3米分辨率的航空影像，利用圖解法獲取正射影像中試驗區域農村建設用地土地面積要素，通過與解析法現場測繪面積比對，研究農村建設用地不同測量方法精度指標，結果表明：在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調查；圖解法相對解析法，在基礎資料較好的前提下，能夠顯示其高效便捷性；圖解法成果與解析法成果進行比較，部分圖解數據存在很大偏差，分析原因在于影像邊界區分度不高；圖解影像需要經驗豐富的技術人員和基礎底圖輔助，影像空間分辨率越高，圖解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；圖解法能夠滿足農村建設用地測量目的，數據獲取速度快，便于后期數據更新維護，并且在成本控制方面極具優勢，但對于影像邊界不理想的調查對象，存在軟肋。

農村建設用地測量不僅應該綜合考慮工作目的，儀器設備，方法的可操作性等因素，而且還應該注意測量用途，精度與成本，數據更新等問題，通過試驗區農村建設用地測量方法實踐，總結歸納農村建設用地測量應用思路：

（1）搜集基礎資料，主要包括高分辨率航空遙感影像、村莊地籍調查數據、大比例地形圖數據等相關資料。

（2）數據預處理，影像幾何正射糾正，疊加資料底圖，確定測量對象。

（3）確定測量方法，影像邊界特征明顯，采用圖解法；不明顯，采用解析法。

（4）成果精度評價，做好實地抽檢驗證，形成分析報告。

（5）數據整理，整理結果及相關資料，做好備案。

（6）數據入庫維護更新，做好數據維護更新工作。

【參考文獻】

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[4]葉海全.優于0.2m分辨率航空影像在農村地籍調查中的應用研究[J].測繪與空間地理信息，2015，38（9）：219-221.

[5]張高興.礦區地籍測量用地面積量算方法及精度探討[J].礦業工程，2016，14（5）： 7-9.

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[8]譚衢霖.面向對象分類分析提取地籍圖地塊邊界[J].北京交通大學學報，2013， 37（4）：134-138.

[9]陳建軍，周成虎，程維明.GIS中面狀要素矢量柵格化的面積誤差分析[J].測繪學報，2007，36（3）：344-350.

篇(3)

關鍵詞：土地確權；界址點；GPS

一、土地確權測量的基本要求

（一）控制測量精度要求，地籍控制測量必須遵循“從高級到低級，從整體到局部，分級控制”的原則，可布設成三角網、三邊網、導線網和GPS網等各種網形。地籍平面控制測量的精度主要是以界址點的精度和地籍圖的精度為依據制定的，根據《地籍測量規范》的規定，地籍控制點最弱點相對起算點的點位中誤差不得超過±5cm，最弱邊相對中誤差不得超過1/45000。

（二）碎部點測量精度要求

地籍碎部測量主要是測定土地及其附著物的權屬、位置、數量、質量等基本情況，包括地籍要素和地物要素測量。地籍要素主要是獲取界址點坐標、界址線長度、地類、宗地權屬、宗地坐落等信息，地形要素要復雜一點，主要選取與地籍相關的重要地物作為地物要素，包括控制點、房屋及構筑物的輪廓、道路、水系等設施。界址點的精度要求，考慮到我國城鄉經濟發展的不平衡，以及界址點的重要程度，將界址點分為不同的等級（見表1）。

（三）GPS技術的測量精度，隨著GPS技術的飛速發展，該技術被廣泛的應用在地籍測量中。與傳統測量方法相比，GPS技術布網方式靈活、速度快，精度高，并且不受天氣限制，可以全天候工作，目前，GPS靜態測量已經成為城鎮地籍平面控制的主要手段。GPS技術的單條基線測量精度可達：±（3mm+1ppmD），（D為基線長度，單位為km）。當基線邊長為8-10km時，采用GPS快速靜態定位技術，精度可達1-2cm，完全可以滿足地籍控制測量的精度要求。

二、GPS在地籍控制測量中的應用

（一）GPS網形設計時，應采用由獨立觀測邊構成的閉合圖形，以便于進行檢核，增加網的可靠性。

（二）GPS網盡量與原有的地面控制點重合，不少于4個重合點，便于進行坐標轉換

（三）為便于觀測，GPS點一般應布設在視野開闊、通視良好和交通便利的地方。

（四）對于測區內已有的高等級控制點，在布設GPS網時應盡可能將它們分布在GPS網的四周，以保證GPS網的解算精度。

三、地籍圖根控制網的建立

地籍圖根控制測量常采用GPS-RTK技術，基準站的選擇是RTK能夠順利進行測量的關鍵，在設置基準站時，應盡量避免無線電干擾較強的地區，同時，為了減弱多路徑效應，基準站周圍應無GPS信號反射物（如大面積的水塘、大型建筑物等）。

