地產開發稅收籌劃精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇地產開發稅收籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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一、投資決策階段———合理選擇開發模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。

三、立項階段———把握清算優惠政策

立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。

總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。

那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。

六、結語

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近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產行業的穩定發展，我國出臺了多項關于房地產宏觀調控的政策。由于國家調控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產開發企業涉及稅種多，稅收負擔較重，由于內部成本費用壓縮空間有限，房地產開發企業經常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規，為房地產開發企業稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產開發企業稅收籌劃策略

對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點籌劃法

納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。

基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。

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一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃

在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。

3、對于房地產開發企業來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃

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關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。

房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述

據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。

3.房地產開發企業實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優惠政策角度。稅收優惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優惠政策是稅收法規所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區確定的。因而，對于房地產開發企業來說，若想合理的應用該稅收優惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發項目所在地的地方規定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發生的源頭，對于房地產開發企業來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發票中，做為其它業務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續降低土地增值稅。開發成本角度。除了收入以外，開發成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發成本的核算與支出。比如產業性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業用地和可售部分土地成本進行區分。產業用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^品質的角度出發，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區方面的投入力度，來增加開發成本。還可以將一些可以計入開發間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發企業增加的開發成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發企業屬于資本密集型企業，項目開發過程中，尤其是項目開發前期需要資金作為支撐，許多企業選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規定，房地產開發費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發企業利息支出能夠準確計算分攤開發項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業銀行貸款利率的前提下，房地產開發費用=利息支出+（土地價款+開發成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規定，則房地產開發費用=（土地價款+開發成本）x10%。因而，對于房地產開發企業來說，應該根據上述稅收制度規定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃中的風險

1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發企業來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發企業將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產開發企業來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發企業雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態化、系統化，僅停留在就事論事。總之，房地產開發企業由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發生。

2.稅收政策掌握不透相關企業在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業財稅知識，在處理一般性業務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發企業參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發政策性風險，將給房地產開發企業帶來稅務風險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業務經營流程”入手來做前瞻性規劃而不是單純的從“財務處理環節”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策

1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發企業在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發企業應該結合自身所處的行業特點，并在充分了解自身項目開發狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業指導，以期達到有效規避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。

2.進一步加強對于政策法規的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業所取得的涉及開發成本的發票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發企業在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究。可以通過網絡、與稅務機關溝通、聘請專業人員講解方式進行。同時，建議房地產開發企業對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。

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[關鍵詞] 稅收籌劃房地產企業土地增值稅方式

在市場經濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負，始終是納稅人不斷追求的目標。稅收籌劃對企業和國家都具有重要的作用。房地產企業開發周期長、開發業務復雜多樣、資金占用量大，企業可針對其經營特點，通過充分利用稅收優惠政策、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額，以達到稅收籌劃的目的。在此，本文擬就對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的一般方式談幾點看法。

一、稅收籌劃

1.稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅人在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營活動、投資活動、理財活動的事先籌劃和適當安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，達到稅負最小化，利潤最大化的目標。

稅收籌劃的要點在于“三性”：合法性、籌劃性、目的性。合法性表示稅收籌劃只能在法律許可的范疇內進行，違反法律規定逃避稅收負擔是偷稅行為，必須加以反對和制止；籌劃性表示稅收籌劃必須事先規劃、設計安排。在經濟活動中，納稅義務通常滯后于應稅行為，這在客觀上提供了納稅人在納稅之前事先做出籌劃的可能性；目的性表明稅收籌劃有明確的目的――取得“節稅”的稅收利益。節稅即節約稅收的支付，無論是當年需繳納的稅收還是以后需承擔的稅負，稅收的支付達到盡可能最小。

2.稅收籌劃的必要性

在經濟全球化的發展形勢下，企業之間的競爭日趨激烈，以最小的投入獲得最大的收益，是每個經營管理者從事生產經營活動的最終目標。在企業的營運過程中，成本與收益成反向關系，就單個企業而言，稅收的無償性決定了稅收的支付是一種資金的凈流出，沒有與之相匹配的收入項目。因此，稅收是影響企業營業成本高低的重要因素之一。

