房屋拆遷法律法規精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋拆遷法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1、野蠻拆遷，侵害被拆遷人的合法利益

野蠻拆遷是群眾反映比較強烈的問題，容易引發社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態度粗暴，動不動就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當言行容易引起被拆遷人的反感。

2、過度拆遷，勞民傷財

就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復拆遷、隨意拆遷的現象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發”，謀取其中的土地利益，由此產生巨大浪費和社會矛盾。

3、破壞周邊環境，影響群眾生活

城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴重影響，導致周邊環境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設恒茂時時對其居住片區實施拆遷，周邊環境嚴重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。

二、原因分析

產生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規、相關政策方面的原因，也有規劃管理方面的原因；既有拆遷機構、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當前拆遷工作要求的時間緊、任務重，工作壓力太大，容易產生各種問題。

1、法律滯后

首先是相關法律法規的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）與物權法的有關規定不一致，已于2007年10月停止執行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序處于“法律真空”的狀態。

其次是法律解釋的滯后?！段餀喾ā芬幎?，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業利益的混同。

第三是某些法律內容需要補充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個產權人共用一個產權證等等?！皻v史遺留問題”應該用歷史的態度去對待，不應一概照搬現行法律法規去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規或者沒有，或者非?；\統，缺乏應有的可操作性。

2、規劃不合理

多年來，由于我們的城市規劃缺乏前瞻性，規劃設計不科學、不合理，導致才修幾年的路就要擴建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領導不尊重、不遵守規劃，隨意修改規劃，城市建設浪費嚴重，過度拆遷、反復拆遷問題日益嚴重。

3、補償安置政策實施前后不一，老實人吃虧

拆遷是一項政策性、社會性很強的工作，必須依法行政、規范運作。無論是計算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補償標準。都應該堅持依法、公平、公正、公開的原則，嚴格遵守相關法律法規，充分維護被拆遷群眾權益。目前在拆遷工作實際運作中，往往不能做到前后一致，導致“先簽協議吃虧，后簽協議得利”，老實守規矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結果是越來越多的人爭當“釘子戶”，良民變刁民。

三、對策建議

拆遷是為了建設，為了發展。拆遷在改善城市環境，提高群眾生活質量的同時，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響?？陀^上講，被拆遷人從一個長期穩定的居住環境被重新安置到其它地區，甚至相對較為偏遠的地區，不僅生活習慣上會產生不適應，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫、子女上學等都將成為他們不得不面對的實際問題。所以，要實現和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩定，發展也會受到影響，構建和諧社會就更談不上。

（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律

房屋拆遷關系到各方利益，作為公共權力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權力隨意介入拆遷領域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規范拆遷行為和保障居民權益兩個重點，做好管理者和服務者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權威，政府在人們心中才有公信力。

（二）完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策

城市房屋拆遷已經成為社會矛盾最易激化的重要領域，盡快完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策非常必要。

⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理條例”

《物權法》頒布后國務院《城市房屋拆遷管理條例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續下去了?；蛘弑M快修改《條例》，或者出臺新的法規，這一“法律真空”填補得越早，帶來的損失就會越小。

⒉在新的《條例》中增加“嚴厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關領導的法律責任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動向制定限制性措施。

⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規范政府和開發商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進行。

（三）科學規劃，減少過度拆遷

篇(2)

我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規定，但對集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規，土地管理法只規定了征用集體土地的相關程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應的補償標準并無具體規定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關的法律、法規依據。因此，國家應針對農村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關方面予以關注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農村土地征用、征收中的權利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎上，消除法律界限不明帶來的執法不統一問題，通過平衡國家、集體、農民三方利益，為農村社會穩定和經濟發展提供可依的保證。就目前在集體土地征用中房屋拆遷的有關問題，并結合當前法律、法規，闡述集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別以及在集體土地征用中房屋拆遷應注意的有關問題：

一、集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷，并給予補償的行為。城市房屋拆遷是指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為。我國法律規定，城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。而農民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。房屋拆遷管理部門和土地管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機關。由此可見，集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規則來實施。由于農村與城市之間經濟發展水平差異很大，很難制定一個統一的標準，致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當事人各方爭議的一個焦點。

