物業管理智能化精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理智能化范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1.城市住宅小區物業管理體制滯后。

城市住宅小區物業管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價、稅務、交通、環衛、市場、房管、園林、教育、公用事業、商業和文化娛樂等部門，應是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發展的關系，但目前一些城市物業管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業管理處于自發狀態，加之物業管理的歸口部門不清，協調不力，遇到問題投訴無門。物業公司與有關部門關系難以理順，物業公司、住戶、小區管委會各方在物業管理中的地位、作用，責權關系也不明確，物業管理與行政管理等方面的關系不協調，這種不健全的管理體制，使物業公司對一些管理項目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業務的正常開展。上述城市住宅小區物業管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業管理產業健康發展。

2.城市住宅小區業主缺乏自我約束能力，對物業管理認識不清。

居住在各類城市住宅小區內的業主，其生活習慣、消費層次、認識能力、知識水平、個人素養等是不盡相同的，規模大的住宅區業主更是千差萬別，業主的自我約束能力與自我保護意識處于不同層次，為各自的利益沖突經常發生，增加了物業管理的難度。廣大業主及物業管理者對物業管理認知程度存在差異，物業管理的服務、管理范圍的界定，有償和無償服務的界定等在物管企業與業主之間存在一定差距。在物業維修工作中，多數業主繼承了過去住公房管理模式的概念，認為自己給了物業管理費，那么物業管理部門就要對房子全權負責，對物業管理企業提出原本不屬于企業承擔的義務。業主的物業管理觀念淡簿，對物業管理所要求的管理體制、方法、內容、特性、原則等還缺乏足夠的認識，盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，但在傳統觀念的影響下，從內心來說不愿意有這種長期消費，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業主潛意識里的抵觸情緒容易使得物業管理企業與業主之間關系緊張，從而產生矛盾，使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。

3.城市住宅小區物業管理服務水平不高，管理人員素質低下，直接影響物業管理持續發展。

現今，大多數城市住宅小區所發生的矛盾都是業主不滿意物業管理企業的服務水平而產生的。城市的住宅小區管理公司因資質和規模的影響，以及因資金問題困難運作，無法為業主提供周到和全面的服務，標準所規定的物管服務評定項目，企業也難以實施到位。這些原因導致物業管理水平的低下，無法達到業主的期望，引發兩者經常出現許多矛盾。物業管理是專業化和綜合性要求比較高的行業，對管理人員的綜合素質要求高。但物業管理這一行業的現實是，國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此，管理隊伍素質良莠不齊，從就業人員素質看，有的是隨意聘用的未經專業培訓的非物業專業人員，有的職工對物業管理的基本概況、運行機制還沒有完全搞清楚，大部分物業管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統的專業知識和管理技巧，面對紛繁的管理業務和千萬家住戶及需協調的眾多關系就顯得力不從心，往往只習慣于公共服務項目，不善于拓展其他服務、物業專項經營和多種經營業務。雖說有的物業管理企業建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。物業管理人員素質偏低的現狀，直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。

4.城市住宅小區物業管理智能化程度低下。

所謂住宅小區智能化，指的就是利用4C（即計算機、通信與網絡、自控、IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將多元住處服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化系統集成，為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環境。隨著科學技術水平的提高，越來越多的小區開始實施了物業小區智能化管理。但有很多的城市小區未能啟動智能化以及一些先進的科學管理技術，主要原因是智能化系統不僅需要投入不少建設資金，還需要專業技術人員進行日常維護。其實，真正實施了小區智能化后，可以大大節約管理費用。小區智能化投入不足，大多數物業管理公司缺乏現代化管理的硬件設備和軟件技術，多半停留在傳統的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質量和效率，不能適應現代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發展。

二、城市住宅小區物業管理的發展對策

一般來說，物業管理公司的基本內容包含經營、管理和服務三方面，服務是宗旨，管理是目的，經營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經營管理于服務之中，在服務中完善經營管理。物業管理的核心應在于物業本身并在外延上擴展到人，要通過企業化的經營、專業化管理及社會化的服務使物業不僅在使用價值上得到保證，價值得到保值與增值，甚至還要使物業管理產生品牌效應，使物業成為業主的自尊與自豪。因此，需要切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高物業管理公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展十分重要。

1.加強立法工作，為開展物業管理工作提供法律保障。

為保證物業管理有章可循，按章辦事，必須加強物業管理的立法工作。立法工作的重點是：盡快出臺地方性《物業管理暫行規定》，明確政府物業管理持政主體和專業部門按職責分工，并對物業管理進行指導與監督的地位；明晰業主、管委會、物業管理公司、政府職能部門等各方的權力和義務關系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經費和獎懲等一系列物業管理規范，各自職能、各方的責權等均必須以法規的形式確定下來，明確政府行使監督指導權，管委會行使、物業公司行使管理服務權，以適應物業管理的權威性、統一性、專業性、綜合服務性、有償性等要求。對已出臺的涉及物業管理的法規，要根據實施過程中出現的新問題、新情況進行適當的修訂、補充和完整，以適應新形勢的需要。物業管理公司接管物業后還要制定物業管理細則，建立完善的管理服務章程、崗位責任和各項規章制度。充分運用已出臺的法規，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎管理工作，明晰物業管理主體。

物業管理的基礎工作應早介入，并使之法制化，為今后進行物業管理打下良好基礎。在建筑施工前期就與開發商共同探討日后物業管理細則，使物業在建造中更加合理、經濟有效；在住宅小區竣工后，應根據《住宅小區接管驗收管理辦法》進行認真驗收，保證建筑質量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業管理關鍵性的一環，也是與業主和住戶建立良好的經濟關系，依照物業管理合同實施管理經營與有償服務的重要依據和條件。物業公司還應主動搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關系，協調好與住戶及管委會等方面的關系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項工作，為物業公司經營管理爭取社會合力，為物業公司提高服務質量創造條件。

3.提高物業管理公司從業人員素質，“以人為本”，提升管理服務的質量。

科學的物業管理，來自于訓練有素的物業管理專門人才，培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。提高物業管理人員的素質，首先，要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考核合格后持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓與短期集訓結合對在職人員進行專題培訓，使員工專業技術水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養前途的人，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展儲備人才。物業管理作為勞動密集型的服務行業，最終的顧客是業主，業主的滿意度是衡量物業公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業，一方面要更新服務觀念，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理；另一方面要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，注重為業主提供優質的服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進而為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

