物業管理相關的法律法規精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理相關的法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：項目課程；學生學業評價；評價方案構建

一、項目課程理論下。物業管理法規課程的內容重組與任務設計

(一)項目課程與項目教學的基本定義

項目課程“是指以工作任務(項目)為中心，選擇、組織課程內容。并以完成工作任務為主要學習方式的課程模式?！?/p>

職業教育項目課程定義為，以工作任務為中心選擇、組織課程內容。并以完成工作任務為主要學習方式的課程模式，其目的在于加強課程內容與工作之間的相關性，整合理論與實踐，提高學生職業能力培養的效率。

項目教學法是項目課程的主要教學方法，項目教學法是“學生在教師的指導下通過完成—個完整的‘工作項目’而進行學習的教學方法”。在項目教學理論的指導下，在職業教育的專業教學中，創設近乎真實的職業環境，設計相關工作任務(項目)，讓學生參與與體驗項目的制作完成過程，以達到更有效的教學成果。

項目課程改革，是當前職業教育課程改革的重要內容，在中職專業課項目課程的教學實踐研究中，引入項目課程理念，進行項目教學實踐，改革與完善學生學習評價，也必然地會成為當前重要的職教課改活動。

(二)項目課程物業管理法規學習內容的重組和學習活動的設計

1　學科體系下，課程物業管理法規的弊端

物業管理法規是物業管理專業學生必修的核心課程之一。物業管理法律法規學習內容主要是：學習一系列的由國家權力機關或其授權的行政機關制訂的，旨在調整國家及其有關機構、企事業單位、社會團體、公民之間在物業管理活動中發生的各種社會關系的一系列特定的物業管理法律規范。

物業管理活動中的法律規范，具體來講包括物業管理法律、物業管理行政法規和部門規章，以及地方性物業管理法規和規章。如《民法通則》《合同法》《物權法》《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》等。

在舊的學科體系下，物業管理法規的課程內容，主要是分章節進行的，在教學過程中，存在著各個學習的法規內容相對孤立、理論味重、學習內容枯燥、學生沒有參與的熱情、學習效率低，而且通常僅僅是借助卷面考試來考核學生的學習成效，等等弊端。

2　項目課程理論下，物業管理法規學習內容重組和學習活動的設計

項目課程理論下，課程物業管理法規主要的變化就是：學習活動是模擬設計在物業管理活動的過程中，為完成一項物業活動任務，要求掌握與使用與之相關的物業管理活動法律法規和規章制度等內容，設計項目學習任務、組織學習過程、達成學習目標，最終促進學生學業的提升。

主要分為三個層次：

(1)知識目標

通過學習能了解相關物業管理法律法規、規章制度的內容，特別是一些規范性的應知應會要求，要做到能熟悉地解釋。

(2)技能目標

能在相關內容學習的基礎上，在模擬的物業管理活動中加以運用，順利實施，體現一位專業人員應具有的技能素質。

(3)情感目標

通過項目學習、學生自主與小組合作學習、情景模擬等，激發自信心，培養物業管理專業的職業意識、職業素養、職業歸屬感和團隊精神等。

圍繞物業管理行業的典型工作過程，結合項目課程物業管理法規的學習目標，借鑒項目教學的理論，可以將課程學習內容整合為一個學習項目，并按一定的順序設計出階段的任務。具體如下：

任務一：夯實學生的物業管理法律法規知識基礎

學習內容：物業管理法律法規知識基礎

主要知識點：物業管理法律規范、法律關系、法律責任等。主要是為下一步學習物業管理法規打好知識基礎，提升法律的常識，培養守法的意識。

主要學習活動：生本小組學習，生活與行業案例的討論、學生體會的交流等。

任務二：熟悉流程、嘗試進行模擬物業服務企業的設立

學習內容：《公司法》《物業服務企業資質管理辦法》

主要學習知識點：公司與公司法的概念；公司的特征；公司的分類；物業服務企業的認識；物業服務企業的資質及其具體條件規定；物業服務企業是如何設立的。(后兩個知識點為重點學習內容)

學習活動：(1)生本小組學習，制作課件，課堂展示交流。

(2)模擬創建企業活動(能力拓展)：依據《公司法》《物業服務企業資質管理辦法》的規定，以小組為單位模擬創建物業服務企業。(內容包括：公司名稱、公司的類型、章程、法人代表等職務分工、資質、注冊資金、辦公地點等)。展示形式：借助課件、電子文檔等方式，舉行公司成立活動，展示公司設立的過程。

任務三：了解物業項目招投標、簽訂《物業服務合同》

學習內容：《合同法》《物業服務合同》

主要知識點：合同與合同法的概念；合同訂立的程序(要約與承諾)；合同成立、生效、履行和違約承擔的方式等；前期物業服務合同與物業服務合同的區別與關系；物業服務合同的格式、主要內容。

學習活動：(1)生本小組學習，課堂交流展示相關知識點的學習成果。

(2)模擬簽訂合同簽訂過程。以學校為甲方，小組模擬公司為乙方，借助物業服務合同的范本，編寫一份接管校園物業管理的服務合同(主要注意合同的格式、主要內容)。

任務四：熟悉典型工作任務，模擬物業管理過程的相關規范

篇(2)

關鍵詞：中職；物業管理法規；教學

物業管理行業是關系到千家萬戶的新興行業，對于社會的和諧發展具有十分重要的作用?，F代專業化的物業管理是一種適應社會主義市場經濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權利義務要求十分嚴格，法律關系十分明確。隨著社會的進步和房地產業的發展，業主和政府管理部門對物業的管理水平、物業管理企業和從業人員提出了更高的要求。物業管理從業人員不僅應具備物業管理的專業知識和專門技能，還必須掌握相應的法律知識，才能保證物業管理工作的規范進行，預防行業風險，減少行業糾紛，滿足居民日益增長的需求。

目前，物業管理企業與業主之間的關系不順等問題逐漸顯現，物業管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業管理法制建設相對滯后，另一方面是物業管理當事人法律意識淡薄，物業管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業管理行業的快速發展，提高物業管理從業人員的整體素質，提高廣大業主和使用人對物業管理法律法規的掌握和應用能力，已經成為一項緊迫的任務。

