房地產投資與風險分析精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產投資與風險分析范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

楊曉峰 白城市房地產經營總公司 137000

【文章摘要】

近年來，我國房地產業發展迅猛。但是房地產建設周期長、項目投資額大，開發過程中不可預見的因素較多，投資方面臨著各種風險。本文闡述了影響房地產企業投資風險的因素，并提出了一些防范措施，以希望對中小型房地產企業進行投資風險管理提供一些幫助。

【關鍵詞】

房地產；投資；風險分析；防范措施

眾所周知，房地產投資不僅需要投入大量的資金，還需要長的時間周期來進行成本回收，但是房地產的高收益、高風險特征使得房地產業的發展極為迅速，房地產業的市場競爭也變得更加激烈，如何在日益激烈的競爭環境中獲得穩定的生存與積極的發展，全面完善房地產投資風險分析、防范、處理工作意義重大。

1 房地產投資風險的涵義

房地產投資風險，顧名思義就是只在房地產業的實際經營過程中可能出現的各種不確定性風險，并且因為這種不確定性導致投資損失的可能性發生。

2 房地產投資風險的主要影響因素分析

2.1 投資決策階段風險因素

1）產業政策風險

在房地產業的實際運行過程中，產業政策風險的影響性是很大的，將直接影響房地產業市場的商品供求變化，并使得市場作用于房地產商品需求結構，從而對房地產業興衰產生重要的影響。

2）市場供求風險

房地產業是市場經濟的一種重要主體，因為受市場變動，尤其是供求性的影響是相當大的，從而使得房地產業面臨著市場供求風險。

2.2 獲取土地階段風險因素

1）土地自然屬性風險

房地產的發展離不開土地，土地的開發與土地的自然屬性又重要的聯系。土地的水質、地質、工程地質條件等因素使得土地施工成本大大增加，引發房地產業的投資風險。

2）土地價格風險

在房地產業的投資過程中，土地的價格是變動的，其所獲取價格的大小也將對房地產土地的成本產生作用，從而使得企業的成本變動從而對房地產企業的投資效益造成影響。

3）社會風險

社會風險的范圍很寬，涉及面也很廣，其中因為征地、拆遷環節所占據的風險性是極大的。征地、拆遷不僅需要耗費企業的大量物資，還需要處理好居民的安置、補償等一系列問題，還需要與國家法律法規的相關規定不違背，等等這些情況都需要房地產企業的人力、物力、財力進行支持，從而使得企業的機會成本也加大。

2.3 項目建設階段風險因素

1）工期拖延風險

一般來說，出現工期拖延的原因有很多種，包括項目施工中的意外人員傷亡、機器設備故障等等情況，這些對于房地產企業的工期進行是具有極大風險的，可能導致一系列的經濟損失賠償。

2）項目質量風險

在房地產項目的施工過程中，項目的質量風險總是相伴隨存在的。對于房地產企業的發展而言，受自身規模、資金等因素的限制，其施工的技術水平與施工質量保障也同樣的存在著風險性問題，必須予以重視。

2.4 經營階段風險因素

1）營銷策劃風險

房地產經營過程的營銷策劃工作對于整個房地產的積極健康發展具有相當重要的意義。如果企業的營銷策劃缺乏， 這些方面的優勢不僅難以保障，更反過來可能牽制房地產的銷售進展，從而產生營銷策劃風險。

2）物業管理風險

受自身資金、規模等因素的限制，項目的物業公司往往難以具體較高的發展水平，對業主不負責，收費不合理，服務態度差等等現象時有發生，嚴重影響了房地產企業的商品房銷售工作，對其后期的持久健康發展也極為不利。

3 房地產投資風險的防范措施

3.1 投資決策階段

1）產業政策風險的防范。房地產企業在進行項目投資決策時，必須對產業政策風險進行防范，應該充分的做好房地產項目投資前的相關分析工作，高度重視項目可行性研究，通過全面系統完善的房地產市場調研，對項目的相關投資情況進行全面性的梳理與分析，從政治、經濟、社會環境等多方面進行信息收集與研究預測，以有效降低房地產產業政策風險性的影響。

2）市場供求風險的防范。當前大多數城市房地產的供給遠遠大于需求，使得房地產企業之間的市場競爭變得更加激烈。對于那些中小型房地產企業，其資金實力有限，應及時進行分散投資，采取組合投資分散風險的策略來規避風險，以維持企業的持久健康發展。此外，房地產企業還極為重視項目的共同投資，注重尋找合作伙伴來分散風險。