4.積極推動城市小區業主大會的建立，選出水平比較高，對物業管理有著一定認知的業主委員會，并引導業主委員會開展工作，由業主委員會代業主行使各項權利。

在物業糾紛中，業主是弱勢群體，只有幫助小區業主成立業主委員會，讓其發揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實保護業主自身的利益不受侵犯。充分發揮行業協會的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識，通過各種有效渠道加強宣傳力度，使廣大業主意識到自身權益的保障不能僅消極的依靠外界來實現，更重要的是要實現物業自治，靠業主自身積極參與，才能實現保障業利與搞好小區建設的雙贏。物業管理的良性發展很大程度上需要業主的支持和配合，為了業主不至于因為物業管理意識的生疏，而影響其獲得應有的合法權利，需要加強宣傳力度，采取各種方式，發揮行業協會的作用，把涉及到維護業益的內容和物業管理的相關法規通過適當的方式讓全體業主更多地了解。

5.大力推動物業管理智能化。

篇(2)

關鍵詞：智能化小區物業管理物業管理智能化

中圖分類號：C913.31 文獻標識碼：A

現在小區多數由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，公寓、商鋪、地下停車場、地上停車場、車庫等。房屋配套設施：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備:電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓業主感到方便、舒適、安全。

高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。

物業公司利用“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使小區真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

怎樣的小區物業管理才是全面的物業管理，全面的物業管理應具備以下幾個方面：

一、管理思想

物業管理要有良好的人才、技術、文化、管理優勢，把社區創造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，社區實施專業化的物業管理與服務。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。

3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。

4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。

三、管理特色及創新點

公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。

2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。

3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。

四、創優規劃

（一）、近期工作目標

第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；

第二年內，創市物業管理示范住宅小區；

第三年…… 保市優、創全國物業管理示范住宅小區；

五 物業管理要點

運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。

在實際服務管理中，公司將抓住以下二個重點：

1、 完善服務、誠信待人。

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

2、環境管理責任到人

小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每個環節。

六 實施方案

1、專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。

2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。

5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。

七 管理機構設置和管理人員的配備、管理及物資的配備

1、管理機構模式

管理處下設綜服科、安?？啤⒕S修部、環境科。

2、管理人員的配備

管理處定編，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任。

接待員：接待業主的來訪和投訴并及時處理。

文員：負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

財務：負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。

衛生清潔工：負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養護工：負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。

治安員：負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；

維修工：負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

八 管理人員的錄用與考核、培訓計劃

管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派

綜服科科 長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派

保安科科 長全面負責社區安全管理和車輛管理

隨著我國科學技術的不斷發展，智能化的物業建設也不斷完善和健全，無疑將給人們的生活帶來了更加方便快捷的服務，然而智能化居住小區的建設和實施，人們可以足不出戶享受在家辦公、在家購物的樂趣和智能物業管理、事故監測、損傷報警診斷等益處。智能化物業管理居住小區之所以在世界范圍迅速發展，其根本原因是無論給投資者，還是建造者和使用者均能帶來長期和短期的效益。為此，在符合我國國情的前提下，倡導大力發展智能物業居住小區。

參考文獻：

篇(3)

探討智能化建筑設計，文章最后對智能化建筑發展趨勢進行前景概括。

關鍵詞：智能化建筑 設計 發展趨勢

Abstract: the rapid development of electronics and information technology in modern society, intelligence has become the trend of the times, of intelligent design is even more true. This article on intelligent building to explore the meaning of intelligent design, article summary about the future development trend of intelligent building.

Keywords: intelligent building design trends

[中圖分類號] TU2[文獻標識碼]B [文章編號]

一、智能化內涵

進入2 1世紀，智能化技術從大廈走向小區，邁進千家萬戶，智能小區的內涵也在不斷地豐富和完善。究竟達到一個什么樣的標準和模式，才可以稱之為住宅小區智能化呢？它是指從人的生活需求出發，綜合運用了計算機、信息、通信、控制等科學技術，以家庭智能控制系統、社區信息平臺、安防系統、物業管理系統和綜合信息服務系統，用高科技手段構造服務平臺，為小區住戶提供安全、環保、高效、舒適、方便的生活空間?？梢姡^智能化是一項集計算機、通信、自動化控制等高新技術于一體的人居環境系統工程，反映了人類社會進步、生產力發展以及知識經濟時代的必然需求。智能化住宅小區應該具備安全防范、物業服務與管理、信息網絡及布線、家庭智能化4 個方面的基本功能要求。

1.安全防范功能。包括小區出入口管理和周邊防范、電子巡更、閉路電視監控、對講（可視）與門禁控制、住戶報警與緊急求救、安防報警（防盜、防火、防燃氣泄漏、防溢水等）。

2.物業服務與管理。包括物業管理綜合信息服務（包括收費結算）、遠程抄收與管理（水、電、氣、暖計量與收費）、車輛出入、停放管理、公用設備監控與管理（供水、供電、供暖、電梯、園林管理、垃圾儲運、排污等）、區域與公共照明、電子公告與廣告欄、背景音樂與廣播。

3.信息網絡與布線。包括模擬計量數據傳送、開關控制量傳遞、程控數字交換（電話、傳真通訊）、視頻（公共電視、有線電視、V O D點播）、綜合服務信息數據網（因特網、電子商務、遠程醫療、遠程教育、證券交易、電子銀行、網上娛樂等）。

4.家庭智能化。包括家庭辦公、室內人工環境調控（溫度濕度調節、室內外空氣對流調節、室內空氣凈化等）、家電智能控制。國內首個真正意義上的高科技智能化小區當屬曾被深港兩地傳媒冠以“地王之王”美譽的深圳“紅樹西岸”項目?！凹t樹西岸”引進的這套智能家居系統，是由全球500 強之一的霍尼韋爾安防集團提供的?；裟犴f爾是目前世界自動化技術的引領者，全球有超過一億個家庭和五百多萬幢大型建筑在使用其樓宇產品和技術，而其中的智能家居系統，更是這家國際大公司居領導地位的核心優勢產品。小區給人印象最深刻的要屬安防系統。從小區周邊的智能探測器到小區內智能警示系統，從大堂智能門禁到能識別業主身份的電梯，從智能門鎖到室內層層防護模式設定，這一切，可以完全讓業主擁有安全又私密的個人空間。在這里，通過身份確認進入小區后，還必須刷卡才能坐電梯。通過智能卡上的信息，電梯會把你帶到自家所在的樓層，別人想去你的樓層是去不了的；在家門口，你可以通過有密碼的智能卡或者指紋記錄開門，不在家的時候，沒人進得了你的家。房子門口處，還有一個小小的方塊形液晶顯示屏，是家庭的智能終端，可以進行各種家居智能操作。從智能終端上，可以看到“外出、就寢、在家”三種選擇狀態，燈光場景、窗簾、防盜安全系統等將根據不同的狀態選擇自行啟動或關閉“如果在客廳等處安裝攝像頭，主人就可以在外通過電腦看到家中兒童、老人的生活狀況等，還可以在網上查看有哪些客人到訪，長期在外地工作的業主，隨時可以看到家中情況。”一句話，無論你身在何處，整個家都在你掌控之中。繼“紅樹西岸”之后，位于杭州錢江新城核心區內的東方潤園也成為了高科技智能化小區。