二、集體土地征用中房屋拆遷應注意的問題

1、依法辦理征地審批手續。因建設項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征用。我國《土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，涉及農用地轉化建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。依照法律規定因建設項目需要用地的首先應將集體土地征為國有，如項目建設不把集體土地依法征用為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規定，沒有土地征用審批手續，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

2、征地管理部門按征地被批準方案實施并拆遷公告。征用土地方案經批準后，市、縣人民政府應當在被征用土地所在地的范圍內予以公布。公告內容應包括批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償的期限等，尤其是集體土地征用中需拆遷房屋的，應在公告中明確被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。同時可通知有關部門在拆遷用地范圍內暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發營業執照等事宜。

3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規定拆遷。在征用集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區政府，有些是鄉、鎮政府，還有的是無拆遷資質的有關部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規范。目前，雖然對集體土地征用房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規，但根據現行法律法規還是應按照土地管理法的相關規定由縣、區以上土地管理部門組織實施拆遷或委托縣、區級土地管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務院《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。

4、拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統一。由于集體土地征用中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規定，所以造成拆遷補償安置標準不統一。有的農戶在期限內搬遷而所得補償不如后搬遷的農戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩定因素。為此，對集體土地征用中房屋拆遷，可根據拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時，應征求農戶意見，提供由三家具有省級以上建設行政主管部門核發的，三級以上的房地產評估資質機構進行評估，由被拆遷人優先選擇評估機構，對收征地上的被拆遷房進行市場評估。

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【關鍵詞】房屋拆遷；行政強拆；公共利益

一、拆遷問題的現狀

20世紀90年代以來，隨著經濟社會的發展和城市化進程的深入，城市房屋拆遷活動日益頻繁，但與此同時，因拆遷產生的大量矛盾問題也對正常的社會秩序產生了強烈的沖擊。城市拆遷牽涉眾多行政行為，應當嚴格依照相關行政法律法規執行以充分保障行政相對人的合法權益，但與房屋拆遷相關的法律法規過于陳舊，已經無法適應社會高速發展的需要，客觀上阻礙了房屋拆遷的依法進行和行政相對人合法利益的保護。

二、拆遷矛盾原因分析

從法律思想傳統來看，在我國法律傳統文化中，公權力擁有至高無上的地位，私權利在公權力面前無法得到有效的重視與保護；從法律制度來看，2001年《城市房屋拆遷管理條例》規定比較混亂，在實際操作中出現了許多問題；從行政執法水平來看，在房屋拆遷過程中出現了違反法律程序，執法手段粗暴等情況。這些情況都損害了被拆遷人合法權益，激化了社會矛盾。

三、拆遷過程中的若干行政法問題

（一）拆遷規則可訴性。這一問題主要反映在拆遷規則的可訴性上，一些地方政府在實踐中以行政立法的方式侵害被拆遷人的合法權益，但我國行政訴訟法的受案范圍只是具體行政行為，不包括行政立法等抽象行政行為，被拆遷人在被行政立法侵害了合法權益后難以得到行政法律救濟。

（二）舊條例中對拆遷問題的行政法原則規定。

一是行政法定原則的缺失。行政法定是指一切行政權力都必須由法律作出明確規定，法無規定即禁止。行政法規在與比其位階較高的憲法法律相比時其效力不及于憲法和法律。但是，舊條例中的許多規定存在于上位法沖突的情況，甚至在實際執法活動中用行政命令代替法律規定，行政權被濫用，行政法定原則被踐踏。例如：舊條例的第17條規定：被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內沒有搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。這一規定明顯與憲法規定的公民住宅不受侵犯的法律規定相違背。

二是比例原則的缺失。在房屋拆遷過程中比例原則體現為行政主體在房屋拆遷過程中應當對所保護的公共利益和損害的被拆遷人的個人利益進行衡量，尋求對被拆遷人利益損害最小的方法。但在司法實踐中比例原則卻沒有得到很好地執行，野蠻拆遷，暴力執法嚴重損害了被拆遷人的合法權益。