在稅法規定的范圍內，企業往往面臨著不同稅負的多種納稅方案，選擇低稅負就意味著在符合國家有關稅法規定的同時可以減少或節約納稅支出，即可以直接增加企業的凈收益，增強企業投資、經營、理財的預測和決策能力，從而提高企業的經濟效益和經營管理水平，這與降低其他成本項目具有同等重要的意義。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃一般方式

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。在房地產企業的稅負構成中，土地增值稅引人關注的原因，一是其稅率較高、稅負重；二是稅制特殊，有籌劃余地。

房地產企業土地增值稅稅收籌劃方法主要有以下幾種：

1.收入策劃法

在計算土地增值稅時，很重要的一點便是確定售出房地產的增值額，因為它既是計稅基礎，也是確定稅率的重要因素。增值額是納稅人轉讓房地產所取得收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。如果在不違反相關法規的前提下在轉讓房地產過程中使收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然就會節省稅款。減少增值額具體做法有二：

(1)降低銷售價格

控制增值額的一種方法是適當降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值額自然降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，需將減少的銷售收入與因控制增值額而減少的稅金支出相比較，從而做出選擇。

(2)分散銷售收入。一般常用的方法就是在轉讓房地產時將可以分開單獨計價的部分從整個房地產售價中分離，從而分散轉讓收入，以減少房地產部分的增值額，達到免征或少征土地增值稅款。當然，這其間會伴隨產生營業稅或增值稅，相比較而言，后二種稅負遠比土地增值稅輕，可實現納稅支出在合法合理的前提下避重就輕的目的。

2.扣除項目策劃法

房地產企業可利用扣除項目進行稅收籌劃。土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額?；I劃方法一般有：

(1)成本費用籌劃法。房地產開發企業的成本費用開支由房地產開發成本和房地產開發費用組成。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的期間費用進行扣除，而是按《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發成本。如果納稅人通過選擇合理的核算辦法和路徑，能在合法范圍內最大限度地擴大費用列支比例，無疑會節省稅款。

(2)利息支出的籌劃法?，F行土地增值稅制度對房地產開發中作為扣除項目之一的財務費用中的利息支出有兩種列支方法:一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

3.建房方式策劃法

土地增值稅征稅范圍的標準有二條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。房地產企業可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

(1)第一種建房方式是房地產開發公司的代建房方式。這種方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房報酬的行為。對于房地產開發公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故依相應判定標準不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業稅的征稅范圍。

(2)另一種建房方式便是合作建房方式。根據稅收優惠政策，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業也可以很好地利用該項政策。

三、結論

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關鍵詞 房地產企業 稅收籌劃 案例分析

一、研究背景

稅收籌劃近年來在稅收管理領域的應用研究和企業決策中占有非常重要的地位。那些知名的國際公司已成立專門的納稅籌劃部門，深入研究各國稅收法律法規，針對這些法律法規制定出合理的納稅籌劃方案，并取得了很大的經濟 效益。稅務籌劃能夠提高企業的財務效益及增強企業的競爭力，因而獲得了管理者及學術研究者的普遍關注。

二、國內外現狀

（一）國內現狀

在西方國家視為“智慧者的文明行為”的稅收籌劃，在我國過去很長一段時間被視為。稅收籌劃在國外早已發展成為一個成熟的行業，而在我國，關于納稅收籌劃的研究才是近些年的事情，稅收籌劃在企業中的應用更是少之又少。1994年，我國才有了第一本關于稅收籌劃的專著；2000年，我國才開始全國范圍內的注冊稅務師資格考試；2001年，中國稅務報社舉辦了關于納稅籌劃的研討會，至此，稅收籌劃才在我國開始得到認可。

（二）國外現狀

在國外，企業進行稅務籌劃已經不是什么新鮮事了，早在20世紀初期，稅收籌劃便取得了西方多國各政黨及政府各界的承認并批準實施。經過這么多年的發展，稅收籌劃的理論研究上在經濟發達的國家已達到成熟甚至狂熱的階段。近幾年來，國外稅收籌劃的研究有了進一步的擴展和深入，針對不同的行業，學者們提出了不同的稅收籌劃思路與方法。

