物業管理稅收風險精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業管理稅收風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房產使用權轉讓 房產稅 稅收籌劃

一、研究背景

近年來，我國房地產市場蓬勃發展， 房屋租賃市場也較活躍，國家對房產稅的征管和稽查力度逐漸加大，房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。因此，如何通過科學的稅收籌劃，降低企業的稅負顯得尤為重要。本文根據房產稅法的有關規定， 正確解讀相關稅務政策，擬從對自有房屋不同轉讓方式的角度，對房產稅進行稅收籌劃，以對企業處理類似的業務，提供很好的使用參考價值。

二、房產稅的主要特點

房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，征稅對象是房屋，征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，對建在農村的房屋不管是否用于經營，都不征稅。另外根據房屋經營使用方式不同，房產稅的征稅方法有所不同，對于自用的房產，按房產的計稅余值，稅率1.2%，對于出租的房產，按租金收入征稅，稅率12%。這些特點為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。

三、房產使用權轉讓籌劃方式

房屋使用權轉讓籌劃的主要方式有四種，一是直接租賃，即為直接簽署租賃合同。二是轉租，即將擬出租的房產先以較低的價格出租給具有資產管理資質的下屬公司，然后由該資產管理公司按市場價格出租房產。三是變出租為提供服務加出租，利用物業管理合同規避房產稅，此方式采用提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產稅的目的。四是變租賃經營為倉儲經營，這是將租賃合同改為倉儲保管合同，配備保管人員，為客戶提供保管服務。因按照稅法規定，倉儲保管收入只需繳納營業稅，這使得租賃收入變成了倉儲保管的服務收入。

四、案例研究

根據上述四種籌劃，現通過案例來研究，究竟哪種方式的籌劃力度更大。案例如下：

A公司為B房地產集團母公司，在上海浦東新區擁有一處商業房產，購置賬面原值500萬元，房產建筑面積200平米，該項房產為A公司的固定資產，按照直線攤銷法，殘值率5%，年限35年攤銷，年折舊額13.57萬。擬將此房產轉讓使用權，采用何種方式的稅負較低。

上述案例中該房產轉讓使用權涉及的稅種為營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、所得稅。上海市房產從價計征的減除比例為20%，營業稅稅率為5%，城建稅、教育費附加、地方教育費、河道費附加分別是營業稅的7%、3%、2%、1%，應交納印花稅是租金收入的0.1%，企業所得稅為25%。

（一）籌劃方案一：直接出租

1、涉稅分析

房屋出租時，房產稅從租計征稅金，出租方繳納房產稅，營業稅及附加，印花稅，所得稅。

2、綜合稅負計算

應繳房產稅=租金收入*12%。

應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，

應繳企業所得稅=（租金收入-成本（即年折舊額）-各項稅金）*25%=（租金收入-年折舊額-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折舊額）*25%

故房屋直接出租綜合稅負=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折舊額 x25% =租金收入*38.31%-年折舊額 x25%

3、案例測算

如果年租金為50萬。

租賃稅金合計=租金收入*38.31%-年折舊額*25%

=50*38.31%-13.57*25%=15.77萬

4、小結

此方案完全按照相關稅法的要求繳納了各項稅費，無任何稅務風險和籌劃風險。

（二）籌劃方案二：轉租

1、政策依據

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納，房產轉租人不是產權所有人，不繳納房產稅。

2、涉稅分析

利用轉租進行租賃房產稅籌劃，就和煙酒生產企業通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，將擬出租的房產先以較低的價格M出租給具有資產管理資質的下屬公司，然后由該資產管理公司統一按市場價格H出租房產。該方案出租方按照低價格M繳納房產稅，營業稅及附加，印花稅，所得稅。下屬公司（即轉租方）按價格H繳納營業稅及附加稅，印花稅，所得稅。

由此看出，該方案多出一道營業稅及附加M*5.75%，節省一道房產稅（H-M）*12%，且只有當H>1.48M時，該籌劃方案才可行。見下圖。

圖中H1=1.48M，節稅空間為0，隨著H越大，則其節稅效果越明顯。

3、案例測算

假設A公司將房產以每年20萬元的租金價格出租給子公司B，B公司將房產對外再次出租，收取租金50萬元。

利用方案一的綜合稅負計算公式，A公司應繳納各項稅金4.27萬元。B公司應繳納的營業稅及附加、河道費、印花稅（2分合同）=50萬元×5.65%+70*0.1%=2.90萬元，應繳企業所得稅=（50-20-2.95）*25%=6.78萬，B公司綜合稅負9.68萬。

