房地產經紀法規精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產經紀法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

    一、各市、縣建委、房地產管理局要向社會廣泛宣傳《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》，《廣東省房地產開發經營條例》、《廣東省商品房預售管理條例》和《廣東省房地產經紀管理暫行辦法》等法律、法規及有關規定，凡從事房地產經紀業務的機構，必須經縣以上房地產管理部門批準，向工商行政管理部門申領營業執照后，方可開業。

    二、各市、縣建委或房地產管理局在今年底前，要會同工商行政管理部門，對本地區從事房地產經紀業務的機構進行一次清理，對未經主管部門批準并領取營業執照從事房地產經紀業務的，一律予以取締。對具備規定的條件，在開展房地產經紀業務中不發生損害當事人合法權益，信譽好的，經清理后發給省建委統一印制的《廣東省房地產經紀機構資格證書》。各市清理結束后將予以保留的房地產經紀機構，按省建委《關于審批設立房地產開發公司、物業管理公司和房地產中介服務機構的若干意見》（粵建房字〔1998〕078號）表三要求填寫送省建委房地產業處備案。

    今后，房地產經紀機構應在代售、代租房屋地點懸掛資格證書。

    三、對清理后予以保留和今后新批準設立的房地產經紀機構，按其注冊資金、經紀人數量、從業年限、經營業績以及社會信譽等條件評定等級。房地產經紀機構分為一、二、三三個等級。具體條件如下：

    （一）一級

    （1）注冊資金100萬元以上（含100萬元）；

    （2）有15名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務連續四年以上；

    （4）近三年成交房屋面積100萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；

    （6）以房地產經紀為主營業務。

    （二）二級

    （1）注冊資金50萬元以上（含50萬元）；

    （2）有10名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務連續三年以上；

    （4）近三年成交房屋面積50萬平方米以上；

    （5）近三年沒有發現有損害當事人合法權益的行為；

    （6）以房地產經紀為主營業務。

    （三）三級

    （1）注冊資金30萬元以上（含30萬元）；

    （2）有6名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員；

    （3）從事房地產經紀業務一年以上；

    （4）從業以來沒有發生損害當事人合法權益的行為。

    四、新申請房地產經紀資格，應具有10萬元以上注冊資金和有3名以上持有房地產管理部門頒發的《房地產經紀人資格證》的人員，并暫不定級。開展業務一年后具備條件的可申請晉升資格等級。

    五、從事房地產經紀服務的人員，由省建委或市、縣房地產管理部門根據當地房地產市場需求情況組織培訓考試，考試合格的發給《房地產經紀人資格證》，實行持證上崗制度。

    六、房地產經紀機構按其資格等級允許的項目范圍如下：

    一級經紀機構可允許各類商品房或其它房屋項目；

    二級經紀機構允許建筑面積15萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

    三級經紀機構允許建筑面積8萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；

    不定級的經紀機構允許建筑面積5萬平方米以下的商品房或其它房屋項目。

篇(2)

關鍵字：房地產經紀 監管 從業人員

房地產經紀業是我國房地產行業的一項重要內容，其是否健康有序的發展直接關乎我國房地產行業的發展。針對目前我國房地產經紀業出現的問題，筆者從以下六個方面提出監管建議：

一、完善和建立我國關于房地產經紀的法律監督體系

從我國目前關于房地產經紀的法律監督體系來看，存在的一個突出的問題是監管混亂。由于我國關于房地產經紀的條款多由行政法規、部門規章甚至于地方性法規等等級較低的層級制定，各部門、機構間的具體規定由于地域、人員的差異存在沖突矛盾的現象突出。此外，各部門制定的關于房地產經紀監管的很多規定與我國的《行政許可法》、《房地產管理法》相關規定存在沖突，使下位法不符合上位法，違背了法理學中關于法律位階的原則。

完善、統一的法律法規的缺失，是很多房地產經紀行為失范的重要原因，要加強對房地產經紀的監管首先要建立房地產經紀的法律監督體系。在實際操作中，我們首先要將各部門、各地方有關于房地產經紀的法律規范進行整理歸納，將相關的規范以法律、法規的形式統一予以規定。提高房地產經紀監管法律制度的法律位階層次，使之符合法理學中關于位階層次的要求，取消或廢除不符合相關法律規定要求的規范，避免上、下位法之間的沖突。

二、政府監管主體職權的合理配置

從我國房地產經紀監管的是實際操作中看，政府作為監管主體的職權劃分存在交叉或空缺的情況。我國目前房地產經紀的監管主體的職權沒有做出明確的分配，時常會存在兩個機關共同享有監管權或同時不能確定監管權的的情形，在這種情況下極容易發生重復監管或者互相推諉的現象，這使得監管效率變低，不利于房地產經紀市場的發展。

其次，我國對于房地產經紀監管主體的再監管缺乏明確的規定。導致監管失靈主要包括監管主體信息與市場實際不對稱、監管主體自身的價值取向及監管效率低下等原因，為避免監管失靈，實行對監管主體的再監管顯得尤為必要。對政府監管主體的再監管應當從以下三個方面進行：首先，從政府內部來看，運用分權制衡的方法，將監管權力分散給多個部門，同時授權相關部門對監管部門的行為進行監督。其次，從政府外部來看，積極發展行業協會、市場組織等多個監管模式，避免政府"一家獨大"。最后，堅持信息公開制度。政府監管部門應將監管的對象、監管的措施及監管的結果等方式向社會公開，接受社會和群眾監督。