二、建筑智能設計

建筑智能化系統工程技術過程的主要內容有：建筑單位對用戶的智能化建筑需求進行可行性評估，對建筑的各項技術指標進行預測，進行系統的選擇和設計，工程具體的施工要求的制定等；系統供應商對系統進行設計安裝，并對系統提供后續維護工作以及建筑的物業管理。智能化建筑的系統是運用先進的科學技術，將智能建筑的各個部分整合，最大限度的發揮出其能力。智能建筑系統集成技術是借助于樓宇設備自控系統、通信網絡系統、辦公自動化系統，把現有分離的設備、功能、信息等綜合集成一個相互關聯、統一、協調的系統之中，用于綜合建筑物的各個環境。

1.項目策劃及建筑智能化設計

1.1首先，設計師在設計時必須充分的考慮好建筑智能化的水平需求，根據建筑智能化的需求，我國的建筑智能化總體水平以及建筑規模去設計。通常認為，建筑面積在2 萬m2 以上的建筑配備建筑智能化系統會比較實用。

1.2創造舒適的工作和生活環境是建筑智能化的目標之一。智能建筑內的溫度、空氣質量、光線、獨立而又安全的工作和生活環境、計算機網絡、符合人體工學的辦公家具、休息空間及建筑物外的景致和適當的隔離等等方面，都應充分體現設計師獨具匠心的構思。設計時要保證室內能充分的分享到室外的陽光。外墻可以布置成凹凸狀，利用這樣的平面做成所謂的corner office。在辦公區要適當安排一些帶有自然風味的工作人員休息的角落。設計時應避免做固定扇的外窗。

1.3采用合理的結構形式、柱網和層高。采用框架結構、框剪結構可以提供靈活多變的環境，一般9m 的柱網對停車、空間分割及結構設計都比較適宜。由于智能建筑內部要求舒適的環境，所以所有管線均不能暴露，考慮到中央空調的管道、綜合布線的要求、空調排水的坡度及架空地面等方面，建筑物的層高應大于3.6m，只有這樣才能保證辦公區域的凈空不小于2.6m，走廊里的凈空不小于2.3m。

1.4智能建筑物內部合理布線，建筑物內部產生大量熱量和噪音，因此要合理的劃分職能區域，使生活區和工作區分開互不影響，設置專門的設備維護區域，為了達到智能化建筑的效果最佳，還應該根據外界因素的改變及時改變智能化建筑的運作指標，使得建筑自始至終能發揮出最大的效果。

1.5設計師在設計過程中還要考慮智能建筑內的變化、發展及新

增項目的可能性。

2.智能建筑的天花板及墻面設計

2.1地面。智能建筑內的地面可采用架空地面、預制線槽的樓板面層及地毯地面等。架空地面設計易于布線，而且很便于線路的管理工作，其弊端是會造成地面的高差。樓板面層預制線槽也很方便布線工作的開展，施工方便沒有高差，可布設在面層10cm 內。在方塊地毯下布置布線系統，但是在布線時要求線路較少，最好沒有交叉點，其弊端是易產生靜電。

2.2墻面。智能建筑內的墻體除了做隔斷以外，墻面上還可以做出線口，墻內空間還能布置各種傳感器和控制設施。

2.3天花板。智能建筑內的天花板需要負責照明、送風、出風、煙感、噴灑等的走線及出口任務。

3.專用機能室的設計

3.1中央控制室。中央控制室的職能是全面監控整個智能化建筑的運行狀態，并及時發現問題，是智能化建筑的心臟。

3.2電視會議室中需要考慮音響、光源、照度及配電等的設計。

3.3咨詢中心。咨詢中心中需要配備電腦、多功能工作站、電子檔案、影像設備的輸入和輸出裝置、微縮閱讀及閉路電視等。

3.4決策室需要考慮音像、聲音、會議、電腦及通信系統的綜合設計。另外，接待柜臺、電腦機房等機能室都需要給予充分的考慮。

4.屋頂的設計

建筑屋頂直接的敞開接觸外界，職能建筑的屋頂會有很多的設備暗轉，所以設計者要進行全面的美化外觀，還可以充分的利用自然界的風能太陽能等，使得大自然能夠為建筑服務，當然也應該設有相應的預防措施，防止自然災害對建筑的損壞。還要考慮到設備運轉時產生的震動、噪音、電磁場等因素，電纜穿過屋面以后如何防止漏水，電線基座的防水、防風及防震的問題。

三、智能建筑的發展趨勢

智能建筑結構趨向于開放式因為建筑智能化系統是一個動態的、發展的系統，在智能建筑的生命周期中，建筑結構具有最長的生命周期（約五十年）。一般的硬件和軟件設備有五至七年的生命周期，而辦公自動化系統只有二至三年的生命周期，如果智能建筑系統做成開放式的系統，它就能不斷吸收新的報術，更新舊設備，從而使整個建筑智能化系統運行得更好、更有效。將具有不同功能的智能建筑互聯綜合在一起，形成智能建筑群、智能街區、以至智能城市等。目前國際互聯網（Intemet）的迅速發展為這種趨勢奠定了基礎。智能建筑形成了一個非常廣泛的電訊環境，在這個環境里一個主干網可能與大量的子網交織在一起，而且設備運行參數范圍大，這意味著網絡協議必須容納所有這些內容。此外，隨著綜合業務數字網和寬帶綜合業務數字網的快速滲入，就有許多外部的網絡協議與智能建筑的網絡接口。如何定義和處理智能建筑內部的、外部的接口需要，將是一個重要的課題。

四、結束語

智能建筑是人、信息和工作環境的智慧結合，是建立在建筑設計、行為科學、信息科學、環境科學、社會工程學、系統工程學、人類工程學等各類理論學科之上的交叉應用。智能建筑己成為未來時代建筑的標志，中國的智能建筑將面向新的世紀，面對信息時代，做好一切準備迎接更大的發展。

參考文獻：

[1] 夏靜.論現代建筑的智能化設計[J].江西冶金，2004.

[2]楊曉晴，孫萬志，桂垣.關于我國智能建筑建設的幾點看法[J].

河北建筑工程學院學報，2003.

