房地產企業納稅籌劃研究精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業納稅籌劃研究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、房地產行業經營特點與稅負情況

1.房地產行業經營特點。長期以來，房地產行業作為我國的支柱產業，在推動我國的經濟發展中起到了不可替代的重要作用。房地產行業也因其經營活動及開產品的特殊性而具有一些不同于其他行業的鮮明特征。房地產行業是資本密集型行業，由于土地的購置和整體、房屋的開發和建設都需要大量資金的投入，而企業為了經營活動的連續性也不可能將企業所有資金投入一個項目之中。所以在整個房地產項目的開發過程中，銀行等金融機構的融資、施工方的施工墊資以及購房者的預付款項都是維持項目運作的重要資金來源。所以房地產行業通常資金量投入量巨大，房地產企業的財務杠桿也往往較高。房地產行業還具有高經營風險的特性。因為房地產項目的投資額度較大、投資周期較長，導致行業的投資回報流動性相對較低。同時，房地產產品具有鮮明的地域性，商品房的價值與其所處的地域、位置息息相關，幾時結構、質量完全相同的產品也可能因位置的區別而導致價格大相徑庭。因此，房地產企業一旦出現了產品結構不適應市場，業務布局合理的情況，其銷售狀況就可能一落千丈，出現存貨積壓、現金流斷裂的情況，從而導致企業出現經營危機。

2.房地產行業的稅負情況。長期以來，房地產行業為我國的整體稅收增長做出了巨大的貢獻。在過去的數十年里，房地產行業是我國所有行業中稅收增幅最快的行業。房地產行業的納稅占國家總稅收比重也遠遠高于房地行業產值占GDP的比重，可見我國的房地產行業的整體稅負還是偏重。除了房地產行業的納稅總額較高之外，房地產行業還面臨這稅種多樣化的問題。從房地產的項目開發流程上來看：在獲取土地階段，房地產企業需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價格的3%～5%，而耕地占用稅則根據區域的不同實行差別定額稅率。在開發建設階段，房地產企業還因占用土地而交納城鎮土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產項目銷售轉讓階段，房地產企業需要按照不動產交納5%的營業稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實行30%～60%的超率累進稅率。在房地產企業持有房地產項目時，企業還需要租金交納營業稅與房產稅。同時，企業還需要根據自身的銷售狀況按季度預交企業所得稅，在年度終了后進行匯繳清算。由此可見，我國的房地產企業所面臨的稅種較多，需要承擔的納稅義務較重。根據測算，房地產企業的稅費通常會達到商品房成本的30%～40%。另外，根據我國的“營改增”總體規劃，房地產行業將于2015年前完成營改增的改革，屆時可能導致房地產企業的稅負短期內進一步上升，因此如何通過納稅籌劃降低企業的稅收負擔，實現公司價值最大化是個值得要研究的重要問題。

二、房地產企業納稅籌劃的主要方法

1.企業融資的稅收籌劃。由于房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業的財務杠桿往往較高，擁有大量的負債。因此如何選擇企業融資及財務費用處理方式而實現企業的稅負最小化是的企業需要重點考慮的問題。房地產企業從銀行取得借款用于一般運營時，借款的利息費用是可以通過稅前扣除的，取得的借款用于房產開發建設時，則計入開發成本。同時，由于房地產企業的收入結轉的特殊性會通常使企業的會計業績產生波動，當企業的業績為虧損時，企業應當將借款的財務費用資本化，應變在后續會計期間進行攤銷;當企業取得正的業績時，應當將借款的財務費用盡量費用化，從而減少當期的應納稅額。

另外，房地產企業應當控制取得融資成本的限額及加強企業的融資管理，盡量避免企業產生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場是房地產企業取得資金的重要渠道之一，但企業通過股權融資的資金成本通常較高，同時股息分紅也能在企業的稅前扣除。所以，房地產企業更應當重視通過發行債券來融資，一方面債券融資特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面債券的利息費用也可以有抵稅的效果，從而降低企業的整體稅負。

