農業服務市場分析精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農業服務市場分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞:農機化;現狀;問題;對策;安徽無為

隨著我國經濟社會的快速發展，農村勞動力的大量轉移，農村土地正逐步向集約化、規?；较虬l展，這為推進農機化事業提供了良好的發展環境。大力培育和扶持農機大戶及農機專業服務組織，建設高素質的農機人才隊伍，加快推進農機服務市場化、產業化，是實現農業現代化的必由之路[1-2]。

無為縣地處長江中游，與蕪湖、銅陵兩市隔江相望，土地肥沃，以種植水稻、小麥、油菜、棉花等作物為主，是名副其實的“魚米之鄉”、農業大縣。隨著我國市場經濟的深入發展，工業化、城市化的不斷推進，大量農村富余勞動力轉移到城市，促進了農村土地流轉，土地經營有了適度規模。正是在這種情況下，近年來，無為縣農機化事業有了長足的發展。農機化的發展，實現了農業增產、節約、增效，提高了農民生活質量，釋放了農村勞動力，并加快相關產業的發展。它既是解決“三農”問題的關鍵，更是實現農業現代化的必由之路。

1農機化發展現狀

2000年來，隨著國家不斷加強對農業的投入，尤其在購機補貼等惠農政策的支持引導下，全縣農機裝備增長速度明顯加快。到2009年底，全縣農機總動力達61.5萬kW，比2008年增長5.1%。各類拖拉機1.92萬臺，其中農田作業大中型拖拉機350臺;聯合收割機452臺，其中油菜聯合收割機34臺;水稻栽植機械132臺。農機資產總值達3.7億元。2010年，無為縣中型動力機械和復式作業機具保持較高的增幅，農機裝備結構不斷優化，農業綜合生產作業能力不斷提高。

近年來，無為縣一家一戶小而全的小農機逐步被大中型農機作業服務所取代。隨著土地逐步集約化規?；洜I，農機作業也向大中型專業化方向發展。2009年全縣機耕面積5.97萬hm2，機播(插)7 733.33 hm2，機收5.5萬hm2，機植保5.87萬hm2。耕種收綜合機械化水平穩步提升。以跨區機收、機耕、機植保為主的各類農機專業服務組織蓬勃發展，全縣農機戶總數達到4.9萬戶。以跨區作業為品牌的農機作業市場不斷擴大，農機服務社會化、組織化程度明顯提高。200多個各類農機作業隊組活動在江淮大地，農機化資源正在整合和共享，作業服務領域進一步拓寬。2009年全縣農機經營服務總收入6.42億元。農機服務收入成為農民增收的亮點，全縣有200多個農機大戶的純收入在10萬元以上。無為縣祥勝農機專業合作社2009年在購機補貼的帶動下，一次性投入8萬多元購置了2臺高速插秧機，在有效拓寬了合作社的作業面，提高合作社作業水平的同時，增強了合作社在各地農機作業市場上的綜合競爭力，并在六安等地承接了逾167 hm2的機插秧作業業務;牛埠鎮種田大戶項江品通過購機補貼購置了聯合收割機、插秧機、大中拖等農機具，極大提高了農業生產能力，所承包的逾33.33 hm2耕地實現了全程機械化作業，2009年實現純收入20多萬元。

2存在的主要問題

2.1社會化服務組織結構較為松散

目前，全縣4.9萬農機戶當中，加入專門服務組織的不達總量的10%，大多數仍是一家一戶的小生產，單打獨斗，農業機械的利用率還不夠高，服務范圍還不夠廣。組織化程度低已嚴重制約了農機社會化服務的發展進程。

2.2社會化服務從業人員整體素質較差

據調查，目前從事農機社會化服務的人員均以小學、初中文化程度為主。接受教育的途徑非常有限，局限于跟著別人干，風險意識、競爭意識相當缺乏。大部分農機從業人員沒有接受過農機及相關部門、有關企業的培訓，基本上都是自我摸索。

