房地產銷售論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產銷售論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。

房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

二、房地產銷售收入的確認原則

房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

三、房地產開發企業稅法確認收入時限

（一）關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。

（二）關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題

1.下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

2.視同銷售行為的收入確認時限

視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。

3.視同銷售行為收入確認的方法和順序

（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題

篇(2)

關鍵詞：房地產；價格；影響因素

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我國住房“商品化”，房地產業開始發展，房價呈現增長趨勢。2003年之后，我國一線城市房價飛速上漲，由此，二三線城市也開始急速增加，國內房地產業過熱，大部分人買不起房，由此引發了大量的經濟問題和社會穩定等問題。在第三屆中國房地產價值高峰論壇會上，企業家、專家們就房地產當下存在的很多問題展開了討論，有人提出我國目前保障性住房比重小，高檔房比重偏大，正因為這樣一種不平衡的比例趨勢，導致我國的房價水平被整體拉高。根據文獻分析，大部分采用定性分析，僅僅說明了某一因素對于房地產價格的影響，但從定量來看，產生多大的影響則未說明；或者研究的年限相對滯后，不能很好地解釋近兩年的狀況，本文搜集了1994年―2013年的房地產價格變量及本文所提出的四個自變量各20個數據集，運用多種統計分析方法，通過建立回歸模型，分析我國房地產價格的影響因素。

二、房地產價格影響因素研究綜述

關于房地產業的研究近幾年日益為學術界重視，尤其是房地產價格影響因素的研究。與國內相比，國外房地產市場發展較早、較快，尤其是西方發達國家，房地產市場十分成熟，故關于房地產業的研究，國外已形成較多的專著研究，從國外學者觀點來看，由于其實行市場經濟，因此在研究房地產價格時在注重政府控制的同時，更加強調市場機制的作用。Abraham等（1992）對美國30個城市的實證分析表明房地產價格的上漲與就業率、收入、以及建設成本有直接關系；Kolari（2002）則從CPI和房地產價格關系角度出發，運用ADL模型實證分析，得出房地產價格也受一定商品及相關產品服務的影響。Gerlach和Peng（2005）對香港的房地產價格、GDP以及銀行貸款等進行分析，認為銀行的貸款不影響房地產價格；Elbourne（2008）經過實證分析貨幣供應量對房地產價格的影響，利用脈沖響應函數得出貨幣供給變動對房地產價格變動具有正響應性。

中國房地產業發展較晚，但近兩年卻是突飛猛進，尤其是我國房價的持續不斷上漲，引起了國內學者的重視，并對房地產價格的影響因素進行了大量的研究，大量的專著、論文也都集中在這個問題上。宋勃和高波（2007）認為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素；肖萬福（2014）在《房地產調控政策下我國房地產價格影響因素的實證分析》一文中，通過2003年第一季度到2013年第二季度的相關經濟數據，研究了房地產調控政策對我國終端房地產價格的影響，通過實證分析，他認為，在房地產價格波動的諸多因素中，來自經濟基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產調控政策反而成為了一個十分重要的影響因素；謝建豪（2007）基于城市人口數量和結構的分析，研究得出當人口數量增長速度大于城市住房供給速度時，供需便會嚴重不平衡，房價上升；郝丹璐（2014）通過因子分析等統計學方法得出，影響房地產價格變量大致可分為兩類，一類是反應現有房地產市場狀況的變量，另外一類是反應預期房地產市場狀況的變量，第一類中GDP、住宅投資、房地產開發企業本年土地購置費用、人均可支配收入、房屋竣工價值等排名靠前；丁鳳通過實證研究指出：第一，房地產價格最主要的影響因素是經濟基本面；第二，住房需求是房價上漲的主要推手；第三，銀行信貸的支持是房價上漲的“催化劑”；第四，高地價的推高房價的“幕后黑手”。

張t敏（2012）指出：房地產價格的主要影響因素包括人口數量、居民儲蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產投資額、國內信貸規模，其中最明顯的是人口數量與居民儲蓄存款余額。余靜靜（2014）通過房地產價格影響因素重要性的分析，認為：第一，東部地區經濟發達，土地購置費用和房屋生產資料價格指數成為東部地區房價的重要影響因素；第二，中部地區房地產投資是其房價的主要影響因素；第三，西部地區而言，家庭可支配收入是影響其房價的主要因素。

