關于不動產的法律法規精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇關于不動產的法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

[關鍵詞]不動產登記制度；物權變動；實質審核

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187

在我國物權法中不動產登記制度是其非常重要的組成部分，它主要指的是通過權利人或與其有緊密關系的人申請之后，然后再把不動產權變更事宜由相關的職能部門記載到登記簿上。就其本質而言，不動產登記就是物權公示。如果不動產權有變動就應該將變動的信息資料公開，從而充分地發揮不動產的排他作用?，F階段我國的不動產登記制度還存在很多不足，因此，積極完善我國的不動產登記制度具有非常重要的現實意義。

1現階段我國不動產登記制度存在的不足

11機構缺乏整合力度

盡管我國制定的不定產有明確的規定，即不動產登記工作不管是國家還是省級的都應該由國土資源部來監督和指導，而對于市級或縣級的不動產登記工作應該由當地政府指定相關部門來負責，基于這樣的情況就很難將機構統一。據調查，部分區域的國土資源部門并沒有積極地設立負責不動產登記的機構，而且他們認為在沒有明確劃分各部門的登記職能和管理職能的前提下，很難協調好各部門，開展工作也具有很大的難度。而且各地區的國土資源管理工作非常繁雜，所以他們也更愿意把登記不動產的機構隸屬于當地政府，然后通過國土資源部門指導。不僅如此，把各地區市級和縣級登記不動產的機構設置于當地的國土資源部門也是非常困難的。

12技術標準和信息未實現統一

隨著我國頒布不動產登記條例及其正式施行，制定不動產統一登記制度已經變得迫在眉睫。不動產登記的登記依據、登記簿冊、信息平臺以及登記機構應該要實現“四統一”，同時還必須要逐步地規范不動產統一登記的權籍調查、信息平臺建設、操作規范等。但是現階段部分地區在登記不動產的過程中卻沒有嚴格根據“四統一”的要求進行，反而更多的是結合當地的實際情況來進行不動產登記。這就造成國家制定的關于不定產登記的相關規范也不能順利徹底地執行，相關數據也得不到兼容。這就導致在統一登記不動產之后還必須重新整理相關數據，這無形之中就加大了工作量。

13不動產登記制度缺乏公信力

在進行不動產登記的過程中，信息交易的安全在很大程度上是由登記制度的公信力來保護和決定的?；谖覈壳笆┬械年P于不動產登記方面的法律法規，不動產登記制度公信力方面的法規還比較缺乏。這種問題具體表現為：其一，關于推定權利正當性制度沒有；其二，信賴登記制度缺乏明確的規定來確保買受人可以安全交易。像這樣缺乏公信力的不動產登記制度會在很大程度上影響那些從事不動產登記信息交易的人員。如果登記不動產的名義人在將其真實權利隱瞞的前提下出賣了不動產，而在不動產交易的時候則是根據登記的信息進行的，等完成交易之后，不動產真實的權利人卻展開抗辯，這將在很大程度上損害買受人的財產。

14相關的法律十分混亂

現階段，我國在不動產登記方面的司法解釋、部門規章、地方法規及其法律法規等沒有統一標準且內容十分混亂，更有甚者有的法律法規還互相矛盾。諸如土地管理法、礦產資源法以及物權法等法律主要是關于不動產登記的，而城鎮國有土地使用權轉讓和出讓條例和土地管理法實施條例則主要是關于不動產登記的行政法規的。此外，還有土地登記資料公開查詢制度和土地登記規則等是涉及不動產登記的地方性政策和法規。盡管這些政策和法規詳細地規定了不動產登記的相關問題，但是相對比較分散。像這樣雜亂不堪的不動產登記，相關的政策法規在很大程度上增加了地方財政支出和申請不動產登記相關人員的負擔，同時還對不動產登記工作的效率起到阻礙作用，很有可能出現很多錯誤的登記信息，這在很大程度上不利于不動產信息的查閱。盡管我國制定的關于不動產登記條例已經開始施行，但是它還需要有相關的法律法規和制度來輔助和保障，該條例還存在與礦產資源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的現象。

2完善我國不動產登記的建議

21專門制定規范不動產登記程序的政策法規

要想規范不動產登記的程序，首先要在國家制定的物權法中統一不動產的登記規范、登記模式及其物權模式。同時不僅要嚴格實施不動產登記條例，而且還必須要對不動產登記的其他法律法規進行積極的完善。盡管現存的關于不動產的法律法規也有很多，但是部分法律法規之間存在互相矛盾、不協調以及重復的現象。因為不動產登記在人們日常生活中有著非常重要的作用，所以修改和完善不定產登記相關的政策法規是非常必要的。一方面要明確不動產登記的程序、效力以及性質，構建完善的不動產登記制度；另一方面還必須要制定一些關于不定產統一登記配套的制度和政策。相關部門可以制定一些能夠支持不動產統一登記相關的金融財政政策，同時國家還需要制定不定產登記相關的管理制度和操作程序，從而最大限度地確保不動產登記法律體系的邏輯性、科學性以及統一性。

22盡快制定不動產的技術規程及其統一登記標準體系

為了確保我國各地區的不動產登記工作能夠更好地_展，使各個部門之間盡量不會出現不定產登記數據信息不兼容的現象，應該盡快制定不動產的技術規程及其統一登記的標準體系。通過統一建立不定產登記的平臺使不定產登記信息可以實現信息化管理。但是因為不動產登記的信息是由各個部門分別負責管理的，所以應該盡快建立一個不動產的管理系統，該系統可以實現不動產檔案信息查詢的管理和不動產統一登記發證系統，從而有效地實現了不動產登記信息的共享和整合。通過有效運用GIS技術、互聯網技術等現代技術構建完整的不動產登記管理系統，從而使不動產的管理實現內外聯動，最大限度地提升所登記信息資料的準確性。

