物業管理基礎知識精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理基礎知識范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1、服從領導—不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2、嚴于職守—堅守本職崗位，不得擅自離崗、串崗或睡崗。

3、正直誠實—對上級領導、同事和業主/住戶要以誠相待，不得陽奉陰違。

4、團結協作—各部門之間，員工之間要互相配合，同心協力解決困難。

5、勤勉高效—發揚勤奮踏實的精神，優質高效地完成所擔負的工作。

二、服務態度：

1、禮貌—這是員工對業主/住戶和同事最基本的態度，在任何時刻均應使用禮貌用語，“請”字當頭，“謝”字結尾。

2、樂觀—以樂觀的態度接待業主/住戶。

3、友善—微笑是體現友善最適當的表達方式，因此以微笑來迎接業主/住戶及與同事相處。

4、熱情—盡可能為同事和業主/住戶提供方便，熱情服務。

5、耐心—對業主/住戶的要求應認真，耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規定的前提下辦理。

6、平等—一視同仁地對待所有業主/住戶，不能有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表：

1、按公司統一服務著裝，精神振作，姿態端正，不準留長發，大鬢角，蓄發不得露于帽檐外，帽墻下面頭發不得超過1.5CM。

2、著裝整潔，帽子戴正，結正領帶，扣好紐扣。不得敞衣露懷，卷袖挽褲腿，內衣呼機，鑰匙扣不得露外。

3、物品不得露于衣服外，衣服口袋不得裝較大物品，武裝帶要扎緊。

4、執勤時要佩戴好執勤器具。

5、上崗著裝保持干凈整潔，扣好紐扣，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。

6、除因工作或經批準外，不準穿著或攜帶制服離開轄區，下班后不得穿制服。

四、言行舉止：

1、舉止文明、大方、端莊、穩健。

2、用語文明，談話自然。

3、精神振作，姿態良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠，不得伸懶腰；不袖手、背手、叉腰或將手插入衣袋內，執勤時不準吸煙、吃零食；不得搭肩挽背。

4、不得哼歌曲、吹口哨、跺腳。

5、不得隨地吐痰，亂丟雜物。

6、注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。

7、不得將任何物品夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。五、禮節禮貌：

1、業主/住戶問路，必須敬禮，用禮貌的語言簡捷向對方說明地點。

2、值崗時遇見保安經理以上領導或公司其它部門經理查崗或經過值班崗位時，應立正敬禮。

3、到保安部辦公室或公司辦公室應按規定穿著制服，不得穿拖鞋，進門前先敲門喊“報告”。

4、未經同意，不得隨意翻閱辦公室資料或辦公桌上文件資料。

5、遇業主經過崗位時，應略帶微笑，并問好；如因事與業主/住戶溝通，經業主/住戶同意后方可進入。

6、當業主/住戶攜帶物品出管轄區時，應客氣地說：“先生（小姐）您好，請出示您的放行條，核實完畢時說‘多謝合作’”。

7、沒有放行條，要求對方返回管理處開具時，應禮貌地說：“真對不起，麻煩您再返回一趟，將放行條開來，我們這樣做，是為了保護各業主/住戶財物不受損失；如果我們不這樣，就不稱職，領導知道了會處分我們的，請先生（小姐）諒解！”對方來放行條后應說：“多謝合作！”。

8、車輛亂停亂放，隊員走到車輛前面（前側）向司機敬禮后，禮貌地說：“先生（小姐），這里不能停車，請你將車停在＊＊地方，多謝合作”。如對方不聽指揮勸告，又說：“先生（小姐）真不好意思，這里不能停車，我們這樣做是為了您好，如果其他車輛碰壞你的車（或被他們畫壞了你的車輛），我們將不會承擔任何責任，再說如果您的車停在這里，我們領導看到了，會批評我們，請體諒我們的難處（同時應多敬禮）”。

9、敬禮適用對象：

敬禮要標準，距崗位前5---10米遠時敬禮，等到受禮的人員過后方可禮畢：

①公司部門經理以上領導、公司領導陪同人員；

②上級公安機關的有關人員；

③到各小區檢查、視察工作的領導和隨從人員；

④保安督察員到崗上查崗查哨時；

⑤糾正違紀違章或檢查時。

六、值班制度：

1、恪盡職守、堅守崗位，在執勤中，不準閑聊、打鬧、干私活、看書報；不準抽煙、酗酒、打瞌睡；不準遲到、早退、擅離職守、串崗。

2、儀表端正，文明執勤。嚴格按規定著裝上崗，并做到著裝整潔，儀表端正大方，用語文明，服務熱情，周到。

3、遵守法紀，不圖私利，保安員在擔負執勤，治安維護工作時，要認真遵守國家的法律、法規和公司、部門的規章制度。不圖私利，不收受賄賂，不，不陷害好人，不放縱壞人。

4、認真執勤，確保安全。保安在執勤工作中，要認真仔細觀察，不放過任何疑點，確保責任區內的安全。

5、嚴格落實巡視檢查頻率，交接班制度，在工作中發現問題及時報告，積極配合班、隊里做好治安防范工作。

6、值班時要注意自身的形象，非特殊情況，不得群聚。

七、內務衛生標準

1、宿舍地面干凈，無痰跡、果皮、紙屑等垃圾。墻面整潔無亂張貼、蜘蛛網等。宿舍內玻璃干凈無污漬。

2、床上除了被子外不能放置其它物品，被子樣式應統一并疊成方形，床單樣式統一，床單表面整潔無異味。床下鞋子應擺放成線，鞋跟由高到低的順序排列。制服、便裝應掛在指定位置。放物鐵柜擺放整齊表面無灰塵。

3、口杯、牙具、香皂盒、水桶、毛巾按要求置于規定位置擺放成線。

4、墻面、門窗和其它區域無亂寫、亂畫、亂刻、亂張貼、亂懸掛現象。

5、沖涼房和洗手間及時沖洗，無污垢、雜物和異味。

6、宿舍內無易燃、易爆、劇毒及其它危險物品。

八、保安員交接班管理標準及作業規程

1、職責

①保安班長負責交接工作講評，檢查工作。

②當值保安班長負責所管班級的交接班工作。

③當值保安員負責具體工作的交接。

2、工作程序

①交接班提前十分鐘，交班隊員到達指定地點準備交接，并注意自身形象，不得相互追逐打鬧，保持良好站姿，不得蹲坐。

②接班班長要組織全班隊員整隊，點名并統計，做好記錄，統一整隊步行到各崗位途中步伐整齊一致，口號宏亮，精神抖擻。

③接班班長負責檢查隊員是否有酗酒、神志不清或其它不能上崗的現象，若有立即請其出列，取消其上崗資格，并報主管領導查明原因，以做出相應處罰，并注意交代當班注意事項。

④按時交接班、不遲到、不早退，交班隊員在接班隊員未到達前，不準自行下崗。交接班時，交班隊員需將本班的治安情況，值班器材，需特別交代事項等向接班隊員交代清楚，并做值班記錄。交接班雙方要簽字，以備后查。

⑤交接班完畢，接班隊員按序號向監控中心報告，班長在接班后30分鐘內到各崗位的交接情況并簽名，以備后查。

⑥接班時遇有突發事件，由交班班組負責處理并做好記錄及時匯報，接班班級要積極做好協助工作。

3、出現下列情況不準交接班

①上班情況未交代清楚，工具、裝備、錢物等未交接清楚或有損壞尚未分清責任，工作區域周邊設施不完整。

②上崗人員未到崗接班，下崗人員不準下崗。

③發現各項記錄，登記本上有亂涂亂寫現象及工作臺、工作室不清潔的不予交接。

④在交接過程中，發生事件時，應立即停止交接，由交班人員負責處理，接班人員協助。

⑤交接班時，交接雙方要相互敬禮。

九、禮貌用語五十句

1、請；2、您好；3、歡迎；4、恭候；5、久違；6、奉陪；7、拜訪；8、拜托；9、請問；

10、請進；11、請座；12、謝謝；14、失陪了；15、很抱歉；17、請原諒；18、沒關系；

19、別客氣；20、不用謝；21、請稍等；22、請指教；23、請當心；24、請走好；25、這邊請；

26、您先請；27、您講先；28、您請放心；29、請多關照；30、請跟我來；31、歡迎光臨；

32、歡迎再來；33、請不要著急；34、請慢慢地講；35、讓您久等了；36、給您添麻煩了；

37、希望您能滿意；38、請您再說一遍；39、請問您有什么事？；40、請問您是否找人？

41、我能為您做什么？42、很樂意為您服務；43、這是我應該做的；44、把您的需求告訴我；

45、我會盡量幫助您的；46、我再幫您想想辦法；47、請隨時和我們聯系；48、請您多提寶貴意見；

篇(2)

