經濟市場分析精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇經濟市場分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

摘要：近期，地產政策頻繁調控對市場造成重大沖擊，并由此引發政策調控可能傷害中國經濟的擔憂。隨著經濟回歸的慣性增長，退出政策相繼出臺，市場正在進入一個搖擺幅度加大的時期。我們認為，中國經濟正進入新的周期，很多行業將逐漸對此產生反應，站在一個較長周期的角度，經濟和市場都遠沒有到頂。

一、政策類型不同決定退出與否

我們把2008年10月份以來主要的刺激政策分為幾類：

第一類是救急性的臨時措施，其中比較明顯的有房地產的一系列措施，石化行業、有色金屬、鋼鐵行業、部分行業的出口退稅政策，這些政策與促進內需和經濟結構轉型的關系相對不密切；

第二類政策是以危機為契機，促進結構轉變，理順經濟規律，為培育新的經濟增長點奠定基礎，如增值稅改革、醫療體制改革、社保制度改革以及資源稅改革問題；

第三類為介于兩者之間的措施，一方面為救急性措施，以此拉動經濟快速發展，也符合經濟結構調整需要，促進了最終內需，如家電下鄉、汽車下鄉等。從這個角度看，第一類措施將會退出，第二類將加強，第三類將保持。

信貸政策是最早發出退出信號的政策。退出政策第二步的標志是國務院于2009年8月28日研究部署抑制部分行業產能過剩和重復建設的相關問題，其中作為振興產業的鋼鐵被明確列為過剩產能行業；第三步是房地產市場的一系列調控政策；第四步將是前期寬松的地方融資平臺，隨著經濟進一步好轉，該非常措施也將正?；?；第五步可能是關于出口部分的政策，主要表現在兩方面即匯率問題和出口退稅問題。我們認為，隨著經濟繼續好轉，出口退稅稅率甚至人民幣匯率都將重回金融危機前的狀況。

在經濟依然處于低速增長的過程中，出于謹慎的角度，市場將對每一個正?；M行反應，不排除出現過度反應的可能，實際上，前三次均有比較劇烈的反應。

此輪退出與2004年的抑制政策不同。以鋼鐵行業為例，雖然同是各種需求導致鋼材價格持續上漲，但相對2004年，目前鐵礦石價格的確發生了較大變化，因此在去年開始的鋼鐵行業政策退出過程中，并沒有出現急剎車的情形，反而在行業重組方面取得了一些顯著效果。

信貸政策方面，雖然從增速上看，拐點是確鑿無疑的，但我們一直認為此次拐點的指示意義并不大，絕對量上看，M2增速和新增貸款目標都處于較高水平，保持經濟正常增長問題不大，且信貸控制也是結構性的、有保有壓的。

地產調控政策對投資性和投機性需求的抑制是顯著的，但地產政策的調整不會傷害實體經濟。從政策目標增新量、調結構、促存量來看，意圖在增加土地開發量，以保證增加供給；從地方政府問責制方面促進了公租房、保障性住房以及限價房等推行的力度。

二、后續退出政策還差兩步

篇(2)

【關鍵詞】 有機食品市場 價格 影響因素 政府

近年來，全球有機農業和有機產品市場發展較快，據IFOAM網站2012年世界有機食品報告統計，全球2011年有機產品銷售額達到629億美元；有機生產者數量從2005年的60萬增加到2011年的160萬。世界有機農業的快速發展和有機食品消費的快速增長，促進了對其相關研究的深入展開。目前對有機食品消費行為的研究已經較深入，關于市場開發和營銷渠道的研究也較多，但從經濟學的視角分析有機食品市場開發還不系統?；诖耍疚膹挠袡C食品價格形成分析、有機食品消費的影響因素、基于政府視角的經濟學分析等方面對有機食品市場開發進行論證。

一、有機食品的價格分析

據savvysugar網站的報道，在美國，如果選擇常規的食品組合，所有這些雜貨加起來為34.22美元一個星期；同樣的組合，如果選擇100%的有機食物，你會支付53.41美元一個星期，即要多支付56%。有機谷物的價格是非有機谷物的價格的2.76倍，有機牛奶價格是非有機牛奶價格的1.6倍，有機面包價格是非有機面包的價格的1.3倍，有機雞蛋價格是非有機雞蛋價格的2.3倍。

