房地產公司財務風險精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產公司財務風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

(一)財務管理人員素質低下帶來的風險

由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

二、降低房地產財務風險的有效策略

(一)創新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能

很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。

(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質

根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。

三、結束語

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關鍵詞：房地產公司；財務績效；評價指標體系

近年來，隨著我國住房制度改革的不斷深入和人們對住房剛性需求的日益增長，房地產公司獲得了長足發展。房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。但需要引起我們重視的是，由于資金回收期長、資產負債率高等，這些公司面臨巨大的風險。因此，應及時、全面地評價和分析財務績效，降低財務方面的風險，從而有利于房地產業的健康發展。

一、評價房地產公司財務績效須建立評價指標體系

房地產公司財務績效的綜合評價通常要經歷確定評價對象（即：房地產公司財務績效）、建立評價指標體系、選擇定性或定量評價方法、構建綜合評價模型，得出財務績效評語等步驟。在這些步驟中，建立評價指標體系是基礎工作。指標的選擇質量對后續工作具有重要作用。

二、房地產公司財務績效評價指標體系的建立

本文以向房地產公司管理當局提供決策參考為目的，根據目前我國房地產公司的發展情況、已經和可能出現的問題和風險，建立了房地產公司財務績效評價指標體系。在該指標體系中，房地產公司財務績效（A）為一級指標。為了將眾多的指標進行初步分類，在該一級指標下設定量評價指標（B1）和定性評價指標（B2）。

（一）定量評價指標（B1）。考慮到定量指標比定性指標主觀隨意性小，并且可依據財務報告相關數據進行計算，所以該指標體系以定量指標為主。房地產公司的資金來源結構呈現單一化的特征，即主要依靠金融機構貸款，企業自有資金少，財務風險較大，甚至出現循環貸款、重復抵押貸款、將已辦好的房產證遲遲不發給業主并將其進行抵押貸款等違法違規現象，所以要格外關注償債能力。樓盤的銷售與普通商品的銷售存在顯著不同，這可以體現在營運能力上。盈利能力和發展能力是股東，特別是上市公司股東非常關心的。綜上，本文在定量評價指標（B1）下設置了短期償債能力（C1）、長期償債能力（C2）、營運能力（C3）、盈利能力（C4）、發展能力（C5）五個三級指標。

（1）短期償債能力（C1）。①速動比率（D1）。流動比率在評價房地產公司短期償債能力時，存在一定的局限性。在流動資產中，交易性金融資產、應收票據、應收賬款的變現能力均比存貨強，存貨需經過銷售才能變為現金。如果遭遇樓市低迷、房貸利率提高、限購等調控政策，存貨的銷售會變慢，將流動資產扣除存貨后的金額除以流動負債得到的比率即為速動比率，也稱酸性試驗。②現金比率（D2）。現金比率是現金類資產與流動負債的比率?，F金類資產包括庫存現金、銀行存款及其它現金等價物，即現金流量表中所反映的現金。計算公式為現金類資產除以流動負債。該比率可以反映房地產公司的直接支付能力。如果缺乏現金，會發生支付困難、不能按時足額償還本金和利息等，危及企業的正常經營。著名的巨人集團當年就是因為不堪巨額負債的壓力而破產的。

（2）長期償債能力（C2）。①資產負債率（D3）。該比率是企業負債總額與資產總額的比率，反映資產總額中有多少是通過舉債得到的。該比率不僅反映房地產公司償還債務的綜合能力，也反映了公司管理當局的進取開拓精神。如果不利用舉債經營或負債比率很小，說明企業比較保守，利用債權人資本進行房地產開發的能力較差。但是，負債也必須有一定限度，負債比率過高，財務風險將增大。②已獲利息倍數（D4）。該指標是將一定時期息稅前利潤除以利息支出得到的比率。由于房地產公司一般負債很多，所以該指標能反映出獲利能力對債務償付的保障程度。一般情況下，該指標越高，說明長期償債能力越強。

