高校物業管理措施精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇高校物業管理措施范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞:高校物業管理企業;高校后勤;企業經營;經營理念;服務意識

中圖分類號:F293

文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374(2009)19-0106-02

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業管理企業化也得到了快速發展,但當前大多數高校的物業管理還是以行政管理為主,沒有實行真正意義上的現代化企業管理,存在經營觀念落后、物業管理思路和模式不清晰、管理手段單一等諸多問題。上述問題的存在導致高校物業管理企業面臨發展的尷尬和困境,因此,研究并探討發展對策已成為多數高校物業管理企業的迫切需要。

一、高校物業管理企業存在的若干問題

(一)經營觀念落后,服務意識淡薄

高校物業管理企業在長期計劃經濟體制下脫胎而來,物業管理基礎差、“老人”多,在事業單位特有的用人機制下,這些“老人”往往占據領導或管理層位置,經營觀念落后;有的高校物業管理企業對自身定位不清,在處理與服務對象之間的關系時,仍以管理型企業甚至是高校的一個行政管理部門的身份存在;在角色定位上,管理層不情愿把自己放在一個服務者的角度去經營一個企業,而往往是融服務者與管理者于一身,服務意識淡薄。

(二)技術掌握不專業,管理隊伍學歷低

多數高校的物業管理隊伍是本校組建,部分領導及主要的管理人員是從其它管理部門轉過來的,既缺乏相應的專業培訓,又存在年齡偏大、物業管理知識欠缺等問題;企業的運轉資金主要來源于行政撥款,幾乎無經營利潤可言,使得高校物業管理企業難以靠有競爭力的待遇吸引人才、留住人才,企業普遍存在管理隊伍學歷低、專業性不強等問題,在員工隊伍專業化方面與社會上正規的物業管理企業相比有一定差距。

(三)規范化管理欠缺,服務質量提升慢

高校物業管理企業的經營一般得到學校的保護,在校內市場避免了與社會上物業企業的競爭,優化了高校物業管理企業的生存環境,這在一定程度上弱化了員工的競爭意識,造成對管理的規范化和服務質量的提升關注不足,規章制度不健全或流于形式,管理手段單一,人情化管理重于制度化管理。

(四)員工隊伍建設緩慢,企業缺乏競爭力

員工是企業生存發展之本,是企業的核心競爭力。多數高校物業管理企業的工作僅著眼于維持日常教學科研工作的運轉,而對員工隊伍建設重視不足,對員工的潛力挖掘不夠,缺少必要的選用、競爭、激勵等機制,使得員工工作積極性不高,缺乏自我能力提升意識,企業在“人才”戰略上不具備競爭力。

(五)缺乏創新,企業發展動力不足

高校物業管理企業在缺乏市場競爭的校內環境下搞經營,部分干部員工頭腦中還存在貪圖安穩的思想,排斥創新,排斥管理模式的改變與新服務項目的嘗試,企業內部缺乏創新文化與機制,造成企業成長止步不前,發展動力不足。

二、高校物業管理企業發展的應對措施

(一)轉變經營觀念,增強服務意識

1.高校物業管理企業的領導,應該從具體的日常事務中走出來,把更多的精力投入到企業發展的戰略決策上來,投入到企業的市場定位、企業文化建設、員工隊伍建設上來,把自身定位成為一個企業發展的規劃者和領路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企業的領導者要時刻思考工作中的得與失,思考工作中的改革與創新,思考自己如何帶領員工走一條健康的發展之路。

2.強化員工的服務意識,員工應樹立 “師生第一,服務至上”的理念,各項工作的定位要以師生為中心,以服務為導向,以滿意為目的,把師生對物業服務的滿意度,作為衡量物業服務質量的最高標準。在轉變觀念和服務意識的提升上,企業可以開展形式多樣的樹典型活動,如樹立全心全意為師生服務的“星級員工”、評選服務質量示范樓、創建校園環境保潔示范區等,做到點上開花面上結果,全面提升物業工作的服務質量。

3.以“師生滿意”作為企業的服務宗旨,不斷激發員工實現師生最大滿意度的積極性和創造性。企業可以通過滿意度測評來了解師生對物業服務水平的認可程度,在進行滿意度測評時,要做到科學、可操作性強,這樣測評出的結果才真正具有指導作用。滿意度測評需定時開展,測評結果要和員工的績效考核掛鉤,這樣,物業服務就不會脫離師生,服務質量也會始終圍繞師生的需求來提升。

(二)建立專業化的管理隊伍

1.物業管理隊伍的專業化必須以人才的專業化為根本,要實現人才的專業化,途徑有兩種:一方面對員工進行有針對性的培訓:對普通員工要進行服務流程、服務標準和服務技巧的培訓;對技術類員工要進行操作規程、禮儀服務的培訓;對管理人員要進行物業管理法規、政策和技能的培訓,通過選派管理人員參加物業管理培訓班,取得物業管理從業證書,以保證有一個專業的管理隊伍。另一方面要重視招聘引進,引進人才的同時,也能帶來新的管理經驗和管理模式,專業技術得到快速充實,從而建立一只專業的物業管理隊伍。

2.高校物業管理企業處于高校這個特定的環境,受其濃厚的文化底蘊影響,企業需要與師生在服務觀念上達到有機統一,在服務意識與服務對象的需求意識上要完成對接,所有這些都需要具備一定文化素質的員工來完成,企業要充分利用好學校良好的育人環境,創造機制鼓勵員工自我學習,以提高員工隊伍的綜合素質?？梢酝ㄟ^設置學歷補助、資助優秀人員參加物業管理專業學歷教育等方式激勵員工提高文化水平。