23專門制定不動產登記的審查制度

不動產物權變動的公信效力對其交易的穩定性具有決定性的作用，而不動產登記的信息是否真實則決定了不動產登記的公信效力，檢驗不動產登記信息是否真實的前提是實質審查制度的實施。但是考慮到物權法處于起步階段，我國的實質審查仍然需要有大量的人力和資金作為保障。雖然物權法沒有對不動產登記時是否進行實質審查做強制性要求，但是基于目前的情況而言，在進行不動產登記的時候并沒有全面落實實質審查工作，這就造成不動產登記出現很多錯誤的信息，從而極大地損害了不動產登記人的利益。由此可見，專門制定不動產登記的審查制度是非常必要的。首先，開展實質審查工作可以在很大程度上提高不動產登記資料信息的準確性和真實性，從而避免在進行不動產交易的時候出現不必要的交易風險；其次，開展實質審查工作還可以督促相關部門認真履行自己的職責，一心一意為人民服務。

3結論

綜上所述，隨著我國社會的快速發展，不動產登記制度也逐漸成為人們日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我國的不動產登記制度還存在著一些諸如機構缺乏整合力度、技術標準與信息沒有統一、缺乏公信力、相關法律比較混亂等問題，我國的相關職能部門應該不斷努力，積極完善不動產登記制度，確保其能夠充分發揮自身的職能。

參考文獻：

[1]向明我國不動產登記薄制度研究[J].政治與法律，2011（2）：152-160

篇(2)

早在2007年《物權法》頒布時就提出要建立不動產統一登記制度，但由于歷史原因一直進展緩慢。一方面，各地不動產產權登記長期分散于國土、住房、農業、林業等多個部門，多頭管理，標準不一，阻力重重；另一方面，對個人私有財產保護的相關法律制度缺失，也造成信息平臺的建立過程不順暢，沒有真實準確的信息系統，統一登記等于紙上談兵，難以落實。

直至2013年3月28日，國務院辦公廳《關于實施〈國務院機構改革和職能轉變方案〉任務分工的通知》（〔2013〕22號），要求整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記職責，出臺并實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。隨后，在同年11月20日召開的國務院常務會議上決定，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

從這一過程中不難看出，不動產統一登記是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，具有重要意義。

篇(3)

關鍵詞：不動產登記 瑕疵 救濟

【中圖分類號】D923 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0022-02

不動產是人類社會極其重要的物質財產，它既是人類賴以生存的生產要素，也是人們維持生活必要的物質保障。在我國目前的法律制度下，因登記機關的工作疏忽或登記申請人的故意或過失等情形，不動產登記錯誤或疏漏較為常見，因此下面對我國不動產登記瑕疵的法律救濟現狀以及需要完善的地方發表一點個人的見解。

一、我國現有立法中對登記瑕疵的法律救濟

2007年我國《物權法》頒布實施，其中對不動產登記瑕疵的救濟規定主要有以下三方面:

（一）預告登記制度

預告登記是為了保全以發生不動產物權得喪、變更效果為目的的債權請求權而為的一種登記制度，預告登記并不導致不動產物權發生任何變動，其意只在增強登記背后的債權請求權的效力。概括地講，預告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發生不動產變動的合同債權請求權屆時能實際上發生物權變動的效果;順位保護效力，即順位在先的優先保護;預警效力，即第三人不得無視預告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對人破產時，經預告登記的債權請求權排斥他人而保障其優先實現。

（二）異議登記制度

異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產記載的事項,也不發生變更不動產登記的效力,而只是將有關利害關系人的異議記載于不動產登記簿上,從而使不動產登記的真實性受到質疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權利人的權利；警示第三人謹慎進行交易行為。

（三）更正登記制度

不動產登記固然可以保護交易的動的安全，但這種保護在有些情況下卻可能是以對靜的安全的犧牲為代價的。為了平衡交易安全和真正權利人之間的利益，設立了更正登記制度。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權利狀態符合事實權利狀態，進而避免真正權利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發生效力。

二、關于完善我國不動產登記瑕疵法律救濟的建議

現有法律中對不動產登記瑕疵救濟除了以上三條外，規定比較少，但是眾所周知，不動產是人類生活的重要物質資料，其價值和作用之巨大是其他生活資料所無法比擬的，一旦不動產體系混亂(尤其是確認不動產自然狀況、歸屬等的登記活動出現瑕疵)，人類正常的生活秩序將遭受到嚴重的沖擊。因此下面對完善我國不動產登記瑕疵提出一些個人的建議：

（一）建立回復登記制度

回復登記是指與實體權利關系一致的登記，因不當原因而從登記簿上消滅時，對消滅的登記予以回復，以保持原有登記效力的一種登記類型。對“不當原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災、地震等原因而發生物理上的滅失，或者是登記事項的全部或一部分被不適法地涂銷。目前我國的不動產登記法律法規中對此沒有明確規定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災地區登記薄受損，對這種地震所引起的登記瑕疵，在現行的法律上并沒有救濟的規定，當前我國正在提倡“依法治國”，因此我們有必要在法律上加以明確規定做到有法可依。

