房地產企業稅務籌劃精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業稅務籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

（一）籌劃思路 房地產開發行業作為國家宏觀調控的對象，對房地產開發企業的企業所得稅的稅收優惠政策很少，新企業所得稅的稅率為25%，相比其他稅種稅負較重。

企業所得稅的計算公式為：應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額。從中可以看出影響應納稅額有四個因素。

從稅率角度分析，房地產開發企業享受低稅率政策的機會很少。這樣就限制了稅務籌劃的范圍。從所得額的角度分析，稅務籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下三種方法：

（1）利潤轉移法。利潤轉移法是指通過總公司及分公司之間的關聯交易將利潤轉移到具有稅收優惠政策的關聯企業中去的一種稅務籌劃方法。但是采用該稅務籌劃方法的前提是與其交易的關聯公司能夠享受某些稅收優惠。也就是說房地產開發企業針對企業所得稅的優惠政策設立一些為房地產開發企業服務的公司，例如建筑、規劃設計公司、裝修公司、運輸公司、物業管理公司、營銷策劃公司等關聯企業，然后通過內部轉移價格將房地產開發企業的利潤轉移到這些企業中去。

（2）收入調節法。收入調節法是研究與分析收入的確認條件、確認時間及金額的計算，還應分清是“征稅收入”、“不征稅收入”、“免稅收入”。例如：房地產開發企業可以通過對自留物業的處理不同進行稅務籌劃。通過是否屬于臨時性出租的選擇來決定是否需要視同銷售確認收入。另外還可通過對銷售收入結算方式的選擇來調節收入確認的時間等。

（3）會計政策和會計估計選擇法。會計政策和會計估計選擇法就是通過選擇恰當的會計政策和會計估計，使得企業所得稅的稅負最小化或者使企業效益（價值）最大化的一種稅務籌劃方法。

另外，稅務籌劃人還應充分考慮稅收優惠而減免的稅額以及境外所得的抵免。

（二）企業所得稅籌劃策略進行企業所得稅的稅務籌劃是房地產企業的稅務籌劃應重點分析影響應納所得稅額的因素?？梢酝ㄟ^選擇以下方法來進行企業所得稅稅務籌劃：

（1）固定資產稅務籌劃。房地產企業中固定資產的比重很大，對固定資產的稅務籌劃是企業稅務籌劃人的重點考慮。新企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產按照直線法計算的折舊準予扣除。因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限的預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限。折舊年限的縮短可以使后期成本費用向前移，從而使前期會計利潤減少，有利于加速資本的回收。在稅率不變的情況下，所得稅的延遲繳納，相當于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值。新的會計制度及稅法，對固定資產的預計凈殘值沒有做出具體的規定，只要求企業根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入稅務籌劃。具體有以下兩種：一是推遲收入確認的時間。企業銷售結算方式的不同，稅法對其收入的確認時間也不同，一般情況下，企業一旦確認收入，無論是否收回資金，都要計算繳納所得稅款。另外房地產企業占用資金大，單項銷售額也大，所以房地產企業應根據自身的實際情況來選擇適當的銷售結算方式，盡量推遲確認收入的時間，從而延緩納稅，這樣不僅避免先墊支稅款，同時也能占用資金、爭取較大的資金時間價值。稅法規定房地產開發企業可以按當年實際利潤分季（或分月）預繳企業所得稅。房地產企業可以充分利用這一規定從預售收入和預計利潤率方面進行稅務籌劃。二是盡量投資免稅收入。新企業所得稅法規定：將國債利息收入、權益性投資收益和非營利組織的收入作為“免稅收入”，不計入應納稅所得額。因此，當企業出現閑置資金時，可以與其他投資項目進行比較，準確估計計算每個投資項目的收益率，在取得同等收益率的情況下優先購買國債和權益性投資。

（3）扣除項目籌劃。主要有以下幾種：

一是工資薪金籌劃。新《企業所得稅法》取消了計稅工資制度，規定企業當年實際發生的合理的職工工資薪金都準予在稅前扣除，即工資從限額扣除轉變為全額扣除。但是與之相關的工會經費、職工福利費和職工教育經費還是限額扣除。這就意味者房地產企業要盡量多列支工資薪金支出來擴大稅前扣除，通?？梢圆捎靡韵麓胧禾岣呗毠すべY，把超出標準的其他費用以工資形式發放；如果職工持內部職工股則把向職工發放的股利改為績效工資或年終獎金；將公司監事、董事等兼任管理人員的報酬計人工資總額；將職工教育、培訓的費用也以工資的形式發放等。但是在實際運用時防止出現因企業所得稅的減少而導致個人所得稅的增加，必要時可采用增加職工人數，提高養老費和住房公積金的計提比例、增加職工福利等替代方案。

