房產糾紛的相關法律精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產糾紛的相關法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、加強民事案件報道的必要性

首先，過多的刑事案件報道會帶來一定的負面影響，如果充斥版面的都是兇殺、盜竊、等案件，這無形中會讓讀者對目前的社會局勢產生錯誤判斷，更不要說此類報道對于青少年的誤導。其次，過多宣揚刑事案件對媒體從業人員也會產生誤導，為了競爭需要，在選擇案件進行報道時，普通的刑事案件已經不在行列，納入視野的案件已經變得越來越血腥、越來越離奇，而這已經背離了創辦法制版的初衷。再有，刑事案件報道過多，而民事案件報道過少，這種失衡直接導致了服務性的弱化。眾所周知，在媒體競爭日益激烈的今天，服務性是否突出甚至可以決定一張報紙的興衰。如今，伴隨著人們生活水平的提高、個人資產的日益增產，各類財產糾紛、繼承糾紛也相繼產生，讀者迫切需要了解相關法律以保護自己合法權益。同時，隨著社會變革，各種新的法規也是不斷涌現，包括《婚姻法》在內的多部法規在近年都經歷了多次修改，這種變化會給自己的生活帶來何種變化，自然是讀者關注的焦點。所以說，不論從創辦法制版的理念，還是從加強報紙競爭力的角度出發，加強民事案件的報道都是當務之急。

二、加強民事案件報道的三大策略

民事案件報道必須緊密圍繞讀者的需求，做到有的放矢，具體應該從以下三方面挖掘相關素材。

首先，應加強房產糾紛報道。近年來，房屋價格大幅攀升，房子已經成為老百姓最重要的資產，圍繞房產出現的各類糾紛在各類案件中所占的比重也大幅攀升。從買房開始，各類糾紛便層出不窮。賣房時標明均價，但簽合同時卻不寫均價，借“按套賣房”之名，暗地里行縮水之實，個別開發商的伎倆讓買房者防不勝防。如果不對此進行報道，試問，媒體責任何在？更何況，此類報道都是讀者關注的焦點，因為，任何人都離不開衣食住行。除了一手房，二手房買賣中同樣糾紛頻頻。買賣雙方簽訂初步協議后，買方或者賣方腳踩兩只船，暗中另找交易伙伴，讓對方蒙受損失，類似糾紛不在少數。而實際上，預防此類糾紛并非難事，只要一則違約條款就可讓暗藏的危險化解于無形，迫使買賣雙方誠實守信。所以，這樣的報道必定會吸引讀者眼球。

篇(2)

2014年，形單影只的李萍過得并不輕松。兩年前，與她同居11年的男友張盛突然離世。張盛生前兩人簽訂過一份死因贈與合同，約定張盛死后將他名下的一套房產贈與李萍。就是這份贈與合同，引發了李萍與張盛的女兒長達3年的訴訟。

同居11年男友離世引發房產糾紛

李萍與張盛是同事，因工作關系結識。張盛雖學歷不高，但為人踏實肯干，是個值得托付終身的好男人。唯一不足的是張盛曾經離過婚，并有一個女兒，但女兒跟隨張盛的前妻生活。李萍沒有嫌棄張盛這段婚史，選擇與張盛住在了一起。

同居后的張盛努力工作，李萍悉心照顧他的生活起居。在外人看來，他們是一對恩愛夫妻。李萍性格溫和，很快得到了張盛家人的認可。一切準備就緒，李萍就等著張盛開口求婚。然而，李萍等了3年，也沒等來婚訊。每當親朋催促兩人結婚時，張盛總是低頭不語。為此，李萍和張盛不知吵了多少次架，甚至一度鬧到分手的地步。事后，李萍總是抵不過張盛的哀求，兩人和好如初。李萍想明白了，結婚只是一場儀式、一紙婚書，唯有愛人的真心陪伴才是最可貴的情感。李萍沒有再逼張盛作出承諾，就這樣，兩個人相伴了11年。