稅收籌劃后A公司與B公司稅負合計13.95萬元。

4、小結

此種方案，由于A公司和B公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若稅務機關要進行調整租金價格，即M的值就會發生變化，這種方案就不一定會成功，這就為企業帶來了很大的不確定性風險。但若出租人考慮將擬出租房屋翻新、裝修改造后重新出租，則出租人可先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，利用此方試避稅是較為合理合法的，籌劃風險很低，值得嘗試。

（三）籌劃方案三：變出租為提供服務加出租，利用物業管理合同規避房產稅

1、涉稅分析

出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產稅的目的。出租方僅需按租金繳納房產稅、印花稅，按租金及物業費繳納營業稅及附加、所得稅。可見因收取物業費，公司可規避房產稅和印花稅，且物業費所占比重越大，房產稅及印花稅交的越少。

2、案例測算

假設A公司租金收取25萬，物業費收取25萬。

A公司應繳納各項稅金如下：房產稅：25*12%=3萬，營業稅金及附加：50*5.65%=2.83萬，印花稅25*0.1%=0.025萬，所得稅：（50-13.57-5.86）*25%=7.64萬。

故籌劃后A公司稅負合計13.50萬

3、小結

該方案需有一定前提條件，即出租方一般應有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時提供物業管理服務。合理的利用物業管理服務收費來籌劃房產稅是合理的，但此方案也存在風險，稅收風險在于稅務機關可能規定最低租金計稅標準。經營風險在于物業管理服務的收費是一般必需取得當地物價部門的收費許可，價格也需要審批，出租方不按收費許可證收費，抬高物業管理服務價格，可能會受到物價部門的處罰。

（四）籌劃方案四：變租賃經營為倉儲經營、

1、 涉稅分析

根據《營業稅暫行條例》的有關規定：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，適用稅率相同，均為5%，《房產稅暫行條例》及有關政策法規規定：租賃業與倉儲業的計稅方法不同。租賃業適用從租計稅，倉儲業適用從價計稅。故該方案稅收變化在于因房產稅的計稅方法不同所帶來的節稅效應。

2、綜合稅負計算

倉儲服務應交稅金：

應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=倉儲收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=倉儲收入* 5.75%

應繳房產稅=房產原值*（1-20%）* 1.2%=房產原值* 0.84%

應繳企業所得稅=（收入-成本-各項稅金）*25%

=倉儲收入*23.56%-房產原值* 0.21%-年折舊額*25%

故倉儲服務綜合稅負=倉儲收入*29.31%+房產原值* 0.63%-年折舊額*25%

根據方案一中已算出的房屋出租綜合稅負，當倉儲與租賃繳稅相等時，得到平衡點即，租金 /房產原值=7%。所以當收入大于房屋原值的7%，采用倉儲服務形式，反之則選擇直接租賃形式。

3、案例測算

假設A公司將房產以每年50萬元的倉儲費對外出租，即租金 /房產原值=10%，計算出A公司應繳納各項稅金14.42萬元，較直接租賃的稅負低。

4、小結

在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，從而達到少繳房產稅的目的。但這種籌劃的前提條件是承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行。另外從風險控制角度來看，出租人是不存在稅收風險的，但卻帶來了經營風險，因為在倉儲合同下出租人必須承擔貨物的保管責任，發生損失要承擔賠償責任。因此，如果選擇此方案，承租人應考慮易保管且價值較低擬儲存貨物，如果倉儲的貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風險大，并不可行。

五、結束語

通過對房屋四種不同的轉讓方式的測算對比，我們可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪種方案，都比直接租賃即第一種方案的綜合稅負要低。但后三種方案都有它的局限性或稅收風險，在實際工作中我們應該以企業實際經營活動為背景制定并選擇最優方案。同時我們應該時刻關注房產稅政策變化，因地制宜的進行籌劃，從而避免稅收政策變動帶來的籌劃風險。

參考文獻：

[1]晨卉.房產稅納稅籌劃思路與策略[J].稅收征納，2013，（3），36.

[2]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].大連：東北財經大學出版社，2012，147-149.