3.2 土地獲取階段

1）土地自然屬性風險的防范。針對土地自然屬性所帶來的風險，房地產企業應該項目投資之前對土地的實際情況，包括土質、水質、地下埋藏物等因素進行全面的調查與了解，及時發展土地的發展情況，預估土地的建設成本，以有效的規避項目的土地自然屬性風險，保障企業的項目收益。

2）土地價格風險的防范。房地產企業應該通過全面的市場調查，完善土地的相關信息，通過全面的市場價格分析對未來土地價格變化情況進行準確的預測與估量，以方便項目投入時的商業設計，獲得更多的項目經營利潤。

3）社會風險的防范。對于社會風險的防范，因為涉及面非常廣，需要房地產企業在征地過程中，積極的爭取國家相關部門的支持，努力做好群眾的拆遷工作， 獲得群眾的理解與支持，從而從根源上規避房地產企業的社會風險，減少建設的阻力，保障企業項目的順利進行與積極發展。

3.3 項目建設階段

1）工期拖延風險的防范。針對項目執行過程中可能出現的工期拖延風險，房地產企業首先要對土地的相關情況、氣候情況進行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地產企業應該完善人員的管理工作，對于施工項目的管理進一步予以細化，把項目的設備、項目的安全隱患、項目人員的安全意識管理與其他因素完全進行明確的監督、控制與管理，從而明確經濟責任，盡量規避施工過程中的各種可能性風險，以有效保障項目施工的準時完成。

2）項目質量風險的防范。項目的質量風險防范要求房地產企業必須以市場需求為設計導向，以客戶滿意為服務宗旨， 注重項目建設過程中的質量問題，可以積極的引入先進的設備、先進的管理經驗以及完善的項目質量評估體系，以有效的確保項目的施工質量，避免項目質量的風險。

3.4 經營管理階段

1）營銷策劃風險的防范。首先，密切關注房地產市場的發展動態，進行全面系統的信息收集；其次，通過完善的信息分析，了解當前房地產的需求實際，針對市場的發展情況，制度最佳的商品定價，有效避免因價格因素所引發的風險；第三， 積極的完善房地產營銷方式，提高企業人員的素質，拓寬營銷渠道。

2）物業管理風險的防范。物業管理風險的防范要求房地產企業在實際的發展過程中，對物業管理公司進行合理的篩選，可以通過招標等多種方式來讓更多的物業公司參與，并選擇服務態度好，信譽程度高的物業管理公司加入，與此同時， 還應該在合作中明確物業公司的相關責任與義務，在切實保障物業公司相關服務的同時，積極的促進并推動房地產企業的項目發展。

【參考文獻】

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[4] 何軍峰. 房地產業投資風險的管理策略研究[J]. 中國商貿， 2013(36)

篇(2)

關鍵詞：房地產投資；風險分析；風險防范

我國房地產投資市場在經過2010年政府新一輪宏觀調控后，2011年隨即面臨多重考驗，后續市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進程加劇等客觀因素的推動下，房地產投資者必須清醒把握房地產投資的各種風險因素，采取有效的防范措施，以獲得預期的經濟收益。

一、房地產投資主要風險因素分析

房地產投資需要經歷投資機會分析、實施與管理、投資后的評價與分析三個主要過程，其中某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資帶來風險。概括起來，影響房地產投資的主要風險因素包括以下五種因素。

1.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府實施政策的變化給房地產投資帶來潛在的經濟損失，主要包含土地管理政策、住房結構政策、宏觀投資規?？刂普?、稅收政策以及環境保護政策等方面的風險。由于政策的變化而帶來的風險將對房地產投資產生重大的影響。房地產業作為我國國民經濟的主要支柱產業，在當前我國房地產市場有待完善的情況下，政策風險對房地產投資的影響尤為重要。

2.市場風險

市場風險是指由于供求關系變化，引起房地產投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產市場中購買能力下降、勞動力價格上漲或原材料價格上漲等都會對房地產投資帶來較大的風險。

3.金融風險

金融風險是指由于利率、融資規模等的變化對房地產投資者帶來的損失。房地產投資數額巨大，對利率、融資規模的依賴非常大。當可融資規模減少時，房地產投資者自有資金投入增大，會產生資金流動困難的情況，容易產生財務風險；當利率上升時，房地產投資者投資成本增大，在房地產市場購買能力下降的情況下，將可能產生投資實際收益率降低的風險。

