房產涉及的法律精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產涉及的法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

隨著社會經濟水平的提高，我國城鎮化的水平持續提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國家達到現代化水平的重要標志，以及社會進步的重要因素之一，但是城市化快速發展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動房價上漲，所以對于很多人來說，擁有一套屬于自己的房產變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產權分割時，夫妻雙方都會對家庭共有房屋產權存在客觀需求，而且婚姻關系結束更增加了對房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產成為離婚案件中財產分割的焦點。

二、我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的原因

（一）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的立法原因

第一，相關法律規范不完善。

婚姻法調整的對象是婚姻家庭關系，而婚姻關系區別于其他社會關系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩定及和諧，應當作為立法者們首先重視的問題。但是上述問題并非主觀憑空想象得來的，更不是主觀臆造的，它需要從現實生活中的體驗中得出。所以在立法過程中，廣泛采納民眾的意志應用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關法律規范的更新速度不夠及時。

由于我國社會快速發展，不斷出現一些新問題，這就要求婚姻法作出相應的與時俱進的變化，特別是針對離婚訴訟案件中對于房產分割的相關法律規范。盡管婚姻法已經對婚姻家庭關系存在期間的家庭共有財產作了相應規定，但是隨著我國社會經濟的快速發展，家庭共有財產的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購房婚后獲得房產證等多種情況不斷涌現，亟待對此作出相應的法律規制。

（二）我國離婚訴訟中房產分割現狀和問題的司法實踐原因

第一，法官的主觀認同不一致。

因為婚姻法的相關規范不夠完善，使得司法實踐中對于離婚訴訟中房產分割的諸多疑難問題缺乏相應的法律依據，這就需要法官在受理案件時，依靠自己的工作經驗，主觀理解與判斷。所以，法官的個人綜合素質直接影響到其受理的離婚訴訟中房產分割的公正性。

第二，傳統婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質需要，加之我國傳統的家庭觀念中，認為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產成為當前絕大多數家庭的重要物質資源，難免在離婚訴訟案件中重點考慮房產分割問題，所以房產帶來的壓力是當前各種生活壓力的重要來源。

三、應對我國離婚訴訟中房產分割的建議

（一）夫妻離婚時房屋分割的價值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時，夫妻雙方是作為平等的民事主體來解決夫妻共同財產的分割問題。從另一個角度來看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國婚姻家庭關系中各種問題的根本。我國《婚姻法》對此作出了相應的規定，夫妻雙方有平等處理共同財產的權利。所以應當將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產分割問題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢群體，而保障弱勢群體的利益是我國傳統文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實現利益的平衡，就需要在利益分割時對于婦女和兒童的利益進行適當的傾斜。

3.尊重當事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時，涉及房產分割，需要遵循夫妻雙方自愿達成協議則通過協議來分割，由此能更尊重雙方當時的意志。但是，夫妻雙方針對家庭共有房產的協議不能違反相關法律規定，即協議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產分割時保障當事人的合法權益不受侵害。

（二）完善相關立法規定

篇(2)

胡夫與柳女系夫妻，因胡夫不能生育，二人感情一直不太好，經常吵打。2000年2月，二人又因為家庭瑣事經歷了一次激烈的爭吵，胡夫一氣之下一人悄悄來到貴州某地打工。

此后一連四年沒有胡夫音訊，無奈之下的柳女向法院申請宣告胡夫死亡。法院受理后，在報紙上發出了尋找胡夫的公告。一年之后仍然沒有任何消息，2005年6月，法院宣告了失蹤人胡夫死亡。胡夫被宣告死亡后，二人的一棟樓房全部由柳女依法繼承。2006年8月，經人撮合，柳女嫁給了本村男子王某，其本人也搬到了王家居住，原來的樓房一直空著。2007年2月，柳女和王某正合計要把那棟樓房賣掉，恰在此時，一對貴州夫婦林某出現了。林某夫婦二人拿著一紙遺囑要求分得樓房的一半。林某夫婦說，多年前胡夫到貴州打工，和林某夫婦成了朋友。四個月前，胡夫不幸遭遇車禍，一輛大貨車撞倒胡夫后逃逸。林某夫婦一直照顧他，為此，還替他墊付了兩萬多元醫療費，但最終也未能挽救胡夫。胡夫臨終前，為感謝林某夫婦的照料以及償還他們的債務，將自己的房產的70％贈給了林某夫婦。雖然遺囑確是胡夫的簽字，但柳女認為該遺囑是四個月前所立，而此時胡夫早已被宣告死亡，其所立遺囑應屬無效，柳女拒絕返還應屬于林某夫婦的房產。2007年4月，林某夫婦將柳女訴至法院，要求分割房產。

法院經審理后認為，有民事行為能力人在被宣告死亡期間實施的民事法律行為有效，結合本案的具體情況，胡夫在自然死亡前所立遺囑與他被宣告死亡引起的法律后果相抵觸，所以應當以他所立的遺囑為準，來處理他的遺產。最終在法院的主持下，柳女主動與林某夫婦達成了調解協議，樓房柳女所有，柳女補償林某夫婦3萬元。

篇(3)