關鍵詞：高職院校；物業管理專業；教學改革；實踐研究

一、高職院校物業管理專業教學改革思想基礎

教學改革要依據市場和企業需求進行，培養能夠適應物業管理行業發展的人才。所以在高職院校教育過程中，要隨時與其保持聯系，依照就業要求調整完善教學模式，強化實踐能力培養，保證物業行業發展。

二、物業行業的現狀需求

我國物業管理屬于新興行業，從業人員素質不高，基礎知識或管理能力與先進的物業管理有較大差距。因為發展晚，高級物業管理人員比較少，知識能力和業務水平比較低，另外高檔建筑增多，高水平物業管理人員隨之緊缺。所以，現今物業行業需要職業素養高、個人能力強、知識層面廣、協調溝通強的物業管理人員。

三、物業管理專業人才培養模式改革

目前，國內的高職院校的物業管理專業培養人才的模式主要有以服務為中心，以技能為中心以及復合型的人才培養模式三種。最后一種雖然起步晚，但是是在分析前兩種實踐經驗之后總結出來的符合目前發展現狀、能夠滿足社會需求的物業管理人才培養模式。

在確定高職院校物業管理人才培養模式的時候，首先要明確培養方向，要把培養物業管理處主任、部門主管等中層物業管理專門人才作為主要培養目標。其次是采取具有特色的復合型人才培養模式，保證人才的知識構建和實際能力共同發展，并且能夠把知識靈活運用到實際工作當中。第三，學校要樹立開拓物業管理市場以及實現物業智能化管理的理念，在工作中不斷摸索發展。

在理論教學的時候，首先要確保學生正確認識房地產開發領域，打下未來跨行從業的基礎。其次是要對房屋結構，設備，設施等簡單的維護修繕知識有所涉獵，幫助學生今后順利開展相關工作。第三要培養學生的溝通協調能力，能夠圓滿處理客戶疑問。第四就是要保證其掌握堅實的經濟學及財務管理運作的知識，隨時保持靈活的頭腦和市場應變能力。最后就是要明確相關法律知識，可以分清全責，處理矛盾糾紛。

四、高職院校物業管理專業教學改革措施

第一，完善教學體系。在構建教學內容體系的時候，要以實際應用為主導。在教學中加強基礎知識，建筑，經濟，物業管理等多方面內容的教授。另外物業管理的主要課程，房地產經紀，物業設備與設施以及物業維修預算等多方面的內容也要分別適當安排在教學進程中，保證畢業生的基礎和專業知識掌握，適應物業行業需求。

第二，改善實踐教學內容。實踐教學包括在物業工作中基本的溝通和表達能力，以及識圖信息操作能力；要有專業的糾紛處理能力，包括法規掌握，管理協調以及基礎設備簡單處理能力；再有就是綜合能力訓練，這些方面的實踐教學可以通過實驗、模擬、實習多種方式實現。

第三，構建產學合作教育。學校要在校外幫助學生聯系物業管理實習基地，可以邀請相關單位人員評價教學成績，了解單位需求以隨時調整課程內容。和產學合作單位簽訂人才培養計劃，聯合指導學生學習就業計劃，為企業輸送優秀畢業生，提升學生的行業競爭力。加強雙師型隊伍建設，教師只有具備充足的實踐經驗，掌握豐富的教學方法，才能夠具有針對性和實用性地開展物業管理課程的教學。教師應加強自身能力培養，考取多種相關行業的從業證書，增加實踐經驗，掌握從業技巧，并應用到實際教學當中。

第四，提升實踐水平。在掌握傳統理論知識的同時，教師要通過實驗操作加強學生的能力水平培養，要充分利用學校的實驗室，實踐操作中心，物業管理模擬實驗室等多樣化的實驗基地，鍛煉學生動手能力；另外組織學生到物業公司實習，實際感受工作內容。

第五，實現教學方法的改革。教師是教學改革的主體，首先要改變傳統的教學方法，在課堂上可以采取模擬示范的教學方法向學生展示實際操作方法；也可以組織學生親臨模擬案例的現場，引領學生獨立分析解決問題，事后教師總結提出處理問題的關鍵點。同時培養塑造學生良好的工作態度，共同協作的能力，只要是能夠激發學生興趣，提升學生能力管理的教學方法，教師都應該靈活運用到教學當中。

第六，推行雙證制，提升就業指導。保證在學生取得畢業證的同時，獲得職業資格證，可以在教學期間組織學生考取物業管理的相關資格證書。另外，在畢業的時候幫助學生了解自身能力，正確規劃從業目標，站在專業的角度給學生正確的指導，提升學生在今后工作崗位的競爭能力。

物業管理專業是高職院校的新興專業，其日后的工作領域和空間也是不斷發展的。高職院校在教學過程中加強行業人才培養，根據行業現狀實行培養計劃，能夠保證物業管理行業從業人員的基本素質，促進整個行業的發展。

參考文獻:

[1]王秀云.對我國物業管理現狀分析及發展思路[J].遼寧高等職業學院學報，2002,(6).

篇(3)

(一)我國沒有系統性的體育場館的物業管理體系。據體院項目組調查，全國開設物業管理專業的本科高等院校只有約15所，大部分物業管理專業都是高職院校，且其物業管理專業或方向培養目標多為“培養從事物業管理的實用型人才。針對的就業領域多為房地產開發經營企業從事房地產的管理、銷售、經紀、估價等工作?！卑才诺膶I課程多為與房地產掛鉤的房地產開發、房地產金融、房地產估價、建筑施工、工程經濟學、工程造價、工程項目管理、房地產市場營銷、建設工程招投標與合同管理、房屋建筑結構與識圖、小區智能化管理等課程，與體育場館的物業管理還是有所差別的。(二)充分利用學校資源。高校體育場館占全部體育場館的80%以上，而體育院校的體育場館在設計、建造、使用、器械等方面都相對更加符合國際標準，對學生學習體育場館的物業管理提供了硬件條件;體育學院的教師相對其他的體育場館人員更具有場館使用經驗，同時體育產業教研室的學者對體育場館的研究也相對深入，能夠把握學科前沿，對學生學習體育場館的物業管理提供了軟件條件。(三)促進體育與管理融合。體育經濟的發展離不開管理的知識，管理的知識也要滲透到體育方面才能越來越適應社會。高校在對學生的教育中起到啟蒙和引導的作用，能夠讓更多的體育人學會管理，并能實際應用，更能推動我國體育行業的發展。(四)充實、完善體育場館人才培養方案。河北體育學院物業管理專業于2013年已申請成功，在其培養方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項目以專業型體育場館物業管理人才培養為目標，為本校物業管理專業的培養方案的成熟化、系統化提供有益借鑒。(五)滿足市場需求。根據全國體育場館的普查顯示，到2003年底，全國各類體育場地超過85萬個，其中64種標準體育場地547，178個，累計投入體育場地建設資金1914．5億元。與1995年第四次普查數據相比，場地面積增加了11．8億平方米。2013年末開始的全國第六次體育場地普查的河北省的數據中，體育場館有6萬個左右，其中非標場地1萬個左右，這些場地從業人數7萬人，體育場館的專門人才遠遠不能滿足需求。