《物業管理法規》這門課正是針對上述問題而對物業管理專業開設的一門主要課程，然而物業管理涉及的法律關系十分復雜，法律關系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產開發商、物業管理企業、業主、物業使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關部門。因此，《物業管理法規》課要求掌握的法律法規種類也非常多，不僅要掌握《物業管理條例》等專門針對物業管理的行政法規，也要掌握與物業管理相關的《合同法》、《城市房地產管理法》、《價格法》、《招標投標法》、《環境保護法》等適用于物業管理活動和糾紛處理的法律規范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關物業管理的行政法規，也要掌握《物業管理企業資質管理試行辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標暫行辦法》等有關物業管理的行政規章及地方性法規、規程和技術標準等。因此，要在有限的課時內完成教學任務，使學生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應用，必須結合中職學校學生的自身特點，采取恰當的教學方法。中職學校以職業技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應用技能的要求較高。同時，中職學校學生的文化基礎知識相對欠缺，對系統理論知識的學習興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學校的課程教學應采用理論講解通俗、突出實用、定位準確和可操作性強的教學方法。

筆者認為，中職學校的《物業管理法規》課程教學應把握以下幾個方面：

講授內容應是適用的最新知識近年來物業管理行業發展十分迅速，國家和地方在物業管理方面的立法步伐加快，陸續頒布了一些法律、行政法規、政府規章和技術規程等。同時也有一部分規章制度已經廢止。作為《物業管理法規》學科的任課教師，必須時刻關注相關法律法規或政策的，關注正在討論或起草的有關法規。在選用教材或教學參考資料時，應注意選用較新版本的教材或資料，并在教學中區分教材中哪些內容符合現在的規定，哪些內容已經過時。在教學過程中，辨別相關內容是否與新的法律法規一致，以保證學生學到最新的知識。

講授過程應條理清晰、思路明確在整個課程的教學中應首先介紹物業管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業管理工作程序介紹各階段、各類別的物業管理法律制度。在具體法律規范的講授中應遵循以下教學過程：（1）根據法律規范的規定，物業管理法律關系的主體在物業管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規范的規定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學生完成與課堂內容緊密相關的思考題。這樣將法律規定、違法責任與實際案例緊密聯系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學生接受的知識，增強了課堂教學的趣味性，有利于學生對知識的掌握和運用。講解的語言應深入淺出，通俗易懂針對中職學生基礎知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規的前提下應盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業術語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業主與業主大會的相關知識時，教師可以通過“不是業主，而是業主的親屬能不能參加業主大會”的案例來說明“業主享有參加業主大會會議的權利、業主可以委托人參加業主大會會議”的規定；可以通過“沒有參加業主大會，是否可以不接受業主大會通過的決議”的案例來說明“業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力”的規定等等。案例應少而精，緊密結合課堂教學內容，采用以學生分析為主、教師適當引導的方法，這樣有利于學生理解并掌握專業的法律知識，并能夠解決實踐中的物業管理法律問題。

多媒體和傳統教學方法相結合采用現代化的多媒體教學手段可以節省很多板書的時間，并且容易吸引學生的注意力，同時可以在有限的時間內傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學內容相關的場景或案例，通過多媒體播放給學生，增強學生的學習興趣和學習效果。但是也應適可而止，因為傳統的“粉筆加黑板”式的教學方法也有自身的優勢。比如，傳統的教學方法需要教師有較多的肢體語言和學生進行即時的交流；教師還可以通過板書關鍵字、詞強調有關內容，準確、工整的板書還可以引導學生規范地書寫。另外，進行多媒體教學時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學中應注意綜合運用不同的教學方法。

適當采用學生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學生安排一些與所學知識緊密聯系的典型案例，讓學生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據和具體的處理方法或者讓學生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關的資料，可促使學生加深對所學知識的正確理解和應用，增強學生的實際操作技能。

總之，中職《物業管理法規》課的教學應緊密聯系中職教育的特點和學生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學生熟練掌握課程內容并靈活運用所學知識分析問題、解決問題。

參考文獻：

[1]湯臘梅.物業管理法規[M].北京：高等教育出版社，2003.

篇(3)

1.從《物業管理法規》課程的教學內容分析。目前物業管理行業在不斷發展，物業管理法律也隨著不斷完善，物業管理起步比較晚，相應的物業管理專業的教材也不完善。物業管理專業在高校教學過程中，教材內容簡單枯燥，缺乏典型性案例，給高校物業管理專業教學帶來了巨大困難。

2.從物業管理教學的方法上分析。傳統物業管理課程教學主要通過課堂講授的方式進行，這種授課方式忽視物業管理實踐的重要性，單一的授課方式限制了學生處理問題的能力，使得學生無法解決實際問題。在教學考核過程中，只重視理論知識的考察，忽視實際應用能力的檢測，不利于學生提高技能。

二、《物業管理法規》課程改革的目的

1.提高學習的興趣?！段飿I管理法規》課程具有很大的實用性，但其課程內容枯燥，使學生產生厭學情緒，加之采用傳統的授課方式，使學生對物業管理專業失去學習興趣。因此，對《物業管理法規》課程的改革，應該做到調動學生學習的積極性，只有提高學生的興趣，才能讓學生參與到課堂活動中，提高學習效率。

2.提高學生解決實際問題的能力。《物業管理法規》課程教學要做到既提高學生的法律知識水平，又提高學生解決問題的實際能力。因此，在物業管理專業的教學中，教師應該采用情境教學、案例分析等教學方式，讓學生在掌握法律知識的情況下，提高解決實際問題的能力。

三、《物業管理法規》課程教學方法與改革的內容

1.合理把握教材的內容。我國物業管理行業存在著很大的差異，各地物業管理法規也不相同。高校在物業管理專業的教學中存在存在困難，所以教師在教學過程中，要把握好教材，結合當地物業管理的實際情況進行教學。物業管理法規隨著物業管理專業的變化而變化，物業管理不斷發展，所以法律法規也不斷更新。高校在教材的挑選時，要挑選最新版教材。還有教師在授課時，結合當地相關法律法規，更新和增添教學新內容。