[3]張源.我國房產稅納稅籌劃探析[J]. 財務與會計（理財版），2011，，（5），44-45.

篇(2)

關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 風險控制

近十幾年來，房地產業發展較為迅速，逐步成為推動國民經濟快速發展的重要力量。作為資本密集型行業，房地產業從成立初期、拿地建設到銷售等各環節涉稅金額較大種類較多，且投資規模大經營流程復雜，稅費支出在房地產企業總支出占比中約占五成，可見房地產業是重稅行業。隨著國家對房地產業的宏觀調控政策及稅收征管的持續加緊，房地產業的發展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規避稅收風險，也能夠使企業實現一定的節稅效益。在此背景下探討房地產業如何進行稅收籌劃有利于提升房地產企業財務效益并優化整體稅負。

一、房地產企業稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產企業稅收籌劃步驟一般可分為四個環節：整體把握企業及相應稅收政策法規情況。了解自身風險偏好、財務狀況等要素，清晰地把握當地稅收法規及征收慣例；在對上述情況了解的基礎上設計籌劃方案，包含法規依據、注意事項及可能的稅收風險等，考察其可行性，進行因素變動分析以嚴控稅收風險；落實方案時應考慮企業價值最大化，保持與稅務機關的良好溝通，及時修正執行偏差；總結時應注意評價稅收籌劃方案為往后籌劃積累經驗。

推遲納稅時間節點可使企業獲得應納稅稅額的時間價值，在當前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實質上減輕了企業稅負。如推遲確認收入盡早確認費用、加速折舊等使得企業前期少納稅額。

不同房地產項目主體遵循不同的稅收規定。如分公司和子公司承擔的稅負不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔土地增值稅、營業稅等，子公司則不同，作為獨立法人主體，子公司也要承擔所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤從而降低企業整體稅負，而子公司則自負盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產企業以新公司還是舊公司作為新項目開發主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項目出現虧損，在舊公司開發新項目所獲利潤可用于彌補舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點的存在可能使企業應納稅額達到臨界點時應納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點、累進稅率點等，不同級次的稅率可能面臨著從量變到質變的跳躍。其中起征點、免征額及各稅率級次上下限等稅基臨界點可能引發企業稅負質變，企業應充分認識自身稅收優惠享有資格并積極申請，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當企業應納稅額在臨界點左右可適當調整以享受稅收優惠，但如果差距偏大則應綜合權衡成本利益。

在保證遵守現行稅法及有關政策規定的情況下，可合理選擇會計政策，調整企業成本費用以進行稅收籌劃。如選擇資產折舊政策、費用合理分類等，房地產企業項目開發時間較長，通過合理劃分小區的不同區間可有效利用普通住宅增值率20%有關的稅收優惠條件。嚴格區分招待費、交通費、宣傳費等以滿足一定的納稅扣除標準。

二、房地產企業稅收籌劃應重點關注的稅種

（一）企業所得稅籌劃

一是根據上述討論，不同房地產企業應選擇分、子公司等合適的組織形式，多數房地產企業從納稅風險角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤角度分析則應選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經營虧損，其虧損可在舊公司開發的新項目稅前利潤中予以抵減，而新公司則不具備此項條件。

二是房地產業所需資金較多，融資時可適當舉債充分利用債務籌資的稅盾效應，項目完工前貸款利息可計入開發成本，完工后亦可計入財務費用直接扣除，節稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項目及不得稅前扣除項目，如工會經費保證在工資薪金總額的2%以內，業務宣傳費和招待費等在特定比例內的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產企業應注意控制不得稅前扣除項目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產企業面臨較重的土地增值稅負，該稅種采用超額累進稅率更加重了企業的稅收負擔，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實務中應用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進行籌劃。稅法規定房地產企業的成本可以加計扣除20%，費用可在成本的10%內扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時成本投入增加有利提升產品競爭力提升產品質量。此外，企業也可降低售價減少增值額，但數據推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規定，因項目公司出售股權時其土地權屬及房屋所有權并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉讓股權的形式節省該項稅金及營業稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項目以進行籌劃。根據規定，房地產企業應分期清算土地增值稅，實務中地塊及期間的不同劃分將影響著企業整體的增值額，也為企業稅收籌劃提供了空間。