綜上所述，影響我國房地產價格的因素眾多，不僅如此，由于選取樣本、獲取數據的途徑的不同，相同因素對房地產價格的影響方向也不盡相同。

三、研究設計

（一）研究的基本假設

1、我國房地產按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工業用途的房屋、商業用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、多功能建筑。本文以普通住宅的價格作為因變量進行實證分析，即通過商品房價格對其進行實證分析。

2、研究階段的限定。為了更好地反應近幾年中國房地產價格的變動及其影響因素，本文采取1994――2013年的統計年鑒數據進行實證分析。

3、影響因素的限定。本文選取四個影響因素作為自變量，分別是：居民消費價格指數，城鎮居民可支配收入（元），房地產竣工面積（萬平方米），商品房銷售面積（萬平方米），其中居民消費價格指數以1978=100為基期，房地產竣工面積以房屋竣工面積為參考數據。

4、房地產市場的界定。本文研究對象確定為增量交易市場，暫不考慮二手房市場及出租市場。

（二）模型設計

Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε

其中：Y（元/平方米）表示商品房價格；X1表示居民消費價格指數；X2（萬平方米）表示房屋竣工面積；X3（元）表示城鎮居民可支配收入；X4（萬平方米）表示商品房銷售面積；a，b，c，d，均為模型系數，e為常數項，均為待估參數。ε為隨機誤差項，用于表示無法用現有統計數據表示的影響房地產價格的因素，如社會因素、國家宏觀政策因素等。

四、實證分析

（一）描述性統計分析

將數據帶入spss19.0軟件進行描述性統計分析，輸出如下結果：

根據輸出結果，從1994―2013年，我國商品房銷售平均價格的極小值、極大值分別為1409，6237，由此推斷20年間的房價變化巨大，通過均值觀測，1994―2013年商品房平均銷售價格為3194.25；房屋竣工面積變化也呈現出急劇上升趨勢，其均值為47521.11萬平方米；商品房銷售面積極差為123320.24，由此可見，即使房價不斷上升，但我國的商品房的銷售面積依然在上升。

（二）多元回歸分析

對數據集進行多元線性回歸統計分析，由spss19.0分析得，輸出結果為：

由表2得多重判定系數R方為0.997，調整R方為0.996，其實際意義為：在商品房平均銷售價格取值的變差中，能被商品房平均銷售價格與居民消費價格指數、房屋竣工面積、城鎮居民可支配收入和商品房銷售面積的多元回歸方程解釋的比例為99.7%，調整后比例變為99.6%。由此可得，該模型的擬合優度很好。

表3給出了方差分析的結果。由該圖可以得到模型的顯著性P值是0.000，小于給定的顯著性水平0.05，因此可以判斷模型整體非常顯著。

由該表給出了該線性回歸模型的回歸系數及相應的統計量。從該圖可以得到線性回歸模型即前文所建立的模型方程中的常數e為449.255，自變量X1，X2，X3，X4的系數a，b，c，d分別為1.903，-0.015，0.127，0.022，即除房屋竣工面積的系數為負之外，其余三個變量的系數均為正；另外，線性回歸模型中的常數和四個自變量X1，X2，X3，X4的t值分別為2.005，3.038，-2.789，6.433，6.353，各個自變量相應的概率值即P值為：0.008，0.014，0.000，0.000，均小于顯著性水平0.05，說明系數非常顯著，與表3方差分析的結果十分一致。