[3]李林.21 世紀新技術在智能建筑中的應用與發展[J].工程設計

篇(4)

【關鍵詞】物業管理;房地產;必要性

一、物業管理在房地產中的必要性

一是這社會的不斷發展，住宅私有化和酒店大廈等物業私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業的相關方面的要求也是越來越高，特別是專業化管理與服務方面，因此重點加強物業管理非常重要。二是社會的快速發展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區建設要求也是越來越高，為了能夠充分的發揮住宅小區的整體功能，創造一個更好的居住環境，需要不斷地加強物業管理控制。三是物業管理屬于房地產行業發展一個必經階段，其主要的目的是為了提供更好的服務給人們，整個過程是需要遵循以人為本的理念。物業管理的質量好會直接吸引更多的房地產消費者，從而能夠獲得更大的經濟效益。四是隨著社會不斷發展，房地產行業得到了進一步發展，產品差異也是越來越小，房地產企業必須要創建自己的品牌效應。如今對于房地產質量的要求越來越高，購買者也會購買具有好的品牌的企業，其不僅能夠給消費者帶來心理滿足，同時也能夠提供很好的物質享受，從而能夠進一步提高房地產銷售量，獲得更大的經濟效益。

二、房地產物業管理發展現狀和存在的問題

（一）我國房地產物業管理法律法規還不太健全

目前的情況來看我國物業管理發律規范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規體系。我國房地產物業管理發展的時間比較短，相應的規定還不太完善，所以使得整個管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關管理理論體系，從而直接影響到物業管理的質量，這對于企業的發展也會產生很大的不利影響。

（二）對房地產物業管理的認識與責任模糊

物業管理質量直接影響著城市的發展以及社會的進步，同時也對社區環境的和諧有產生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產開發企業沒有清楚的認識到物業管理的概念以及相關責任，很多的管理者文化程度相對較低，同時對于責任、義務等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴重的是一些屬于計劃經濟時期的房產管理機構將企業的品牌換了一個名字就成為了物業管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業的物業管理培訓，從而會直接影響到物業管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業管理公司都沒有達到相關規定，其在各個方面都還存在著不足，從而都會直接影響到整個經營管理。特別是物業管理中的科學技術的應用，從而使得在建設過程中很多功能不能夠得到有效的維護，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

（三）物業管理企業整體水平不一致，缺乏專業人才

如今我國房地產物業管理很多企業都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關環境問題，防衛管理小區的治安等，其都是使用一些比較傳統的方法，大多數都是使用手工管理，這樣會使得整個物業管理水平較低，不利于企業的發展。并且整個過程中工作人員素質參差不齊，從而也會在很大程度上影響到物業管理水平，不能夠更好的保障各個業主的權益，不能夠獲得業主的信任，從而對于房地產行業的發展產生很大的影響，對此必須要及時采取有效的措施進行優化控制。

三、優化對策

（一）完善相關法律法規

雖然隨著社會的不斷發展，在物業管理方面也在不斷地完善，尤其是相關法律法規，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關法律法規制度，做好物業管理工作：一制定相關房屋及維修管理法律法規。二制定完善相關設施管理規定。三制定環境衛生管理相關法律法規。四進行保安保衛等方面的法律法規的完善。不僅如此，物業管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問題，確保物業管理公司在進行收費的時候有法可依，業主也能夠有效地進行維權。通過完善相關的法律法規的以及規章制度，能夠進一步完善物業管理經營水平，同時保障廣大業主的相關權益，更好的和諧物業與業主的關系，對于企業的發展具有非常重要的作用。

（二）強化內部責任管理、轉變服務觀念

房地產物業管理屬于一種新生的事物，其產生的主要目的是為了更好地進行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實際應用中能夠首先找到自身的問題，然后將責任具體到人中，不能進行推脫。在應用的時候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務觀念，明確自己服務的工作、內容以及相關責任，并受到社會及公眾的監督。對于這種形式其實也是構建一種新的物業管理模式，采用多種方法進行物業管理的宣傳，從而能夠充分的讓業主了解到物業管理以及服務的相關事宜。

（三）設置物業管理企業進入標準，培養專業化人才

在物業管理過程中企業需要進行相關標準控制，嚴格的按照規定進行標準規劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應的作用發揮，進一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進物業管理的發展。在這個過程中還需要不斷地加強物業管理人員的培訓，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業管理人員在很大程度上影響著物業管理的發展，因此需要不斷提高物業管理人員的整體素質，其不僅需要掌握相關的理論知識，同時還需要具備很好的思想素質，同時也能夠更好地進行實際操作，在實際應用中將理論知識進行應用，從而能夠更好地確保單體的物業管理水平，更好的促進企業的發展。

（四）處理好業主權利與物業公司管理權力關系

為了更好的處理業主權利與物業公司管理權力之間的關系，需要做好以下方面的工作：一物業公司需要對小區內部的違規行為進行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個方面的，物業管理也是有多個部門一起進行監督的，物業公司不能進行執法，因此在應用過程中對于不交物業費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進行相應的處罰。公安局、市政管理局等相關部門是一級政府機關他們需要和街道辦事處、社區居委會做好配合工作，有效地進行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進行協調和監督生活中所存在的違規行為，從而能夠更好的確保物業管理水平。二不斷加強對業主組織的監管服務?？梢赃x擇設置一些物業管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時由物業公司管理人員或者是業主等方面進行協調控制。不斷進行社區工作的監管，從而能夠更好的保障物業公司和業主之間的關系，更好地確保物業管理水平，從而能夠有效地滿足業主的各項利益，對于企業的發展也具有非常重要的作用。

（五）推進物業管理智能化平臺的建設

在物業管理公司使用智能化物業管理能夠進一步提高信息化水平，更好地提供提高社區物業管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業主大會的表決及業委會選舉提供更加規范的操作系統，確保整個過程的公平公正性，更好的規范業主大會和業委會的正常操作，促進社區的和諧建設。物業企業主管能夠定期的或不定期地進行物業服務水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監管水平。在應用過程中需要不斷地加強物業管理公司的智能化管理信息平臺建設，并在標準基礎上不斷地做好與政府的電子政務對接工作，從而能夠最大程度發揮政府公共服務以及社會管理服務等相關方面的性能。使用智能平臺構建工作能夠更好地確保物業公司、業務組違規和行政主管部門的協調工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業主方面以及物業公司方面都有很大的好處。總之，良好的物業管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環境，同時也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應用成本，促進房地產的保值。本文分析了房地產中物業管理的相關方面，以期提供一些借鑒。

參考文獻

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[3]熊琳,章榮蘭.我國房地產物業管理的現狀及發展趨勢[J].江西建材，2009，(04):126-127.