天有不測風云。2008年的一天，張盛突然覺得心口疼。經醫生檢查，張盛患有嚴重的心臟病，必須避免重體力勞動，并且需要專人24小時陪護。此后，張盛用自己的積蓄加上親友的幫助購買了一套房屋并登記在自己名下。

張盛的病被確診后，李萍除了悉心照顧病中的張盛外，對自己的未來產生擔憂。兩人沒有結婚，一旦張盛離世，自己無安身之所。因此，李萍與張盛商量后，兩人簽訂了一份贈與合同，約定“為避免不必要的財產糾紛，張盛將所有財產贈與李萍，任何人不得有異議，此合同在張盛百年后生效”。兩人在合同上簽了字并捺了手印。有了這份贈與合同，李萍懸著的心踏實了。

2011年，張盛的身體每況愈下。有一天，張盛突發心臟病去世。讓李萍沒想到的是，張盛的葬禮結束僅僅幾天，張盛的前妻李雯帶著女兒佳佳找上了門。

李雯認為，李萍現在居住的房子是張盛的個人財產，李萍與張盛沒有任何法律上的身份關系，張盛的父母也已過世，而佳佳是張盛唯一的法定繼承人，因此，這套房屋應當歸佳佳所有，要求李萍立刻搬走。

憤怒的李萍拿出張盛生前與她簽訂的贈與合同，不僅沒有說服李雯放棄爭奪房屋，反而被李雯指責編造虛假合同，她甚至鬧到居委會和李萍所在的單位，左鄰右舍和同事對此議論紛紛。

房屋權屬引發爭議

張盛留給李萍的房子是李萍當下唯一的棲身之所。且李萍收入不高，僅有的積蓄早已用于兩人的日?；ㄤN。如果失去了這套房屋，李萍將一無所有。

為了爭取自己的合法權益，2011年，李萍將佳佳起訴至北京市石景山區人民法院，要求法院判令她與張盛簽訂的贈與合同有效，將張盛留下的房屋判歸她所有。

因為佳佳尚未成年，佳佳的母親李雯作為法定人參加了訴訟并聘請了律師。

佳佳在庭上表示，父母的婚姻破裂不是性格不合，而是李萍導致的，她的出現讓佳佳成為單親孩子。之前，每個月李萍都給付佳佳生活費，李萍這么做是為了彌補內心的虧欠。張盛之所以不和李萍結婚，是因為李萍破壞了張盛原有的美好家庭，張盛沒有從原來的婚姻中走出來。在佳佳看來，張盛真正愛的是李雯。所以，他沒有和李萍結婚。

此外，李雯堅持認為這份合同并非張盛所寫，是李萍為了爭奪房產捏造的，當庭要求對張盛的筆跡進行司法鑒定。

李萍和李雯共同選定了司法鑒定機構，并認可將張盛在辦理房屋登記手續時留給建委的簽名作為比對樣本。之后，鑒定機構出具鑒定報告，認為根據現有樣本條件，贈予合同中落款處的“張盛”簽名字跡與樣本字跡傾向為同一人所寫。對于這份鑒定，李雯并不認可。

還沒等李萍松一口氣，李雯聘請的律師又提出，這套房屋并沒有過戶，仍然在張盛名下。根據法律規定，這份贈與合同并沒有生效。因此，李萍不能取得房屋的所有權。李萍氣憤地說，當時張盛身患重病，于情于理她都不能要求張盛辦理過戶手續。況且，白紙黑字的合同上寫得明明白白，張盛百年后協議生效。對于合同沒有生效的說法，李萍不接受。

李雯的主張源于《最高人民法院關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第128條規定：公民間贈與合同的成立，以贈與物的交付為準。但該條同時規定，未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與合同有效，但應令其補辦過戶手續。張盛雖然沒有將房屋過戶歸李萍，但是房產證已經交由她保管，已經符合形式要件。李萍握有十足的證據，對判決結果充滿信心。此時，李雯又提出，自己的女兒佳佳尚未成年，并且患有哮喘和心肌炎，母女二人現在生活困難。張盛作為佳佳的撫養義務人理應為女兒留下一定的遺產份額。張盛的贈與合同將所有財產贈與李萍，不符合法律規定，也有悖人倫，應當無效。