二、體育院校物業管理專業人才培養方案內容探索

(一)指導思想、培養目標和要求。在國家政策方針允許以及育人的條件下，強調主動適應社會主義市場經濟建設與社會發展對專業人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎、重能力、高素質”的人才培養方向要求，在課程設置上加強理論基礎，突出實踐能力。使學生掌握必要的物業管理(體育場館方向)實務和專業管理基本技能，有管理意識、服務意識和質量意識;強調就業方向為體育場館經營、管理、策劃、維護。對學生的培養要求包括政治素質、專業素質、心理素質、身體素質。政治、心理和身體素質是前提和基礎，同時強調需掌握的內容，包括專業的基礎知識、專業方向前沿知識，并且掌握相關的專業技能。(二)課程教學。物業管理專業是根據體育場館物業管理的市場經濟和社會發展對物業管理人才的迫切需要，對學生進行專業知識和技能教育，為實現崗位從業能力而設置的。專業和專業課程的設置具有較強的針對性和實用性，注重基本知識和基本理論，強調理論聯系實際，強化專業技能訓練。1．學期課程安排。按照“專業招生，分段教學，院企聯合，分流培養”的基本思路，前二年(1～4)學期課程設置按照專業統一開設基礎課及專業基礎課，第三年(5～6)開設專業課程，從第七學期開始分流，同時院企聯合培養，將學生分配到與學校合作的實踐教學基地進行學習。2．主要課程設置。主要課程應當有針對性地設置公共必修課、學科基礎課、專業必修課和專業選修課。物業管理專業學生正常畢業會取得“管理學”學位，但同時方向為體育場館物業管理專業方向，因此要進行兩方面的合理側重，開設財會基礎、統計學、管理學原理、市場營銷、企業戰略管理、運籌學、經濟法、體育產業概論、組織行為學、管理心理學以及體育場館經營管理、體育場館賽事籌辦、體育場館建造、體育設施的維修與維護、體育營銷、體育贊助與廣告、體育俱樂部經營與管理、消費者行為學、體育商務策劃與文案寫作、物業管理信息系統、體育經濟學等課程。為了拓寬學生就業適應面，配合學生的興趣特點而設置的選修課程。這部分的課程應當是對學生、人才市場、高校一線教師以及相關專家進行充分的調研，充分補充物業管理專業體育場館物業管理方向的主干課程，同時滿足社會對學生知識的要求而進行，還要考慮學生的需求。主要包括:體育文化、服務營銷、體育公共關系、體育經濟實務、體育市場調查與分析、企業倫理學、ERP原理與應用、電子商務等。3．實踐教學。河北體育學院的實踐教學合作單位遍布全國各地，包括全國的主流高爾夫球俱樂部、健身俱樂部、戶外拓展基地以及正在協商的體育器械公司、奧體中心等體育場館，在教師指導下結合本專業特點，熟悉實習單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過頂崗實習、教師深入基地進行教學，實現理論和實踐的統一，能夠使學生學到更多的專業知識、技能。

三、結語

篇(4)

關鍵詞：物業企業 知識管理 知識管理體系

引言

2000年左右，知識管理在中國落地應用。當前，物業管理市場競爭愈加激烈，而行業發展至今暴露出諸多問題，如管理理念落后，管理水平低，經濟效益差，專業人才匱乏等。這些問題已經嚴重制約了物業企業的發展和壯大。同時，物業企業員工在工作中積累了大量的實踐經驗、體會感受，這些知識資源如不能及時的存儲、交流、共享和利用，勢必會流失。知識流失必然會對企業發展乃至行業發展產生不利影響。很多人認為物業企業屬于傳統的勞動力密集型企業，經濟效益差，管理水平低，這與一般意義上需要且能夠實施知識管理的企業看似有著巨大差別。實際上，物業管理行業轉型已經在進行，知識管理作為一種新的管理理念、模式在物業企業同樣可以落地發揮作用。

我國物業企業知識管理現狀

通過對文獻的搜尋、閱讀，筆者發現以物業企業為背景，進行知識管理的研究十分有限。

實踐中，國內物業企業或多或少開展了一些知識活動。隨著互聯網技術的普及，物業企業采用了OA系統、客戶關系管理系統、成本管理系統、人力資源管理系統、社區網站等。但是明確采用知識管理只有長城物業、中海物業、萬科物業、中航物業等少數幾家。

長城物業知識管理體系重點是做好了系統集成。中海物業攜手用友打造了中海物業管理系統。萬科物業知識管理體系則是作為萬科地產的知識管理系統的組成部分來開發實施。知識管理體系較為成熟的還是中航物業。中航物業網絡學院開設有14類學習內容共300多門課程。2008年，中航網絡知識庫系統正式上線并投入使用。

通過對比分析，目前正在實施或擬實施知識管理的物業企業一般是規模較大、贏利較好，具有長遠發展規劃的企業。而這些企業知識管理的層次水平仍然處于初級階段，大多是進行了一些信息化建設，能夠完整進行知識管理的物業服務企業更在少數，且少數企業也遠遠還沒形成卓有成效的知識管理整體系統。

基于知識管理視角的物業企業管理體系構建

（一），基于知識管理視角的物業企業管理體系構成

作者認為基于知識管理視角的物業企業管理體系應由三大子體系構成，即知識管理戰略、知識管理的運行體系和支持體系。物業企業知識管理戰略明確了企業知識管理的目標、方向、要求，制定企業知識管理實施的原則。運行體系是體系的核心部分。另外，為保障企業知識管理戰略的有效實施，確保知識管理運行體系的效果和效率，還需要構建支持體系。

國內物業企業中明確開展知識管理的只有少數幾家，且這幾家企業知識管理尚不能稱之為成熟，因此在物業企業知識管理體系構建研究中，將重點放在知識管理戰略和支持體系構建。

（二）物業企業知識管理戰略

物業企業知識管理戰略的制定首先需要對企業知識資源進行分析梳理，結合企業面臨外部環境和擁有內部資源分析基礎上，依據企業發展目標和戰略進行確定。

1.物業服務企業知識資源的分析。物業企業知識資源豐富，與其他行業知識相比，其知識資源具有以下特點：知識、技術類型多，高度密集；行業人才匱乏，從業人員素質偏低，知識流失嚴重；經驗知識為主，專業知識為輔；知識更新速度較慢；知識多是以個體的隱性知識體現等。

2.物業服務企業知識管理環境分析。本文采用SWOT分析法對物業企業的內外環境進行分析，以此來研究我國物業企業實施知識管理的機會、威脅以及企業自身的優勢、劣勢等。

一是企業外部環境分析：

機會分析（O）。首先，我國經濟的持續快速發展為物業企業帶來巨大的發展空間。近十年來，我國GDP、城鎮居民可支配收入均保持了10%左右的增幅。在強勁需求的拉動下，房地產投資連年高幅度增長，這為行業的發展創造了巨大的空間。其次，政策層面為行業健康發展提供了支持。相關法律法規的相繼出臺，進一步規范了物業管理行為，增強了全社會的物業管理意識；連續兩年在《政府工作報告》中都明確提出要大力發展物業服務業。這些都為行業健康發展提供了可靠支持和保障。最后，城鎮化、城市現代化為行業發展帶來新的機遇。當前，中國城鎮化建設進程不斷加快，大中城市的現代化更是大步前進。城鎮化、現代化離不開物業管理提供保障和支持。

威脅分析（T）。首先，市場不成熟，競爭不規范。當前，物業管理市場機制還未完全形成，行業普遍存在社會評價低、企業信用差，惡性競爭等問題。其次，企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。與其他行業相比，大多數物業企業經濟效益相對低，據《物業管理行業生存狀況調查報告》（以下簡稱《報告》），調查企業中反映企業連年虧損的有1446家企業，占被調查企業總數的31.43%，反映企業效益低，發展慢的占57.76%，反映企業發展后勁不足的占27.80%。最后，競爭壓力越來越大。除現有企業競爭外，企業還面臨著產業鏈上、下游企業的介入，如專業公司、開發企業、中介公司涉足物業管理業；近幾年國外物業企業的進入使得國內企業更是面臨巨大沖擊，目前第一太平戴維斯、戴德梁行、世邦魏理仕等都采取了物業管理顧問的經營模式進入大陸物業管理行業。