一、形成健全完善的房產檔案信息利用制度

房地產檔案是權利人和房產之間權利關系的原始憑證，具有極強的法律證據價值，客觀上要求形成嚴格規范的工作制度來保證檔案信息利用的合法、嚴謹、真實、準確。

完善檔案利用法規體系。房產檔案的利用工作不同于其他類型檔案信息的利用，不僅涉及到檔案信息的利用，還涉及到個人信息的保護，因此要形成一套完善的法規體系作為制度建設的基礎。房地產檔案管理部門要根據《物權法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》、《房地產登記技術規程》等法律規定，保護好房屋產權人的個人信息和所有權信息，只公開房屋的基本信息。同時，還要依據《檔案法》、《檔案管理條例》等檔案工作法規形成具有行業特色的檔案利用法規體系。具體來說，要明確房地產檔案的開放范圍、公眾的利用方法和手段、必要的審批手續等內容，確保檔案工作人員在開展利用服務過程中有法可依，全面滿足檔案利用者的信息需求。

規范利用工作的流程。規章制度的關鍵在于落實，在房地產檔案的利用過程中，要有明確嚴格的工作程序，防止發生作假、出假證明的現象發生，從根本上堵塞管理漏洞。一般來說，在利用中要經過專人調檔、手工填寫、經辦簽字、印鑒歸口、領導審核的基本程序。在工作過程中，涉及到的表格、單據等要執行統一的標準格式，由指定的保密印刷廠制作，為了確保嚴肅性，還必須設存根和流水號，做好相關登記，確保有據可查。隨著信息技術的普遍使用，這些工作部分實現電子化，工作效率得到進一步提升。

完善利用安全設施。房地產檔案的利用需求往往都與經濟利益有關，因此在利用過程中要確保檔案信息作用發揮的同時，保證檔案的安全。要提供專用的場地進行查閱，為確保檔案的安全應該安裝攝像頭等監控設施，防止利用者在利用過程中發生破壞行為。配備利用設施，包括復印機、打印機、桌椅等，營造良好的利用氛圍，防止涂改、損毀檔案原件的情況發生。在提供原件利用時，要指派專人調閱，陪同查閱。對司法、紀檢等部門辦案必須調閱限制利用的檔案，應經上級主管部門審批同意方可調閱。

二、實現房產檔案信息管理現代化

檔案管理工作的各個環節以便于利用為目標，同樣房產檔案管理工作的開展也是以便于利用為目標。實現管理手段的現代化，勢必促進房產檔案高效便捷地開展。

加快標準化數據庫的建設。標準化數據庫建設是實現房產檔案管理現代化的基礎。檔案部門要重點建設房產檔案全文數據庫和目錄數據庫，為實現房產檔案數字化管理提供基礎，同時也可以推進以房產信息為基礎的二次信息加工工作的開展，為利用工作的開展奠定堅實的基礎。在數據庫建設過程中，要注意與其他部門協同，整合原有的房產登記交易、商品房預售合同備案、房產地理信息系統，建立統一的住房信息平臺和統一的房屋登記模式。標準化是數據庫建設的基本要求。通過對元數據的規范，可以確保不同地域、不同部門形成的數據庫實現關聯，為全國聯網提供基礎。

加快信息系統的建設。信息系統以數據庫為基礎，同時通過功能整合實現數據庫作用的最大化。具體到房產信息系統來說，就是要通過數據中心、共享平臺及網絡服務建設，使城市規劃的宏觀信息、基礎地理信息與房地產相關的產權信息、交易信息、金融信息、稅務信息、土地信息等建立起直接關聯，實現共享數據。檔案管理部門要積極參與信息系統的研發，將檔案信息利用功能作為系統信息輸出模塊來進行開發，堅持以人為本的設計理念，摸清在政府信息公開化、物權意識不斷加強的社會背景下房產檔案信息利用的規律，確保系統功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系統的建設。檔案部門在滿足公眾對房產信息需求的同時，還要立足自身信息資源優勢，開展房產檔案信息的加工，定期公布交易信息統計情況，組織力量進行數據分析，形成針對房地產市場的信息匯編和分析報告，滿足政府對房地產市場宏觀調控的信息需求，為政府進行調控提供正確嚴謹的信息支持，確保房地產市場健康有序發展。

三、建設一支高素質的檔案工作人員隊伍

房產檔案是具有很強專業性的檔案。在房產檔案的利用過程中，不僅涉及檔案學相關知識，還涉及法律、測繪、建筑等多種學科，客觀上要求檔案工作者必須具有復合型知識結構。

首先，檔案工作者要具有較強的職業敏感。近年來，一方面國家和地方不斷加大對房地產市場的調控，出臺了一系列政策；另一方面，伴隨著城鎮化發展的加快，房地產市場發展依然迅猛。在這種背景下，房產檔案在經濟和社會生活中的重要性不斷凸顯。檔案工作人員必須了解和掌握這些政策，掌握房產檔案利用的趨勢和規律，特別是對敏感的拆遷等工作有涉及的檔案，做好預想預測，對現有管理系統進行調整完善，確保利用工作的開展既符合法規政策，又滿足公眾信息需求。