三是行政正當性的缺失。行政正當性可以最大限度的保證行政程序公平正義基本價值的實現。但是，我國在這一制度的立法和司法實踐中卻沒有很好地體現出行政正當性。例如，舊條例的第16條規定：　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，　經當事人申請，　由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，　可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。訴訟期間不停止拆遷的執行。由于房屋拆遷管理部門等相關行政機關本身是房屋拆遷這一行政行為的當事方，由其做出裁決難免有自己作自己法官的嫌疑，很難保證其裁決的公正性。

四、《國有土地上房屋征收與補償條例》法律規定的特點

《國有土地上房屋征收與補償條例》對房屋拆遷問題做出了許多有建設性的新規定。

（一）行政機關將不能強制拆遷。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，強制搬遷將由政府申請法院強制執行，取消了行政強制拆遷。這一規定取消了行政機關的行政強制執行權，改由行政機關申請法院強制拆遷，是否強制拆遷由人民法院作出裁定。人民法院在作出裁定之前，需要對行政機關的拆遷決定以及征收補償決定進行合法性審查。引入司法權對行政權進行監督和制約，有利于對行政法律法規的嚴格遵守，限制行政權的恣意妄為，有利于保護被拆遷人的合法權益。

（二）對“公共利益”界定更清晰?！肮怖妗边@一概念的界定無論是在行政法理論上還是在司法實踐中都是一個困難的問題，正因為法律對公共利益界定的模糊，加之我國傳統文化中公共利益優先于個人利益的的思想根深蒂固，在現實生活中，行政主體時常會打著公共利益的“旗號”作出一系列行政行為，目的可能為贏得地方政府利益、部門利益、小團體利益甚至個人私益，這種行為極大地侵害了行政相對人的合法權益，還不利于行政相對人獲取行政法律救濟，不利于行政相對人合法權益的保護。《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”的范圍作出了界定。這一規定對公共利益的清晰界定有利于防止行政機關打著維護公共利益的“旗號”侵害被拆遷人合法權益，更好的保護被拆遷人合法權益。

（三）明確取消建設單位拆遷資格?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》規定，政府是房屋征收和補償的主體，禁止建設單位參與搬遷活動。政府房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構應當在委托范圍內承擔具體工作，不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監督，并對該行為的后果承擔法律責任。任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

（四）補償切實維持被征收人生活水平。《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，補償金額不應低于征收當時市場價格，符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，還可優先安排享受住房保障。這些規定的目的都是為了維持被征收人的生活水平，在維護公共利益的同時充分保護被征收人的合法權益，保證其不因被征收而生活水平下降，體現出立法以人為本的觀念和法律的人文關懷。

總之，《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺及其對于城市房屋拆遷的新規定，是對于城市房屋拆遷行為在立法上的一大進步。有助于進一步規范城市房屋拆遷行為，保護被征收人的合法權益，化解由房屋拆遷引發的社會矛盾，對社會主義和諧社會建設具有重大意義。

【參考文獻】

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篇(4)

關鍵詞：集體土地 房屋 拆遷 安置 法律

近年來,城市化進程不斷加快,城市周邊農村集體土地大量被征用,本應寧靜的鄉村從此就不再平靜了。在拆遷中因主體涉及多個方面,法律關系又錯綜復雜,再加上巨額利益的驅使, 土地承包、流轉、征收和征用拆遷中的違法違規行為時有發生，損害了農民利益的切身利益,威協到農村社會的穩定，由此而引發的農村集體土地補償安置問題受到極大關注，我們應該從法律的角度理智的思考。