2.選擇合適的參考書。各種教材雖然內容大體相同，但是還是存在各種差異的。加之教材都存在不足之處，這就需要選取合適的參考書補充教材內容的不足。選取適當的參考書，對物業管理專業的學習可以起到事倍功半的效果。教師應該根據多年教學教學經驗，為學生推薦合適的參考書，幫助學生提高物業管理專業知識的學習。

3.讓學生利用期刊和網站學習。想要牢固掌握物業管理專業的知識，只靠課堂學習是遠遠不夠的，學生要充分利用課余時間，到圖書館借閱期刊了解物業管理的最新知識。學校要為學生提供網絡學習環境，利用學校計算機開設網絡課程，為學生建立物業管理信息平臺。期刊和網絡，信息量大，而且知識更新快，更能適應物業管理形勢的變化。學校還要安排教師，專業給學生輔導，使學生掌握物業管理技能。

4.課堂教學方法的改進。課堂教學依然在教學活動中占據重要的地位，所以要改進教學方式?！段飿I管理法規》課堂教學一般都是講授條條框框的法律，缺乏趣味性，無法激發學生學習的熱情。采用多媒體教學和案例分析教學，能夠調動學習的興趣，激發學生學習的積極性和主動性。采取多媒體教學中，教師要收集相關視頻資料，讓學生通過觀看視頻，激起好奇心，進行角色的分析與扮演，加深對法律法規的理解。在案例分析教學中，教師讓學生提前收集案例和預習教學內容，在課堂上深入剖析案例和詳細講解，還要讓學生自主探索和分析，加深理論知識，鍛煉實踐能力。

5.在實踐教學方面。高校教學的宗旨是培養綜合型的高素質人才，在實踐教學方面，要不斷探索和嘗試，力爭取得成果。在實踐教學中采取如下方式：一是與物業公司合作，安排學生實習。為了方面學生把物業管理專業知識用于實踐，高校一般與物業公司合作，建立高校學生實習基地，物業公司成為了學生學習的第二課堂。學生能夠在教師和物業公司管理人員的指導下，了解物業服務的具體流程，把法律知識與實踐相結合。二是鼓勵學生參與研究性課題的學習。高校為了培養實用型、復合型人才，鼓勵學生參與研究性課題的學習。一般教師指導，學生自己組建團隊和申請研究性課題。學生要結合《物業管理法規》的課程內容，發現物業管理行業普遍存在的問題，積極探究。在這種課題研究中，學生加深了對解物業管理專業知識的理解，提高了專業技能。三是組建興趣小組，開展多種形式的課外活動。興趣是學習最好的老師，高校教學中，教師應該鼓勵學生組建興趣學習小組，定期開展課外活動。它一方面可以豐富學生的課余生活，另一方面使學生在輕松愉悅的環境中學習物業管理知識。學生開展多彩的課外活動，例如模擬物業管理招投標、模擬物業公司的成立等。這些活動開拓了學生潛力，調動了學習的積極性。

四、結語

篇(4)

關鍵詞：房地產；物業管理；物業管理企業

    一、房地產物業管理企業發展現狀 20世紀八十年代初我國第一家房地 產物業管理公司在深圳建立，標志著物業 管理行業的誕生。至今已有20多年，根據 國家統計局2009年的行業調查數據顯 示，在我國31個省、自治區、直轄市，130 個大型城市和地區的近5，000家物業公 司中，2005～2008年建立的就有2，965 家，幾乎占總數的60%，房地產物業管理 企業的隊伍每年在以超過100%的同比增 長數量進行發展壯大，這說明我國大多數 物業管理企業發展勢頭非常良好，物業管 理市場大有可為，但同時也提醒我們，由 于建立時間短，物業管理市場不健全，這 些如雨后春筍般建立的房地產物業管理 企業存在許多不足之處，有待改進.

    二、當前房地產物業管理存在的問題 1、相關法律及法規體系不完善。我國 物業管理法律政策的框架體系，是在沒有 國家大法的情況下，由為數不多的行業 性、地方性法規政策組成的不完整結構， 完善的法規體系尚未形成。自1994年以 來，建設部等國家部委（局）和各地方政府 雖頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、 《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦 法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共 用部位共同設備維修基金管理辦法》、《關 于物業管理企業代收費用有關營業稅問 題的通知》、《物業管理企業資質試行辦 法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業 主公約示范文本》、《前期企業管理協議示 范文本》等行政規章行業規范和地方性法 規。但由于缺乏系統而科學的物業管理理 論體系的指導，各部門在制定法規的過程 中，往往局限于對境內外成功經驗的模仿 或就事論事的解決方法上，存在許多不足 之處.

    2、市場化程度不高。物業管理項目的 獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還 未真正形成。作為市場主體的業主管理缺 乏足夠認識，業主委員會組建難度大，自 治能力弱，作用還未真正發揮。而且，物業 管理企業與建設單位、房管單位之間還存 在或多或少經濟上的依賴關系，“誰開發、 誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不 分、責任不清的局面還沒有完全改變。物 業管理還沒有形成有利競爭的統一的市 場。有些物業管理存在許多不符合市場化 的問題，一些物業管理企業在物業管理專 業方面不很在行，但因為是某個開發公司 的下屬企業，或者是某幾個開發公司合資 組成的股份企業，管理項目不愁沒有；另 一些物業管理企業則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場化的手段進行暗箱操作，奪取市場.

    3、物業管理專業化程度不高。我國物 業管理行業仍屬于勞動密集型行業，隨著 管理規模的擴大，服務人員也越來越多， 但其中多數來自下崗轉崗職工，高素質人 才嚴重缺乏，且未能形成有效的激勵機 制，造成從業人員整體素質不高。同時，由 于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業 的服務水平低下、服務質量不到位、服務 意識停滯，企業的專業化程度不高.

    4、物業管理的招投標市場運行機制 不完善。當前，全國各地大城市基本建立 物業管理招投標市場，開展了一些物業管 理項目招投標。但從實際效果及外界反 映，并未達到國家頒布的《招投標法》的目 的。主要表現在：物業管理招投標普及率 不高，行政領導、企業單位干預大；物業管 理投標市場化程度不足，暗箱操作，壓價 不正當競爭時有發生；招投標投入的人 力、物力、財力太多、成本太高，對微利服 務企業壓力過大，企業缺乏積極性；物業 管理招投標示范文本缺乏，一些單位不規 范定位，使物管招投標缺乏公平、公正性.