2.產品銷售的稅收籌劃。由于房地產企業的商品房等產品屬于高價值商品，在銷售時會產生較高的稅負。我國的稅法規定通過直接銷售或預收等方式銷售商品房都是在銷售時征收營業稅，但是通過分期付款銷售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產企業可以通過分期付款的方式銷售房地產，分期的確定銷售收入及銷售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過銷售項目的銷售方式可以調節企業稅負之外，企業還可以通過調節開發項目的銷售結算方式來降低企業的整體稅負。由于我國的土地增值稅實行超率累進型，當商品房或者土地的增值額超過一定幅度之后就有可能導致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項目的銷售結算方式往往可以降低企業的土地增值稅整體稅負。例如某房地產公司有兩個項目，第一個項目的銷售收入為140萬元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬元，因此其土地增值稅繳納額為12萬元。第二個項目銷售收入180萬元，可抵扣成本為100萬元，土地增值稅應納稅額為27萬元，兩項目合計土地增值稅交納總額為39萬元。但是若將兩個項目合并銷售結算，則總體銷售收入為320萬元，其可抵扣成本為200萬元，其土地增值稅應繳納稅額為38萬元。因此，該企業可以通過合理的合并項目銷售結算，從而降低企業的整體土地增值稅稅負。另外，當房地產企業銷售經裝修的商品房時，則可以將房屋銷售合同分拆為毛坯房銷售合同和裝修合同，房屋銷售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營業稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產企業通過繳納少量營業稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業的整體稅負。

3.組織架構的稅收籌劃。隨著房地產企業的不斷發展，企業規模不斷擴大，在各地進行擴張成立分子公司已成為企業發展的通常模式。房地產企業規模的發展就為其成立集團公司提供了基礎，而企業成立集團公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業進行納稅的最終目的是要降低其整體稅負，實現經濟效益最大化，而集團公司可以根據其內部企業的經營特點和財務狀況進行主營業務分割和調整，可以根據其內部企業的適用稅率高低進行合理的關聯交易。例如集團的核心控股公司往往設立在高新區而享受了15%的所得稅率，則集團公司可以通過合理的手段調整業務和轉移利潤至其中，從而降低了稅負。另外，集團公司在進行擴張時可以根據分公司和子公司的適用稅收規定不同，分別對兩種方案的稅負進行測算，從而選擇最有利于集團的方案。

三、房地產企業納稅籌劃需要注意的問題

1.納稅籌劃應該從整體布局。房地產企業的經營業務復雜，納稅環節也較多，因此企業的納稅籌劃必須從企業的整體經營的角度出發。從項目的規劃設計，土地的獲取和項目開發建設等等環節上嚴格把控，按照企業的整體稅后利益最大化籌劃設計，而不能僅僅考慮項目建設的某一環節的稅負最低。例如企業在拿地之后的規劃設計環節就應當考慮到其預計開發產品的業態問題，若開發建設大戶型住宅等高端產品則不能享受到國家的標準住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優惠。因此，在房地產企業的納稅籌劃是與其經營計劃和整個開發流程都息息相關的，并不能片面、獨立地看待。

篇(2)

納稅籌劃是在遵循國家相關法律法規的前提下，納稅人為了實現經濟效益的最大化，根據政府部門制定的納稅政策導向，對企業所涉及到的納稅行為進行合理的優化與安排，降低企業的納稅負擔的一種財務管理活動。納稅籌劃具有以下原則：①合法性。稅收是我國依據我國法律實施的對社會經濟進行宏觀調控的重要手段，納稅籌劃是在遵守我國法律法規的前提下，企業為降低稅務負擔而采取的一種合理調整納稅行為，因此其具有合法性，受到我國相關法律的保護，它與偷稅漏稅有著本質的區別。②超前性。納稅是企業的基本義務，國家對企業進行稅收的依據主要是根據企業的各項行為發生了應稅事項，而納稅籌劃是企業在沒有發生應稅事項活動之前，對企業的各項活動進行科學的規劃與安排，從而實現企業少納稅或者提高經濟效益的目的，因此納稅籌劃具有一定的超前性。③時效性。納稅籌劃的目的是企業利用現有的法律法規對企業的行為進行科學的安排，如果社會環境發生變化，而企業的應稅事項行為卻沒有相應的做出調整可能就會造成企業出現偷稅漏稅行為。