一、農村集體土地房屋拆遷的立法需要

城市房屋拆遷在我國已有經驗，并且也有適用于“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷”的法律法規《城市房屋拆遷管理條例》。而農村房屋拆遷是近幾年才逐漸進入人們的視線，還沒有成熟的法律條例出臺，工作中，只有土地管理法中的有關規定能對集體土地上的房屋拆遷作以指導，通過征收集體土地所有權的方式，實現對農村房屋的拆遷。但是，農村房屋拆遷中地上附著物補償土地管理法的規定是明顯解決不了的。所以，我國在集體土地房屋拆遷方面的法律還是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的無法可以，無據可循，導致農村房屋拆遷中引發的矛盾此起彼伏，不亞于城市，就其矛盾的復雜和尖銳程度，必須通過法律加以規范。 目前，各地根據本地區的實際情況自行制定有關條例，但是規定條件不同，標準不一，有的百姓滿意，有的百姓怨聲載道，影響安定，所以，針對農村集體土地房屋拆遷中的現實問題，急需國家從國情角度出發出臺合乎民意的農村房屋拆遷管理條例。既要考慮到家庭中的戶籍人口問題，又要考慮到土地房屋的價值狀況，以保障農村多家庭人口戶經濟利益，只有通過這樣詳細準確的立法方可規范農村房屋拆遷，理順農村房屋拆遷中的各項法律關系，保障農村的合法權益，才會有利于拆遷工作的順利開展。

二、農村集體土地房屋拆遷補償的合理合法

農村房屋拆遷不但立法方面存有缺陷，在補償方面也是標準不一，非?；靵y，這也是導致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆遷涉及的是國有土地，農村房屋拆遷涉及的是集體土地，它們無論是在土地所有權性質、所有權主體，還是在土地管理方式以及拆遷安置對象等方面都有很多差異，因此不能完全參照《城市房屋拆遷管理條例》去執行。而各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償內容不一致,產生了不可避免的矛盾和糾紛。例如，在實際拆遷時，只將房屋、房屋裝修費用、搬遷費用、地上附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，既只對被拆遷房屋本身的價值和區位價值進行補償，而不考慮到庭院空地的利用價值、以及被拆遷房屋上存在的其他權利人的利益損失等,這樣補償標準就會偏低，嚴重損害了房屋所有人的合法權益。 另外，我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而對土地上的房屋征用補償卻沒有明確的規定和具體的計算標準，爭議也主要產生在這里。所以，應考慮到出臺對房屋等附著物的拆遷補償細化補償項目并確定補償計算標準的詳細規定，對拆遷補償原則、補償方式、拆遷程序、救濟途徑、法律責任等做出具體規定。有了規定各地就可以按照規定的計算方法確定具體的補償金額，避免不必要的麻煩，這樣更有利于法律的可操作性和對公民財產權利的充分保障,有利于解決現實中存在的矛盾。

三、農村集體土地房屋拆遷工作程序的合法性

拆遷工作中之所以矛盾重重，暴力事件頻發還有一個重要的原因就是工作程序不透明、不公開，所以百姓不支持，不理解，甚至產生怨恨。例如，被遷戶只知道自己的家要被拆了，不知道他們的家在被拆的同時還會享有哪些權利及如何維護自己的合法權益不受損害，在很茫然的情況之下不是漫天要價，就是暴力抵抗，致使動遷工作難以進行。同時，他們就更不知道自己應盡的義務了，不知道通過合法的途徑提出自己合理的要求，不知道請求政府的幫助解決自己的實際苦難，導致不能按時完成征遷任務，使征遷工作一拖再拖，不能順利開展。所以，要完善拆遷程序,使拆遷各個階段公開化、透明化。通過公正、公開、透明的程序設計來保障征地拆遷的公正合理。 例如，從土地規劃階段就讓公眾參與,并在拆遷過程的始終都體現公平、公正、民主的原則。即在政府征地決策做出之前,應當征求村委會的意見，召集村民大會，與農民進行協商,征得絕大多數人的認同，使集體土地所有者和使用者的主體地位得到尊重。這樣群眾才能理解和支持今后的工作，許多不必要的矛盾和麻煩就不會發生了。另外，拆遷前應加大宣傳力度向被拆遷戶進行廣泛地宣傳，讓百姓了解相關法律法規及政策，以及怎樣拆遷和如何安置補償等，建立公開透明的拆遷工作制度，主動接受公眾監督，給被拆遷人一個平等的權利。同時，在拆遷安置具體操作中加強對參與征地拆遷工作有關人員的法律宣傳，政策培訓、監督管理，避免有些干部在拆遷中不遵法、不守法，。要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