    5、物業管理收費難且不規范。物業管 理收費相當困難，同時盡管國家頒發了 《物業服務收費管理辦法》，但是各地物價 主管部門沒有嚴格實施，當地收費標準又 不見出臺，服務收費沒有做到有章可循， 由此導致物業管理主體雙方產生了后續 的不良連鎖反應.

    三、完善房地產物業管理的對策 1、健全物業管理相應法律法規。從物 業管理業務來看，一是建立房屋及維修管 理的法律、法規、規章；二是建立設備設施 管理法律、法規及規章；三是建立環境衛 生管理的法律、法規及規章；四是建立保 安保衛、消防管理的法律、法規及規章。另 外，完善的物業管理法律體系要覆蓋物業 管理行業的各個領域，使物業管理的各項 活動均有法可依。以住宅區物業管理為 例，有多層、高層、別墅區、度假村、特殊住 宅區等多種類型，在住宅區物業管理條例 的精神下，分別制定出上述類型物業的管 理辦法，組成物業管理法律體系的子系 統。通過這些法律法規、規章及辦法的制定與施行，使物業管理的管理、服務、 經營、收費等各方面各環節做到依法 管理和運作.

    2、加強物業管理市場的培育。限 制開發商盲目組建自己的物業管理公 司，鼓勵開發商從社會上聘請那些經 過實踐被業主認可的物業管理公司來 進行專業化的管理。鼓勵通過招投標 等方式公開選聘物業管理公司，引進 競爭機制，促使物業管理行業的高度 市場化方向發展.

 3、進一步完善行業準入制度。加 強完善物業管理師制度，我國未來物 業管理企業要高度重視物業管理隊伍 的人數和質量，物業管理師可以注冊 物業管理公司，擔任企業領導，物業管 理師作為職業經理人，接受物業管理 企業的雇傭，從事專業物業管理活動， 物業管理師可以以自由人的身份，合 伙注冊“物業管理師事務所”；物業管 理師可以專業人士的身份，受雇于業 主委員會.

    4、依托《物權法》完善招投標市場 運行。通過的《物權法》條款：“業主可 以自行管理建筑物及其附屬設施，也 可以委托物業服務企業或者其他管理 人管理”的規定，可以看出法律既允許 業主自行管理也允許委托物業服務企 業或其他管理人管理，這就會產生不 同的管理現象。業主通過業主大會和 業委會委托各專業公司管理，也可將 物業管理委托給小區內擁有物業管理 相應職業資格的業主進行管理。當然， 還可將各項管理服務委托給專業物業 管理公司.

篇(5)

關鍵詞：物業 消防 管理

中圖分類號：D631.6 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）04（c）-0197-02

隨著房地產業的不斷發展和住房制度改革的深入推進，物業管理作為一種和現代化房產開發相配套的綜合管理體系，已經成為城市社會的重要組成部分。經過多年的實踐和摸索，物業發展取得了可喜的成績，但是，近年來因物業未盡到消防安全管理職責導致業主利益受損的民事訴訟案件日益增多，涉及堵塞消防車通道、擅自停用消防設施、私搭亂建等內容的舉報投訴也日益增多，這些均與物業消防安全管理息息相關，物業消防安全管理暴露出的一些問題不容忽視、亟待解決，鑒于此，筆者將針對物業消防安全管理存在問題及對策談一些粗淺的認識。

1 物業管理的含義及職責

《物業管理條例》（2007年修訂版）中第二條對“物業管理”進行了明確規定：業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。其具有以下特點：

首先，物業管理是業主和物業服務企業之間建立起來的一種民事法律關系，雙方的權利義務主要通過物業服務合同進行約定，目的是維護和改善人民群眾的工作和生活環境。

其次，物業管理是一種經營型服務，物業企業在為業主提供優質服務的基礎上，以最大限度地獲取利潤為目的。

第三，國家行政法律法規賦予物業企業以管理職能，其中消防安全管理職能尤為重要，對保護人民生命、財產安全具有至關重要的作用。

由上述特點可以看出，物業企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，只有協調好同業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，才能促進企業經營的良性發展。

目前我國物業服務行業發展迅速，根據服務或管理對象的不同，可以分為居住物業、商業物業、工業物業等，涉及多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業區、政府機關辦公樓、醫院、學校、車站、碼頭、賓館、商場商業街和農民房等眾多領域，其中最常見的就是居住物業和商業物業。

2 物業消防安全管理存在問題及原因探析

目前，尤其是社會化服務程度欠發達地區的物業消防安全管理情況不容樂觀，物業服務企業在日常消防檢查、巡查、消防設施維護保養以及消防培訓演練方面均存在著諸多問題，究其原因，主要表現在以下幾個方面。

2.1 物業與開發商交接不規范

《物業管理條例》中明確規定實行“房地產開發與物業管理相分離”的原則，物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行全面而細致的查驗，理清關系，分清職責。但現實中，大多物業企業是由房地產開發公司衍生出來的，物業企業的現場查驗工作成為“走過場”，形同虛設，可能在存在建筑消防設施不能正常使用、室外消火栓管網沒有建設到位等等先天火災隱患的情況就接手物業，對開發商應移交的有關消防手續也把關不嚴，埋下先天隱患，極易同開發商推諉扯皮，損壞業主合法權益。

2.2 物業消防安全職責不明晰

物業服務企業既承擔民事責任，又擔負行政職責，具體到消防安全職責，一是以行政法律法規形式明確的行政職責，如《中華人民共和國消防法》（2008年版）第十八條規定住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，公安部61號令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的第十條對居民住宅區的物業管理單位的消防安全職責進行了詳細列舉；二是以民事合同形式明確的民事責任，如《前期物業管理服務合同》、《物業管理服務合同》中明確的消防安全管理事項。