三、發揮行業協會自律監管作用

我國目前已經成立了多個房地產經紀行業協會。2004年成立的"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，是一個全國性的房地產經紀行業協會。此外，北京、上海、廣州、深圳、成都等房地產經紀發達地區也都成立了本地方的房地產經紀協會。但是，這些協會大部分依附于當地政府，權力也由政府授權，而不是由由成員約定，這使得行業協會的自律監管作用大打折扣。因此，行業協會要在政府放權的前提下行業協會成員間要認識到自己的主人翁地位，自覺按照成員間的協議辦事，提高行業的自律監管。

四、提高房地產經紀的準入制度

市場準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，是政府監管的第一環節。

市場準入制度規定市場交易主體進入市場必須具備一定的條件，遵守一定的程序。建立和完善房地產經紀機構建立制度和房地產經紀人資格取得制度是國家對房地產經紀業監管的第一環節，是保證我國房地產業健康有序發展的前提和保障。

建立專門的房地產經紀機構是開展房地產經紀業務的前提。房地產經紀機構的設立除應當符合我國《公司法》、《合伙企業法》等基本法的規定以外，還要符合我國《城市房地產管理法》關于設立房地產經紀機構應當符合的實體條件，如有自己的名稱和組織機構、有固定的服務場所、有必要的財產和經費、有足夠數量的專業人員及法律、行政法規規定的其他條件。相關部門同時可以建立等級劃分制度，將存在經營規模小、整體素質差、無證經營、私設分支機構的房地產經紀機構排除在外，提高行業的整體質量。

在房地產經紀人資格取得制度上，我國借鑒了歐美國家的做法。目前我國對經紀人資格取得主要依靠要求相關申請人員參加考試并考核，對合格者核發資格證書的資格準入監管制度。建立嚴格的準入制度，有利于在源頭上把握從業資格者的素質，提高行業的整體服務水平。

從目前來看，我國尚未建立房地產經紀從業人員禁入制度，只對準入制度進行了嚴格監管，缺乏從業后的約束機制。因此我們要按照《行政許可法》及相關法律法規的規定，仿效其它資格取得制度，建立一套從取得到退出的完善的監管機制。完善的激勵機制和懲罰措施有利于培養一批專業知識扎實、具備良好職業道德房地產經紀從業人員，有利于維護房地產市場的平穩發展。

五、加大信息披露制度與告知制度的行業監管

在現實交易中，房地產經紀機構主要通過掛牌公示的方式來履行其信息披露制度與告知制度的義務。監管主體要按照其行業自身運作模式及特點進行監管，主要包括以下幾個方面：一、首先應當確認從業機構和從業人員是否按照《房地產經紀執業規則》合法取得相關的職業資格；二、從業機構和從業人員與委托人簽訂委托合同后，是否如實、準確的了房源、客源信息，是否存在虛假、欺瞞現象；三、經紀機構和從業人員作為交易雙方的中介，是否有主動或幫助欺瞞交易相對方現象的發生；四、經紀機構和從業人員是否有利用便利，低價買入高價賣出，牟取非法利益的現象；五、是否有利用哄抬價格或內部認購等營銷手段，造成交易雙方誤解市場的現象；六、是否有泄漏或出賣其利用中介身份獲取的商業機密或者其他方式獲取的交易相對方的秘密，牟取不益的現象。監管機構應當對其管轄范圍內的經紀機構和經紀人員進行全方位的監管，建立激勵機制和懲罰措施，對違反法律法規規定的進行懲罰。

借鑒國外經驗，建立營業保證金制度。當發生經紀機構和從業人員存在欺瞞、欺詐消費者，損害消費者合法權益現象出現時，營業保證金可以作為一種救濟手段，保護消費者合法權益。

六、加大對行業交易資金和交易傭金的監管

我國監管部門已經注意到了中介機構交易資金混亂的問題。2006年的《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》中就要求中介機構通過專業賬戶進行交易結算。但是從目前來看還存在很多中介機構仍然利用買賣雙方的交易時間差，采用"拆東墻，補西墻"非法對資金進行挪用。究其原因主要是因為專業賬戶流轉手續費較高，監管不到位造成的。要解決這一問題，應當要從一下三個方面解決：（1）政府強制要求建立專業賬戶，要求經紀機構交易資金必須從專業賬戶劃轉。同時降低流轉手續費和流轉程序，降低流轉成本；（2）政府應當聯合銀行對專業賬戶進行監管，建立專業具體的監管措施，嚴防監管漏洞；（3）加強專業賬戶的宣傳力度。

我國對房地產經紀傭金的監管部門是價格主管部門，主要通過確立收費標準、收費條件來進行監管。從我國目前的監管現狀來看，監管的方針政策和收費標準核定等主要由國務院價格部門制定，而收費的具體標準一般則由省級政府或者省級價格主管部門執行。針對目前房地產經紀市場存在的收費混亂、收費與服務不對稱的現象，筆者認為對于房地產經紀業可以實行政府指導價，而指導價的形成應當是政府與經紀機構協商確認的價格，此指導價可以有上下浮動的自由空間便于經紀機構與委托人自由協商服務水平與確認收費的具體價格。經紀機構應當明碼標價，拒絕價格欺詐，接受委托人和社會的監督。

參考文獻：

【1】周楠生：《試論我國房地產經紀的法律調整》，載《廣東社會科學》，1996年第5期。

【2】參見吳弘、胡偉著：《市場監管法論--市場監管法的基礎理論與基本制度》，北京大學出版社2006年1月版。

【3】中國房地產經紀人網，http：//.cn/cirea/cirea_web/academy.aspx

篇(3)