由表4中常數以及各個自變量的系數值，帶入回歸方程Y=aX1+bX2+cX3+dX4+e+ε得：

Y=1.093X1-0.015X2+0.127X3+0.022X4+449.255

五、模型結論及誤差分析

（一）模型結論

由模型看出：

1、房地產銷售平均價格與居民消費價格指數存在顯著的正相關關系，即隨著我國居民消費價格指數的提高，我國的房地產銷售平均價格相應提高。

2、房地產銷售平均價格與城鎮居民可支配收入的關系來看，呈現顯著正相關關系，隨著我國城鎮居民可支配收入的增加，房地產價格相應上漲。

3、房地產銷售平均價格與商品房銷售面積也存在顯著的正相關關系，即商品房銷售面積越大，房地產平均銷售價格越高。

4、房地產銷售平均價格與房屋竣工面積存在顯著的負相關關系，即竣工面積越大，房地產的平均銷售價格越低。

（二）模型誤差分析

模型的計算存在一定的誤差，其主要原因體現在以下幾個方面：首先，由于樣本搜集的困難，以及少部分的樣本數據失真，個別指標在1994年以前已找不到原本數據，導致樣本容量太小，從而影響了計算結果；其次，在方法的使用上還有所欠缺，沒能全面地綜合比較多種統計方法，從而可能遺漏了最佳的統計方法；最后，在模型中，自變量在量上的選取不夠，影響房地產的價格因素眾多，未能大量例舉，除此之外，自變量在質上不一定是最佳的，即可能存在更好、更加顯著的影響因子。

六、建議

第一，根據以上的實證分析結果，我國的房地產價格多年來一直持續上漲，需要政府的宏觀調控進行引導控制。與西方主張的市場主導不同，結合我國的實際國情來看，政府依然起著重大的作用。對于我國而言，單一的調控手段并不適用，除了本文分析的房地產價格整體呈上升趨勢外，區域性的變化是關鍵，因此，政府應該結合各個區域具體的市場行情進行相應的調控。

第二，政府的作用固然重要，但始終離不開市場的自我調節機制，即使在我國，市場的自我調節依然很重要，一味強調市場，則容易擾亂市場正常的資源配置機制。因此，如何將政府宏觀調控與市場的自我調節很好地洽接成為了關鍵。

第三，保持適度的住宅投資規模，確保供需基本平衡。使得各個階層的消費者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費上出現過大的貧富差距[6]。

第四，從前面的分析結果來看，我國的房價持續不減的一個原因是商品房銷售面積過大，從這一層面上來看，為控制房價，應該控制一定的住房的建設，建設面積應該適當減少，以此抑制房價的上漲。

參考文獻：

[1] 肖萬福.房地產調控政策下我國房地產價格影響因素的實證分析[J].房地產導刊，2014（2）

[2] 郝丹璐.中國房地產價格影響因素研究[D].吉林大學，2014

[3] 丁鳳.房地產價格影響因素及預測研究[D].安微財經大學，2013

[4] 張t敏.房地產價格影響因素實證研究[J].財經界，2012（16）

篇(3)

關鍵詞：城鎮化；房地產價格；協整分析；因果關系；互動

中圖分類號：F292 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-03

一、引言

城鎮化（Urbanization）對于任意經濟體而言，隨著經濟水平的不斷提升，人民生活的進步，都將會成為經濟社會發展的必然。根據發展經濟學理論，當資源在某一地區聚集，并形成增長極，則該區域對周邊地區將會發揮其輻射效應，從而吸引周邊農村人口向城鎮轉移，原有的城鎮規模擴大。根據國際經驗以及發展經濟學理論，一個國家或地區的城鎮化水平，一定程度上反映了該國家或地區的經濟發展水平。因此，我國政府將城鎮化率看作是反映經濟發展水平的一個重要指標。隨著我國改革開放以來城鎮化進程的快速推進，關注城鎮化率數據變動的同時，城鎮化帶來的其他影響同樣值得重視。在城鎮化所帶來的眾多經濟、社會影響中，房價的變動便是社會關注的焦點之一。由于城鎮化對人口分布的影響，必然引發城市住房供需關系的變動，當一個國家或地區的城鎮化率處于快速上升階段時，研究城鎮化對住房供求關系的影響，對于保障城鎮人口住房、實現國家經濟穩步發展和社會和諧有著重要的意義。

二、安徽省城鎮化與房地產價格的特征性事實

（一）安徽省城鎮化的線性特征

目前通用的衡量城鎮化率的方法主要有兩種，一是采用城市建成區面積占總面積的比重，二是采用城鎮人口占總人口的比重。本文選取后者作為城鎮化率的衡量指標。根據美國地理學家Northam提出的關于國家城鎮化發展的S型曲線，當城鎮化率超過30%時，其城鎮化歷程呈現出明顯的加速發展狀態，并且在70%左右開始呈現穩定發展態勢。從安徽省城鎮化進程來看，該比率從2000年的28%持續上漲，2014年達到47.86%，正處于30%-70%的區間。但是從變化趨勢來看，安徽省城鎮化率水平呈現出平穩發展趨勢。