（三）國內外研究現狀比較

綜觀國外研究者的成果，可以看出國外研究呈現出以下特點：首先，國外大多數學者的宏觀研究都是以發達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。這與發達國家稅制結構以所得稅占主要地位有關。其次，國外大多數對企業稅收籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發達國家的資本流向發展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運用關聯交易價格方式達到調節跨國公司納稅事務的效果。

三、房地產企業的概念

關于房地產企業，我國官方并沒有給出明確的界定?！冻鞘蟹康禺a管理法》中明確指出：“房地產開發企業是指以營利為目的，進行房地產開發和經營的企業?！睆脑摲ǖ囊幎梢钥闯?，國家只是對房地開發企業進行了界定，而事實上，房地產開發企業只是眾多房地產企業的一部分，還有諸如房地產銷售企業、房地產租賃企業、房地產物業等等。

四、房地產企業的特征

不同的行業有不同的特征。房地產企業因為其業務的復雜和多樣性，其特點更加鮮明。下面簡要闡述一下房地產企業的主要特征。

（一）業務范圍廣

房地產企業業務多元化且運作程序復雜。其業務面通常涵蓋規劃設計、征地拆遷、房產建設、工程驗收、銷售管理及物業服務等領域、貫穿第二產業和第三產業，業務實施過程中涉及市政、園林、環衛、金融、財政、稅務。房地產企業稅負特征及納稅籌劃的理論分析等各個職能部門，牽扯面廣，運作程序比較復雜。

（二）生產經營周期長、資金需求量大

房地產企業生產經營周期比較長，資金需求量比較大。由于房地產企業業務的復雜性，我國房地產企業從立項、開發、建設、銷售到結項一般需要幾個年度，特別是一些大型項目的開發，需要的時間更長，我國商品房的平均經營周期大約4年。同時，房地產企業又處于資金密集型行業當中，整個房地產企業生產經營流程中需要大量的資金。

五、稅收籌劃的定義和特點

（一）稅收籌劃的定義

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。它來源于 1935 年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案。當時參與此案的英國上議院議員湯姆林爵士對稅收籌劃作了這樣的表述：“任何一個人都有權安排自己的事業。如果依據法律所做的某些安排可以少繳稅，那就不能強迫他多繳稅收。”這一觀點得到了法律界的認同。

（二）房地產企業稅收籌劃的目的與意義

（1）房地產企業稅收籌劃的目的。稅收籌劃的基本目標是在可接受的稅收風險水平下降低企業稅收負擔，實現利潤最大化。為實現這一目標，具體可細分如下： 1）合理進行納稅申報。 宏觀經濟形勢和稅收法規政策不斷地變化和調整，作為納稅人需要不斷的學習，即使準確的理解把握現行稅法，只有這樣才能進行有效的稅收籌劃，能降低企業的稅收籌劃風險，防止額外成本費用的發生。2）降低納稅成本。納稅成本包括直接成本和間接成本兩部分。直接成本指的是企業在納稅申報過程中直接發生的人、財、物等成本費用。3）全面減輕稅收負擔。這是企業稅收籌劃的最終目標。稅收負擔的輕重不是具體納稅數額的多少，而是稅收負擔的比率。

（2）房地產企業稅收籌劃的意義。稅收籌劃對于企業的經營管理及企業目標的實現具有重要的意義，具體有以下幾點： 1）稅收籌劃可以促進企業納稅意識的提高。稅收籌劃和納稅意識具有一致性，稅收籌劃本身就意味著企業納稅意識的提高。2）稅收籌劃可以健全企業的財務管理體系，促進企業財務管理水平的提高。

（三）房地產企業稅收籌劃的方法

稅收籌劃的方法比較多，但是無論哪一種稅收籌劃方法歸根結底都是在具體的背景下的運用，是對具體稅制要素的選擇，其目的都是達到事先確定的稅收籌劃目標，減輕企業稅收負擔。