其次，檔案工作者要主動改變服務理念。走出房產檔案被動利用的傳統，在充分了解社會需求的基礎上，主動提供優質高效的服務平臺，創造出更多的社會和經濟效益。借助互聯網拓寬檔案利用的渠道，向公眾介紹房地產市場的發展情況和房地產政策法規，公布查詢利用程序和收費標準。伴隨著房產檔案信息系統功能的完善，逐步提供數字化信息服務，使用戶可以通過房產檔案管理系統自主查閱所需信息，檔案的利用過程不再受時間、空間的限制，減少對檔案實物的利用破壞。

再次，檔案工作者要具有合理的知識結構。檔案工作人員要自覺打破工作界限，主動與產權、交易、測繪等業務科室保持業務聯系，加強對相關知識、政策等的了解，確保在利用過程中給予利用者正確的幫助和引導。對檔案工作人員知識結構的調整，一方面要發揮“內力”，加強業務培訓工作，不斷提高其工作能力和綜合素質；另一方面，要借助“外力”，引進高素質的人才充實檔案工作隊伍，為房地產檔案工作注入新的活力，實現房地產檔案工作的可持續發展。

參考文獻：

篇(4)

關鍵詞：房產稅 法律 改革

一、前言

近年來，我國的房價一路攀升，2010年北京新建商品住宅均價己達到20328元/平方米，同比2009年上漲42%。面對房價的快速上漲，各級政府均使用了多種行政干預手段，但曾被社會廣泛看好的限制購房信貸和要求省級地方政府監管房價政策，最終未起實質性作用，中國的房地產市場似乎陷入了越調控越瘋狂的怪圈之中。此時通過法律手段，以稅收的形式調解分配模式成為新的關注焦點。

早在2010年5月27日，國務院就在批轉發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確指出將深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革；隨后于2011年1月28日，批準上海和重慶兩地經各自進行對個人住房征收房產稅改革試點。至此，對城市居民自住房征收房產稅由猜想成為現實。

二、房產稅的法律性質分析

房產稅，是指在房地產保有階段，以房屋、土地等不動產為征稅對象，向房地產的所有人或占有人征收的一種稅。房產稅在特征上不僅具有一般稅收的共同特征，同時也具有自身的特質。具體而言，其特征主要包括四個方面：

1）房產稅是財產稅

“財產稅是以財產為征稅對象，并由對財產進行占有、使用或收益的主體繳納?！盵1]由此可見，以不動產為征收對象的房產稅顯然屬于財產稅的一種，更是財產稅的重中之重。

2）房產稅是地方稅

房產具有不可移動性，在不同地區房地產價格千差萬別，價值也各不相同。所以房產稅應結合地域特點作出調整，不能統一劃價。因而，房產稅具有地方稅的典型特征。

3）房產稅是直接稅

直接稅的納稅義務人即是稅收的實際負擔人。由于房產稅的征收對象是不動產，其本身并不與其他行為發生經濟關系，這就意味著房產稅自身不會出現稅負的轉嫁，因而，房產稅是直接稅。

4）房產稅是不動產保有階段的稅

不動產繳稅環節有“取得、交易和保有”三個階段，房產稅是在房地產保有階段，針對社會存量不動產征收的一種稅，因而，房產稅本身屬于不動產保有階段的稅。

三、當前房產稅征收現狀分析與重慶、上海稅改評析

從社會實效來看，目前我國的房產稅并不能體現房產稅本身所具有的這些調控職能。致使其本身的功能弱化主要有三個方面的原因：

第一，征稅范圍過窄?，F行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”，而居民個人所有的非營業用房產并未納入房產稅的征稅范圍，不利于對房地產市場的調控。

第二，計稅依據不能反映房地產的真實價值。目前我國房產稅的計稅依據有兩種，分別為從價計征和從租計征。這種計稅依據存在以下兩個方面的問題，即以房產原值作為計稅依據無法反映房地產的市場價值，抑制房地產租賃市場的發展。

第三，稅率設計缺乏靈活性。我國現行房產稅的稅率采取“一刀切”式的方法，并沒有根據不同收入的人群設置不同的稅率，沒有體現出“差別化”的稅率。這就意味著，無論房地產的持有者持有多少價值的房產，其在納稅數額的比例上是完全相等的，這也成為了房地產投機者對房地產進行投資，導致大量房產空置積壓的原因之一。

針對上述現行房產稅制度的弊端，重慶、上海兩地進行了試點改革，但側重點各不相同。

重慶市的房產稅改革主要貫徹“低端有保障，中端有市場，高端有遏制”的原則，核心思想是對不同層次的房地產市場區別對待，主要突出對高端市場的遏制，主要特點是“范圍窄、稅率高”。對于重慶市而言，其房地產高端市場本身仍處于起步階段，所涉及的范圍相對較窄，對房產稅的改革力度較弱，但其對未來房地產市場的調控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房產稅改革原則 “以居民為主，以市民消費為主，以普通商品房為主”在此原則的要求下，上海的房產稅改革“范圍廣，稅率低”。但因其免征面積過大[2]和對已有房產既往不咎兩大原因，此次改革涉及面仍然不廣。