（3）營運能力（C3）。與普通的工業制造企業相比，房地產開發營業周期長，至少要三四年，并且墊付的資金數量較大，負債數額大，工程建設涉及的方面很多，這些都會導致房地產公司承擔較多的項目風險、利率風險和經營風險。這就要求在考核房地產公司財務績效時，要非常關注其營運能力。本文選取了總資產周轉率和存貨周轉率作為代表指標。①總資產周轉率（D5）。該指標是將企業一定時期的主營業務收入凈額除以平均資產總額，可以反映房地產公司對全部資產的利用效率。該指標越高，說明企業對全部資產的利用能力越高。②存貨周轉率（D6）。房地產公司的存貨主要包括在建開發產品和置存待售產品。存貨周轉率是用一定時期主營業務成本除以平均存貨余額，是反映流動資產流動性的一個指標。該指標能夠體現房地產公司的銷售能力和資金回收能力。一般來說，該指標越高，表明資金回收速度越快，資金占用水平越低。

（4）盈利能力（C4）。對利潤的不斷追求是房地產公司持續經營的動力和目的。盈利能力不僅關系到公司所有者的利益，也是其償還債務的重要來源。本文選取了凈資產收益率和總資產報酬率作為代表指標。

（二）定性評價指標（B2）。除了上述定量評價指標外，房地產公司還有一些方面也決定了財務績效水平的高低。由于其往往存在于報表外，并且是無形的，所以不易引起股東和債權人的注意。

（1）企業基本素質（C6）。企業基本素質包括領導基本素質、員工基本素質、企業管理素質、技術裝備素質等。考慮到與房地產公司財務績效的關系緊密程度，本文選取了高層管理者素質（D11）和法人治理結構合理性（D12）作為代表指標。①高層管理者素質（D11）。高層管理者的政治素質、道德素質、知識素質、能力素質、心理素質等決定了其綜合素質的高低，進而會對財務績效產生影響。②法人治理結構合理性（D12）。法人治理結構涉及股東、董事、管理層、監事之間的關系。該結構是否按法律規定建立、是否能實現職責明確、協調運轉、有效制衡會對房地產公司的健康發展尤其是財務績效產生重要影響。

（2）財務管理能力（C7）。財務管理能力包括財務學習能力、金融關系能力、財務控制能力等。本文以籌資能力和投資水平作為代表性指標。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產公司；萬科公司；財務管理與風險控制

房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產企業的發展狀況決定著國民經濟和社會能否穩定發展。新世紀以來，我國房地產行業越加蓬勃發展，特別是在全球經濟危機來襲的2008年，房地產企業更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產企業前景普遍不被看好，所以財務管理與風險控制將成為其主要必修課。特別是房地產企業由于資金周轉率比較低、過度使用財務杠桿、企業負債比重大、現金流不均衡等特點，使其承擔了較高的財務風險，從而給企業經營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業經濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務風險，使得房地產企業能夠健康有序的發展，是我們急需解決的重要問題。

一、萬科公司當前財務狀況分析

以理念奠基、視道德倫理重于商業利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產行業龍頭企業的基石。作為中國最大的房地產公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經，放映整個行業的側影，所以評價萬科公司的財務狀況和經營成果對于預測中國房地產行業的發展具有重要的現實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務分析，即以其財務報告和其他資料為依據和起點，將大量的報表數據轉換成對決策有用的信息，以便對企業的償債能力、盈利能力和抵抗風險的能力作出評價。這樣系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來，幫助利益關系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：

1.資產結構分析

從2007-2011年萬科的資產總規模及其變動表（表1）可以發現，自2007年以來，萬科資產規?？傮w呈上升趨勢。具體地說，如果從企業資產數量來看，長期資產、流動資產均逐年穩步增加，長期資產增加的速度較穩定，流動資產變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產的類別構成趨勢來看，資產總計的變動率幾乎與流動資產的變動率保持一致，這說明流動資產占了資產總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉效率對公司的經營狀況起決定性作用。