（詳見圖1、圖2）

（二）安徽省房地產價格變化趨勢分析

2000年以來，由于政策導向、社會預期等各種宏觀經濟因素的影響，住房市場的放開使得剛性需求增加，房地產價格的不斷上漲，深化了住房市場上供求矛盾，并且在2009年后出現了嚴重的住房市場供不應求的矛盾關系。根據本文對安徽省2001年-2013年商品房平均銷售價格繪制的折線圖可以看出其保持著平穩的增長趨勢。2011年以來，為了保障中低收入人群的住房需求，國家出臺了一系列的限購、限貸政策抑制房價的快速上漲，所以從2012年至今房價呈現出了增速放緩的勢態。從房地產建設結構來看，安徽省的房地產住宅開發中，以住宅開發為比例最大，說明近年來安徽省整體房屋供給總量發展迅速，為城鎮化提供了基本的住房保障。

（詳見圖3）

三、安徽省城鎮化與房價的互動機制分析

（一）城鎮化對房地產價格的影響路徑

目前學術界關于房地產價格的衡量方法較多，歸納起來主要有： 商品房銷售額除以商品房銷售面積、全國住宅價格指數以及商品房平均銷售價格等。基于統計簡便性及數據可獲性，本文采用商品房平均銷售價格來表示。根據房地產銷售價格的結構構成來看，其包含了土地價格、前期房屋設計費用、工程造價費用、開發管理費用和房地產開發企業進行房地產開發所應得的利潤和應該繳納的稅費等。根據房地產供求對房地產價格的影響來看，房地產除了受到其成本構成的影響，還受到房屋本身區位位置、房地產需求數量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影響。隨著城鎮化水平的不斷增加，首先會影響房地產的需求情況，此外，房地產價格成本的結構因素會發生相應變化，從而共同影響房地產價格。

一方面，城鎮化率的提升將會對不同區位的房屋價格產生推高性影響。城鎮化水平較高的區域或城市一般整體經濟發展水平較好，在安徽，例如合肥、蕪湖、銅陵等地，GDP水平和人均收入水平相對較高，相應的，其房屋平均價格水平也較高，這主要是由于經濟發展水平高的地區，作為增長極的經濟輻射能力較強，城鎮化水平也自然較高。

另一方面，城鎮化的推進帶動當地城市人口比例的增長，從而帶動住房需求增加，對房屋價格產生推高作用。根據本文對安徽省各地區的城鎮化率、城市人口數量的統計分析，隨著城鎮化率的不斷提高，相應的各地區的城市人口比例也在不斷增長。這說明城鎮化率與房地產價格存在著數值上的相關關系。

（二）房地產價格對城鎮化的影響路徑

房地產價格的上漲對城鎮化進程的推進不但存在著積極的推動作用，也可能會產生負面的抑制作用。

首先，房價上漲引導資金流入，從而改善安徽省各地區的城鎮基礎設施建設，從而對于城鎮化的推進產生促進作用。房地產價格的不斷上漲，意味著該行業投資者的投資預期有所上升，從而促進資金流動。而資金流入的同時，房屋建設面積會不斷增加，不但包括住房，也包括寫字樓、商用房等用途的房屋，這不但能夠增加對人口的容納量，也增加了城市的就業容納量，從而產生房地產與其他相關行業之間的聯動關系，促進城鎮增長極作用的發揮，增加城鎮的集聚效應和經濟輻射力。