在房地產各業務環節分別成立相應公司以分散收入。如針對高端商業區、精裝房等需裝修項目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發企業需按較高累進稅率納稅的現象，裝修收入不交土地增值稅，只交營業稅金及附加；針對商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個較低增值率的價格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價格售出，此外成立公司的費用也能在計算土地增值稅時予以加計扣除。再如針對向客戶提供的物業管理服務收費可專門成立物業公司，避免營業收入中包含物業服務費及其他價外費用，切實降低房地產企業銷售收入。

鑒于稅務機關在納稅人取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產企業可合理安排銷售許可證取得時間及銷售進度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時間價值。

合理確定普通住宅項目定價。把握好土地增值稅稅率變動臨界點，定價時應準確掌握好土地增值稅的稅率級次，提升企業稅后凈收益。如為了使普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，可依據土地增值稅計算公式算出可免稅的最高售價作為定價參考。

（三）營業稅籌劃

房地產行業主要在建筑業、租賃業、銷售不動產、轉讓無形資產等四方面涉及繳納營業稅，稅務籌劃可從以下展開：一是利用不同行業稅率差分離裝修與銷售業務收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業整體稅負；可成立專門物業公司以剝離手續費、配套設施代收費等人價外費用，減少營業稅計稅總額從而降低稅負。稅法規定物業公司代收水電費等行為屬于業務，可僅就其手續費收入征收營業稅，這就為房地產企業對收取的價外費用進行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規定，對以不動產、無形資產投資入股并參與被投資方利潤分配、共擔風險的行為不征收營業稅，投資后轉讓股權的行為也不予征收，故房地產企業可考慮以作價入股的方式將其在建工程、商業樓或土地使用權等進行股權轉讓以有效利用稅收優惠政策。

（四）“營改增”對房地產企業的影響

2015年底，“營改增”將全面覆蓋我國多數行業，對房地產企業而言是機遇也是挑戰。增值稅和營業稅作為兩大主要流轉稅種，在征稅環節和計稅依據上存在諸多不同，增值稅是價外稅，可有效避免重復征稅情況。一般而言，“營改增”將增加房地產企業開發成本，但若企業能夠從施工單位或其他企業獲取足夠可抵扣進項稅專用發票，理論上說也可整體上減輕企業稅負。相信隨著“營改增”改革的持續推進和完善，房地產企業的稅負將會進一步減輕。

參考文獻：

篇(3)

一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。

二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。

三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。

房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。

（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。

房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。

（四）加強對增值稅發票的管理

房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。

四、結語

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關鍵詞：全面推行營改增；煙草企業；稅收核算

一、營改增概述

營改增指的是把以前上繳營業稅的應稅項目改成上繳增值稅，僅僅是對于產品和服務的增值方面實行繳稅，將重復納稅的地方融合在一起。在1994年我國稅收改革過程中，國家確立了增值稅與營業稅這兩種流轉稅同時存在并執行的政策。按照該設計，以工業為主的第二產業多數上繳增值稅，這樣的設計要求與當時的宏觀經濟環境和產業結構相適應，為我國國民經濟與工業企業的持續高速發展帶來了積極影響。可是隨著我國市場經濟環境的巨大變化以及第三產業的快速發展，原有稅制與時代的不融合便漸漸顯露出來，既不利于企業減負，從一定程度上也約束了新興產業經濟的發展。

全面推行營改增是我國稅制改革的必然趨勢，是當前經濟進入新常態后的改革驅動的重要環節，也是市場經濟體制下經濟長期持續穩定發展的新要求。首先，可以優化稅制體系，避免企業重復繳稅，比如原有的增值稅一般納稅人在采購服務的過程中可以抵扣進項稅額，消除了原有增值稅抵扣鏈條斷裂的不利影響。其次，可以促進第三產業發展，促進服務類企業進行再投資，例如原先繳納營業稅的服務類企業變成一般納稅人之后，因為可以抵扣進項稅，其購買固定資產、貨物以及服務的積極性將大大提升，對于擴大服務產業規模、提升服務水平將有很大的推動作用。最后，國家可以通過營改增對整體經濟進行大規模減稅，讓利于企業，提高企業的盈利能力，促進企業再投資意愿，進而實現宏觀經濟的良性循環，實現新常態下長期穩定健康的經濟發展。