(三)實現規范化管理和服務

1.加快物業管理制度化建設,是實現規范化管理的前提條件。企業需加強員工手冊、工作流程、崗位職責、工作標準的制定和實施,讓每一個員工明確崗位職責、工作流程、服務要求和考核標準;牢記服務用語和服務禁語。有了完善的規章制度,物業管理工作開展才能有章可循,考核有據可依。

2.工作標準落實表格化,是企業規范化管理實施的途徑。企業在進行制度化建設的同時,更要注重制度的落實情況。把工作標準轉化為表格,是落實制度的重要途徑,表格具備簡潔、明了、易操作的特點,易把制度化的內容轉化為可實際操作的工具。企業可以通過《服務質量檢查表》的形式,把工作標準轉化為檢查項目,其既可以作為一線員工進行工作自查的簡便工具,也可以作為管理人員實施質量監控的有效載體。

3.要動態掌握師生的需求變化,能夠根據師生的需求持續改進服務規范,取得優質的服務、良好的信譽和規范的行為。要主動接受學校相關部門和全校師生監督,以確保管理和服務質量。服務問卷調查和服務對象回訪是動態掌握師生需求的良好方式,這兩項工作需定期開展,這樣持續改進服務規范才會有據可依,改進工作才會做到實處。

4.強化監督和考核。在做到標準先行的情況下,監督和考核是貫徹實施標準的必要環節,企業只有通過全面質量管理,嚴格貫徹實施標準,才能保證標準不是空談,標準也只有在質量監督中才能得到提高。企業可以成立服務質量監控部,在組織機構設置上體現對服務質量的重視;在管理職能上,通過對服務質量的監督、考核和信息反饋,構筑服務質量的閉環管理體系。

(四)建設有競爭力的員工隊伍

1.企業領導要轉變用人觀念,采取多種靈活的用人機制,為員工發展提供職位平臺?？梢栽O置一級、二級、三級經理管理梯隊,通過內部選拔(不論事業編職工和非事業編職工都有機會)方式培養各級管理人員,制定相應政策,并給予相應待遇,通過這種途徑可在一定程度上解決人才梯隊斷層問題。

2.管理權下放,充分調動各管理層的工作積極性?？梢栽谄髽I內部實施分塊管理,每個部門涵蓋企業的一種或幾種服務職能。設立主持日常工作的經理,全面負責本部門的日常管理,這樣在企業內部,又能形成幾個小的管理核心;下放給部門經理更多的權力,同時讓其承擔更多的責任與風險,以鍛煉部門經理的能力,激發其進取精神,通過這種途徑可以充分挖掘企業中層管理隊伍的創造潛力。

3.把管理重心下移,實行以樓宇為單位的樓長負責制。樓長可以采取從一線員工中選撥的方式,以調動員工的積極性和創造性;設置樓長管理和服務目標,強化樓長在本樓范圍內的工作分配權和服務質量考核權,以充分發揮樓長在企業管理中的參與性和互動性;針對樓長普遍存在的技術熟練而管理經驗和領導能力不足等問題,經理要充分發揮自身的幫帶作用。我校物業管理中心針對樓長采取的“多角度考評法”,在幫助樓長提高管理能力方面效果顯著:即以員工對樓長的期望作為考評依據,以樓長根據管理和服務目標進行的自我評價作為考評依據,以經理對樓長全面的工作分析作為考評依據,三方角度結合,幫助樓長分析管理環境、分析自身不足,以帶動樓長個人能力的提升。

(五)創新工作思路,謀求企業長遠發展

1.創新經營理念。一個優秀的物業管理者,要始終把自己的追求置于創新之中,不斷發現新的市場需求、開發新的消費者、創造新的服務項目。高校物業企業管理者要把物業管理視作一個企業的經營行為,在經營校園市場的同時,要積極發展校外市場,沒有社會市場,企業就沒有發展潛力。要開發校外市場,企業必須在人力、財力和物力上有所準備,在人力上,要有健全的組織結構和成熟的人才梯隊;在財力上,要有專項的經費開支與投入;在物力上要有一定的設備和工具等。

2.創新品牌理念。要充分認識到品牌效應所給企業帶來的超額利潤,高校物業管理企業應結合實際需要,大膽實踐、積極探索。通過科學嚴謹地管理,創造文明、整潔、安全、舒適的校園環境,逐步塑造高校物業管理品牌。品牌塑造成功后,企業要學會經營品牌,利用品牌去擴展校外物業服務市場,提高業務市場份額。

3.創新用人和激勵機制。利用高校的優勢向社會上招聘高素質的管理人才,引進現代企業用人機制,在企業內部實施“按需設崗、競爭上崗”的用人制度,實施“以勞定薪、以貢獻定獎”的分配制度;針對企業內部人員構成比較復雜情況(從用工性質上看有事業編制工、招聘大學生、外聘骨干、臨時工等各類人員;從人員級別上又可以劃分為:中層管理人員、基層管理人員和普通員工),必須制定多種多樣的激勵機制,保證員工的積極性和創造性經久不衰,這也是高校物業管理企業未來生存和發展的關鍵。

參考文獻

[1]陳吉明.高校物業管理企業規范化問題思考[J].浙江樹人大學學報,2007,(3).

[2]杜偉.物業管理需進行經營理念創新[J].改革探索,2001,(4).