其次，房屋價格上漲也可能會對城鎮化產生不利的抑制作用。一方面，房地產價格的持續上漲不利于農村勞動力向城鎮轉移。農村勞動力要想轉移到城鎮，就必須要求城鎮對勞動力具有一定的吸納力，對于農村剩余勞動力，由于受教育水平、經濟收入水平的限制，高房價會抬高農村勞動力進入城市的門檻，從而增加其轉移成本，抑制勞動力轉移。另一方面，房地產價格的持續快速上漲導致資源配置的不均衡，影響城鎮化推進速度。在安徽的很多地區，房地產價格的持續推升不斷地提高安徽省城鎮居民的房價收入比，盡管越來越多的人買不起房，但是房地產業衍生和推動發展的煤炭、建材、建筑等行業發展，導致了住房供給和需求的矛盾不斷加深，市場無法正常發揮其資源配置作用，導致自然、社會資源配置的不均衡，不但不利于生態環境，更不利于城市的長期可持續發展。

四、安徽省城鎮化與房地產價格互動關系的實證分析

為了研究安徽省城鎮化與房地產價格之間的相互關系，本文選擇利用實證分析的方法。主要采取安徽省統計年鑒1999-2014公布的相關數據，利用Eviews8.0軟件對房地產平均銷售價格指數與城鎮化率之間的線性相關關系、因果關系進行驗證，并對安徽省房地產價格與城鎮化率之間的互動機制進行探究。

根據上文對房屋價格與城鎮化率之間的相互影響關系的理論分析，本文給出如下研究假設：

假設1：安徽省城鎮化率與房地產價格之間具有正相關關系。

假設2：安徽省城鎮化是推升房地產價格上漲的原因。

假設3：安徽省房地產價格上漲是城鎮化不斷推進的原因。

（一）相關性檢驗

應用 Eviews 軟件對數據進行相關性分析，得到城鎮化率與房地產銷售價格的相關系數為0.9593，說明二者的變化具有較強的相關性。

（二）ADF平穩性檢驗

在進行線性分析之前，首先必須要確保因變量和自變量的平穩性。本文主要應用ADF作為平穩性檢驗的主要指標。首先對數據進行標準化處理，并且將安徽省城鎮化率變量用U表示，安徽省房地產銷售價格指數變量用P來表示，應用E-views對安徽省城鎮化率數據進行平穩性檢驗。其檢驗結果如表3：滯后兩階后顯示數據是平穩的。因此，在5%的顯著水平下，證明該變量是平穩的。

表3 單位根檢驗結果

（三）Granger檢驗

為了檢驗安徽省房地產價格（P）與城鎮化率（U）之間的關系，本文在對兩個數據的平穩性檢驗的結果基礎上，對其進行格蘭杰檢驗，結果如表4所示。

表4 變量U與P之間的格蘭杰因果關系檢驗

注：統計量P值為檢驗的概率值，當p值小于0.05時，表示在5%的顯著性水平下該因果關系成立，反之，不成立。

由表3的Granger分析結果可知，安徽省房地產價格的上漲不是造成城鎮化率提高的原因這一原假設，其拒絕這一假設犯了第一類錯誤的概率為0.4981，大于0.05，因此無法拒絕原假設。而對于安徽省城鎮化率提高不是造成房地產價格上漲的原因這一原假設，其拒絕這一假設犯第一類錯誤的概率為0.0389，小于0.05，因此檢驗結果可認為拒絕原假設，即安徽省城鎮化率提高并不是房屋銷售價格提高的成因這一假設是不成立的，也就是說，安徽省城鎮化率的提高是房屋銷售價格的Granger原因。相反的，房地產價格上漲是否是城鎮化率上升的Granger原因的分析中，是無法拒絕原假設的。這說明房屋銷售價格指數并不是安徽省城鎮化率上漲的原因。

（四）協整檢驗

對于兩變量問題，只有當兩個變量都是單整變量，并且單整的階數相同時，才滿足協整檢驗的前提。由上節的分析可知，P與U均為一階單整序列，滿足協整檢驗的要求。對于具有相同單整階數的非平穩變量，本文采用Engle-Granger二步法檢驗其是否存在協整關系，即首先用OLS對兩變量進行回歸分析，然后利用ADF檢驗這個回歸方程的殘差序列是否平穩。如果回歸方程的殘差序列是平穩的，則稱這些變量是協整的。