由于流動資產占總資產的大部分，所以有必要對流動資產的結構進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標來分析，包括：貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產結構表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預付賬款在2008年下降，并理所當然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩定。應收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關注意義較小。其他應收款在2007年至2011年間，有小幅增長。

表1和表2很清楚地反映了房地產企業受大環境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩定又表征著萬科市場活動的穩定性和產業結構的穩定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產結構優化的方向。

2.償債能力分析

償債能力是指企業償還到期債務（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務，取決于公司債務的多少以及有多少可變現償債的流動資產等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致?？偟膩碚f，萬科短期償債能力有所下降。

長期償債能力，指企業償還長期負債的能力，分析一個企業的長期償債能力主要是為了確定該企業償還債務和本金的能力。企業長期償債能力的衡量指標主要為資產負債率和產權比率。如圖1所示，萬科產權比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產負債率近年來保持平穩，四年來也只有小幅提升?？偟膩碚f，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。

3.成長能力分析

從2007-2011年萬科主營業務利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現了主營業務總收入和利潤年年增長，即使成本相應的增長下，仍然保持著很高且很穩定的利潤增長率，表現了良好和穩定的成長能力。當然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發現，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協調的體現，但是主營利潤增長率對應著反而剛好表現相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現質的飛躍。

4.營運能力分析

應收賬款周轉率可以反映企業應收賬款的變現速度和管理效率，應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款周轉速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應收賬款周轉率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應收賬款的管理缺乏穩定性。存貨周轉率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現性有所降低，管理水平降低?？傎Y產周轉率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產進行經營的效率在降低。公司要加強對資產的長期以及短期管理，以增強其經營效率。

5.盈利能力分析

盈利能力是指企業獲取利潤的能力，是上市公司財務狀況中的核心指標。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產的一系列調控措施有關，由此可見公司的主營業務獲利能力在下降。凈資產收益率在2009-2011年連續上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業務收入增加所致?？偟膩碚f，萬科的主營業務獲利能力近年來有所提升，總資產和凈資產的獲利能力在上升。

6.現金流量分析

表7顯示：經營活動現金流入流出比在2007-2009年連續增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業1元的經營現金支出可以帶來1.0316元的流入，經營活動產生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當于企業1元的投資現金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產生效率較低，說明企業投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業無資金危機。

二、萬科公司財務風險評價

上一節我們對萬科公司進行了基本的財務分析，接著我們將在此基礎上，進行其財務風險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構建完備的基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價指標體系，在行業內綜合評價萬科公司的財務風險。

房地產上市公司財務風險評價指標體系是由一系列反映房地產上市公司的財務指標組成的，用來評價房地產上市公司在資本活動過程中所面臨的風險。所以選取的指標要能夠全面反映公司的經營情況。選擇財務風險評價指標的原則是：預見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩定性原則。依據這一原則，參考一般房地產上市公司的績效評價指標體系，結合房地產企業自身的特點，最終構建了房地產上市公司財務風險評價指標體系，其中包括了6個方面財務能力的20個財務指標，分別是

（1）資本結構：股東權益比率（X1）和資產負債率（X2）；

（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數（X5）和長期負債比率；

（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產增長率（X8）；

（4）營運能力：應收賬款周轉率，存貨周轉率（X9），固定資產周轉率，總資產周轉率和流動資產周轉率（X10）；

（5）盈利能力：總資產利潤率（X11），主營業務利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產報酬率（X13）；

