房地產行業的稅務籌劃精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產行業的稅務籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產企業的稅收籌劃風險

當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業風險

我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產稅收環境

我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。

三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險

對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業人才的使用

稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業的建議

在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產企業的稅收籌劃風險[J].中國鄉鎮企業會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產企業稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187

篇(2)

關鍵詞：房地產；納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內,對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經營的前提下,達到稅負最小化,實現利潤最大化的行為。其外在表現是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現“經濟納稅”。 納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產物。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國重要的支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產企業在納稅認識上存在誤區；企業內部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產企業稅負過大。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。

房地產行業納稅籌劃現狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統納稅籌劃方面的理論專著有限，實務方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產開發企業如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產行業，我國稅收環境日益改善，已有諸多機構開始介入房地產開發企業納稅籌劃，但是我國房地產開發企業現階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產開發企業對納稅籌劃的認識不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產開發企業的納稅籌劃意識和手段遠比內資房地產開發企業要強；另一方面，對民營房地產開發企業而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產開發企業樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產開發企業則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性

我國現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性主要體現在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉稅等間接稅種為主體和側重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產開發企業涉稅比例最大的稅種就是流轉稅中的營業稅，這就使房地產開發企業的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數國家通用的諸如社會保障稅、遺產稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產開發企業的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產開發企業納稅籌劃的研究受到客觀現實條件的制約。

房地產開發企業的稅收征管水平還有待完善

我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現象大為存在，也給房地產開發企業進行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現在以下幾個方面：第一，在我國，現有的稅收法律法規及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發達國家尚有一定差距，我國現有稅收法規不完善，致使部分房地產開發企業在思想意識里認為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質、征管意識和技術能力等方面的原因，致使有的稅務機關以組織收入為中心，稅務人員過大的稅收執法裁量權。使得征納關系異化，導致部分稅務執法人員與納稅人之間協調的余地很大，稅收法規得不到有效執行，企業違法、違規行為得不到應有的處罰，當房地產開發企業的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風險時，房地產開發企業顯然不會再去勞神費力地進行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產開發企業的普遍運用。

篇(3)

關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃

稅收籌劃的內容主要包括節稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優納稅方式，使企業在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產企業稅負受到的影響

長時間以來，房地產企業的建筑業和不動產銷售都需要繳納營業稅這種價內稅，而營業稅作為一個價內稅，極易發生重復征稅問題，無論是建筑業或是房地產開發企業還是營銷企業，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業得到實施后，由于每個環節就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業作為以提供建筑勞務為主的企業，其進項購進業務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發企業的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發企業的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規模納稅人，不同的房地產企業選擇不同的納稅人，可能會給企業的稅負帶來不同的影響，不同的企業不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規定申報不同的納稅人。

二、營改增后房地產企業稅收籌劃的意義

在國民經濟發展中，房地產行業是根基，任何行業的發展都離不開房地產行業，它是國民經濟發展的支柱性產業，更是人民生活改善的一項基礎性產業。當實施營改增后，房地產企業不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產企業的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發展空間，為房地產企業依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產企業稅收籌劃建議

（一）科學合理申報納稅人身份

在房地產行業實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，劃分的標準是經營規模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規模納稅人使用的是征收率3%。

經過測算我們以為企業的購進業務達到一定比例有必要按照規定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的納稅人，沒有按照規定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發票，如果企業的財務管理發生了這樣的申報失誤，企業的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業和以不動產銷售為主的企業由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業的稅負。這種情況下不如按照小規模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強管理增值稅發票，及時獲取可抵扣發票

對于認定為一般納稅人的房地產企業，企業將使用增值稅專用發票，要求專人開具、專人保管。房地產企業應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。尤其是在與大多數建筑公司或銷售公司發生業務往來時，由于對方可能是小規模納稅人，要積極協調獲取稅務部門代開的增值稅專用發票以期正常完成抵扣。而作為小規模納稅人的房地產建筑施工企業競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發企業強化內部質量監管和外部質量監控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規資質的建筑施工企業，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。

筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。

（三）科學利用稅收優惠政策，實現減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節能環保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優惠政策。房地產行業產業鏈的相關企業要科學利用好這些稅收優惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。

（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃

一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業的預期成本才不會改變，低于100萬元企業獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；

（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

在企業進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業必須嚴格遵守我國法律、法規、制度的規范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業還應充分關注國家法律環境的變化，考慮國際相關法規及行業準則的約束。

另外，由于稅務執法機關擁有自由裁量權，因此，企業應當加強與當地國地稅機關的溝通與協調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發展動態，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業應予以合理解釋。

四、結語

“營改增”的最終目的在于協調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業會面臨很多的問題，房地產企業的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業發展的重要保障。

參考文獻：

[1]金曉云.“營改增”后房地產企業的稅收籌劃[J].中國鄉鎮企業會計，2015（5）：64―65

[2]張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J]. 當代經濟，2015（17）：26―27

[3]鈕德明.房地產企業營改增后的稅收籌劃[J].現代經濟信息，2015（19）：177―178

[4]徐秋玲.營改增后房地產企業的稅收籌劃探討[J].財經界（學術版），2016（7）：328―330

[5]甄月萍.房地產企業“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（2）：171―173

[6]韓笑.實施“營改增”后房地產企業將面臨的問題及對策[J].市場研究，2014（7）：20―23

[7]謝嚴.“營改增”對房地產行業稅收籌劃的影響[J].中國鄉鎮企業會計，2015（6）：71―72

篇(4)

一、房地產企業稅務籌劃的若干問題

要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。

接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現代市場經濟環境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業活動都或多或少存在風險，同樣，節稅也有一定的風險，一般來說節稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業節稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業規避風險。

篇(5)

（一）企業內部問題。

從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。

（二）外部環境問題。

首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的房地產企業的稅務業務能力整體較差。

二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性

當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。

三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策

（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。

我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。

（二）統籌稅務籌劃工作。

稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。

（三）靈活運用稅收政策。

首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。

首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。

結束語：

篇(6)

關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；稅收政策；經濟效益

一、稅收籌劃的定義

稅收籌劃是指納稅人站在企業管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇涉稅整體經濟利益最優化的納稅方案來處理生產、經營和投資及理財活動的一種企業涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節稅”行為。

二、稅收籌劃技術

（1）免稅技術。（2）減稅技術。（3）稅率差異技術。（4）分割技術。（5）扣除技術。（6）成本（費用）調整技術。（7）臨界點籌劃技術。（8）利用稅收優惠技術。

三、房地產行業的特點

房地產行業具有規模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產行業涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規范納稅行為，進一步降低企業的經營風險和管理與經營成本，從而有利于企業價值最大化目標的實現。

四、房地產行業稅收籌劃的必要性

（1）房地產行業涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業重復納稅，節約外部開支成本；

（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產行業的管理成本和經營成本，實現稅后利益最大化，提高企業自身的經濟效益，增強經營能力；

（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產行業自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經營風險等，有助于其健康發展；

（4） 房地產行業稅收籌劃有助于企業提高自身的財務管理水平，完善自身的財務管理，實現企業合法、高效的財務控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；

（5）房地產行業稅收籌劃有利于相關的稅收法律法規制度的完善，為實現我國構建法治社會的目標作出貢獻；

（6）房地產行業的稅收籌劃，也利于行業內提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續發展道路，實現科學發展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調控政策的施行。

五、房地產行業稅收籌劃的具體策略

1、從企業所得稅角度對房地產行業進行稅收籌劃

房地產開發項目的特點決定了其在開發產品未完工時可以先按預計計稅毛利率計算預繳企業所得稅，待完工時再重新調整計稅成本。稅務機關按照國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應用到稅收籌劃中，對于企業利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張提供有利條件。