四、GPS-RTK在地籍碎部測量中的應用

與傳統測量方法相比，RTK實時動態測量技術在地籍碎部測量中具有非常明顯的優勢：

采點速度快，RTK技術能夠大大減少野外觀測時間，實時差分定位出每一宗地中界址點以及地物點的位置，用時不到1s。

定位精度高，在一定作業范圍半徑內（移動站距基準站的距離一般不超過4km），RTK的平面定位精度可達cm級。

工作效率高，普通地形條件下，一次設站即可完成作業范圍達4KM的測區，大大減少傳統測量方式所需的控制點的個數，以及儀器的搬站次數，移動站只需1人即可完成工作，并且多臺GPS接收機可以同時進行工作，勞動強度低，速度快。

操作簡便，自動化程度高。儀器操作界面更加人性化，只需做一些簡單的設置，即可非常方便的獲取點的平面位置，并可實現與計算機以及與其他測量儀器的通信。

五、GPS在地籍測量中的注意事項

（一）衛星信號接收較差時，會造成測量數據的不可靠，產生偽值。為了滿足GRS 技術的準確性與精度要求，需要至少接收到5顆衛星信號，才可以得到比較穩定的測量精度。因此，在高山、密集森林地區或者高層建筑比較密集的地方，接收到的衛星信號相對較弱，不適宜采用該技術進行測量，可配合全站儀一起進行數據采集。

（二）該技術在易受磁場干擾，因此在利用GPS-RTK技術施測時，應遠離高壓線、信號發射塔、移動基站附近。

（三）RTK技術在進行實時動態測量時，可能會出現衛星信號中斷、信號受阻等情況，需要重新進行初始化，容易造成誤差的積累。為保證測繪成果的精度，初始化以后，需要重測一定數量的點來檢核初始化結果的正確性。

（四）高溫天氣作業時，電離層活動活躍，電磁波易被電離層吸收、折射和散射，造成信號畸變，影響GPS定位精度，應盡量避免在高溫天氣作業。

六、總結

農村地區土地權屬信息較為復雜、繁瑣，面積大，范圍廣，GPS技術作為土地權屬測量的一種重要方法，定位精度高、速度快、控制范圍大，可以大大提高農村土地確權的效率，并且滿足土地確權的精度要求。

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1城市建設中地形圖測量和地籍測量概述

地形測量主要是對地球表面的地物、地貌，通過水平投影位置及高程等進行測量，同時按照一定的比例進行適當的縮小，然后使用符號及注記繪制成圖的一項工作。大面積地圖的測繪基本上是使用航空攝影測量方式，面積較小或專用的一項工程建設地形通常使用聚脂薄膜或白紙裱糊的測圖板進行測繪。地籍圖主要應用在土地管理上，通過地籍測量能夠為土地管理提供所需的地理信息及使用信息。在地籍圖上的地形和地物要素屬于權屬界線、地類界線的主要依據，對此，地籍圖上的地形、地物均需要進行詳細的展示，尤其是和權屬界線、地類界線有關的內容。

2城市建設中地形圖測量和地籍測量相同點

地形圖測量和地籍測量過程中都涉及到地圖測繪技術，因此，他們有一定的共性。2．1遵循測量學的基礎理論。對地形圖和地籍進行測量過程中，均是以一定的測量學基礎理論及操作技術方法進行的。使用不同測量儀器，對地形中各項指標進行測量，根據測量結果明確界面或相應地物特征等所在平面位置。2．2遵循測圖基本原則。對地形實施地形圖測量工作或者對一定區域實施地籍測量，在這一過程中，要采用“先整體后局部，先高精度再低精度”的測量方式。2．3選用圖幅方法和編號相同。具體地形圖測量或具體的地籍測量工作實施過程中，其中圖幅分幅采用網絡坐標矩形或正方形分幅法進行。其中的圖幅編號主要是使用一定坐標對其進行編碼，需要注意的是，在編碼過程中需要將縱坐標放在前面，將橫坐標放在后邊，中間使用短線連接。