（二）統一登記機關

實踐中大量的不動產登記瑕疵都是由于登記機關不統一、登記權限不明確等原因造成的，因此，統一登記機關、確定唯一的登記機關對消除不動產登記瑕疵是大有裨益的。我認為，登記機關的選擇在符合法理的基礎上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴特征，充分考慮現有制度狀況，我們過去的選擇決定了現在的選擇。我國當今的土地登記是以國土資源管理部門為基礎，因此最優的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進入由“行政機關”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進行登記，都是十分不現實的，理由如下:不動產在本質上要么是直接指向土地的物權，要么是建立在土地物權之上的，因此物權由地政部門負責不動產登記有一定理論依據；地政部門進行登記可以輻射到中國城鄉全部土地，并且十幾年來的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實的土地產權資料，同時也造就了一支熟悉土地登記業務的專業隊伍，這具有其它部門無法比擬的優勢；法院作為登記機關有一定的弊病，目前我國司法改革尚未完成，司法機關的獨立性尚未達到，各地法院又承擔著繁重的審判任務，如果把法院作為登記機關，當物權發生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，如此的登記現狀必然對法院最后的裁判產生影響；公證部門作為登記機關將無法解決重復登記等登記瑕疵的問題，因為它并非國家機關，無上下級隸屬關系，當事人可以在其所在地自愿選擇公證部門。

因此登記機關統一的基本思路是以國土資源管理部門為基礎，將建設部管理下的房產登記劃歸國土部門，并逐步將林業、草原、灘涂等納入土地登記。

（三）不動產登記信息公開

在司法審判的實踐中，常常遇到需要查詢當事人不動產登記的情況。掌握不動產登記的部門因其信息主要是為執行政府的管理職能，因此不愿提供不動產登記的信息，或者提供信息不及時、不準確，甚至設置種種障礙。這些情況的出現主要是不動產登記的相關法律法規未明確規定不動產登記信息資料應當公開，不動產登記的公示性在目前法律法規中得不到體現。而一個具有普遍公信力的登記系統必須達到:登記內容準確無誤并適時更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數據存儲環境安全無憂。因此必須改變把不動產登記信息當作“政府信息”而不予公開的現象。

（四）建立信息網絡系統

從不動產登記的性質講，進行不動產登記的根本目的所在是完成不動產的公示。然而，當前我國登記機關分散的現狀必然造成登記簿不統一、不完整，很難給不動產權利關系人提供全面而準確的信息，而登記機關的統一雖是大勢所趨，短時間內卻難以完成。因此，在當前可以由國家制定標準、協調各登記機關建立“不動產產權產籍網絡信息系統”，以此面向公眾提供一個完整的不動產登記信息的公示平臺。不動產產權產籍管理信息系統，是以計算機和網絡技術為基礎，運用現代管理學理論和信息技術建立起來的為不動產管理業務服務的信息系統。同傳統的管理方法相比，管理信息系統具有高效率、高質量和高效益等優越性，并可以對房地產交易、權籍信息的內部管理活動提供服務，對產權產籍數據進行自動的即時更新，并為房地產市場的宏觀調控提供決策依據。

（五）完善實質審查制度

實質審查是與公示公信原則相協調的制度。實質審查的優點是它可以最大限度地保證登記權利與真實權利的一致，防止登記瑕疵的出現，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來的對真實權利人不利的可能性，保護真實權利人的利益，不致因公信力而使其權利喪失。我們在討論如何完善實質審查制度時，可考慮借鑒德國的經驗。德國在登記中有幾個基本原則，對我國具有重要參考價值。分別是：合法原則是對不動產登記局進行各項工作的一般要求；申請原則是指登記機關不允許在沒有申請人申請的情況下就進行登記的涂銷或者更正；形式同意原則是只要登記申請人提供的資料能夠滿足法律所規定的程序性條件，不動產登記機關即為其登記，而對申請人與相對人之間的關于實體法律關系的意思表示不予審查；精確性原則是指對涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據原則是指要求登記申請人及不動產登記機關提供必要的證據的原則。

（六）完善不動產登記薄

登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權變動公示效力的物質載體，因而必須明確、科學地規定登記簿的內容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數字、圖表，不動產登記簿所記載的一切內容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號或加線條等等不具有公信力的工具或符號等技術手段。其次，不動產登記簿冊的組成應根據所登記權利的不同而單獨分冊。例如德國的不動產登記簿的設置就是根據民法典的物權體系，按所有權、用益物權及其他權利限制、擔保物權三部分建立的，而且每一部分都設置了專門的簿冊。最后，登記簿的每一頁都應由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發生錯登或漏登時便于確定責任人員，同時也能增強登記簿的公信力。

總之，不動產登記瑕疵法律救濟制度作為不動產登記制度的一項重要內容，它的完善與否關系到我國物權法能否完善，而完善的不動產登記法律制度對于保護物權、維護交易安全具有重要意義。在我國物權變動采登記生效主義的模式和實質審查的方式下，在登記瑕疵引發的案件層出不窮的現狀下，完善不動產登記瑕疵救濟是十分必要的。

參考文獻：

[1]史尚寬.物權法論[M].北京:中國政法大學出版社2000.