4.技術風險

技術風險是指由于技術進步對房地產投資者帶來的可能性損失。技術風險主要包括建筑施工工藝和技術、建筑設計、建筑材料等方面的更新而帶來的風險。

5.自然風險

自然風險是指自然原因對房地產投資造成損害的風險，如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等。這些風險出現的幾率相對較低，可一旦出現，造成的投資損失是相當巨大的。

二、房地產投資風險的防范策略

房地產投資風險的防范關鍵在于能否采取有力的措施規避和控制風險,從而減少投資者的收益損失。根據可能造成投資損失的主要風險因素分析，投資者應從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動，關注市場動態

當前我國房地產投資正處于高速發展的時期，國家和地方政府宏觀政策調控頻繁，這就要求房地產投資者在進行投資決策前，應加強對房地產相關法律、法規，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態；同時對投資項目進行全面的市場調查和分析，掌握價格、競爭情況及未來市場的變化趨勢等。通過對各項政策的研究和市場調查分析，既有助于房地產投資者確定正確的投資方案，又利于其根據政策和市場變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

2.優化投資組合，防范市場風險

房地產投資是投資周期長、高風險的活動，同時各類房地產投資在風險程度、預期收益和資金總量方面各不相同。房地產投資者應當合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩妥投資與積極投資的比例關系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產投資結構的優化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范市場風險。

3.合理融通資金，減少金融風險

房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者在投資機會分析時要在考慮貸款規模減少和利率可能升高的基礎上進行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現金融風險的情況下，能夠迅速實現資金周轉，從而對金融風險進行防范。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。

4.加強保險意識，規避自然風險

房地產投資者可以通過對投資實物進行房地產保險，將地震、火災等不可抗拒力帶來的自然風險轉移給保險公司, 降低自身損失，從而為房地產投資者規避自然風險。

總之，現階段房地產投資者應理性對待風險，充分考慮自有資金情況，及時注意使用多種投資方式，提高風險預判能力和風險承受能力，分散風險，減少損失，達到投資利潤最大化的目標。

參考文獻：

［1］劉秋雁.房地產投資分析［M］.東北財經大學出版社，2007-09.

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【關鍵詞】房地產；投資；風險

1 引言

房地產業對國民經濟有重要的拉動作用，而且它也一直被認為是一種高收益的投資，因此，房地產投資將成為今后幾年內社會投資的一個持續熱點。但是房地產投資過程是風險和收益并存的，而且受各個方面的影響很大，尤其在我國當前經濟轉軌時期，風險更是房地產商必須考慮的方面之一，因此研究房地產投資的風險以及風險規避措施有著重大的現實意義。

2 風險和房地產投資風險概論

風險即某一特定危險情況發生的可能性和后果的組合。風險有兩種定義：一種定義強調了風險表現為不確定性；而另一種定義則強調風險表現為損失的不確定性。若風險表現為不確定性，說明風險產生的結果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險，金融風險屬于此類。而風險表現為損失的不確定性，說明風險只能表現出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險。本文是從狹義概念方面進行房地產投資風險的研究。

房地產投資風險是指房地產投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產項目，在開發過程中，由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產項目沒有達到預期的利潤甚至賠本。由于房地產的壽命周期持續時間比較長，資金需要比較大、受外界因素影響比較多而且比較大，因而在其周期的的各個階段，投資者均要面臨各種各樣的風險[1]。

3 房地產投資過程風險分析

房地產投資周期，是一個動態過程，充滿著不確定性。任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。

3.1 投資決策階段的風險

在房地產開發中，這一階段特別重要，是房地產開發過程中擁有最大不確定性、風險最大的階段， 決策的正確與否關系到這個開發項目的成敗， 因為任何一個開發項目都有其差異性，所做計劃工作的多少，必須與公司的規模和項目的規模相適應。房地產投資決策階段的風險可從政策、經濟、區域社會環境、開發時機等四方面進行分析。

3.1.1 政策風險

產業政策風險。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮；政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產投資商帶來損失。

金融政策風險。由于房地產投資金額大、投資周期長，這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當大。因此，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。其中，金融政策風險中的利率風險對房地產投資的影響尤為重大。利率風險是指資金利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。該風險存在于房地產投資的全過程。由于房地產企業負債規模較大，當利率上升時，企業支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤成本加大，如果價格調高，樓盤賣不動，如果價格不動，則利潤減少甚至為零，更壞的結果是銷售價格低于成本、虧本。