可以看出，物業消防安全職責的界定存在兩個問題：一是消防法律法規對物業擔負消防安全責任的重要性認識不到位不全面，《消防法》中僅對居民住宅區的物業企業消防安全職責進行了規定，關于商住樓、綜合樓的物業企業并未提及。公安部61號令自2002年5月1日實施以來一直未進行修訂，其將除居民住宅區以外的其他物業管理單位的消防安全職責交由物業和業主以民事委托管理范圍的辦法來確定。在消防機構執法實踐過程中，很多設置在綜合樓中的社會單位、公眾聚集場所存在的難以消除、屢改屢犯的火災隱患均與物業存在密不可分的聯系，商業物業在維護社會消防安全方面承擔著十分重要的責任，而《消防法》卻僅局限于住宅物業，不能不說是立法上的一個重要缺失；二是行政職責同民事職責往往是不相對應的，一些物業企業僅將職責局限于合同中寫明的民事職責，從而導致行政職責不明晰，落實不到位，不能及時發現和消除火災隱患。

2.3 物業過于重服務輕管理

2007年修訂的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，強調更多的是業主自治管理和物業服務，但有的物業企業過分強調對業主的服務，疏于日常管理。從物業管理條例第四十六條規定可見，物業服務企業對業主的消防違法行為可以采取“勸阻”、“制止”的方式責令其改正，但事實上效果欠佳，物業也是“睜一只眼閉一只眼”，大多數更不會向消防機構報告；《物業管理服務合同》范本中雖然也提到對拒不改正違章行為的可以對責任人采取停水停電的催改方式，但是實際情況下，物業輕易不會采取這種手段。物業對消防違法行為管理的“無力”致使其負責區域內的消防違法行為屢禁不止。

2.4 設施維護保養資金不到位

物業管理區域內公共消防設施的維護保養經費主要來源于兩個方面：一是業主們交納的物業服務費，二是住宅專項維修資金。我們發現，對于綜合樓等商業物業來講，公共消防設施維護保養費用僅來源于物業服務費，物業費是否能夠足額按時交納直接影響著物業服務管理的水平。對于住宅物業來講，雖然按照財政部和建設部共同出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》，有專項維修資金可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，但專項維修資金屬業主共同所有，復雜的使用條件和程序往往使得專項維修資金很難動用。此外，《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項規定：根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。而哪些情形屬于物業應當承擔的、哪些情形可以動用專項維修資金，法律法規并沒有明確的規定和標準，執行困難很大。

2.5 物業從業人員素質較低

國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，從事物業管理的人員還要取得職業資格證書，但是在物業服務企業中，從事消防安全管理的人員主要涉及消防控制室值班人員、保安以及水電維修人員，其中只有消防控制室值班人員按照國家規定必須經消防專門培訓后才能持證上崗，其余人員均不需要經消防專門培訓，這就造成了從事消防安全管理的人員整體素質較低，大多不懂得消防安全基本常識，不學習消防法律法規，更不懂得建筑消防設施的基本原理及日常維護，不會發現消除火災隱患，使得防火管理盲區較多，基本處于失控漏管的狀態。

2.6 消防機構監管存在盲區

從消防機構監管角度來講，主要存在以下問題：一是消防機構將日常監管的重點放在火災危險性較大的消防安全重點單位、公眾聚集場所以及人員密集場所，側重于對一個個社會單位的監督檢查，而對于居民住宅區、商住樓、綜合樓這樣的綜合體的監管相對而言要少得多，并且對肩負這類場所安全重任的物業企業也管理較少；二是消防機構對物業未履職行為沒有有效的懲罰手段，不能督促物業發揮其作用；三是直接管理業主力不從心。若物業怠于履職，將責任、困難和矛盾交由消防機構予以解決，事實上消防機構警力有限，根本管不過來。

3 解決物業消防安全管理問題的對策

3.1 確立物業服務企業消防主體責任

要改善物業服務企業消防安全管理現狀，必須確立其消防安全主體責任。首先應當在現行消防法律法規的基礎上，由公安部門聯合住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，進一步明確物業企業應負擔的消防安全職責，更重要的是，對其怠于履職時所應承擔的法律責任進行明確。其次，物業服務企業要將消防安全管理作為重要內容納入其日常管理中去，按照行政法律法規的規定，制定符合管理實際的消防安全管理制度，落實消防安全責任。第三，物業服務企業應主動同縣鎮、街道辦事處、居（村）委會及公安等有關職能部門建立聯動，當發現難以解決的火災隱患時，應及時報告有關職能部門，盡量將火災隱患消除在萌芽狀態。

3.2 形成對物業服務企業監督的合力

住建（房管）部門作為物業服務企業的行業主管部門，應當嚴格履行對物業服務企業的審批、管理職責，將物業服務企業消防安全管理能力納入企業資質審查的內容，形成物業企業消防安全監管的長效機制；建立物業管理人員消防資質培訓體系，在“物業管理人員職業資格統一考試”的培訓內容中加強對從業人員的消防安全業務培訓。其次，房管部門應當建立聯合執法和信息通報等工作機制，會同消防部門以及鄉鎮、街道辦事處、居（村）委會等有關部門對物業服務企業開展全方位的監督指導，使其充分確立責任意識。此外，要由政府出面，指導加強業主自治組織建設，充分發揮業主委員會監督、維權和協調的作用，保證業主自覺維護公共消防安全秩序，可以更好地對物業服務企業的消防安全管理工作進行監督。

3.3 轉變對物業服務企業消防監管思路

消防機構對物業服務企業承擔的消防安全重任應引起足夠重視，轉變監管思路，加強對物業服務企業消防管理情況的監督檢查，尤其要將負責管理高層、地下、人員密集場所并設置有自動消防設施的物業服務企業納入抽點，派出所要負責對多層住宅、無自動消防設施的物業服務企業開展檢查，積極主動介入，引導物業管理人員及時發現存在問題，提出整改意見，結合實際情況，督促其盡快加以改善、解決；同時，還應積極地指導物業管理層制定相應的工作制度、安全管理措施。此外，消防機構要對物業服務企業消防違法行為從嚴查處，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主無理阻撓、拒不配合行為，消防機構及派出所要對相關責任人進行消防宣傳教育，對于情節嚴重的違法行為要依法進行處罰，支持物業服務企業的服務與管理。

3.4 保障公共消防設施維護資金的使用

政府及相關部門要明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法，在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，當出現消防設施癱瘓、嚴重故障等緊急情況時，物業服務企業及相關職能部門要簡化專項維修資金支出程序和環節，保證公共消防設施及時恢復功能，確保公共消防安全。

3.5 加強對業主的消防安全宣傳教育

物業服務企業要充分發揮日常物管工作的優勢，利用宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，向業主宣傳消防法律法規，普及消防安全常識，提高業主的消防安全意識和消防法制觀念，提高廣業主的自防自救能力，使物業管理中的消防安全工作能夠得到業主的理解和支持，使業主能夠自覺履行相關消防義務，積極配合物業服務企業做好消防安全工作。

參考文獻

[1] 季青.淺談如何加強物業管理單位的消防工作[J].科技創新與生產力，2011（211）：57-59.