3地形圖測量和地籍測量在城市建設中的不同應用

3．1測圖目的。地形圖測量能夠通過客觀方式反映地表上的地物、地貌景觀，一般在城市規劃、城市建筑設計和工程施工等領域使用，應用范圍十分廣泛。地籍測量主要是將權屬管理作為測量目的，經常被應用在地籍管理和土地登記中，因此地籍測量的范圍相對狹窄。3．2測圖要素選擇。地形圖測量可以對不同地面上所有地物、地貌要素等進行表示，例如地面上的河流、山脈、道路、居民點、地面高低起伏等，測量較為詳細。地籍測量主要包括地籍界點、界址線、權屬關系、地籍號、地類號、土地用途、土地面積等與土地管理有關的內容，有很強的專業性和側重點。在地籍圖上，所表示的內容比較少，不要求對地貌進行反應。雖然地籍圖上存在著一些地理要素及社會要素，但是這些內容是通過環境要素的形式表現出來的，主要作用是在城市建設過程中進行定位和襯托。圖1為某區域地形圖，圖中點所表示的是當地的丘陵。3．3圖上表示內容。地形圖測量過程重視對地表上的地物、地貌景觀等做出客觀反映，具體又專業的內容留出專門位置供用戶填寫。地籍圖測量主要考慮的是權屬、土地用途等內容，而其圖上所顯示的是地表上人們看不到的或者無法直接測量的內容。因此，地籍圖測量所反應的內容較為充分。相關技術人員在進行地形圖測量過程中，主要結合我國測繪局所指定的《1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺(地形測量規范)》，同時根據規定的圖示符號進行測量。對地籍圖進行地形測繪過程中，需要將代表地基信息的主要內容用平面圖進行展示，具體測繪工作結合1993年我國相關部門制定的《城鎮地籍調查規程》中規定的內容。此外，地籍圖的測量有專門的地籍圖圖式。3．4測量方式。地形圖測量可以使用視距測量、平面儀測圖方式對相應區域中的地物、地貌等進行測量。地籍測量使用測距儀、經緯儀或全站儀或它們之間相互配合進行測量，使用測速儀對界址點和地物特點等進行測量。3．5測圖程序。地形圖測繪不存在限制或約束。但是，地籍圖測繪根據相應測繪程序，一定要先對土地權屬進行調查，也就是說，進行地籍圖測繪是將權屬調查作為先導性工作，同時將權屬調查作為基礎性內容。沒進行權屬調查，就不能實施地籍圖測量。3．6工作量。進行地形測繪過程中，其核心內容是宗地的位置、形狀和大小以及利用現狀，其能夠反映宗地權屬范圍以及界址點坐標等內容。此外，地籍圖較高的精度要求促使對成圖作業方法提出了更高的要求，因此地籍測量和地形測繪進行比較，地形圖的測繪工作量更大。

4地形圖測量和地籍測量應注意的問題

結合校核后，宗地勘丈數據進行地籍圖的編繪，可以使成圖周期縮短，充分滿足土地管理需要，最終降低成本費用。道路、房屋和水面界限、各類墻柵等是城市的界標物，輕度點位坐標相對良好，具體地籍測量工作實施過程中，會將這些坐標當做需要的數據。為了能夠比較清晰地展示地基要素，同時清楚地表示出相應位置特點，地籍圖一定要以眾多地物要素作為依托。為了保證成圖精度較好，利用現勢性好和精度高的相同大比例尺，也可以選擇從圖上找出或者套繪出一定的地物信息，對這些信息進行校對后，還可以選擇相同影像圖當做地圖使用。對此，在相應的建制鎮、村莊地籍測量等方面，使用地形圖對中大比例尺地形圖進行編繪，這一技術具有較為廣泛的應用前景。

5結語

總之，進行地形圖測繪和地籍測量過程中，相應技術人員要結合工作實際需要，對兩者進行靈活選擇，促使地形圖測量和地籍測量技術的優勢在城市建設中得到充分發揮，為城市建設提供精準的測量信息。

作者:王亞甫 單位:貴州黔美測繪工程院

參考文獻:

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［2］張保鋼，楊伯鋼．《CH/T6001－2014城市建設工程竣工測量成果規范》的編制特點［J］．北京測繪，2015(4):56－58．

［3］朱志愿，趙偉．淺談GPS－RTK技術在城市建設中的推廣與應用［J］．現代物業(上旬刊)，2012(2):23－24．

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[關鍵詞]數字地籍 測繪 技術

中圖分類號： P27 文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

廣義上的地籍測繪（別稱地籍測量）內容包括狹義的地籍測繪及地籍權屬調查工作兩個部分，內內外外工作量多且復雜，需要進行嚴謹計劃和良好的組織。地籍測繪內容主要包括：界址點登記表的登記、宗地圖的測畫、地籍圖的測畫、各類項目面積統計等，工作期間制作的圖件數量多，需要工作人員的有序管理。不過數字測圖技術數據結果精度高，便利測繪結果管理、更新及其后期分析利用，同時又容易實現實現測圖、調圖、管圖的自動化，除此以外地籍測量需進行工作量非常大的面積量算與登記，所以我國目前地籍測繪大都使用數字測圖技術。在數字地籍測繪中，界址點成果表、宗地圖和各類項目面積統計都是基于數字地籍圖而制作的，而數字地籍圖則是在繪制數字平面圖的條件下運行權屬信息數據文件后才能自動生成。

二、目前數字地籍測繪中的主要技術問題

1. 界址線設定

界址線是地籍測繪的首選要素，合理設定界址線對地籍測繪工作的順利開展具有很大的影響。對于初始的地籍測繪，由于種種原因，并省卻過程中更多的工作量，一般都需要政策來確定大多數縣城和城市宗地的界線。傳統意義上，無論是單位征地留下1米左右的影射地還是居民購買宅基地時留下0.5米左右的界限，從這一點我們可以理解其實有相當多宗地的界址線是在墻壁或者圍墻的外側，而不是它的里面，因此這樣的傳統習慣給地面界址點的標定和測繪造成了很多麻煩。假設市政府還是城市土地管理部門規定單位征地時不準預留“影射地”并且每戶人家的屋后也不允許滴水地的存在，那么界址線就能夠大部分以圍墻或者墻壁為準，并可以把多數界址點用紅漆標注在墻壁或者墻角上，能夠方便地籍測繪工作和土地管理，省去了管理和測繪工作中的許多麻煩。