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關鍵詞：高技能人才實訓基地；智能樓宇；建設

近年來，電子技術（尤其是計算機技術）和網絡通信技術的發展，使社會高度信息化，在建筑物內部，應用信息技術、古老的建筑技術和現代的高科技相結合，于是產生“樓宇智能化”。智能化樓宇是綜合計算機、信息通信等方面的最先進技術，使建筑物內的電力、空調、照明、防災、防盜、運輸設備等協調工作，實現建筑物自動化（BA）、通信自動化（CA）、辦公自動化（OA）、安全保衛自動化系統（SAS）和消防自動化系統（FAS），將這5種功能結合起來的建筑也稱為5A建筑，外加結構化綜合布線系統（SCS），結構化綜合網絡系統（SNS），智能樓宇綜合信息管理自動化系統（MAS）組成，就是智能化樓宇。

一、建設背景

近年來，番禺區對區內規模以上的企業開展用工調研，特別是現代服務業、先進制造業、高科技產業、戰略性新興產業等重點產業企業用工狀況和專業技術、技能人才的信息，包括人員數量、結構、缺口類型、培訓需求的用工調查。據調查數據反映，番禺區高技能人才存有量對比廣州市有很大差距。番禺區高級工以上的高級技能人才1.4萬人與技能人才的占比僅為9.04%，離廣州市的高技能人才與技能人才27%的占比差距很大。文化程度上，高中（含職高、技校、中專）及以下文化程度的求職者占大多數，超過求職總量的50%，且多數人沒有技能和工作經驗。加快本地區高技能人才的培養，建設高技能人才公共實訓基地是十分必要的。高技能人才實訓基地智能樓宇實訓工作站建設成為管理實訓基地、提高實訓基地使用率的重要保障。

二、智能樓宇實訓室建設規劃與設計

【設計依據】 遵循教學規律，建成若干工作站以完成與就業崗位對接的工作任務。為了使建成后的工作站實訓室能充分發揮作用，在規劃設計時，就要考慮遵循教學規律使到實訓室參加技能培訓的學員都能通過學習真正掌握現代樓宇中智能設備的操作及日常維護。建成后的工作站實訓室適合培養從事或準備從事智能樓宇管理相關工作的勞動者，它與普通學歷教育不同，是以培養學員的實際動手能力為主。根據教學方法中多種方法，我們將采用教學法中直觀演示法、練習法、現場教學法及任務驅動法相結合的方法設計和建設工作站實訓室。

通過展示各種現代智能樓宇中使用的真實設備組建成現場示范性工作站，給學員一個真實的工作環境，通過觀察獲得感性認識。同時，學員在教師的指導下進行實際操作訓練，以循序漸進地形成操作技能。

通過教師給學員布置日常工作崗位遇到的故障任務，學員通過故障排除，對學習的技能進行綜合性應用，從而使學生快速掌握設備管理與維護技巧，縮短以往靠自己經驗摸索總結，歷經較長時間才能出師的新型高技能人才訓練模式。通過聘請生產一線師傅擔任實訓教師，以師傅帶徒的模式培養企業急需的技能人才。以工作崗位任務為訓練目標的任務驅動教學法可以讓學員在完成“任務”的過程中，培養分析問題、解決問題的能力，培養學生獨立探索及合作精神。

通過以述培養模式可大大縮短培訓時間，并且能培養出符合企業崗位需求的合格技能人才。

【規劃建設】 首先，要清楚智能樓宇管理員的崗位要求及工作任務。智能樓宇管理師是指從事建筑智能化系統管理及設備安裝、調試、檢測、運行與維護的人員。職業共分設三個等級，分別為：智能樓宇管理員（國家職業資格四級）、助理智能樓宇管理師（國家職業資格三級）、智能樓宇管理師（國家職業資格二級）

本實訓室建設以滿足智能樓宇管理師實訓為目標建設，重點完成助理智能樓宇管理師的實訓要求：（1）綜合布線系統的纜線終接與系統測試；（2）火災自動報警及消防聯動系統的運行與維護；（3）通信系統和網絡應用；（4）建筑設備監控系統的調試與維護；（5）安全防范系統的安裝調試與管理維護。

根據智能建筑行業樓宇自動化的特點，實訓室在接近工程現場的基礎上，針對實訓教學進行專門設計，包含了計算機技術、網絡通信技術、綜合布線技術、DDC技術等，強化了樓宇自動化系統的設計、安裝、布線、接線、調試、運行、維護等工程能力。實訓室包含了對講門禁及室內安防、閉路電視監控及周邊防范、火災自動報警及消防聯動控制、防盜報警、智能巡更管理等系統。每個系統以實訓工作站形式建設，每個工作站均可獨立運行，具體如下表：

■

實訓室進行的實訓項目除可滿足國家職業“智能樓宇管理師”技能培訓與職業技能等級考試外，還可以培養和提升學員樓宇智能化工程、消防報警、視頻監控、對講門禁、智能巡更管理、防盜報警等系統設計、安裝與調試能力及樓宇智能化系統故障診斷與排除能力等綜合應用能力。

三、實訓工作站主要設備配置、功能及實訓項目

1.YL-708-A-X型智能樓宇通用模塊支架實訓工作站

“YL-708-A-X型智能樓宇通用模塊支架”專為智能樓宇系統實踐要求設計。與傳統桌臺式實踐平臺相比，其突出優點主要表現在以下4個方面：（1）落地式結構：最大限度降低了實踐設備的占地面積、空間浪費和課室工位數量的緊缺性。（2）四工位結構：每個臺架共可同時容納四個學生工位，每個學生工位共可同時放置兩套通用模塊。（3）獨立模塊化：根據實踐內容需要，靈活調換各類通用模塊（無需工具固定，非實踐時可將其收藏起），實現快速方便，一臺多用。（4）總線連接口：實現同一實踐工位、同一臺架或不同臺架各類模塊之間的總線連接，建立不同功能、不同類型或不同規模智能樓宇系統。如下圖所示：

■

2.YL-708-B型 火災自動報警及消防聯動控制系統實訓工作站

（1）主要功能

本系統是根據崗位需求，采用市場主流火災自動報警及消防聯動控制全套設備，使中心主機、探測報警、廣播電話及聯動控制中各類消防設備與器件的相關聯。

可提供消防報警及聯動模擬、消防事故廣播、消防電話、地址編碼、編程設定等實訓項目。

（2）包含模塊

（3）配置設備：中心主機、探測報警、廣播電話、聯動控制

（4）實訓項目

各類控制器、火災報警探測器和模塊的結構、原理、接線、調試和應用；火災自動報警及消防聯動控制系統的設計、接線、編程、調試和事故演習；火災自動報警監控管理軟件的編程及操作。

