現代物業管理知識精品(七篇)

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篇(1)

摘 要 物業管理工作并不是一項簡單的工作，其所涉及到的內容十分廣泛，對于管理人員的綜合素質要求較高。然而從當前國內的物業管理現狀來看，物理管理水平參差不齊，導致這種現象的一個非常重要的原因就在于物業管理專業化人才相當稀少。面對這種情況，要改善物業管理現狀，為社會大眾提供更加舒適的生活、工作條件，就急需要大力的培養專業的物業管理人才。在文中主要針對如何培養物業管理專業化人才提出幾點看法，以期更多的專業化人才為企業的健康發展貢獻力量。

關鍵詞 物業管理 專業化人才 人才培養

1981年3月，在深圳誕生了中國第一家物業管理公司。隨著物業市場化的推進，物業管理作為一個綜合性的服務行業在全國逐步推廣開來。從業人員不斷增多，保潔、保安等消化了大量就業人口，但其中絕大部分來自城市企、事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力。該類人員專業化程度不高，對物業管理知識知之甚少，更加不熟悉現代物業管理的模式，或者是雖具備一定的物業管理知識，但缺乏相對應的管理水平和能力。然而，物業管理行業的迅猛發展已使得物業管理的職能由原來的簡單收費、清掃保潔、維護修繕轉變成為業主提供全方位的專業化服務。因此，行業的發展對物業管理人才提出了更高的要求。

目前中國物業管理已走過最初的三十年，未來十年至二十年將是升級和轉型的新時期。物業管理行業將由原始的勞動密集型和簡單服務提供者向服務集成產業化轉變，其專業管理能力和管理水平將得到大幅提升。在升級和轉型中，物業管理行業將需要大量高素質人才。

為培養高層次、實用型物業管理專業人才，企業需要深化改革傳統人才的培養方式，通過不斷的市場調研和探索，確定企業內部核心崗位，核心人才的培養機制。這不僅能夠培養出具備核心職業能力的物業管理專業人才，也對促進物業管理行業的更好發展產生重要意義。

根據市場調研的數據顯示，從物業管理公司的組織架構上來看，物業管理公司對人才的需求可以概括為兩個層次，即管理層和實操層。管理層側重于管理人才、企劃人才和各專業技術人才，應是具備多種綜合職業能力的復合型人才，這些人才擁有豐富的物業管理運營經驗，熟練掌握物業管理的各項相關法律法規，具備先進的管理理念，具有較強的市場活動能力。實操層則側重于物業管理的基層從業人員，具備扎實的專業基礎知識和技能，較強的協作能力，能與業主進行良好的溝通，并為業主解決一些基本問題。

隨著社會進入數字信息化時代，掌握計算機應用能力也是物業管理人員所應該具備的。目前，企業辦公都已經進入電子化、系統化操作狀態，許多數據的統計、財務的分析、圖表的設計、程序的制作等都可以依靠軟件在計算機上操作。在平時工作中能夠熟練掌握這些技巧將大大提高工作質量和工作效率。而且通過網絡、電子郵件為物業管理人員與業主的溝通提供了新的方式，通過APP核心載體向業主提供在線增值服務，如在線水電煤繳費、手機充值、生活信息查詢及線上預約下單等服務，滿足業主對社區商務的多元需求。同時物業管理人員能夠更加便捷的了解到業主對服務的滿意程度，提高整體運營效率。

物業管理的對象是人，又靠人去服務，物業管理可以稱作是“人的管理”。這就需要企業建立適合自身特點的文化和激勵機制。激勵機制不單單是物質獎勵，還包含企業對職工的精神向心力，職工對企業的忠誠度等，做到感情留人、待遇留人、事業留人、前景留人。合理的激勵機制是使專業人才在企業中長久生存的根本保證。

物業服務行業作為市場經濟的產物，具有環保、增加就業、直接提高居民生活品質等特點，國家持鼓勵態度。2015年，總理在政府工作報告中指出，要深化服務業改革開放，促進服務業加快發展，促進服務業和戰略性新興產業比重提高。故物業管理人員應不斷提升自身的素質和能力，講道德，重操守，重誠實，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，真正實現先服務后管理，融服務于管理之中。

參考文獻：

[1] 婁艷雪.淺析提高高職物業管理專業人才培養水平的途徑[J].現代物業（上旬刊），2011（02）.

[2] 黃文，歐求忠，黃盛. 物業管理行業人才需求及培養模式研究[J].中國經貿導刊，2011（07）.

[3] 靳能泉.職業化服務型物業管理人才培養研究[J]. 現代物業（上旬刊），2011（04）.

篇(2)

Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.