【關鍵詞】房地產經紀人 房地產經濟 作用

前言：在現階段，社會是一個住房供需緊張的時代，隨之發展而來的房地產經濟更是在壯大，由于房地產要在建筑商和住戶之間建立買賣聯系，房地產經紀人這一行業也就就此誕生。在我國，這樣的房地產中介才漸漸發展而來，不算是很成熟，發展中遇到了很多的問題亟待解決，但是房地產經紀人在房地產經濟工作中的作用又很大。

1.簡述房地產經紀人這一行業

1.1房地產經紀人的概念

房地產經紀人是指在房地產市場中專門提供房地產信息！技術和政策法規咨詢服務，從事房地產策劃！評估和業務，為房地產交易雙方牽線搭橋，促成交易，并協助辦理有關手續，從而收取傭金的自然人和法人。

1.2房地產經紀人的特性

房地產經紀人在工作中有一特性，有別于其他，這一特殊點，我們稱其為“一手托兩家”。既：房地產經紀人不同于一般的銷售人員，他不隸屬于某一特定公司，由于信息的相對公開，往往多家公司都掌握同一信息，這就導致了作為一名房地產經紀人，不僅在與其他公司的房地產經紀人競爭，甚至也在與自己公司內部的同事競爭，不僅在競爭買房客戶，也在競爭賣房業主即房屋這一特定商品的擁有者。同時，房地產經紀人交易的目的只在提供服務，搜集信息進行匹配，最終促成雙方交易，直接實現了房產買賣或租賃雙方的利益，間接實現了房地產公司！經紀人的利益。

2.房地產經紀人發展背景

隨著我國房地產市場的迅猛發展，二手房交易逐日火熱，部分城市的二手房交易甚至超過了新建商品房 與二手房交易息息相關的房地產經紀人隊伍也在不斷壯大，房地產經紀業迅猛發展，成為一種不可避免的趨勢，并且其市場主導能力和市場空間將日趨龐大，已成為房地產市場中不可或缺的重要部分。再加上房地產交易中產權復雜信息嚴重不對稱交易雙方難以相互信任等因素的影響，決定了人們在房地產交易中需要專業的房地產經紀人員和機構為其服務。在2008年下半年受全球金融危機的影響，房地產市場不景氣，很多中小房地產經紀公司不堪壓力紛紛倒塌，還出現房地產經紀公司攜款潛逃等惡劣現象，房地產經紀業面臨著空前的信譽危機，很多問題亟待解決。

3.房地產經紀人發展現狀分析

3.1發展機遇

隨著房地產市場的擴張和房地產經紀行業的發展出現了一種新的執業模式――房地產經紀人，這一行業隨著經濟全球化的發展在壯大其隊伍，再加上人們對于這一行業人員的大量需求，給予了房地產經濟人很大的發展前景，遇到了前所未有的發展契機。再加上房地產經紀人的產生是房地產經紀市場發展的必然趨勢，也是社會化專業分工的必然結果，這一行業順應歷史與社會的發展而誕生，勢必會迅速發展。

3.2發展瓶頸

隨著我國房地產市場的逐步規范，經紀業的進一步發展，我國的房地產獨立經紀人也逐漸浮出水面 但是其總的發展依然緩慢 這說明我國房地產獨立經紀人的發展面臨著各種各樣的問題。我們總體上可以分為三個方面：首先，先從政府層面來說，我國相關法律法規不完善，政府管理滯后。地產經紀業在我國是個新興行業，國家還沒有出整配套的法律法規，且政府對房地產經紀缺乏檢查督查，這些問題都在嚴重阻礙著房地產經紀業的發展；其次從房地產經紀機構層面上來講，內部管理缺乏約束，市場行為不規范。一方面是很多房地產經紀機構完全是游兵散勇 烏合之眾，沒有行業組織的監管。另一方面是一些房地產經紀機構盲目擴張，不注意品牌形象，粗放經營。最后從房地產經紀人層面來探討，第一、房地產經紀人良蕎不齊，無從業資質。第二、職業道德缺失，缺乏誠信。第三、缺乏自律，與競爭對手沖突較多。第四、服務質量偏低，技術含量不高。這些都導致房地產經紀人發展難以更進一步。

4.房地產經紀人的作用

房地產經紀人是市場經濟的產物，他們有別于其他商家的生存方式，擁有很多的技能，比如：收集信息的技能、市場分析的技能、人際溝通的技能、供求搭配的技能、把握成交時機的技能等。他們運用這些技能來在房地產經濟上發揮自身作用，給購房者、企業、整個房地產市場以及社會帶來了很大的積極效應。以下，我們就從這幾方面來論述其作用。

4.1從購房者角度分析房地產經紀人的作用

房地產經紀人社會關系多，市場信息靈，能夠給購買地產的客戶提供大量的信息，滿足了客戶對信息的需求，使客戶更加準確地了解市場動態，客戶在了解到明確的信息以后，就能夠選擇性地進行地產的挑選，可以從中選擇出符合自身經濟條件、住房要求和地理位置的房子。