[2]馬栩生.登記公信力研究[M].北京：法律出版社2006

[3]鄭沖、賈紅梅.德國民法典(修訂本)[M].北京:法律出版社2001

篇(4)

1、我國不動產登記的現狀及弊端

我國在很長一段時間實行的城鄉分割及指令性的計劃經濟，造成了我國不動產登記制度的不統一。具體表現為：城鄉登記不統一、不動產登記范圍不統一、登記機構不統一、登記程序不統一、不動產登記依據的法律法規政策繁雜等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產資源、森林資源等的登記發證分別由相應的行政管理部門或其下設的登記部門負責。除了《物權法》外，土地上的所有權和他物權分別由土地行政管理部門和農業行政管理部門負責登記，主要法律依據為《土地法》、《土地登記辦法》;房屋上的物權由房屋行政管理部門下設的登記機構進行登記，主要法律依據為《城市房地產管理法》、《房屋登記辦法》;海域使用權由海洋行政管理部門登記，主要法律依據為《漁業法》、《海域使用管理法》;礦產資源由礦產資源管理部門登記，主要法律依據為《礦產資源開采登記管理辦法》;森林草原等資源由林業管理部門登記，主要法律依據為《草原法》、《森林法》、《林木和林地權屬登記管理辦法》。

總之，我國的不動產長期以來處在分散登記狀態，由不同機構負責登記，這些不動產登記機構互不隸屬，特別是房屋和土地分別登記，實際上很難保證房地權利一致的原則，容易產生房、地分別抵押，土地使用權和土地上的房屋使用權相互沖突，也容易導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明、權利界限不清等弊端，產生大量矛盾和糾紛。

2、不動產統一登記的可行性及必然性

《物權法》第10條第2款規定：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

2006年建設部組織佳木斯市等城市作為試點城市進行不動產統一登記。實踐證明，不動產統一登記是可行的。

世界各國或地區在設立登記機構時普遍遵循兩個準則：一是不動產登記機構的獨立性，登記機構多為司法機關，也有行政機關，但都是獨立的部門;二是不動產登記機構的統一性，法律一般規定區域內實行統一不動產登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動產均由統一的登記機構負責。這兩個準則都是物權公示原則決定的。

當前， 我國不動產物權變動制度是一個龐大且錯綜復雜的體系，政出多門、分散登記，已不能適應形勢發展的需要。整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是維護市場經濟秩序、完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于明晰物權歸屬、發揮物的效用，保護不動產權利人合法財產權、保障不動產交易安全、維護正常的市場交易秩序、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，促進社會和諧穩定都具有十分重要的現實意義。

3、不動產統一登記遇到的問題及解決思路

實施統一登記可以更好地厘清當事人之間的不動產權利界限，減少權屬糾紛，提高登記的準確性和權威性。目前，我國不動產統一登記面臨的最大問題是登記機構不統一、登記簿冊不統一、登記辦法(依據)不統一、登記查詢制度不統一和信息平臺不統一。

解決不動產統一登記的基本思路是：統一法律依據、登記機構與登記效力和信息平臺。

(1)統一法律依據

由于沒有統一法律依據，我國不動產登記形成了多頭掌管的局面。我國目前的不動產登記制度內容主要是按照計劃經濟的規范制制定的，已經不適應社會發展的需要。因此，我們有必要建立以民法典物權篇為基礎的不動產登記法律制度。在我國實現不動產物權法統一的同時，也應統一不動產登記法律規定，使之與物權法相適應。

(2)統一登記機構

我國不動產登記出現的四個不統一的根源在于登記機構的不統一。因此，完善登記制度的一個重點任務就是統一不動產登記機構。統一了不動產登記機構，登記根據、程序、簿冊自然便統一了。目前我國關于不動產登記的部門有多個，它們都是有關不動產的行政管理部門，所進行的登記主要表現為行政管理性，而缺乏物權公示性，難免損害權利人的正當利益。2014年12月22日正式公布的《不動產登記暫行條例》明確了我國不動產登記機構的統一是必然趨勢?，F在，統一登記機構已成為人們的共識，但由哪個部門具體負責不動產產權登記工作還是大家爭論的焦點。根據《物權法》第十條規定，不動產實行統一登記，并授權行政法規對統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定。

(3)統一登記效力

我國法學界對是否采用德國物權行為理論存在比較大的分歧，但在不動產物權變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學者認為，為了完善我國不動產物權登記制度，應賦予不動產物權登記如下效力：決定因法律行為發生的不動產物權變動能否生效的效力、權利正確性推定的效力、善意保護的效力、風險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產產權保護的重要理論基礎，依據這些理論基礎建立起來的不動產登記制度，是不動產權利公示原則的具體表現，是不動產交易安全的法律保障。為了維護我國法律體系的連續性，保證交易安全和穩定經濟秩序，我國不動產登記應該采取實質主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產權法理的要求，也是國際不動產產權保護的趨勢。但是對于不是基于產權變動行為引起的權利變動應設有例外法例，可以采行形式主義(登記對抗)原則。

(4)統一登記信息平臺

篇(5)

論文關鍵詞 法定繼承制度 遺囑繼承制度 繼承法律沖突 解決途徑

我國由于歷史原因，成為一個復合法域國家。在一個中國里面，大陸施行社會主義制度，港，澳，臺實行資本主義制度，內地與港，澳，臺施行各自的法律，進而成為四個法制互不相同的獨立的法域。在不同的法域里，區際法律沖突在所難免。因為繼承關系的基礎是人身關系且產生于親屬之間，涉及物權上的關系，調整不同法域之間繼承關系所涉及的準據法的確定及其適用變得十分復雜，因為我國沒有解決區際法律沖突方面的法律使得我國區際法律沖突變得特殊和復雜。對于我國不同法域之間的區際繼承法律沖突問題，成為了當前我們急需解決的問題。