關鍵詞：應用型本科；物業管理專業；行業轉型升級

Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading

中圖分類號：G647 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）02-0163-02

0 引言

20世紀80年代初，我國改革開發逐步深入，為了適應房地產市場的快速發展，深圳市政府率先在全國提出“誰開發，誰管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經濟特區房地產公司成立了內地第一家物業管理公司，三十多年來，我國物業管理行業經歷了從誕生到發展壯大的過程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經濟與社會發展中起著越來越重要的作用。截止到2014年年底，我國物業服務企業10.5萬家、管理規模164.5億平方米、從業人員711萬、年營業收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長①。隨著城市建設的加快，房地產開發得到快速發展，這也推動了物業管理行業的快速發展。與此同時，物業管理行業已經進入了企業整合、品牌塑造、業務創新和發展模式轉型的關鍵時期。中國物業管理協會《物業管理行業發展報告》指出，物業管理行業向現代服務業轉型升級、向服務集成商轉變，已漸成趨勢，行業責任邊界有待進一步厘清、成本上漲影響行業盈利能力、從業人員素質亟待提高等諸多問題，始終是行業未來發展所面臨的問題。

1 物業管理行業人才需求情況

我國的物業建筑面積不斷增長，物業管理行業發展前景廣闊，需要大量的物業管理專業人才，不僅僅是體現在需求數量方面，還體現在需求質量方面，對人員素質的要求不斷提高。人員供不應求成為物業管理的一個重要問題，這跟社會偏見和物業管理行業自身的結構密切相關。在一次社會調查中，很多人認為物業管理專業沒什么好學的，物業管理專業學生將來主要是從事保安保潔工作，物業管理工作社會地位低且工資待遇差。“勞動密集型”和“低附加值”是全社會對物業管理行業的印象。目前正在從業的物業管理人員有些來自部隊退伍軍人，或企業轉制員工，有些是外來剩余勞動力，他們不熟悉現代物業管理的模式，也有一些是在高職院校管理類專業畢業的人員，他們經過學校的系統培訓，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業管理的細微方面。物業管理人員總體素質低導致業主滿意度低。業主投訴物業管理企業及其工作人員的事件頻頻發生。

我國物業管理行業發展現狀和存在的問題表明：制約物業行業發展的關鍵是高素質專業人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會對物業管理服務行業的要求早已經從“保衛”、“保潔”的初始階段發展到對社區物業品質服務、私有物業保值增值、市政物業企業化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質、優服務、會管理、懂經營的較高層次物業管理人才。智能化、網絡化是未來物業管理的發展趨勢，專業知識缺乏的從業人員將不能勝任未來的工作需要，這對物業管理專業的學歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業管理教育層次，加速物業管理人才的培養，提高物業服務水平。

2 高校物業管理專業相關情況

2.1 設置物業管理專業的學校數量少、層次低

從1996年北京林業大學創設第一個物業管理?？茖I，至今，中國物業管理院校教育已經走到第二十個年頭，我國開辦物業管理這個專業的高等院校日益增多。全國包括本科院校、?？茖W校以及高職、中職學校中，有物業管理專業的接近300所，其中大多數都是高職高專院校。物業管理專業本科發展在我國仍處于起步階段，廣西大學于2003年獲得國家教育部的第一個物業管理專業本科招生許可，接下來幾乎每年都會有高校獲得審批設置物業管理專業本科，2014年，物業管理本科專業正在招生的學校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學、廣東農工商職業技術學院、廣州城市職業學院在內的28所學校設置了物業管理專業，其中廣州大學在2013年獲得物業管理本科專業辦學資格，是這28所學校當中惟一一個本科學歷物業管理專業。總的來說，物業管理學歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專層次和自考層次，尚未開設物業管理本科教育，不能滿足行業發展的需求。

2.2 人才培養目標定位不科學

設置物業管理專業的學校類型各異，有財經類、理工類、師范類、農林類以及綜合性學校。物業管理專業所屬院系也不相同，有的院校物業管理專業歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學科定位的不清晰導致了人才培養目標定位的不科學?！芭囵B高層次實用型高級管理人才”是目前大多數物業管理專業的人才培養目標。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業管理走在全國前列，深圳的物業教育也開展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業技術學院為代表的深圳高校的物業管理專業注重培養學生地溝通技巧，將培養目標定位為“服務型人才”，“服務型”人才擅長積極主動地進行交流溝通，能以服務取勝，但不熟悉物業管理技術類工作，難以駕馭綜合管理工作；上海高校的物業管理專業重在培養熟知現代物業設備設施運行維護技術的“技能型”人才，“技能型”人才能解決一些技術性問題，但缺點是管理和經營理念不足，也難以勝任綜合管理工作；北京高校物業管理專業的人才培養計劃既安排了綜合管理知識的學習，又安排了各類細微問題的學習，計劃雖好，但是教學時間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點；或顧此失彼，難以均衡?？偟膩碚f，目前的物業管理人才培養目標制定得過于短視，不利于物業管理專業在行業發展中的長遠作用。

2.3 師資力量薄弱

1996年北京林業大學創設第一個物業管理?？茖I以來，我國開展物業管理教育不過20年的時間，開設物業管理專業本科的高校少之又少，而高校的教師對學歷的要求又相對較高，所以現有的高校中物業管理專業的教師幾乎沒有科班出身的，絕大部分都是相關專業改行的教師，而且年齡普遍較低，實踐教學能力較差。在這種情況下，教師對物業管理的系統知識掌握有限，授課時不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內容安排教學計劃，學生很難學到全面系統的物業管理知識。