二是企業內部環境分析：

優勢分析（S）。首先，物業企業專業、技術類型多，知識高度密集。物業企業在運轉中需要對物的管理，需要有對人的服務，需要協調處理多方關系，需要的知識復雜、多、廣，知識高度密集。其次，物業企業信息技術、網絡技術應用不斷普及。企業信息化的實現為知識管理體系構建提供了基礎性條件。第三，大型物業集團組建，競爭優勢明顯。市場競爭日益激烈，行業面臨變革，企業面臨轉型。在此形勢下部分物業企業進行了重組整合。通過重組兼并，大型物業集團體現出明顯競爭優勢，形成了區域范圍乃至全國范圍的知名品牌。最后，物業企業服務水平顯著提高。物業企業廣泛注重服務品牌的培植和運用，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心。

劣勢分析（W）。首先，企業創新性差，缺少創新氛圍。行業創新性差、企業經濟效益差在一定程度上導致行業創新氛圍的缺少。其次，員工素質較低，專業人才缺乏。據《報告》，被調查企業中反映從業人員最集中最突出的問題是從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大。反映同類問題的占被調查企業總數的77.93%，認為企業缺乏管理和技術人才的占46.98%，認為從業人員整體素質不能適應物業管理發展要求的占49.65%。第三，物業企業組織結構存在問題。當前，大多數物業企業距建立現代企業制度仍相差較遠，企業制度化建設不夠，管理不強，職能部門工作效率低。最后。企業文化缺失。部分物業企業缺乏長遠規劃，不注重企業文化的營造，忽視企業文化的作用。企業文化的缺失不利于員工知識的交流、共享和創新。

從企業外部環境分析來看，經濟的持續快速發展、政策層面的支持、城市化進程的加快都為企業發展提供了很大機遇，這也為物業企業知識管理實施帶來了便利。雖然物業企業也面臨著行業競爭不規范、競爭壓力增大、企業效益低、發展后勁不足等問題，但綜合分析本文認為當前物業企業實施知識管理的機會大于威脅。

從企業內部狀況分析來看，物業企業知識高度密集，知識資源豐富，信息技術、網絡技術在企業中得到廣泛應用，大型物業集團出現并擁有明顯競爭優勢，服務水平顯著提高。但是企業創新性差、專業人才缺乏、沒有意識到知識資源的重要性等都會對知識管理的實施帶來很大影響。綜合分析認為當前物業企業實施知識管理的劣勢大于優勢。

根據以上對物業企業外部環境、內部資源的分析，借助物業企業知識管理SWOT分析，如圖1所示，確定當前我國物業企業知識管理的實施重點。

在第Ⅱ象限中，能夠反映出物業企業外部環境中存在戰略機遇，但企業現有的知識資源處于劣勢位置，企業很難快速抓住機遇獲得競爭優勢。這就要求物業企業從基礎工作做起，著重改變企業內部的知識資源現狀，以便能夠快速有效地利用外部環境帶來的發展機會。借助SWOT分析工具，確定出當前我國物業企業知識管理的實施重點是構建基礎知識管理。本文認為基礎知識管理的構建應該是在現有基礎上，從物業企業的組織結構、企業文化、企業制度、信息技術等方面著手實施。

3.物業服務企業知識管理戰略選擇。

一是競爭位置和知識差距分析：

基于知識的競爭位置與差距分析能夠幫助物業企業在各個知識層面上識別擁有的優勢和面臨的劣勢，從而幫助企業確定出與競爭對手比較是處于領先還是落后位置。物業企業擁有的知識資源可謂是豐富，但多數知識屬于行業基礎知識，企業擁有的創新知識更是缺乏。

我國物業企業在知識市場的競爭位置是：具有一定競爭優勢的落后者。在明確了物業企業的競爭位置是具有一定競爭優勢的落后者后，需要對物業企業進行知識差距分析。當前物業企業在行業競爭中處于落后者的位置表明物業企業有較為明顯的知識劣勢。此時企業必須快速構建核心知識。

二是物業企業知識管理戰略選擇：

通過前面SWOT分析、競爭位置和知識差距分析，我國物業企業所處的外部環境機會大于威脅，這為實施知識管理提供了難得的機遇。但是我國物業企業的自身劣勢多，使得企業實施知識管理的優勢不是太明顯。這種情況下物業企業很難較為迅速的抓住機遇獲得競爭優勢。這就要求企業必須要采取有效的促進機制去保證實施。根據以上分析，結合行業知識的特點，本文認為我國物業企業應采用知識管理戰略是知識激勵戰略和知識整合應用戰略相結合的組合戰略。具體如下：

激勵機制。物業企業需要建立有效的知識管理激勵機制，一是保證管理人員、員工能夠深刻理解知識管理的思想，二是充分發揮人的主觀能動性。促使員工積極參與知識管理活動中。

整合企業內外部知識。整合物業企業內部、外部知識資源，進而達到對企業所有知識資源的規劃和管理。這是知識管理的基礎工作。

構建知識管理系統（KMS），隱性知識轉化為顯性知識。物業企業中大量知識都是隱性知識，且是以個體方式存在。物業企業需要借助信息技術構建起知識管理系統，將隱性知識轉化為顯性知識，實現信息的傳遞與共享。

建立企業知識庫（KB）。建立企業知識庫能使企業大量雜亂無序的知識有序化，能加快知識和信息的流動。有利于知識共享與交流。

（三）物業企業知識管理支持體系

在確定出知識管理戰略后，物業企業需要建立起能夠保障知識管理實施的支持體系?；谥罢撌?，決定了物業企業知識管理的起點應低，需要從基礎、簡單做起。這要求物業企業知識管理支持體系必須符合實際，切實可行。本文把組織機構、激勵機制、企業文化、企業制度作為支持體系的重要內容進行研究。

1.建立知識型企業組織結構。知識管理的有效實施需要企業有一個合理的組織結構作為其運作的載體。物業企業應建立知識型組織結構。適應知識管理的企業組織結構基本要求是有利于知識的交流、共享，確保知識在企業內有效利用。物業企業的組織結構應突破傳統的機械管理模式，推行扁平化、網絡化、柔性化的組織結構。組織結構扁平化有利于知識在企業中進行傳遞、共享，減少信息失真的情況發生。柔性化本質就是“以人為本”。網絡組織結構是企業適應知識管理的核心管理模式。同時還要設立專門的知識管理部和知識主管（CKO）。

2.基于知識管理的激勵機制。激勵機制對于企業知識管理實施有著巨大的促進和推動作用。當員工對知識的共享、利用還沒有成為一種自覺時，企業需要建立激勵機制，以此激發員工的參與積極性，調動員工的投入性和創造性，使員工樂于共享知識、利用知識，最終實現物業企業知識管理的目標。出于研究的需要，把企業員工分成普通員工、知識型員工，以此設計出不同的激勵內容：

一是普通員工的知識管理激勵。普通員工是物業企業基層的工作人員，是企業中人數最多的群體，從事的大多是簡單、重復性勞動。這些工作知識技術含量低。但是普通員工又是知識管理實施中重要的環節?；隈R斯洛需求層次理論，普通員工工作的主要目的是滿足生理和安全的需要。面向普通員工的知識管理激勵應以此作為出發點，應以物質激勵為主，可以采用“80%+20%”激勵法，即采用80%的物質激勵，結合20%精神激勵的方法。物質激勵可采用工資、獎金、物質獎勵等，精神激勵可采用尊重激勵、參與激勵、榮譽激勵等。