一、我國大陸與港澳臺繼承制度方面的差異

我國的區際繼承法律沖突就是大陸與港，澳，臺之間的不同法域的繼承法調整同一區際法律關系而發生的沖突。主要是因為我國各法域之間在繼承法律制度存在差異進而產生了區際繼承法律適用上的沖突。

（一）關于法定繼承制度

1.關于法定繼承人的范圍

內地《繼承法》規定：法定繼承人包括：配偶、子女、父母、祖父母、外祖父母、兄姐，和喪偶兒媳或是喪偶女婿其對公婆、岳父母必須是盡了主要贍養義務。在香港的繼承法律規定，法定繼承人的范圍除以上人員以外，其余均為法定繼承人?！鞍拈T民法典”規定：法定繼承人的范圍包括：“配偶和直系血親卑親屬，直系血親尊親屬，與死者有事實婚關系的人，兄弟姐妹及其直系血親卑親屬，四親，以內的其他旁系血親?！倍芭_灣民法典”規定：“臺灣地區的法定繼承人包括配偶，直系血親的親屬，父母，兄姐，祖父母以及外祖父母。”

2.關于法定繼承順序的規定

法定繼承人在內地《繼承法》分為兩個順序：“第一順序是配偶、子女、父母；第二順序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”同時還規定：“對公婆或岳父母主要盡了贍養義務的喪偶兒媳以及女婿，同為第一順序繼承人。”“香港繼承法”將法定繼承人分為六個順序?！鞍拈T民法典”規定，法定繼承人分為六個不同順序。在臺灣，繼承順序分為血親繼承和配偶繼承兩種。

（二）關于遺囑繼承制度

在我國不同法域關于遺囑繼承的規定，主要體現在遺囑能力和遺囑方式上。

1.對遺囑能力規定的差異

內地《繼承法》第22條規定如下：“無行為能力人或限制行為能力人立的遺囑是無效的。”香港“遺囑條例”規定：“立遺囑人必須是成年人，未達法定年齡的人所立遺囑無效。”在“澳門民法典”對遺囑能力的規定較為具體。原則上，只要有訂立遺囑能力的人，都能訂立遺囑。但是下列兩類人員無立遺囑的能力：“一是親權沒有解除的未成年人；二是由于精神失常導致禁治產的人。無遺囑能力人所立遺囑是無效?！薄芭_灣民法典”規定，下列兩種人沒有遺囑能力：“一為無行為能力人；二為未滿16周歲限制行為能力人?！?/p>

2.對遺囑方式規定的差異

遺囑是要式法律行為，依法定形式訂立的才具有法律上的效力。大陸《繼承法》規定了五種遺囑包括：“公證遺囑，自書遺囑，代書遺囑，錄音遺囑和口頭遺囑?！蓖瑫r具體規定了五種遺囑的適用條件和效力。香港“遺囑條例”規定：遺囑的形式主要為自書遺囑，必須是書面形式的遺囑，同時也規定了書寫遺囑的文字，署名以及見證等方面?！鞍拈T民法典”規定：“遺囑的方式分為普通方式和特別方式。”“臺灣民法典”關于遺囑方式的規定：“遺囑方式包括自書遺囑，公證遺囑，密封遺囑，遺囑和口授遺囑?！边@與大陸頗為相似?！芭_灣民法典”還規定了各種遺囑的具體要求和生效要件。

二、我國類推適用國際私法處理區際繼承應注意一些問題

由于法域不同，致使對國際私法在涉外繼承準據法的確定上必然存在不同，所以在利用法律制度解決區際繼承法律沖突時，應依據自有的法律規定來解決。

（一）法定繼承準據法的確定

國際上在解決涉外法定繼承準據法確定上主要有兩種制度，即“區別制”和“同一制”。“區別制”在涉外繼承關系中也叫分割制，它把被繼承人的遺產劃分為不動產和動產，由被繼承人的屬人法規定動產，由不動產所在地法規定不動產。而“同一制”就是依照被繼承人的屬人法，不區分動產和不動產，只把遺產當做一個整體來規制。我國大陸和香港同樣采用“區別制”。根據國際私法的有關規定，如果死者沒有立遺囑，在遺產繼承發生時，由永久居留地法律支配其動產，不動產所在地法律支配其不動產。“同一制”則為我國澳門法定繼承所采用，其中“澳門民法典”規定，法定繼承由繼承人死亡時的屬人法所規范。臺灣在涉外法定繼承上與其他地方不同。其立法偏傾向“同一制”，但另行規定了調整海峽兩岸繼承關系時的法律法規。比如《涉外民事法律適用法》中強調，必須由本國法規定被繼承人死亡時的繼承問題。

（二）遺囑繼承準據法的確定

遺囑繼承以遺囑內容為依據，故其本身并沒有適用何種法律的選擇問題。但在法律上確定遺囑繼承的問題上，遺囑繼承得以實現是以其有法律效力為前提的，所以其效力的定奪，我們可以三方面加以考慮，立遺囑人的立遺囑能力、遺囑方式和遺囑的內容，故遺囑繼承的準據法確定也應該從這三方面分析。在立遺囑能力方面，大陸在實踐上采用“區別制”，主要是由于它沒有明確規定有關立遺囑能力方面的準據法。其規定動產遺囑適用的法律必須是被繼承人死亡時住所地的法律，不動產遺囑所適用的法律必須是不動產所在地法律。香港在此問題上采用了“區別制”，是否有能力對動產訂立遺囑是由遺囑人居住地決定的。而澳門采用的“同一制”指的是訂立遺囑的能力應由處分人對遺囑作出意思表示時，當時的屬人法所規范。臺灣地區采用了“同一制”，特別之處在于，在有關大陸的遺囑方面作了較為特殊的規定。臺灣“涉外民事法律適用法”明確規定，人的行為能力，必須依照其本國法律。