2.4 教材建設滯后

由于目前物業管理專業開設的時間較短，層次較低，并且物業管理專業往往不是重點建設專業，院校投入不足，使得建材建設落后于實踐教學。教師在授課時，隨意性較大，有的課程沒有針對性的教材，任課教師選擇其他專業的相關教材，例如：物業客戶關系管理就直接選用客戶關系管理的教材，沒有針對性；要么使用自編講義，課程的知識點由教師自己把握，難以達到培養目標的要求。

3 應用型本科院校物業管理專業發展建議

3.1 提高物業管理專業的辦學層次

隨著物業服務行業的轉型升級，物業管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務，還要具備發展的眼光，能夠考慮企業的未來，這對高校開辦物業管理專業提出了新的要求，現有的開設物業管理專業的高校招生層次低，滿足不了行業轉型升級的需要，高校需要提高物業管理專業的辦學層次，來滿足我國物業管理行業向縱深發展的需要，更好地滿足企業及社會需求。為2010年上海世博會提供物業管理服務的上海上房物業管理有限公司通過世博會向大家展示：物業管理正在從傳統的“小區物業管理”走向現代服務業，培養能夠駕馭大型、高智能化物業或場館的運營的管理人才，作為人力資源儲備的院校方，要及時作出面向市場轉型期的教學調整。

3.2 明確培養目標，回歸管理學

傳統的物業管理企業主要進行房屋維修、設施維護、綠化、保安保潔等四項基礎業務?，F代物業管理涉及到的物業種類繁多，正在向房屋管家、資產管家、生活管家升級，越來越多的企業將傳統業務進行外包，減少具體事務的管理，集中精力提供優質服務。這增加了對物業經營管理型人才的需求。應用型本科院校物業管理專業應定位于物業管理企業經營管理人才培養目標，向管理學科回歸，重點培養學生的經營管理能力，以適應物業企業規?；?、集約化、品牌化發展的需要。廣州工商學院對2015屆物業管理畢業生就業情況的調查結果顯示，以培養技能型人才為目標會導致學生就業后在企業缺少一種持續的發展動力，這也是很多學生為什么不能在物業管理公司一直干下去的原因。

3.3 加強物業管理專業師資隊伍建設

應用型本科院校應采取措施改善目前物業管理專業師資力量薄弱的現狀，重點關注教研室主任的培養，重視專業骨干教師的培養，可通過學術訪問的方式，選派有進步要求的骨干教師去國內先進院校或國外進修培養；也可搭建校企合作平臺，聘請行業、企業資深專業人士及企業能工巧匠充實專業教學團隊，為特色專業建設服務。同時，學校的專業教師到企業掛職鍛煉，參與物業企業的正常運作，積累行業一線管理及實踐經驗，提高年輕教師為物業企業解決實際問題的能力，加強教學的針對性。廣州工商學院與廣州錦日物業服務有限公司、東莞鴻泰物業管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專兼職專業教師團隊，專任教師定期到企業學習和調研，企業的專家按計劃到學校舉行講座，雙方教師定期進行教研活動。

3.4 加強物業管理專業教材建設

物業管理專業教材的選取或編寫要堅持實踐的觀點和教學第一的觀點?？捎筛咝氖挛飿I管理專業教學的第一線教師牽頭，組織教師和物業管理企業的實踐經驗豐富的專家一起參與。針對教學內容、實踐環節等進行研討、論證，敲定教材知識點的分配、內容組織和結構，保證編寫出來的教材具備實用性。廣州工商學院與校企合作企業共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現了教材的實用性和先進性。

4 結論

應用型本科院校要培養出適合企業需求的物業管理人才，就要提高物業管理專業的辦學層次，確定人才培養目標，加強物業管理專業師資隊伍建設和教材建設，使物業管理專業畢業生符合物業服務行業轉型升級的需要。

注釋：

①中國物業管理協會，《2014年物業管理行業發展報告》。

參考文獻：

[1]李霞.高校物業管理專業發展之我見[J].北京城市學院學報，2009（1）：85-90.