篇(2)

關鍵詞：高校；物業管理；發展趨勢

隨著高校不斷的發展和進步，越來越多的智能化和大型化的教學科研樓宇得到新建和發展，所以高校實施物業管理是非常有必要的必須實現物業的科學和規范管理，才能延長相關設施設備和樓宇的使用壽命，讓學校的固有資產得到保值；正因為這樣的背景，高校物業管理逐漸提升管理力度和深化改革，逐漸從傳統的學校后勤自我經營模式轉換為專業化的模式，讓管理的范圍得到擴大；很多高校的物業管理中會聘請社會上優質的物業公司，為學校的發展和進步提供更加專業的物業管理與服務，所以物業市場服務的競爭逐漸變大。

一、高校物業發展的歷程

（一）傳統的高校后勤管理

傳統的高校后勤管理主要是學校專門設立的后勤管理部門，負責學校的日常管理工作和運行，跟現代的物業管理相比存在很大的差異；在傳統的學校后勤管理中，雖然學校的相關后勤工作得到了保障，但是由于后勤部門在發展進步過程中沒有受到相關的壓力，導致相關的員工沒有經過專業的培訓，后勤服務意識越來越差，在新時期的背景下，這種管理模式已經適應不了學校的發展；許多高校為了提升后勤管理的服務質量，采取了相應的措施，改變了單一的后勤管理，讓整個后勤管理成為一個團體，通過團體的努力共同打造高效的學校管理，為高校的發展和進步提供必要的基礎。

高校后勤團隊的實質性工作還是原來的后勤管理，只是在經濟和人事上面有了更獨立的權利，可是這種模式由于才興起，在日常管理過程中只能維持基本的運轉，達不到學校的高效管理。

（二）物業管理取代后勤部分管理

隨著我國教育領域的快速發展，高校物業管理已經成為不可或缺的組成部分，也是逐漸取代高校后勤管理的重要模式，物業企業取代高校后勤管理成為必然的發展趨勢[1]；要想實現高校物業管理的高效性，就必須脫離學校的束縛，引進社會上優質的物業管理公司，讓整個物業競爭市場變得更加激烈，促進學校物業管理工作的提升，物業管理企業會根據學校的實際情況開展更專業和有層次化的物業管理服務，在傳統的后勤管理基礎上得到了創新和發展。

二、當前我國高校物業管理的特點

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

物業管理更多的是針對住宅的管理，住宅的物業管理最終目的是為住戶創造優良的生活環境，實現物業的價值，而高校物業管理主要目的是為師生創造良好的教學環境，讓學校的整體形象得到提升；學校的良好的環境體現在多個方面，比如學生的生活住宿管理、學校的安全穩定管理以及校園的學風校風問題管理等，是一個綜合性的管理。

（二）高校物業管理具有育人的功能

學生是構成高校的主要因素，高校的進步和發展都是圍繞學生進行的，所以學生是高校的主體，良好的學校管理引導學生樹立做正確的價值觀念，所以高校的物業管理具有育人的功能，有助于培養學生良好的品質，讓他們在優質的校園環境中積極健康的成長；另外受到物業后勤人員的積極影響，讓學生更尊重別人的勞動成果，培養他們熱愛勞動的優良品質。

三、高校物業管理發展趨勢分析

（一）物業所有權與經營權分離

從傳統的高校后勤管理到現代的物業管理，高校一直在做出努力和進步，但是整體的效果都沒有達到最好，主要的原因是高校物業的所有權與經營權沒有分離，在很多責任和權力上沒有分清，學校管理在遇到問題的時候找不到責任的主體，不利于整體的發展；為了促進高校物業的更好發展，必須實現物業所有權與經營權的分離，讓相互之間的責任和權力得到明確，實現高校社會的發展和改革，同時也是高校后勤社會化改革的重要保障。

（二）物業管理的市場化與社會化

高校物業管理必須實現市場化與社會化，脫離原來的學校管理模式，讓高校的物業管理質量得到提升；物業企業必須建立完善的運營管理機制，根據高校的實際情況，開展更專業化和多元化的經營服務；另外高校物I管理還要擴大規模，逐步走向社會，讓高校物業獲得更大的發展，結合社會中的物業管理，壯大高校物業管理的實力，只有這樣才能保證高校物業管理水平的提升，為高校的師生創造更安全和諧的生活和學習環境。

（三）物業管理管理的專業化與規范化

高校物業管理設涉及的內容比較廣泛，為了實現高校物業管理的質量提升，物業管理必須更加專業和規范；高校是培養人才的地方，學校的高科技設施非常多，在對設施設備進行維護的時候，需要更加專業的人才；另外高校的物業管理要求比較嚴格，物業管理企業必須根據國家的相關政策來開展工作，建立一套科學規范的管理制度，讓高校的物業管理更規范。

四、結束語

高校物業管理從傳統的高校后勤服務到現在引進的先進物業管理企業，經歷了很漫長的過程，希望通過我們努力讓高校物業管理更加規范和完善，實現高校物業管理質量的提升，滿足高校不斷的發展和進步；未來的高校物業市場將會更加輝煌，出現欣欣向榮的景象。

篇(3)

關鍵詞：高校物業管理社會化

一、當前我國高校物業管理的特點

從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。

（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務

一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。

（二）高校物業管理具有育人功能

高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。

（三）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的

高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。

（四）高校物業服務費用標準具有不確定性

商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。

（五）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制

商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。

（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作

國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。

二、高校物業管理發展趨勢分析

高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。

（一）物業所有權與經營權分離

在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。

（二）物業管理的市場化

高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。

（三）物業管理社會化

高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。

（四）物業管理的專業化

社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。

（五）物業管理的規范化

首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。

參考文獻：

[1]候光明，馮序鵬.中國高校后勤改革與發展論叢[M].北京：北京大學出版社，2002年版.