二是知識型員工的知識管理激勵。知識型員工是指具有相應的專業特長和較高的個人素質，在企業中擁有核心技術、掌握重要技能、控制關鍵資源，對企業的發展產生重要影響的員工，這部分人是企業的核心力量，是企業寶貴的知識資源。本文把物業企業中的中高管理人員、專業技術人員設定為知識型員工。知識型員工有著很強的自主性。更傾向于擁有一個自主的工作環境，他們從事的是有著較高價值的創造性勞動，其勞動過程難以控制，工作業績難以衡量。知識型員工有著強烈的自我價值實現愿望，其需求與普通員工相比一般在比較高的層次上，他們往往更在意自身價值的實現。并強烈期望得到單位、社會的認可。借鑒瑪漢·坦姆仆的研究成果，同時考慮到物業企業經濟效益較低的實際狀況，物業企業對知識型員工的激勵設計為“60%+40%”激勵措施，其中物質激勵占60%，精神激勵占40%。知識型員工的物質激勵主要有工資、獎金、分紅、公司股權分享等。精神激勵設計為增大工作自、培訓、學習、深造、參與決策、職務晉升等。

三是其他常用激勵手段。采取知識成果署名制度、知識成果公開制度、知識成果歸檔制度、知識管理失敗允許制度等。

3.知識導向型物業企業文化建設。通過前面分析，關于企業文化方面需要建立知識導向型的企業文化。知識導向型企業文化的基本特征是企業文化要求以知識為導向，有利于知識的共享和增值。物業企業知識導向型企業文化建設應圍繞構建信任的文化、開放的文化、團隊協作的文化、創新的文化、學習的文化。

4.基于知識管理的物業企業制度。物業企業要想有效實施知識管理，還需要建立完善一系列知識管理制度。其中知識共享制度、知識分配制度是重要關鍵的兩項制度。

知識共享制度可分為企業內部知識共享制度和企業外部共享制度兩個層面。企業內部知識共享制度如企業的培訓制度、崗位輪換制度等。外部知識共享制度如與業主的交流共享制度、與供應商、合作者的知識交流制度等。知識分配制度是物業企業對知識型員工的有效激勵制度，前面已做分析，這里不再贅述。

（四）物業企業知識管理運行體系

物業企業項目多，類型復雜，這就決定了知識管理中轉移、共享的知識不盡相同。物業企業在經營過程中不僅要與業主交流，還要與開發商、政府部門、合作伙伴等交流共享知識，物業企業知識管理的對象既包括可編碼的顯性知識，更多的還包括大量的隱性知識。這些知識都包含在企業業務流程中。通過前面分析，我們認為物業企業知識管理應該是基礎知識管理，重點是要做好知識的整合應用。

所以，本文認為物業企業知識管理運行模式可采用基于業務流程導向的知識管理。物業企業以業務流程導向的知識管理需要緊緊圍繞企業的主要業務流程和管理流程，建立企業的知識庫。運用適當的知識管理技術工具，能夠達到將知識隨時提供給所需的部門和人員。同時注意搜集知識資源，經匯總、甄選、編碼、編輯、索引后存于知識庫，用于指導以后業務流程的改進、工作方法和模式完善。

（五）基于知識管理視角的物業企業管理體系模型

基于以上分析，根據邁克爾·波特價值鏈模型，構建物業企業管理體系，如圖2所示。

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關鍵詞：物業服務 與時俱進 人才強企 崗位技能培訓 環境治理 基礎設施建檔 物業法規 管理效益 文化建設 社區和諧

物業管理單位在新形勢下需與時俱進，不斷尋求推動物業管理提升策略，選擇物業發展特色之路。不斷完善和健全物業管理制度，依靠科技和管理理念的創新，在保障社區各項功能正常安全運行的前提下，發展和提供多層次的物業服務，為社區居民辦好事，辦實事，提升社區服務質量，豐富社區群眾文化生活，為居民提供快捷周到的便民服務、讓社區居民安居樂業，積極構建和諧社區。

科學技術是第一生產力， 人才對物業的發展至關重要，物業服務單位的服務質量如何，服務團隊的素質同樣重要。因此，培養一支高素質的服務團隊是提高物業服務質量的前提條件，而建立高素質的服務團隊，需要多管齊下，堅持以科學的發展觀引導物業的整體發展方向，走可持續發展道路。這就要求物業管理單位從自身出發，固本強身，進中求變，變中求新，提高物業科技含量，提高勞動生產率，逐步從求大求全服務轉移到內涵發展的質的提高上，加快造就一批掌握具備供水、供電、供暖、鍋爐、信息、工程、經營、管理等知識的復合型人才，積極培養和儲備多層次的人才，構筑多方位立體化人才平臺，鍛造一支忠誠企業、熱愛崗位、甘于奉獻、素質過硬的物業職工隊伍。

物業單位要定期或不定期地對員工開展職業崗位技能培訓工作，學習新技術、新工藝、及時更新掌握新知識，使員工熟練掌握勝任本崗位工作，逐步實現關鍵崗位、特殊工種崗位持證上崗。物業員工培訓內容包括物業管理業務知識、各崗位的崗位職責、員工操守、應知應會的技能學習培訓、水泵維護、弱電設備維護、秩序維護基礎知識、保潔基礎及操作技能、保安、消防等技能的培訓與提高，提升服務質量，促進安全生產，提高生產效率，通過各種措施推進物業管理上一新臺階。同時利用各種有效渠道和形式，以素質提升為根本，加大對員工思想、道德、文化、技能等綜合素質的培訓提升，開展崗位練兵、激發物業發展新活力，適應物業發展需要。

現代資訊科技和網絡科技的發展已為物業管理的發展提供了一個良好的平臺，物業要健康積極發展，必須將現代社會中的信息、智能、機械、電氣、安全、設備設施管理、工程等純技術層面的知識很好地運用到物業管理服務中，全面提高物業管理人員整體素質，重視員工的發展需要，激發員工的潛能才華，提供各種學習機會，擺脫勞動密集型的行業現狀，提升物業管理在對“物”的管理和使用壽命延長上的能力。

做好各項公共設施的建檔工作，房屋等公共設施是物業管理服務的重要組成內容，根據社區各項基礎設施使用年限狀況，及時做好社區房屋、道路、供暖、供水、供電、供氣等公共設施的統計、建檔、存檔工作，對社區樓房、管網布置、房屋及管道大修、零修等設施進行比較系統歸納、整理、建檔，建立健全各項基礎設施資料，及時準確掌握各類基礎設施的正確信息，通盤考慮用有限的維修資金統籌安排各類基礎設施大修及零修整體規劃設計，并有計劃按步驟逐步實施，方便大修、零修檔案的查閱，確保社區各項基本功能正常運轉，切實改善社區整體環境面貌，提高群眾生活質量。

做好社區供電、供暖、供水、衛生保潔等各項工作，定期對各項基礎設施進行隱患排查，及時消除安全隱患，及時處理維修管道漏水、房屋維修、用戶電話故障、電視信號故障等，開展便民服務，切實為居民排憂解難。加強社區環境衛生治理，清除垃圾死角，制止在社區范圍內的房屋前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地、屋面、樓梯間、走廊、平臺等區域安放易燃易爆、木柴、臟雜物等物品。同時根據省市環境衛生管理條例，積極開展禁止在社區內飼養雞、鴨、鵝、兔、羊、豬、食用鴿等家禽家畜專項整治活動，此項活動長期不懈的持續開展，形成長效機制，確保社區衛生全天動態保潔。

扎實開展社區治安環境治理，維護社區治安穩定，加強110及物業固定調度值班電話管理，物業配備專職安檢員、巡邏員，在社區各主要路口安設監控探頭，加大社區治安巡邏力度，把社區治安隱患消滅在萌芽狀態，為業主創造一個安定和諧的生活環境。