土地政策風險。土地產權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協議房市）、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。

稅收政策風險。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產商將面臨巨大成本風險[2]。

城市規劃風險。城市規劃導致的布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來重大影響。

3.1.2 經濟風險

市場供求風險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產項目建設周期一般較長，房地產商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產商品的利潤能都實現。

通貨風險。房地產投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。

3.1.3 區域社會環境風險

房地產項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發區域社會環境風險對于房地產項目投資決策具有更重要的意義。

3.1.4 開發時機選擇風險

由于房地產開發周期長，易受國民經濟的影響，因此經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，房地產可望獲得較好的收益。當經濟不景氣時，房地產市場供過于求，房價下跌，房產難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損[3]。

3.2 土地獲取階段的風險

土地獲取是進行房地產投資前期階段中除投資決策以外最為重要的一個環節。在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償等社會問題，由于我國法律建設以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

3.3 項目建設階段的風險

3.3.1 工期拖延風險

工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失[4]；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。

3.3.2 項目質量風險

質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調五個方面。企業一旦因質量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產界。

3.3.3 開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。

3.4 經營管理階段的風險

3.4.1 營銷策劃風險

在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險[5]。

3.4.2 物業管理風險

房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其售后服務，即物業管理[6]。不良的售后服務以及不合理的得物業管理收費都是導致企業信譽不佳、難以發展的重要原因。

4 房地產風險防范建議

4.1 進行充分的市場調查分析以做出科學的項目決策

由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產投資項目的成功與否。

4.2 在投資決策時考慮銀行貸款利率提高的可能

銀行貸款利率的提高，是發生頻率相當高的事情。特別是近兩年，銀行幾次加息，且間隔時間非常短。為了降低由此帶來的風險，一是在簽訂銀行貸款合同時，盡量選擇固定利率；二是在評價投資方案時，預先就對銀行貸款利率的提高做出防范。三是在進行投資方案的評價時，對銀行貸款利率并進行靈敏度分析，充分考慮貸款利率可能帶來的風險。

4.3 采取有效措施轉移風險

首先，投資者通過合同，將風險損失轉由另一方承擔和賠償。例如，可通過房地產開發建設合同轉移風險。在責任問題中，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉移風險損失責任。如一般房地產建設工程工期較長，施工期間將面臨建材、設備市場價格波動等風險。投資者可在協議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時，責任和費用由承建方承擔。

其次，可以通過保險進行轉移，即參加保險，以小數額的保費為代價，避免所承受的風險。不過，不是所有的風險都是可通過保險來轉移的[7]。保險公司經營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產投資風險的轉移，部分性地受到限定。

4.4 運用投資組合巧妙減小風險

不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，能提高總體抗風險能力和獲利能力。

4.5 健全監管機制，加強工程建設管理

工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產商要認真簽訂施工合同，保證經濟利益，聘請工程監理對項目施工進行全面的監督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質量、成本所引起的風險[8]。

4.6 風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產開發商采取較現實的態度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段，其實質是在風險發生并造成一定損失后，房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段，在某些情況下也是唯一的風險對策。

4.7 創新營銷方法來控制風險

目前，房地產商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預租預售等。分期付款是目前大多數國家房地產業銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構或其他機構提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發公司為購房者提供不可撤銷的全部擔保。為了分散投資風險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預租預售的形式出售房地產[9]。投資者應該積極研究和分析當前的金融政策，采取有效的銷售方式來規避和分散投資過程的風險。

5 結語

隨著市場經濟的發展，企業經營環境日趨復雜，經營風險也大為增加。企業、行業之間的競爭日益加劇，如何防范風險、加強風險管理，已成為企業經營者面臨的重要問題。特別在當前后危機時代，房地產企業進入新一輪洗牌，如何加強風險控制，尋求在微利時代下的盈利之道、生存之道，顯得尤為重要。本文在此對房地產投資過程中可能產生的風險以及如何防范風險進行粗淺探討，希望能對房地產投資有所借鑒。

參考文獻：

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[8]奇光.對當前房地產市場的基本判斷和政策建議[J].中國房地產金融，2003，（3）

[9]邵謙謙，王洪.日本房地產泡沫的成因分析繼對我國的經驗借鑒[J].中國房地產金融，2003，（5）

篇(4)