對此，李萍也認識到簽訂合同時僅考慮了自己日后的生活，忽略了男友的女兒佳佳，確實有悖情理。但她認為，佳佳尚有李雯撫養，并非沒有經濟來源，因此不應認定合同無效。

2014年5月，北京市石景山區人民法院根據優勢證據規則判決認定該書面合同為張盛、李萍雙方合法、有效簽訂的贈與合同。該合同因張盛的死亡而生效，涉訴房屋歸李萍所有。依據《繼承法》的規定，佳佳作為無勞動能力的法定繼承人，應當獲得一定的財產份額，但以此認定這份贈與合同無效，缺乏法律依據。佳佳可以另案起訴李萍，要求李萍給予其一定的補償。

李萍拿到判決后，主動給予了佳佳一定的經濟補償，雙方達成和解，佳佳沒有再起訴李萍。最終，李萍擁有了后半生的棲身之所，佳佳也得到了經濟補償。此案由于涉及多次鑒定，耗時3年之久，在司法實踐中鮮有的死因贈與成為本案處理的難點問題。

以案說法

死因贈與合同中的標的物給付

以贈與人死亡為條件而設定的贈與合同被稱為死因贈與。在我國審判實務工作中，鮮有涉及死因贈與。但在英國、日本、韓國和中國臺灣地區、中國香港地區，屢見死因贈與合同。與常見的遺贈相比，死因贈與的受贈人在贈與人死亡后只須單方面履行法律手續即可依法取得標的物，無須對法定繼承人做出明確的意思表示，避免了雙方不必要的尷尬。因此，在國外的司法實務界中，死因贈與合同被廣泛采用。

在我國，死因贈與是以贈與人的死亡為生效要件，目的是使贈與人在生前享有自己財產所有權的同時，能更自由地完成對身后財產的處分。因此，并不違反相關法律規定，是合法的特殊贈與合同。但是，因死因贈與的死因屬性使贈與人生前往往不會完成對贈與物的交付，因此，給受贈人取得贈與物設置了現實和法律上的障礙，多會引發糾紛。為減輕受贈人取得贈與物的障礙，贈與人應當交付受贈人一定的指標物件，如房產所有權證書或對贈與合同進行公證。依我國法律的規定，對于房屋的贈與，如被贈與人實際取得了房產證和對房屋的占有、使用或者訂立公證文書，即使不過戶，一旦贈與人死亡，該贈與合同也同樣生效。

篇(3)

按照市局法制科工作安排，現我就作為一名公職律師，將自己近一年來開展與稅收法制工作相關的成長、經歷、收獲與感悟與大家共同分享、交流、探討，不妥之處請大家批評指正。

一、專注法律知識學習，讓工作方法上一個檔次

我是2016年參加稅收工作，2018年12月申請成為xx市稅務系統工作律師，在成為一名工作律師后，不斷加強相關稅收法律業務知識學習，認真參加各類業務培訓，積極參與司法實踐，切實提升自己業務技能。一是主動學習業務知識，通過報考稅務師及業務大比武、崗位大練兵，對當前稅收法律法規及行政相關法律知識進行系統學習，初步掌握相關稅收理論知識。二是積極參加各類培訓，先后參加了省局組織的公職律師培訓及xx市司法局和律協組織的全市律師培訓，初步掌握了稅收相關的行政法、民商法理論知識、司法實踐及工作技能，提升自己法律從業經驗，在此過程中，也有幸成為xx市律師代表，積極參與選舉了xx市律師協會相關活動。三是積極參與各類法律實踐活動，先后參與了xx區稅務局房產糾紛民事案件；起草了xx區稅務局車位租賃合同、搬遷合同等民商事合同；參與了xx區稅務局房產評估服務合同，自助辦稅設備試用合同等合同審查事項；參與了xx區二手房評估專家論證會，對二手房評估定價工作發表相關法律論證意見。