2房地產企業納稅籌劃的必要性與可行性分析

2.1房地產企業納稅籌劃的必要性分析

房地產由于其建設周期時間長，涉及納稅環節多，因此房地產企業的納稅成本比較高，在我國房地產業盈利空間不斷下降的情況下，實施對房地產企業的納稅籌劃對國家和房地產企業本身而言都是必要的：首先，通過納稅籌劃可以合理的引導房地產產業結構調整?；诜康禺a在整個國民經濟中的重要位置，通過國家宏觀調控手段對房地產企業進行必要調整是保證社會穩定、經濟健康發展的基礎，通過納稅籌劃能夠及時的調整房地產企業的經營結構。其次，納稅籌劃有利于避免企業的偷稅漏稅現象的出現。納稅籌劃是在法律允許的范圍內對房地產企業的行為進行合理調整，這樣能夠實現降低企業的涉稅風險，避免企業采取違規的手段偷稅漏稅。最后，納稅籌劃有利于房地產企業的健康發展。通過納稅籌劃可以降低房地產企業的稅負負擔，降低企業的納稅成本。從而降低企業的融資成本，保障企業有更多的的資金用于施工建設過程中，并且通過納稅籌劃也實現了企業的規范化管理。

2.2房地產企業納稅籌劃的可行性分析

根據我國房地產企業所處的市場環境來看，實施納稅籌劃已經具備完善的條件：①房地產企業所處的外部環境已經非常成熟。一是納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，國家鼓勵企業進行納稅籌劃，納稅籌劃是企業優化管理的重要內容；二是我國稅法法制環境不斷優化，比如我國在2014年出臺了房屋交易稅收政策保證我國房地產稅務的進一步完善。稅務法律的不完善為企業的納稅籌劃提供了法律保障。②房地產企業的內部環境有利于納稅籌劃的實施。一是房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，根據對房地產企業生產環節分析，幾乎房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，因此較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間；二是納稅成本已經構成房地產企業成本支出的重要內容，因此房地產企業非常注重納稅籌劃，為此他們引進與培養了大量的懂稅務的專業人才，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

3房地產企業各階段的納稅籌劃分析

3.1開發建設階段的納稅籌劃分析

①籌資方式不同所導致的企業納稅金額也就不同，目前我國房地產開發建設階段的籌資主要有權益籌資和負債籌資。不同的籌資方式對企業產生的納稅影響也不同，比如：假設以房地產企業計劃籌資4500萬元，借款年利率為10%，項目預計利潤為1000萬（扣除各種經濟費用），企業的籌資方式選擇不同的籌資形式：第一種：向社會以公開發行股票的方式融資4500萬，企業的所得稅率為25%。第二種：采取權益融資和負債融資相結合的辦法，但是權益融資比重要大，向社會發行360萬股股票，每股發行價格為10元，剩余的900萬元向金融機構借款。第三種：仍然是采取上兩種方式進行，但是負債比例要大，公開發行股票融資1800萬，其余的2700萬向金融機構借款。通過對上述三種方案進行分析發現：隨著權益資本比重的下降，企業應納所得稅稅額分別為250萬、227.5萬、182.5萬，呈遞減趨勢。通過對這三種方案的對比，第三種企業的應稅所得稅最少，投資效益最高，由此可見企業通過合理的配置籌資方式可以降低企業的應稅比重。②利息費用的納稅籌劃。土地增值稅是房地產開發建設中涉及到的一個重要稅種，對于土地增值稅的計算主要是根據增值率的大小進行征收，因此合理的去除項目費用是降低增值額，減少企業納稅金額的重要途徑。由于開發階段對稅收構成影響的主要是籌資資金的利息，因此房地產企業可以從降低利息角度入手，比如企業通過負債形式獲得融資，那么其支付的利息比較高，因此需要金融機構提供利息證明，以便扣除相應的利息項目金額。

3.2銷售階段的納稅籌劃分析

①房屋定價策略的納稅籌劃。隨房屋進行定價是房地產企業實現利潤的主要手段，由于受到稅收政策的約束，以制定高房價的策略并不能為企業帶來高額的利潤，相關還會增加企業的負擔，因為高營業收入預示著高額的稅負。因此需要企業按照銷售計劃合理的進行納稅籌劃，將一部分房屋以低價格銷售，以此實現土地增值稅的稅率控制在稅率的低檔次內。②促進方式的納稅籌劃。隨著國家宏觀調整政策的不斷出臺，樓市在經過快速上升階段，已經處于相對低迷的狀態，造成房地產企業的銷售不理想，為此企業為了回籠資金，房地產企業選擇促銷的方式，但是房地產選擇的促銷方式不合理就會增加房地產企業的納稅，房地產企業制定了購買商品房贈送實物的方式，其結果就是該企業要將實物的銷售市值納入到企業應繳納稅款事項之中。