[2]冷壽中.論構建新型高校后勤保障體系[J].中國院校后勤研究，2003(2).

篇(4)

［關鍵詞］高校；住宅區；物業管理

隨著高校改革的深入，高校住宅區物業管理改革也進一步深化，并取得了一定的成績，一些學?；窘⑵鸢踩?、和諧、團結、友愛的居住區環境。但一部分高校由于各種歷史因素與現實因素，改革步履維艱，進展不大，部分高校依然存在使用財政性資金支付應由個人負擔的物業費、水電費等問題。推進高校住宅區物業管理的改革，建立健全高校住宅區物業管理制度，對創建安全、和諧的大學校園環境具有重要的意義。

一、廣西高校住宅區物業管理的現狀

當前，廣西高校住宅區的物業服務和管理方面大體上可以分為以下四種模式:一是校方包攬管理，這類管理表現是校方大包大攬，對住宅區內的物業管理費和水電費都是由學校統一支付給物業公司和水務公司、電網公司，再從工資中扣除相應水電費；二是校方包給后勤集團，由后勤集團聘用員工，負責進行統一高校物業管理服務;三是校方包給后勤集團后，后勤集團再轉包給有資質的社會物業公司，由物業公司負責對高校校園與住宅區進行管理；四是完全社會化，高校直接通過對有資質的物業公司進行招標，由中標物業公司對高校物業進行管理[1]。在這四種管理模式中，就當前廣西高校來說，采用第四種管理模式的高校還是比較多，但也有不少高校采用其他三種模式。無論哪一種物業管理模式，高?；径荚O置有后勤管理部門，直接或間接地對物業公司進行監督管理，處理相關高校物業管理中的事宜。但不論是哪種管理模式，高校物業在住宅區物業管理中，基本上很少收取個人住戶的物業管理服務費，對住戶只象征性收取相關的水電費，有些高校，甚至只對水電費定個基數，每個月只收取住戶8元水費，而不看其實際用水量，絕大部分費用開支仍由高校財政支付。

二、廣西高校住宅區物業管理存在的問題

（一）缺乏住宅區所需的維修基金

由于年代因素，限于當時條件限制，高校住宅區是以解決教職工住宿為主，因而這些老住宅規劃設計不是很合理、面積狹窄，布局不周，配套設施不全，比如兩戶合用一個廚房，一層樓共用洗澡間、衛生間等等。再加上年代久遠，這類老住宅區整體上已明顯陳舊破敝，各種設施包括線路、管道、消防及安全設施嚴重老化，存在種種不容忽視的安全隱患與問題，不僅不能滿足教職工對現代生活的需求，而對這類老住宅區維修所需費用也隨著時代的久遠所需維修費也愈來愈高，而分配到房子的教職工因為沒有房產證，亦不愿負擔這一筆額外的維修費用。住宅樓由于沒有公共維修基金，住宅樓公用基礎設施、公用設備的更新、改造等項目的維修是由學校統一管理，統一維護，所需資金是由學校統一支付，然而高校由于經費有限，這導致老住宅區在維修存在資金短缺。

（二）管理方法陳舊落后，基礎套配不健全

長期以來，廣西高校住宅區中的基礎設施維護的物業管理，還停留在幾十年前沿襲下來的管理方法。雖然高校在改革中都組建起后勤集團，在住宅區物業管理中引進市場化的物業公司，但在管理方法和管理手段上基本還是沿襲老一套的方法，不適應時代的發展要求。如現代高校住宅區中，由于教職工調動頻繁、住房更換、住宅區外租戶增多、已調走但已購房的教職工水電費收取情況的變動，仍然按原有的管理方法來管理已行不通。同時，高校住宅區跟教學區、宿舍區呈交錯現狀，如共用一條路，共享一片綠地、甚至有些學校住宅區旁邊就是教學區、學生宿舍區，這使得在物業管理過程中，該區域的水電與管理費用該由那一方負擔，需要區分如還按原有的管理方法手段，就容易造成糾纏不清。尤其是老舊住宅區，規劃不夠合理，基礎套配不建全，沒有規劃建設停車場?，F在隨著人們生活水平提高與改善，許多教職工都購置有汽車，小區內出現汽車、電動車亂停亂放的現象。

（三）物業從業人員素質不高，服務不到位

受制于思想觀念、服務技能、人工成本等因素的影響，物業從業人員素質不高，具體表現在只有少數管理層人員文化素質較高，其他大多數從業人員年齡介于四十多歲到五十多歲間，此類從業人員特點是比較能吃苦耐勞，但文化素質普通不高，鮮有經歷過專業培訓。這導致在服務過程中，出現服務不到位的情況，比如水電管線壞了，修護的質量不夠好，生活垃圾無人清理，樓道衛生無人清潔或是清潔不干凈。同時，高校住宅區的物業管理存在多頭管理的情況，這反映在基礎設施維護中校方、后勤集團、物業公司相互扯皮、推諉的現象，使得一些問題需要花很久時間才能解決。如有時老舊的樓房出現滲水，找物業公司，物業公司認為這不是其管理范圍，推給后勤集團，后勤集團以經費為由，推給校方，而校方認為這是屬于物業管理的，再踢給物業公司，這使得問題長久得不到解決，影響了教工的身心健康。此外，存在一些特權服務。對領導要求的服務，盡量優先滿足，如優先給予停車位或是預留停車位，甚至不收停車管理費；對于普通教職工找個停車位都覺得困難。