4.2從企業角度分析房地產經紀人的作用

首先，房地產經紀人信息來源的多樣性，使經紀人在解決商品供求矛盾上有其自身特殊的方法，這樣就使得其辦事效率極高，促進企業供求矛盾的解決，也就為企業打開了市場銷路；其次，房地產經紀人能夠幫助企業引進國外先進技術、資金和管理經驗，擴大出口貿易；再有，房地產經紀人因為有著市場分析的作用，能夠給企業提供良好的市場信息，使得企業能夠投資在對的市場上，防止了企業投資資金的錯誤流失；最后，房地產經紀人能夠為企業帶來良好的經濟效益，為企業賺取良好的知名度和美譽度，能夠讓購房者信賴企業，最終促進企業利益豐收。

4.3從整個房地產市場分析房地產經紀人的作用

第一、房地產經紀人加快了房地產市場信息與交流市場信息的傳播，就必然會提高市場的整體運作效率：地產經紀人作為這個信息的收集者和傳播者，使得那些分散的不為人們所知的信息傳播向大眾與市場，滿足了各方對市場信息的要求，這樣就能夠有效地推動房地產市場信息的準確傳播。第二、解決了房地產供與求之間的矛盾，使得房地產市場能夠健康發展：由于房地產市場經濟的快速發展是依賴于各種社會資源的合理配置的，而房地產經紀人恰好是這些社會資源的整合者，他們熟悉各專業市場的交易方式與特殊點，可以滿足供需雙方要求，因此能夠使得房地產市場健康發展；第三、有效地促進了房地產市場的規范和繁榮：在房地產市場上，由于有了房地產經紀人的參與，促使其在房地產市場上發揮以上所提到的作用，就能夠給房地產市場帶來規范與繁榮的發展，房地產經紀人的作用是不容忽視的。

4.4從社會角度分析房地產經紀人的作用

對整個社會來說，房地產經紀人能夠做到給人民、企業和市場帶來極大的便利，也就是在給社會帶來了很多的和諧因素，因而就能夠促進社會文化體育事業的繁榮，培育文化市場，豐富人民的生活，給人們的生活提供住房保障，讓人們安居樂業，使得社會更加和諧。

結語：盡管在本文中提到了房地產經紀人存在有很多的問題亟待解決，但是也從中了解到了房地產經紀人在各方面的有效作用，因此，在此基礎上，我們要對房地產經紀人進行更為深刻的職業技能培訓，以及各項職業道德中的規范，還要建立和健全整個有關房地產經紀人的法律體系，約束其發展。在我們做出這么多的努力下，房地產經紀人才會摒除掉很多的惡習，擁有更加專業的知識技能，在此基礎上才會在經濟日漸發達的今天占有一定的經濟地位，給人民、給企業、給市場、給社會帶來極大的好處。

參考文獻

[1]袁韶華，諶侃，房地產經紀現狀及對策分析，[j] .徐州建筑職業技術學院學報，2008（12）

篇(4)

房地產經紀合同

委托人(甲方)：__________________________

經紀人(乙方)：__________________________

依據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在平等、自愿和協商一致的基礎上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房地產經紀事項達成一致，訂立本合同。

第一條　甲乙雙方應提供下列相應證件：

甲方提供：1.“銷售許可證”;2.權屬證件;3.物業的具體情況;4.法定代表人身份證明;5.營業執照;6.個人身份證。

乙方提供：1.經紀機構“資質證書”;2.經紀人崗位“資格證”;3.經紀人身份證;4.營業執照。

第二條　甲方委托乙方據實為其提供房地產經紀服務。共____項：

1.房地產經紀事項內容__________________

2.具體要求：__________________________

3.其他要求：__________________________

第三條　甲、乙雙方議定，在本合同履行期限內，甲方對其委托各房地產經紀事項，應在規定范圍之內按下列比率向乙方支付服務費。

委托房地產轉讓，按成交價的_________%計算支付;

房地產租賃的，按年租金的_________%一次性計算支付;

房地產交換的，按房地產評估價值的_________%計算支付;

其他服務項目支付________________元。

服務費支付的時間、條件、金額、支付方式和結算方法，由甲、乙雙方在合同補充條款中約定。

第四條　本合同履行期間，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二條服務事項的，甲方不支付本合同第三條約定的各項服務費。乙方應將甲方已預付的服務費全部退還。乙方不能完全履行服務項目，則相應減少甲方應支付的服務費。具體數額甲、乙雙方在補充條款中另行約定。

本合同生效后，在合同履行期間甲方未經乙方同意，中途毀約，甲方已支付給乙方的服務費不予退還。未支付給乙方服務費，乙方有權按雙方約定服務費的標準，向甲方追索。

第五條　本合同履行期間，甲、乙任何一方需變更本合同的， 要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂變更協議，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。

第六條　本合同履行期間，乙方應定期將本合同第二條為甲方服務的各房地產經紀事項情況及時通告甲方，甲方對乙方的履約應提供必要的幫助。并有權隨時進行查詢、督促。

乙方將本合同第二條為甲方服務的各房地產經紀事項轉委托其他房地產經紀人的，必須事先征得甲方的書面同意，由此而增加的費用和法律責任，由乙方承擔。

第七條　甲、乙雙方商定，乙方有下列情況之一的，甲方有權按本合同第十三條約定，追償因乙方過失造成的經濟損失：

1.未經甲方書面同意，擅自改變為甲方服務的各房地產經紀事項內容、要求和標準的;

2.未經甲方書面同意，轉委托他人的;

3.違反國家和本市有關法律、法規、違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害當事人利益的;

4._______________________________

第八條　甲、乙雙方商定，甲方有下列情況之一的，乙方有權按本合同第十三條約定，追償因甲方過失所造成的經濟損失：

1.要求乙方服務的房地產經紀事項不明確，或提供的有關證件和資料不實;