2.3政府及相關部門的公共服務能力還比較弱

隨著農機化的迅速發展，廣大農機社會化服務組織及從業人員迫切需要政府及相關部門提供強有力的政策、信息及技術等公共服務。從目前情況看，鄉鎮一級農機化推廣機構普遍無辦公場地、無技術推廣機具、無辦公網絡設備，公共服務能力非常薄弱。

3對策

3.1以市場為導向，加強農機服務組織建設

要緊緊圍繞提高糧食綜合生產能力和增加農民收入，改革和加強基層農機推廣服務體系建設，大力培育新型農機化服務組織，建立以農機專業合作社為代表的農機專業服務組織和農機大戶為主體，農機經營戶為基礎，以政府強有力的公共服務為保障的新型農機社會化服務體系，努力推進農機服務市場化、產業化，增強農業綜合生產能力，為發展現代農業、建設社會主義新農村做出新貢獻[3]。

3.2規范引導，提高農機化作業水平

有組織才有規模，有組織才有效益。要積極引導農機經營戶加入農機專業服務組織，組織和引導農機大戶、農機能手、龍頭企業及村組干部牽頭成立農機服務專業合作社，吸引更多的農機經營戶加入專業合作社，實現規范化運作，緊密合作、互惠互利、共同經營農機業務，提高農機具的利用率，擴大農機作業范圍和領域，提高農機經營效益。利用當前國家加大對農業的幫扶力度，尤其是擴大農機購置補貼的標準和范圍這一契機，幫助和引導農民購置符合當地實際需求的高性能的農機具，要積極爭取對農機社會化服務組織提供優惠的信貸政策扶持，減輕農機手負擔，要為農機戶組織跨區作業創造條件，幫助他們增加收入，保護他們的合法權益，以提高農機服務范圍。

3.3加強教育和培訓，提高農機從業人員的業務素質

要進一步加大對縣級農機校的人才輸入和資金投入，逐步建立農機人才培訓基地，大力開展農機化新機具、新技術培訓。要創新農機培訓形式，采取“科技下鄉、召開現場會、開展幫扶活動”等農機從業人員易于接受的方式，組織開展培訓工作。要積極推進農機職業技能開發工作，努力培養一大批有文化、懂管理、會經營的農機從業人員。加強基層農機組織機構建設，改善辦公條件，進一步加大對農機信息化的投入，建立健全農機信息化服務體系，及時傳遞農機作業需求、價格行情、天氣咨詢、油料供應、維修服務等重要及時信息，及時市場分析、形勢預測、政策動向等方面信息，提高農機化信息服務水平，提高公共服務能力[4]。

3.4利用當前農村土地流轉的形勢，推進農機化發展

隨著我國工業化進程的加快，農村大量富余勞動力轉移到城市，農村土地正逐步向集約化、規模化方向發展。這為實現農業機械化提供了良好的發展環境。各級政府和組織要積極培育和扶持農機大戶及農機專業服務組織，為農機銷售、維修、信息化網絡建設及開展社會化服務等方面提供技能培訓、減免稅、信貸扶持等各項優惠政策，加快推進農機市場化建設。各級農機部門要根據市場需求推廣和引導農民購置先進適用的農業機械，利用“雨露計劃”、“陽光工程”等載體對農機從業人員開展職業技能培訓，努力建設一支高素質的農機人才隊伍，為加快實現農業機械化提供人才、組織和制度保證。

4參考文獻

[1] 童紀氚.慈溪市農機化發展現狀、存在問題及對策建議[J].現代農機，2009(6):6-8.

[2] 孫德祥.我國農機化發展存在的問題及原因分析[J].現代農業科技，2008(20):342，344.