（四）住戶觀念轉變滯后

廣西高校住宅區中的基礎設施的維護與建設，綠化地帶的管護、消防安全、室內水電管線維護、網絡維護與建設所需的費用，基本都是由學校大包大攬，學校只是收取象征性的一點費用。如有的學校水費按每戶只收8元，多出的費用則由校方財政支付。此類沿續了幾十年的收費管理，被教職工認為是理所當然的福利。而在高校住宅區物業管理向市場化運作的改革中，不僅要交房子維修基金、還要每月定期交納垃圾清理、綠化地帶的管護、公共水電、有線電視、網絡、停車管理等其他相關的費用，這就動了長期以來被認為是教職工福利的“奶酪”，這使得一部分教職工心理不平衡，對改革漠不關心，使改革難以順利進行，這也是當前一部分高校住宅區物業管理改革步履維艱的原因之一。要徹底地轉變廣大教職工從“福利”服務思想，到“花錢買服務”[2]消費觀念中來，還需要一個過程，需要校方做廣泛的思想動員工作。

三、加強廣西高校住宅區物業管理的措施

（一）加強思想總動員與政策宣傳

當前高校住宅區物業管理在向市場化運作改革之所以進展不大，很大的一部分原因是改革觸動了被廣大教職工長期認為的“奶酪”，因此，必須切除這塊“奶酪”，對廣大教職工進行思想動員，讓其了解方針政策，從而轉變廣大教職工福利的“奶酪”到市場“花錢買服務”消費上的思想認識，自覺的執行上級的方針政策。要做好這一點，首先根據本校的情況，對本校住戶作周密詳細的調查，如住戶數、人數，多少是公房，多少是私房，現有教職工住戶、退休教職工住戶、已購置房子但調動了工作的原教職工住戶、外來租戶等等，然后根據實際情況制定切實可行的住宅區物業改革方案；其次是把政策文件、改革方案下達到各二級學院、學校各部門，由其組織對本學院、本部門教職工進行思想動員與政策學習，并對改革方案進行討論，提出意見，從而取得廣大教職工對住宅區物業改革的理解與支持；再次針對本校中的住戶、教職工家屬的宣傳，通過張貼宣傳材料等多種方式，加強對住戶與其家屬的思想教育，充分理解文件精神，擁護政策決定，認真貫徹執行。

（二）設立公共維修基金，成立業主委員會

高校住宅區與一般商品房居住小區不同，一般商品房居住小區，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2～3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，并經超過三分之二的業主同意方可使用，[3]這為商品房居住小區公共基礎設施提供了專項的維護基金。然而，長期以來高校公共基礎設施的修護，都是由校方全權負責，這不僅加重高校自身的財政負擔，造成教學、科研經費緊張。隨著高校物業改革的進一步深入，政府出臺一系列文件嚴禁高校使用財政性資金支付應由個人承擔的費用，如自治區財政廳下發的《關于嚴禁使用財政性資金支付應由個人負擔的物業費和水電費的通知》（桂財行〔2016〕63號）。對此，高校住宅區物業管理的改革，必須以市場化運作為改革的方向，改變校方大包大攬的福利“奶酪”物業服務方式，向著“花錢買服務”消費的市場化運作改革，誰使用誰負責向住戶收取公共維修基金，以減輕學校的負擔。要收取上述的費用，首先是做好住宅區內住戶的調查統計，加快推進住宅區內住戶房子產權化，只有住戶擁有產權了，才能成為真正意義上的業主，住戶只有成為業主，才能負擔起樓房公共維修基金。其次是確定公共維修基金的負擔比例，由于高校住宅區大部分都是屬于老舊住宅樓，如果按新樓比例來收取住戶公共維修基金，有失公平，應該按二手樓房方案來辦理（住宅折舊后價值），對于沒有分配出去，由校方租給外來人員居住的，校方除了承擔這些住戶的公共維修基金，還應承擔住宅提折舊后一定的比例的公共維修基金。其次對于調動工作了的住戶，校方應收回原來分配的房子，再分配給本校中無房的教職工；已買斷住房，但又調動了工作的住戶，且在外面還有其他福利性個人住房的，校方應該有權回購回住宅區內的房子，再分配或賣給本校無房的教職工。再次，成立業主委員會，由業委會來管理維修基金，校方所承擔的比例應由后勤管理部門的工作人員作為業主委員會代表，參與維修基金的管理，在今后對住宅進行基礎設施維護時，由業主委員會三分之二的成員通過時方可使用公共維修基金。