四、總結

農村集體土地房屋拆遷工作中矛盾主要集中在相關立法不完善、漠視公民私有財產、拆遷補償安置不合理等方面。土地是農民的命根子，房屋是老百姓用一生積蓄換來的最大財產，征用他們的土地，拆掉他們的房屋，沒有相關的合理政策和合情的法律作支撐，他們是不會善罷甘休的。所以，要想農村集體土地房屋拆遷工作順利進行就要完善相關立法、規范行政機關的職能、完善補償機制等。

參考文獻：

[1]陳文坤.新形勢下農村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科技信息(學術版).2006(10)

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關鍵詞： 公益性拆遷；商業性拆遷；行政權力；非法適用

中圖分類號：U415

文獻標識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）06-0038-02

一、強制拆遷中政府職能的混淆

在城市房屋拆遷中，政府的權力有兩種：一是國有土地所有權；二是社會的管理權。兩種身份互相支撐。作為土地所有權的管理者，政府無論是劃撥用地而實現公益建設的目標，還是出讓土地而收取開發商的土地出讓金，都導致了拆遷人與被拆遷人這一對矛盾利益主體的產生。這些矛盾的產生主要體現在以下幾個方面。第一，以公益性拆遷為名，侵犯被拆遷人的利益。我國的憲法和有關法律中對于“公共利益”的規定僅是宣示性的，過于原則和概括，不利于在實踐中正確認識和區分城市房屋拆遷的目的：即是基于公益，還是出于商業目的。而公益拆遷和商業拆遷在法律規范的適用、法律關系的性質、拆遷補償安置費用的標準、權利救濟的途徑方面是不相同的。第二，國有城市土地的商業化運作?！巴恋亍焙汀百Y本”被稱為開發商的兩大命脈，在某些地區，政府利用土地在黃金地段的價值，把土地出讓收入作為其收入的主要來源，更有甚者盲目規劃拆遷然后把土地掛牌出讓，這是一種標準的商業化的運做，目的就是拆遷土地利益實現最大化。無法維護被拆遷人應有的利益。第三，政府既是行政強制拆遷的制定者有時拆遷的實施者。政府首先是行政強制拆遷的制定者，用于公共事業的拆遷項目由政府制定。但是在很多地方政府又是拆遷活動的具體實施者。當拆遷人拆遷遇到阻力，政府以公權力對私權利強行干涉，激化了整個社會的矛盾。

二、強制拆遷中的程序合法性

在實施強制拆遷的過程中，我國有多部法律法規規范城市房屋拆遷工作程序，加強房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，《城市規劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》，以及《城市房屋拆遷工作規程》。這些法律法規中都對強制拆遷的程序做了一定的要求。但是在現實生活中卻存在著很多不合法現象，主要表現在：（1）沒有辦理相關房屋拆遷手續即進行拆遷的，拆遷手續不健全拆遷許可并未完全批準的即進行拆遷的。（2）剝奪被拆遷人知情權?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》不僅規定了被拆遷人對拆遷事項的知情權，也規定了房屋拆遷管理部門與拆遷人在滿足被拆遷人知情權上“公告、宣傳和解釋”的義務。（3）拆遷許可證的發放不符合法律規定。我國《城市房屋拆遷管理條例》規定，具備建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明，才能申辦拆遷許可證。（4）暴力拆遷的現象。《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

三、拆遷安置，補償程序不合法

房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償的資力時，就開始拆遷行為，導致被拆遷人長期得不到相應的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產權利。

補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。拆遷安置不到位主要表現在：“被拆遷人原有的房屋面積較大足夠家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面積較小不能滿足家庭成員起居的需要；被拆遷人原有的房屋戶型結構較優，而安置的房屋戶型結構不合理影響被拆遷人的使用；被拆遷人原有的房屋是符合國家質量標準的，而安置的房屋質量低劣對被拆遷人的生命財產安全構成隱患；被拆遷人原有的房屋位于較好的地段，工作、子女教育、就診、營業等更為方便和有利，而安置的房屋所處的區位差影響了被拆遷人的正常的生產生活?！?/p>