3.3現有階段的納稅籌劃分析

在房屋銷售一部分之后，企業為了投資以及對外出租他們選擇預留一部分商品房，這樣一來就會產生營業稅、房產稅等稅費，這些稅費的存在會對房地產企業的經營產生重要的影響。①閑置房產投資納稅籌劃。房地產企業將沒有銷售出去的或者計劃中不銷售的商品房以對外出租或者以房屋作為入股資金進行利潤分紅的方式進行投資，經過大量的實證證明，房地產企業采取對外租賃的方式能夠實現經濟效益的最大化。②合理分解租金收入的納稅籌劃。房屋在選擇對外租賃的方式之后產生的營業稅、房產稅將以房屋對外租賃的價格為稅收依據。因此房屋的租金高低直接決定房地產企業的稅負，通過合理分解房屋租賃價格是減輕房地產企業稅負的重要首選。比如房地產企業可以采取將房屋租賃價格中的水、電以及物業費等進行單獨核算的方式。

4房地產企業納稅籌劃的風險及應對措施

4.1房地產企業納稅籌劃的風險

房地產企業納稅籌劃的風險主要有：稅收政策的變化、預測生產經營活動的變化、與稅務部門信息溝通的不及時、沒有從企業的整體戰略進行合理安排以及財務人員綜合素質缺乏等方面的風險。

4.2房地產企業納稅籌劃風險的應對措施

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關鍵詞：房地產企業 所得稅 稅收籌劃

隨著市場經濟的深入發展，房地產市場的競爭已然進入了白熱化的狀態。在市場中，房地產企業要想在眾多競爭對手中脫穎而出，一枝獨秀，必須想方設法提高經濟效益，即一方面通過經營取得更多的收益，另一方面通過管理降低生產成本。稅收是企業成本的重要組成部分，也是房地產企業主要成本之一，對其發展有著極其深遠的影響。近年來，隨著國家法律法規的逐漸完善，稅收征管水平也進一步提高，這為企業所得稅提供了籌劃空間，也使的稅收籌劃變得越來越有意義。

一、房地產企業稅收籌劃的意義

納稅籌劃是一種稅前行為，它在依法貫徹國家相關法律法規的基礎上，通過合理安排涉稅事項而達到節稅、免稅的目的。由此可看出，納稅籌劃應該具備三大特點：一是合法性，是以法律為基礎的合法的財務活動；二是善用性，是以國家法律漏洞或優惠政策來安排籌劃計劃的；三是降本增效，其最終目的是為企業節約成本，提高經濟效益。納稅籌劃與偷、避稅有著本質區別，前者合法，后者違法。眾所周知，房地產企業具有投資大、周期長、產品不確定等特點，這就決定了房地產企業會面臨一定的資金壓力，而所得稅是其成本的重要組成，其多少直接關系到企業的切身利益。所以說房地產企業在納稅前有必要通過尋找一種合理的納稅籌劃方法，達到節稅增效的目的。在新稅法實施后，企業的納稅籌劃空間大大增長，企業可以根據其經營特點和投資方式靈活的選擇籌劃方法。房地產企業實施納稅籌劃主要實現兩個目的：一是通過合理的納稅籌劃達到延期繳稅的目的，從而將這部分延期繳納的稅款用于盤活流動資金；二是通過合理籌劃降本增效，遠離偷、逃稅現象。偷、逃稅現象在我國企業比較普遍，之前由于偷、逃付出的成本遠小納稅籌劃，許多企業鋌而走險觸犯法律底限，然而隨著我國稅法的不斷完善以及稅收征管水平的不斷增強，人們越來越意識到偷、逃的危害性，一旦東窗事發將直接使企業陷入萬劫不復之地，所以老老實實的進行納稅籌劃才是最理想的選擇。

二、房地產企業的納稅情況

房地產企業涉稅內容并不復雜，一般包括營業稅、城建稅、印花稅、所得稅以及增值稅等。由于房地產企業涉及到不動產，所以涉及到土地增值稅的機會較多，如表1：

表1：土地增值稅稅率表

[土地增值稅＼&按增值額與扣除項目金額的比例分為：＼&實行超率累進稅＼&＼&未超過50%＼&30%＼&50%～100%＼&40%＼&100%～200%＼&50%＼&200%以上＼&60%＼&]