綜上，目前中國房產稅的征收體制存在較多問題，而房產稅的改革試點雖有創新但過于溫和且涉及面均較為狹窄，所以對房產稅征收方案進行改革是勢在必行的。

四、中國房產稅征收改革方案

為配合我國房地產市場朝著良性循環的方向發展，作為地方稅稅種的房產稅在稅制設計中應體現公平、中性、簡便原則，以寬稅基、低稅率的思路作為房產稅的指導思想，具體對改革方案如下：

第一，逐步擴大房產稅的征稅范圍。由現行的僅對“經營性用房”進行征稅向而居民個人所有的非營業用房產擴大范圍，加強對房地產市場的調控，打擊房地產炒作行為。

第二，統一計稅依據。在完善房產價值評估的前提下，將現行按房產余值征稅和按租金收入征稅改為統一按房產評估價值征稅，價格由權威中介機構按照市場規則對房產現值進行評估。但是此種計稅依據需要慎重使用，并嚴格監管，以防出現權力尋租的現象。

第三，采用浮動的有區別的稅負形式。根據不同的房地產使用性質，不同的房地產所有人，以及房地產所在的不同地域，適用不同的稅率。具體操作可由中央針對不同房產性質不同設定浮動稅率范圍，具體稅率則由省級政府確定。

第四，房產稅的減免。房產稅的征收其主要目的并非為擴大稅收來源，其本質目的為調控市場，調節分配，縮短貧富差距。所以在房產稅征收時對普通居住用房的所有權人應該通過稅收減免的方式減少他們的負擔，而對于有特殊困難的群體則應給予其免稅的政策，并從房產稅的收入中支取部分款項用于保障性住房的建設。

注釋：

[1]祝林林：江西省稅務學校

[2]張守文.財稅法學[M].北京：中國人民大學出版社，2007。轉引自徐妍.財產稅的若干基本問題探析[J].稅務研究，2010,8:57

[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面積。這就意味著，一個三口之家，其在180平方米的面積內，無需繳納房產稅

參考文獻：

篇(5)

2001年2月，曾某、王某在鄰居的參與下，雙方口頭協商約定王某在圩鎮的一幢新建尚未辦理房產證的房屋以55600元的價格賣給曾某，并約定由曾某辦理該房房產證，由王某負責辦理國有土地使用證轉讓手續。當時曾某付款2萬元，王某交付了房屋鑰匙以及建筑規劃兩證給曾某。同年4月，曾某上門付款15600元時，提出同年7月再付剩余2萬元，屆時，王某必須辦好土地使用證轉讓手續。后曾某在該房屋門上貼出“本房招租，價格面議”（后一直沒人承租）。同年7月27日，外出務工的曾某回來后找到王某，得知王某尚未辦好土地使用證轉讓手續，便提出不要該房屋，要求退回已付的35600元，在曾某的要求下，王某寫給曾某一張欠條：“欠到曾某現金35600元（在2002年3月前付清）”。第二天，雙方又口頭約定如在2002年3月底前王某辦好證則由曾某付余下的2萬元給王某，否則王某應退35600元，當時有鄰居彭某幾人在場，彭某書寫了上述內容的補充協議，在場人簽了名，但王某、曾某未簽名。2002年1月18日，王某辦理好該房國有土地使用證轉讓手續，使用者為曾某。而曾某卻一直未到有關部門辦理該房產權證（經查王某提供給曾某的建房手續符合辦證要求）。

2002年5月間，曾某向法院提起訴訟，認為王某對所轉讓的房屋尚未取得房產證，雙方的轉讓合同無效，要求王某返還35600元購房款。王某答辯稱，雖然該房尚未辦理房產證，但是房屋已交付，轉讓合同已大部分履行，曾某悔約沒有法律依據，請求駁回其訴訟請求。

審判

法院經審理認為，原告曾某與被告王某之間的房屋轉讓是在平等、自愿的基礎上達成口頭協議，后又變更補充了協議內容，約定了被告王某辦理土地使用權轉讓手續的期限，在此基礎上被告寫給原告一張欠條，該欠條實為附解除條件的權利義務關系，后被告在約定期限內辦理了土地使用權轉讓手續，雙方據欠條形成的債權債務也隨之解除。自原、被告在口頭訂立房屋轉讓協議之始，雙方均著手在履行協議內容，特別是原告主動給付被告購房款、出租房屋等，表明其已實際行使了對該房的占用使用權。由此可以認定雙方的房屋轉讓協議已成立且大部分履行，原告反悔沒有法律依據。據此，法院判決駁回原告的訴訟請求。

評析

本案是一起房屋轉讓合同受讓方反悔而要求出讓方退款的合同糾紛，原、被告雙方自第一次口頭約定轉讓房屋協議起，共有三次對轉讓事項進行協議，第二次協議修改了第一次協議，第三次協議對第二次協議內容進行了補充，即出讓方立具的欠條屬于附解除條件的合同，自條件成就時，基于欠條形成的債權債務關系也隨之消除。案情雖然復雜，涉及合同法律關系也較多，但是這些合同法律關系相對較好把握，而本案比較關鍵且難于把握的法律問題是：尚未取得房產證的房屋能否轉讓？

我國《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該條文把尚未取得房產證的房屋規定在禁止轉讓之列。然而，這項禁止性的法律規定卻不能適用本案當事人之間的房屋轉讓糾紛，主要理由如下：