二是廣告費、業務宣傳費和業務招待費籌劃。新企業所得稅法規定企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5％。即業務招待費的扣除標準有所下降，并且規定了超支部分不得向以后年度結轉，因此籌劃時要特別關注業務招待費的發生額。在實際經營活動中，業務招待費與業務宣傳費的部分內容有時可以相互替代。

三是利息費用的稅務籌劃。由于房地產企業占用資金量大，利息費用占企業的支出比例也大，稅法上對利息支出按性質的不同，有不同的處理方法，有的可以資本化，有的可以費用化。不同的處理方法對所得稅的處理也有不同的結果。在進行稅務籌劃時應注意以下問題：第一，當企業在享受免稅期間、虧損發生年度以及有前5年虧損可延續彌補時，借款費用應盡量予以資本化。第二，當企業處于獲利年度，借款費用應盡量予以費用化，盡量費用最大化，從而達到減輕稅收負擔的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允許稅前扣除。第四，因為稅法規定了企業金融機構以外的借款，利率如果超過同期同類商業銀行貸款利率部分利息不準稅前扣除，所以房地產企業盡量向金融機構貸款，而不要向金融機構以外其他單位和個人貸款，以免增加納稅調整額。

（4）存貨計價方法策劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業的應納稅額的計算。存貨的計價方法有先進先出法、加權平均法、移動平均法和個別計價法等多種方法可供選擇。不同的計價方法對企業營業成本的影響不同，造成的應納稅額也就不同，特別是在存貨的市場價格波動較大時，這幾種方法對成本影響乃至應納稅額更大，無疑增加了稅務籌劃空間。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃案例剖析

（一）案例1匯豐置業房地產開發公司，購置了價值300萬元的建設專用設備，預計資產殘值率為2%，估計使用年限為6~10年。直線法計提折舊。

方案1:按10年的折舊期限計算，則計提折舊額如下:

300萬元×（1一2%）÷10=29.4萬元

假定該企業資金成本為10%，則折舊節約所得稅支出折合為現值如下:

29.4萬元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期數為10、利率為10%的年金現值系數。

方案2:按6年的折舊期限計算，則年計提折舊額為:

300萬元×（1一2%）÷6=49萬元

因折舊而節約所得稅支出折合現值為:

49萬元×25%×4.355=53.35萬元

公式中4.355是指期數為6、利率為10%的年金現值系數。

盡管折舊期限的改變并未從數字上影響到企業所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，前者比后者節約所得稅支出折合現值8.18萬元，對企業更為有利。經過比較，公司應選擇了按6年期的折舊期限.

（二）案例2匯豐置業房地產開發公司在2008年8月先后進貨兩批材料，第一批單價5萬元，數量20噸，第二批單價6萬，數量10噸，無期初余額，前半月領用材料10噸，后半月領用材料15噸。

方案1:采用加權平均法計算發貨成本。

存貨發出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發貨成本。

存貨發出成本=10×5+10×5+5×6=130萬元

方案2比方案1銷貨成本減少3.25萬元，企業所得稅增加8125元。

假如第一批單價6萬元，第二批單價5萬元。

方案1:采用加權平均法計算發貨成本。

存貨發出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25萬元

方案2:采用先進先出法計算發貨成本。

存貨發出成本=10×6+10×6+5×5=145萬元

方案2比方案1銷貨成本增加11.75萬元，企業所得稅增加29375元。

在存貨實際成本計算方法下，企業可以在個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法等方法中任選一種。計價方法一經選用，不得隨意改變。在價格變動的情況下不同的計價方法，所計算的銷貨成本不同，從而應交的企業所得稅也不同。通過本案例可看出：在物價上漲的情況下，先進先出法比加權平均法的銷貨成本小，應交企業所得稅多，反之在物價下降的情況下，先進先出法比加權平均法的銷貨成本大，應交企業所得稅少。

篇(2)