（6）現金流量：經營現金流量與負債比率和現金流量比率（X14）。

針對萬科，這六個方面我們在上一節已經大部分詳細論述過，這給其風險評價打下了基礎。

因子分析是主成分分析的推廣和發展，它是將具有錯綜復雜關系的若干個指標進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權數與各因子得分的乘積總和構造綜合得分函數。基于因子分析法的房地產上市公司財務風險評價，首先進行財務指標的預處理，這里是將財務指標進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標注的Xi（i=1-14），未被標注的財務指標是未通過適用性檢驗的因子。需要強調的是，這里的Xi不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是綜合房地產上市公司的實際財務情況，由專家給出的對應因子的評價值。之后以主成分分析法構造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應的因子，而且它具有數值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現房地產上市公司6個方面財務能力。需要注意的是，主成分分析法發現，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結構，這符合我國房地產公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應排列，構造旋轉成分矩陣（Aij），以便根據綜合加權公式利用此矩陣計算出各個房地產上市公司的主因子得分。假設主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結出房地產上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務指標代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務風險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內房地產上市公司財務風險評價指標體系中，處于合格的位置。

更細致的評價是，在財務風險評價指標體系的基礎上，引入基于聚類分析法劃分財務風險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調整，得到最終K個分類?？紤]國內房地產行業，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內房地產上市公司的財務風險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產上市公司財務風險狀況分類，可將其分成4類，相應的風險等級劃分為：幾乎沒有財務風險，財務風險較小，財務風險一般，財務風險很大。結果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業，其中萬科處于財務風險一般的等級中。對萬科這樣財務風險一般的公司而言，應該根據財務報表的相關指標進行分析，找到影響財務風險的主要因素并采取相應對策，以避免財務風險狀況的惡化，并通過建立財務預警機制實時監控財務風險。

三、綜合評價

通過對萬科當前財務狀況分析和財務風險評價，我們可以看出，即使在全球經濟危機的大環境時，萬科公司仍處于一個穩步發展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩步增長，資產規模持續擴張，每股收益平穩發展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發展。

但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務管理中存在一些不足之處：

1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產市場中，萬科在同行業內確立了很多領先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現了下降，而國內其他一些房地產公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業立于不敗之地，萬科公司應該采取積極措施應對下降趨勢。

2.萬科的財務壓力正在加大。資金一直是影響房地產行業生存和發展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導致破產的房地產企業不計其數，因而選擇合理的負債規模對房地產公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產負債率在我國同行業中處于一種優秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結構中的流動負債率較高，對公司債務的償付起到消極作用。

3.周轉率有所下降。周轉率是萬科最為看重的指標之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產行業是一個資金密集型行業，只有保持高周轉率，才能夠將資金快速回籠，保證企業更大規模的開發，同時保證企業將來的兼并收購。萬科公司的總資產周轉率和存貨周轉率近年來逐年下降，并且在08年出現較大幅度下降。在宏觀調控政策對于房地產行業日漸不利的情況下，房地產公司可能面臨調整拐點的到來，如果不能將周轉率提高，將會對萬科一系列的運營產生重大的影響，并且加大公司的財務風險。

四、萬科財務風險控制策略

針對萬科的財務現狀，本文提出以下幾點財務風險控制策略。

1.著眼于政治環境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構的監管等，以便為房地產企業的發展創造良好的政策、法律環境，公平公正競爭環境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業內的領頭角色和對政府政策的積極響應，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優勢，將鞏固其領頭的勢頭。

2.著眼于行業內，萬科公司需要提高風險意識，建立財務風險控制系統。在國家頻繁的宏觀調控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產面臨著嚴重的財務風險。通過構建國內房地產上市公司財務風險體系，我們也發現，萬科公司雖然處于財務風險一般狀態，但仍是最靠近財務風險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業的風險管理隊伍，充分了解其所處復雜環境下的財務風險狀況，結合萬科自身實力和開發項目的特點進行有效的風險管理工作，構建風險控制系統，從而有效監控和防范財務風險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產周轉率的下降主要受其存貨周轉率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉率可以使公司有更大空間的發展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現我國房地產行業的領跌，這其實對資金密集型房地產行業來說，是一種加快資金周轉，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發展。萬科能在平穩發展中發現自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風險控制和積極促進發展的意識，將這種意識系統規范化，必將使萬科公司走上新的高度。