篇(2)

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》明確指出：貫徹落實新發展理念、適應把握引領經濟發展新常態，必須在適度擴大總需求的同時，著力推進供給側結構性改革。供給側結構性改革不是經濟領域的獨角戲，需要社會各部門的協同推進。教育是人力資本投資的基本途徑，職業教育又是與社會經濟發展聯系最為緊密的教育類型，其在供給側結構性改革中必將發揮重要的支撐作用。

一、市場分析是職業教育供給側結構性改革的基礎

供給側與需求側相對應而存在，與可供交換的商品共同構成基本的市場要素，決定市場的均衡狀態。市場分析是職業教育供給側結構性改革的基礎，只有建立在理性分析的基礎上才能確保改革的適切性、有效性。一般產品具有明確而清晰的效用屬性，產權邊界則意味著其效用邊界。商品市場的交換關系以產權實現從賣方向買方的轉移為完成標志，商品的效用歸買方所有。教育作為一種特殊的服務產品，其消費效用有直接和間接之分。教育產品的直接效用指在接受教育以后，凝結在受教育者身上的無形資產的增長，如知識、能力、良好的品行、正確的價值觀念等。教育產品的間接效用指受教育者充分運用教育的這些內部產出，在職業活動和社會生活中獲得更高的報酬水平和社會地位，同時促進社會經濟及各項事業的健康發展。教育產品的直接效用只有轉化成間接效用才能產生實際的價值，這就決定了其效用的發揮具有遲滯性、長期性的特點。因此，職業教育產品必然要經歷前后相繼、互為影響的兩次市場交換，才能最終實現其效用的外化。

1.教育產品市場。職業教育產品的直接消費效用具有排他性的特征。受教育者只有真實經歷教育教學的全過程，才能使自身的知識、能力、品德等素質要素獲得提升。招生是使潛在的受教育者進入到實際教育展開階段的初始必經環節，通過職業教育產品的市場交易得以實現。在職業教育產品市場中，教育服務是溝通買賣雙方的可供交換的商品要素，位于這一要素需求側的是數量眾多的潛在受教育者，而位于供給側的同樣是數量眾多的各級各類職業院校(機構)。

2.勞動力市場。經濟學認為，勞動力、土地、資本、創新是決定經濟長期增長的四大要素。職業教育是勞動力再生產的重要途徑，其直接消費效用向間接消費效用轉化需要以勞動力的順利就業為條件，以勞動力市場中交換關系的順利實現為中介機制。在勞動力市場中，職業教育的受教育者位于供給側，社會中的各級各類用人單位位于需求側，而作為受教育產物的凝結在勞動者身上的潛在勞動能力則是供求雙方簽訂契約的標的物。

職業教育供給側結構性改革中不僅要分析直接以教育服務為對象的教育產品市場，還要分析以教育服務產出勞動能力為對象的勞動力市場，兩者之間存在著相互依存、相互影響的關系。表現為：一方面，教育產品市場是勞動力市場中人力資源的蓄水池，決定著勞動力供給的數量與質量;另一方面，勞動力市場是教育服務市場的指示器，規定著職業教育服務產品的質量規格以及多元供給主體間的相對競爭力。

二、激活供給側的自主性是改革的指導理念

在計劃經濟時代，行政指令主導社會生產生活的各個領域與各個環節。物資匱乏下計劃配給的制度設計壓抑了大眾的內在需要，供給側與需求側之間存在著一種消極的決定與被決定關系。市場經濟體制改革以來，以需定供需求拉動又使供給側被動適應需求側，純粹的市場調節機制的功利性與滯后性導致出現供需錯配的結構性矛盾。因此，現階段的職業教育供給側結構性改革在指導理念上要強調激活供給側的能動性，使供給側作為自主力量，主動創造生成新的增長點。

1.實現供給側與需求側的精準對接。人們對質量概念的理解經歷了從客觀質量觀向主觀質量觀的嬗變。傳統的以不出錯為宗旨的客觀質量觀忽略了服務對象的主觀因素對產品屬性提出的特殊性要求?；诖?，克勞斯比認為質量就是符合要求，朱蘭則提出質量就是適應性。國際質量標準化組織將質量概念定義為一組固有特性滿足要求的程度。因此，通過供給側的主動變革提升其與需求側之間的契合度，是以提高質量為核心的供給側結構性改革的應有之義。把脈當前中國職業教育發展現狀，低水平的重復建設傾向依然比較明顯。一方面，由于社會認可度相對較低，職業教育所發送的是一種次級文憑信號，在勞動力市場上的負效應顯著，可能造成市場分割的制度性屏障或制度外的學歷歧視，從而對潛在受教育者的吸引力不足。另一方面，產業發展轉型升級對高端技術人才的需求越來越旺盛，然而職業教育人才培養的規格在總體上卻無法適應高端產業發展的需要。這說明現行調節機制下供需錯配的作用效果離供需平衡的理想狀態還存在較大的差距。因此，探索如何以新計劃經濟的思路，通過制度創新、方式方法創新提升供給側對接需求側的精準性，是當下職業教育供給側結構性改革超越以往改革之處。