首先，從物權變動原因來看，轉讓合同是物權變動的原因，而登記是確定物權變動的效力。不登記只產生所有權的轉移不得對抗第三人的效力，并不排斥轉讓合同的成立和效力。一般情況下，房屋轉讓登記是對原戶主變更為新戶主即受讓方。如果所轉讓的房屋尚未進行權屬登記，此時還沒有戶主，因此，要進行戶主的新舊變更也無從談起，這也許是《城市房地產管理法》中規定的未取得房產證的房產不得轉讓的原因之一。

但是，在房屋轉讓中，卻不能因為不具有房產證而限制其交易，房產未進行最初登記和過戶登記，只是產生房屋所有權不轉移的效力，但雙方的轉讓合同仍可成立和生效，合同是設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它不僅在雙方當事人間產生債權債務關系，而且可以引發物權關系變動的法律事實，因而雙方當事人基于合同形式的權利義務關系應受到轉讓合同的約束和法律保護。就本案而言，房屋轉讓雙方在履行或享有合同產生的債權債務時，必須以自己的行為促使房屋產權的變更，這樣就可以體現合同是物權變動的原因。

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【關鍵詞】房產管理；房屋測量；作用

在現代房產管理中，房屋測量的作用不容小覷，本文結合房產管理的實際情況對房屋測量技術在房產管理中的作用及其重要意義進行分析．希望能對從事房產管理的相關人員提供一定的借鑒和參考。

1 房屋測量在房產管理中的地位及其重要性分析

在房產管理中，房屋測量技術的地位非同尋常，由于房屋登記具有時間短．任務重的特點，在房屋管理中的很多歷史遺留問題，諸如房屋面積測定和評估。房屋類別的確定都需要借助于房屋測量技術，同時隨著國內房地產市場的不斷發展，房屋測量技術可以廣泛的應用于城建征地規劃和房屋管理方案設計中。同時由于房產管理涉及到房屋的各個方面．對房屋測量的要求也有多樣性。

首先，房屋測量對房地產產籍管理意義重大，房地產管理的核心內容之一是進行房屋所有權的管理。因此要實現房地產管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測量。通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估，房屋測量的質量和結果直接影響到房屋所有權的登記．因此房屋測量部門要科學決策。嚴格執行國家的各項技術標準和規范，這樣才能為房產管理提供參考資料，減輕房產管理的工作量。房屋測量還對房地產管理中的市場管理意義重大．隨著我國住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進入市場。房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進行管理時需要提供一定的法律依據，而房屋測量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產注冊、登記等方面．通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規范的進入市場，這也有和J于保證消費者的合法權益。促進房地產銷售和房屋消費市場的活躍，使房屋消費者放心。使房產管理進入一個良性的科學的運作軌道。

此外,結合我國現行房地產發展的情況，房屋測量對推進住房制度改革，保證合理規劃和使用土地意義重大，當前住房改革的重點是進行公有住房統計和優惠銷售，其中一個重要的基礎工作就是準確和合理的確定每一套住房的價格。因此要注重房地產單價的評估和管理，這就涉及到了房屋分攤面積的計算和分配，這一項工作與人民群眾的利益密切相關，也是房產管理的重要內容之一，房屋測量在數據上的精確性和合理性對于規范房產管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時在合理規劃和利用城鎮住房土地上．規范、專業的房屋測量是聯系土地、規劃和城建部門的紐帶，房產測量圖從一定程度上規范了房地產業的行業管理，為合理的調配和利用土地，妥善的進行城鎮用地建設提供了相應的數據資料，是合理進行土地規劃和住房建設的一桿標尺。

2 房屋測量在房產管理中的作用

房屋測量技術是一項專業技術要求很高的工作。它的發展是建立在現代測繪技術的基礎上的。隨著我國房地產市場的H益興旺，對房屋測量的需求也越來越大，特別是涉及到房屋所有權的歸屬和房產分割等問題時，房屋測量成為解決房屋糾紛的重要的科學的法律依據。房屋測量獲得的測量數據往往是第一手的，主要指與房屋相聯系的房屋產權屬界址、房屋面積、房屋產別等數據，往往都具有很強的法律效力，有了這些依據，才能有效的載入房屋所有權屬證書，因此在房產管理中，房屋所有的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據．擁有法律、財政和城鎮規劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權屬關系，為房屋所有權屬證書提供客觀、有效的依據，就需要有精確的房屋測量技術作為輔助工具．在城鎮規劃上。城鎮的房地產管理部門在穩步推進居民基本住房建設的同時。也要充分考慮房屋測量技術的發揮，因此城鎮房產管理部門和規劃建設部門必須全面了解和掌握所轄地房產的權屬、方位、數量和使用現狀，以便對城鎮房屋進行科學、有效的管理。

只有合理的利用房屋測量技術，才能穩步的推進房屋管理和合理的房屋規劃建設，提高土地的利用率。從而更好的調配和使用房屋和土地．有計劃安排新舊城區居民房屋的拆遷和改造，為新發展房屋住宅區的規劃提供便利條件。同時房屋測量的數據和結果，也是進行城鎮房地產管理和房屋規劃研究的重要基礎資料。由此可見，房屋測量技術雖然專業性強。但在房屋管理中卻應用廣泛，發揮著重要作用。