二、參與上級專題調研，讓工作思路提一個水平

積極參加省、市局各項稅收執法調研活動，不斷拓寬自己工作思維，提高自己稅收執法工作能力。一是參加了省局關于構建新型稅務執法質量控制體系專項調研活動，調研形成了《稅務執法三項制度保障體系》調研材料，參與稅收執法過程控制部分調研內容的編寫工作。二是參與了xx市稅務局三項制度操作指引模板編寫過程，對省局原有操作指引進行擴充，并形成以xx區稅務局為樣本的《 “三項制度”崗責匹配表》，該匹配表編寫樣式在省局編寫的操作指引中被引用。三是是參加了省局《三項制度操作指引》編寫集中辦公，就操作指引的編寫體例、編寫模板及具體業務內容積極參與討論，并獨立完成8個模塊內容的編寫工作。四是參與市局關于稅務行政處罰分析調研工作，就xx市稅務系統2017-2019年稅務行政處罰情況進行調研分析，準確掌握稅收執法情況，及時發現稅收執法存在的問題，提出有針對性改進意見及具體的整改措施，推動行政處罰執法規范化。

三、專注稅收執法規范，讓工作經驗上一個層次

篇(4)

關鍵詞：律師調解；收費；案源

隨著改革開放的不斷深入，市場經濟的快速發展，妨礙社會和諧和百姓民生的各類糾紛也在同步快速增加。在這段時期涌現了許多新型糾紛，如房產糾紛、知識產權糾紛等。傳統的人民調解等解紛機制在解決這些新型糾紛中顯得捉襟見肘，在實際中發揮的作用有限。因而，新型的糾紛解決方式——律師調解應運而生。

律師調解制度在國外已得到很好的發展，在解決糾紛、降低司法成本、維護社會穩定等方面發揮著重要的作用。相比之下，我國對律師調解制度的研究和相關實踐才剛剛起步，相關配套的制度軟件和設施硬件的建設還處在摸索階段。中國人民大學法學院范愉教授談到：“在國外，律師作為中立第三人參與調解早已經成為ADR（非訴訟糾紛解決程序）中的主要力量，中國的律師卻還停留在討論能不能的問題上，這說明律師明顯落后于法院?！盵1]因此探索符合我國國情的律師調解制度顯得十分迫切。

在宏觀層面，從我國政法界角度看，律師調解目前立足于司法調解、人民調解和行政調解領域之外，應得到的重視和相應的培育最少。在我國，被稱為“東方經驗”的法律調解，主要表現在司法（法院）調解和人民調解。而律師在促進和諧社會進程中應有的積極功效沒有被合理引導，其所應發揮積極能量的舞臺沒有搭建起來。從我國律師界角度看，律師調解的潛力也遠未發揮出來。律師調解至今仍作為業界附屬的業務，很少有律師事務所把律師調解作為專項工作給予重視，更很少把律師調解作為專項業務來開發拓展。律師調解在我國一直是雷聲大，雨點小，始終停留在動員階段，而相應的具體實務卻遠未得到充分踐行。

在微觀層面，從個體律師獲益角度來看，存在著推廣律師調解業務將導致降低律師的個人收入，壓縮律師生存空間的疑慮。這點疑慮有其存在的理由，也是我們在研究律師調解制度中應予以考慮的問題。如何設置既發揮律師在調解中的積極作用，又不影響律師的自身利益，充分調動律師的積極性是律師調解成敗的關鍵。這個“關鍵”分為兩個層次：第一，只有在保證律師個體收入不致減少的基礎上，才可能依托律師群體來發揮其調解的積極社會效用，才可能在現實中推進律師調解工作進程，推廣律師調解業務范圍。第二，只有在確保律師的個體收益不降反升的前提下，才可以有效地調動律師充滿熱情地投入到律師調解的工作中，才可以實現對包括律師在內的法律人的有效刺激，使相關研究者能主動地投入到完善律師調解制度的工作中。因此要促進律師調解的發展，必須解決好以下兩個問題。