2.甲方利用乙方提供的信息、條件、機會，擅自不履行合同;

3.違反本合同第三條及補充條款的約定，不按期給付或拒付服務費的;

4.________________________________

第九條　甲、乙雙方商定，乙方履行本合同第二條各房地產經紀事項的服務，必須自本合同生效之日起至________年____月____日止。除甲乙雙方另有約定同意延期外，逾期視作本合同自行終止。在本合同終止后的____日內，如果委托人直接或間接地與經紀人最初物色的客戶成交，那么經紀人有權獲得經紀合同中訂立的傭金。

第十條　本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補充協議及其它書面的文件，均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一條　本合同及補充條款中未約定的事項，應遵循我國有關法律、法規和本市規定執行。

第十二條　本合同簽訂后，需要公證的，可按本市公證的有關規定申請辦理公證手續。

第十三條 甲、乙雙方在履行合同過程中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決，協商不成的按本合同約定的下列方法之一，進行解決：

1.向________________仲裁委員會申請仲裁;

2.向人民法院提起訴訟。

第十四條　本合同壹式____份，甲、乙雙方各執______份，具有同等法律效力。

甲方(簽章)：____________________

營業執照號碼：____________________

個人身份證號：____________________

法定代表人：______________________

住址/注冊地址：__________________

郵政編碼：________________________

聯系電話：________________________

傳真號碼：________________________

委托人：______________________

房地產權證/商品房現(預)售許可證

證件編號：________________________

簽約日期：________________________

乙方(簽章)：____________________

營業執照號碼：____________________

法定代表人：______________________

注冊地址：________________________

郵政編碼：________________________

聯系電話：________________________

傳真號碼：________________________

承辦經紀人員：____________________

篇(5)

關鍵詞：房地產經紀業 房地產經紀市場 三維知識管理模式 知識

我國房地產經紀業市場特點

房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。

在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。

根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。

目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledge intensive business service，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。

房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。

我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。

由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。

綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。

基于動態學習能力的三維知識管理模式

本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（Thomas Housel and Arthur H.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。

一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind 和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。

房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。

本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creative chaos）。

當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka， 1994）。

可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：

程序維（process dimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。

位置維（positions dimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。

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?？谑蟹康禺a中介服務管理辦法全文第一章 總 則

第一條 為了規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內從事房地產咨詢、經紀中介服務活動，應當遵守本辦法。房地產價格評估的中介服務活動，適用《海南經濟特區城市房地產價格評估管理規定》。

本辦法所稱的房地產中介服務，是指房地產咨詢、經紀和價格評估等活動的總稱。

本辦法所稱房地產咨詢中介服務，是指為房地產活動當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面咨詢服務的經營活動。

本辦法所稱房地產經紀中介服務，是指為委托人提供房地產居間、等服務的經營活動。

第三條 房地產中介服務活動應當遵循合法、自愿、公平、誠信的原則。

第四條 市房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理。

土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門，應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作。

第五條 房地產中介服務機構和人員可以依法組織行業協會，對房地產中介服務行業的經營服務進行自律監督;行業協會的業務活動接受房地產行政主管部門的指導。

第二章 中介服務機構和人員

第六條 從事房地產中介服務業務，應當設立具有獨立法人資格的中介服務機構,取得企業法人營業執照。

第七條 設立房地產中介服務機構應當具備以下條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有不少于30平方米的固定服務場所;

(三)有法定數額的注冊資金;

(四)從事房地產咨詢業務的，應當有3名以上取得房地產咨詢資格證并注冊的人員;從事房地產經紀業務的，應當有3 名以上注冊房地產經紀人，或者2名以上注冊房地產經紀人和3名以上注冊的房地產經紀人協理。

第八條 從事房地產中介服務的企業法人設立房地產中介服務分支機構的，其分支機構應當有不少于20平方米的固定服務場所，并有2名以上注冊房地產經紀人，或者1名注冊房地產經紀人和2名以上注冊的房地產經紀人協理。

第九條 房地產中介服務機構及其分支機構應當自取得營業執照之日起30日內，持下列材料到市房產行政主管部門備案：

(一)房地產中介服務機構備案申請表;

(二)營業執照副本、機構章程和主要的內部管理制度;

(三)固定經營場所證明(房屋所有權證或房屋租賃備案證明原件);

(四)機構法定代表人、分支機構負責人的身份證明及任職文件;

(五)房地產中介服務人員的職業資格證、注冊證、勞動合同等。

第十條 房地產中介服務機構終止或變更本辦法第九條涉及的事項，應當自向原登記注冊的工商行政管理部門辦理注銷或變更登記之日起20日內，向市房產行政主管部門備案。

第十一條 房地產中介服務機構根據本辦法第九條、第十條申請備案，符合備案條件的，市房產行政主管部門應當在5個工作日內發給備案證明;對申請材料不齊全的，市房產行政主管部門應當場一次性告知申請人需要補正的全部內容。