2. 街道、街坊劃分

為了方便調查工作的開展，因此不論是大城市還是中小縣城，在調查期間應將調查范圍逐級細劃成若干個小范圍，比如以街道一街坊一宗地這樣三級劃分方法。在劃分街道時應注意盡量與日常城市行政管理的街道界線一致，換句話說就是地籍調查的街道界線以各個街道辦事處的管轄界線為參考。在測繪地圖上繪出街道劃分的界線，再根據街道的細分實現對于街坊的劃分。工作中以街坊為最小單位進行地籍權屬調查，以街坊為單元繪制城市地籍圖，以街坊為單位管理地籍調查表和地籍測繪成果(宗地圖、界址點登記表、權屬信息數據庫、面積統計表等)。在管理中，由同一個人管理一個街坊的繪制的地籍圖和地籍權屬調查或者由兩個人分別管理。不過需要注意的是劃分街坊和街道不同，街坊的分界線必須設置在街道或者胡同的空閑地或中心線上，而不能設置在圍墻上。街坊最好不超過200宗地，其面積不超過0.2為宜。一方面即可以在較短時間內完成一個街坊的調查和測繪，另一方面也可以保持街坊的圖形文件合適，便于存放管理。

3. 街坊線、圖斑、控制點繪制

利用權屬信息數據文件和平面圖文件繪制出街坊地籍圖后，通過街坊的兩兩拼接便能得到整個測區的“初步地籍圖”，不過在經過修飾和填充許多內容之后才能得到最終的數字地籍圖。增加的內容主要有：街道線和街坊線、控制點、道路名稱標注和含植被填充的圖斑等。在實際工作中，最好先將街坊線、街道線以及其兩旁的道路邊線繪制在拼接的“毛地籍圖”上，單獨形成一個圖形文件。接下來繼續在該圖的基礎上繪制各個街坊線圖塊，然后再將統一制作的街坊線圖塊標注到相應的街坊地籍圖中，從而得到圖斑。圖斑事實上是權屬信息數據的一部分，用“用圖形生成權屬”的功能能制作得到。生成圖斑后將圖斑和權屬信息數據文件拼接的數據文件便能作為繪制含圖斑的街坊地籍圖的基礎。最后用含有圖斑的街坊地籍圖通過無縫拼接便能得到整個測繪范圍的地籍圖。在城市進行地籍測量，因視角原因，觀測的站點有很多，一般而言每幅圖平均要繪制六個觀測站點。在整個測區的地籍圖上，可以利用通過整合GPS點、一級導線點、一級圖根點和主要路口圖根點及已知的觀測站點而得到的控制點坐標數據文件，經過簡編識別，自動繪制出城市觀測的控制點。

4. 檢定儀器常數和棱鏡常數

地籍測量對于精度的要求非常高，因此在進行地籍測量前必須要做好儀器的檢查工作。檢查全站儀主要檢查測距儀的加常數和乘常數。由于距離不遠，碎部測圖中可以忽略不計乘常數，但是必須考慮加常數，因為當某棱鏡加常數未知時，測定的測距儀加常數事實上是包含儀器加常數或棱鏡加常數兩部分。如果將儀器加常數設為某一固定值 （如0L），則可以求出 “棱鏡加常數”；反之如果將棱鏡的加常數設為某一固定值，比如－30L，就可以求出“儀器加常數”。在地籍測量中，通常將棱鏡背后選擇在碎部點上，也就是把棱鏡背后做為“棱鏡對中中心”。實際工作提供的經驗是將儀器加常數的數值設為零，然后用鋼尺對比直接測算到棱鏡背后的棱鏡常數。如果是在野外采集數據，則可以輸入上述的儀器加常數和棱鏡常數，就可以直接測出棱鏡背后點的坐標數值。另外一種情況是如果是觀測支站，那么可以變動棱鏡常數，繼而測定對中桿中心的坐標數值。

三、結語

為方便地籍管理工作，在調查土地權屬的基礎上，通過借助科學儀器，運用科學知識，測量一定范圍內每宗土地的權屬界線、形狀、位置等，并計算土地面積，繪制地籍圖，有利于為土地登記提供專業的、嚴謹的、科學的、可信的數據。數字地籍測繪是展開土地管理的技術基礎，分級布網，逐級控制，“從整體到局部，先控制后碎部”，做好數字地籍測繪工作

[參考文獻]

[1]國家測繪局,地籍測量規范.北京.測繪出版社,1988

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一、目的和意義

城鎮土地調查是第二次全國土地調查的一項重要內容，目的是運用先進的技術方法，在現有城鎮地籍調查的基礎上，按照《第二次全國土地調查規程》和《國家城鎮地籍調查規程》統一的技術標準，全面查清全縣范圍內城鎮土地的利用狀況和各類土地分布，掌握權屬清楚、地類明確、圖數實地一致、真實準確的城鎮土地基礎數據。建立城鎮土地調查數據庫，實現與農村土地調查數據庫成果的銜接和數據成果的信息化管理與共享，進一步推進土地登記發證工作；強化土地產權管理，夯實土地管理基礎，提升國土資源管理水平，為貫徹落實《中華人民共和國物權法》，維護土地權利人合法權益，減少土地權屬爭議，促進社會和諧穩定提供重要保證。