2.體現供給側對需求側的創造引領。職業教育供給側的自主性不僅體現為其與需求側的精準對接，還體現為供給側引領消費需求、創造新的經濟增長點，而后者是較之前者處于更高境界的變革。在計劃經濟時代，供給側囿于資源條件的束縛，對需求的決定是通過抑制作用來實現的?，F階段強調的供給側對需求側的能動性，則是一種激活與喚起。在教育服務市場中，作為潛在用戶的受教育者的需要是不斷被創造生成的，因此，供給側的結構性改革要打破以往你要什么我給你什么的傳統思維，樹立你可能需要這個，而我提供給你嘗試性機會的邏輯思路。只有創新職業教育產品特色，不斷培養和引領潛在用戶的興趣與需要，提供多樣性的選擇機會，才能增強職業教育的吸引力。職業教育作為人力資源開發的重要形式，在人才培養的類型、層次、質量規格等方面要適度超前于當前國民經濟發展水平。

3.完善供給側對需求側的補償刺激。在經濟學中，需要與需求是兩個既相互區別又相互聯系的概念。需要是人機體內部的一種不被滿足的非平衡狀態，形成人的主觀愿望。需求則是主觀愿望與客觀條件的統一體，形成人的現實行為。因此，客觀條件是人的需要向滿足需求的現實行為轉化的中介與橋梁。在職業教育產品市場中，招生大戰搶奪生源變相低分破格錄取等現象在一定程度上反映了現階段職業教育產品市場是由需求側所主導的買方市場，但這并不意味著職業教育資源的絕對過剩，而是從一個側面折射出由于客觀條件限制所導致的有效需求不足的問題。其一，現階段我國高等職業教育實行國家、社會與個人三者共同分擔成本的經費籌措機制。高等職業教育的潛在受教育者多為農村家庭或城市低收入家庭的子女，由于缺乏現實購買力，常常使其接受教育的主觀愿望落空。其二，職業培訓的潛在受教育者多為社會弱勢群體，其接受職業技能培訓的主觀需要最為迫切，卻由于職業培訓產品供應不足或成本過高而難以實現?，F代職業教育是國民教育體系的重要組成部分，承載著提供公共服務、促進社會公平的使命。因此，職業教育供給側的自主性還表現在通過形式多樣的補償機制創造必要條件，刺激潛在的主觀需要向現實行為轉化。

三、職業教育供給側結構性改革的實踐路徑

在職業教育產品所涉及的兩大市場中，供不應求與供過于求兩種矛盾現象相互疊加出現，反映了供需錯配引致的結構性失衡問題，而其背后的內在原因則是職業教育產品自身的品質低下、職業教育有效需求不足以及供需雙方的溝通不暢。為破解職業教育結構性難題，落實供給側對需求側的精準對接、創造引領、補償刺激的三大指導理念，職業教育供給側要從供給主體、供給對象、供給產品、供給方式等方面進行主動改革。