（三）推進物業管理創新，加強住宅區秩序管理

對于當前高校沿用了幾十年的物業管理辦法，在推進高校住宅區物業管理向市場化中，必須學習商業住宅小區物業管理的方法與制度，加強高校住宅區內秩序管理，營造和諧、安全的大學校園環境。必須與國務院頒布的《物業管理條例》接軌,成為具有教育屬性的社會新型服務部門,實現物業管理的現代化,即管理觀念現代化、管理方式程序化、管理標準規范化、管理組織網絡化及管理手段現代化,與國際物業管理接軌[4]。在現實中具體的操作中，對于長期以來不收取的物業管理費、城市垃圾清理費、公共水電費必須按市場化運作要求來管理，按市場價格來收取相應的費用。對于住宅區內公用場合的綠地維護、運動場的管理與維護，要收取相應的管理費用；對于屬于校方的還是屬于住宅區內住戶負擔的公共基礎維護費用、水電費，要由校方與住宅區內主委會共同協商，屬于校方負擔的，應由校方支付，屬于業主負擔的，應由全體主業與校方所占的比例來公攤。對于日益增多的汽車與電動自行車，應開設規劃相應的汽車停車場與電動自行車停車場，由物業派人專門管理，只允許本校內的教職工車輛停放，并收取相應的停車管理費，所得物業管理的費用，應由物業、業主、校方三方按相應比例共有。同時，成立以物業為主，業主為輔的住宅區內維護員，加強對住宅區內秩序管理，如對住宅區內飼養雞狗等的行為，堅決按市寵物飼養的管理條列加以管理，對私墾菜地、破壞綠化的行為，堅決制止。

（四）提高物業從業人員職業素質與服務水平

高校住宅區物業管理從業人員職業素質與服務水平是物業管理改革成功的重要因素。不少教職工存在這樣的矛盾心理“不怕花錢買服務，就怕花錢買來的不是服務，而是受氣”。因此，必須提高物業從業人員的素質與服務水平。首先，對技能崗位從業員人要進行入職前崗位技術與職業道德培訓，如水電、木工崗位，由于現在水電、木工技術的發展，水電、木工安裝工具與設備也不斷的更新，因此，對水電、木工進行崗前的技術培訓、安全教育、職業道德教育是十分必要的，否則仍存在不勝任本職工作或是對本職工作應付了事，如某住戶玻璃窗壞了，需要物業派員維修，但這時木工拖踏遲遲不來，恰逢大雨，淋濕了住戶家里財物，這將導致住戶對物業服務的不信任，認為自己白花錢養人。其次要對物業從業人員進行入職前的職業培訓，雖然這類服務要求不高，只要具備有勞動能力的人都可以勝任，但差別就在服務過程中的服務態度與服務質量。如物業從業人員在打掃樓梯中，只有端正勞動態度，把樓梯樓道打清潔全面，不僅要把地板打掃干凈，還要做到天花板無蛛網、地板死角無粉塵，只有全面的清潔干凈，才讓住戶感到稱心如意。因此，加強物業從業人員的職業素質培訓是十分必要的，只有物業從業人員態度端正、服務質量好，就會讓業主覺得花錢買來的服務物有所值。再次，要提高服務水平，物業從業人員對待所有的用戶要平等對待，對住戶合理要求，要想方設法來解決，而不是口氣生硬的拒絕；如果實在不能解決的，要禮貌地向住戶道歉，希望得到住戶的諒解。如前面說的停車的事，停車管理人員不能看菜下單，而是想法設辦協調，盡量解決住戶停車需求?？傊?，深化高校住宅區物業管理的改革，建立起行之有效的物業管理制度與管理方法，不僅使教職工安心于教學、科研工作，減輕高校財政負擔，而且對營造安全和諧的校園環境具有重要的意義。

［參考文獻］

［1］陳華義．高校后勤組織人力資源開發研究［J］．人力資源管理，2014(1).

［2］陳志武.建立廣西高校住宅物業服務管理新模式［J］.廣西教育學院學報，2014(1）.

篇(5)

（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業務和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業管理與維護工作。館內的衛生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務等工作去做非業務領域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現象［1］。（2）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用［2］。（3）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。

2關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制

圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作［3］。

2．1高校圖書館物業社會化后的監督機制

高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽［4］。嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施［5］。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。

2．2高校圖書館物業社會化后的管理機制

嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。

2．3高校圖書館物業社會化后的協調機制

篇(6)

文章主要對高校物業管理的現狀進行了分析，探討了其存在的原因，對其推行的意義以及推行過程中遇到的問題進行了闡述。針對這些問題，提出了有針對性的提高物業管理水平的措施，認為高校應該選擇高質量外包模式，做好日常監管，提高學校的物業管理水平。

關鍵詞：

高校；物業管理；問題；對策

一、高校物業管理中存在的問題

1、物業管理的具體定位不夠精準

相較于現在的社會物業管理而言，學校的物業管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點。它的性質更加趨向于公益和服務，功能更加重視實用?，F在，國內的大部分高校的后勤部門在進行物業管理的時候，都有著過于重視經濟效益的傾向，忽視了社會效益。這實際上就是學校的物業管理定位不夠精準的表現———高校的物業在進行管理的時候，確實需要控制自己的管理成本，但是同時還應該注意到學校有著明顯的教育屬性，過分追求經濟效益對于高校的長遠發展是非常不利的。物業管理部門應該在這二者之間尋找一個良性的中間點，使這兩方面實現平衡與穩定［1］。

2、高校物業管理的定義并不清楚

高校的物業管理實際上并不是獨立存在的。它必須受到來自各個層級的監管和控制，這種管理模式中，物業管理是由學校的相應部門進行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對比的是，物業管理部門的真正針對對象是學校里的普通學生和老師。因為這種管理與服務上的區別，對于“物業管理究竟是什么”“究竟應該怎樣進行物業管理”這樣的基礎性問題，達成一致的難度也是比較大的。這就會使物業管理出現職責與權限上的混亂。