關鍵詞：房地產投資風險管控策略

一、房地產投資風險概念及種類

1.房地產投資風險的含義。

房地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某房地產項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，房地產經營者就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

2.房地產投資的特點及風險種類。

（1）房產投資的特點。同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：一是房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，需要大量資金，這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程，對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。四是房地產投資具有高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產投資的風險。在房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，也就是房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。其二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。五是經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性，產生經營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。其二是投資者運用財務桿杠，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產投資風險產生的原因

1.房地產投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

2.房地產投資的宏觀形勢出現不利變化，引發多種風險。

這在經濟生活中也經常遇到，表現為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構對房地產業的支持重點轉移，不利于新開發的房地產項目?？偟膩碚f，房地產發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差；有的房地產開發商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產生重大的損失；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系發生變化，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的房地產發展商過分相信自身能力，而經營實力不足，項目運作中難于實現預期的經營業績等等都是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。

三、房地產投資風險管控的策略

房地產投資風險的規避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規避房地產投資風險，將房地產投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。

1.樹立風險價值觀念，把握政策環境，規范運行，及時應對。

樹立風險價值觀念，就是要投資者根據財務活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產投資由于與國家經濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產投資者不僅要加強對影響房地產市場相關政策的研究，還應密切關注房地產市場出現的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預見并采取靈活的措施應對政策變動的影響?，F在國內的房地產形勢比較復雜，各種新型法律法規不斷推出，各種新的房屋類型的顯現，使得計劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經驗。

房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發決策有著十分重要的影響。房地產開發商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續開發中的風險。目前我國房地產市場已進入產業震蕩調整期，未來的兩年將會進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發企業要及時調整開發思路，對市場變動要有充分的預測。

3.合理分配資金，減少金融風險。

（1）投資分散策略。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內的房地產類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。（3）保險策略。對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機。

房地產周期性波動時市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經濟周期波動的組成部分。受宏觀經濟運行周期影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據房地產周期的特點和房地產開發的實質性特征，房地產的投資時機應當選在房地產周期復蘇階段的前期。選擇這個時間優點在于，一是復蘇前期正是蕭條走向復蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產的預售期、竣工實售期正是從復蘇走向高峰時，房地產售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區的投資者針對不同時期的房地產周期應靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經濟周期變化，以認識房地產周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產的政策并預測政策的變化，然后認真分析房地產需求類型和需求量并預測其變化趨勢?？傊?，房地產投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠審時度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻：

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資決策風險分析[J].建筑管理現代化，2000(6)

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【關鍵詞】房地產投資 房地產投資風險 經營風險

房地產是個熱門和利潤豐厚的行業，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業投資就成了投資者的首選。由于房地產行業的特殊性使其存在多種風險。房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。

一、房地產投資常見風險

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

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【關鍵字】房地產投資信托 風險控制 措施

自2003年6月央行121號文件以控制房地產銀行信貸以來，我國房地產投資信托得到了快速發展，對拓寬房地產融資渠道、完善房地產金融體系起到了積極的作用。但在發展房地產投資信托的過程中，由于我國房地產市場和資本市場本身的不完善，以及缺乏相關法律法規的支持等原因，存在著一系列的風險。2005年9月，銀監會在《加強信托投資公司部分風險提示的通知》（212號文件）中指出，在到期未能按時清算的信托計劃中，房地產信托項目占61%，并在該文件中提高了房地產信托發行門檻以控制風險。據用益信托工作的統計顯示，房地產投資信托在2005年高速增長之后開始放緩，其產品的發行數量由2005年的115個減為2006年的102個，而2007年僅為54個。因此，我國在大力發展房地產投資信托的同時，也必須分析各種潛在的風險，采取相應的控制措施。

一、我國房地產投資信托的風險分析

房地產投資信托作為一種專項投資于房地產行業的信托產品在我國剛剛起步，既受到房地產業、信托業和金融市場等多重風險帶來的不確定性因素的影響，也面臨著產品運作過程中的諸多隱患。一般情況下，可以將房地產投資信托的風險分為市場風險與非市場風險：市場風險又稱外在風險，是指由國家宏觀經濟政策或供求變化等外部原因導致市場波動產生的風險；非市場風險又稱內部風險，是指由房地產項目本身或信托公司內部的經營管理等造成的風險。