【關鍵詞】 房地產企業；稅務籌劃；

隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，房地產行業市場化程度進一步調高，競爭日益激烈，房地產企業要在競爭中立于不敗之地，必須對生產經營進行全方位、多層次的運籌。成本的高低直接影響企業的利潤，其中稅收成本是影響企業效益的一個重要方面。根據國家建設部房地產業司的資料統計，各種稅費占商品房成本的30%～40%，通過安排自己的涉稅活動來規避或減輕自身稅負，采取各種措施防范和化解納稅風險，是企業財務管理方面的一項重要工作。

一、稅務籌劃的概念及特點

（一） 合法性。

稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。

（二） 可籌劃性。

經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性特點。

（三） 目的性。

房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。

（四） 多維性。

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節。均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。

（5）專業性

稅務籌劃的專業性很強，其核心是熟練掌握我國的稅收政策。稅收法規變化頻繁，不少稅收法規的規定不夠明確，這些情況給實際操作帶來許多困難。成功的稅務籌劃方案需要稅收專業人士和企業所在行業的專業人士合作完成。

二、房地產企業稅務籌劃技術

房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其耗點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一） 規避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格，扣除額的調節來實現。

（二） 投資轉化技術

房地產開發企業、除了開發、銷售房產這—傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

（三） 稅基籌劃技術

房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集巾于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四） 實現技術

主營業務收入的籌劃，其切人點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃

（1）營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種流轉稅。房地產企業所涉及的應納營業稅的稅目包括服務業、建筑業、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。通常來說，我們可以從以下幾個方面對營業稅進行籌劃：

① 價外費用的籌劃

營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資

費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業”稅目中的“”業務。只對其從事此項業務取得的手續費收入征收營業稅。這就為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發企業來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。但是，如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，也就不用征收營業稅。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業稅應交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業公司收取.則房地產公司應交納營業稅300000*5%=1500萬元。節約稅金250萬元。

② 利用稅率不同的籌劃

因為營業稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節約不少稅金。例如，甲企業開發的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算?？偯娣e為50000平方米。如果甲企業不成立裝修公司。只簽訂一份銷售合同，則營業稅為：

9000*50000*5%=2250萬元：如果甲企業簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。節約100萬元。

（2）土地增值稅的稅務籌劃。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例））規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

①根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃。土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。

②利用土地增值稅起征點作稅收籌劃。土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

③選擇合適的建房方式，a.合作方式，稅法規定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。b.代建方式，稅法規定，代建房屋是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，向用戶收取代建費的行為。對于房地產開發企業而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的納稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，在開發之初就確定好最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

（3） 房產稅籌劃

房產稅是以房產為征稅對象。依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%一30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；從租計征就是以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。對于從價計征.由于它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少。合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開；而對于從租計征，租金的大小直接決定了房產稅的多少。不少房地產開發企業在簽訂房屋租賃合同時。往往將水費、電費和房屋租金統統放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發企業應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負擔，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應該在租賃合同中明確為代扣代繳項目。通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。

（4） 企業所得稅的稅務籌劃分析

我國自2008年1月1 日起施行內外資統一的新企業所得稅法，稅率為25%。企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業的收入總額是指企業在生產、經營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經營收入和其他業務收入。

①合理延遲產權轉移時間。稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

②合理推遲成本最終確認時間。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅務籌劃的區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻

[1]張艷純 企業納稅籌劃[M].長沙：湖南大學出版社，2004.

[2]毛夏鸞 企業納稅籌劃操作實務[M].北京：首都經貿大學出版社，2004.

[3]代義國 如何合理避稅[M].廣州：廣東經濟出版社，2005.

篇(3)

就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：（1）土地增值稅稅務籌劃工作沒有得到實際的實施，房地產企業并沒有根據自身不同的實際情況開展稅務籌劃工作，很多的房地產企業的稅務設計方案都輕視了業務實際特點，違反了具體分問題具體的實際原則，甚至違背了房產企業的特有屬性（2）一些房地產企業在增值稅規劃過程中，沒有按企業具體實際進行稅務籌劃工作，也不注重個體的稅務規劃工作，其中在稅務籌劃中缺失科學化分析，因此難以給企業增值稅稅務籌劃方案提供必要的參考信息。（3）同時，房地產企業在稅務規劃中，實行的是超額累計稅率，根據增值額占比進行累計稅率。在《土地增值稅暫行條例》相關規定中，企業財務費用支出中，能提供金融機構相關證明并且按房地產相關項目份額計提利息的，準許按實扣除，但不應超過銀行同期貸款利率額。因此，房地產企業應政策優惠上進行具體相關性稅務籌劃工作，減少房地產企業稅務負擔，促進房地產企業平穩健康發展。