二、內容和任務

（一）調查內容

城鎮土地調查，即城鎮地籍調查，包括城鎮土地權屬調查和地籍測量（地籍勘丈）；權屬調查是查清每一宗土地的位置、權屬、界址、地類、數量和用途等基本情況；地籍測量（地籍勘丈）是測量每一宗土地的權屬界址點、界址線、其他地籍要素、位置、形狀等；計算面積；以及編制地籍圖和宗地圖。

（二）主要任務

城鎮地籍調查的范圍為縣城所在地建制鎮、建制鎮范圍內的每宗土地。具體包括奇克街道辦和遜河鎮。

1、查清城鎮內部土地利用狀況，匯總有關數據。按照國家調查規程的要求，對城鎮內部的土地利用狀況，逐宗進行權屬調查和地籍測量，查清每一宗地用地權屬及土地的位置、范圍、面積、用途等狀況；統計匯總各類土地面積數據，包括工業用地、房地產用地等土地利用數據。

2、建設集圖形、地類、面積和權屬為一體的城鎮土地調查數據庫及管理系統；建立城鎮土地調查統計、監測與數據更新機制。

3、進一步完善城鎮地籍調查、土地登記日常變更制度。土地登記表、卡、冊及宗地圖、地籍圖等，按有關規定形成檔案資料，在完善日常土地變更制度的同時，積極開展地籍檔案資料公開查詢服務。

三、工作依據

《城鎮地籍調查規程》TD1001-1993；

《第二次全國土地調查技術規程》TD/T1014-2007；

《土地利用現狀分類》GB/T21010-2007；

《土地登記辦法》國土資源部令第40號；

《省土地登記辦法》2004年10月15日實行；

《確定土地所有權使用權的若干規定》國地籍字[1995]26號；

《城鎮地籍數據庫標準》；

《第二次全國土地詢查數據庫建設技術規范》；

《全球定位系統城市測量技術規程》CJJ73-97；

《全球定位系統（GPS）測量規范》GB/T18314-2001；

《1：500、1：1000、1：2000地形圖圖式》GB/T7929－1995；

《數字測繪產品檢查驗收規定和質量評定》GB/T18316—2001《1：500、1：1000、1：2000地形圖要素分類與代碼》GB/T14804－93；

四、技術基礎

（一）土地分類系統

采用第二次全國土地調查土地分類系統即《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）的二級分類法，實行統一編碼排列，其中一級地類12個，二級地類57個。對于一宗地以它的主要用途確定其土地級類，一宗地也可以確定兩個土地的地類，主要用途注記在前，次要用途注記在后，但進行宗地的地類統計時，以主要用途進行統計。

（二）數學基礎

1、比例尺：城鎮土地調查采用1：500比例尺。

2、平面坐標系統；采用“1980”西安坐標系。

3、高程系統；采用“1985國家高程基準”。

4、投影方式：標準分幅圖采用高斯---克呂格投影。1：500標準分幅圖。

5、計量單位：長度單位采用米（M），面積計算單位采用平方米，面積統計匯總單位采用公頃和畝。

（三）統計基本單位

統計的基本單位：縣級行政單位。

五、技術路線與方法

（一）技術路線

以縣級為基本單位，按照城鎮土地調查有關技術標準，利用第二次土地調查的農村土地部分和原有的城鎮地籍測量、基礎測繪、土地登記和行政勘界成果，采用數字測圖、內外業一體化的數據采集、處理技術，以及全球衛星定位系統（GPS）、地理信息系統技術（GIS）和遙感技術（RS）等現代技術手段，獲取準確的城鎮土地利用狀況調查數據。

（二）調查方法

1、采用解析法，按照規程要求和程序的要求，充分利用現有的土地登記等有關資料，進行權屬調查、地籍測量和數據庫建設，全面開展城鎮土地調查工作。

六、實施步驟

根據省廳的工作部署和要求，結合我縣實際,此次城鎮土地調查與建立數據庫工作計劃于一年內完成，分以下五個階段實施：

（一）準備啟動階段（2010年4月20日～6月10日）。

1、召開城鎮土地調查動員會，成立領導小組，制定工作實施方案，確定工作范圍。

2、落實城鎮地籍調查資金。

3、確定作業隊伍和監理隊伍，編寫具體周密、切實可行的技術方案，經審查批準后實施。

4、落實工作底圖。收集城鎮土地調查資料、土地登記發證資料、原有城鎮地籍調查圖件等資料。

（二）縣城鎮所在地城鎮土地調查（2010年6月10日～2010年7月10日）。完成補充測量、土地權屬調查、地籍勘丈、內業建庫、成果整理、成果圖編制、文字報告的編寫。

（三）縣城鎮所在地以外建制鎮（遜河鎮）土地調查（2010年7月10日～2011年4月30日）。完成控制測量、土地權屬調查、地籍勘丈、內業建庫、成果整理、成果圖編制、文字報告的編寫。