房地產企業的稅收特點：一是營業稅剛性大。營業稅暫行條例實施細則第十八條規定，“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所有原材料及其他物資和動力在內”。二是征收面廣。由于房地產企業的會計核算水平不一，很難進行應稅計量，而稅務機關規定對收入憑證費用憑證不全的有權核定其應納稅額。所以稅務機關更傾向于核收收取辦法。三是由于建設工程少則兩年，多則數年，時間跨度非常大，收入取得很難一次性完成。所以稅務機關提出了“以票控稅”方法，實際只要房地產企業開據了票據，不管理預收款還是進度款都要申報并繳納稅金。四是房地產集團企業具有跨區經營的特點，經常出現重復納稅的現象。

三、房地產企業所得稅納稅籌劃

（一）納稅籌劃的具體原則

納稅籌劃必須遵守一定的原則，否則納稅籌劃就是無序的籌劃，很容易使企業陷入籌劃陷阱：合法性原則。納稅籌劃關系到企業的長遠戰略利益，也是企業健康發展的基石，必須遵循相關法律法規，既保障企業的聲譽和戰略目標，又不失眼前利益；合理性原則。權衡各種關系，爭取這些關系之間的平衡，保證籌劃方案的順利實施；風險與收益均衡原則。風險與收益是共存在一對矛盾體，一般是風險越高收益越大，但房地產企業為了長遠發展的考慮，要在這兩者之間做出權衡，趨利避害，達到利益最大化；籌劃原則。即納稅籌劃發生在納稅行為之前；系統性。納稅籌劃并不是某個部門的事情，而需要全員共同參與。

（二）固定資產的籌劃

房地產企業固定資產較多，是納稅籌劃的重中之重。具體辦法有：折舊方法。常用的折舊方法有平均法、產量法以及加速折舊法。平均法是根據資產的使用年限，折舊額均衡分攤到使用年限上，由于固定資產的使用年限不確定，如果其壽命小于法定使用年限，那么前期的增效較明顯。而加速計提折舊是早期折舊額較大，后期較少，這使得固定資產在前期有較大的補償。從這兩種方法對比來看，加速折舊法更可能獲得較多的資金價值，緩解資金壓力。當然，房地產企業可以根據自己的需要來選擇更合理的方法：折舊年限。稅法規定：論是購置的新固定資產還是購置已使用的固定資產，其最低年限都是剩余年限的60%。也就是說房地產企業應盡量采用最低年限，以達到少繳稅的目的：凈殘值的估計。一般來講，凈殘值越小，計提折舊越多，納稅越少。

（三）合理確認和籌劃房地產企業的收入

據稅法規定，如果房地產企業提供勞務持續時間超過12個月，則可以按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。這樣房地產企業就可以通過分期確認達到分期繳納稅款的目的，同時還可以延長納稅時間，從而使企業的資金壓力變小。另外，企業還可以購買國債，因為購買國債是不需要繳納稅款的。企業也可以進行權益性投資以獲得資金時間價值，達到減稅目的。

（四）費用支出籌劃

企業所得稅除與自身收入有關外，還與其費用支出相關，也就是說通過對費用支出列支時間的變化還影響企業的應稅額。因此，房地產企業應該進行稅收籌劃進對這一部分內容予以關注。在具體環節上應注意以下內容：為保證費用支出在稅前就已經扣除，要求工作人員對購銷行為索取符合規定的發票；稅法規定當期應申報的可扣除費用不準提前或滯后申報，所以企業在對發生的費用進行處理時，一定要將呆賬、壞賬列入費用；新稅法下房地產企業應把握限額列支費用的列支標準，充分列支限額列支的費用，以避免出現多繳稅款或偷逃稅款等后果的發生。

（五）選擇合理的存貨計價方法

存貨計價方法的不同對房地產企業的成本和利潤也有十分大的影響。存貨計價方法一般有個別計價法、加權平均法和先進先出法。計價方法不同與材料價格有密切關系，一般在材料價格相對穩定情況下，加權平均法能夠給企業帶來更多的利潤；而材料價格下跌時，采用先進先出法則對企業更有利。

（六）不同階層的人員要各司其職

為了能夠更有效地開展稅收籌劃，各個階段的管理人員必須各司其職，齊抓共管。對高層管理人員來講，必須盡快更新觀念，消除對稅收籌劃的認識誤區，全面的、整體的考慮稅收籌劃對企業戰略發展的影響，重視、搞好稅收籌劃工作。要建立和完善稅收籌劃內部組織和管理制度，落實具體負責籌劃的人員和日常開展稅收籌劃工作的方法、程序，完善稅收籌劃獎懲制度，這是房地產企業正常開展稅收籌劃的重要保障。對財務人員來講，擺脫對稅務事務所的依懶，將稅收籌劃看成一種日常財務管理活動，切實負責起來，正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風險。