三、解決我國區際繼承法律沖突的途徑及構想

港澳臺與大陸交往的頻繁，也加強了各法域之間的文化交流，而區際繼承的問題越來越頻繁，只有各法域以平等協商為基礎，加強法制的溝通，訂立一個統一的、協調的區際繼承沖突法或法律協議，才能更好的解決當前所面臨的問題。

（一）關于法定繼承

眾所周知，事物皆有利弊，法定繼承的方法亦如此，即采用“區別制”和“同一制”各有其優勢和缺陷?！巴恢啤币詮娬{繼承的身份法上的性質為主，它的的優點是簡單，方便；缺點是遺產的歸屬的確定是由遺產所在地不同法域的法律規定的，與遺產所在地的利益相悖?！皡^別制”主要強調繼承財產法上的性質，“區別制”的主要作用是維護遺產所在地的公共利益?！皡^別制”的缺點體現在如下方面：如果遺產分布在幾個不同的法域，則需要由這幾個不同的地區共同支配遺產的繼承，結果會使繼承關系變得更加復雜。綜上，根據我國現存的不同狀況，筆者做如下歸納：在法定繼承的問題上，我國應當統一區際沖突法，采取“區別制”是最好的選擇。原因如下：首先，四個法域中采取“區別制”的占大多數，這樣有助于法制的協調和統一，其中大陸與香港采取了“區別制”，臺灣地區兩種制度并用，只有澳門自己仍采用“同一制”。其次，“同一制”有很大的缺陷，它以住所地法為標準，所以，事實上即使采取同一制，也是難以確定屬人法的。

（二）關于遺囑繼承

立遺囑的能力，遺囑的方式以及遺囑的內容三個方面夠成了判斷遺囑繼承是否有效的要件，所以解決遺囑繼承沖突問題也要從這三個方面來分析來。

1.立遺囑的能力

依據國際私法上的理論規則，人的能力，尤其是人的立遺囑的能力，應當是人的行為能力的問題，應該依據本人的屬人法。針對此問題，筆者認為，“同一制”在解決區際沖突法上，在確定立遺囑能力準據法上，具有更好的效用。由于在我國各法域、各地區普遍認為在解決區際繼承立遺囑能力的方面，如若本國法規定相同，則應以住所地法為標準?，F實中會遇到人們時常變更住所，住所依不同沖突法相互沖突，而且會遇到，根據立遺囑所在地法律有遺囑能力，但是依據其住所地法該人無遺囑能力等問題，對于以上情況遺囑是否有效，筆者認為應適用以下幾種方法：假定立遺囑地法律認為遺囑人有能力，則認定其有遺囑能力；住所變更時，可以借鑒英國法，改變立遺囑人的連接點，如果立遺囑的人的住所地法認為其有遺囑能力，而后來住所地法律認為沒遺囑能力，則適用立遺囑時的住所地法來規制，例如立遺囑人立遺囑時的住所地法認為其沒有能力，但是最后住所地法認為其有能力，則適用最后住所地法。

2.立遺囑的方式

強行法適用于“場所支配行為”的原則，并為立遺囑行為地則主張。適用立遺囑人的屬人法，其認為遺囑制度從自身來說應當尊重立遺囑人的意愿來處理遺產，其身份性的特性決定了它應適用立遺囑人的屬人法。那些以區分動產遺囑和不動產遺囑來選擇準據法的堅持：“不動產遺囑適用不動產所在地的法，動產遺囑可以選擇適用立遺囑人屬人法和立遺囑地法。”總之以上做法各有利弊。對于此我們可以比照1961年的《關于遺囑方式法律沖突公約》來做如下規定：凡是遺囑人的立遺囑地法；遺囑人立遺囑時或死亡時的本國法或住所地法亦或經常居所地法；不動產遺囑方式的財產所在地法都被視為符合遺囑方式的法律法規。

3.立遺囑的內容

篇(6)

在紐約這個城市，如果政府要動用國家征收權征收土地，就要嚴格按照相關法律、遵守程序規定，然而這并不意味著事情會一帆風順。我們會遇到很多困難和挑戰，梅爾羅斯公地的征收過程就足以證明這一點。從中也不難發現，這些困難和挑戰與中國的情況有很多相似之處。

我所在的紐約市法律局，是紐約市市長和所有政府部門的代表，法律局共有700名左右的律師。這些律師各有專長，其中13名律師是專門從事跟國家征收權有關的法律法規工作。我作為其中的一員，在這個領域工作已超過10年。

我們代表的市政府部門，包括交通部、房屋保護發展部、衛生部、警察部門、消防防火部門等。只要這些部門認為確有必要采用國家強制征收權征收某項不動產用來做公用目的，那么我所在的法律局就會馬上跟征收部門進行合作：為他們考量此次征收所需的成本、有多少的不動產會受到影響，以及這個項目將會帶來的環境影響。