加強學習物業有關法律、法規及管理制度，各項管理法規是規范物業管理活動的法律依據?！段飿I管理條例》、《物權法》出臺將更加規范物業管理服務，推進物業行業的法制化進程，有利揭示物業法律關系與建筑物區分所有權的內在聯系，推進新時期物業管理行業的改革與發展。物業法規明確物業管理中各當事人的法律地位、責任、權利、義務關系，對業主、物業服務單位等進行行為約束。如對目前在社區侵害業主共同享有的公共部位，違章搭建的業主行為依法進行嚴厲制止，并取得較好效果，認真學習物業法律、法規，依法服務管理，為業主提供優質的服務，讓業主感到花錢買服務、買管理值得。

物業管理服務于社區，一棟樓、一個小區、各項基礎設施等，都是社會的細胞，如果沒有社區的和諧，就不可能有社會的和諧。構建和諧社區，物業管理服務單位責無旁貸。物業部門要適時組織單位的業務骨干到優秀物業管理小區進行參觀學習，認真學習優秀物業管理先進經驗，先進理念，以全面建設和諧社區為目標，用創新的理念做好物業各項工作，做到管理提升，服務提升，使整個社區的安全、環境衛生，文明形象、生活質量得到顯著提高。

在做好日常服務的前提下，多開展一些業主喜歡的文體活動，這樣既豐富了業主的生活，也便于業主與業主之間、業主與物業管理企業之間的交流溝通，以此增進彼此的感情，為構建和諧社區打下基礎。作為一個有社會責任感的物業管理服務單位，必須這樣做才能構建社區的和諧，推進各項工作和諧發展。為居民創建一個安定和諧、規范、標準、文明的居住生活環境。

物業服務是一個面對眾多業主的服務行業，尤其是在業主對物業服務質量的要求越來越高的情況下，物業服務人員的文明禮貌用語已經顯得越來越重要。使用禮貌規范的服務用語作為一項規章制度，并且作為員工考核的一項內容來實施。文明禮貌的服務語言是物業服務員工與業主建立良好關系的起點。

要建立良好的物業服務文化建設。在良好的文化背景下，物業服務人員服務水平、服務素質得到較大提升。尤其是在物業服務這樣一個勞動密集型行業，一個單位的環境尤其是老員工的言行對于新員工的影響是巨大的，老員工的一句話、一個電話都會深深地影響新員工，新員工可能會在不自覺的狀態下去模仿老員工的言行。因此，物業服務單位一定要在自己的人才團隊內部逐漸培養積極向上的企業文化，形成良好的氛圍。

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關鍵詞：物業管理;信息化

一、引言

目前，現有職業教育條件普遍較弱，許多專門學校沒有與企業銀行全面培訓，不能滿足綜合學生教學和當前工作經驗的需要。為了實現物業和物業管理專業化的快速發展，為適應物業管理過程中教學的實際需要，物業管理專業專業學院職業培訓是提高人才培養素質的關鍵。在今天的世界，信息技術在膠水方面的發展，新的是沉默的。物業公司如何對不斷變化的社會經濟環境做出反應？傳統的物業管理模式一直難以解決公司規模龐大，專業造成許多問題?？蛻舴宅F場，如何分析財務負擔，如何有效管理和優化資源實現。這些應采用現代化的信息手段更有效地提高工作效率。

二、開展實訓教學體系的必要性

物業管理信息培訓室可以在虛擬教室中“開發虛擬課堂企業”，創造真實的商業環境，模擬各種業務流程，讓學生體驗“房地產業“更好地實現理論與實踐的結合，增加學生對學習興趣的興趣。進入學校引導學生做事業規劃，將學生從畢業轉入心理過渡期工作，更好地實現社區，企業培養復合型人才物業管理信息模擬培訓課程基于其強大，互動，實際，有競爭力，全面的經驗，各機構功能的有效性均為物業管理專業人員和房地產專業人士，接受。由于直覺，實際工作，團隊合作和學生的模擬訓練課程，也因為教學方法的新穎性讓大家注意，幾乎成為教學物業管理的首選。通過模擬信息課程，學生可以真正了解整個過程的實體商業活動，使學生了解物業管理，制定業務戰略，是企業成功取得成功的關鍵。通過模擬培訓課程，也使學生在每個管理會議中體驗真實的業務活動非常重要，無論做什么，都會導致業務管理的流失，損失運作，以承認合作的溝通和重要性，增加管理團隊的凝聚力。資產管理模擬培訓課程基于其豐富的經驗，互動性，實用性，競爭力，包容性和有效性，都是專業認知和職業認可的專業財產和房地產資產。模擬訓練課程由于直觀，實際的工作，團隊合作和學生工作，也因為教學方法的新穎性讓大家注意，幾乎成為教學物業管理的首選。

三、實訓教學體系建設目標與計劃

軟件過程模擬物業企業的環境和工作地點，使學生能夠參與游戲，模擬物業管理過程，從簡單的敏感度理解物業管理理性理解。通過軟件模擬培訓管理，在游戲角色中實現以下學習目標：1.將“真正的業務流程”恢復到最先進的應用過程和信息技術管理體系的最佳理念，增加學生理論在實際運行中的轉換能力理念技能。2.讓熟悉商業和房地產應用和管理流程的學生成為信息，網絡和創新，思考強大競爭對手的新時代。3.軟件采購按照專業物業管理培訓方案和專業實踐教學實踐分配標準，適應湖北人才管理人才需求的社會經濟發展;幫助物業經理確定專業技能。4.學習最好的利潤機會，了解房地產房地產的真實情況，了解企業如何在殘酷的市場競爭中有效實施管理工具和營銷。5.促進科技創新在新時代的職業培訓模式為社區變得流行，實用，易于使用的創新型人才。

四、實訓教學體系建設計劃

職業教育培訓的目標和職業教育與就業人員的培訓目標，職業教育是建立在以社會為本的實踐教育的基礎上，專業大學生需要接受市場需求培訓，需要高素質工作人員或專業技術人員。因此，培訓體系的建設如下：1.物業管理實踐是一個比較復雜的制度，包括標簽，管理，工程，行政，通訊等。要加強課程理論與教學實踐，理論與專業實踐，實現經營銜接。2.推進教學改革，探索教學體系“工作與學習結合，學校與企業整合”。實施學生文化綜合文化，增加知識教育專業理論和實踐培訓，培養內部綜合實踐技能的教學環節，加強學生培養的實踐技能，使學生不僅具有理論水平的穩固水平，同時擁有強大的物業業實用技能。3.探索課程體系的生產，學習，研究與優化相結合。繼續推進房地產業和房地產業的新發展，提出一些新的行業信息，理念和新課程知識，優化和提高專業知識和專業能力，實現持續優化課程體系。積極鼓勵發展教學研究活動，鼓勵披露或參與科研研究課題，出版學術文獻，建立真實的生產，學習，研究，結合良性循環，促進和完善系統的系統優化。4.通過內外部內外部內外書等途徑，保持和加強教育質量，培養和提高學生整體素質，形成知名實踐知識結構。（1）促進和加強學生在房地產開發方面的建設和建設對房地產行業的深入了解，因為物業管理，最終與房地產行業有著千絲萬縷的聯系只有了解房地產行業才能讓物業管理行業的學生繼續健康發展，同時為未來互聯產業的產業奠定基礎;（2）培訓體系應具有一定的住房，設備和設施管理，維護，基礎知識維修結構，讓學生擁有物業管理信息系統，情報建設和技術應用和其他知識，促進未來智能管理服務工作更有針對性的工作;（3）模擬系統培訓體系可以更好地培養網絡平臺上的學生和業主的良好溝通能力和協調能力，為業主提供在線服務，了解客戶需求，積極響應，解決物業管理過程中遇到的問題;（4）由于物業管理行業屬于第三產業，培訓體系對知識運作的經濟和財務管理相對較強，需要從業人員具有靈活的業務心態和明顯的市場認知感;（5）培訓制度有關物業管理的法律法規，允許學生在當事人之間法律關系的主要部分規范物業管理，區分權益，解決財產糾紛找到法律依據。5.加強軟硬件的建設,綜合實驗室和實訓教學同步建設。信息培訓體系可以很好地改變教學依據教學實踐，綜合實驗室和施工過程中的實踐培訓可以引用技術人員指導實踐教學的建設，加強學校的重點對老師教學環節的實踐控制這兩個方面的能力是不可或缺的。學校實踐的建設體現在不同的課程和內容上，可以用人和科學的方式使用適當的教學方法，可以用來參觀教學方法，案例討論教學法，客戶對話教學法，自學輔導教學法，模塊化教學方法，模擬實踐教學方法，有利于激發學生學習興趣，有利于積極實踐課堂氛圍，有利于提高教學質量的教學方法，在信息技術培訓教師中可以靈活運用。示范模擬方法：邀請技術人員引導企業或實驗室的學生解釋示范。讓學生在虛擬環境中進行物業管理實踐，了解水電等設備和設施，讓學生熟悉維修工作和管理程序的細節。