二、房地產企業的稅務籌劃工作

（一）明確稅務籌劃空間

房地產企業的土地增值稅稅額主要是以其收入與可扣除項目為主要依據，這在一定程度上影響了房地產企業稅務負擔，即加大了房地產企業的應納稅額。由于房地產企業開發建設過程時間周期性長，工程建設資金數額較大，經濟業務復雜繁多，使得房地產企業在稅務籌劃過程難度加大，因此房地產企業應對自身經濟業務稅務涉及范圍有明確的規定，了解土地增值稅稅務籌劃空間臨界，及時規劃財務預算，保障稅務工作的合理有序進行，促進房地產業的健康發展。

（二）合理選擇土地增值稅籌劃方法

稅務籌劃工作的質量共同依賴于稅務籌劃空間的合理界定和稅務規劃的合理化與科學化，所以增值稅的稅務籌劃工作要合理有序開展就必須結合房地產企業自身實際情況，加以相應科學化的稅務籌劃方案，方可給房地產企業帶來發展機遇。由于土地增值稅的稅務籌劃是以控制或減少相關納稅額為目標，因此，房地產企業應綜合分析土地增值稅納稅額的影響因素，在保證按法律相關規定的情況下，結合其實際納稅份額分析增值稅占比，并在規劃增值稅額的前提下，通過增加稅額扣除和收入分散法，選擇合理化、科學化的土地增值稅籌劃方案，給房地產企業降稅，促進房地產企業持續發展。

1.分散收入法。房地產企業應按法律相關規定，在兩個及其以上納稅人間分擔應納稅額，以此實現減少企業稅務負擔。房地產企業可以通過加大與其它相關企業合作力度，分散資金納稅額，同時還可以通過分散地產模塊來獲取政府稅務優惠，比如開發性地產、租賃類地產和商業地產等等，分散企業投資模式，以此獲取超額利潤，一定程度上能降低房地產企業土地增值稅的稅務負擔。房地產企業通過不同的銷售合同確定相應的收入，由于商品房毛胚房銷售收入需要繳納土地增值稅金，裝修收入則不需要，因此房地產企業可以降低毛胚房售價，提高裝修費用，這在一定程度上也可以降低房地產企業納稅額。

2.增加扣除項目法。增加扣除項目法是房地產企業在合法前提下通過適度增加扣除項目，以此調整稅務扣除額，給企業減少相關納稅額，促進房地產企業發展。由于增值稅額與扣除項目額的合計比率是影響房地產企業土地增值稅的重要因素，因此在土地增值稅率不變的條件下，對扣除項目進行科學合理規劃，充分利用扣減項目對土地增值稅額進行調整，在扣除項目額的實際調整過程中，不斷對房地產企業的開發成本費用進行合理的規劃，以實現減少稅費的目標。按照我國稅法的相關規定，土地增值稅的扣除項目分別是取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本費用、與轉讓房地產有關的稅金以及其他扣除項目。在其他扣除項目扣減的過程中，房地產企業的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地?a開發成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發費用的期間費用的扣除并不全是按照實際發生額進行扣除，而是按照企業支付土地所有權的金額及房地產開發成本之和的5%進行扣除。在企業的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就屬于偷稅行為，因此在事前進行相關籌劃是十分重要的。

篇(4)

關鍵詞：房地產；稅務籌劃；風險控制

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县斀涱檰柟煞萦邢薰?/p>

參考文獻

篇(5)

【關鍵詞】房地產企業稅務風險成因分析管理對策

一、稅務風險的特點

（一）難化解

稅務風險一旦形成，如果企業不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業經營活動的開展，呈現出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業來說，由于行業內部競爭激烈，企業一旦出現稅務風險，還會使商業信譽受到損失，企業的市場競爭力也會一同下降，對未來的發展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現出多變性的特點。例如，企業為了減少稅費支出，會根據稅法規定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發生變化，而企業有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。