以房地產價格指數P為自變量，安徽省城鎮化率U為因變量進行OLS回歸，得方程如下：

注：*、**、***分別表示在1%、5%、10%顯著水平下的臨界值。

對殘差檢驗結果發現，殘差的ADF檢驗結果平穩，即拒絕原假設，接受備選假設，即安徽省城鎮化率與安徽省房地產價格之間存在協整關系，其中，安徽省城鎮化率每提高一個百分點，房地產銷售價格則會相應有0.82倍單位的提升，假設1和假設2得以驗證，假設3為假。

五、結論

從上文的實證分析來看，可以得出以下結論：

第一，安徽省城鎮化率的提高與安徽省房地產價格的上漲之間存在著正相關關系。近年來，城鎮化是催動安徽省住房需求快速增加的動力，隨著安徽省城鎮化率的不斷提高，安徽省的房屋價格同時保持上漲。而且由實證分析結果可以看出，2000年以來，安徽省的房地產價格與城鎮化之間存在著長期協整關系，而且城鎮化的不斷推進對安徽省的房地產價格上漲存在著明顯的推進關系。

第二，安徽省的城鎮化率提高是安徽省房地產價格上漲的單向Grange原因。通過格蘭杰檢驗，對因變量和自變量取對數作回歸分析，發現城鎮化率對房地產價格是富含彈性的，城鎮化率每提高一個百分點，帶動房地產價格提高0.82個百分點。因此，現階段城鎮化水平的提高對安徽省房地產價格的上漲有明顯推動作用。這說明城鎮化推進引起了供求關系的變動，通過增加房地產需求、抬高房地產銷售成本等方式，抬高了安徽省房地產的價格。

第三，安徽省的房地產價格上漲并不一定是城鎮化率提高的原因。即房地產價格的上漲對城鎮化率的抑制作用或推進作用并不明朗。根據本文第二部分的分析，房地產價格上漲對城鎮化率的影響路徑，存在著正向和負向的相關關系，但是由于兩者之間互相影響的復雜性，無法確定房地產價格上漲推升城鎮化率的最終效果。

參考文獻：

[1]曾江輝.中國城鎮化水平與房地產價格的因果關系分析[J].中國城市經濟，2010，6：053.

[2]李永樂，舒幫榮，吳群.房地產價格與土地城鎮化：傳導機制與實證研究[J].中國土地科學，2013，11：009.

[3]范曉萍.中國城鎮化與房地產價格關系實證研究[D].碩士學位論文，2010.

[4]曾江輝.城鎮化對中國房地產價格影響的實證分析[J].商場現代化，2010（17）：181-182.

[5]羅良文，潘雅茹.區域城鎮化差異對房地產價格影響的實證分析[J].統計與決策，2015（5）：131-134.

[6]黃慶華，姜松.城鎮化，門檻效應與房地產價格變動[J].財經問題研究，2014（11）：99-106.

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[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收?？梢哉f，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。

二、房地產業稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。

（一）房地產企業涉及的稅種分析

目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：

1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。

2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。

3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。

（三）房地產企業稅收籌劃技術

房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術

房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

3．費用攤銷技術

房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。

4．轉化技術

房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。

5．規避平臺籌劃技術

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。

三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃

與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。

（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃

投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。

（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃

建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。

（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃

《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃

新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。

2．預售房款的稅收籌劃

房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。

[參考文獻]

[1]朱麗春．房地產開發企業稅務籌劃若干問題研究[D]．廈門大學碩士學位論文，2007.1．

[2]于小鐳，毛夏攣，蔡昌．新企業會計準則與納稅籌劃[M]．北京：機械工業出版社，2008.5~6．

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關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業大學教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理

1引言

房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰，在培養人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下，通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業課程設置情況，改善房地產類人才的培養體系，以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。

2國內外房地產類課程設置現狀

2.1 國外房地產類課程設置現狀

國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發達國家已經發展得比較成熟。而且，房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產類專業設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規劃的專業課程。（3）創新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業，并提供充分的討論和演講機會，激發學生創造性思考，培育團隊精神。（4）專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，更好地促進就業和服務社會。

2.2 國內房地產類課程設置現狀

對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類，包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程；房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少，專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發，且課時較少，因此學生無法系統地學習房地產類課程，很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。

通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統性，我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我?，F狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產類人才培養的調研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研，以發現房地產類人才培養中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。