第十二條 從事房地產中介服務的咨詢人員、經紀人、經紀人協理，應當按照國家和本省有關規定，參加房地產中介服務職業資格考試合格，取得房地產中介服務職業資格證書。

第十三條 取得房地產咨詢資格、房地產經紀人資格和房地產經紀人協理資格的人員執業，應當按照國家和本省、市的有關規定注冊。

房地產中介服務人員從業資格注冊期滿的，持證者應當到注冊管理機構辦理延續注冊手續。在注冊有效期內變更執業機構的，應當在應聘時辦理變更手續。

第十四條 禁止無職業資格證書或者有職業資格證書未注冊的人員從事房地產中介咨詢、經紀業務。

禁止房地產中介服務機構指派未取得房地產中介服務職業資格證書或者取得職業資格證書但未經注冊的人員從事中介咨詢、經紀業務。

第十五條 禁止偽造、涂改、轉讓、轉借職業資格證書和注冊證。

第三章 中介服務行為規范

第十六條 房地產中介服務機構應當在經營場所公示下列內容：

(一)營業執照、稅務登記證;

(二)備案證明;

(三)房地產中介服務人員姓名、照片、注冊證號;

(四)服務項目、內容、標準;

(五)收費項目、依據、標準、對象;

(六)信用檔案查詢方式;

(七)投訴方式和途徑;

(八)行業組織推薦使用的房地產中介服務合同示范文本;

(九)法律、法規、規章規定的其他事項。

房地產中介服務機構銷售商品房項目的，還應當在銷售現場明顯位置公示商品房銷售委托書和符合銷售商品房的有關證明文件。

第十七條 有下列情形之一的，房地產中介服務機構不得提供中介服務：

(一)無房屋所有權證及其他合法權屬證明的，或者房屋權屬證書與標的物不符的;

(二)司法機關、仲裁機構或者行政機關依法裁定、決定限制房屋轉讓、抵押、出租的;

(三)銷售商品房未取得房屋預售許可證，或者不符合商品房銷售其他條件的;

(四)違法建筑或者不符合房屋安全標準的;

(五)共有房產未經共有人書面同意或者代管房產無房屋所有權人書面授權的;

(六)租賃雙方當事人無合法有效身份證明的;

(七)有關法律、法規禁止提供中介服務的其他情形。

第十八條 房地產中介服務機構提供房地產中介服務，應當與委托人簽訂房地產中介服務合同。承辦該項業務的執業房地產咨詢人員、經紀人或者經紀人協理應當在合同上簽署姓名并注明其注冊證編號。

房地產中介服務合同一般包括下列主要內容：

(一)當事人姓名或者名稱和住所;

(二)項目名稱、房地產權屬、面積、使用年限、用途、使用限制;

(三)合同履行方式、期限;

(四)中介服務費數額和支付方式、時間;

(五)違約責任和糾紛解決方式;

(六)當事人約定的其他內容。

第十九條 委托人委托房地產中介服務機構轉讓房地產的，應當向房地產中介服務機構提供所委托轉讓房地產的所有權、建筑面積、抵押、使用現狀等情況，并對所提供資料的真實性負責。房地產中介服務機構可以對所委托轉讓的房地產進行實地查看和依法查閱有關資料，委托人應當予以配合。

委托人簽訂合同后違約不轉讓房地產或者另行委托他人轉讓房地產的，應當依法承擔違約責任。

第二十條 房地產中介服務機構與委托人簽訂合同后，方可對外相關信息。房地產中介服務機構不得虛假、未經核實的信息。

執業經紀人或經紀人協理憑中介服務機構介紹信、中介服務合同和本人身份證及執業注冊證書可以到有關部門或機構查詢受委托事項的相關信息，有關部門或機構應當予以配合并進行登記。

第二十一條 房地產中介服務機構接受存量房出售或出租委托的，應當通過?？谑写媪糠抗芾硐到y如實房屋的下列信息：

(一)房屋的主要自然狀況和相關權屬狀況;

(二)房地產交易條件;

(三)房地產中介服務機構名稱、地址、聯系方式和主辦經紀人員;

(四)房地產中介服務機構的特殊說明事項和市房產行政主管部門要求的其它信息。

第二十二條 房地產中介服務機構應當在銀行開設存量房交易結算資金專用賬戶。交易雙方當事人約定選擇通過專用帳戶劃轉交易資金的，房地產中介服務機構應當保證專用帳戶的資金支付條件和具體方式與存量房經紀合同一致。

房地產中介服務機構不得通過交易結算資金專用賬戶以外的其他銀行賬戶代收代付存量房交易資金，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房產交易資金。

第二十三條 房地產中介服務機構應當嚴格執行價格管理的法律、法規和規章，實行明碼標價，不得違反規定設立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標準。

收取房地產中介服務費應當開具發票，依法納稅。

第二十四條 房地產中介服務機構開展業務應當設立業務臺帳，做好業務記錄。業務臺帳和業務記錄應當載明業務活動中的收入、支出等內容。

房地產中介服務機構應當于每年一月底向市房產行政主管部門報送上一年度業務統計報表。

第二十五條 房地產中介服務機構和人員在提供中介服務中不得有下列行為：

(一)超越核準的業務范圍從事經營活動;

(二)索取合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益;

(三)同時在兩個以上房地產中介服務機構從業;

(四)以個人名義接受委托，收取費用;

(五)允許他人以自己的名義從事房地產中介業務;

(六)以不正當手段損害其他房地產中介服務機構或者中介服務人員的信譽和權益;

(七)未通知抵押權人，為抵押的房地產提供轉讓中介服務;

(八)采取脅迫、欺詐等手段促成交易;

(九)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;

(十)隱瞞價格信息，從中賺取差價;

(十一)法律、法規禁止的其他行為。

第四章 中介服務監督管理

第二十六條 市房產行政主管部門應當建立房地產中介服務和交易網絡信息管理系統，構建統一的網上信息、簽約、交易過戶、產權登記信息平臺。

第二十七條 市房產行政主管部門應當建立和完善房地產中介服務機構和人員信用檔案系統，實行網上公示，接受社會公眾查詢及監督。房地產中介服務機構和人員應當如實提供有關信息。