1.創新職業教育辦學體制機制，實現院校間的良性競爭。供給主體是供給側一端的能動性要素，在一定程度上決定了產品供給的數量與質量、方式途徑、目標對象的群體范圍。因此，要想使職業教育供給側的諸要素能夠按照改革目標的規定性實現合規律發展，首先必須激活供給主體本身的積極性、主動性、創造性。在職業教育產品市場中，受教育者多樣化、個性化的需求持續增長，客觀上要求職業院校(機構)能夠積極回應這種變化。從群體內部的差異性來看，作為供給主體的職業院校(機構)在辦學性質上存在著異質性特征。公立職業院校(機構)接受政府部門的委托職業教育產品的生產，辦學經費主要來源于財政撥款。私立職業院校(機構)自負盈虧，事實上并不具備與公立職業院校(機構)同等的地位。此兩點使占絕大多數的公立職業院校(機構)缺乏主動變革的利益驅動力。競爭是促進變革的外在壓力，因此，職業教育供給側結構性改革是通過辦學體制機制創新，形成院校(機構)間良性競爭的發展局面。一方面，準市場機制的運用是在確保公益性價值的前提下提升公共職業教育資源配置效率的實現形式。作為委托人的政府部門，要不斷推進基于績效的財政撥款制度改革，通過更多地運用生均撥款、項目建設撥款等形式倒逼人改變惰性傾向。另一方面，職業教育的外部正效應并不因供給主體的性質差異而有所區別，因此，政府部門要積極論證、探索針對私立職業院校(機構)的財政補貼制度，逐漸平衡公私院校(機構)間的地位差異。唯有如此，才能逐漸建立起相對統一的職業教育產品市場，迫使供給主體參與市場競爭，主動回應受教育者的多元化需求。

2.完善開放動態的專業調整機制，形成與經濟的伴生互動。專業是表征職業。教育產品內容的基本屬性是人才培養規格的總體方向。職業教育產品市場中，受教育者的專業選擇受到勞動力市場中相關行業就業狀況的深刻影響。職業教育的專業設置與經濟社會發展形成良性的互動伴生關系，是提升兩個市場中供需匹配度的必然要求。然而，我國職業教育的專業設置與市場需求還存在一定程度的脫節，職業教育資源的配置效率亟待提升。以高等職業教育為例，2014 年我國三大產業的構成比例為9.2︰42.7︰48.1，而同年高等職業教育第一、二、三產業相關專業的招生規模比為1.7︰31.6︰66.7，兩者間的正負差值分別為7.5、11.1、18.6 個百分點。這種倒掛現象并不是說我國第一、二產業的勞動生產率高于第三產業，能夠以較少的勞動力投入創造出單位經濟價值，而是反映了我國高職專業設置與社會需求之間存在結構性浪費與結構性缺失的雙重矛盾。一方面，社會價值觀念對勞力者階層的歧視，使得服務于現代農業發展、傳統制造業轉型升級的勞動者短缺。另一方面，盲目跟風導致低水平的重復建設問題嚴重，職業教育所提供的第三產業勞動者的數量總體過剩，而對接節能環保、生物技術、新能源等新興產業發展需要的勞動力供給卻處于短缺狀態。因此，建立開放動態的專業調整機制，以市場為導向，破除慣性運作、封閉自守的痼疾，充分發揮市場需求信號的方向標作用;以政府調節為必要補充，緩解、彌合農業、制造業等行業勞動力市場有需而招生市場無需的斷裂狀態;以職業院校(機構)為基礎，完善專業對接產業鏈的市場調研，建立專業評估、預警及退出的常態化機制，是實現勞動力市場供需平衡的必然要求。3.積極探索現代學徒制育人模式，提升人才培養的計劃性。產品的供給方式是影響供給有效性的重要因素。職業教育的突出特點在于強調人才培養的應用性與實踐性特征。校企合作、工學結合是職業教育打破學科邏輯，基于工作世界來培養應用型、實踐型人才的基本途徑，是在微觀層面提升勞動力市場供需匹配度的重要保障。在現階段我國職業教育校企合作實踐中，院校熱與企業冷的現象反映了兩者之間有效對接的不暢，企業參與力度不足使工學結合缺乏內在的有機聯系，協同育人效應未能得到充分發揮。企業作為社會經濟組織，獲取符合發展需要的優質人力資源是其參與校企合作的重要經濟考量。然而，由于學生在頂崗實習階段的實踐能力不能完全滿足企業崗位要求，企業預期可獲取的人力資本存在不可控流失的風險，企業參與校企合作的積極性不高。校企合作深度不夠，使得學生很難在關鍵職業崗位能力上獲得實質性提升。因此，通過機制創新降低甚至消除由不確定性導致的消極影響，是校企合作、工學結合育人模式實踐探索中需要解決的關鍵性問題，而現代學徒制為解決這一問題提供了可行性方案。訂單培養能夠消除企業的后顧之憂，使校企之間結成緊密的利益共同體。這一共同體建立在自愿的基礎之上，由企業和受教育者通過雙向選擇確定學徒培訓計劃，通過合同管理明確校、企、人三方之間的權、責、義關系，使企業全面介入人才培養的全過程，以新計劃經濟的思維在微觀層面上實現供需雙方的精準對接。