對于拆遷中的住房困難和低收入家庭，地方政府并沒有全力的通過健全和完善住房保障制度等辦法，確保其得到妥善安置以至于許多拆遷戶無房可住或損失巨大。對于符合廉租住房條件的，沒有納入廉租房保障范圍。像這類的問題更是增加了社會矛盾。

綜上所訴，行政強制拆遷作為一種行政行為在實踐中存在的一些問題已受到政府和社會的廣泛關注，行政強制拆遷雙方的主體需要加以明確和重視。行政強制只能用于被拆遷人需要服從公共利益的場合。而商業性拆遷產生的糾紛屬于合同糾紛，拆遷人與被拆遷人達不成協議的，或者達成協議一方不履行的，不宜采用行政強制的方法。在我國已有法的情況下，對強制拆遷法律規定存在不合理現象，存在一些規定不清楚的現象，包括政府職能的混淆，強制拆遷對象的確定等。在具體的實踐中有存在一些不合法現象，如：強制拆遷中的程序不合法拆遷安置，補償程序不合法等。這些問題說明現存在有關強制拆遷的法律并不能完全解決目前存在的一些問題，有關行政強制拆遷法的完善有待解決，從立法上解決這個問題是基礎，此外要加強對具體行政行為的監督。

參考文獻

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摘 要 舊城改造對促進社會和諧、經濟發展等有著諸多好處，但在舊城改造的過程中也出現了許多引人注目的問題。比如文化遺產的破壞、土地的不合理利用和城市人口的密集等問題。所以文本將主要針對舊城改造中出現的問題，提出相應的對策和建議。

關鍵詞 舊城改造 問題 對策

隨著經濟的不斷發展和改革開放的逐步深入，我國的城市化水平也在逐步的提高。城市化水平的不斷提高促進了促進經濟和社會的發展，但是于此相伴的就是舊城的問題日益嚴重。眾所周知，舊城在發展過程中出現了土地利用不合理、環境污染嚴重、服務實施不健全，城市布局不合理等問題，越來越不能符合當今社會對城市發展的要求。所以必須要對舊城進行改造，以此促進城市經濟和社會的持續、健康、和諧的發展。

一、舊城改造中出現的問題

改革開放以后，我國政府針對經濟過程中出現的舊城問題，進行了分層次、重點的多次改造。當然對舊城的改造取得了巨大的經濟和社會效益。但是于此同時也出現了許多不令人堪憂問題。

（一）重視建造，忽略改造

目前我國許多地方對于舊城改造的主要方式就是拆，在對大面積的舊房拆完之后，開始建造現代化的高樓大廈。房地產商熱衷對舊城進行開發，主要因為舊城位于城市中心地段，擁有巨大的利潤空間。而且許多城市把舊城中居住用地和公共用地廉價賣給開發商，這些居住用地和公共用地經過開發商改造后，變成辦公大樓和娛樂場所，從而獲得巨大的利潤。因此對舊城的改造普遍采用從新建造的方式，而不對其進行改造。

（二）重視改造開發，忽視對文化古跡的保護

我國的許多舊城中存在著大量的歷史文化古跡，他們與舊城的改造并不相符。從建筑的現代化來說，些文化古跡一般比較破舊，不利于現代化城市建筑的整體美觀。在舊城的改造過程中對文化古跡的改造，嚴重的毀壞了歷史文化遺產。如果從土地利用的角度來說，這些文化古跡的占地面積廣，容積率較小，如果開發商僅僅從這個角度歷來考慮，那么他們的做法或許是正確的。再則，舊城中的許多文化古跡一般被用作旅游景區，但是這些旅游景區所產生的經濟效益遠遠別的用途的效益。

（三）重視土地利用，忽視環境的建設

一般說來，舊城區一般人員相對集中，用地緊張，環境質量差等特點，所以對舊城進行改造的過程中，通常采用提高建筑密度和增加建筑的高度的辦法來解決舊城中的問題。當然這樣改善了舊城土地緊張的問題，提高了土地的利用率，但也造成了一些問題，其中最為嚴重的是建筑用地的增加，綠化等公共用地面積不斷減少，造成城市環境越來越嚴重。