五、結語

總體而言，物業管理行業綜合技術含量和文化素養要求非常高，所需的知識和技能遠遠超過一般服務業，隨著物業管理，高端物業管理，商業物業的快速發展管理市場繼續出現，行業繼續需要大量高素質，復雜的行業人才。因此，職業教育職業教育體系應該是一個長期的愿景，包括物業管理行業新技術和新技能人才培養的發展，以期使行業人才隊伍快速發展。基于對物業管理行業人才管理需求的分析，本文指出，現代物業管理的建設要注重建設信息技術教學體系，并要求開展實施特殊物業管理系統培訓。目的和施工方案，為管理專業建筑財產和教學改革提供參考。

參考文獻：

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[2]羅輝.高職物業管理專業校內實訓基地建設探討[J].廣西廣播電視大學學報,2017,(03):51-54.

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[關鍵詞] 會展經濟；會展物業；會展物業管理

[中圖分類號] F270

[文獻標識碼] A

[文章編號] 1006-5024(2007)05-0101-03

[作者簡介] 張兆福，重慶工學院工商系副教授，研究方向為土地利用與房地產經營管理。(重慶 400050)

會展經濟已成為當今世界一個新型的經濟形態，會展產業被世界各國所重視。在德國、新加坡、澳大利亞等國都把會展產業作為重要的產業來發展。在我國，隨著改革開放的不斷深入，市場經濟的發展，會展經濟也得到了迅速發展，會展經濟正以年均20%的速度遞增，成為我國經濟新的增長點。近年來，會展經濟在我國的發展正在出現新的變化，主要表現在：一是各地普遍重視，尤其是大中城市，發展會展產業的積極性很高，都在研究和規劃符合自己城市特色的會展模式；二是積極開發建設會展場館，加大會展基礎設施建設，使會展上檔次上規模；三是會展的主辦方也開始由政府向中介公司發展，經營會展的理念開始形成。隨著會展經濟向市場化方向的發展，再加上政府從直接管理大型場館和運作會展的角色中退出，會展資源的有效配置和利用，特別是有效的管理和利用會展場館成為會展經營必須考慮的問題。會展經濟的發展為物業管理企業帶來了開拓新市場的機遇。

一、會展物業管理是會展經濟發展的產物

會展經濟在城市經濟發展中的作用已被城市各級政府所重視，所以，積極規劃建設會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，通過發展會展經濟來拉動區域經濟，成為發展會展業并促進城市經濟發展的主要內容。在國外，德國是世界“展覽王國”，有800年的展覽歷史，其展覽業高度發達是與其規模巨大、數量眾多、設施完備、服務優良的現代化會展中心分不開的，德國主要展覽場館總面積達244萬平方米，其中在漢諾威就擁有約47萬平方米的展館面積。世界其他會展產業發達的國家都擁有多個幾十萬平方米的展覽中心。20世紀80年代以來，國際會議展覽市場呈現新一輪發展態勢，不少著名的會展場館擴建或新建。到2002年初，全球共完成新建展館10座，增加凈展覽密集40萬平方米。在我國據不完全統計，全國各地散布約有150個展覽場館，場館總面積約200多萬平方米，而且各地為了提升會展的級別，紛紛規劃建設大型展館，我國南方和沿海一些城市已經按照國際市場的要求來做大會展場館。隨著會展場館規模的擴大，數量的增多，傳統的政府管理模式面臨諸多問題。如場館管理的任務加重，尤其是對大型場館的管理和維護難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費；適應現代展會管理的高素質專業化管理人才缺乏等。傳統的行政管理很難適應這一發展的需要，會展場館的管理必然要求專業化和市場化管理。

(一)會展物業的特征。會展物業不同于住宅、廠房和一般的商業物業，其在建筑設施和物業服務的要求上有明顯的特征。

1.建筑規模宏大，形式多樣。會展場館一般來講，其建筑規模都比較大，至少在上萬平方米。尤其是現代國際會展，根據國外會展業大國的經驗及會展經濟發展的要求，具有規模的會展其場館面積至少在10萬平方米左右。會展場館的建筑結構也與住宅等其他物業不同，其外形設計宏偉，在一定程度上代表了城市的形象，其內部框架式結構，形式多樣。如南京國展中心擁有2608個國際標準展位，室內展廳分上下兩層，每層又可靈活分為三個展廳，并可單獨對外開放，其開創了中國展覽場館最大無柱空間和最高展廳高度。

2.產權單一，多為公益性建筑。會展場館大多都屬于城市公共建筑，由政府出資建設，是政府的形象工程，因此其產權形式單一，建成后由政府委托專門機構進行管理和運營。

3.配套齊備，智能性物業。與場館主體建筑相配套的附屬設施較齊備是會展物業的重要特征。表現在停車場、廣場、綠地、內外交通等設施齊備。另外，場館內具有技術先進的通訊、高速電梯、中央空調和高靈敏的系統化監控設備等。

4.展示。會展場館的主要功能是作為參展商展示產品和產品信息的場所，一方面展示其所在城市的經濟活力，如外型雄偉，造型別致的會議中心、展覽中心能給人以較深刻的印象。另一方面，企業的產品通過較短的時間很快得到宣傳和訂貨，可以為企業節省費用。

5.會展服務的特殊性。會展物業在服務方面的要求除了常規的房屋及附屬設備的維修管理、環境保潔、安全管理等外，在其使用過程中還有特殊的要求，即會展服務，這種服務和一般的物業服務有顯著的不同。展覽館是展示科技與文明、未來與發展、人與自然等眾多方面的載體，它的最大特點就是人流、物資流、經濟流同時發生，張馳明顯，因此需要有一個與之相對配套和保持動態跟蹤的服務體系，如果仍沿用單一住宅小區、寫字樓或綜合樓等經驗模式，顯然不能適應所需，此時，只有在物業管理之公共建筑管理、公共事業、公眾管理基礎上配合以個性化服務、動態管理、快速反應等體系與之策應，才能滿足其需求，從而形成針對展覽館物業管理需求而建立的、獨具個性化特色的展會服務。

(二)會展物業管理的市場化要求。會展場館由于屬于城市公益性建筑，其建設和管理一直是政府的事情，隨著市場經濟的發展，專業化、市場化、社會化的物業管理科學體系越來越廣泛地運用到社會各個領域的各個行業，大型公用事業的管理也隨著其政府職能的弱化，市場化運作要求也越來越迫切?？梢钥闯?，會展物業管理的市場化要求是伴隨著我國物業管理的發展和城市會展經濟的發展而發展的。

1.政府職能的轉變，要求會展物業管理市場化。隨著市場經濟體制的建立和完善，政府直接參與經營的職能逐漸弱化，作為會展的場館雖然由政府投資建設，但在管理運營上有必要改革，政府不可能一包到底，需要專業化、市場化的物業管理企業代其管理運營。過去，會展場館的使用和管理都是由政府組織，由政府出資對場館進行維修，有錢就修，無錢拖延，結果出現場館的利用率低，設施陳舊，無法發揮應有的作用。會展物業管理的市場化一是解決了政府不必要的負擔；二是有效地發揮會展物業的使用效益。