在美國，政府動用征收權是要受到憲法和其他法律法規限制的。根據美國憲法第五修正案的規定，任何人不得在不給予公正補償的條件下把私有財產充做公用。征收條款是為了防止政府強迫某些民眾單獨承擔那些本應由全體公眾共同承受的公共負擔而設計的。同時在紐約州一級別，我們還有《不動產征收程序法》，在州內各城市進行征收都必須遵照程序法的規定。具體說到紐約這個城市還有自己的兩部法規，《紐約市》和《紐約市行政法》，這兩部法規做出了更具體的程序規定。動用征收權，我們要實現公眾利益和保護私人產權利益的平衡，這一方面確保人們由于征收權的動用能夠獲得某種利益，又不至于讓某一部分人為此付出太大的代價和犧牲；同時征收的過程要保證公平，因為過程的公平是最后結局公平的最大保障。

聽證，為征地決議把關

梅爾羅斯公地的征收發生在上世紀90年代，這塊城市改造區是由毗臨的30個街區所組成的，占地面積是46英畝（約18.6萬平方米），離紐約市的揚基火車站非常近。一直以來，這個公地都是混合地區，既有居民居住，也有工業發展，但總體來說是比較落后和衰敗的。許多房屋老化，不少的業主因拖欠房地產稅，其不動產已經為市政府所有了。

當時紐約市政府經過考察，認為梅爾羅斯公地是城市改造的最佳選擇，為此要動用國家征收權，征收梅爾羅斯地區的很多私人財產，將其用于組建更適合發展的綜合項目。

1993年，紐約市政府拿出了一份針對梅爾羅斯公地規劃的新草案，同時遵照紐約市1976年頒布的土地使用統一審議程序進行審議，以確定動用國家征收權要舉行什么性質的公眾聽證會，以及聽證會相關的規則。

聽證會是征收權行使的關鍵，在政府當局正式決定征收某塊不動產的權利之前，所有召開的公眾聽證會討論的焦點只有一個，就是征收問題本身。而關于公正補償問題的討論要推遲到后一階段來進行。按照法律規定，社區委員會必須舉行公眾聽證，區長決定規劃之前也要舉行聽證，雖然區長決定規劃不是必須舉行聽證但是實際上他也經常會舉行聽證。市規劃委員會要舉行聽證，市議會也要舉行聽證。我們直寄郵件或通過出版物將聽證會舉行的信息公開告知給相關業主。

其實，在紐約市舉辦的聽證會的數目確實是比較多的，在美國其他的城市，舉辦的公開聽證會也許只有1～2次。但除了聽證會，在一對一的情況下，有關機構跟個人業主之間接觸和磋商機會仍然很多。在這個過程中，我會始終給這個征收主體以及開發商提出我們的建議，比如說在舉行公眾聽證會的時候，征收主體什么話可以說，什么話最好不要說，而且還要告訴他們，在舉行公眾聽證會的時候，最好不要有律師在現場，因為普通公眾看到紐約市的律師都有焦慮感。所有要舉行的聽證會結束之后，工作就交由紐約市法院局來做，提出相關的申請。

聽證會有很高的透明性質，這樣的聽證會存在，使得征地過程變得比較容易。梅爾羅斯公地項目在1994年1月到4月間一共舉行了6次公眾聽證會，給予業主足夠機會具體了解梅爾羅斯公地的改造計劃，并可以充分地表達內心的擔憂、恐懼、滿意或不滿。經過多次的表達，他們在精神層次上已經做好了自己不動產要被國家征收的準備。

相反來說，如果雙方經過多次聽證會仍不能達成一致，業主甚至可以越過基層法院直接向中級法院申訴。但是中級法院的審查范圍是非常有限的，審查只能針對征地是否出于公共目的、征收規劃是否做了足夠的環境影響評估，或者這一征地計劃是否符合聯邦和州一級的法律要求。如果法院駁回市政府征收土地的請求，就意味著市政府如還要繼續征收，就必須回到整個流程的最原始起點，即最初的公眾聽證會開始。

根據統一審議程序法規，走完整個程序一般需要9個月。但據我個人的經歷，在開始舉行聽證會到最后產權真正轉移到市政府的手里，往往是需要2～3年的時間?？傮w來說，如果市政府征收某塊不動產的決議有著合理的公共理由，而且這個地點的選擇是最合適的，那么動用強制性國家征收權應該說是唯一獲得產權的方式。在有的案例中使用國家強制征收權顯然是必須的，但是在那些人口不那么密集、比較偏僻的地方，有其他更好的辦法讓政府獲得不動產的所有權，而不一定非要啟動國家征收。

在協商中確定補償

土地使用統一審議程序完成之后，市政府可以馬上啟動征收不動產所必須的法庭程序。但在市政府從法院那里要求獲得土地產權之前，必須要對受到影響的不動產所有者提出補償報價。這個報價必須是以該不動產的公平市場價值為基礎，以征收當日該不動產用于最高、最佳用途的價值來確定。而不局限于被征時的土地用途，這個情況可能跟中國不大一樣，比如說如果該不動產所在的區域規劃將來可能會發生變化，然而無論其價值在日后是升高抑或降低，變動的部分都是不可以被當作是賠償的基礎。

就市政府而言，非常愿意在征收之前就能夠跟業主就相關的補償標準進行談判，并且達成一致意見。所以，市政府會在進行征地前寫一封信給相關的業主，明確提出市政府的賠償金額。如相關業主對這個出價有興趣，市政府就會邀請他們就最終出售的價格進行談判。而且市政府當局在最終的出價方面是有比較大的談判尺度的，如在紐約相關征地涉及到城市改造更新，那么市樓宇保護發展局的談判尺度可以比評估價再高出20%。