（四）縣城鎮所在地城鎮土地調查成果驗收鑒定階段（2010年7月10日～7月30日）。驗收分自檢、市級復查、省級預檢和驗收。

（五）縣城鎮所在地以外建制鎮土地調查成果驗收鑒定階段（2011年4～6月）

七、組織領導及主要工作

（一）成立城鎮土地調查工作領導小組

為切實保障城鎮土地調查工作順利開展，我縣成立城鎮土地調查工作領導小組，負責總體工作的領導組織推動。由政府副縣長王嶺生任組長，縣國土資源局局長張連生任副組長，成員由參加第二次土地調查領導小組的相關單位負責人組成。

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣國土資源局，負責日常工作的組織協調。辦公室主任由副局長王國春擔任，副主任由執法局局長張文禮和地籍股長杜鎖成擔任，王增強擔任技術負責人。辦公室下設三個組：

第一組，負責奇克街道辦。

組長：

成員：

第二組，負責審核二調的成果、1：10000土地利用現狀圖、縣鄉兩級土地利用掛圖和基本農田掛圖等，地籍新老檔案及變更檔案的整理，整理二調所有的資料和歸檔，城鎮土地數據庫的驗收。

組長：

成員：

第三組，

組長：

成員：

縣第二次土地調查領導小組辦公室負責編制全縣城鎮土地調查的實施方案，部署全縣城鎮土地調查工作，負責審查縣級城鎮土地調查的實施方案；負責指導全縣城鎮土地調查工作的開展和組織開展縣級城鎮土地調查成果的檢查驗收工作。

縣級“二調辦”負責縣本級城鎮土地調查工作的組織，編寫工作方案報市“二調辦”審批備案實施，本轄區城鎮土地調查工作的組織協調、進度管理和質量監控；負責審查縣級城鎮土地調查實施方案，負責組織對本轄區城鎮土地調查的土地權屬和地類調查成果的抽檢工作；負責指導本行政區域內城鎮土地調查中的土地權屬爭議調處工作；負責組織開展所轄的城鎮土地調查成果檢查驗收工作；對調查中出現的各種問題，縣級土地調查辦公室要及時發現，研究并提出處理意見，對難以解決的問題，要及時上報市土地調查辦。

八、主要成果

通過城鎮土地調查，將全面獲取全縣城鎮土地利用現狀信息，形成包括影像、圖形、權屬、文字報告和數據庫等一整套城鎮土地調查成果。

城鎮土地調查成果包括以下內容：

1、地籍調查技術設計書；

2、地籍調查表；

3、地籍平面控制測量原始記錄、控制點網圖、平差計算資料及成果表；

4、地籍測量原始數據（記錄）；

5、解析界址點成果表；

6、地籍圖、宗地圖、宗地草圖；

7、地籍圖分幅接合表；

8、以街道為單位宗地面積匯總表；

9、城鎮土地利用分類面積匯總表；

10、縣城鎮土地調查數據庫及數據庫管理系統；

11、城鎮土地調查工作報告、技術報告、成果分析報告。

九、保障措施

（一）組織保障

城鎮土地調查工作是第二次土地調查的重要組成部分，我縣城鎮土地調查工作在省市第二次土地調查領導小組的領導下開展工作?？h級土地調查辦成立相應組織,為專業隊伍提供土地登記資料、用地審批檔案資料，做好權屬調處，在提供方便的同時，要配合作業隊伍搞好外業測量、內業建庫、自檢和上報驗收等工作，做好檔案資料的保密工作，防止資料遺失。

（二）經費保障

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不動產統一登記很大程度上杜絕了房、地分別轉讓給不同主體的問題，土地使用權分割登記作為房屋和土地權利之間聯系橋梁的功能漸漸喪失，特別是樓盤表技術的廣泛應用，直接關聯了房屋與土地數據，是否需要繼續在登記簿記載土地分攤面積，以及如果需要登記怎么記載是我們應關注的問題。

分析發現，以往登記分攤土地面積的做法存在以下弊端：（1）分攤的土地面積混淆了登記標的，登記的應是土地使用權而不是實物的土地；（2）分攤的土地面積不能確定具體處于整個宗地的什么位置，只是類似按份共有的一種虛擬權利；（3）分攤的土地面積不能完全體現土地權益的“空間概念”；（4）分攤的土地面積并不能準確反映各所有權人應得的土地價值；（5）分攤土地不便于登記機構開展登記管理工作，這一點在分期開發建設項目中尤為明顯，特別是土地分攤在國家層面并沒有一個統一、科學的方法，各地做法不一致，分期建設項目如何科學地計算分攤土地，如何確定宗地內哪些部分算專有分攤面積、哪些部分算公共分攤面積一直困擾著登記機構。