第二十八條 市房產行政主管部門應當對房地產中介服務機構和人員的經營服務行為進行監督檢查，及時處理檢查中發現的問題，公布檢查和處理結果并錄入信用檔案。

市房產行政主管部門應當定期對房地產中介服務機構和人員的條件進行檢查，并及時向社會公布檢查合格的房地產中介服務機構和人員名單。

第二十九條 市房產行政主管部門應當完善投訴處理機制，設立投訴電話和投訴舉報信箱。

市房產行政主管部門在接到舉報、投訴后，應當在24小時內作出是否受理的決定;決定受理的，應當在30個工作日內作出處理決定，并書面答復投訴者。

第三十條 市房地產行業協會應當協助市房產行政主管部門制定房地產中介服務業的發展政策和管理措施，加強對中介服務人員的職業道德教育和業務培訓，制定和推行房地產中介服務合同示范文本，指導和監督房地產中介服務機構和人員執行行業準則和職業道德規范。

第三十一條 市房產行政主管部門對中介服務機構及執業人員實施監管，不得妨礙其正常的經營活動，不得索取或者收受財物，不得謀取其他利益。

第五章 法律責任

第三十二條 房地產中介服務機構違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處以罰款：

(一)取得營業執照后未按規定備案的，處1000元以上5000元以下罰款;發生變更事項未按規定辦理變更備案的，處400元以上20xx元以下罰款;

(二)指派未取得房地產中介服務職業資格證書或者取得職業資格證書但未經注冊的人員從事中介咨詢、經紀業務的,處20xx元以上1萬元以下罰款。

第三十三條 房地產中介服務人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產行政主管部門給予處罰：

(一)未取得房地產中介服務職業資格證書或者取得職業資格證書但未辦理注冊從事房地產中介咨詢、經紀業務的，責令其停止非法咨詢、經紀業務，沒收違法所得，處20xx元以上1萬元以下罰款;

(二)偽造、涂改、轉讓、轉借職業資格證書、注冊證的，處20xx元以上1萬元以下罰款;情節嚴重的，提請注冊機構注銷注冊證書。

第三十四條 房地產中介服務機構和人員違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產行政主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，對房地產中介服務機構處以6000元以上3萬元以下罰款，情節嚴重的，責令停業整頓;對房地產中介服務人員處以20xx元以上1萬元以下的罰款，情節嚴重的，給予停止執業3個月以上1年以下的處罰，并可以依照有關規定提請注冊機構注銷注冊證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反本辦法第十七條規定提供中介服務的;

(二)違反本辦法第二十條第一款規定虛假信息的;

(三)違反本辦法第二十二條第二款存量房交易資金管理規定的;

(四)違反本辦法第二十五條第(二)項至第(十)項禁止性規定的。

第三十五條 房地產中介服務機構在提供中介服務中違反本辦法，有下列情形之一的，由市房產行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處以1000元以上3000元以下罰款：

(一)未按規定在經營場所公示有關事項的;

(二)未按規定向市房產行政主管部門報送業務統計報表的。

第三十六條 房地產中介服務人員因違法從業或者提供虛假信息等過錯給當事人造成經濟損失的，由其所在的中介服務機構承擔賠償責任;中介服務機構賠償后，可以向有故意或者重大過失的中介服務人員追償。

第三十七條 房地產中介服務機構及人員的違法行為涉及土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理規定的，由相關的行政主管部門依法處理。

第三十八條 市房產行政主管部門及其工作人員在房地產中介服務管理中，有下列行為之一，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違反本辦法不按時發放備案證明的;

(二)違反本辦法未公示房地產中介服務機構及人員信用檔案的;

(三)對房地產中介機構及人員違法經營、損害當事人合法權益的行為不依法處罰的;

(四)違反本辦法不履行檢查、投訴處理等監管職責的;

(五)妨礙房地產中介機構及人員正常的經營活動，索取、收受財物或者謀取其他利益的;

(六)其他違反法律、法規的行為。

第六章 附 則

第三十九條 本辦法具體應用中的問題，由市人民政府負責解釋。

第四十條 本辦法自20xx年5月1日起施行。本辦法施行前從事房地產中介服務的機構，未辦理備案的，應當自本辦法施行之日起60日內補辦備案手續;不符合設立條件的，自本辦法施行之日起12個月內，應當按照本辦法調整規范;逾期仍不符合設立條件的，應當到工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記。

房地產中介從業條件房地產中介服務人員，是指隸屬于中介服務機構而從事房地產中介服務的人員，包括房地產咨詢業務員、價格評估師(員)以及房地產經紀人。為了加強管理，確保專業化、規范化，目前我國對房地產中介服務人員采取統一考試、職業資格認證和登記的管理辦法。

(1)房地產咨詢從業人員資質管理。從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員。房地產咨詢人員的考試辦法，由省、自治區人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門制訂。

(2)房地產價格評估從業人員資質管理。國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。

房地估價師必須是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。房地產估價師的考試辦法，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同制定。