房地產行業所得稅的繳納情況是分月、分季預繳，年終匯算清繳，而房地產企業的開發產品完工與未完工結算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產行業所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發產品未完工，先按預計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結算手續，未取得全額發票，經鑒證后按預算造價預提費用，計算預計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結算手續，根據銷售毛利率進行納稅調整并計算企業所得稅。因此房地產行業可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應用到房地產企業所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。

2、從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃

從土地增值稅角度對房地產行業進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：

（1）根據不同建房方式進行稅收籌劃

我國稅法規定，合作建房建設完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業外部成本，減輕企業稅負。具體操作如下例：

某房地產開發公司取得一塊價值350萬元的土地使用權，2007年，公司在該土地上建造商務樓并以1100萬元價格售出。假設商務樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應納建筑安裝營業稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產營業稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。

如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉為代建房行為，卻會發生不一樣的結果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規定單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權或不動產的購置成本后的余額作為營業額。如下例：

公司在開發寫商務樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉讓無形資產的營業稅、土地增值稅，也不再負擔營業稅。

籌劃后該公司應納稅：

建筑安裝營業稅=800×3%=24萬元

城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元

籌劃后可節稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元

（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。

用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產稅負。

常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。

3、從營業稅角度對房地產行業進行稅收籌劃

房地產行業對營業稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：

（1）運用減少流轉次數的方法進行稅收籌劃。根據不動產在銷售時按流轉次數繳納營業稅的特點，在房地產經營中運用合理方法減少流轉次數降低營業稅稅負。

（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。

合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權的方式和土地使用權的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產和轉讓無形資產的方式來繳納營業稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權出資，成立合營企業，此時的交易雙方均不用繳納營業稅。

六、總結

隨著整個國民經濟總體水平的提高，我國房地產開發企業面臨新的發展機遇與挑戰，如何做好房地產行業稅收籌劃工作，將影響著其如何發展下去。房地產企業自身要做好經營發展，需要降低企業的經營成本與管理成本，提高企業的經濟效益，因為行業本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產開發企業抓住發展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發展。（作者單位：陽煤集團統計部）

參考文獻

[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產行業稅收籌劃中的應用》

[2]中國稅網 《企業所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經濟出版社

篇(7)

關鍵詞：房地產企業 稅務籌劃 經濟效應

隨著房地產市場的競爭日益加劇，房地產企業需要靈活運用稅務籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經營成本和資源浪費。學術界和實業界都對房地產企業稅務籌劃做出了較為系統而全面的研究，在制度安排和技術創新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環境的變化和經營條件的轉變，房地產企業稅務籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產調控政策對房地產企業稅務籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經濟環境條件的基礎上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產企業稅務籌劃的經濟效應，為房地產企業在新的政策條件下合理稅務籌劃提供有力的思想指導和技術支持。一方面，本文運用理論工具對房地產稅務籌劃的經濟效應做出了深入解析，探求房地產稅務籌劃的內在經濟規律；另一方面，本文分別對開發建設環節、交易環節和保有環節中的稅務籌劃經濟效應做出全面分析，從實踐環節增強房地產稅務籌劃的執行效果。

1 房地產企業稅務籌劃的經濟環境分析

隨著商品房市場機制的不斷發展和完善，房地產企業也正在經歷著市場化的變革。稅務籌劃的興起，既是房地產行業市場化的重要表現，也是企業積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經濟環境和行業特點，無疑對房地產企業的稅務籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產行業發展特點的角度，充分說明稅務籌劃的必要性和可行性。

房地產企業的經營特點主要表現在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產企業屬于資金密集型經營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產企業的發展起著決定性作用。由于房地產企業對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產企業首要考慮的問題。

1.2 生產復合性 從生產過程角度看，房地產企業屬于生產復合型的經營方式。換句話說，房地產企業的經營過程十分復雜，涉及到的生產環節眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當的處理好資金的分配關系，以保證各個環節的工作正常進行，減少不必要的經營風險。

1.3 產業帶動性 從產業角度分析，房地產企業屬于產業帶動型經營模式，在整個產業系統中起到引領的作用。房地產企業的發展壯大，將會促進地區娛樂、餐飲、公共服務等社會服務體系的建立和完善，形成產業互動機制。