篇(3)

關鍵詞：房地產 呼和浩特 趨勢

課題號：NJSY12177

本文從呼市房地產業剖析入手，深入探討如何使房地產業走上良性循環、健康發展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規律上摸索來講，相信對整體市場還是有一定的借鑒意義的。

一、呼和浩特房地產業現狀

（一）房地產開發投資情況

2011年以來呼和浩特市房地產開發投資持續增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個百分點；比1-4月下降313.65%。從投資構成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個百分點，辦公樓下降1.74個百分點，商業營業用房和其他用房分別增加6.02和5.13個百分點。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業營業用房和其他用房漲幅較高。

（二）土地購置和開況

2011年下半年購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比上半年提高138.62個百分點；土地成交價款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比上半年提高242.26個百分點；完成土地開發面積1142880平方米，同比增長123.85%，增幅比1-6月提高75.4個百分點。到三季度無論購置土地、完成開發土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產市場的持續升溫，房價沒有出現下降，而是上漲。

（三）商品房供給和銷售分析

2011年10月呼市商品房當期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環比增長7.81%。其中批準預售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環比增長5.24%?，F售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環比增長10.89%。批準住宅預售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環比增長6.31%；現售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環比增長11.85%。

（四）保障性住房供給狀況

2011年呼市經濟適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環比基本呈逐月增長態勢。保障模式創新、保障范圍擴大、資金來源擴大，確保了2011年建設任務的順利完成。2011年上半年，經濟適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環比增長了159.12%。竣工面積233010平方米，環比增長了113.75%。

二、呼和浩特房地產市場特點

（一）政府調控政策對樓市影響較弱

通過分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調控政策影響，成交依然火爆。本輪調控更多是針對房價上漲過快的一線城市，對房地產仍處于發展階段、房價還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標。呼市有些地段相對好的項目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價格都未確定的情況下，已經出現咨詢的人群。南二環周邊已經漲到5000元/平方米以上，盡管這個價格超出了很多人的預期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價格每平方米5000元以上的品質項目越來越多。

（二）土地市場總體活躍

2010年前三季度，呼市土地成交價款累計同比增長120%多。在開發商銷售不斷創新高的情況下，房企拿地熱情沒有減退。雖然現在調控很緊，整個大趨勢不是很明朗，對后市預期過早，但根據前三季度土地開發和購置土地情況看，開發商對市場的信心指數在增加。

（三）房地產需求十分旺盛，開發潛力巨大

一方面，從消費結構看，國外先進國家發展的一般規律表明，恩格爾系數為40%左右時，是房地產業的快速發展時期。2010年，呼市城鎮居民消費的恩格爾系數為33.85%，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面，消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費量，由“有其房”向“優其房”轉變，改善型需求增長：另一方面，從消費水平看，城鎮居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。舊城區和城中村改造產生的被動型住房需求。

三、呼和浩特房地產業面臨的主要問題

（一）政府管理機制不完善

1.宏觀調控乏力。當前，房地產供給與需求嚴重失衡，造成大量資源的閑置和浪費。這里固然有企業投資決策失誤的原因，但政府在建設規模、結構方面宏觀調控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產開發金融方面缺乏參與。當前房地產開發市場主要由買房人、開發企業、銀行三者構成。4.監督機制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監督。