3.YL-708-C型對講門禁及室內安防系統實訓工作站

（1）主要功能

對講門禁系統是采用現代電子技術和通信技術在小區、大樓或住戶的出入口對人員的進出實施放行、拒絕、記錄和報警等操作的整套電子自動化系統。室內安防系統是安裝各種探測器實施監控，通過室內對講門禁系統傳輸至小區管理中心，以確保住戶人身和財產安全。本實訓工作站運用對講門禁系統和室內安防系統有機地結合，可提供智能樓宇管理中自動化管理實訓功能。

（2）包含模塊

■

YL-708-C-A型 住戶模塊 YL-708-C-B型 大樓模塊

■

L-708-C-C型小區模塊

（3）模塊的配置關系

■

（4）配置：住戶模塊、大樓模塊、小區模塊。

（5）實訓項目

各類常用對講門禁及室內安防設備的結構、原理、接線、調試、應用和納入系統；

室內安防系統布/撤防的設計、接線、調試和演習；

住戶、大樓與小區系統的設計、接線、調試和演習；

對講門禁及室內安防系統管理軟件的操作及管理。

4.YL-708-D型閉路電視監控及周邊防范系統實訓工作站

（1）主要功能

“YL-708-D-B型半數字閉路電視監控及周邊防范模塊”是根據目前智能樓宇自動化管理的實訓要求而設置的綜合實訓系統，結合當前閉路電視監控及周邊防范系統的根本技術要點，采用市場主流優質監控設備，可實現音視頻的監視、傳輸、控制、捕捉、視頻偵測捕捉、和周邊防范聯動報警等實訓功能。

（2）配置設備：彩色監視器、硬盤錄像機、硬盤、球型云臺、槍型攝像機、紅外攝像機、半球攝像機、拾音器、主動紅外對射探測器、被動紅外幕簾探測器、交換機、網絡視頻監控管理軟件等。

（3）實訓項目

鏡頭的安裝及調試；

半數字硬盤錄像機的接線、設置及操作；

監視器的接線、設置及操作；

高速球的接線和操作；

拾音器、探測器、聲光報警器的安裝及調試；

監控系統與報警系統的聯動控制；

網絡視頻監控平臺軟件的使用。

5.YL-708-E型防盜報警系統實訓工作站

（1）主要功能

防盜報警系統是采用各類探測器對建筑內外重要地點和區域進行布防，探測非法入侵者的移動和行動?？商峁┍O控防盜報警和各類防盜探測器的系統布防撤防實訓功能，如：發出報警信號和相關聯動控制。

（2）配置設備

防區防盜報警主機、控制鍵盤、分區主鍵盤、分區子鍵盤及其他設備：被動紅外幕簾探測器，被動紅外/微波探測器，主動紅外對射探測器，光電感煙探測器，緊急求助按鈕，門磁開關，鑰匙開關，喇叭，閃燈，其他模擬設備：防拆開關等。

（3）實訓項目

防盜報警系統的設計、布線、編程、操作和演習；

控制鍵盤編程和操作；

分區鍵盤編程、分區和操作；

各類防區功能和輸出特性演習。

6.YL-708-G型智能巡更管理系統實訓工作站

（1）主要功能

智能巡更管理系統是在智能樓宇和小區各區域內和重要部位安裝巡更站點，安保人員攜帶巡更記錄器（巡更棒、巡更器等），按指定的路線和時間到達巡更點并進行記錄，將記錄信息傳送到巡更管理中心，巡更管理主機可儲存、查詢、統計和打印各安保人員的工作情況。本實訓工作站可提供智能巡更作業過程中各工作環節的操作功能。

（2）配置設備

管理中心、地點信息點、人員信息鈕、巡更棒、采集器、巡更管理軟件及其他設備：接觸式采集器電源和感應式巡更棒充電器等。

（3）實訓項目

巡更棒的不同巡更人員設置和操作；

巡更信息點的識別和ID碼號讀取操作；

指定時間、路線和區域的巡更操作；

巡更棒與管理中心電腦軟件的設置和操作。

四、智能樓宇實訓工作站實訓目標

通過上述六個實訓工作站的訓練，使學員掌握專業技能并具備指導和管理的能力，可從事以下四個方面的工作崗位：

1.在智能樓宇系統集成公司、各子系統專業公司從事消防與安全防范、樓宇自動化、綜合布線等系統安裝與調試工作。

2.在相關企事業單位從事安全防范工程、視頻監控工程、消防系統運行管理與維護等工作。

3.在建筑單位及企事業從事樓宇自動化及其弱電系統的工程技術管理、樓控設備安裝與維護工作。

4.在物業管理企業從事樓宇設備與智能化系統的運行、維護/維修及系統改造升級工作，可擔任樓宇自動化工程技術員、安全防范工程技術員、工程主管技術助理等職位。

五、實訓工作站的建設對促進技能人才培養的作用

該實訓工作站的建設，加強了番禺區及周邊地區樓宇管理人才的動手能力培養，為培養樓宇管理高技能人才創造了必要的條件，從而有力地促進了本地區物業智能化管理的實施。

1.將先進設備與現場工作崗位模擬實訓合于一體，不僅體現了“教育要面向現代化、面向世界、面向未來”的指導思想，而且在培養學員的創新能力和實踐能力方面有了新的突破，構建了“教學―實訓―鑒定―研發”一體化的開放式、拓展型智能物業管理人才培養新模式，實現了技能人才培養“高、新、前”特色。

2.實行“企業化與學校式”結合的管理運作模式，配合智能樓宇行業的發展，為智能樓宇人才培養“直通車”鋪路架橋。

3.實訓工作站建成后，將通過開展一系列的活動，如，技能大賽、技能培訓與鑒定、訂單培養等，使之成為番禺區智能樓宇行業高技能人才技能發展的搖籃。

參考文獻：

[1]王用倫.智能樓宇技術.人民郵電出版社，2008-05.

[2]楊震.智能樓宇技術的發展.赤峰學院學報：自然科學版，2011（06）.