（1）充分利用稅收優惠政策。利用稅法關于減免退稅的優惠進行納稅籌劃的方法。例如，稅法規定持有非經營用的房產免交房產稅，房地產企業可以利用稅法關于其涉稅環節的減免稅退政策進行合理的納稅安排以獲得節稅的收益。

（2）努力適用低稅率。盡力選擇低稅率進行納稅籌劃的方法。房地產企業銷售房產需要按5%繳納營業稅，而建筑安裝服務只需要按3%繳納營業稅，同時土地增值稅是四級累進稅率，房地產企業應該通過一些必要的手段盡量按照較低的稅率納稅。

（3）擴大可抵扣項目金額。通過可抵扣項目的調節進行納稅籌劃。房地產企業涉及的稅種中，土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅和房產稅都涉及成本費用的扣除。房地產企業應該充分利用這些可抵扣項目，努力增加可抵扣項目的金額，進而相應地減小稅基，稅基的減小會使應納稅額得到明顯的下降。

（四）房地產企業稅收籌劃的影響因素

（1）新企業所得稅法對房地產企業的影響。2008年1月1日開始，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多。第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。

（2）新企業會計準則對稅收籌劃的影響。2007年1月1日，我國開始推行新的企業會計準則，新會計準則對于房地產企業開展稅收籌劃仍然會產生很大影響。一方面，在新會計準則里面，公允價值計量屬性被引入進來，計量屬性將直接影響著房地產企業流轉稅的計算，房地產企業在開展稅收籌劃之時，必須選擇合適的計量屬性。

六、結論

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［關鍵詞］“營改增”;房地產企業;稅收籌劃

1引言

經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險?；诖?，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。

2理論基礎

2.1稅收籌劃目標

稅收具有強制性，稅收的無償性說明納稅是企業資源的凈流出，企業以利潤最大化為目標的前提下，總是想減少稅費繳納。稅收籌劃策略正是在這種經濟利益的驅動下產生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實現稅后利潤最大。稅收籌劃得當，企業取得了節稅經濟利益，在涉稅零風險情況下，減輕企業稅收負擔，獲取資金時間價值，提高自身經濟利益，增強企業市場競爭力。

2.2政策依據

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來說，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規定以及優惠政策。稅收政策的差別化為企業納稅籌劃提供了空間，全面“營改增”作為時間節點將房地產分成了新老項目，老項目由于不能抵扣進項稅，因此適應選擇簡易計稅，相較之下新項目選用一般計稅方法下抵扣進項稅，稅負會明顯降低。利用稅收政策的特殊規定是指不同稅種的計稅依據和抵扣范圍不同，比如企業開發過程中發生的開發費用在計算土地增值稅時不能直接扣除，而要按照土地成本和開發成本之和的一定比例扣除。在這種規定下，企業可以在符合規定下擴大開發成本總額。稅收優惠政策體現了國家在一定時期對特定項目的鼓勵和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國流轉稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉稅的主要稅種，“營改增”的實施對房地產企業來說避免了重復征稅問題，籌劃得當能降低企業稅負。