篇(3)

1.1模擬企業教學模式學生完成基礎課程后可以通過模擬物業管理企業形式開展教學實踐，教師負責模擬組建物業管理企業，設置企業服務原則、人員崗位技能和素質要求。編制公司服務計劃并組織學生實施。學生在模擬企業實踐中鍛煉組織、協調、綜合運用知識、獨立解決問題及創新等方面的能力。通過將學習的物業管理實務課程內容，以物業項目為基礎，模擬整個的物業管理全過程，學生熟悉物業管理企業主要工作及注意事項、考察學生對物業管理課程及專業知識的綜合熟悉程度。模擬企業實踐教學為學生提供一個良好的平臺，學生可以交流企業實踐信息，分享不同的工作經驗和認識。模擬企業教學期間完成各個階段實踐總結，學生通過企業模擬實踐完善專業知識，發現自身的薄弱環節，主動學習不斷完善。1.2教師企業掛職鍛煉物業管理是新興行業，目前大部分高職院校教師主要承擔物業管理基礎課和專業課的教學。大部分物業管理專業教師沒有沒有從事過物業管理工作。高職院校物業管理專業迫切需要理論實務雙精通的的師資，在企業掛職鍛煉期間了解高端的物業管理業務內容和流程、企業對物理管理人才知識結構、溝通能力、職業能力的需求情況，鍛煉完成后編寫物業管理實訓學術論文和總結報告。教師到到企業實踐后找出自身欠缺知識和滯后的環節，發現自己物業管理專業知識中存在不足。教師從物業管理純學科理論解放出來，依據現代物業管理行業需求優化、整合物業管理教學、實踐課程內容，培養更符合物業管理企業需要的應用型人才。通過到高端物業企業掛職鍛煉，深化物業管理實踐教學改革。1.3開放式實踐教學模式首先將教師職責定位為指導學生更好的實踐，明確實踐目標，采取學生主動學習、自主實踐的方式，樹立學生自主實踐輔助教師指導的方式，逐漸培養開放式實踐教學的觀念模式。加強與高端物業管理企業的實踐合作，實踐內容和方法開放，以完成企業的用人計劃和標準為導向。學生可以自由組合分組實施，分小組開展市場調研、團隊討論案例設計、分析方法及路徑選擇與實施、提交實踐結果等工作。學生深入了解不同類型物業管理企業文化，物業管理工作的崗位職責，達到畢業后迅速就業。1.4開放式實踐信息共享建立網絡論壇發帖互助交流，徹底打破信息的不對稱性，及時將物業管理知識、觀念上傳到本學校論壇主題討論區塊，通過網絡方式的師生互動與交流，徹底打破信息的不對稱性，讓學生和實踐導師互動交流。通過教學實踐縮小高職院校人才培養與物業企業人才需求之間的差距，學生在對專業理論知識加深認識與理解的同時，學習掌握了對物業管理相關場景分析問題、解決問題的方法，從實踐能力上得到培養與提升。引導學生接受新觀念和新思潮，采用互聯網的思維創新物業管理服務觀念。

2.物業管理教學評價體系研究

構建模塊化分層次教學評價體系，包括3個模塊、8個層次和3個過程評價：素質能力模塊、專項職業能力模塊、綜合職業能力模塊。分層次教學體系包括8個組成部分：公共基礎課程、素質能力訓練、項目實踐課程、校內實訓、企業課堂、校內綜合實訓、企業實踐、實踐成果。包括3項過程性評價：教師評價、企業評價和學生自評[1]。以物業管理教學評價體系為依托，學生體驗真實工作環境，結合物業專業職業特點確立人才培養方案。通過模擬物業公司，與不同規模、不同體制物業管理企業共同建立實踐教學實訓及就業基地，確保各種教學所需的現實條件與人才培養環境，滿足人才技能培養的客觀需要。根據物業管理專業人才培訓目標，不斷完善物業管理教訓評價體系，豐富更新校內、企業實踐內容，優化過程性評價標準，不斷提高物業管理實踐教學質量。通過加大物業管理專業教師力量投入；加強高職院校實驗室建設，模擬物業公司的環境進行情景式教學；加大與物業管理企業合作，擴大校企合作的廣度和深度。通過模塊化分層次教學體系，將物業管理專業理論知識在課程實踐、專題實踐、校內實訓及企業實踐中完全的消化吸收，學生可以全面綜合提升物業管理水平，達到了直接面對企業工作的目標[2]。

3.結論

篇(4)

安徽辰元物業管理有限公司是2002年工行安徽省分行機關實行后勤分離改革時成立的，至今已有4年。公司自成立以來，堅持“市場化運作，專業化經營，標準化服務，人性化管理”的方針，逐步走出了一條具有特色的金融物管企業發展新路。目前，公司已發展成為擁有400多名員工，通過ISO9001：2000質量管理體系認證，具有物業管理國家二級資質的專為金融機構提供服務的現代化金融物業管理公司。公司所管理的工行安徽省分行大廈和辰元小區分別榮獲物業管理“全國示范大廈”和“安徽省優秀示范小區”稱號。

適應形勢，構建現代企業制度

公司成立之初，無論從體制到觀念上，都與現代企業發展要求存在很大差距。從體制上看，公司是機關后勤轉制企業，經營機制、管理水平、服務意識、創新觀念都不能適應市場經濟的要求，因而加強內部管理，完善運營機制，是公司的首要任務。從理念上看，公司相當一部分人對現代物業管理的認識不夠，普遍認為物業管理與后勤服務本質上沒什么區別，再說自己是銀行的職工，干好干壞無所謂。針對以上問題，辰元公司從企業發展的根本問題入手，通過建立現代企業制度，促進了觀念的根本轉變。