（二）房地產業政策法規體系和機制尚欠完備

隨著開發業的日益發展，有關房地產開發的法規也相繼出臺，從開發建設到經營管理都有全國或地方性法規、條例涉及。但從整體上看，法律機制仍欠完善。1.必要的法規缺失。缺乏管制房地產交易行為的專門法規，缺乏有關房地產保險方面的法規，對一些諸如開發商重復售房、買房人退房、轉讓以及所購物業受損等實踐中經常出現的行為和情況，尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補償制度卻沒有建立起來，隱含矛盾。2.現行法規的滯后得不到及時修正和調整。現行的《城市房屋拆遷管理條例》中，拆遷直管公房不找差價，非住宅拆遷的補償與安置不考慮土地區位等條款，已不能適應當前的環境，這些問題影響拆遷工作的順利進行，也挫傷開發企業的積極性，不利于城市建設。在農地征用補償方面，也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經營行為反應過慢，不能及時予以法規規范?，F在許多開發企業實行的內部認購、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農業莊園投資行為等，均不能及時給予必要的監督、規范和引導，給利益各方帶來很大的風險。

（三）房地產供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價是影響房地產需求的主要因素。我國房地產作為一種產業，與其他產業相比較，存在著嚴重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現象。產品市場化與要素非市場化之間嚴重不對稱。造成這種非對稱的一個重要原因，在于作為房地產供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。

（四）房地產市場運行監管和協調體系不完善

當前有的開發企業經濟實力和市場競爭力不強，房產開發交易行為不規范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務和物業管理中違法和違規行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產市場調控和監督有待進一步加強。同時，我國的市場化程度還不夠高，房地產市場機制不夠完善，住房供應體系還不健全，房地產市場的服務體系還遠遠不能適應居民住房消費需求，房地產中介服務市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。

（五）房地產業內部壟斷現象嚴重

雖然已經規定用于商品房建設的土地必須實行招標拍賣，但目前招標拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協議方式為主，這使取得土地的成本與招標拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時，由于房地產企業是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產開發企業，這些開發企業與本地政府有著千絲萬縷的聯系，自然受到當地政府的庇護。

（六）土地供應不規范

在過去二十幾年的房地產發展中，呼市土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

四、呼和浩特房地產業未來發展趨勢展望

（一）房屋供給結構將會越來越符合人們的需求

從2011年12月的房地產投資結構分析，社會需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產開發投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經濟適用房、廉租住房供給結構趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經濟適用房）。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設部今年發出通知，新開發的地產項目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時嚴格控制別墅類用地，房屋供給結構越來越符合人們的需求。造成房屋供給結構的原因：（l）房地產的利潤可觀，許多開發商就能夠從住房的需求出發，設計戶型結構合理的用房。（2）有許多煤炭行業都投入到房地產中，造成從事房地產的人員迅速膨脹，房地產之間的角逐，必然會造成房屋戶型結構更加合理。

（二）房地產投資規模將進一步擴大

經濟發展將帶動房地產開發規模進一步擴大。呼市國民經濟以年均31%的速度持續快速增長，經濟實力顯著增強，地區生產總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經濟走勢看，未來幾年呼和浩特經濟將保持這樣的發展速度，也必將帶動呼和浩特房地產開發規模的進一步擴大。另外，隨著國家西部大開發政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產市場等多項措施的實施，也將激發房地產商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產開發投資的持續增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環境為房地產投資規模進一步擴大創造了條件。

（三）房地產價格增長將會趨于穩定

從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產價格將延續近年穩中有升的良好態勢。這為我市房地產業提供了廣闊的發展空間。主要原因；一是我市房價與其他城市比相對較低，具有一個上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房價收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強，房價的穩步上升不會影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調控政策加強，未來的呼市房價增長將會趨于平穩。

（四）度假區、旅游地和退休居住區是房地產業發展的重點

隨著中國經濟的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執行，假日經濟的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會，2011年底我國60歲以上的老人就達1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達19.6萬人。計劃生育政策作為我國的基本國策，有效地擬制了我國人口的過快增長，為社會的穩定、經濟快速發展起到了積極參的推動作用。但隨之也帶來了一些社會問題，一對獨生子女夫婦贍養四位老人已成為社會普遍現象，有的夫婦甚至要贍養包括祖父母、外祖父母在內的6-8位老人?，F代青年要面臨社會的沉重壓力，在激烈的社會競爭要想悉心照料老人是難上加難，現在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區可以將這些老人集中到一起，同時提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區將成為我國房地產業發展的一個朝陽產業。

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