1、市場風險

（1）國家宏觀政策風險。由于房地產業與國家經濟緊密相關，尤其房地產業是資金密集型產業，與金融業關系也非常緊密，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策，對環境保護的政策，對租金、售價的限制政策，對材料、設備的限制政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和金融方面的政策以及新的稅務政策等，都會給房地產投資者帶來風險。在我國現階段，房地產市場和資本市場都還很不完善，政府的監管也缺乏足夠的經驗，經常會針對發展過程中出現的問題而制定一系列相應的政策和法律法規。例如在2007年政府接連出臺了一系列方針政策，包括提高第二套住房貸款首付比例、連續五次提高存貸款利率、加強對房地產開發企業土地增值稅清算、增加二手房個人所得稅、嚴厲查處限制土地、90/70方針等等，對房地產和金融市場都產生了一定的波動，也給處于發展初期的房地產信托帶來了巨大的風險。如果投資者投資項目選擇不當，必然會遭受損失。

（2）房地產行業風險。除了國家政策的宏觀調控，房地產行業還面臨著市場及自身周期波動帶來的風險。城市居民年均收入水平、人口數量及結構、產業結構的演進、自然條件等因素都會對城市或地區的城市建設、房地產物業形態等需求產生影響。這些供需變化帶來的市場波動以及建材價格、自然災害等外部因素都會影響到房產價格和租金收益。如果遇到房地產市場的不利情況，會使信托計劃的預期收益降低甚至出現損失。

房地產業的周期波動也可能給投資者帶來風險。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段進而進入蕭條階段時，房地產業將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。最后，由于房產本身既是耐用消費品又是投資品，在一定市場環境下還可能滋生開發商圈地、投資者炒房等投機風險，產生房地產泡沫。

（3）利率風險。利率風險是指投資者面臨的未來利率波動所帶來的風險。國家通過調整利率可以引導資金的走向。房地產投資所需資金量大，利率的升高會對房地產投資信托產生兩方面的影響：一是對房地產實際價值的折減，利用升高的利率對現金流折現，會使凈現值減小，尤其是中長期信托項目，甚至可能出現負的凈現值；二是會抑制對房地產的購買需求，從而導致房地產價格下降。

2、非市場風險

（1）信息不對稱導致的風險。房地產投資信托中存在的信息不對稱主要來源于兩個方面：房地產開發商及信托投資公司。在我國目前監管制度還不健全的情況下，房地產開發企業為獲得房地產投資信托公司的青睞，往往會利用財務手段制造虛假報表。此外，房地產開發企業超越自身資金實力搞滾動式開發和“拆東墻補西墻”已是眾所周知的秘密，這種短期盈利模式也使得中國的房地產業缺乏系統性的風險轉化平臺。一旦房地產開發企業“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，信托資金必然會遭受到毀滅性損失。

投資信托公司同樣也存有信息“失真”風險。例如，有些投資信托公司只宣傳了“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來的“實際收益率”。由于房地產信托不作保底承諾，“預期收益”是不受法律保護的，這意味著一旦項目出現問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會有危險。此外，房地產投資信托在本質上是一種委托關系，由于其在我國剛剛起步，尚未形成完善的運作機制，也未形成對受托人的有效約束和激勵機制，可能會發生受托人道德風險，即信托公司借項目之名挪用資金或投資于與自己相關聯的房地產企業等，這些都可能影響項目的進展和信托收益，導致委托人利益受損。

（2）運營風險。運營風險產生于適應競爭環境的管理能力和創新能力以及業務經營的效率。它主要是由于信托公司對信托資金的運作管理不善而造成收益損失的風險，主要包括項目的選擇和評估失誤、違規經營、投資者不能勝任經營管理工作、運作模式和產品結構單一等。

投資者如果想在規避風險的前提下提高投資收益率，則必須要對擬貸款企業或投資的房地產項目本身能否產生預期效益進行分析與評判。當投資項目或貸款對象確定后，要對投資（貸款）對象使用的信托資金的安全性、效益性情況進行監督，如果信托公司決策失誤，或對信托資產的管理執行不到位，甚至發生挪用資金等道德風險，都勢必會造成投資者的損失。

在房地產投資信托市場發達的國家，房地產投資信托都是由專業的房地產公司發起并管理的，而中國的房地產公司尚未具有獨立組織發起信托投資基金的實力；另一方面，擁有發起資格的信托投資公司又缺乏經營管理房地產投資信托的經驗，在我國既有房地產專業技能又擅長信托理財的復合型人才相當缺乏，這使得信托財產的管理風險加大。