一是按照現代企業管理要求，科學、規范地建立了股東大會、董事會和監事會制度?！叭龝敝贫鹊慕⒑陀行н\轉，使公司真正從銀行后勤管理部門轉變成為按照現代企業制度運作的物業管理公司。

二是積極推行市場化的人力資源管理模式。公司員工與工行脫鉤，不屬于工行編制，一律實行聘用制。公司自成立以來，先后向社會招聘員工300多名，辭退不合格員工10多名，形成了能進能出的用人機制；公司副總經理及各部門、各經營機構的正副經理一律實行內部公開競聘，形成了能上能下的用人機制。

三是全面實行個人收入與工作業績掛鉤，建立能高能低的分配機制。公司制定了《員工收入與工作業績掛鉤考核辦法》，認真考核，嚴格兌現，有效地調動了廣大員工的工作積極性和創造性。

業主至上，建立標準化服務體系

一是通過建立ISO9001質量管理體系，夯實企業管理基礎，規范管理和服務。2004年年初公司開始建立質量管理體系，編寫相關管理規章，并覆蓋公司所有部門和服務崗位，做到崗位職責分明，操作程序具體，服務規范明確，工作標準清晰。使員工能夠各負其責、各司其職、各盡其能，公司的面貌因此煥然一新，受到了業主的一致認可。同年10月，公司順利通過ISO9001質量管理體系認證。

二是以創優為突破口，提升管理品質，打造物業管理品牌。在強化內部管理規范運作后，2005年，公司通過參與創建示范物業管理大廈（小區）評比以及省直機關后勤六項競賽，進一步促進公司上下苦練內功，規范管理，加快了公司向本地名牌物管企業邁進的步伐。通過全體員工的努力，公司服務項目中獲得一個國優大廈、一個省優小區、兩屆花園式單位、兩屆十佳食堂、一屆十佳車隊和兩屆優秀招待所等榮譽稱號。

以人為本，打造金融物管專業隊伍

辰元公司堅持以人為本，注重培養具有團隊精神的管理骨干，發揮中層管理人才優勢，有力地推動了管理水平和服務質量的不斷提升。

篇(5)

（一）基礎設施條件

老舊小區的基礎設施條件差、相關配套設施落后。而且老舊小區通常都實行帶有福利性質的低租管理模式，致使老舊小區的房屋、基礎設施和相關配套得不到合理有效的維修和保養，從而造成房屋失修失養，破舊不堪，因此，很難在老舊小區開展比較專業的物業管理。在這種情況下，國家不得不把老舊小區的物業管理工作攬在自己手上。相比之下，新建的商品房小區，房屋質量高，相關配套完整，環境整潔，專業的物業管理公司就容易進來進行管理。

（二）房屋產權

老舊小區房屋的產權比較復雜，包括公共產權、集體產權和私人產權。與此相對應的，房屋的所有人也比較復雜，包括住戶個人所有、產權單位集體所有和公共所有。其中，集體所有人又包括各個層級的機關單位部門，公共所有人又包括各個層級的銀行、郵局等事業單位。由于房屋產權的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老舊小區開展物業管理的方式方法上，基本上是根據每個小區自身產權特征和其它現實基礎條件來具體安排的，所以老舊小區物業管理的方式方法也比較繁多。而新建商品房小區不存在這個問題，它們都是直接賣給住戶，產權形式比較簡單，管理的方式方法也比較集中，比較容易進行專業的物業管理。

（三）資金來源

老舊小區里很多房屋產權人是單位，單位倒閉后房屋的物業管理責任不明確，也就沒有人來負責，向小區住戶收費根本不現實，連基本的生活垃圾費都很難保證，況且老舊小區還住著相當一部分靠吃低保生活的住戶。國家不得己通過財政來補貼這類房屋，以此來解決其所必須的物業管理費用。相比老舊小區，新建商品房小區的物業管理費用則簡單的多，由小區住戶直接承擔，物業管理公司只用進行簡單的預算，以此來確定向小區住戶收取的物業管理費用的多少。

（四）住戶的收入水平和消費觀念

老舊小區的住戶很多都是低收入家庭和低保戶，收入不高，思維方式跟觀念相對滯后，始終糾纏于計劃年代房屋的一切費用由國家買單的概念上，因此很難開展專業的物業管理工作。為此，仍然要繼續實踐摸索符合老舊小區實際情況的物業管理方式。相比之下，買得起商品房的住戶都是有一定經濟實力的，層次也相對較高，思維方式更開闊，更容易接受各種新事物、新觀念，所以在新建商品房小區開展專業的物業管理相對要容易許多。