（四）舊城與新城區的發展速度不相協調

舊城區域新城區是城市的兩個重要組成部分。新城區是現展的重要標志，各個城市的發揮一般都把新城區當做是重點，更可以有效地緩解新城區在發展過程的壓力。舊城和新區開發建設進程把握，應將城市新區作為重點建設區域，相應的舊城改建速度可以放慢。從而實現舊城區和新城區的和諧、穩步的發展。

二、舊城改造中的對策分析

（一）必須走了可持續發展的道路

政府最為城市建筑過程的開發者和維護者，，首先必須要樹立全面、健康、可持續的發展戰略。把對舊城的開發工作重心放在對產業、用地結構的調整和基礎設施的完善，歷史文化名城與街區的保護與開發利用，社區結構的完善以及社區物業管理等全局性長遠目標，合理安排舊城改造的工程規模，克服和避免大拆大建的現象。于此同時，政府必須要堅持以公共利益為主，利用經濟優惠政策來吸引開發商，對他們進行減免稅，在對舊城的改造中充分保護他們的利益。在對舊城進行改造的過程中不僅要保護開發商的利益，更要保護公共的利益，比如在住房的建筑過程中，要來考慮居民住房的日照、通風，采光及環境的維護等的呢過。

（二）對舊城改造必須要有規劃的思想

在對舊城進行改造的過程中，必須要有規劃的思想。規劃的思想是保證舊城改造成功的重要因素。對舊城的規劃要“改造”和“建筑”相結合，對一些古城內的文化古跡采取改造的原則。對這些文化古跡主要是加強基礎設施的建設，改善周邊的環境，加強道路的建設。對于舊城的一些破、爛、臟的地區則采取建筑為主。對他們進行大范圍的建筑，建設商業區，文化區等有效地促進該地的經濟的發展和區民生活水平的提高。

（三）要建立建全法律法規

在我國對對舊城改造方面的法律法規還很不健全。第一、必須要保護公共的利益。在拆遷中我們常?？吹叫瓒嗾烷_發商不顧及公共的利益，濫用公共土地，占有居民的私人土地。因此首先需要法律法規對公共利益進行保護。其次、應該廢除以前陳舊的法律法規，用新的法律法規進行代替。比如之前的《城市房屋拆遷管理條例》，它所維護的是管理者的利益，包含了太多政府保護主義的傾向，顯然已經不符合新時期的發展要求了。所以政府有關部門需要盡快的對拆遷有關的法律法規進行一次全面的調查，在依據現在的實際情況，對《城市房屋拆遷管理條例》中錯誤條例進行刪除，從而制定新的更加符合是時展要求和人民利益的新的法律法規。

（四）政府要加強房屋拆遷的管理，完善拆遷計劃和拆遷方案

國家經濟、社會的發展離不開政府的管理，同樣對于舊城的改造也是如此。在對舊城的改造中，政府首先必須要明白自己子啊拆遷的過程自己所扮演的角色，角色的定位直接關系到政府職能的發揮。如果在對自己角色把握不正確，那么政府也就不能的發揮作用，甚至會造成政府發揮作用低下或者無效。

政府相關的部門首先要加強對改建工作的研究，然后制定關于舊城改建的中近期目標，并按期下達自定的計劃目標。對于一些國家重點保護的一些建筑不能拆遷。同時還要進一步完善拆遷計劃和拆遷方案。政府必須要明確的提出拆遷對象，拆遷的實施計劃、拆遷補償費用等。在拆遷的過程中，要維護拆遷人的合法權益，又要維護拆遷政策的實施。