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[關鍵詞] 經紀 房地產市場 商品 信息

一、我國房地產經紀行業的由來

我國房地產經紀業的歷史源遠流長，其興起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典賣田宅增牙稅錢”的記載；在元代就大量存在從事房地產經紀活動的人,當時從事房地產經紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”,這一稱謂一直沿用到清代;1840年之后，隨著通商口岸的設立以及租界的設立,許多外商紛紛在中國投資房地產,在我國一些通商口岸城市，如上海,房地產經紀活動隨之產生,在當時出現的專門為房地產業主經營和轉手出租房屋的人，被稱為“二房東”?！岸繓|”、“房地產掮客”作為一個社會階層一直延續至解放初期。

解放初期,民間房地產經紀活動比較混亂,在20世紀50年代初期,政府加強了對經紀人員的管理,整治了當時的房地產經紀業;隨后由于住房作為“福利品”由國家分配,房地產業一度消失，房地產經紀活動也基本消失。

隨著改革開放，市場經濟體制的逐步完善，特別是城市住房制度的改革，房地產業的蓬勃發展，人們生活、學習和工作節奏的加快和對住房的迫切需求，在城鎮住房體制改革不斷深化和住房分配市場化的強大推力下，作為為房地產業發展服務的房地產經紀業也在逐步發展中形成市場。2001年8月15日建設部了修改的《城市房地產中介服務管理規定》,2001年l2月18日人事部、建設部印發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》，對房地產經紀人的考試、注冊、職責等進行了規定，現在建設部即將出臺《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀人作為專業技術人員的法律地位得以確立，我國當代房地產經紀行業逐步為社會所承認。

二、經紀人在房地產市場中的作用定位迷惘

目前我國理論界對經紀、經紀人的概念還沒有形成統一的認識，立法界對經紀、經紀人的概念內涵也存在著較為廣泛的爭論。有學者認為經紀包含以下三方面內容：第一，經紀是以收取傭金為目的的有償服務活動；第二，經紀的內涵包括了居間、行紀和等所有受托行為；第三，經紀行為主體包括自然人、法人和其他經濟組織。持這種觀點的人認為：經紀活動不只是單純的牽線搭橋、居間介紹行為，而是與辦理委托事務緊密聯系在一起的，經紀人一方面以自己的名義為委托人辦理代銷、代購的委托事務，即行紀行為；另一方面又以委托人的名義從事活動。正因為這種觀念，為黑中介――低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價提供了土壤，經紀人的作用不是促成交易，變成低進高出的商人，以致部分經紀人、經紀公司誤以為他們的效益就是賺取差價，其實不然。

筆者認為，房地產經紀的概念與普通經紀概念不同，分析房地產經紀的內涵要從我國房地產經紀業實際、從有利于規范管理房地產經紀業的角度出發，對我國房地產經紀的內涵進行約定，其內涵主要包含以下兩層含義：一是居間，其特點是房地產經紀人作為受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。也可以說是一般意義上的經紀概念。二是，其特點是房地產經紀人必須以委托人名義從事受托行為，該受托行為僅限于民事法律行為，而且被人直接承擔房地產經紀人的法律責任，房地產經紀人的報酬由合同約定。這時的房地產經紀人與一般意義上的經紀人概念則完全不同。據上，由于房地產經紀的內涵包括居間與兩部分內容，本文所論及的僅限于居間內容，即一般意義上經紀的概念，受托人不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人不作為人參與交易，其所提供的僅是關于交易房地產的信息服務，而獲取的報酬是傭金。這樣，房地產經紀人作為專業技術人員，借助個人的專業知識和對房地產市場信息的充分把握，輔以法律素質、業務技能（理解能力、判斷能力、溝通能力、協調談判能力和應變能力）來牽線搭橋、居間介紹、說合買賣雙方、促成交易。一方面，為客戶買到最適合他的房屋；另一方面為不同的房源找到最適合它的客戶，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客戶找到最好的媳婦”。只有這樣，房地產經紀人才能在由房地產這種特殊商品構成的信息不對稱的房地產市場中，解決信息不對稱，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，彰顯其社會作用。

三、經紀人在房地產市場中的作用原因探究

為什么一般意義上房地產經紀人，不是完成房地產交易行為，只是為委托人提供信息或促成其與第三人達成交易，房地產經紀人在房地產市場中的作用是解決信息不對稱，為客戶買到最適合他的房屋，為不同的房源找到最適合它的客戶，促進房地產交易的開展，理順房地產市場關系，維護消費者利益，而不是低價引進，高價倒出，買方、賣方兩頭隱瞞，賺取差價。筆者以為，這是由房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱所引發的。正是因為房地產商品的特點、房地產市場信息不對稱，才有房地產經紀行業。

1.房地產商品的特點探究

筆者以為房地產商品的如下特點,造成房地產市場信息不對稱。

(1)不可移動性

房地產一個最重要的特點是位置的固定性或不可移動性。由于不可移動習慣，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境等均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置。房地產的這種不可移動性，決定了房地產市場只能是一個地區性的市場。

(2)獨一無二性

房地產不像其他商品一樣整齊劃一，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。房地產的獨一無二性，使得房地產之間不能實現完全替代，從而房地產市場不能實現完全競爭。

(3)用途多樣性

房地產由于具有用途多樣性，使得同一宗房地產的利用在不同用途及利用方式之間出現了競爭和優選的問題。

(4)相互影響性

房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接的關系,還取決于周圍其他房地產的狀況,受附近房地產用途和開發利用的影響。

(5)易受限制性

政府對房地產的限制一般通過警察權、征用權、征稅權、充公權來實現。這一點說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。

(6)難以變現性

房地產價值大，加上不可移動性和獨一無二性，因此，房地產變現困難；如果快速變現，又只有相當幅度的降價。

2.房地產市場信息不對稱探究