（三）可控性

雖然企業稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發，也并不是無跡可尋的。企業可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現稅務風險的有效控制，這也是維護企業利益的一種有效手段。

二、房地產企業稅務風險的成因分析

（一）房地產企業內部原因引發的稅務風險

1.財務核算水平不高。財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

（二）房地產企業外部原因引發的稅務風險

1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發稅務風險。另外，在激烈的行業競爭中，許多房地產企業將工作中心都放在經營業務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。

三、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策

（一）建立健全稅務風險預警系統

1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監督。在房地產企業的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發稅務風險。同時，企業內部沒有開展有效的監督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業關注細節，從日常稅務活動著手，強化監督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務風險管理環境

1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環節出發，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發票管理制度等，也都需要根據房地產企業工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。

（三）與稅務機關建立良好關系

房地產企業要與當地的稅務機關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現行稅法將要做出的調整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產企業也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。

篇(6)

關鍵詞：房地產；土地增值稅；稅收籌劃

當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面

從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。

(二)對國家出臺相關政策理解淺顯

21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目

房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關政策

為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。

(三)合理通過建房進行稅收籌劃

在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。

(四)積極尋求稅務機關支持

政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施

稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：

(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭

在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

(二)有利于提升房地產企業財務管理水平

房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。

(三)有利于實現房地產企業利益的最大化

在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。

四、結束語

房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。

參考文獻：

[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報(社會科學版)，2014(4)：360-366.

[2]陳瑾.房地產企業稅收籌劃問題探索[J].行政事業資產與財務，2014(9)：56-57.

[3]馬永霞.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經濟，2014(30)：83-84.

[4]劉立軍.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃研究[D].財政部財政科學研究所，2015.

[5]李哲.房地產開發企業稅收籌劃空間探究[D].西南財經大學，2015.

篇(7)

【關鍵詞】房地產 企業稅務風險 管理 控制

一、企業稅務風險概析

企業稅務風險指的是在一個特有的稅收政策體制下，該企業因為其涉稅行為與相關法律不相符，因而違反了其納稅的有關規定，在這情況下，就會讓企業產生了一些不可確定的損失，它的一個直接表現就是該企業過多地繳納稅款，又或者過少地繳納稅款。

企業稅務風險作為一種風險類別，它也具有一般風險的特點，主要有五個方面。第一，企業稅務風險的普遍和廣泛性。企業稅務風險存在于每一個企業之中，規模大或者小的企業都會或多或少地發生稅務風險。第二，企業稅務風險具有客觀性。企業稅務風險是不會隨著其企業或者個人的意志發生變化。第三，企業稅務風險常會使企業產生一些損失。第四，企業稅務風險具有轉化性。企業的稅務風險在一定的情況下，它的影響范圍和影響程度都可能會產生一定的變化，它是不會一成不變的。第五，企業稅務風險會存在于企業的經營活動當中，它是看不見，也摸不著，它是無形的。

二、房地產企業稅務風險產生的原因分析

（一）房地產企業內部原因

1.房地產企業財務核算水平的準確性不高

財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。如，據國家審計署2004年第四號審計結果公報公布了對785戶房地產大中型企業稅收征管情況審計調查結果，顯示在2002年，以上785個企業少繳稅款133億元，而在2003年的1月至9月共少繳稅款118億元。而以上審計結果原因分析為，上述房地產企業的財務核算數據存在主觀或客觀的核算誤差。

2.房地產企業制度不健全

房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

3.房地產企業納稅的重視度不夠

房地產企業的納稅意識是房地產企業的一個主觀態度。每個房地產企業都應該盡按時、足額、依法納稅?？墒窃趯嶋H日常的經營運作中，由于繳納的稅款對于企業而言是一種現金流出，這樣會把企業的利潤降低，一些房地產企業為了其業績，利用了一些違法方法，使自身面臨重大的稅務風險。而且房地產企業對涉稅行為的重視意識不強也是其風險產生的一個非常重要的因素。在房地產企業中會存在這樣的誤區，就是房地產企業的涉稅行為應該由財務部門進行處理，而房地產企業中的稅務風險也應該由財務部門進行防范。