一、律師調解的收費問題

對于律師調解的收費，學界有不同的看法：第一種是主張公益調解。湖南新世紀律師事務所的律師吳波訓認為，律師應承擔一定的社會責，為社會提供本人無利益關系的無償的調解服務，他認為公益調解律師采取個人自愿、律所推薦、律協組團的組建模式。在律師個人自愿的基礎上，律所推薦本所口碑良好、敬業盡責、業務水平高、協調能力強并樂于從事公益事業的執業律師給律協，律協建立公益調解律師庫，向社會公示。[2]第二種是主張政府購買服務。這種觀點認為律師在參與調解的過程中，所產生的服務費用由公共財政支出，這部分費用列入到財政預算之中。第三種觀點是主張律師調解應該收費。這種觀點認為律師調解是一種新興的法律服務產品，應遵循市場等價有償的規律，當事人必須支付一定的法律服務費用。這種觀點在我國大陸地區和香港地區得到實踐。筆者贊成第三種觀點，律師調解應定位為有償的法律服務產品。

首先，這是由我國大調解格局所決定的。我國現在已經形成比較完備的調解體系，司法調解、行政調解、人民調解、律師調解形成既分工又協作的格局。司法調解和行政調解屬于官方調解，產生的費用由政府埋單，人民調解也是由行政撥款來維持日常工作。律師調解實行收費制度形成了人民調解免費、律師調解收費的不同層次的調解產品。人民調解主要負責一些案情簡單、專業性要求較低的案件。而律師調解提供一種更優質的法律服務產品，滿足那些案情復雜，需要更專業的法律服務的客戶需求。律師調解實行收費制度，有利于形成多層次的調解格局。當事人可以根據自己的實際需要，選擇付費的律師調解或者免費的人民調解。為當事人提供多種選擇。如果把律師調解也發展成公益模式，那么人民調解和律師調解兩個民間調解難免發生功能上的重疊，從而混淆律師調解和人民調解的界限。也會導致大量的案件涌入律師調解，使人民調解發展受到阻礙。

其次，有利于律師調解的可持續發展。律師調解收取一定的收費既可以維持律師調解機構的正常運轉，又能激發律師參與主持調解的積極性，有利于律師調解制度的良性可持續發展及律師調解員的業務開拓。

第三，關于費用如何收取。

根據我國相關法律的規定，對于律師調解收費應該實行政府指導價和市場調節價相結合。青島市律協律師調解中心規定的收費標準很有借鑒意義。這種收費方式是比較合理的，該規定確定了案件的受理額為1000元，當事人可以根據自己的情況確定是否需要律師調解，對于矛盾較小，分歧不大的案件，當事人一般會選擇人民調解這種免費的糾紛解決方式。這樣就通過市場經濟的手段，把案件分流到不同的糾紛機構，形成多層次的調解格局。另外這個收費方式還體現效率優先、兼顧公平的分配原則。對于不同標的額的案件收取不同的費用，符合市場經濟的一般法則，也能提高律師調解的積極性。

二、律師調解的案源問題

從律師調解在我國開始發展到現在，律師調解的案源問題一直困擾其發展壯大。有資料表明，在設有律師調解業務的律師事務所，一年接到的調解案件寥寥無幾。就當前社會發展情況來看，我們正處于社會的轉型期，利益錯綜復雜、各種矛盾凸顯，法院訴訟爆炸，從這些現象來看，律師調解理應不缺少案源、“門可羅雀”，相反，律師調解應該是“門庭若市”，那么是什么原因導致律師調解“門可羅雀”呢？筆者認為有這么幾個原因：1.由于律師調解組織與相關組織或者單位的銜接工作不理想，導致調解案件特別是從法院分流出來的司法調解案件很少2.律師調解組織自身能夠開拓的案件也很有限3.律師調解業務發展緩慢，律師調解機構少，到目前為止比較正式的律師調解機構就一家——青島市律協律師調解中心，對律師調解的宣傳推廣力度不夠，人們對律師調解不了解，導致很少有案源流入律師調解中心。