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1我國智能化建筑的現狀分析

在我國,新建建筑大多為智能建筑,目前全國各大城市如上海、天津、廣州、深圳等已全面進入智能建筑建設的新。繼我國大陸第一幢智能大廈北京發展大廈、上海浦西第一高樓世茂國際廣場、南京第一幢甲級智能建筑中信銀行大廈、香港第一幢智能建筑匯豐銀行總部大樓等經典的智能大廈隨著城市化腳步到來后,21世紀新型智能樓宇以更快的速度在發展。例如首都機場新航站樓、上海金茂大廈、廣州中信廣場、新電視塔、珠江新城東、西塔等。據住建部統計,我國城鎮化水平將超過50%,城鎮人口超過7.5億。城市化建設已成為推動我國經濟增長、社會進步的重要手段。從當前我國智能建筑的總體發展水平來看,在沿海經濟較發達地區的中心城市普及程度和水平來看,在沿海經濟較發達地區的中心城市普及程度和水平較高,只是各種類型建筑的需求不同,智能化程度有所差異。目前,建筑智能化系統工程投資額約占建筑總投資的8%-10%,較高的可達15%。目前,據住建部公布,我國既有建筑的總面積為400億平方米,每年城鄉新建房屋建筑面積近20億平方米。據預測,到2020年,中國還將建約300億平方米的房屋,這將為智能建筑發展提供廣闊的市場,未來,智能建筑將日新月異。

1.1住宅智能化問題我國智能建筑系統設計不完善、檢測不充分、技術不兼容等問題逐漸暴露出來,其主要根源在于“標準”存在嚴峻漏洞,在建筑業技術不斷發展、不斷深入的時候,有些行業標準沒有得到及時跟進,必然出現標準滯后的嚴重現象,將制約著國內智能建筑向前發展。就國內智能化建筑標準游走于核心技術邊緣,法規落后,難以跟上時代步伐的現狀,我國對于現有的智能化標準,應當緊跟技術發展的步伐,加強更新換代的速度,使其更好地為智能建筑服務。如今,中國智能建筑各項標準也陸續制定出臺中,但是隨著科學技術的發展和設備的更新換代,是否需要每隔相應期間對原有的標準進行修改補充;加大國內標準準制定的力度等系列問題值得業界深思。

1.2住宅安防智能化隨著多行業用戶對智能化重視度的提升,安防項目的總額度大幅增加,IT、電信、智能建筑等領域的大型集成商進入安防系統集成行業,從不同角度切入并滿足了用戶對智能化監控的需求,直接提升了智能建筑行業的系統集成能力,整合型集成商的優勢明顯,可以說在全國范圍內的智能建筑市場普遍面臨這種現狀。新建建筑較少將安防系統單獨招標,而是打包在弱電總包內,對于安防資質反而不太有硬性的規定,一定程度上反而在工程案例、資質、資金實力等方面提高了安防工程商的準入門檻。基于建筑物內部的Intranet的各弱電子系統的資源共享、統一管理及有效聯動的智能建筑進行總集成是未來必然的發展趨勢,現在的大項目也一定要求系統集成。

1.3住宅管理智能化智能家居是以住宅為平臺,利用綜合布線技術、網絡通信技術、智能家居-系統設計方案安全防范技術、自動控制技術、音視頻技術將家居生活有關的設施集成,構建高效的住宅設施與家庭日程事務的管理系統,提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術性,并實現環保節能的居住環境。智能小區,為在城市內在一個相對獨立的區域、統一管理、特征相似的住宅樓群構成的住宅小區實施的建筑智能化。例如進小區大門(或樓棟門)要刷卡;有人按門鈴不但可以與其對話,而且更能看到對方的樣貌;小區里各重要位置都有電子眼時實監控;一旦有人非法入侵設防區域,控制臺會立刻收到報警信號。一般,智能小區系統集成包括以下子系統:樓宇自控系統、結構化綜合布線系統、計算機網絡系統、程控交換系統、可視對講聯網系統、家居安防系統、閉路電視監控系統、背景音樂及公共廣播系統、電子巡更系統、周界防范系統、三表計量系統、園區/停車場出入口、門禁、考勤、一卡通消費系統、視頻會議系統、VOD點播系統、物業管理系統等。

2住宅智能化實現的方式

關于智能建筑的概念,目前在國際和國內均無統一的定義,其原因在于智能建筑是傳統建筑業與通訊信息產業結合的產物,近年來信息產業又以超乎尋常的速度迅猛發展,而智能建筑中的許多技術都是和計算機與通訊技術有關,因此智能建筑本身在不斷的發展之中,其采取的新技術和新概念使智能建筑具有越來越強大的功能和更多的便捷。

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關鍵字:智能化建筑；國內外；發展動態；展望

中圖分類號：TU973+.3；文獻標識碼：A ；文章編號：

如今是信息化的時代，世界各國的電子網絡正改變著各行各業，為了反映出信息化時代和多媒體服務的要求，智能化建筑應運而生。概括而言，智能化建筑是指以建筑為平臺，將計算機、信息技術以及通信與建筑藝術相結合。通過對建筑內設備的智能監控，對信息資源進行有效管理，對使用者所需的信息服務及其與建筑進行優化組合后所獲得的與信息社會相適應，且投資合理，并具有安全、舒適、高效、便利以及更人性化的建筑物。其“智能化”只要是指這幢建筑物內所具備的信息管理能力與綜合利用能力。這個能力包含了對信息的采集、綜合、分析、處理以及交換和共享。同時，也可以將智能化建筑理解為4C，即計算機技術（Computer）、圖形顯示技術（CRT）、自動控制技術（Control）以及通信技術（Communication）。由此可知，智能化建筑是一個必要的存在。接下來就為大家介紹國內外智能化建筑的發展動態及其發展趨勢。

一、國外智能化建筑起源與發展

上個世紀八十年代，美國最先開始了智能化建筑建設。隨后，各個國家為了展示自己的綜合國力，都開始興建具有高技術含量的智能化建筑。這些高科技企業為了在競爭市場中占有一席之地，不斷的更新技術裝備，進行自我提升。美國的第一座智能大廈是將原來陳舊的大廈翻新建設的，該大廈內的客戶不需要自己購買相應的裝置就可以隨時獲得情報資料、文字處理、市場行情、通信等多種服務。整座大廈實行全自動化管理，對大廈內的各項設施均實現用計算機進行操控，不僅管理方便，安全性也很有保障。美國在智能化建筑上一直擁有最先進的技術，智能建筑總數已經有數萬座。美國的智能化建筑建設吸引了很多國家的關注，都開始對智能化建筑開始投資建設。日本是繼美國之后最先開始投建的，并且制定了智能化城市建設的計劃，預計在21世紀末，全國可擁有65%的智能建筑。新加坡在智能化建筑建設中投入了大量資金，計劃將國家建設成為智能城市花園。還有英國、德國、法國等國家在90年代都開始了智能建筑的建設。智能化建筑技術作為展現綜合國力的一項指標，智能化建筑成為了具有國際性的發展趨勢。

二、我國智能化建筑的發展

我國智能化建筑的發展經歷了3個階段：

（一）起始階段

我國第一座智能大廈就是北京發展大廈，是由日本進行投資，北京建筑設計院進行主持設計的，在1989年正式使用。是我國有明確設計定位的智能大廈，并且這座大廈的設備體系并不是很完善，只使用了通訊技術、計算機技術以及控制技術，主要表現在在建筑內部設置有線電視、程控交換機、廣播、現代化辦公設備、火災報警系統、計算機網絡服務等。因此，只能說是智能建筑發展的起始階段，為以后的發展打下基礎。