1、有機食品的供給成本分析

由于在有機食品的生產過程中，不能使用化學肥料或化學合成肥料，所以在日常管理和維護方面需要更多地使用勞動力去處理，導致勞動成本投入較普通食品高；在使用過程中有機肥料的成本比普通食品的化學肥料也要高。另外，根據有機食品的生產規定，有機土地需要相應的輪作，從而降低了土地的使用效率，變相地使得土地的生產成本提升。有機食品的認證需要向發證機構繳納一定的認知費用，而普通食品是不需要的。以上這些因素的累積導致有機食品的生產成本較普通食品高，供給較少，供給彈性較小。

2、有機食品的需求狀況

根據美國農業部（USDA）的報告，有機食品的零售銷售從1997年的3.6億美元上升至2008年的211億美元，58%的美國人聲稱他們喜歡吃有機食品。歸納當前消費者購買有機食品的動機可分為兩大類型：一類是出于追求健康營養、質量和食品安全的短效型動機；另一類是出于保護環境、動物福利和人類可持續發展的長效型動機。在這兩種動機的作用下，有機食品的需求逐年增加和上升。相比普通食品，有機食品的需求彈性更大，需求量更加巨大。

根據上述分析，有機食品和普通食品的需求和供給狀況如圖1所示。

根據價格機制原理，價格是由供給和需求的相互作用決定的。相比普通食品市場出清的結果是，有機食品的均衡價格較高，均衡需求量較低。

二、有機食品消費的影響因素研究

根據經典的市場營銷理論，影響消費者行為的個體因素主要有消費者的心理因素、生理因素、行為因素與經濟因素。由于這些影響因素有些無法進行定量處理，有些因素可以作為隨機擾動項去處理，因此這里主要從消費者的個人收入（人均GDP）、消費者的文化和認知程度（教育公共開支總額占GDP的比例）來進行分析。根據IFOAM2012年的官方統計，世界上有機食品銷售額最大的十個國家是美國、德國、法國、加拿大、英國、意大利、瑞典、澳大利亞、日本、西班牙（見表1），下面根據這十個國家的數據來分析有機食品消費與國民經濟之間的相關關系。

計量經濟學中常用的需求函數模型有線性模型、半對數模型和雙對數模型三種。由于雙對數模型其系數就是彈性系數，有合理的經濟學解釋，而其他兩個不具有這樣的優點，故在此采用雙對數模型分析，表示如下：

lnQ=？琢+？茁lnGDP+？酌lnEDU+？滋

首先用EVIEWS6.0進行相關性分析，結果（見表2）顯示lnQ和lnGDP相關系數為0.401635，lnQ和lnEDU相關系數為0.848227，即人均有機食品的消費與人均GDP弱相關，而與教育公共開支總額占GDP的比例高度相關。

根據2011年的國別數據進行回歸得出：

lnQ=-21.75+1.07lnGDP+3.66lnEDU

表3的結果表明，人均GDP每提高1%，會使有機食品消費提高1.07%，但回歸結果在10%的顯著性水平下不顯著。教育公共開支總額占GDP的比例每提高1%，會使有機食品消費提高3.66%，回歸結果在10%的顯著性水平下顯著，即可得到下面的回歸結果：

lnQ=-21.75+3.66lnEDU

通過上面的實證分析，我們發現有機食品的消費其實與人均GDP的相關度不是很大，而與這個國家在教育上的投資高度相關，即人們通過教育可加強對有機食品的認識、提高對環境保護的意識。這也驗證了我們上面的統計，瑞典人均有機食品的消費最高與其公共教育開支的高比例是相吻合的。

三、基于政府視角的經濟學分析

1、加強對有機食品生產者的補貼

根據國際有機農業生產要求和相應的標準，在原料生產和產品加工過程中不得使用農藥、化肥、生長激素、化學添加劑、化學色素和防腐劑等化學物質，不得使用基因工程技術。同時在有機食品的生產過程中，有機的耕地還要進行一定的輪休。所以從長遠來看，有機食品的生產體系為人類提供優質的食物的同時，也在保護著人類的自然環境，利于人類的可持續發展。以經濟學的觀點來說，有機食品的生產過程中產生正的外部性，所以政府為了鼓勵生產者，應該給予有機食品的生產者一定的補貼。