3、物業管理部門的職責界限不夠清晰

國內高校采取的物業管理模式大多為這樣的———高校設置專門的物業管理部門，它自己管理或代表學校進行物業公司的選擇，并和物業公司簽訂專門的合同。站在學校中各個單位、學院以及學生的方面來想，物業公司的本質是一個服務機構，它的職責就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學生能夠順利的進行學習，管理部門能夠做好日常工作。但是，現在國內高校的各單位、學院間有著不小的管理區別，而這些看似無關的區別將對物業的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學院對物業部門有著不同的要求，不同的教師對物業部門也有不同的期望，這就使物業管理工作的難度被極大的提高了。但是在學校和相關企業簽訂合同的時候，這些細微的區別卻并沒有得到細致的表現，這就使物業管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個問題存在的原因就是高校并沒有對學校的物業管理以及各單位、學院的相關工作進行區分，沒有及時將各單位、學院的想法傳遞給物業部門，雙方沒有實現有效溝通，這就使物業管理公司難以真正適應學校的需要，滿足高校內部的實際發展要求。

4、高校的物業資金預算不足

對于物業管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業管理的經費從哪里來呢？對于大部分高校而言，物業管理的經費實際上是需要來自學校財政的支持的，學校撥款是其主要來源。也正因如此，學校的物業費用以及具體服務內容而言，高校內的師生還是非常關注的，這也就成了物業管理部門的一個巨大的工作困難。高校的經費并不是很充足，這就會使高校后勤部門自己管理或在進行物業管理公司選擇的時候有著比較大的局限———經費和質量之間怎樣實現利益的最大化。這就需要高校打開競爭的大門，為物業管理企業提供更為公開透明的競爭機會，只有這樣才能促使物業管理公司實現良性競爭，進而幫助學校進一步壓縮成本，獲得更為理想的物業服務［3］。

5、學校物業管理部門本身存在缺陷

因為歷史原因的限制，大多數高校的物業管理并沒有較高的服務意識，它們并沒有意識到自己的服務價值以及社會職責，這也就使學校的物業管理部門沒有能夠給校內的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業管理部門未按規定履行自己的職責，對于服務內容進行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應的服務。由于近幾年經濟變化，學校物業管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業服務人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個樣，也限制了高校物業服務發展的水平

二、高校物業管理的方法

1、對物業管理的具體職責進行定位

對物業管理的具體職責進行精準的定位一方面可以使學校更好的進行監管，這種監管既包括對物業服務部門本身質檢標準的監管，也包括對物業服務部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學校物業管理水平的提高奠定基礎。根據最近的調研以及我校物業管理企業的相關經驗，筆者對高校物業管理的作用進行了總結，具體如下：首先，專業的高校物業管理給學校的日常工作與運轉，學生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業管理能夠利用自己的職責對學校的日常工作，特別是師生的行為進行必要的規范和管理。這種管理能夠幫助學生養成良好的生活習慣，在接受服務的時候學會做人，在校園氛圍中茁壯成長。這對于幫助學校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價值。最后，優秀的高校物業管理可以幫助高校實現一定意義上的保值和增值。在實際過程中，這三個方面缺一不可，否則物業管理很難發揮出自己的實際效果和作用。

2、提高宣傳水平，明確物業管理的權限與職責

高校物業服務部門應該提高對自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業服務部門和學生，教師進行有效的溝通，從而弄明白師生對于物業管理的期待和理解。此外，物業服務部門應該加強管理，使員工的整體水平維持在專業水準之上。高校自己管理或在進行外包招標的時候，應該明確自己的要求，對服務內容進行必要的細化，避免在日后的管理工作中出現職責和權限不清的情況，這將為物業管理部門或企業提高自己的工作效率以及服務質量奠定扎實的基礎。而當面對超過職責范圍的工作時，需要及時溝通，留下準確的溝通協議，為接下來的合作以及費用問題提供必要的依據。

3、對學校各部門間的物業管理的權限進行明晰

對于高校的物業管理而言，監督考核委員會的存在和意義是非常有必要的。這個委員會并不是隨意組成的，它是由相關單位和學院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業管理公司更好的進行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學院以及物業管理公司之間的溝通。

4、物業管理部門應該提高自己的實際水平

物業管理部門需要對自己的服務理念進行調整，提高相關服務者的服務思想，在進行管理的時候應該嚴格遵守學校的相關規定，不斷提高自己員工的專業素養，使企業一直保持積極向上的成長態勢，主動向業界先進者學學習，吸取他們的先進經驗，使自己的管理和社會一流企業接軌。高校物業部門應該對員工的實際工作效果進行主動總結，制定一系列的獎懲制度和多勞多得制度，調動員工的積極性。這將幫助物業管理部門提高自己的物業管理水平。

三、結語

由于國內經濟情況不斷發生變化，體制改革不斷推進，高等院校的物業管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個高校必須主動對自己的物業管理進行挑戰。高?？梢砸M優秀的物業服務企業，在享受高質量的物業服務同時，可以學習先進的物業服務理念和經驗，使物業管理跨入新的臺階。

作者：劉憲 劉松青 單位：福州大學后勤管理處 福州大學基建資產管理處

參考文獻：

［1］張國鋒，李紅•高校后勤社會化模式探討［J］．鞍山師范學院學報，2000（2）．

篇(7)

當前物業管理行業的現狀已經跟不上業主的新需求，最重要的制約因素就是人才限制。問題主要表現在以下幾個方面：

1．物業管理企業人員結構不合理。據中國物業管理協會開展的行業調查數據顯示，物業管理行業從事管理崗位即企業管理層人員約占總人數15％，從事操作崗位即企業一線操作工人則占到總人數約85％。這一數據表明，物業管理仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成）。中國物業管理協會2007年完成的行業調查，調查企業總數為4600家，覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。調查企業的從業人員總人數772032人。