二、全面推行營改增對煙草企業稅負的影響

煙草企業歷來都是整體工業體系的重要組成部分。由于煙草的高稅負特性，煙草企業上繳的稅收對國家和地方財政收入有著重要影響；也是由于煙草相關稅率很高的特性，煙草企業始終對我國稅收制度較為敏感，涉及煙草的稅收政策稍有變化就將對煙草企業運營和稅收貢獻能力產生很大影響。從2012年交通運輸業試點營改增開始，到2016年5月全面推行營改增，煙草企業的稅收負擔發生了很大變化。主要體現在下面幾點：

（一）從銷項稅角度考慮

煙草企業一直是增值稅一般納稅人，銷售貨物繳納增值稅稅率始終是17%，沒有發生變化。而煙草企業的其他原涉營業稅業務，如房產出租、物業管理等，稅率從5%的營業稅變為11%或6%的增值稅，有所上升。但由于產業規模遠小于卷銷售主業，影響很小。因此作為銷售方，全面推行營改增對煙草企業產生影響不大。

（二）從進項稅角度考慮

原先可以抵扣的購進貨物及加工、修理、修配勞務都正?？梢缘挚?，全面推行營改增后，抵扣范圍有了很大增加。由于煙草企業技術更新較快，技改工程規模和金額較大；卷煙銷售與物流配送密切相關，物流費用規模龐大，因此，與建筑業、房地產業和交通運輸業相關的采購業務對營改增后進項稅的變動趨勢起著決定性作用。建筑業和房地產業原先不能抵扣，2016年5月份以后，可以抵扣11%的增值稅。營改增以前，煙草企業接收交通運輸業服務，可以憑運輸業發票抵扣7%的進項稅。營改增以后，交通運輸的增值稅稅率提高到11%。盡管運輸企業可以按照政策要求抵扣相關進項稅額，但由于稅率提高幅度較大且可抵扣項目較少，運輸企業的實際增值稅稅負不降反升。在不考慮其他影響因素的情況下，提高運輸單價是運輸企業的必然選擇，由此也將導致煙草企業物流費用的增加。由于稅率提升，費用開支加大，交通運輸業給煙草企業帶來的進項稅額會有較大增加。

一方面是銷項稅變動很小，一方面是進項稅有較大幅度的增加，因此全面推行營改增后，煙草企業的增值稅稅負率必然呈現下降態勢。從影響稅額方面可以看出，從采購環節做好增值稅進項稅額的抵扣是降低煙草企業稅負的主要努力方向。

三、做好煙草企業稅收核算的相關建議

（一）抓好源頭，擴大增值稅抵扣范圍

全面推行營改增后，在增值稅一般納稅人的采購活動中，稅收因素顯得更為重要。熟悉稅收政策、了解征稅范圍的采購單位可以充分利用政策爭取到更多的進項稅抵扣，為企業創造額外效益；不熟悉稅收知識的，則容易被供應商的表面報價所迷惑，看似公平，實則吃虧。這就要求煙草企業在采購流程的最初階段做好應該準備工作，對于政策明確規定可以開具增值稅專用發票的采購項目，要堅定不移的要求供應商開具，以防范企業利益受損。在投標報價階段，要將報價條款明細化，明確發票類型、稅率和貨物名稱等，對于報價條款中未標注增值稅稅率的要視同增值稅普通發票對待。

（二）及時更新，做好涉稅科目會計核算

全面推行營改增以后，涉及增值稅的業務內容大幅增加，原增值稅科目不能很好的滿足新業務核算需要，財務人員對于營改增后的核算辦法有著各自的理解。隨著財會〔2016〕22號文件的出臺，增值稅核算方法得到了明確，增值稅核算科目得到了擴充，圍繞增值稅的會計核算爭議將很快平息。

對于煙草企業來說，首先要按照文件要求及時更新會計科目，做好涉及增值稅事項的會計核算基礎工作。鑒于現有增值稅稅率較多的現狀，有條件的單位可以增加“稅率”核算欄，以精確核算不同稅率的進項稅額，并且便于事后統計分析。其次，對于以往繳納營業稅的銷售項目，如房產出租等，要及時與稅務機關溝通，選擇核算辦法，按要求開具增值稅發票，正確核算增值稅額。最后，對于新增的抵扣項目，加大發票審核力度，針對電子發票等新發票類型，要及時做好查驗工作，防范重復抵扣。