正是基于房地產企業的經營特點，我們不難發現，稅務籌劃已經成為影響房地產企業資金周轉和經濟效益的重要因素之一。稅務籌劃在房地產企業的不同經營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環節、交易環節和保有環節的經營特點來合理安排稅務籌劃工作。

在此基礎上，本文分別從取得環節、交易環節和保有環節的稅務特點出發，由理論分析和實踐經驗相結合，全面而系統地分析稅務籌劃對房地產經營產生的經濟效應。

2 稅務籌劃經濟效應的理論分析

稅務籌劃是市場經濟的重要組成部分，不僅不是對市場經濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務籌劃有助于實現微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關系，稅務籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關者角度看，稅務籌劃有助于協調企業的經濟責任和社會責任之間的利益關系。稅務籌劃是企業積極參與市場活動的重要表現，一方面可以充分自身內部資源，以最少的成本投入實現最大的經濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎上，理性降低納稅數額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務籌劃有助于規避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產品需求的情況下而產生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務籌劃則為市場主體在處理公共產品服務和自身經濟增長之間提供了有效的調整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務籌劃是市場機制充分發揮作用的重要表現，有利于提高市場主體的經濟利益，增強社會福利。在此基礎上，本文要分別對房地產企業各個環節的稅務籌劃經濟效應進行分析。

3 房地產企業開發建設環節中稅務籌劃的經濟效應分析

在開發建設環節中，籌資方式是影響房地產企業稅務籌劃的經濟效應的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優惠條件，有助于降低房地產企業的資金占用，為稅務籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業的利息費用，那么，房地產企業的理性選擇就要按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業的利息費用，那么，房地產企業就不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產企業才能在開發建設環節中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業的整體市場競爭力。

4 房地產企業交易環節中稅務籌劃的經濟效應分析

房地產企業的交易環節涉及到的稅收種類繁多，稅務籌劃技術安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務籌劃的經濟效應。在定價策略方面，房地產企業首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產企業準確評價房屋售價和被扣除項目數額的大小關系。經驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數量的1.285倍，那么，房地產企業的定價策略是具有經濟性的。在這種情況下，房地產企業可以享受營業稅的優惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產企業需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產企業可以充分利用現金折扣的促銷方式，減少財務報表中的房屋銷售數量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產企業可以通過贈送勞務服務的優惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應該承擔的稅負水平。

5 房地產企業保有環節中稅務籌劃的經濟效應分析

保有環節中的房地產企業稅務籌劃的經濟效應因經營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產企業在保有環節中的經營方式主要分為對外租賃和自行經營兩種方式。房地產企業對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務籌劃則在兩種經營方式下產生不同的經濟效應。如果房地產企業對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產生的稅負義務。這樣的話，房地產企業自身承擔的稅負水平就會增加，對財務工作產生了較大的成本支出。如果房地產企業通過合理的投資渠道自行經營房屋，將租賃業務轉換為投資業務，那么不僅可以獲得數量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規避因為租賃而產生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產企業獲得良好的經濟收益。

6 小結

通過以上分析，本文得出以下結論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產企業的稅負水平，起到積極的經濟效應。無論從理論角度，還是從技術操作角度，稅收籌劃積極的經濟效應是不可否認的，不僅可以有效降低房地產企業的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環節中的經濟效應存在差異。由于房地產企業的經營過程分為開發建設環節、交易環節和保有環節，該三個環節各具生產經營特點，而且涉及到的稅收結構也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產企業的稅負水平也就不同，則產生的經濟效應則存在程度上的差異。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的稅收理論依據[J].稅務研究.2003，（05）.

[2]曲曉輝.論長期股權投資財務決策的稅務問題[J].稅務與經濟.2006，（01）．

[3]張英明.納稅籌劃與企業戰略[J].經濟與管理.2006，（09）．

[4]黃黎明.稅收籌劃理論的最新發展——有效稅收籌劃理論[J].涉外稅務.2004，（02）.