參考文獻：

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論文關鍵詞：群體性糾紛執行案件解決對策

一、調查的基本情況

自2002年以來，北安市法院共受理涉及個案當事人5人以上的群體性糾紛案件19件，其中涉及城市房屋拆遷安置案件6件，執結2件；拖欠民工工資案件3件，執結2件；拖欠工程款案件6件，執結3件；金融機構抵押借款糾紛案件2件，執結1件；刑事附帶民事案件2件，部分執結。19件案件中，執結8件，執結率為42、1%，平均執結時間為9個月，最長執結時間為26個月，執行卷宗最厚達392頁，個案請示匯報在5次以上的有6件，因請示、匯報耗費法院財力在3000元以上的案件有3件。調查結論：當前涉及群體性執行案件的特點是難度大、干擾強、影響廣、耗財多、效果差。筆者重點研究執行中涉及城市房屋拆遷安置和拖欠工程款的案件問題及對策。

二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農民工的有關文件的要求，關于房屋拆遷和拖欠工程款的執行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現得更為尖銳、復雜。

（一）法律法規不完善。在新的動遷法規實施之前，拆遷人（開發商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補償款方面很難達成協議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強制拆遷，然后進行行政訴訟。在訴訟過程中法院側重程序審查，忽略對被動遷房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側重有利于城市的開發建設，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補償的貨幣根本不能夠買得起新的住房，更談不上產權調換、結清差價款。另外依據條例，由拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋進行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復議的權利，勢必造成價格傾向性。由于當事人未達成協議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強行拆扒，導致當事人對法院不滿。一度出現開發商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現象。2002年4月，北安市東北亞商廈在北安開發商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當事人的申請將4名被動遷人的房屋強行拆遷，案件雖經一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認為原房屋是由法院強遷所造成的。

（二）建設部門管理混亂，導致工程多次轉包。

在執行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執結的主要原因，工程多次轉包分包。一些有建筑資質的單位早已名存實亡，無力建設工程，而一些個人開發商以這些有資質單位的名義承包工程。承包后或轉包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進行抵押，約定到期不還款，債權人有權占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現。后來抵押權人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發商共同承擔責任。結果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護主義的干擾。

由于法院機構設置、經費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領導心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認識。加上為了地方經濟的發展，政府出面保護外來投資的利益，在執行涉及通過招商開發房地產的案件時，規定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結。

（四）執行標的大，一次執結困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產保全工作，北安市法院在執結5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當事人申請保全的財產，有1件是執行第三人，只有一件因當事人未保全只部分執行。這些案件最小標的是7、09萬元，最大標的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進行保全或申請先予執行，待判決后基本上無法一次性兌現判決內容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執行群體性糾紛案件時，一些當事人特別是工人工程款、工資款案件的當事人，他們認為法院判完之后就必須執行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產權調換應向開發商結清房屋差價款的當事人，他們聯合起來強行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機關上訪。認為此時能引起黨政機關高度重視，而黨政機關為了穩定，一方面向法院批示加大執行力度或暫緩執行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導致法院左右為難。許多執行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執行難度大、耗費法院大量人力、物力，結果仍不能達到他們滿意。2002年在執行黑河地區農機公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執行員歷經兩年零2個月的工作，最后在農機公司放棄部分債權的前提下，方予結案。

三、解決執行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執行活動以來，筆者認為除用好用足法定強制措施之外，在執行環節應突出工作力度和協調溝通，建立健全處理機制。

（一）應不辭勞苦深入執行。法院執行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執行局長必須選擇特定人員執行。執行人員不僅要熟知法律法規，能隨答當事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執行，講究執行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執行人的，執行人員必須做通幾名被執行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強制執行時，必須針對首要頑固的被執行人，否則他人會共同對抗，使執行工作一度陷入困境。

（二）做好財產保全、先予執行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執行條件的案件，堅持先予執行。絕不能審執分離，在保全過程中，執行人員提前介入為案件進行強制執行做好基礎。

（三）各部門應相互協調，齊抓共管。建設部門對原來拖欠工程款，建設單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發單位在沒有還清陳欠前，不許進行再建工程，建設部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。

（四）完善法律法規，更好保護弱者。在修改涉及城市房屋拆遷的法律法規中，在規劃城市建設發展的同時，應充分保護困難群眾的基本生活保障，只要不是公益建房、國家征用土地等，人民法院不應介入強制拆遷過程。在房屋補償款作價評估時應規定當事人有更多的權利，新的動遷法規及城市房屋拆遷估價指導意見在這方面已有很好的體現。