（二）普及階段

在1992年，國家政府再次強調了改革開放的政策，房地產業進入了快速發展時期，很多房地產商看中了智能建筑的商業價值。因此，智能化建筑在國家沿海發達地區推廣起來。在20世紀末，我國沿海地區的大廈建筑幾乎全部自稱為智能建筑，隨后，智能化建筑迅速向國家中部地區普及。這個階段是定制化智能系統的發展階段，對建筑物各個系統進行集成，并綜合布線，廣泛采用信息技術，為住戶提供了科學先進的管理手段以及便捷的娛樂通信工具等。

（三）發展階段

20世紀末，我國經濟建設規模宏大，發展速度呈直線上升，成為了全世界最大的智能建筑市場，引來了世界各國的大量投資。智能化建筑有了新的發展標準，建設節能、環保、安全、舒適的建筑成為了智能化大廈的主要趨勢。在建立節約型社會的同時，節能顯得尤為重要。國家先進的節能智能大廈主要有深圳的地王大廈、南京金鷹國際商城、廣州中信大廈、上海的金茂大廈和環球金融大廈等。北京奧運會的體育館也是世界上智能大廈的杰出代表，該智能建筑的系統主要包括了通訊系統、監控系統、節能系統、體育賽事管理系統等，擁有橫向、縱向和總體集成模式。

1、橫向集成模式。體育館中子系統體現子系統的聯動和最優組合。

2、縱向集成模式。在傳統集成基礎上實現子系統的功能。

3、總體集成模式。將所有的集成平臺和體育賽事系統結合形成整體的智能化系統。

這個階段是可持續智能系統的發展階段，有效的將智能建筑與綠色環保相結合，集中引進了信息化和智能化的技術系統，對于系統設備更新有了兼容性與適應性。智能化建筑的快速發展帶動了相應行業的快速發展，如電梯、空調、照明系統等隨著智能程度的上升，智能化建筑成為了國家重要產業部門，也是展現我國綜合國力的標志。

三、智能化建筑的發展展望

智能化建筑水平作為一個國家綜合國力的指標，具有顯著的特點和發展優勢，世界各國都在加速發展智能化建筑。我國把信息高速公路建設也作為一項重點發展任務。智能建筑是高速公路的結點，對高速公路的監測和管理有著重要作用。智能化建筑的發展，帶動著很多相關企業的快速發展，智能化建筑不僅給人們生活帶來便利，提供給人們安全、舒適、高效、便利的工作環境，還能把資金和建筑空間綜合利用開發，效益最大化，節能環保。智能化建筑發展趨勢有以下幾點：

（一）科學的智能建筑建設方法

建筑工程具有規模大、工作復雜的特點。智能化建筑的建設和設計同樣也是一項系統的工程，需要有科學的建設方法，智能化大廈需要對智能系統進行詳細分析、對系統的設計、設備的安裝和調試都要有相對應的對策?？茖W的建設方法才能保證智能化建筑施工的正常開展。

（二）開放式的智能化建筑結構

智能化建筑系統是一個動態的系統。智能建筑的生命一般為40年，建筑結構由于各種自然環境的影響因素，都會有相應的使用年限。智能硬件和軟件只有5年的使用期限。因此，這就要求智能大廈要不斷的吸取新科技和新技術，及時的更新設備，保證建筑結構的正常使用和長久使用。智能建筑的結構引起了廣泛關注，為了提高智能設備的效率，研究智能建筑結構具有十分現實的意義。

（三）廣泛使用多種技術

1、多媒體技術。隨著圖像技術和聲音技術的快速發展，多媒體技術和通信技術關系越來越密切，逐漸形成了多媒體通信。因此，在智能化建筑的智能系統的多媒體人機接口的開發與設計也需要跟上步伐。

2、互聯網技術。采用開放的TCP/IP和HTTP，增加了防火系統等自動化控制系統以及如物業管理系統、辦公自動化系統等信息系統之間的數據共享和交換能力，通過防火墻與Internet實現無縫連接。

3、網絡控制技術。改善火災報警、樓宇自控系統以及綜合保安系統等網絡環境之間的結構與控制，利用網絡的分布式和嵌入式技術為樓宇自控系統提供了新的管理模式，并且還能實現智能建筑物內的機電設備以及安全報警管理之間的遠程監控與數據采集。

4、智能卡技術。主要應用于門禁、保安巡邏、車場付費、商業銀行系統、人事考勤管理等管理系統。

5、流動辦公技術。指利用可視化技術、網絡辦公技術、家庭智能化技術以及通信技術等向移動或異地的辦公人員提供虛擬辦公環境。即使工作人員身在異地，也能隨時像身處辦公室一樣的進入辦公流程、處理和閱讀文件等。目前，移動辦公技術發展較為成熟的主要有遠程會議電視、多媒體電子郵件以及遠程遙控。

6、家庭智能化技術。通過這項技術可實現各種與信息相關的設備、電器以及保安裝置等通過HBS（家庭總線技術）連接到同一個智能技術上，可以進行集中或者異地監控與管理。

7、無線局域網技術。這是90年代初興起的具有重大價值的技術。該技術主要采用紅外線、微波以及激光，脫離線纜連接的不穩固性，與此同時還能滿足人們在一定范圍內任意變換地理位置，比如商業POS系統、信號轉發器、無線會議電視等都是采用了這項技術。

（四）智能化建筑的互聯網通信建立

隨著網絡技術的快速發展，智能化建筑相互結合，形成智能樓群，甚至是智能城市，不僅功能互補，最重要是的節約資源、環保。這也是在網絡技術支持下的主要發展趨勢。

（五）智能建筑的軟件和協議建立

智能大廈體現著一個非常廣泛的電訊環境, 在這個環境里一個主干網可能要與大量的子網交織在一起, 而且設備運行參數 范圍大。此外, 隨著ISDN和BISDN的快速滲入, 我們有許多外部的網絡協議與智能大廈的網絡接口。所以如何定義一個智能大廈協議以處理智能大廈所有內部的、外部的接口需要, 將是一個重要的課題。

結束語

智能化建筑是人、環境與信息的智慧、高效結合，是建立在信息科學、建筑設計、社會工程學、行為科學以及系統工程學等諸多學科的上的綜合運用。智能化建筑已經成為未來建筑的標志，它將以綜合布線為基礎，以物聯網為紐帶，將多種先進技術結合在一起，并且在未來這些技術會更先進，其使用也會更廣泛和頻繁。智能化建筑將面向新時代、新世紀，做好充分準備來迎接更大的發展與挑戰。

參考文獻：

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