3.1.1加強增值稅專用發票管理全面“營改增”之后，房地產企業購進環節取得的進項稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發票對房地產企業的稅負水平有重大影響。一般來說，結算方式選擇上，企業在購買物料時盡可能采用分期付款的結算方式，這樣取得的發票能實現及時抵扣進項稅額的目的，而采用預付或賒購結算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產企業不可能取得增值稅專用發票，無法實現抵扣進項稅的目的。采購方式上，盡量選用集中采購，不僅能取得價格優勢，還能確保取得增值稅專用發票。另外，房地產企業還應注重加強對虛假發票的識別和防范，相關部門人員在接受發票時應仔細辨別真假，確保抵扣進行稅額時發票合規。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務的企業納稅人身份是影響進項稅抵扣的關鍵點。在報價相同情況下，房地產企業在選擇供應商或者建筑企業時，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業。如果貨物和勞務的提供方為一般納稅人，房地產企業可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發票;當貨物和勞務的提供方為小規模納稅人時，其申請代開成功后，房地產企業才可適用3%的抵扣率。小規模納稅人征收率遠低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規模納稅人由稅務機關為其代開增值稅專用發票，增加了委托代開環節，推遲了房地產企業取得利用增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的時間，會增加企業資金占用成本。這種按抵扣率來選擇上游企業并不是唯一因素，在實際工作中還應考慮凈利潤，如果向小規模納稅人采購后，企業獲得的額外凈利潤大于無法抵扣的進項稅額的損失，那么應當選擇與小規模納稅人的合作。除此之外，房地產企業將上游建筑業務獨立分離出去，單獨成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務。這樣終端房地產銷售公司以購入方式取得的建筑公司的勞務可以進行進項稅額的抵扣，房地產企業整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進項稅抵扣額“營改增”之前，企業繳納營業稅，開發精裝房所產生的直接材料以及人工費用等全部計入房屋成本，銷售時不能抵扣進項稅?！盃I改增”后，開發精裝房的材料費用和人工成本，在取得增值稅專用發票后，可以用來抵扣進項稅。具體來說，精裝房中可以進行裝飾、配置家具家電，購買時按13%的基本稅率取得增值稅專用發票，抵扣進項稅，銷售精裝房時，將裝飾費用以及配置的家具家電款等合計計入房價銷售額，按銷售不動產9%計算銷項稅，這樣房地產企業在精裝房環節可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數中小房地產企業受融資約束的影響，開發多為毛坯房，這些企業在條件允許的情況下，擴大精裝修房的比例，使企業少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發建造階段，土地增值稅在開發成本中占據很大比重，房地產企業資金回收慢、開發周期長等特點使企業面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對土地增值稅進行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級市場上未發生產權轉讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉讓”特征。房地產企業建房方式主要分為自己購置的土地使用權建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產企業自建房屋對外銷售，不動產權屬發生轉移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負較重。代建房屋是在委托方的土地使用權上建造房產，房屋建成后房屋產權仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費用屬于提供勞務服務收入，不動產產權未發生轉移，這項行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉讓土地再去購買房產這一環節，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項稅收。如果房地產企業能尋找到這樣的合作方，雙方均可實現節稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優惠政策《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產企業在開發商品時，需要提前對房屋建筑類型做出合理區分，分別計算其土地增值稅。首先，房地產企業需要對普通住房和非普通住房做出明確的區分，分開核算各自的銷售額，這樣對增值率低于20%的普通標準住房才符合稅收優惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價控制在合理的范圍內，在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，此時需要納稅人計算不同售價的備選方案企業凈利潤情況，這樣將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。除此之外，房地產企業可以考慮擴大普通標準住房的建筑面積，充分享受免稅的優惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規定土地增值稅采取超率累進稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項目。對于收入，房地產開發企業可以適當降低銷售價格，但降低售價會影響企業利潤，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產開發公司都是經過簡單裝修后對房屋進行出售，納稅人可將最終售價拆分，分成出售合同和裝修合同，獨立核算房屋原價和裝修費用，這樣裝修合同對應的收入屬于提供勞務取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價格中，因此計算土地增值稅的收入不包含裝修費用，大大減少了企業繳納土地增值稅。對于扣除項目，房地產開發費用是按一定標準抵扣，不是按實際支出扣除。當房地產企業開發費用中的財務利息支出能夠合理確定時，可以扣除的開發費用為開發成本、土地價款和利息合計的5%以內;當開發費用中的財務利息支出不能確定時，開發費用扣除限額為土地價款和開發成本合計的10%。企業籌資一般選取負債籌資或權益籌資。稅法規定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發費用的一部分也可以扣除，從扣除項目來看，房地產企業可以適當增加負債籌資的比例。土地增值稅扣除項目中的利息費用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產企業利息支出大于地價款和開發成本合計的5%，這時應當選擇第一種開發費用扣除方式;否則，房地產企業主要依靠權益籌資方式，選擇第二種開發費用扣除方式。除上述單獨降低售價或加大扣除項目金額外，企業也可采用綜合方法降低增值率。如企業可以加大開發小區的公共配套設施的投入，一方面滿足用戶高質量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價中得以補償;另一方面增加了扣除項目的金額，從而降低增值率。