3.著眼于發展戰略的調整。就國內現狀而言，萬科可采取的主要的戰略調整措施包括：項目的合作開發；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發展商業地產；向旅游和養老地產探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發展戰略，很符合萬科的發展理念，很符合國內民生現狀，預料中將會得到政府政策的大力傾斜。

4.著眼于資本結構，萬科需要優化資本結構，并實現資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩定的前提下，合理適當的運用世界資本市場，將成為萬科發展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結構的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規模。對于資本結構的優化，還要考慮到資本結構彈性和財務靈活性的有效協調，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉換的可能性，實現資金的供求均衡，有效降低財務風險。

5.著眼于萬科公司內部具體財務控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務管理的透明度。包括實現資金籌集權、使用權和調配權的統一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現在：加強內部控制，實現財務總監對資金運動的有效控制和調配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。

五、結論

從以上分析可以看出萬科具有良好的發展前景，萬科是我國房地產行業的龍頭企業，而從萬科的健康發展我們可以預測我國房地產行業的整體發展前景良好。自08年年底全球經濟危機全面爆發以來，我國政府從振興整體經濟的角度出發，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產開發企業也順應市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產公司房價的下調有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經濟的信心，同時有利于房地產公司資金的快速回籠，這對房地產行業也將起到積極的作用。

另一方面，在全球經濟危機的大環境下，我國的經濟相對增長較快，在經濟利益的驅動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產會適當的壓低房價，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續走高，也不會持續高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩定可持續發展才能穩固江山，這就要考驗房地產公司的內功——財務管理與風險控制，誰的內功深厚，誰必將笑到最后。

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關鍵詞：房地產 財務管理 問題 對策

隨著我國現代化建設的不斷推進，房地產建設的熱潮不斷涌動，房地產企業也逐漸成為我國的支柱企業，但是很多房地產企業在發展過程中都出現了問題，影響了企業經營的安全性，其中一個重要問題就是財務管理上的問題。作為資金密集型的企業，房地產開發公司的財務管理工作對企業來說極其重要，因此識別并解決財務管理中存在的問題，對房地產企業來說極其重要。

一、房地產開發公司加強財務管理必要性

房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。

二、房地產開發公司財務管理中存在的問題

當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。

（一）對財務管理的重視性不高

我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。

（二）財務管理的制度缺乏規范性

我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。

（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低

當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。

（四）財務風險大，融資渠道單一

房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。

三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策

（一）加強對財務管理的重視程度

房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。

（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處

房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平

房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險

房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。

四、結束語

總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。

參考文獻：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產公司財務管理中存在的問題及對策分析[J].現代經濟信息，2012

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一、房地產企業集團財務管理的必要性

房地產公司具有資本密集型、風險大的特點，房地產公司要實現穩定的、高效的、可持續發展，必須建立完善的財務管理。完善的企業財務管理體系包括完善的財務核算體系、以會計控制為核心的內部控制制度、資金管理體系、全面預算管理體系等等。公司的財務管理理念單一，遠遠落后于當前經濟的迅速發展，因而，公司要樹立可持續發展的理念，提高核心競爭力，就必須創立完善的財務核算體系、全面預算管理體系等等。

（一）更加優化企業的理財

公司必須在理財上短期內集中所需的財力、物力，為房地產集團公司的運轉提供必需的物質基礎，把握住機遇；建立房地產集團公司對所屬子公司的財務考評機制。房地產集團公司在具體財務操作過程中，必須遵循整個集團的經營戰略，集團財務管理的職能主要為集團公司決策服務方面提供科學的管理。

（二）提高管理的專業性

在管理上，房地產集團公司主要實行“兩重”管理思路的財務管理，一方面子公司或分公司財務管理人員主要由集團公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財務人員應該定期參加培訓，參與下屬公司的經營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強財務方面的監督，使集團公司財務管理效率增高。