本文認為，不動產登記的目的就是彰顯權利，保護權益，應當繼續登記業主的土地權利，但要予以改革，摒棄分攤土地的做法，開展建設用地使用權共有份額的量化和登記。其優點是：（1）有助于完善物權公示，保障權利人的利益。現行的登記方式，業利表現不明確，對于業主的持有共有份額沒有準確完整的體現，也放縱了房地產開發商甚至政府的部分行為損害業主的正當權利。開展建設用地使用權共有份額的量化和登記，促進業主全面了解宗地權利狀況，增強權利和義務保護意識。（2）有助于維護交易安全，促進市場交易。量化建設用地使用喙燦蟹荻睿實質是對存在于一個宗地上的建設用地使用權的分攤配置，可以量化配置給每一個房屋單元，如一幢房屋或一個層、套、間。量化，即以數據對事物進行描述的行為，無論采取何種路徑進行量化，實質都是明確每個業主的土地權利與其他業利的界限。因為登記技術問題，不合理登記建設用地使用權共有份額的變動情況，而致使區分所有的不動產交易受到阻礙，不利于市場發揮資源調配作用，阻礙經濟發展。為了貸款籌集資金，很多房地產開發商在完成建筑物建設之前，就已經將建設用地使用權抵押給了銀行，而在清償全部貸款之前，就已經將房屋出售給了業主。根據《物權法》第一百九十一條的規定，未得抵押權人銀行的同意，房地產開發商不得將建設用地使用權移轉給業主。這就使得業主在開發商清償完全部債務之前，不能夠辦理房屋首次登記。整宗開發用地擔保的債權往往額度巨大，房地產開發商短期內不易全部清償。如果建設用地使用權已分割成共有份額，業主購買房屋同時只購買與房屋規模相對應的建設用地使用權購買份額，則房地產開發商只需清償已售房屋對應使用權份額對應比例的貸款，就可以解除已售不動產單元上的擔保，登記機關也可以為業主辦理房屋所有權和建設用地使用權共有份額的移轉登記，使之可以再度進入市場流通。無疑，化整為零，量化建設用地使用權，本質是對業利的客觀反映，同時可以促進交易。（3）有利于完善登記制度，強化登記管理。促進登記機構進一步做好權籍調查工作，理清土地登記的歷史及現狀，全面摸清不動產這一重要社會財富的“家底”；過去以“分攤面積”的方式進行記載，是我國自改革開放以來房地登記分開情況下采取的登記技術，建設用地使用權的分攤不必拘泥于“面積”的記載形式，而以其他形式記載建設用地使用權的相關情況，可以避免這一弊端。如果國家層面對于建設用地使用權量化做出細致統一規定，則完全可以解決問題。 不登記共有份額，或登記沒有全國統一的合理合法的標準，就會致使國家征收與土地相關的稅費難以確定統一的標準，這種情況不符合依法行政的行政法原則，也容易引起行政行為相對人的疑慮和非議。國內外已有對相關領域在理論和實踐上的探索，也證明建設用地使用權的量化登記具有技術上的可行性。反觀他國立法例，登記簿普遍清晰記載共有部分的總體情況，以及業主對于共有部分的持有份額。

十、以“業主專有部分建筑面積占總建筑面積的計算比例”作為建設用地使用權共有份額量化方式的依據

過去按幢設宗或按樓層平均分攤基地土地等做法，均有不足之處。因為在住宅小區之中，住宅公寓建筑物及其基底的小部分延伸范圍內的土地，常常不能實現住宅小區全部功能，因而不具備相對獨立性，住宅建筑物通常需要與小區的其他設施，如物業用房、聯通各樓的地下車庫、道路、綠地、管線等共同形成相對獨立完整的體系，才能滿足業主的生活需要。將這些有機的聯系強行斷開，于法無據，也容易使業主之間產生糾紛，導致土地及設施不能發揮應有效用。

共有份額的分割方法可以總結為三類：其一，按照建筑物所有權人的意思表示分割；其二，按照地價分割；其三，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割。

首先，協議分割不適合我國國情。我國人口眾多，城市人口密度普遍較高，住宅建筑小區容積率普遍大，業主眾多，情況復雜。由所有業主達成一致意見，形成所有權分割協議，不僅成本高昂，甚至在很多情況下會因爭議不斷，導致分割久拖不決。在房地產開發商尚未將房屋出售給業主的小區中，房地產開發商為唯一的所有權人，如果任由房地產開發商任意分割土地使用權份額，不免在土地稅費管理和涉及銀行貸款的領域留下管理漏洞。

其次，按地價分割建設用地使用權也不盡合理。其一，測算地價的方法難以取得一致，且各種方法中評估地價的主觀因素含量較大，容易產生不公平不科學的結果。其二，按地價分割的方法需要考慮的因素過多，在實踐上操作難度很大，不易推廣。其三，也是最重要的一點，倡導地價分攤法的學者，最主要的出發點在于便利土地稅費的征收，而不動產登記簿追求的首要價值是公示民事權利，從而定分止爭、保障交易安全、促進交易。為計算土地稅費提供依據，乃是附帶的價值。為了方便征收稅費而犧牲掉建設用地使用權分攤的公平性和與法律體系的圓融性，是一種本末倒置的做法。國家如果希望對于同面積的房屋按照商業價值征收不同的稅額，完全可以制定法律，規定差別稅率，沒有必要在土地登記簿上強行“拼湊”一個份額數字。