3.1 房地產企業調研

為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現，房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺，著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業現狀、發展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。

3.2 在校學生調研

學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業知識不足，因此學校應當設計系統的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計

4.1 工程管理專業中房地產類課程設置

結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研，本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計

1.專業基礎課

《城市規劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統規劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理，城市規劃的編制和審批管理，城市規劃的實施和監督檢查管理等。

《房地產制度與法規》主要內容包括：房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。

2.專業必修課

《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。

《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。

《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。

《物業管理》主要教學內容包括：物業管理的產生與發展，物業管理的基本環節，物業管理性質與基本理論，業主自治管理，物業服務企業，前期物業管理服務，物業綜合管理服務，物業經營管理，物業管理的招投標，物業服務企業人力資源管理，物業管理服務質量，物業管理資金等。

3.專業選修課

《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視，闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。

《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。

《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。

《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士，介紹房地產企業所需要的各類人才，從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略，結合人力資源結構，制定適合自身發展的職業規劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。

篇(6)

關鍵詞：房地產企業；拆遷補償費用；會計；稅務處理

中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地產企業在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定以及各地的拆遷補償政策執行的。對于存在拆遷補償情況的開發項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發項目整體開發成本核算和稅務管理的關鍵。

一、房地產企業拆遷補償費用的會計處理

（一）對房地產企業產權置換所采用的會計處理方式

所謂的“房地產企業產權置換”，就是開發商在開發舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優惠價進行結算調換差價的行為。

房地產開發成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發生的，這個款項就需要計入到土地開發成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發產品”。

（二）作價補償業務所采用的會計處理方式

對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。

（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成

房地產企業對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發的土地，安置房屋建設發生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。

二、房地產企業拆遷補償費用的稅務處理

（一）“營改增”前對營業稅的處理方式

房地產企業在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業稅問題執行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業稅已經征收了，就不需要征收營業稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業稅暫行條例中的相關內容確認營業額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：

營業額=[營業成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業稅稅率）

（二）“營改增”后對增值稅的處理方式

“營改增”以后，對于房地產企業拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。

增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

（三）對土地增值稅的處理方式

土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規定執行的，房地產公司對于開發的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規定支付的拆遷補償費以及房地產開發商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。

（四）對企業所得稅的處理方式

企業所得稅的處理方式按照企業開發經營業務的所得稅處理方式以及相關的稅法執行。當出現開發的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發中要有一定的成本利潤率。

三、結語

綜上所述，房地產企業拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區別化處理。

參考文獻：

[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.

[2]李慧.房地產企業拆遷補償的會計核算與稅務處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經濟，2013（01）：90-93.

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關鍵詞體驗經濟房地產體驗營銷

我國房地產市場已進入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現象似乎已成為過去的記憶。房地產商傳統上具有的戰略優勢,如自然資源、資金與技術優勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優勢;企業在產品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產品物性的需求似乎不再那么迫切,而產品和服務帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經過一輪新的洗牌后,房地產商在靜心思考:從“產品為中心”向“消費者為中心”的轉移時代,應該有一種營銷創新。于是,領悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產品附加價值,滿足顧客物質和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關于體驗營銷

1.體驗經濟

1970年社會學家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業、服務業和體驗業的經濟發展三段論點。

體驗經濟學家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現出來的一系列可回憶的事件?！辈?#8226;施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認為:“體驗是企業以服務為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創造的值得消費者回憶的活動?！庇纱丝梢?體驗是一種無形的有價值的使人產生知識、情感的經濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業評論》發表的“體驗式經濟時代來臨”一文指出:體驗經濟時代已來臨。他們指出,體驗經濟是繼農業經濟、工業經濟、服務經濟后的一種新的經濟形態,并依據經濟價值演進將社會形態劃分為四個階段:商品、貨品、服務和體驗。

2.體驗營銷

許多企業在接受了“體驗經濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經濟增長的鑰匙”,在體驗經濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業讓目標顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產品和服務,促使顧客認知、喜好并購買。這是企業拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調“產品”或“客戶服務”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進產品的銷售。體驗營銷突破傳統上的“理性消費者”的假設,認為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業品牌經營的關鍵。