二、改善老舊小區物業管理現狀的可行性思考

（一）積極宣傳轉變居民傳統小區管理觀念

老舊小區的居民享受慣了計劃經濟時代福利分房管房所帶來的的各種好處，導致消費觀念落后、自治意識不強，究其根本原因，還是因為沒有能夠轉變過去傳統的房屋管理觀念，更沒有認識到物業管理的重要性和必要性。因此，需要通過宣傳改變住戶傳統的房屋管理觀念，一旦他們的觀念轉變過來了，接受了現代的物業管理方式，就為在老舊小區實施物業管理掃清了一大障礙。另外，通過及時有效的宣傳還可以消除物業公司與小區的居民長久積累的矛盾，比如有些業主認為物業服務公司可能存在亂收費現象，如果這種質疑不能有效及時的得到回應和溝通，必將會造成業主與物業服務公司的矛盾。

（二）加強基礎工作建設。

由于老舊小區基礎條件比較差，且相應配套設施普遍不是很理想，因此，在對老舊小區實施物業管理之前，應該首先由個人、單位和政府共同出資，對其進行綜合整治，為其創造進行物業管理的條件。從2010年開始，馬鞍山市將對全市老舊小區開展全面的整治工作。集中3年時間對全市56個成片老舊小區（房屋面積300多萬平方米）和51個零星項目實施整治，基本完成全市老舊小區的整治任務，實現環境美觀整潔、配套較為完善、安全防范加強、管理逐步規范的目標。對老舊小區進行綜合治理改造后，小區呈現的基本面貌應該是：房屋基本完好、公用設施設備完好、道路完好、環境整潔，并設置配備如門衛室等必要的物業管理用房。這么一來，不僅能改變老舊小區的原有面貌，同時一也為在老舊小區實施物業管理創造了良好的外部環境條件。

（三）提高物業服務人員素質

物業服務人員素質不高是造成物業糾紛的又一重要原因。由于目前物業服務行業內的許多物業服務人員是半路出家，素質普遍不高，一些由原房管所職工直接轉化而來的管理人員，由于不熟悉現代物業管理的模式，對物業管理知識知之甚少，所以只能對物業作一些簡單的維護、清潔、保安工作；而一些從公共管理、飯店管理行業轉來的管理人員，他們雖然具備一定的管理能力，但也沒有經過物業管理專業知識的學習或培訓，所以服務過程中常與業主發生糾紛。而當發生糾紛時人們常常習慣于從外部找原因，缺少考慮自身因素。因此，作為物業服務公司應采取各種措施，提高物業服務人員的素質。

（四）多方籌措資金，分層次收取管理費用

老舊小區的改造是一項龐大的社會工程，需要投入大量的資金，要確保資金的及時到位，僅僅依靠政府是難以解決的。因此，要調動各方面的積極性，并按照政府、單位和業主或使用人共同負擔的原則，通過多種途徑獲取必要經費。按管理責任和產權歸屬，負責資金籌集。老舊小區的欠建工程和小區綠化由原開發單位按預算出資。商業服務網點門面裝修改造，由產權單位（人）出資，小區的公共活動場地以及公益服務設施的改造完善由居民集資。（本文來自于《黑河學刊》雜志。《黑河學刊》雜志簡介詳見。）

三、結論

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關鍵字：高層住宅；物業；消防

0 引言

隨著居民生活水平的不斷提高，居住區域內的物業管理逐漸成為了人民群眾最關心、最迫切解決的問題，而消防安全管理關系到居民的生命財產安全，在現有物業管理體制下，高層住宅小區的消防安全管理還存在許多亟待解決的問題。

1 加強高層住宅區物業消防安全工作的必要性

1.1 加強高層住宅區物業消防安全工作是預防或減少火災的有效措施

火災事故伴隨著經濟快速的發展和人民生活水平的提高越發頻繁，為了減少火災的發生，火災的防治是不可避免的。物業管理的人員普遍重防盜而輕防火，沒有做到事前的火災預防。而加強居民區物業消防安全工作可以提高相關人員的重視程度，增加消防措施，以預防或減少火災事故的發生。

1.2 公共消防設施很少有專人管理維護

在居民住宅區區，業主人員復雜，再加上物業管理的措施不夠完善，也沒有專人看護，所以有很多消防設施都被破壞，起不到任何作用。

1.3 住宅區居民的防火意識淡薄

雖然火災是一個很嚴重的問題，但還是很少有人關心注重“防火”問題，因而缺乏相關消防知識，在火災突然發生時，大家都束手無策，這時就只有把全部希望寄托在物業管理公司或是“119”了。所以為了保證居民區的人身安全和財產安全，加強居民區物業消防安全工作十分必要，同時也十分緊迫。

2 物業消防安全管理中存在的問題

2.1 消防組織不健全，管理不到位

目前居住建筑的管理主要由物業企業負責，但是調查情況表明，物業企業基本上不負責消防設施的維護保養，消防組織不健全、沒有消防設施維護保養的專項經費，消防安全責任主體不明確。作為物業上級主管部門的房產管理部門，只負責物業企業的審批，對物業企業承擔的消防安全工作，沒有明確的要求和規定。其次是消防監督機構及地方公安派出所警力有限，工作任務繁重，監督管理工作很難到位，居民住宅消防管理往往落實給居民委員會、村民委員會或物業管理等單位，這些基層單位的人員多未經消防安全培訓，缺乏系統的消防安全管理知識，因此，很難將消防工作納入日常管理工作當中，日常消防安全檢查、消防宣傳、初起火災的撲救及處置措施很難落實到位。