同時．房屋測量提供了準確的測量圖紙資料和數據庫，不僅對私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮居民房屋和土地的使用現狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測量的數據．城鎮房屋管理部門可以對公私各占有的房產數量和面積進行合理的統計．徹底清除違法違章房屋，從而形成動態的房屋管理和監測體系，房屋測量技術的重要之處還在于它為統計各類房屋的數量和比重提供了可支撐的數據，這些數據可以廣泛的應用于現代房產管理和房產經濟理論研究。房屋測量為房產稅的征收提供了必要的依據，房產測量為城鎮財政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級、制定稅費標準提供了參照，在一定程度上保證了房產稅費的征收，避免了稅收管理部門的損失。

此外．房產測量圖中所顯示的所有房屋的權屬范圍，是經測量統計后逐幢房屋清理得出的產權，房屋的產權經過住戶申請登記。是由主管部門逐戶審核確認的。房產測量圖也是加強房產管理、核定產權、頒發房屋權屬證書、保障房屋所有者的合法權益的依據之一。

房屋測量技術在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學有效的發揮房屋測量在房產管理中的作用則是當前房屋管理人員和房屋測量工作者關心的首要問題。需要引起房地產管理從業者的重視。

3 房屋測量在房產管理中的應用和注意的問題

以上，我們談到了房屋測量在房產管理中的地位和作用，對房屋測量的作用進行了必要的研究和分析。而在房產管理中．只有精確的房屋測量才能更好的維護房地產市場經濟秩序和銷售秩序．進一步規范城鎮商品房銷售行為，從而提高商品房銷售面積的準確性和針對性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，為此國家曾制定了相應的房產管理和房屋測量的規章制度，然而在實際操作中涉及到此類問題．卻需要具體問題具體分析。因此有必要對具體應用和操作房屋測量時注意的幾個問題作更深入的探討。

3.1 房屋銷售面積的測量

關于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強，數據復雜，因為房屋銷售面積和市場定價有很大的關系．因此在測量時精確度的把握是重點。房屋銷售面積的測詹比較復雜．一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個參數是衡量房屋面積大小，進行房產測量的基本方法之一，房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：運用實地量距法進行面積測算；運用坐標解析法進行房產測量的計算：利用GPS技術進行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內容．科學的房屋銷售面積測量往往能為房產管理者提供管理的相關憑證．也是妥善處理城鎮房屋產權糾紛和房屋面積補償等問題的重要保證，因此房屋測量人員要根據實際情況運用科學、專業技術方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產管理保駕護航。

3.2 房屋測量的相關要求和規定

房屋測量工作作為一項長期性、專業性和政策性較強的工作．必須有一定的技術要求和規范來進行合理的限定．這些規定和要求對于規范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發揮房屋測量在房產管理中的作用，房屋測量的行業規范的提出是十分必要的。目前。在房屋測量中，要遵循和執行統一的房屋測量規范，同時。房屋應具備上蓋和防護物，要保證房屋的結構牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導，有利于科學、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現由于房屋測量偏差所導致的房產糾紛。

綜上所述，本文對房屋測量在房屋管理中的重要作用和應注意問題分別進行了研究和分析，由此可見房屋測量在社會經濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應該認真工作，善于學習，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產權屬關系確定提供重要的保障。

參考文獻

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[2]胡秀英．規范房產測量強化行政管理．三晉測繪，2005；5

篇(7)

第一條  為了正確、及時地處理城市房產糾紛，保護當事人的合法權益，維護城市房產管理秩序，根據本市實際情況制定本條例。

第二條  本條例適用于本市市南、市北、臺東、四方、滄口區和各縣級市、嶗山區與黃島區的城區、建制鎮、獨立工礦區及青島經濟技術開發區。

第三條  青島市和各區、縣級市及青島經濟技術開發區設立房產糾紛仲裁委員會，按本條例規定的管轄權限，負責本轄區內房產糾紛的仲裁工作。

各區、縣級市及青島經濟技術開發區房產糾紛仲裁委員會，受同級人民政府的領導，業務上接受青島市房產糾紛仲裁委員會的監督和指導。

第四條  仲裁委員會仲裁房產糾紛，必須查清事實，根據法律、法規和規章、政策的規定進行處理，保障當事人平等地行使權利。

第五條  仲裁委員會仲裁房產糾紛，根據自愿和合法的原則進行調解；調解不成的，應及時裁決。

仲裁委員會仲裁房產糾紛，實行一次裁決制度。

第六條  屬本條例規定受理范圍的城市房產糾紛，當事人可以依照本條例向仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第七條  當事人可以委托人一至二人參加房產糾紛仲裁活動。人必須向仲裁委員會提交委托人簽名或蓋章的授權委托書。授權委托書應記明委托事項和權限。

第八條  當事人申請仲裁，應從知道或應當知道其權利被侵害之日起兩年內提出。延付或拒付租金的房產糾紛應在一年內提出。但從權利被侵害之日起超過二十年的，不予受理。超過時效期間，當事人自愿履行的，不受時效限制。