（三）統一機制管理

為了不斷加強財務管理的質量和水平，房地產集團公司必須下大力氣摸索修改財務管理模式，建立完善的內部控制制度等。同時，進行包括會計學習的交流、財務人員的借調等工作，以便加強各下屬公司或財務核算公司的財務交流學習，這樣就能增加財務管理的科學性。

二、房地產公司財務管理存在的不足

（一）財務系統不完善

由于房地產集團公司的所有權歸政府，經營權歸企業，客觀上是縮減了成本，企業經營者自負盈虧，但很多領導層根本不熟悉基本的會計知識，財務管理一直是沿用計劃經濟體制的傳統財務觀念，在企業發展中也缺乏相應的系統的財務學習。財務部門完全按照總經理的意志行事，事前預測、控制事中、分析事后無法形成，忽視了市場的聯系。財務管理人員遵循著按月提供報表及核算清除各個賬目、保管好銀行存款和現金等慣性模式，財務人員不得參與銀行業務、對外經營、成本費用等，完全執行董事長或總經理的命令。公司領導層管理機構等對國際市場的認識不足，財務風險意識、貨幣資金的現金流動意識淡薄，遠遠被形勢拋棄。

（二）資金管理體系尚未形成

房地產企業經營的一大特點是資金投入量大，資金鏈正常循環與否往往關系到企業成敗，因此資金管理是房地產企業財務管理的重點。但是，很多房地產企業，一是沒有有效分解年度建設投資計劃目標，編制出月度、季度計劃加以管理控制。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無法集中資金管理，使用資金效率低下。

（三）財務管理制度流于形式

財務管理人員沒有授權制度，權限不明確，經濟業務辦理審批手續混亂等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。三是財務管理基本處于“事后反映”的水平，沒有“事前控制”其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。

三、提高房地產企業集團財務管理水平的方式

（一）推行集中化的核算模式

集中核算模式是適應全球化大企業發展的需求，與企業集團內部扁平化的組織結構及網絡化的信息結構相配套，在集權基礎上適當分權，集中與分散相結合的財務管理系統模式。財務管理歸根結底是對財務信息流的管理，使之能夠滿足企業集團的高效運作。而大企業集團進行財務管理要求財務信息能夠真實、及時傳遞。而集中核算模式能滿足企業集團對財務信息傳遞的要求。

（二）選擇合適的財務內部控制模式

在房地產企業集團內部，母公司處于主導地位，針對不同的子公司，應制定不同的財務控制手段。當然對不同的子公司的財務控制模式也應有所不同。子公司在整個企業集團中的重要程度不同，母公司應對其采用不同的財務控制模式。為保證集團戰略總目標的實現，對集團發展具有重要意義的子公司，母公司應選擇相對集權的財務控制；對那些不具重要性的子公司，應提高管理效率，充分發揮其積極性，增強其在市場競爭中的獨立性考慮，應實行相對分權的財務管理。房地產行業是高投入、高風險的行業，內部控制體系的建立與完善是房地產企業一項重要的企業文化建設。應根據《企業內部控制基本規范》及其配套指引，從內部環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督五個要素方面加以完，重點是建立統一明確的業務授權制度，明確規定各項業務的執行程序。如在資產處置、資金調度、銷售結算、工程簽證變更等環節。明確決策者和執行者的職責權限和工作程序，建立事前控制的風險防范體系，以提高管理的規范化與科學性。

（三）有效監督財務運行

由于集團企業各子公司擁有相對的獨立性，可以根據企業的外部環境和自身的實際情況自主經營、自負盈虧，母公司對各子公司的領導可以通過事前的預算控制體系來實現。如果一個企業既沒有事前的預算管理，事中控制又很薄弱，事后監督等于無效，這樣的模式使整個財務監督缺乏整體性和有效性。因此，要加強科學管理觀念，創建事前、事中的財務監督體系。