2、加強對有機食品的認證管理

由于有機食品的價格要高于普通食品，而且消費者在選購有機食品時無法從外觀上進行鑒別，只能根據認證來作為辨別的依據。如果不加強認證工作，本來市場上的供給和需求相交于P1和Q1，由于消費者對有機食品的真假無法識別，導致本來要購買有機食品的消費者轉買普通食品，使得需求下降至D2，從而價格和需求量均下降至P2和Q2（見圖2）。這樣在市場上就會出現假的有機食品驅逐真的有機食品的現象，需求量和價格的下降將阻礙有機食品的良性發展。

有機食品發展過程中出現的很多問題，我們都可以從經濟學理論上找到解決的途徑。但是整個有機食品產業的發展需要多方共同配合完成，有機食品價格的降低需要有機食品生產規模的經濟化，同時供應鏈完善與否直接影響產品的物流和配送成本。消費者收入水平的提高和對有機生產的全面認知將有助于有機食品的消費，而政府規范認證下的制度環境則是有機食品健康發展的前提。

（注：本項目為2012浙江省教育廳基金項目“有機食品市場的系統整合機制研究”的階段性成果，項目編號：Y201223466；主持人：趙翼虎。）

【參考文獻】

[1] 2012 Consolidated Annual Report of the IFOAM Action Group[EB/OL].[2012-11-24]http：///sites/default/files/page/files/ifoam_annual_report_2012.pdf.

[2] Organic vs.Conventional：Price Breakdown of 10 Common Groceries[EB/OL].http：///Conventional-vs-Organic-Grocery-Prices-18342929.

[3] CNCA-N-009：有機產品認證實施規則[S].北京：中國國家認證認可監督管理委員會，2011.

[4] 趙翼虎：有機食品市場研究述評[J].世界農業，2013（10）.

篇(3)

關鍵詞：可行性研究 市場分析 定位及研究

作者簡介：杜強（1975―)，男，燕山大學經濟管理學院MBA，工程師，研究方向為財務管理。

【中圖分類號】F224【文獻標識碼】A【文章編號】1004-7069（2009）-04-0117-01

一、序言

眾所周知，在日益競爭加劇的市場經濟下，項目決策水平直接影響者企業的市場競爭能力和發展能力?？尚行匝芯繄蟾鏋檎_決策提供了可靠依據，對節約項目投資、增強企業競爭力起到了重大的作用。在可行性研究報告中，市場分析的作用至關重要，它直接影響著項目的投資規模、經濟測算結果以及項目的取舍。目前，國內不少項目在上馬后其實際情況與可行性研究結論嚴重背離：有的項目建成后發現原材料嚴重缺乏，無法順利投產或者投產后無法達到設計能力而形成規模效益；有的項目建成投產后，生產出的產品卻只能滯壓堆積在庫房。究其原因，主要是項目可行性研究中的市場分析不到位、不夠深入、不夠透徹。

二、可行性研究中市場分析的定位

可行性研究是投資項目最終決策前進行經濟技術論證的一門科學，是指對一項投資作全面的調查研究，其詳盡程度足以判斷是放棄還是在繼續進行這個項目。從項目的規劃和考察來說，可行性必須包括技術上和經濟上是否成功兩個方面?？尚行匝芯康慕Y論直接影響著項目的上馬與否，其內容應包括：讓企業決策者明白，項目上馬值不值得；讓主管部門領導清楚，項目是否值得支持和批準；讓銀行或者其他資金提供者了解，所投資金是否能按期或提前回收；讓談判者對外談判時有據可依。