因不可抗力或者其他障礙使當事人不能行使申請仲裁權時，時效中止。從中止時效的原因消除之日起，時效期間繼續計算。

時效因提起仲裁、當事人一方提出要求或同意履行義務而中斷。從中斷事由終了之日起，時效期間重新計算。

第九條  本條例所稱當事人是指參加房產糾紛仲裁活動的申訴人和被訴人。

本條例所稱房產，是指經房產管理部門依法核準登記并發證的房屋及附屬于房屋的構筑物和其他設施。

第二章  受理范圍與管轄

第十條  公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房產租賃、買賣、交換、抵押、典當、修繕、相鄰關系、使用權互換和侵害房產所有權、使用權等發生的房產糾紛，符合本條例規定的，均可申請仲裁。

第十一條  下列房產糾紛，仲裁委員會不予受理：

（一）當事人在合同中沒有訂有仲裁條款或者事后沒有達成書面仲裁協議的；

（二）超過本條例第八條規定時效期間的；

（三）人民法院已經受理或已經調解、判決的；

（四）要求確認所有權的；

（五）涉及離婚、析產、贈與、繼承的；

（六）涉外的；

（七）涉及落實國家有關房產政策的；

（八）機關、團體、企業、事業單位內部分配住房引起的；

（九）軍隊內部的；

（十）法律、法規、規章規定由其他部門處理的。

第十二條  房產糾紛，由房產所在區、縣級市、青島經濟技術開發區的仲裁委員會管轄。本條例另有規定的除外。

第十三條  下列房產糾紛，由青島市仲裁委員會管轄。

（一）爭議所涉及的房產在兩個以上轄區的；

（二）爭議的房產建筑面積在五百平方米以上的；

（三）在本市有重大影響的；

（四）由于特殊原因，有管轄權的仲裁委員會不能行使管轄權的；

（五）市仲裁委員會認為應由自己處理的。

青島市仲裁委員會可把前款所列房產糾紛交區、縣級市、青島經濟技術開發區仲裁委員會處理。

各區、縣級市及青島經濟技術開發區仲裁委員會，也可把它管轄的房產糾紛報請青島市仲裁委員會處理。

第三章  仲裁組織

第十四條  仲裁委員會由主任一人、副主任一至二人和委員若干人組成，其成員人數必須是單數。

仲裁委員會的組成人員由同級人民政府批準。

仲裁委員會在房產管理部門設辦公室負責日常工作。

第十五條  仲裁委員會設專職仲裁員若干人；必要時，可聘請兼職仲裁員。兼職仲裁員在執行仲裁職務時，與專職仲裁員享有同等的權利。

第十六條  仲裁員必須由作風正派、辦事公正、熟悉房產管理專業知識、具有一定法律知識和工作實踐經驗的人員擔任。

仲裁員經考核取得資格后，由仲裁委員會任命或聘請。

第十七條  仲裁委員會仲裁房產糾紛，由仲裁員三人或五人組成仲裁庭進行，仲裁委員會主任或副主任指定其中一人為首席仲裁員。

事實清楚、權利義務關系明確或爭議不大的房產糾紛，仲裁委員會主任或副主任可指定仲裁員一人獨任仲裁。

第十八條  仲裁員、書記員、鑒定人、勘驗人有下列情形之一的，必須回避；當事人有權用口頭或書面方式申請他們回避：

（一）是房產糾紛的當事人或當事人、人的近親屬；

（二）與房產糾紛有利害關系；

（三）與房產糾紛當事人有其他關系，可能影響對房產糾紛的公正處理。

當事人提出回避申請，應當說明理由，在受理時提出?；乇苁掠稍谑芾砗笾赖模部稍谥俨猛ラ_庭辯論終結前提出。

第十九條  首席仲裁員、仲裁員的回避，由同級仲裁委員會主任或副主任決定；仲裁委員會主任擔任首席仲裁員的回避，由同級仲裁委員會決定；書記員、鑒定人、勘驗人等的回避，由首席仲裁員決定。

仲裁委員會對當事人提出的回避申請，應在提出回避申請之日起三日內以口頭或書面的形式作出決定。

第四章  仲裁程序

第二十條  申請仲裁必須符合下列條件：

（一）申訴人是與本案有直接利害關系的公民、法人或其他組織；

（二）有明確的被訴人、具體的請求事項和事實根據；

（三）屬于仲裁受理范圍和該仲裁委員會管轄。

第二十一條  申請仲裁，申訴人應按照本條例的規定，向有管轄權的仲裁委員會提交仲裁申請書，并按被訴人的人數提交仲裁申請書副本。

第二十二條  仲裁申請書應包括下列內容：

（一）當事人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務；

（二）具體的請求事項和所根據的事實和理由；

（三）證據和證據來源，證人姓名和住所。

第二十三條  仲裁委員會收到仲裁申請書后，對經審查符合受理規定的，應在七日內決定受理，并向申訴人發送《房產糾紛受理通知書》；對不符合規定的，應在七日內書面通知申訴人不予受理，并說明理由。