2.2 消防宣傳力度不大，居民消防安全意識淡薄

近年來，消防監督部門和社會新聞媒體在消防宣傳方面做了大量的工作，使得廣大人民群眾的消防安全意識有所增強，但由于受財力、物力、人力以及群眾文化素質等因素的制約，群眾消防安全知識的普及還遠遠不夠，居民缺乏系統的消防安全教育，缺乏基本的防火、滅火知識。如亂扔煙頭、亂拉亂接電線、生活用火用電用氣不規范、隨意放置可燃物品、在疏散走道上堆放雜物等現象還時有發生，人為造成了許多不安全因素，直接導致許多居民住宅火災的發生。

2.3 建筑未經消防審核驗收、擅自投入使用的問題。

由于對開發企業管理不規范，造成很多建筑還沒有竣工，開發公司就開始銷售，住戶就搬進去居住，存在的消防安全問題無人進行負責整改。同時物業企業對消防設施管理不善，沒有費用維護，使得一些在用的消防設施得不到維護保養，造成設施癱瘓，物業企業棄管。

2.4 家庭用火用電用氣用油普及，采用大量可燃裝飾材料，火災因素增多

隨著人民生活水平的提高，建筑裝修越來越高檔，可燃性裝飾材料大量使用，老百姓居住條件的改善，使用電熱器、冰箱、彩電、空調、微波爐、冰柜、熱水器等發熱電器越來越多，造成家庭火災載合越來越大，這些物品如使用不當，極易引火火災事故。據統計每年由于電器設備使用不當造成的火災占火災總數的25%。

3 做好高層住宅小區物業消防管理的對策分析

3.1 明確消防設施維護主體責任

首先，要明確物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系，明確小區消防設施器材的管理主體。房地產開發公司與物業服務公司辦理移交手續時，要將消防設施器材納入進去，并交接清楚，明確消防設施的維護責任。其次，物業服務企業對搭蓋違章建筑或者堆放雜物占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為，應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻、制止的，應當及時向公安機關消防機構、公安派出所報告。公安機關消防機構、公安派出所應當依法予以處理。第三，要把建筑消防設施器材的委托管理作為項目交付使用的先決條件，物業服務合同要明確物業消防安全管理的責任和具體內容，在合同中都要有明確的要求和規定。

3.2 提高廣大群眾的消防安全意識

要充分發揮物業管理工作的優勢，利用告示欄、宣傳欄、張掛宣傳橫幅等形式，定期開展消防演習、知識講座等活動，向廣大業主宣傳消防法律法規，普及消防安全知識；提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施。要規勸居民自行清理樓道雜物，堅決杜絕堵塞消防通道、安全出口現象，從而在社區中掀起人人學消防、人人懂消防、人人講消防的熱潮，筑牢社區家庭心靈上的“防火墻”。建議社區內每個家庭配備手提式簡易滅火器材，便于及時撲滅初起火，保障居民生命財產安全。大力推廣火災公眾責任保險。要積極動員廣大業主參加火災公眾責任保險，化解火災隱患所帶來的風險，降低廣大人民群眾的損失。

3.3 建立高素質的物業消防安全管理隊伍

在物業管理中應確定專（兼） 職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。各物業服務公司及其相關管理人員要嚴格按照相關法規要求，積極加強消防安全培訓，掌握相關消防法律法規和“四個能力”建設標準，切實成為消防安全“明白人”。物業主管部門應當將物業服務公司履行消防工作情況作為物業服務企業資質晉升和年檢的評判依據，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。

3.4 加強消防監督管理，嚴格消防執法

公安消防監督部門及派出所的專職民警應經常深入到社區進行消防安全檢查，督促制定消防安全制度，完善消防設施、建立義務消防組織。對于存在的亂搭亂建、通道不暢、設施不全等火險隱患，責令有關部門、有關人員限期整改。根據社區消防安全的特點，搞好滅火預案的制定，定期開展滅火演練。各級政府要整合保安、物業、志愿者等力量，結合入戶調查、綜合巡防、出租屋管理等工作，定期上門走訪，及時發現和消除火災隱患等不安全因素，提醒居民注意用火、用電、用氣安全。要加大消防執法和處罰力度，對于不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處。物業公司要定期開展消防安全檢查，做好檢查記錄，維護保養好小區公共消防設施，保持小區消防道路暢通，加強小區施工管理，避免損壞消防水管設施。針對檢查發現的各類火災隱患要及時予以消除。

參考文獻

篇(7)

【關鍵詞】物業經濟；管理；解決對策

近年來，我國物業管理經過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業管理的要求也會越來越高，而我國傳統的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業管理的推行。因此，在物業經濟快速發展的今天，認真審視物業管理出現的各類問題，準確定位其服務功能，探討行之有效的路徑和對策，進而豐富物業經濟元素，健全經濟管理體系，整合物業經濟資源，優化管理手段和方式，有效維護業益，對于推動物業經濟發展、促進城市社區建設來講，顯得尤為迫切而重要。