當然，一般來說雙方達成和解是最好的結局。但是在有的情況下，如不動產所有者對不動產擁有太多的感情因素，或者是對于所獲賠償有不合理的過高期望，那么雙方只能是把案件訴諸法庭，最后由法官決定這筆不動產最終的價值。每一項不動產都是特殊的個體，看到鄰居所獲得的補償金額比自己高，決不能成為反抗市政府對你的補償金額決定的理由。

補償金額一旦送到業主手中，就意味著業主承認這個補償金額是公正的，同時在這方面也有訴訟時效的規定。如果法院已經對公正補償金額做出了裁決，已經把這筆金額支付給了相關業主，業主在法律規定的時效之內沒有提出上訴的話，以后就不能提出復議或上訴的要求。

說到公正補償的問題，大多數人首先想到的是那些被征收人，被征收人應該獲得公平、公正的補償，但是作為紐約市政府的一名律師，我想說最終的補償金額也必須對支付補償的政府機構來說是公平和公正的。因為這里往往有很多的挑戰，市政府當局征收土地是用于建造房屋、基礎設施、學校、警察局等，如業主對自己的不動產真實價值有著過高的、不合理的期望，而造成支付的賠償金額過高、不合理的話，也就意味著這些公眾性質的基礎設施的項目花費代價太高，以至于在今后的經營中會碰到困難。

堅持征地程序的規范與正義

如果經過征收之前的談判，雙方就不動產最終出售的價格達成了一致，市政府當局就會起草簽署購買案書，但必須要經過市法律顧問辦公室、市長辦公室和市樓宇保護發展局的批準。不過，盡管存在這種談判購買不動產的可能性，大多數情況最后還是會進入到同法性質的征收程序中去，因為雙方都希望確保土地最后的所有權是清晰的。

接下來市政府當局請求法院賦予自己國家強制性的征收權。但在這之前，市政府必須通過郵寄、公布在公開出版物、在被征收不動產所在地張貼海報并且通知相關業主的四種方式，表明自己要把這個案件交到法院去。如果法院的裁決是賦予市政府當局征收權利的話，征收就會正式開始。

在梅爾羅斯公地項目中，雖然之前經過6次聽證，但法官仍然要不厭其煩地對250名左右的業主再一次解釋征收的程序、流程和相關的問題。大多數的業主經過了這么多聽證會表達的意見，已經知道自己的土地是會被征收的，所以并不會表現出過多反抗的情緒。

法院正式簽署相關命令，賦予政府對不動產的所有權之后，產權就正式轉移了。但并不能說市政府馬上就擁有了這塊產權的占有權，因為還必須提供公正的補償給原先的業主。同時產權轉移之后，有可能原來的業主或者是租戶仍然不愿意自動搬遷，在這種情況下，我們唯一可以做的事，就是請求法院的協助和執行。法院一般會命令警察部門出面加以干預，由警察護送這些釘子戶離開不動產。

梅爾羅斯最后的產權是在1998年的7月份轉移到市政府手里，但仍然有10―12個索賠案件沒有達成最終的裁決，所以即使在1998年7月產權已經過渡之后，市政府當局仍然為這些沒有做出決定索賠的案件支付利息。即從征收發生到賠償金額支付到業主手中的時間差給業主帶來的利息收入。這也就是說，在征收中拖的時間越長，對市政府當局來說越不利。時間越長，就意味著市政府要支付給業主的利息費用就會越高。還有一條規定，如果法庭最終裁決判給索賠者或業主的補償金額大大超出預付金的話，法庭還會要求由市政府當局來承擔律師費、工程師費和評估師費等一系列的費用。最后在梅爾羅斯公地項目中，截止到2006年市政府為這次征收總共的花費超過了3700萬美元。

篇(7)

關于集體經營性建設用地使用權司法拍賣的若干意見（試行）

為基本解決執行難，適應不動產統一登記需要，進一步推進集體經營性建設用地上資產拍賣工作，依照《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，宜興市人民法院、宜興市國土資源局經充分協商，就集體經營性建設用地使用權司法拍賣達成以下統一意見:

一、人民法院在拍賣集體經營性建設用地使用權地上建筑物、構筑物等不動產時，原則上應按不動產統一登記原則，對集體經營性建設用地使用權一并評估拍賣。

二、人民法院在評估拍賣集體經營性建設用地使用權前，應發出征詢函，征求集體土地所有權人及屬地鎮（園區、街道）政

府同意。

三、人民法院在啟動評估程序前，應對集體經營性建設用地使用權的租賃情況，包括租賃合同、租金支付情況等進行調查。國土局不動產登記科在接到法院調查函后，應向法院提供備案的集體經營性建設用地使用權租賃合同，并提供相關政策性咨詢意見。

四、人民法院應當委托具有專業評估資質的評估機構對集體經營性建設用地使用權進行評估，并在委托評估時，告知評估機構在進行充分市場調查后，應當征求宜興市國土資源局意見。

五、人民法院對集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物一并拍賣時，應當在拍賣公告須知中明確告知參加競買的具體要求、限制范圍、原租賃使用集體建設用地使用權陳欠租金等情況。

六、人民法院通過網絡司法拍賣平臺公開拍賣被執行人集體經營性建設用地使用權成交且買受人付清競買款后，應當及時出具移權裁定書及協助執行通知書。不動產登記機構在收到法院移權裁定書、協助執行通知書以及相關材料后應及時辦理協助事項。

七、國有租賃土地使用權的司法拍賣原則上適用上述規定，具體內容應當根據宜興市國土資源局的反饋意見進行操作。