可行性研究中的市場分析就是通過對項目的宏觀和微觀環境及其發展趨勢進行調查、分析及預測，對項目產品的市場信息進行收集、整理和分析，預測市場未來需求狀況，對市場發展的趨勢作出判斷。目前，我國已經進入社會主義市場經濟時代，尊重市場規則，按照市場規律辦事，是市場經濟的根本準則。在市場經濟體制下，市場是產品的生命，產品質量再高、公司技術再先進，若產品沒有市場，就賣不出去，企業將無法生存。隨著市場經濟的逐步發展和市場競爭日益激烈，市場愈加是企業得以生存發展的基礎，是項目投資開發的動力。因此，準確、有效的市場分析成為了確定合理的建設規模和產品方案、決定投資與否的極其重要的環節，已經成為了項目可行性研究的重要前提。

三、市場分析的主要內容

為了使投資項目在建成后能夠在市場經濟環境中持續、高效發展，市場分析必須對影響項目生存和發展的各種因素進行全面的調查分析，并采用定量分析與定性分析相接合的方法，對項目的發展趨勢作出預測，從而確定投資項目的規模，為項目的經濟可行性分析奠定基礎。市場分析主要圍繞與項目產品相關的市場條件展開，由于項目產品的多樣性，不同項目市場分析的具體內容有很大差別，但就其基本內容和方法而言又是相通的。市場分析研究的內容主要有：市場調查，產品供應與需求預測，產品價格預測，市場競爭力以及市場風險分析。

1、市場調查

市場調查是市場分析的基礎，其內容必須全面。市場調查進行前必須明確調查目的、制定調查計劃、組建調查隊伍，然后根據調查計劃進行科學調查，收集相關信息。市場調查完畢后，對收集到的資料進行審核、整理，從而得出客觀可靠、系統全面的調查結果。市場調查主要調查擬建項目同類產品的市場容量、價格以及市場競爭力現狀。

市場調查的基本方法主要有訪問調查法，會議調查法，觀察法，試驗法和資料法等，要根據項目的具體情況選用適當的調查方法。

市場調查完畢后，對調查取得的各種信息進行審核、分組、匯總，使搜集到的信息成為能夠反應市場總體客觀情況的資料。

2、產品供需預測

產品供需預測就是根據市場調查所得到的資料，利用定性分析和定量分析相結合的方法，分析和預測未來市場產品供需變化的趨勢。在預測產品在未來市場的供需情況時需要考慮以下因素：國民經濟與社會發展情況；相關產業產品和上下游產品的情況及其變化；產品結果變化和產品升級換代情況；項目產品在其生命周期中所處的階段；以及不同地區和不同消費群體的消費水平、消費習慣、消費方式及變化等。

產品供需預測的方法主要有專家會議預測法，頭腦風暴預測法，德爾菲法，時間序列法，彈性分析法以及灰色預測法等，

在產品供需預測的基礎上，需要對產品供需平衡和目標市場進行分析，用以確定項目產品的目標市場，預測項目產品可能占有的市場份額。

3、產品價格預測

產品價格是測算項目投產后的銷售收入、應交稅金和經濟效益的基礎參數之一，也是項目產品市場競爭力的重要體現。預測價格時，需要考慮影響項目產品價格變化的因素，如項目產品國際國內市場的供需情況、價格水平及變化趨勢，新技術、新材料產品和新的替代品，國內外稅費、匯率的變化等。

價格預測方法一般采用回歸法和比價法。

4、競爭力及市場風險分析

競爭力是項目在市場競爭中能夠得到生存及發展壯大的能力。進行競爭力分析，不僅需要研究自身的市場競爭力，還要分析競爭對手的競爭力，通過比較，對擬建項目的技術經濟方案進行優化。

產生市場風險的因素有技術進步導致新產品或新替代品出現、新競爭對手進入、出現賣方壟斷以及國內外政治經濟環境發生重大變化等。在可行性研究中，應根據市場調查、產品供需情況、產品價格以及市場競爭力的分析情況，結合項目本身的具體情況，確定項目可能面臨的主要風險并分析其風險程度。

在市場分析過程中，沒有定性分析就弄不清本質、趨勢和其他事物的聯系，沒有定量分析就弄不清數量界限、階段性和特殊性，因此，要注意定量分析與定性分析相結合，不要迷信或過分追求數學方法。