2.會展經濟的發展要求會展物業管理市場化。隨著會展經濟在城市經濟發展的作用日益重要，各級政府通過發展會展來拉動區域經濟，積極規劃建設會展場館，充分挖掘本地資源，舉辦各種展會，取得了顯著的成效。隨著會展場館規模的擴大，數量的增多，管理問題也隨之產生。如場館管理的任務加重，尤其是對大型場館的管理和維修難度加大；有些場館的利用率不高，造成會展資源的浪費；現代展覽對高素質專業化管理人才的需求等。由此看出，傳統的行政管理很難適應這一發展的需要，會展場館的管理必然要求專業化和市場化管理。

二、會展物業管理對會展經濟的作用

會展物業管理是會展經濟發展的產物，對會展經濟發展具有重要的作用。

(一)會展物業管理確保會展業硬件的安全正常運行，提高使用效益。會展物業是會展業經營的物質基礎和場所，作為城市會展場館又是城市的永久性建筑物，同時，會展場館建筑物內部設備價值昂貴，使用和維護的技術性要求高，因此，需要對其進行專業性、技術性管理。物業管理企業對會展物業管理可以做到：

1.確保場館建筑物及設施的安全。會展場館一般為大型建筑物，內部結構復雜，多采用綜合布線系統，設施設備齊全，使用時間長。所以，在使用過程中一般都要求日常維修養護，而且，專業技術要求高。物業管理企業介入管理，就可以發揮其專業性的特點，通過制定科學合理的維修養護計劃和制度，并組織實施，做到對建筑物及其設施設備進行有效管理，保證其安全。

2.確保物業設備的正常運行。會展場館內部設備先進，種類繁多，設備運行的時間性要求高，一般來說，在展會期間必須確保其正常運行，而在不舉辦展會是大部分設備又基本處于停用狀態。物業管理企業通過發揮其專長，采取科學的設備維護計劃和專業維護技術，使物業設備保持正常運行。

3.提高物業的使用效益。物業管理企業具有完善的企業管理制度，同時，對物業及其設施也有相應的管理制度和規定，熟悉物業及設備的功能。通過科學管理，能夠保證物業及設備的有效利用，從而提高物業及設備的使用效益。

(二)會展物業管理使會展物業保值和增值。會展場館與其他物業不同，其在使用過程中內部裝修頻繁，基本上每舉行一次展會都要進行內部裝修，在裝修過程中如若不加管理，可能會引起物業內部結構的破壞，人為地減少物業使用壽命，使物業價值損失。通過專業物業管理公司管理，在展會布展期間可以對內部裝修根據有關的裝修規定實施嚴格的管理，做到：(1)與展會舉辦方一起對布展進行總體規劃設計，避免因裝修而造成的物業結構的破壞；(2)對參展單位的裝修方案進行審批，凡是對有損物業結構的方案，都不批準實施；(3)裝修過程的檢查和記錄；(4)裝修完工后的驗收；(5)拆展時的監督。物業管理企業通過以上環節，對裝修布展進行全過程的管理，就可以對物業有效地防護，避免破壞，延長物業使用壽命，使物業達到增值和保值。

(三)會展物業管理為會展提供綜合服務。會展物業管理企業除了在會展場館的硬件管理中發揮其優勢外，還可以為會展提供優質的綜合性的服務。物業管理企業以服務為宗旨，是屬于第三產業。它以“物”為媒介，以“人”為本，向物業使用人和客戶提供各種所需的服務，服務內容包括：(1)物業本體服務，是指對房屋建筑、附屬設備設施及相關場地的維護、保養、修繕、裝修、翻新、改造等。(2)治安保衛和車輛管理服務。是指通過值班、看更、巡邏，所進行的防火、防盜、防突發事件等工作。在展會期間對進出展區的各種車輛的停放、行駛等進行有效的指揮，確保車輛安全和展區的秩序。(3)清掃保潔服務。是指對轄區內廢棄物(包括污水等)的定點定時的收集清運，以及對于所有公共地方和公共部位的日常清掃保潔。對場館內公共區域時時保潔。(4)環境綠化服務。是指對轄區內的公共綠地、道路綠化的日常養護、恢復整頓、提高級別。(5)特色服務。是屬于委托，是因物業使用人和客戶的特殊需要而提供的有償服務，其帶有盈利性的特點。這項服務在展會期間是非常普遍的，如為客戶預定酒店、車船票、接送信函、會務廣播等。以上這些服務內容也正是會展經營中所需要的。

三、物業管理企業拓展會展物業管理業務的建議

會展物業管理是會展經營的一個重要環節，對會展業的發展將發揮重要的作用，可以說是會展企業創立品牌的不可缺少的條件。物業管理是隨著房地產而發展起來的。我國的物業管理發展歷史較短，而且管理體制經歷了由傳統的行政管理向市場化、社會化運作的過程，目前主要以住宅物業管理為主。隨著經濟的發展，各類物業的大量出現，要求物業管理行業不斷地拓展其業務內容，因此，物業管理行業涉足會展物業管理也是其發展的必然。物業管理企業要順應這一發展趨勢，積極創造條件，進入會展物業管理領域，這不僅對自身發展有利，可擺脫目前發展中的困境，而且，也以自身的優勢，促進會展經濟的良性發展。

(一)憑借自身優勢，積極開拓會展物業管理市場。物業管理企業以其綜合服務為其優勢，這對物業的所有者和使用者，以及會展的經營者來講都無法具備。因為，作為會展場館的所有者――政府，不可能集場館的建設、維修養護、經營于一身，其主要作用是在場館的投資建設環節，確保會展的基礎設施，為會展業保駕護航。而會展經營企業，其主要業務是進行會展的策劃和組織，保證會展的順利進行，不可能參與會展物業的管理或為參展商、客戶提供全方位的服務。所以，只有物業管理企業能夠承擔會展物業的管理和為客戶提供綜合服務。尤其在會展物業產權多元化的市場條件下，更適合物業管理企業介入。

物業管理企業介入會展物業管理有以下有利因素。(1)有穩定的收入來源。會展場館屬公益性建筑，其產權單一，如果物業管理企業受政府委托管理會展物業，其管理費用一般能夠保證。這與住宅小區物業管理不同，由于涉及很多業主，在管理費用的收取等方面會遇到很多問題。(2)可開展多種經營。物業管理企業除進行常規的管理業務外，在展會期間可向物業使用人和客戶提供有償服務，以提高經營收入。(3)提高知名度，樹立企業品牌。會展場館都是城市的形象工程，而參與會展的又是來自海內外的客商，物業管理企業通過提供優質的服務，為客商留下良好印象，有利于提高企業的知名度。所以，積極開拓會展物業管理市場，能為物業管理企業增添新的活力。

(二)構筑人才高地，提高競爭力。目前，我國的物業管理企業大多數規模小，企業素質不高，有些企業招聘幾個下崗人員就可以對一個小區進行管理，企業市場競爭力不強，而且，在管理中服務不到位，與業主的糾紛不斷。這類企業是很難滿足會展物業管理市場的需要。所以，物業管理企業要進入會展物業管理領域，必須提高自身素質，主要是對企業人才的培養和企業人員服務素質的培訓，這是企業發展的關鍵所在。要造就一批熟悉物業基礎知識、懂技術、懂管理的高素質管理人才，要有具備服務意識，愛崗敬業，吃苦耐勞，具有專業化、知識化、年輕化的企業員工。這樣才能具有市場競爭能力，更好地拓展新的服務領域。

(三)提高管理服務水平。企業能否在市場中站穩腳跟，關鍵在于能否提供滿足消費者需求的產品。對于物業管理行業來說，就是能否提供滿足業主需求的服務。服務是物業管理生存之本。物業管理企業應將提高服務意識作為一種責任和一種追求，以為業主提供全方位、多層次的服務作為企業與員工追求的目標。雖然相對居住物業管理市場來講，會展物業管理市場可謂一塊小蛋糕，但它對物業管理企業的要求是相當高的，要具有較高的管理服務水平。這樣才能滿足會展物業管理的需求。

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