我國的房地產投資信托運作模式和產品結構單一也會帶來運營風險。目前我國多數房地產投資信托資金都是直接貸款給房地產開發商，絕大部分信托計劃只是針對特定的一個項目募集資金，單筆規模多在2億元以下，運作模式較為單一。據用益信托工作室統計，在2005年發行的115個房地產信托項目中貸款類73個，發行規模為總發行規模的65%，而在2006年發行的102個房地產信托項目中，貸款類占到58個，發行規模達到總發行規模的70%。這意味著一旦投資的房地產項目出現問題，投資者將面臨著損失的風險。

（3）信托資產流動性風險。房地產投資信托的信托財產多以土地、房屋、房地產企業股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。按照《資金信托管理暫行辦法》，一旦投資人（委托方）與信托公司（受托方）簽訂了《資金信托合同》，投資人不得違反《合同法》的有關規定隨意解除已簽訂的合同，而國內目前也沒有明確資金信托業務可在證券二級市場進行交易。另一方面，房地產作為不動產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，很難短時期內將房產兌換成現金。因此，如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

二、我國房地產投資信托的風險控制

通過上面的分析可以看出，我國房地產投資信托風險的產生既有政策法規、房地產及金融行業方面的宏觀原因，也有自身業務經營、風險控制、人員素質等微觀方面的原因。因此，本文從宏觀和微觀兩個層面來分析我國房地產投資信托的風險控制措施。

1、房地產投資信托風險控制的宏觀措施

（1）建立我國房地產投資信托的法律法規體系。房地產投資信托業務涉及很復雜的權利義務關系，而且這種權利關系需要專門的法律予以調整確認。建立成套的法律法規體系，可以有效地防范房地產投資信托帶來的風險，為控制風險提供法制基礎。海外的立法和實踐能給中國很多的借鑒，美國等國家己經積累了豐富的經驗。在亞洲國家和地區，韓國1998年7月通過了《資產證券化法案》。中國臺灣地區也于2004年出臺了《金融資產證券化條例》。亞洲國家這一系列立法變革，無疑能給中國房地產投資信托的順利開展提供有益的參考。我國可以借鑒美國等經濟發達國家的做法，建立對房地產投資信托的嚴格管理，在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。另一方面相應配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整，盡快出臺工商升記、信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產等專項信托管理辦法。同時還要針對我國房地產信托業務發展，設定相關的約束機制，確認有效房產所有權，建立銀行托管制度，保護投資者的合法利益。

（2）加強對信托業務的嚴格監管。為了真正有效地防范和控制房地產投資信托業務風險，必須建立對信托業務的監管機制，并建立起科學的監管模式。首先要制定有關監管的法律法規，使監管部門對房地產投資信托機構各項業務的監管具有相應的法律依據，如對投資信托公司直接參股股東的企業進行資格審查，投資信托公司內部要有獨立管理機構，項目資金要嚴格分賬管理、獨立運營等。其次，要盡力構造相關業務監管的統一框架，實現監管模式的統一化和集中化，這樣可以減少監管部門之間的摩擦，有利于實現監管對象、監管方法、監管目標的統一，從而有利于提高監管的效率，而且可以為房地產投資信托業務經營主體創造一個公平合理的競爭環境。再次，根據目前我國房地產投資信托的發展情況，為了最大限度地防范和控制信托業務風險，應強化中央銀行對信托業的監管職能。中央銀行應從機構管理、資信管理、資本金管理、高級管理人員管理、財務管理、資產負債比例管理等方面著手，逐步構建一套針對信托投資公司的監管系統。

（3）強制信息披露制度。我國房地產投資信托的健康發展，必然依賴于信托市場對投資者利益的切實保護和投資者對市場的信心。政府必須實行強制信息披露制度，約束房地產開發企業行為，并將所有相關信息公之于眾，以免投資者因信息不對稱遭受損失。銀監會已于2004年出臺了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》，確定了30家信托公司首批公布年報，并要求3年內所有信托公司實施年報披露制度，應以此為契機，督促信托公司加強房地產投資業務數據的統計和披露工作。另一方面，房地產企業與信托公司應該形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規范運作，共同提高抗風險能力。在美國，證券管理委員會負責監管工作，房地產投資信托的投資計劃、則務計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準，而且其財務必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經驗，提高信息披露的有效性。