參考文獻：

[1]王軍：項目可行性研究中市場分析的科學性，《技術經濟》，2003年第12期

[2]陳良琨：可行性研究方法及市場需求預測，《IM&P化工礦物與加工》，2002年第9期

篇(4)

一、 宏觀市場分析

1. 宏觀經濟環境分析

2. 宏觀社會環境分析

3. 宏觀政策環境分析

4. 宏觀經濟、社會、政策環境對辦公市場的影響

二、 辦公宏觀市場分析

1. 上海總體辦公市場分析

2. 行業宏觀發展態勢分析

三、 區域辦公市場特征分析

1. 區域概述

2. 供應、銷售（租賃）、空置分析

3. 銷售（租賃）價格分析

4. 產品特征分析

5. 主力客戶分析

6. 典型案例分析

四、 項目地脈研究

1. 項目地塊特質分析

2. 項目地塊周邊市政、規劃情況分析

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五、 項目初步定位建議

1. 初步市場定位建議

篇(5)

摘 要 隨著房價連續幾年的高歌猛進以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。然而,不同的項目給投資者帶來的收益水平可能相差甚遠,甚至可能帶來較大的損失。因此,在房地產投資決策前,應該對擬投資項目進行科學、有效、詳細的投資分析、評價和比選,選擇合適的投資形式和投資項目,使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。

關鍵詞 房地產投資 投資分析 投資決策

一、房地產投資

由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。

二、房地產投資分析

房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。

1.市場分析

房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。

2.經濟分析

經濟分析是房地產投資分析的核心部分,主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。

3.風險分析

房地產投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點,使得房地產投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。

風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發期或持有期內,市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調查和數據分析,預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。

三、房地產投資決策

房地產投資分析的最終目的是服務投資決策。在房地產投資活動中,一般都會有多個不同的投資方案可供選擇,能否利用有效、準確的方法做出正確的抉擇將直接關系到未來的收益與否。對于置業投資者,其投資決策的內容不同于開發投資,如需要對置業對象目前物質狀況、運營與收益狀況進行全面了解,對置業對象市場前景作出判斷,對其收益值較合理的價值估計。在此基礎上,他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策,這類投資面對的風險也相對較直觀些。而對于房地產開發投資者,投資決策的內容非常廣泛,既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發條件、經營方式,也包括投資時間、投資規模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發生損失。因此,我認為對于這一類投資,投資者在決策時應緊緊圍繞事先確定的經營目標,在占有有限信息資源的情況下,借助于現代分析方法和手段,通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較,做出正確的決策。只有這樣才能使房地產投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤和實現增值的最大化。

參考文獻:

[1]劉秋雁.房地產投資分析.大連:東北財經大學出版社.2007.9.

[2]劉寧.房地產投資分析.大連:大連理工大學出版社.2009.2.

[3]譚善勇.房地產投資分析.北京:機械工業出版社.2008.3.

篇(6)

一、投資性房地產財務風險管理體系

資本增值是財務活動的根本目的，防范并控制價值的不穩定（不利結果）是財務風險管理的目標。那么，讓我們先看看投資性房地產的價值之路：經濟趨勢影響現有工商業利潤及個人收入；工商業利潤及個人收入轉而決定其支付租金的能力；租金決定投資性房地產的營業凈收入；最后，營業凈收入決定投資性房地產的市場價值。這樣，現有經濟趨勢的改變對投資性房地產的價值，較之住房價值，會有巨大的近期沖擊，那就是，房地產價值的上漲趨勢或下降趨勢首先發生在與住房市場相對的投資性房地產市場上。由此，投資性房地產對現有經濟趨勢的敏感程度要強于自用房地產，所以，對投資性房地產財務風險管理要充分考慮當前的經濟趨勢，并密切聯系房地產市場景氣循環。

首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本一效益原則，但是應該關注有關研究機構的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具手段，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。識別的方法主要有：①專家預測法，如民主討論法、頭腦風暴法、德爾菲（Delphi）分析法；②幕景分析法，即計算機模擬未來狀態，以直觀的“幕景”（scenarios）描繪所能引起企業風險的各種風險因素及其影響情況，如對一個投資項目的幕景分析，可以告訴決策人員這一項目在最好、最可能和最壞三種情況下的未來情形，并且還可能給出這三種情況下可能發生的事件和風險，以供決策人員參考；③資金分析法，財務管理部門可通過對企業資金及其運動的分析來識別在企業資金各種存在及分布上的風險，以及在某一期間內資金循環周轉方面可能出現的風險。本文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。