二、房地產體驗營銷的引入

房地產作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數人而言是一輩子的大事情,因而在經濟條件許可范圍內,對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業管理、小區配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質的追求,精神上的享受、體驗。對房產商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設計房產項目的營銷行動綱領,為客戶創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產品設計到營銷推廣整個過程的每一個環節,直到入住后消費者產生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環境、設計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產項目營銷成敗的關鍵。

三、體驗營銷在房地產營銷中的具體應用

1.產品體驗策略

(1)產品層次與維度。房地產產品(房地產)作為一個居住生活的空間環境和實體產品與無形服務的混合體,產品層次和維度構成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細節處的美學線索。根據整體產品概念,單獨從房地產開發企業角度,可以在空間范圍上將房地產分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產;半開放空間,指樓房的內的公共區域,例如樓梯間、電梯間等;生活環境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產原本就具有美學、象征等特征屬性,而這些線索將成為產品呈現中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產的美學、象征等非功能屬性加以區分。因此,本文將房地產從整體產品的角度區分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產品部分,在業主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業主進行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區大門口骯臟的垃圾桶,當業主從外面迎接進來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學與象征屬性,就是那些環境中具有象征意義和美學價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發商來說一直都是一個很敏感、很關注的話題,尤其是在目前國家著力調控房地產價格的時候,許多購房者處于觀望狀態。開發商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產開發商如何在確保自身和購房者利益的基礎上,從價格方面向購房者傳遞體驗呢?

從企業的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業為追求速度而下放的定價權使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關懷體驗策略

(1)精心的產品設計是開展體驗營銷的基礎。對于房地產設計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現代設計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內部功能分區問題,給喜歡自助設計的業主預留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內居住環境質量。

(2)完善的配套設施和小區環境。完善的配套設施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產商不僅追求配套在數量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現差異化營銷。除了完備的配套設施外,近年來房產商在小區環境方面文章做的最多的就是大力提倡生態化、給人以回歸自然的感覺,力求達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一。

(3)用心塑造人文環境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標消費群體、文化教育設施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現、上流成功人士的高品質生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關系,溫情的服務等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進行銷售的場所,售樓處的功能區布局、場景設計、格調氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區包括接待區、景觀感受區(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設計等多媒體展示)、咖啡休閑區,銷售簽約區等,功能區劃分力求符合購房者的心理和行為設計線路,室內裝修物品裝飾力求與房產銷售主題風格保持協調。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術與房地產銷售展示相結合的產物,是根據產品本身的特性及目標客戶群的生活特征而設計的有明確主題的個性化樣板房,其設計來源于目標客戶的點滴生活經驗,立足于產品特性與目標消費群的生活特征的結合,給出不同的裝修風格,而非模式化的根據戶型結構所設計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發揮了消費者的參與性,又能使該產品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業的全部標志都集中到展覽會進行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關鍵所在。

(4)實景示范區。實景示范區是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區眼見為實,從內到外身臨其境全面感受居住區的生活氛圍。實景示范區不僅展示了開發商的實力,表明開發商對產品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內采光和整體布局、景觀設計、切實體驗自己未來的生活環境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業主聯誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關注規劃設計、內部結構、噪音、開發商品牌、甚至使用的建筑材料與技術,他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優質服務。房地產商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結合樓盤開發的不同階段,讓客戶參與進來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業主聯誼會,新老客戶答謝晚會、節日嘉年華等,打造客戶與開發商、客戶或業主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產品,增強品牌信心,產生應景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產體驗式營銷與項目文化、節日活動、服務、個性化展示等手段聯系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產品體驗更融洽相互關系的好方式。如合生創展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標客戶群親身體驗羅馬風情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產品如排屋別墅類,因其對外部自然環境、配套設施、物業管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業之際,面對購房者及各種意向、關系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結語

房地產行業是關系到國家經濟發展和人民生活的重要行業。目前,房地產市場從賣方市場向買方市場轉變,市場營銷在房地產行業的發展中起到舉足輕重的作用。房地產體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產行業的發展起到積極的促進作用,房地產企業可結合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻:

[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應用方法研究,華東理工大學碩士論文[D],2003

[2]李正洪:論體驗營銷在房地產領域中的應用,福建建筑[J].2007(4)