（三）加強培訓，提高全員稅收意識水平

全面推行營改增對煙草企業全員稅收意識提出了更高的要求。財務人員有了較高的增值稅意識，就可以正確審核進項稅抵扣單據，正確計算在銷售過程中的各種類型增值稅，降低企業稅收風險。業務人員有了較高的增值稅意識，就可以在采購活動中提前考慮到增值稅因素，選擇合理報價；在每個采購環節牢記索要增值稅專用發票，切實維護企業利益。

因此，煙草企業要加強全員宣傳培訓力度，讓營改增概念深入人心。通過組織全員營改增政策培訓會，對增值稅基本原理、營改增背景、發票知識等進行詳細介紹，使業務人員了解增值稅、認識營改增；通過組織會計和稅收專業知識培訓，介紹最新的營改增文件，使財務人員吃透營改增文件，了解增值稅核算體系，準確核算并計提繳納增值稅。

總而言之，營改增對煙草企業的生產經營與會計核算均有重要影響。全面推行營改增以后，煙草企業需要積極學習應對各項新的稅收會計政策，盡快適應新的政策要求，優化會計核算方法，嘗試可行的籌劃方式，提高企業收益水平；也要加大財務業務培訓力度，提升會計工作人員的業務水平，做好企業稅收風險防控工作。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；稅務會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業企業的經營管理過程中，稅務管理工作也越來越重要，公司中的稅務會計也成為其科學的管理手段之一。稅務會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務活動引發的資金行為給予監督與核算，而對于稅務會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內的作用發揮到最大化，務必要準確把握稅務會計師的作用與工作職能。

一、稅務會計師的概述

（一）稅務會計師概念

稅務會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規為基礎，從事企業內部的稅務相關活動，對于稅務資金展開監督與核算活動，專業從事納稅籌劃、稅務檢查、統籌管理等稅務工作，從而有效對納稅人權益與國家利益進行保障的專業性稅務會計崗位上的人才。稅務會計師作為公司內部專業管理稅務責任人及直接代表人，是公司內部具備稅務管理能力、經驗與知識的專業性人員，也是包括房地產行業在內的各行各業單位財稅管理工作往職業化、專業化方向發展的體現。

（二）稅務會計師在企業中職務

依照國家稅法及相關法律程序的規定，企業內部的全部稅務申報與計算工作均由稅務會計師負責辦理，督促在規定時間內進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關部門錄入、填寫并報送相關賬務報表，同時往地方財政局或稅務局報送當月、季度的利潤表、資產負債表等相關報表，再收集、整理并填寫企業外部使用的統計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務報表與統計報表等；其二，協助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發放工資；其三，負責向上申報公司稅務，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業房產稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責核銷企業的進出口相關業務，按照企業進出口的實際情況來審核進出口相關業務，同時要領取企業進出口需要的專用業務單據。

（三）稅務會計特點

稅務會計是會計學里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關會計專業的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現為以下方面：

1.統一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現出規范性與統一性，這種一致性也使得稅務會計在監督與核算各類納稅行為時表現出統一性。

2.法定性。稅務會計實施的基礎是目前國家稅收法律法規，因而其受到稅收相關法律的制約與規范，這也成為了稅務會計能夠與其他專業會計相區別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業無論是行業不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結構不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務行為時則需要遵守稅法規定，同時要結合專業會計核算方案監督與核算相關生產經營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務會計的廣泛性。

（四）財務會計和稅務會計的差異

1.計算損益的內容不同。財務會計計算損益內容為會計所得，而稅務會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務會計和稅務會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務活動資料信息。

4.法律依據不一樣。財務會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據，而稅務會計是以按時足額納稅和相關稅務法規作為法律依據。

二、稅務會計師的作用

（一）實現最大限度經濟價值

企業開展相關經濟活動的出發點即實現最大限度的經濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經濟效益的最大化作為經濟活動的目標，因而也就成為了稅務會計師工作過程中的核心內容，那么他們在處理稅務籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產經營管理，而在優化生產技術與增加科技投入的同時，還要努力探求規模經濟，企業的制度得到了創新，則能夠獲得超額利潤，以便實現最大限度的經濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業在繳納稅費之后還可以實現最大化，而籌劃工作的規劃人員即是稅務會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學進行節稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風險