最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。

二、投資性房地產財務風險度量

財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統，為風險決策提供科學依據。工欲善其事，必先利其器。度量指標是表現風險程度的基本載體，是建立風險度量框架、指導風險決策的支撐性工具，因此，選擇合適的度量指標就顯得尤為重要。投資性房地產對客觀經濟環境的敏感性，要求投資者能夠使用經濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用，因此，下文將從經濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產財務風險的度量框架。

（一）經濟指標

描述房地產市場狀況的經濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產景氣循環及其周期，而且統計數據也較為容易獲得。

但是，作為投資性房地產財務風險的度量指標，本文認為空置率是最優的量化指標，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩定使用率”。所謂“穩定使用率”，是指項目啟動以后的年度使用率。這是評估項目可行性的一個重要因素。

（二）財務指標

現金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現金來反映。因此，財務風險管理應以現金流量為基礎。

從物業持有者的角度，投資性房地產現金流量分析應采用股權現金流量法。現金流量包括流出量和流入量，投資性房地產的現金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）、投資性房地產的現金流入量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收入。

三、投資性房地產財務風險控制

由于投資性房地產的特殊性，對于個人投資者和小型散戶投資者來說，財務風險的控制重在防范；對于長期持有物業的房地產開發商來說，可以對物業進行整體經營規劃，其財務風險的控制原則是“防范+控制”。

（一）投資前的準備工作

投資前的準備工作是否充分，直接關系著投資之后房地產的經營狀況，因此，將其作為財務風險控制的基礎內容。投資前的準備工作主要包括兩大方面：判斷投資切入點和做好市場分析。

1.判斷投資切入點。利用所處房地產市場景氣循環階段，判斷投資性房地產的切入點。市場供需平衡與不平衡的現象是市場景氣的兩種表現形式，如此周而復始的重復發生就形成了景氣循環。房地產景氣循環也是由于供給和需求的波動產生的。經濟活動具有周期性，對空間的需求也呈周期性波動。由于建造時滯等原因，供給往往落后于需求的變化，因此，空置率和價格/租金就會產生波動。它們決定了房地產投資的收益率和風險水平，極大地影響著房地產投資在財務上的成功和失敗。

2.做好市場分析。投資應以市場分析為起點。市場分析就是對市場客觀環境、同檔次同類型的投資性房地產的市場需求狀況及競爭對手等情況進行分析。投資性房地產的市場分析是在供需分析和未來市場增長潛力分析的基礎上，確定以下幾個環節：（1）選擇投資類型，（2）市場定位，即確定潛在承租人的水平層次，是面向高端市場，還是面向中低端市場。（3）選址，房地產的地域性及投資的長期性決定了選址的重要性。

篇(7)

一、區域宏觀環境分析

區域宏觀環境分析主要對企業所處的經濟、政策、法律等方面的變化對特定行業所造成的影響作研究，分析重點是與區域市場特定行業相關的某一特定因素變化所帶來的機會與威脅。

所轄的區域/城市清單， 從屬關系

區域/城市類型(A/B/C/D/E/F)

開發年份

其他您認為需要給大家分享的區域/城市/城鎮發展歷史

區域/城市人口， GDP， 人均可支配收入等宏觀數據， 最好附最近幾年的趨勢圖

分析上述問題的重點，是為了把握區域整體的市場動態與發展空間，以此確定該區域在企業布局中的位置，進而影響在該區域的市場投入與銷量預期。

二、行業區域市場分析

行業區域市場的分析，重點在于研究行業內相關的要素與結構，把握區域市場總體競爭狀況與發展態勢。具體包含市場總量、行業市場的演進、市場行為與消費趨勢的變化、影響消費購買的關鍵因素等。市場分析的目的是識別市場總量以及各細分市場的變化情況來揭示出在變化中所蘊含的機會與威脅。