（四）完善信息披露制度

財務信息披露制度包括重大財務情況內部授權制度、通報制度、財務報告制度等。要充分發揮財務信息的控制功能與決策價值，總部必須以制度的形式從報告標準、信息質量標準、組織程序以及內容結構等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報告規范，只有財務信息披露和監控制度建立起來后，才能使企業集團總部提高決策的科學性，而且也能夠監控各成員企業受托責任的履行情況。也就是要建立規范的財務報告制度。具體而言包括財務信息報告標準、財務信息質量標準、報告程序、財務信息報告內容結構等。

（五）建立全面預算管理體系

全面預算管理是利用預算對企業內部各部門、各單位的各種資源進行分配、考核、控制。以便有效地組織和協調企業的生產經營活動，完成既定的經營目標。房地產企業應建立以資金預算為核心，以項目預算為重點的全面預算管理體系。其基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的分析與考核。（1）以資金預算為重點的全面預算管理模式。資金預算是對企業資產、負債及其相互關系進行的預算。項目預算是房地產企業以具體項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。（2）預算的編制與實行。房地產企業全面預算的編制需要反復研討，對預期的經營狀況作全面的估價、量化指標并分解至各責任中心。執行時，以各個責任中心作為預算控制工作主體，預算內業務要嚴格按照預算控制，預算外業務要按規定程序經審批后控制。

參考文獻：

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房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。

1 我國房地產財務風險研究現狀

我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。

2 企業財務風險內涵及其表現形式

2.1 財務風險內涵

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業財務風險表現形式

房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主?，F階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：

2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業財務風險的原因

3.1 企業管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。

3.2 企業的資本結構不合理

在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業內部財務關系的復雜性

我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產企業財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現財務管理預算化

在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。

4.3 優化資本結構

房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。

4.4 完善內部審計

房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。

篇(7)

【關鍵詞】房地產；財務管理；問題對策

1.綜述

1.1寶地公司概況

錦州寶地建設集團成立于2001年9月，　歷經十七年，已經在錦州房地產業異軍突起、獨領，是國家一級開發企業。

1.2財務管理對寶地公司的作用

企業財務管理是指對企業經營活動中所有資金的籌集、分配、使用等，進行預測、計劃、組織、分析和監督控制，并正確處理企業內外部各種財務關系的一項經濟管理活動，是企業管理的重要組成部分和核心。寶地產企業主要的業務活動內容包括房地產開發、經營、管理和服務等，具有產業鏈長、涉及面廣、風險高、投資周期久等特殊性，制定好的財務管理指標將有助于企業提高包括質量管理、技術管理、生產管理、物資管理等方面的管理水平。寶地企業的財務管理是其經營管理的核心環節，是實現其發展戰略目標的有效管理控制手段。

2.寶地公司財務管理存在的問題

2.1融資困難，開發期長

我國房地產雖然利潤大，但是風險也大，房地產公司往往忽視了潛在的風險。寶地公司將巨額資金投于開發房地產上，在工程造價、地價、投資房屋上面的金額比重大，給籌資帶來了一定的困難。土地開發一直到竣工整個過程時間長，需要的資金量大。而在銷售房屋上由于金額數量之大，不得不不采取以分期付款的形式來償還房款。如果有些房屋做商業用地，那么寶地公司必須對其進行簡單的裝修而且還要與物業聯系，這樣所需要的資金更加重了房地產公司本來運轉不靈活的現象。投入資金短期內回收困難，整個項目開發時間長，企業只能通過融資進行資金開發、周轉。

2.2企業財務基礎管理薄弱

目前，寶地企業財務管理的基礎工作仍比較薄弱，財務功能較為欠缺，如其財務管理仍停留在基本的會計核算的階段，在預測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務管理。在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業管理和決策的信息支持不夠；企業內部財務核算制度不健全，財務監督控制機制比較薄弱，存在財權分割、多頭開戶、資金分散、私設小金庫和資金的賬外循環等現象；有的財務部門都不能掌握財務款項的來龍去脈，導致寶地企業管理層無法掌握相關項目的資金運作詳情。