（二）企業外部原因

1.稅法的多變性

每個國家的稅法都不會一個缺點也沒有，它總會存在著某些比較籠統、不明確，又或者比較容易產生歧義的項目，這些都會讓房地產企業在操作的時候增加一定的難度。還有一點就是，企業沒有稅法的解釋權，這樣就會讓房地產企業處在一個非常不利的位置，所以稅法的多變性在一定程度上會引發稅務風險。例如，2009年1月1日起全面實行的增值稅轉型，關于購置固定資產的處理等也發生了較大的變化，企業也需要按照新的《增值稅暫行條例》進行相關稅務處理。

2.稅務機關的自由裁量權及不規范執法的存在

代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。我國的稅法給予稅務機關行使一定程度的自由裁量權，如果在稅法規定的范圍內，稅務機關在執法的程序中是具備彈性的，他們有權按照自己的判斷對其納稅人的行為進行判定。而因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。

三、房地產企業稅務風險防范的若干策略

（一）房地產企業稅務風險預警系統建設

企業稅務風險預警指的是在風險產生之前，按照以前的經驗總結的一些規律或者所看到的一些信息，告訴相關部門并對他們發出緊急的信息，把這些風險的信息傳達下去，為的是避免發生一些準備不足或者不知情的狀況，以此最大限度地把風險所引發的危害或者損害降低的一種行為。所謂的風險預警系統則是一個自己組建起來的組織，它是風險預警行為依據有關的內部聯系構建而成的一個整體。

1.推行房地產企業稅務風險的評分評級制度，同時進行定期的稅務檢查

房地產企業稅務風險的評分評級的體制主要是采用了沃爾評分法的原理及其分析思路，同時主要經過查找房地產企業中比較重要的稅務風險性、比較關鍵的部門、比較關鍵的人員，確立相對應的權重，并結合所在企業的一般實際狀況，算出每個企業自己的總得分，再評價該企業的風險情況。

2.預測房地產企業稅收，強化日常稅務的監督

對稅收的預測不僅會在稅務機關的管理中應用，在房地產企業中也是會有廣泛的應用，也就是在房地產企業中對企業稅收進行預測。房地產企業對稅收的預測是按照房地產企業涉稅行為的一些歷史材料，并參考現有的基本要求和基本條件，針對房地產企業將來的涉稅行為及需繳納的稅收做出一個科學的測算與預計。對房地產企業開展稅收預測的意義在于：第一，預測一個項目或者它將來的一段期間內應該繳納的稅收，這樣可以為決策提供一定的可靠標準；第二，測定各個項定額及其標準，這樣可以編制計劃，同時可以分解計劃中的指標服務。第三，房地產企業對稅收的預測是房地產企業稅務風險預警系統的一個非常重要的部分，也是預警系統中所構建的非常重要一個環節，這樣能夠對房地產企業防范稅收風險提供一定的數據支撐。

（二）控制稅收籌劃風險

房地產企業稅收籌劃，在理論基礎的設計分析上，需要具備相應的環境的適應性，它是一個系統工程。因為房地產企業其納稅環境在客觀上會存在著比較多的不確定的問題，而房地產企業的稅收籌劃作為一個決策的行為，它也是會存在決策上的一些風險。依照對房地產企業稅收籌劃過程中的一些分析，房地產企業稅收籌劃的計劃在執行中所遇到的較大風險是所執行的障礙，可能要被迫地對原來的決定做出調整，又或者房地產企業稅收籌劃計劃的一個重要預期的財務效果，并沒有得到稅務機關的認同，而與房地產企業稅收籌劃最初確定的目標產生一個非常嚴重的偏差，甚至是有一個相反結果。

（三）加強企業與外部機構的溝通合作

加強房地產企業與外部機關的一個溝通與合作，有益于房地產企業獲得并掌握一些最新的、同時也是比較準確的稅收政策的消息，尤其是房地產企業所在區域的主管稅收機關，在國家稅務總局等機關制定的最新的一些稅收的文件的基礎上，某些時候會制定一些地方的法律法規或者是一些補充政策，但是這一些地方的法規以及所補充的政策經常會被房地產企業所輕視，這樣就非常容易產生一定的稅務風險。

在加強與外部機關、組織的溝通中，房地產企業應該從細節做起，在基于防范企業稅務風險之上，應該主動、積極地尋求稅務機關的指導與幫忙。如果對稅收的政策或者法律法規不能準確把握，就應該要主動積極與稅務機關進行溝通和聯系，聽取其建議與指導。

四、結語