本文認為，按照建筑物專有部分占專有部分總面積的比例分割具有一定的合理性。土地使用權的共有份額應與建筑物區分所有權中的共有權份額保持一致，而共有權的份額應以按照專有部分面積占專有部分總面積的比例來計算。

第一，建筑物區分所有權內部，專有權具有主導性。專有所有權是指以區分所有建筑物的專有部分為客體的單獨所有權，具有絕對性、永久性和排他性。作為建筑物區分所有權的“單獨性靈魂”，專有所有權在建筑物區分所有權中處于核心地位。另外也可表現在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而不單獨登記共有部分持分權及成員權。在同一棟建筑上，只能就專有部分設立專有所有權，并因此獲得與之對應的共有部分持分權和成員權。無論是轉讓、處分或抵押，這三種權利必須視為一體，不可分割，否則在權利歸屬和利益分配上會發生混亂。

第二，共有部分的收益c費用按業主專有部分面積大小分攤。首先，我國《物權法》第八十條規定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定”?？梢?，立法者雖未明言共有權份額的量化方式，但根據所有權人享有物的孳息，負擔物的費用的民法基本原理，也可推出共有份額應按專有部分面積大小進行量化。其次，根據我國交易習慣，住宅小區物業費收取的方式通常如下：給定每平方米的物業費標準，乘以專有部分建筑面積數得出每戶業主每月的物業費。這一物業費收取方式的法律依據，正是《物權法》第八十條。物業服務企業為全體業主服務，產生的總物業費用由全體業主共擔，每戶業主承擔的比例，就按照其對共有部分的持份額來分攤，而法定的份額分割方式即是按照業主專有部分面積大小比例算定的。

第三，業主專有部分面積決定業主大會中的表決權大小。我國《物權法》第七十六條第一款規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。第二款規定：“ 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”?？梢姡梢幎ü餐芾碇兄匾马椀谋頉Q采雙軌制，業主所有的專有部分面積占總建筑面積的比例有重要意義，為平衡大小業主之間的利益，保護小業主的權利，防止出現“以大欺小”，同時采取“人頭決”的方式表決。業主得以參與管理共有部分相關事宜的法律基礎，法律基礎在于業主對于共有部分持有一定份額的共有權。共有份額的大小，決定業主在業主大會中表決權的大小。反之，表決權的分配標準也體現出共有份額的分配標準。

業主的建設用地使用權共有權份額量化，應按照業主所有的專有部分建筑面積占總建筑面積的比例計算。只有這樣，才能保證分割后的共有份額能夠和《物權法》《物業管理條例》等法律文件的規定保持一致，且和社會上廣泛存在的實踐和交易習慣相接軌。

十一、建設用地使用權共有份額量化的技術問題

1. 《物權法》中多次提到“專有部分占總建筑面積”的比例，這里的專有部分面積、總建筑面積應如何理解

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7號）第八條規定：“物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算”。在較近的司法實踐中，廣東省高級人民法院認為：“在判斷業主大會會議中投贊同票業主的專有部分面積之和是否超過建筑物總面積的半數時，應當以房產證記載的面積作為業主的專有部分面積，證載的分攤面積不能扣除”。

根據《房產測量規范》，業主共有的設施，區分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種：（1）納入分攤的業主共有設施，由開發企業在房地產項目所有權初始登記時一并申請登記，記載于房地產登記簿，項目分割轉移登記時，該設施的建筑面積相應分攤給業主，并分別注明房屋專有部分和分攤的共有部分的建筑面積，由業主領取房地產權證；（2）不納入分攤的業主共有設施，雖在初始登記時一并登記，在登記簿上記載“某建筑區劃內的全體業主共有”，但不頒發房地產權證。因此，總建筑面積應當是所有業主的專有部分面積與建筑區劃內歸全體業主所有的登記產權面積的共有設施之和。

2.人防工程、車庫車位、共有專用部分以及部分共有部分如何定性計算

人防工程不參與建設用地使用權的量化。因《物權法》沒有明確人防工程的權利歸屬，故人防設施在法律上不在“建設用的使用權――建筑物區分所有權”的體系之中，不參與建設用地使用權的量化。

對于車庫車位，只要四至分明、地面和頂面都可以確定，就成為一個具有構造、利用上具有獨立性的空間，可以被視作不動產單元參與建設用地使用權的量化。符合專有部分條件的，應按照專有部分計算，其面積可以作為共有份額的“分子”，參與建設用地使用權的量化；對于不符合專有部分條件的，應按照共有專用部分計算，不能參與建設用地使用權的量化，如業主及房地產開發商約定符合專有部分條件的車庫車位屬于全體業主共有，則該部分應被視為小區的公用設施，比照小區的物業用房等“專有共用”部分進行登記，不能作為共有份額的“分子”參與計算。

在實踐中，本來應由各區分所有權人依固有使用方法共同使用的共用部分，設定“專用使用權”，頗為常見，如地下室設置停車場、在屋頂加蓋房屋、在外壁懸掛招牌等。此部分的法律性質尚有爭議，主要觀點有租賃權說、地役權說、反射利益說等。本文認為，無論采何種學說觀點，共有專用部分的“共有”性質是明確的，該部分不應計入專有部分面積。