第二十四條  仲裁委員會受理房產糾紛后，應在五日內將仲裁申請書副本發送被訴人。被訴人應在收到仲裁申請書副本之日起十日內向仲裁委員會提交答辯書。

被訴人在規定的期限內不提交答辯書的，不影響房產糾紛的處理。

第二十五條  仲裁委員會應在仲裁庭組成人員確定后的三日內，將其組成人員告知當事人。

第二十六條  申請仲裁，申訴人應提供有關證據。仲裁委員會調查取證時，有關單位和個人應如實提供有關情況、檔案資料、原始憑證等。

仲裁人員在調查取證時，應出示證明。

第二十七條  對當事人雙方爭議的事項，第三人認為有獨立請求權的，可以提起仲裁申請。

對當事人雙方爭議的事項，第三人雖無獨立請求權，但處理結果與其在法律上有利害關系的，可以申請參加仲裁活動；仲裁委員會也可以通知其參加仲裁活動。

第二十八條  仲裁委員會受理房產糾紛后，根據自愿和合法的原則，在查明事實、分清是非的基礎上進行調解。

經調解達成協議的，應制作調解書。調解書由仲裁員、書記員署名，并加蓋仲裁委員會印章。調解書一經送達雙方當事人，即發生法律效力。

調解協議不得違反法律、法規、規章的規定，不得損害公共利益和他人的合法權益。

第二十九條  調解達不成協議或調解書送達前當事人翻悔的，仲裁庭應及時裁決。

第三十條  仲裁委員會應在仲裁庭開庭的三日前，將開庭時間、地點以書面形式通知當事人和其他有關人員。

第三十一條  仲裁庭開庭處理房產糾紛，按下列順序進行：

（一）核對當事人；宣布仲裁庭組成人員、書記員；宣布仲裁庭紀律；

（二）詢問當事人、當事人陳述；

（三）出示和鑒別有關證據；

（四）申訴人或其人發言；

（五）被訴人或其人答辯；

（六）當事人雙方辯論。

雙方辯論終結，由首席仲裁員按申訴人、被申訴人的順序征詢最后意見，并可再進行調解。當事人不同意調解或調解不成的，應及時評議，作出裁決。

第三十二條  對重大疑難的房產糾紛，仲裁庭可提請仲裁委員會評議、決定；仲裁委員會也可以自行評議、決定；對仲裁委員會的決定，仲裁庭必須執行。

第三十三條  仲裁委員會或仲裁庭進行評議時，實行少數服從多數的原則。評議筆錄應由仲裁委員會或仲裁庭組成人員簽名。評議中的不同意見要如實記入筆錄。

第三十四條  仲裁裁決必須以書面形式作出，由仲裁員、書記員署名，并加蓋仲裁委員會印章后送達當事人。

第三十五條  裁決書應載明下列內容：

（一）當事人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務；

（二）申請仲裁的事項、根據的事實和理由；

（三）裁決認定的事實、理由和適用的法律、法規、規章；

（四）裁決結論和仲裁費用的承擔；

（五）不服裁決的起訴期限。

第三十六條  當事人對仲裁裁決不服的，可在接到仲裁裁決書之日起十五日內，向房產所在地人民法院起訴。逾期不起訴，裁決即發生法律效力。

第三十七條  當事人對已經發生法律效力的調解協議或仲裁裁決必須履行。當事人一方不履行的，對方當事人可以申請房產所在地人民法院強制執行。

第三十八條  房產糾紛受理后，裁決宣告前，申訴人要求撤回仲裁申請的，是否準許由仲裁委員會決定。但被訴人反訴的，不準許申訴人撤回仲裁申請，應繼續仲裁。

第三十九條  申訴人經兩次合法通知，無正當理由拒不到庭的或未經批準中途退庭的，視為自動撤回仲裁申請。但被訴人反訴的，可缺席仲裁。

被訴人經兩次合法通知，無正當理由拒不到庭的或未經批準中途退庭的，可缺席仲裁。

第四十條  仲裁委員會在處理房產糾紛過程中，發現該糾紛不屬仲裁受理范圍的，應終止仲裁并書面通知當事人。

第四十一條  仲裁委員會主任或副主任對本級仲裁委員會已經發生法律效力的仲裁裁決，發現確有錯誤，認為需要重新仲裁的，可提請仲裁委員會討論決定。

青島市仲裁委員會對各區、縣級市和青島經濟技術開發區仲裁委員會已經發生法律效力的仲裁裁決，發現確有錯誤的，有權指令該仲裁委員會重新仲裁或自行仲裁。

重新仲裁的房產糾紛，應另行組成仲裁庭進行。

第四十二條  仲裁委員會仲裁房產糾紛，應當在受理之日起六個月內處結，有特殊情況需延長的，經同級仲裁委員會主任批準，可延長三個月。

第五章  附  則

第四十三條  參加仲裁活動的當事人和有關人員，應當遵守仲裁紀律，凡違反本條例有關規定，妨礙仲裁人員執行職務，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》應予處罰的，由公安機關予以處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第四十四條  當事人參加房產糾紛仲裁，應當向仲裁委員會交納仲裁費。

收取仲裁費用的辦法由青島市房產管理局、青島市物價局制定，報青島市人民政府批準。

第四十五條  本條例具體應用中的問題，由青島市房產管理局負責解釋。