[2] 王波.淺析小區物業存在的消防安全問題及對策[J].科技傳播，2011（6）：71-72.

篇(6)

1、物業管理法制不完善?，F今,我國住房制度在不斷發展改革,個人購房已代替單位分房成為促進當今房產發展的主要組成部分,而越來越多的物業管理問題也隨之而來,業主與物業公司之間的物管糾紛逐步成為人們關注的焦點。雖然國務院出臺了《物業管理條例》,相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章[2]。但依舊不夠完善。我國物業管理立法與物業管理發展不同步,層次不分明,沒有形成一個完善的物業管理法律體系。立法和行政法規的缺乏致使物管糾紛無法得到及時的妥善解決,物業管理公司面對難以處理的糾紛問題時,所采取的方式只是給與承諾卻無法履行,造成業主與物業管理公司之間的矛盾越來越多,越來越大。與此同時,很多房屋的產權界定不明確,物業管理公司究竟有多少權利與責任無法明確,物業管理收費方面也沒有一個相應的標準,給物業管理和收費帶來較大困難。而現有的物業管理模式也不夠完善,存在著較大的弊端:立法的不完善致使個別地方自主立法,制定自身省市的物業管理地方法規;物業管理在各地的發展不統一平衡,各地物業管理立法差距較大等。2、物業管理專業人才缺乏。前,我國大多數的物業管理企業工作人員在專業知識結構方面無法滿足物業管理的發展要求,物業管理行業從業人員一般不具有專業的物業管理能力。物業管理工作人員的素質偏低,服務無法滿足業主需求。雖然《物業管理條例》中第33條規定:從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書[3]。但事實上,在從事物業管理工作的人員當中,很少有人取得物業管理職業資格證書,真正做到帶證上崗。而具備更高級管理能力的工作人員更是難得一見。物業管理行業專業人才缺乏的現狀致使物業管理水平無法提高。現有的物業管理從業人員專業水平不高,只能夠完成自己分管的工作,對物業管理中的其他部分工作沒有辦法很好的完成,無法做到哪里需要,哪里補上。物業管理的整個行業素質不高,物業管理觀念老舊及專業意識淡薄致使整個物業管理行業水平較低,服務無法到位。物業管理團隊的專業化還未形成,許多物業管理公司都是由隨便幾個差不多能力的人員組建而成。人才不足的現象對物業管理行業的發展造成了嚴重影響,一些外資企業提出的優厚待遇還會將我國為數不多的物業管理專業人才挖走,致使物業管理發展壓力愈發加大。在業主使用房屋時,會碰到一些自身無法理解的專業房屋問題,這些問題一般是向物業管理公司尋求答案。而當今物業管理工作人員專業性較弱,對于業主提出的房屋問題無法解答,極易引起業主不滿?，F今我國物業管理團隊建設普遍滯后,人員素質有待提高,這些均會影響物業管理行業的發展。3、物業管理未做到全面覆蓋。一個城市中的物業管理是否良好發展會直接關系到這座城市的健康發展與社會的穩定進步。但當前的情況,是在物業管理過程中,沒有科學技術的推廣應用,大多數物業管理公司經營規模不達標,而業主收入水平不高,無法滿足物業管理的所需經費,這些情況造成我國物業管理無法做到全面覆蓋。據統計,全國實有房屋建筑面積765891萬平方米,實現物業管理的117354.88萬平方米,物業管理率僅為15.32%[4]。而從物業管理的發展區域來看,南方一些經濟發達地區與沿海城市的物業管理比內陸及中小城市發展要快。4、開發商無法完成所謂承諾。一些房產開發商為了獲得更加高額的利潤,在購房者購房考慮過程中,將在房屋項目的建成及物業管理上都做好的周密規劃呈現給購房者。在開發商的所謂承諾之下,購房者對所購房屋有了充分的信心。但當業主正式購房完成后,如果房屋質量、修理費用與交付日期等出現問題,開發商便會百般推辭,概不負責。在業主獨自承受苦果的同時,物業管理企業也不得不置身于不屬于其負責問題的矛盾糾紛中。在此種糾紛中,一旦問題得不到妥善解決,業主與物業管理公司的矛盾便會急劇激化,致使業主對物業管理公司失去信心。5、物業管理經費短缺。當今的住宅小區由于其組成部分不僅有新建小區還有之前的舊小區,二者之間檔次與標準不同造成其對物業管理的各方面服務質量要求有所差距。政府對某些物業管理服務收費項目要求收費標準一致,但一些新型高檔小區要求物業提供一定的服務設施,物業管理費卻與舊式小區一致,此種情況造成新型高檔小區物業管理公司收支無法平衡,服務質量與水平無法得到保障。而且由于某些業主自身原因拖欠物業管理費用,致使物業管理經費短缺。

二、物業管理問題成因

1、政府方面。小區物業管理作為房地產行業的售后服務部門,一直未得到政府部門的相應關注重視,而且政府所制定的相關法規由于物業管理所涉及的服務種類、部門較多等原因,在實踐中,無法真正滿足物業管理發展需求。對于規范物業管理市場方面,政府也并沒有一個相應的針對性法規。2、業主方面。由于之前我國人民所住房屋一般是由單位統一分配,人們對有關房屋的一系列問題都交由國家去解決這一觀念根生蒂固。因此,現今人們對物業管理認識不夠充分,認為物業管理企業沒有什么存在的必要與作用。而且大多數房屋住戶沒有一定的法律意識,對房屋質量問題的責任歸屬不明確,對物業管理企業毫不信任,對物業管理企業給出的解釋解答采取一概不聽的做法。如果有關房屋質量問題沒有在物業管理處得到妥善解決,則會出現業主不繳納物業管理費的現象。3、企業自身方面。第一,物業管理企業制度不夠完善,企業內部工作范圍沒有一個明顯的劃分。物業管理企業內部管理不科學、完善,企業經營運作無法獨立進行;第二,物業管理企業無法做到對人力資源的合理運用,管理存在弊端,企業中專業人才較少,整個物業管理團隊職業素質水平較低,物業管理企業服務質量無法達標,物業管理企業市場競爭中,存在著一味追求利益的惡性現象,影響整個物業管理行業的健康發展;第三,物業管理企業的經費短缺造成物業管理企業服務水平無法提高。