2、房地產投資信托風險控制的微觀措施

（1）信托公司提高自身風險管理水平。信托公司應提高自身風險管理水平，降低管理風險。一是要做好投資項目的風險分析和對房地產企業的貸款資格審查。由于房地產各個項目的特點和經營方式不同，這些不同又影響著投資項目的風險大小，因此投資項目風險分析的關鍵是要做好項目評估和可行性研究，同時還應加強對貸款人信用等級、財務狀況、償還能力的審查和評判，從源頭上控制信托財產風險。二是要為信托資金的安全保障引入擔保措施，以分散風險，并保證擔保機構的資質。三是要對合同執行情況，房地產開發商的財務情況，以及項目的進展情況進行跟蹤了解，當發現資金違規使用或項目出現風險時，要及時采取補救措施，如按合同約定向擔保人追索或及時處置抵押物，盡量將信托財產的損失降到最低限度。信托公司應通過加強對信托財產的日常管理，提高信托財產的安全性與效益性，降低投資人的風險和損失。

（2）引入第三方評價機構或仲裁機構。目前，大多數投資信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足，風險控制能力較差。因此，引進或建立專業的房地產經營管理機構或中介機構，讓他們提供專業化管理、咨詢服務，借助專業機構的判斷和管理，可預見并有效控制房地產金融風險。房地產信托可將部分信托事務委托專業機構處理，以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業管理能力，各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險。同時，各專業機構也以自身信謄為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增強作用。出現相關的法律問題時，信托公司如果以單方決定，或者以主觀意志為轉移地判斷，變現價值與市場價值是公允的、通過主張抵押權或質押權實現信托受益時而支付的成本是合理的等行為，往往不能得到投資者的真正認同。因此，引入專業會計事務所運用多種評估方法對信托財產進行評估，并引入專業律師事務所對評估材料的正確性和合法性給出法律意見，能有效地解決很多法律問題，更有效地控制房地產投資信托的風險。

（3）不斷進行產品創新。信托公司要不斷進行創新，不僅要在房地產投資信托的投資組合、期限、規模等方面進行優化改進，還應進行產品的創新。121號文件之后，房地產信托進行了一些創新，出現了股權信托模式和財產信托模式，但仍以貸款給房地產項目為主，這種方式不僅規模有限還面臨巨大的信用風險。目前，房地產投資信托基金（REITs）模式越來越成為房地產投資信托的新方向，其核心特征是以出租型物業的租金收入為基礎向股東分紅派息，而我國的商業房地產自2005年以來快速發展，存在大量在優質的可供持有和運營的物業。由于REITs可以公開發售上市，并且需要定期向投資人分配信托利益，因此可以很好的降低房地產信托的流動性風險。

（4）加強人才的培養和儲備。信托公司應重視對專業人才的培養，在房地產投資信托的運作過程中以投資方向明確、業務清晰、運作規范為基本原則，培養既熟悉金融業務知識又具有房地產運營管理理念的專業人才。但從本質上講，房地產投資信托運作更偏重于理財，而非單純的房地產專業技術，其注重的是房地產資產的運作，而非項目的具體實施。所以必須加強培養一批具有戰略投資眼光、精投資銀行業務、懂財務通法律的理財專家，同時，這些人員又必須對房地產業有一個比較全面的把握能力。按照通行的定律，公司的核心業務80%的利潤實際上是由20%的高管或專業人員承擔和完成的，能否建立一支經過專門訓練，具備良好的心理素質、完美的人格品質、靈敏的市場嗅覺和綜合的業務能力的管理隊伍，將是房地產投資信托興衰的關鍵所在。

【參考文獻】

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[2] 樓當：信息不對稱所致的中國房地產信托風險與防范[J].上海房地，2006（9）.

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房地產；投資基金；SWOT法

1引言

房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。

2當前房地產金融的風險

由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。

第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。

第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。

第五，土地開發貸款有較大信用風險。

第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。

3房地產投資基金分析

房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營治理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。

3.1房地產投資基金的優勢分析(S)

（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。

（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。

（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。

3.2房地產投資基金的劣勢(W)

（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。

（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又把握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。

3.3房地產投資基金的機會(O)

(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。

(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。

(3)需求分析。目前我

國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。

3.4房地產投資基金的風險分析(T)

（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。

（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。

（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。

4發展房地產投資信托基金的政策建議

1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。

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