稅務會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規避了相關稅收活動方面的處罰，使得稅務活動的為零風險，我國稅務主管部門針對合法納稅人相關活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環節。那么，企業中的稅務會計師就務必要參考該企業的信用評級，可以在對自身企業信用級別不做影響的基礎上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產企業中稅務會計師的核心作用

（一）房地產行業的涉稅現狀分析

房地產公司即為進行房地產經營與開發的經濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉房建事業蓬勃發展的背景下正在快速發展的行業，我國目前在房地產市場內總共增收契稅、印花稅、城市房產稅、房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設稅、土地使用稅、個人所得稅、企業所得稅與營業稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產開發有限公司于1997年成立，是具備二級開發資質的國家級房地產企業，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產開發有限公司中也聘請了專業的稅務會計師處理稅務相關問題，其在前期投資環節中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業的營業稅相關的稅收活動，這些稅收均是針對房地產項目的開發與建設所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務會計師處理與契稅、城市維護建設稅和營業稅相關的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務會計師會負責土地資源占用課稅與房產占有課稅相關事宜，其中包括了城市房地產稅、土地使用稅、房產稅等內容。在其后期的所得環節里面，稅務會計師則主要處理個人所得稅以及企業所得稅相關問題，其均以個人或者房地產經營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉嫁的。

（二）稅務會計師在房地產公司工作實例

南京銀河房地產開發有限公司開發了一個工業廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務籌劃工作時，該公司需要繳納的營業稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師對當地建材市場進行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協調，結果就是相關材料有甲供，即業主方購買，這樣得到稅務籌劃后的需要繳納的營業額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師在其工程項目開發直到結束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節稅，這樣也使得該公司在稅務籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產公司的總稅額減少，以此實現了該公司在經濟利潤上的最大化。

（三）稅務會計師的職責分析

1.強化房地產公司稅務管理

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要結合當前房地產市場發展現狀與稅收形勢的發展變化，有針對性的強化對于本公司相關稅收政策、征管技巧、財務管理、生產經營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產開發有限公司的財務會計與稅務會計有機的聯系在一起，而財務會計是作為稅務會計的根本基礎，那么就務必要加強收集與管理會計相關的基礎文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預算、成本收入等進行準確的核算。在房地產企業中的財務會計可以準確體現出企業現實運營成果，那么房地產企業的稅務會計則需要根據實際成本與收入針對房地產工程的應繳稅費進行結算，根據由此得出的項目利潤和企業全年的應納稅所得額核算其房地產工程的應納稅額。

2.開展房地產企業的稅務籌劃

南京銀河房地產開發有限公司開發的項目從前期開發到最后出售交房會歷經許多不同環節，包括了物業管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經濟活動均會產生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產開發有限公司中的稅務會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經營與開發全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務師的籌劃工作要體現出超前性，并且發生在應稅行為之前，而房地產公司的稅務籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務會計師即要通過選擇出資方式、人員結構、組織形式、企業性質、注冊地點等等，科學合理、并且有針對性的選擇房地產公司在經營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產開發有限公司的籌資環節。由于建設工程項目的占用資金較多，開發周期較長，那么當一個房地產工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產生許多新的成本，根據國家法律法規，房地產行業的納稅人要在經營與生產的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關利益，可是現金紅利往往只是在南京銀河房地產開發有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產開發有限公司進行財務相關決策的過程中，務必要準確分析公司內部股權資本與債務資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產公司稅收的關系進行權衡，然后再對房地產開發過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優化，以實現公司價值最大化。再次，房地產建設工程項目的開發環節。由于建設工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產公司的稅務會計師就需要首先明確國家頒布的有關于稅法的法律法規，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產開發有限公司的賣房銷售階段。房地產公司的稅務會計師能夠提出在公司內部設置具備獨立核算能力的二級法人機構，這樣他們就可以處理和房地產公司日常經營活動不相關的各項業務活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應納稅營業額里面分離出來，讓這一部分的房地產公司業務與相適應的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學開展稅務稽查工作

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要對于自己所在公司的各項財務指標、財務發展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務會計師能夠理解涉稅工程項目的相關信息，這樣才可以保證公司里面的財務情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產開發有限公司中對于相關稅收風險需要開展評估工作，同時要設置與之對應的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務機關稽查內容和程序，并且隨時都可以接受上級領導的稅務稽查準備，保證資料及其中的數據的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產項目的順利開展。

參考文獻：

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