三、妥善處理物業管理問題的對策方法

1、完善物業管理行業法律法規。國家相繼出臺的有關物業管理方面的行政規章表明政府對物業管理領域的重視關注。我國作為法治國家,凡事都要依法而行。對物業管理行業法律法規進行完善,能夠規范整個物業管理市場。使物業管理行業在工作服務中,如果遇到糾紛與矛盾能夠做到“有法可依”,促進矛盾的妥善解決,維護業主與物業雙方權益,使物業管理行業穩步發展,實現社會穩定和諧。物業管理關系范圍非常廣泛,涉及方面較多:供水、供電、綠化、煤氣、交通、公安等。這些關系的良好維持,需要相應的法律法規進行規范。因此,有關部門應加強完善物業管理方面的法律法規,使物業管理行業健康發展。關于物業管理費方面也應運用法律形式規定其標準,減少及杜絕業主隨意拒交物業管理費的現象及行為。2、培養專業性人才。現今大多數物業管理的弊端是企業內部機構龐大繁雜、人員眾多、管理效率低。為了克服這一難題,企業應建立科學的用人機制,加強從業人員培訓。物業管理相關人力資源不豐富也致使物業管理企業無法走向專業,為了給物業管理企業提供豐富的人才資源,使物業管理團隊實現專業化,應運用多種渠道方式培養人才。這些培養專業性人才應具有良好的素質并能掌握科學的物業管理技術。因此,在培養過程中,應將培養人才的思想建設與培養人才的作風建設相結合,另外,還應加強提高人員的專業技術素質。3、運用科技提高物業管理水平。物業管理智能化是現今物業管理的趨勢。為了提高物業管理服務水平,物業管理企業應對各類專業管理技術和知識的掌握給予高度重視,實現自身管理能力與科技同步發展。物業管理可運用現代高科技管理手段,滿足客戶需求,并可運用科技手段將社區服務規范起來,做到簡單、規范、有序的物業管理。4、規范開發商行為。隨著企業改革改制步伐的加快,物業管理企業已逐步與開發商脫鉤,變以前的“父子關系”為“兄弟關系”,物業管理企業與開發企業關系的改變是歷史的必然、時代的進步[5]。由于開發商的長期不聞不問,物業管理企業一直不上不下、不好不壞的境地。一些開發商在移交物業時,會將車庫、經營用房等配套物業在售房時全部售出賣斷,使小區管理雪上加霜。面對此種狀況,政府應要求開發商在建設小區時,將車庫、經營用房等配套物業移交至小區業主委員會,委托物業管理企業代為經營,將大部分收入用來補充小區物業管理所需經費,其余的作為物業公司的企業收入,使物業管理良好發展。5、解決物業管理經費問題。首先要讓業主認同物業管理收費的合理性,充分認識到物業管理是以業主為先,服務于業主的。那么業主在享受服務的同時自然是要支付相應的服務費用。面對有些業主隨意欠繳物業管理費用的情況,應告知業主讓其充分認識到拖欠物業管理費用會使自身所享受的服務品質下降,利益受到損害。業主委員會也應該引導業主自覺承擔物業維護及服務的全部費用。政府應根據小區的服務范圍及品質制定相應的物業管理收費標準。作為物業自身,應采用科學的方法經營運作企業,改善經費狀況。

四、結語

篇(7)

從法律的起點看到了民意

6月6日下午，10名律師正在開會，他們是受鄭州市人大委托起草《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》的成員。會議的主題是制定起草計劃，以便在短短4個月的時間里高質量地完成起草工作。

律師事務所執行主任王登巍在《委托協議書》上簽字后，感受很深，他說：“聽說我們律師所被委托后心情非常激動，簽訂協議后壓力一下子來了。”

簽字儀式上，鄭州市人大法制委員會副主任委員、常委會法制室主任司久貴的話猶在耳邊回響：“你們一定要成功，你們必須成功！”

作為簽字的另一方，司久貴的心情也不輕松。委托民間力量――私人律師事務所獨立起草眾人矚目的《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》，這是鄭州市人大常委會在民主立法方面的新的嘗試和探索，將來什么情況都可能出現，成敗難料。

此次委托除簽字儀式低調外，協議中甚至約定了沒有經過雙方同意，任何一方不能對外公布有關信息的條款。

對市人大支付給河南文豐律師事務所多少課題費，司久貴三緘其口，王登巍也秘而不宣。

使司久貴略感欣慰的是來自民間的反響。市人大常委會辦公廳的委托起草公告后，有學者打電話稱此種做法是“立法走向民間的創新”“公共立法中的第三方身影”。市民普遍認為“選得準”“選得好”。

“讓我們從法律的起點看到了民意、從公權力的源頭看到了民主?！痹诤炞謨x式上王登巍激動地說。

主管部門起草的利益色彩

“開門”立法的形成決非偶然，它的背后是物業管理各種矛盾難以徹底解決的嚴峻現實和民眾呼吁立法的強烈沖動。

2004年12月，河南信林律師事務所與部分人大代表聯合起草了盡快出臺《鄭州市物業管理條例》的立法議案。

起草人陳卓律師說，近年來物業管理公司與業主之間頻繁發生矛盾，2004年鄭州市還發生過物業管理公司集體“罷工”風波，物業管理相關制度已明顯暴露出不足和缺陷。

鄭州市政協第十一屆委員會第二次會議也收到了兩份要求盡快出臺《鄭州市物業管理條例》的提案。民盟鄭州市委認為，現有的法律法規并不能全面規范物業管理相關行為，致使鄭州市有關物業管理的投訴案件居高不下，各種物業管理矛盾難以徹底解決。