總之，稅收籌劃是企業經濟效益的一個增長點，就國際慣例來看，稅收籌劃必然成為未來的發展趨勢。我國房地產市場正處于激烈的競爭狀態，房地產企業在迎接機遇的同時，還面臨著挑戰。對此，房地產企業必須重視稅收籌劃來節約成本，達到降稅增效的目的。同時，房地產企業在籌劃中要結合自身的實際情況，盲目借鑒或無限制的節稅都是不可取的。

參考文獻：

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[2]李圣康.對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探索[J].中國總會計師，2011（01）

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【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。

4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。

二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。

2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。

7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

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關鍵詞:房地產 銷售 納稅籌劃

房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。

一、房地產銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產增值率

土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額。扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。

需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產增值率在20%左右時，要求房地產企業更應該高度關注?，F舉例說明如下：

某房地產開發企業打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業選擇了第一個方案，房地產的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業不需要繳納土地增值稅，企業最后所得的利潤為160萬元。如果企業選擇了第二個方案，所得房地產的增值稅率為25%，這時企業就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業所得的利潤為147萬元，看似企業的銷售價格提高了，但相比之下企業的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設立獨立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業控制和降低房產銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業降低其銷售價格。因此，通過房地產企業研究分析得出，如果房地產企業將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產銷售子公司，這樣就能使房地產企業采用較高的價格來進行房地產銷售，又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。

現仍按以上方案為例，假設該房地產開發企業計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產的增值率為42.86%，企業所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產企業還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產開發企業所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產開發企業這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產企業將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產開發企業來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產開發企業中分享出來的銷售子公司所實現銷售利潤為300萬元，所需繳納營業稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，可見，房地產企業在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。

另外，房地產開發企業在房產銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業還可以和其他房地產銷售公司達成協議進行銷售轉移來達到好的籌劃效果。當然，房地產企業在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產企業不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產銷售公司訂立協議時都應結合企業自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產銷售為投資

按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。

二、結束語

綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮房地產稅收籌劃的作用。

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一、當前房地產企業稅務籌劃中存在的問題

1、納稅意識薄弱

企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產開發周期長，稅收對企業經營業績的短期影響不明顯，導致某些企業在未做稅務清算之前未能足夠重視各種稅負特別是土地增值稅和企業所得稅對企業盈利的影響。

2、對納稅存在錯誤認識

在很多房地產企業中，理所當然的將納稅籌劃作為財務部門獨立可完成的工作，不重視開發全過程中各個部門的配合，致使企業出現多交了稅、還被稅務機關處罰的情況。房地產企業的財務人員雖了解相關稅務知識并且經常與稅務機關打交道，但是如何將稅務知識以及稅務機關的各項要求貫徹到日常經營活動中去，是需要企業領導予以重視以及各部門進行配合才可以完成的，不然稅務工作也僅是事后的稅款計算與繳納罷了。因此，目前房地產企業特別是中小房企對稅收籌劃應有正確的態度和認識。

3、房地產企業內部缺乏納稅管理

目前我國的房地產企業內部，雖然企業財務人員也在進行稅收相關規定的學習，但是由于針對性不強，不夠系統全面，對房地產企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，甚至由于斷章取義造成偷稅、逃稅的現象。

4、房地產企業不知如何規避風險

由于缺乏妥當的納稅管理，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易給企業造成納稅風險。因此，只有加強企業領導層對稅收影響盈利的認識，以及各相關部門的節稅意識，才有可以真正實施稅務籌劃工作，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。

5、企業內納稅籌劃實施不及時

由于未能事前進行籌劃，等會計核算完成后，發現有可合法合理規避稅款，這時已無法改變交稅的現實，造成不必要的開支，減弱了企業的盈利能力。

二、加強房地產企業的稅務籌劃措施

1、項目開發全過程籌劃

即從取得土地使用權、項目立項、籌資、開發建設、銷售等各方面加強稅務籌劃。房地產企業產品開發周期長，涉及政府部門、企業繁多，決定了其稅務籌劃內容的復雜性。所以，房地產企業在制定稅務籌劃時，就應進行全局和全方位的籌劃，在取得某幅土地使用權時或之前，就應對在該幅土地上開發產品的定位及物業類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列的測算。