一、當前物業經濟管理現狀

1.政策完善需跟進

當前，我國市場經濟運行模式愈加健全和完善，客觀上講，經濟體制的運行與發展，需要與之協調推進的制度保障。以會計科目為例，在物業經濟管理實踐中，一些物業公司仍然使用《房地產開發企業會計制度》或《商品流通企業會計制度》，套用原來的法律規定，導致政策運用與實際發展不相符。因以上兩項制度均缺乏與會計相關的要求和詳細的界定，導致會計的檢測、監督功能發揮受限，造成資產、公益品不必要的浪費，以及記錄備案不及時等問題。問題的存在，既有物業公司管理理念滯后的因素，也有創新發展手段融入不深入、政策修訂不及時的原因。為此，物業經濟管理相關政策的完善與跟進，顯性地擺在了我們面前。

2.運行市場需規范

在當前房地產迅猛發展的形勢下，物業公司積極適應經濟發展新常態，完善經濟運行辦法，創新市場管理方式，有效提升了物業經濟管理效益。然而，因計劃經濟的潛存性、非市場運行等因素客觀存在，阻礙著市場競爭體系的形成與發展。如，業主經濟知識結構不健全，專業管理技能欠缺，加之對物業管理的重要性認識不到位，物業、施工方、房管單位存在依賴關系，地方保護的瓶頸難以消除，建管不分、壟斷管理的格局需要深度破解。綜觀我國物業公司經濟管理情況，由于大多數公司為開發商的下屬企業，客觀上占有得天獨厚的項目資源。還有一些物業公司，利用非法手段，鉆經濟管理規定的空子，暗箱操作，搶占市場。

3.從業素質需提升

物業經濟管理從業素質的強弱，決定著服務保障質量的高低。當前，我國一些物業公司普遍存在著素質偏弱、能力偏低的問題。據我國消費者協會官網統計分析，截至2015年5月31日，全國因物業經濟管理問題投訴的案例共計19051起，較去年同期增長了3%。尤其民眾投訴的問題比較突出，大多集中于管理秩序、收費、保障設施功能不全等方面。2015年1月至5月，小區民眾反映比較強烈的問題有：認為綠化不好的占36.5%，認為安全保障不周的占25.9%，認為衛生雜亂的占28.2%。由以上問題我們可以看出，物業公司員工從業素質亟待增強，服務質量亟待提升。

二、解決物業經濟管理問題的有效對策

1.完善相關法律法規

針對政策制定跟進不及時的問題，根據市場發展行情，將會計科目納入物業經濟運行，融入日常管理體制，進而充分發揮會計的核算、控制、決策、檢查、監督功能，內促物業經濟管理對象與目標有有機統一。結合當前我國各物業公司收費標準不統一、程序不規范、時間不確定的實際，在國家宏觀調控的指引下，各地制定統一的執行辦法，規定統一的收費標準，進而規避亂收費、高收費、隨機收費等問題。立法部門應盡快建立和完善物業管理法律法規體系，加強《物業管理條例》的貫徹落實，并將《物業管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政權利。

2.健全市場運行體系

在當前依法治國的大背景下，要著眼于打造物業經濟運行的法治環境，融法治思維于物業管理理念，推動物業經濟運行模式法治化構建，逐步完善物業管理的法律體系，規范物業公司招標投標工作，防止暗箱操作問題。要成立業主委員會，進一步細化責任分工，明確監督的義務和職能，樹立正確的物業消費觀念，認清不履行管理義務的后果；從保護業益的角度出發，融洽物業公司與業主的關系，加大物業經濟知識的宣傳，增強物業管理的透明度、業主的認可與認同度，提升其管理的公信力。要建立前期介入機制。物業公司正式開展工作前，深入業主中間，聽取一線民眾的心聲，為排除其“煩心事”、“撓頭事”尋求良策，進而融洽與業主的關系，有效降低矛盾的發生率。

3.加強員工專業培訓

完善的法律法規、規范的市場運行體系，如果離開物業員工的運用和實施，物業經濟管理如同無源之水、無本之本，其管理效益將大打折扣。為此，要結合當前我國大力培育社會主義核心價值觀的實際，準確定位物業經濟管理職能，強化員工服務意識，堅持以業主為本，引導員工將物業夢與中國夢相結合，為做好物業管理管理工作提供強有力的價值和精神支撐。要根據員工素質實際，采取“送出去學”與“請進來教”相結合的辦法，定期舉辦培訓班，實施不定期評比考核，進一步細化服務流程，明確管理標準，規范從業行為。同時要注重理論與實踐相結合，將所學到的物業經濟管理知識滲透至日常的服務保障中，進而提升物業管理水平。

參考文獻：

[1]嚴梅.社區管理與物業管理的融合創新模式[J].企業經濟，2013（08）.