前一段時間，國共鄭州市委書記王文超在一份文件上批示：“物業管理亟待法制化，立法成為急需。請人大、政府及房管局盡快立法，依法管理?！?/p>

無疑，物業管理日益成為社會的焦點和難點。

一位省人大代表說，長期以來法規起草任務的任務是由相關職能部門承擔的，有關方面的專家、利害關系人、社會團體等參與較少，這種起草形式難免帶有部門利益色彩，影響了立法質量。鄭州市人大選擇大家關心的物業委托立法，不僅僅是立法改革，也說明了人大的立法取向。

司久貴說，按照鄭州市的立法計劃，今年要起草《鄭州市物業管理條例》取代已經屬于部門規章的《鄭州市物業服務管理實施辦法》，為此，他們已醞釀了幾個月。

今年4月11日，市人大常委會主任會議研究決定，委托社會力量起草《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》。

他說，這樣做的目的是“逐步拓寬我市地方性法規起草渠道，促進地方立法的民主化，不斷提高立法質量”。

主任會議決定后，他們到外地進行了考察學習，了解了外地的一些情況。

2002年11月1日正式實施的《重慶市物業管理條例》開了律師起草地方法規先河。但是，這是一次尷尬的嘗試，人大最后通過的法規與律師所擬的草案相比已是“面目全非”，草案被“推倒重來”，又回到了“部門立法”的老路上。

青島是成功的范例。青島市人大采取開門立法的形式，委托律師事務所起草了《青島市物業管理條例（修訂草案）》。今年1月1日起施行。

他說，鄭州與外地做法不同，人大不邀請、不主動找哪家單位或哪些教授，而是通過競爭來決定。

做這件事責任心很重要

5月10日，王登巍看到了鄭州市人大常委會辦公廳關于委托起草《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》的公告：

“凡住所地或辦公地在鄭州市區的高校法律院系、法學研究機構、律師事務所及其他單位，符合有關條件的，均可以單位名義申請起草《鄭州市物業管理條例（代擬稿）》?！?/p>

看過公告后，王登巍動心了。

這是類似招標的公開征集，如果參與起草，這將是一件歷史性的大事，有很高的社會價值。

5月25日，王登巍遞交了申請材料。

和他一樣遞交材料的還有4家律師事務所和兩家社會團體。幸運的是，河南文豐律師事務所最終接手了這項工作。

司久貴說，我們定的門檻不是太高，不要求有什么高級職稱。能委托河南文豐律師事務所，并不是說他們的水平有多高，而是他們上報的材料符合規定。從中可以看出他們是否認真負責，做這件事責任心很重要。

按照約定的時間完不成怎么辦？

“我們不會撒手不管，要定期去聽匯報，進行指導。鄭州市律協也成立相應的協調機構，以使最終提交法規代擬稿體現本市律師界的集體智慧?！彼揪觅F說

社會力量成為地方法規的最初起草者，鄭州市的立法改革也由此拉開帷幕。

立法是利益的博弈和妥協

如何起草代擬稿，鄭州市人大沒有給出條條框框。

市人大常委會副主任劉春年要求，提交的代擬稿應不與上位法相抵觸，符合鄭州實際，可操作性強。

他說，要把法律的穩定性和市場的變化性有機結合起來?！敖陙?，兄弟城市的立法實踐告訴我們，委托起草的一個重要問題就是提高可操作性。”

王登巍則認為，立法是權力和利益之間的博弈和妥協。

從法理上講，立法是權利和義務的第一次分配，如果不合理，會損害公共價值。部門起草法規會不可避免地把自身利益最大化。而社會立法不代表各方利益，至少拋棄了部門利益。

負責起草《重慶市物業管理條例（草案）》的重慶市索通律師事務所主任韓德云在總結經驗教訓時說，草案稿與正式稿件之所以出入較大，主要站在了開發商和業主的立場上，沒有考慮好平衡。沒有充分估計到相關利益的反對，他們不能接受物業管理領域如此大步伐的變動。

他們決定從三個方面著手：了解國內外物業方面的立法；搜集有關物業方面的理論文章；深入調查鄭州市物業的現狀。

按照協議要求，10月10日，律師事務所提出起草后的法規代擬稿，由人大組織專家進行鑒定。

記者從人大的工作方案上看到，委托起草與政府部門起草同時進行；法規案由市政府提出。一審時，委托起草稿及相關文件印發市人大常委會會議，作為常委會組成人員的重要參考材料；一審后，法制委、法制室對委托起草稿與政府法規案進行對照比，以提出法規草案二次審議稿。

這件事的價值可以讓你放棄任何利益

據王登巍了解，重慶市人大支付給起草《重慶市物業管理條例》的律師事物所的經費是8000元，而他們的開支達10萬多元。起草《青島市物業管理條例（修訂草案）》律師團的委托費用為3萬余元，而他們實際支出將近20萬元。

協議中約定，鄭州市人大將按工作進展情況，分期支付他們1.5萬元課題經費。王登巍不知道4個月后他們的實際支出是多少，也許10個律師在這段時間里可以獲利數十萬元，但他認為這根本無法與在河南地方立法中起草一部法規的舉動相比，因為它是為鄭州幾百萬老百姓創立一個制度，這是用金錢無法衡量的。

“這件事的價值可以讓你放棄任何利益?！彼f。

立法的理想模式是什么

由重慶到青島再到鄭州，委托第三方立法正逐漸由個案走向群體，關注的目光越來越多。

《立法法》中列舉的公民參與立法，主要體現為法律法規草案要向社會公開征求意見。事實上，近年來公民參與立法的實踐已經發展到了一定的水平，立法“走群眾路線”的內容和價值也越來越豐富。

北京大學立法學研究中心主任周旺生教授認為，20多年來，我國絕大多數的法律法規還沒有起到法律所應起的作用。已制定的400部法律中，司法機關經常據以辦案的只有30部到50多部。其他的基本上都未能司法化，國家機構中的立法人員達不到素質要求是主要原因。

他說，政府立法最大的弊端是不夠中立，會強化和保護部門利益，有意或無意阻礙司法進步，這是一個本能的反應。如果全部由其起草，會弱化其他方的利益。目前的狀況是，立法人員的職業化和專業化還沒有得到充分重視，迄今，中國立法實踐未能把立法視為科學，而主要是當作完成領導或上級布置的工作來看待。