以物業類型為例，在同樣的一幅土地上，開發不同類型的物業稅款占銷售額的比例差異很大。如為聯排或TH物業，各項稅金（包括營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅，以下同）占銷售收入的比例為30%左右；如為高層住宅項目根據物業的定位標準不同，占比也不同。如為普通高層物業，各項稅金占銷售收入比例為18-20%；如為高端高層物業，各項稅金占銷售收入的比例為25%左右。

由于各地對普通住宅面積有規定，戶型設計直接影響到土地增值稅的計算；由于貸款利息稅前抵扣的規定，貸款規模影響企業所得稅的計算，同時要考慮公司的財務風險；開盤至交樓的時間影響到土地使用稅的計算；因此，房地產企業的財務人員需要在項目發展的全過程介入，才有可能進行稅務籌劃。（注：以上稅金未含契稅，因為該稅款以土地價款為基數計算，基本沒有籌劃的空間。）

2、選擇最優的會計核算方式

房地產開發企業在同一或相鄰地塊有不同的開發項目，對這些項目進行分開核算或是合并核算，都是合理的。所以，企業財務管理人員可以對這兩種方式的利弊進行衡量，對稅金進行計算，來確定最適用的會計核算方式，在我國稅法允許范圍內，減少稅金，減輕稅務負擔，提高企業綜合經濟效益。

3、充分運用國家土地增值稅“起征點”優惠政策

我國土地增值稅“起征點”為土地增值稅方面的稅務籌劃提供了條件，運用該政策需要根據政策本身的規定進行籌劃，避免產生籌劃上的失誤。另外，還可以計算稅務負擔平衡點，進行產品定價，實現稅負最小化。比如兩塊相鄰的土地，地價相同。一塊開發別墅住宅，一塊開發純高層住宅。別墅的均價將會是高層的3-5倍，而由于建筑結構的不同，高層住宅的建安成本卻高于別墅2-3倍。很顯然，別墅住宅將會產生很高的土地增值稅，而高層項目甚至達不到起征點而不需交納土地增值稅。這時可以將兩塊土地統一規劃，統一核算收入和成本，計算整體稅負。再與分別核算進行對比，選擇有利于企業的核算方式。

4、加強借款利息和營銷優惠的稅務籌劃

我國大部分的房地產企業主要通過銀行貸款進行籌資，銀行貸款借款期限長、費用高，可以利用適用的利息扣除方法進行借款利息的籌劃。我國稅法對企業借款利息有相關方面的政策，房地產企業可以根據自身特點，選用合適的籌劃方法。

三、房地產企業稅務籌劃的發展趨勢

稅務籌劃是一個綜合性的工作，每一個環節所采用的方法都是多樣化的，具體的從環節上看，包括預測方法、決策方法、規劃方法等；從學科上看，包括統計學方法、數學方法、運籌學方法以及會計學方法等，因此，房地產企業稅務籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智力的活動，需要周密的規劃、廣博的知識。隨著對房地產稅務籌劃工作的重視，房地產企業稅務籌劃活動已普遍存在，并且趨于完善和規范。同時在不斷地發展中，房地產選擇以稅務籌劃為企業活動，尋找好的契機和業務，進一步解決房地產大額稅的情況。在房地產稅務籌劃應用的過程中，我們要對其理論不斷熟悉，探討更為適合房地產減稅的經營活動。由于目前我國稅收制度還不完善，所以房地產稅務籌劃的研究還是一個新的研究方向，需要我們進一步的加強理論和實踐探索。在不斷地實踐中創新，不斷地發展稅務籌劃工作。

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；注意問題

稅收籌劃在國外已經發展成為一個穩定而又成熟的行業，但在我國，對稅收籌劃理論和方法的借鑒以及獨立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，各行各業的競爭日益激烈。房地產業作為中國當前和今后一個時期新的經濟增長點，隨著市場化程度的提高和產業的不斷成熟，競爭亦是愈演愈烈。房地產開發企業作為房地產市場的主體之一，隨著目前經濟全球一體化趨勢的加強，在宏觀調控的影響以及競爭日趨公平和激烈的市場環境下，通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而降低成本，增加經濟效益，增大企業價值，打造企業的競爭優勢，是目前房地產企業增強核心競爭力的有效方法之一。