2.3缺乏戰略性的企業財務管理策略

房地產財務管理的特點客觀上要求寶地公司須具備財務戰略的素質。在籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略上做足功課，以應對企業面臨的各種挑戰。而目前寶地公司缺乏財務戰略管理思想，尤其在籌資戰略和投資戰略方面，戰略理念的缺失和戰略措施的缺乏導致企業出現融資困難，企業流動資金管理落后，企業無視房地產行業市場需求盲目投資等現象和問題。不僅使企業投資受到了損失，還大大降低了企業的綜合競爭能力。

2.4財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低

目前，在寶地公司中的職員和財務管理人員，他們之前有些是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。寶地公司有相當多的一部的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。寶地公司屬于家族式企業，出納人員多為自己的親戚，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險。很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對寶地公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。

2.5管理者對財務的管理的重要性認識不足

對于一部分國有房地產企業來說管理人員更加重視銷售部門的發展和工程質量、工程建設等等。認為這才是企業的一線部門。而對于財務方面和人事部門等的重視程度明顯不夠。寶地公司領導的認識決定了公司在招標、合同、經營決策等各項重大事情上的重視，而對于財務方面的忽視。以至于這些重大事項的各個環節中都設有財務部門的參與。財務只是起到了事后監督的作用，這些重要決策者對于財務方面往往沒有特別科學的認識，自身在管理方面沒有經過專業的培訓和指導這就導致他們難免會在企業的各個層面上照顧不周或者目光不夠一長遠。

3.寶地公司財務管理的措施建議

3.1優化資金結構，降低成本

寶地公司由于周期長、資金需要融資進行周轉。所需要的資金量大，融資的渠道可能是通過借債的方式進行的。雖然這種方式可以使寶地公司的周轉速度快，但是債務越多風險就越大。如果是貸款那么就要付利息，這樣會使企業的財務風險加劇。因此，在進行成本預算的時候，必須進行詳細的分析，用科學合理的方法加強對成本的控制。要根據不同的承包方案作出明細的賬目，有利于正確地分析付款狀況和工程的進展，可以減少工程造價的成本支出，為工程結算提供重要的依據。這就要求財務人員了解并掌握核算、概算和結算的相關信息，并參與到監督工作中來，不僅對投資成本控制，還要控制和管理投資成本、質量成本、資金成本。把債務風險減到最低，根據不同的資本結構和風險的種類不同，適當地對負債比例進行安排，以達到資本的合理配置。

3.2財務基礎管理工作

理順財務基礎工作是做好財務管理的基礎和較為關鍵的環節。針對目前寶地公司財務管理基礎工作較薄弱、財務功能較欠缺等問題，應當轉變傳統的財務管理思想，利用先進的財務管理工具和技術，強化企業財務基礎工作。在做好日常財務數據處理和報表等具體工作的情況下，注重對企業財務進行科學的預測、控制和分析，及時準確地為企業經營者提供決策信息支持。

3.3企業財務戰略管理

房地產企業實施有效的籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略是企業整體戰略目標得以實現的保障。為了提高房地產企業的核心競爭力，企業應構建良好的自身管理文化，充分發揮財務戰略在企業發展戰略中的重要作用。根據本企業自身的發展實際，確立適合的企業財務戰略。在企業籌資戰略的引導下，進一步拓寬籌資渠道，為企業發展籌集足夠的發展資金。

3.4提高財務人員的綜合素質

寶地公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在寶地公司進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。

3.5強化管理認識

領導的思想將決定著整個企業的發展方向。所以，高層對財務的管理方面必須要轉變自己守舊的觀念，將財務方面的管理列為企業的核心管理內容。對財務問題管理的責任感要不斷提高。加強財務管理方面的培訓。對財務管理工作的整個流程要全權負責。增強法律意識，避免公司的財務方面出現違法行為。為財務部門提供準確的財務依據。　[科]

【參考文獻】

［1］戴健敏.淺談房地產企業的財務管理[J].科技咨詢導報，2011（16）：184-185.