2．物業管理企業人員整體素質偏低，缺乏專業化和穩定性。。物業管理是一種微利性行業，由此導致員工薪酬偏低，難以吸引高素質人才和保持人員的穩定，阻礙了企業的進一步發展。據中國物業管理協會開展的行業調查數據顯示，物業管理行業管理人員中約有67％沒有中級以上職稱，操作人員中約90％沒有中級技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，而企業同樣對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

3．物業企業與政府部門之間缺乏有效的溝通。物業行業發展迅速，但管理體制沒有跟上，缺乏先進的管理措施和手段，管理部門無法機試了解企業的狀況和業主的需求，也無法機試的制定出有利于企業發展的政策法規，使得企業的發展處于盲目和無序的狀態。2010年春節過后，從長三角、珠三角逐漸蔓延到內陸地區的“用工荒”，讓物業管理業界受到很大影響。在廣州市珠海區于今年初舉行的第一場招聘會上，58家企業提供了2858個崗位，開出的薪水較去年提高一成以上，但絕大部分崗位仍未招到人。這58家企業中，八成都是服務行業，以酒店餐飲、物業管理公司為主。廣州的一些物業服務公司不得不變通———在金桂圓、嘉和苑等小區，都實行“秩序維護員＋樓管”的這一安防體系：樓管員負責樓宇內部，多由社會的“4050”人員組成，而年輕的秩序維護員則重點投入到園區巡邏及大門樓崗、監控崗等重要部位的站崗和巡邏。面對這些亟待解決的問題，我國大力發展高等職業教育的政策為企業的發展帶來了機遇。

二、高校物業管理專業人才培養模式建立的基本條件

1．企業需要懂管理、會管理的物管人才。1981年，我國第一家物業管理企業在深圳誕生，從此，物業管理伴隨著我國城市化與房地產的發展而迅速發展起來，2008年末，我國物業服務企業58406個，物業服務企業從業人員2501195人。許多物業基礎管理者大多是由非專業人員組成，來源大概可以分為三類：一類是有原房管所職工直接轉化而來的，這類人員不熟悉現代物業管理的模式；另一類是學公共管理、飯店管理的人員，他們有一定的能力，但不熟悉物業管理的細微方面；還有一類是學習物業管理專業的中專生，大專生，他們能夠勝任基本的物業管理工作，但往往缺乏管理的戰略思維，創新思想，在工作中處于被動的地位，不具備從戰略上進行管理的能力。隨著社會的發展、人們對生活品質要求的提高，社會上對物業管理也有了新的認識，越來越多的人投身物業管理行業。但由于市場需求量大，還是出現了供不應求的現象。

2．高校為物業管理人才的培養提供了時間和空間上的條件。我國物業管理開始進入快速發展時期，物業企業的組織機構從職能型向管理型傾斜，企業需要大量復合型人才來改善原有人才結構。高職教育非常的靈活務實，行業中需要什么樣的人才，高?？梢酝ㄟ^課程的設置等方式來滿足這些需求。學生從進入學校學習開始，就會一直接觸到物業管理行業所需要的各類技能訓練，畢業后走上工作崗位只需要很短的時間就可以完全投入到工作當中去，為企業節省了管理的成本。高校在對學生進行培養的過程中，根據行業的需要，幫助學生在校期間就能夠考取相應的職業資格證書，滿足了企業對人才的需求。高校的環境會產生許多建立在理論基礎之上的管理方式方法，而學生們也會從中受到很大的啟發，當這些擁有全新思維方式的人才走入企業，也許就會迎來一個不同的時代。

三、高校職業教育與物業管理人才培養的對接

1．結合實際，因地制宜的發展專業教育。隨著行業的發展，物業專業的分工是越來越細了，高?？梢愿飿I管理協會、房地產業協會進行一些業務溝通，獲取一些行業信息，比如說現在的企業，在物業管理這一塊非常的缺乏的是物業設施、設備維修方面的人才，所以高校就要相應增設物業管理設施、設備維修等方面課程的比例，物業協會和房地產業協會也相應的幫助解決一些硬件的問題，包括實訓基地、實習單位，畢業生就業等等。

2．打破了學科界限，根據專業能力的要求建立新型的模塊式的課程體系。物業管理專業是一個綜合性的專業，物業管理純粹的談管理不知道怎么管，必須是在掌握一定技能的基礎上管理?，F在的高校都開設了許多的專業，在這些專業里面，有例如：建筑工程、電子商務等專業，可以打破專業學科界限，與其它專業進行合作，起到一個資源共享和優勢互補的關系。

3．深化教學改革推行校企合作的方式。高校要與物業管理企業合作成立專業的委員會，共同探討物業專業設置方向和內容，通過這樣的專業設置培養出來的學生才是企業需要的。高校學校的學生每年定期到這些物業管理企業去實習，讓學生對物業行業的認識更加清晰具體。

4．加強校企交流，促進雙師型教師的培養?？梢圆捎谩白叱鋈ァ⒄堖M來”的方式，高校專職老師帶領學生下企業，而物業管理企業也可以聘請有經驗的資深物管人員到學校教授實踐課。這樣做既可以讓高校的專職教師通過下企業擁有更多的實際經驗，又可以讓企業當中有能力的人員幫助學生更快的學習到相關的專業知識，而不是只會紙上談兵。