1、房地產企業稅務籌劃的主要特點

房地產企業稅務籌劃包括合理避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規避或減輕稅收負擔；節稅則主要是依據稅法規定的優惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優惠條款，以達到減輕稅負的目的；轉稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負擔轉移出去的方法。房地產行業涉及的稅種主要包括：營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務籌劃工作應主要圍繞這些稅種展開，其特點在于：（1）籌劃性。經營行為的發生是企業納稅義務產生的前提，納稅義務通常具有滯后性。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在前期通過充分了解現行稅法和財務知識，結合房地產企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕、經營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預先籌劃，具有超前性。（2）合法性。稅法是處理征納關系的共同準繩，稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產企業做出繳納低稅負的決策，依法行政的稅務機關對此不應反對，這一特點使稅務籌劃與偷稅具有本質的不同。（3）多維性?；I劃過程的多維性從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型；從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。（4）目的性。房地產企業進行稅務籌劃的目標不應是單一的而應是一組目標。直接減輕稅收負擔是納稅籌劃產生的最初原因，是稅務籌劃最本質、最核心的目標。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，以避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險，確保自身利益不受無理、非法侵犯以維護主體合法權益。

2、房地產項目合作開發模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。項目獨立核算法是以擁有土地的一方企業為主體，另一方資金以協議借款方式參與項目的開發，并約定對項目稅后利潤的分配方式。另外，還有新設公司合作建房，開發企業采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。這幾種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同，但對投資各方的利益分配上只要方案得當，均能達到相同的結果。

3、項目合作開發方式的稅務分析籌劃

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。雖然雙方都沒有進行貨幣結算，但其行為皆屬于營業稅的應稅行為。如甲乙方再把所分配得到的房產進行銷售，則又再次發生了銷售不動產的應稅行為。在實際業務中由于，土地使用權證在甲方，參與合作建房的開發產品如果是對外出售的商品房，因涉及辦理房產證和施工許可證等，比較復雜，實際操作性較差，一般房地產企業不會考慮此種方法。

（2）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年，租賃期內部收取乙方租金，而乙方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業-租賃業”征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。

所得稅處理方面，開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，該項目未成立獨立法人公司，開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

土地增值稅方面，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的，因土地出租，辦理相關產權證較困難，不適合對外出售的開發產品。

3.2 項目獨立核算法

國稅發[2006]第031號規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。按此規定，合作雙方實現利潤先稅后分，提供資金一方不得以任何名義從另一方收取利息，規避所得稅。由于是利用自有資金開發，籌資成本不得在開發成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，對擁有資金投資方的投資回報率會產生影響。擁有土地的開發企業的籌資成本可以稅前扣除。在納稅籌劃時，可以確定合作雙方投資開發該項目不計利息的，視同注冊資本的投資額，雙方按此比例進行稅后利潤分配，項目開發不夠的資金采用雙方對金融機構擔保的方式，獲得開發貸款，使得投資方的借款利息能在稅前扣除，充分利用財務杠桿，提高投資方的投資回報率。

項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均未發生變化，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為，一方提供土地使用權，另一方提供所需資金，以擁有土地使用權方的名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，在此過程中不另外涉及所得稅和土地增值稅。

4、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題

4.1遵循成本效益原則

任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應機會收益。當新發生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優化選擇，不能簡單地認為稅負最輕的方案就是最優的納稅籌劃方案。

4，2考慮經濟環境配套性

當地的房地產經濟越發達，競爭就越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不止是稅務部門，所以房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。

4.3 稅法和會計制度的分離

由于會計與稅法的目的、基本前提和遵循的原則不同，房地產企業在稅務籌劃上必須考慮到稅法與會計制度適度分離的必然性。一是目的不同。制定企業會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業的財務狀況、經營業績以及財務狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。因此，根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經濟和社會發展進行調節。由于目的不同，二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求。二是由于會計制度與稅法的目的不同，使得二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。納稅主體是指依法直接負有納稅義務的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規定的獨立納稅人。因此，會計主體與納稅主體有時是一致的，有時是不一致的。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同，從而導致企業稅前會計利潤與應納稅所得之間產生差異――時間性差異和永久性差異。三是遵循的原則不同。由于企業會計制度與稅法所服務的目的不同，導致二者為實現不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等，在諸如穩健性或謹慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區別都需要在房地產企業稅收籌劃方案中加以考慮。

5 結語

總之，房地產企業涉及的稅種很多，必須注意研究稅收政策，進行科學合理有效的稅務籌劃，多方考慮各種利弊關系，從政策差異中探尋有效路徑，合理合法地減少稅負，為房地產企業節省資金，達到預期的目的和效果，為房地產企業的進一步發展，為促進稅收制度的完善，做出貢獻。

參考文獻：