筆者認為要解決律師調解案源問題需要政府、社會各界通過多方面加以努力。律師調解所發揮的社會作用和效益毋庸置疑，政府在鼓勵通過多元化方式解決糾紛中，應加大對律師調解的支持力度，指導律協成立調解中心，使律師調解和人民調解一樣擁有自己的調解場所，形成數量上的優勢，形成律師調解合力，以便形成律師調解市場。作為律師調解機構本身，加強律師調解的理論研究，加強律師調解業務宣傳推廣力度，讓人們了解律師調解，從律師調解中得到好處，那么律師調解的案源問題也就迎難而解。人民調解、司法調解、行政調解加強與律師調解的協作，把一些比較復雜的、專業知識要求較高的案件分流到律師調解中心，既形成多調聯動，豐富糾紛的解決方式又保障了律師調解的案源。

結語：

20世紀以來，當代社會的一系列重大變化都帶來了法與糾紛解決機制的新動向。[3]非訴訟糾紛解決方式以蓬勃生機迅猛發展，呼應著現代社會糾紛解決制度的新需求。律師調解作為新型的糾紛解決制度也因此應運而生。我國的律師隊伍總體上專業法律素質高，談判技能扎實，加上律師了解當事人的心態，容易找到糾紛的焦點，能迅速的解決糾紛。因此，律師參與社會矛盾糾紛調解工作，必須充分發揮律師的優勢，有效解決關乎人民群眾切身利益的矛盾糾紛，既可以緩解人民法院案件量激增，政府部門公共資源有限的壓力，優化司法資源配置，降低維穩成本，也履行了律師的社會責任，提高了律師行業的社會地位和律師的整體形象。

注釋：

[1]陳虹偉，李娜：《律師借協商性調解機制轉型》，《法制日報》， 2009年11月12日

[2]吳波訓：《我國律師參與公益調解的模式研究及制度構想》. 載《中國司法》， 2009年第7期。

篇(5)

隨著社會經濟的快速發展，人們的生活水平不斷提高，個人財產逐步增加，婚姻關系也面臨著新的考驗。房子、孩子、財產、“小三兒”等諸多因素從不同方面影響著婚姻家庭關系的和諧穩定。2011年8月出臺的《婚姻法》司法解釋（三）共19條，涵蓋了婚前貸款買房、夫妻之間房產贈與、親子關系認定、生育權糾紛等諸多焦點問題，使我們對一些問題有了新的認識。

一、明確規定在親子關系訴訟中，一方當事人拒絕鑒定，法院將推定另一方當事人主張成立

親子關系訴訟屬于身份關系訴訟，主要有否認婚生子女和認領非婚生子女兩種訴訟類型，即否認法律上的親子關系或承認事實上的親子關系的訴訟。當今社會獨生子女普遍，孩子往往是是一個家庭的核心。隨著性觀念的不斷開放，夫妻之間的信任指數急劇下降，孩子便成為彼此戰爭的武器，是否進行親子鑒定，成為一個重要問題。

現代生物醫學技術的高度發展，使得dna鑒定技術被廣泛應用于子女與父母，尤其是與父親的血緣關系的證明。親子鑒定技術簡便易行，否認親子關系的準確率幾近100%，肯定親子關系的準確率達到99.99%。高準確率使得dna技術在親子關系訴訟當中起到了極為重要的作用，全世界已經有一百二十多個國家本文由收集整理和地區采用dna技術直接作為判案的依據。

《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十五條規定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立。”

《婚姻法解釋（三）》第二條對此予以了確認。第二條規定：“夫妻一方向人民法院起訴請求確認親子關系不存在，并已提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系不存在一方的主張成立。當事人一方起訴請求確認親子關系，并提供必要證據予以證明，另一方沒有相反證據又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系一方的主張成立。”

本條是基于親子鑒定已經是一項成熟的科學技術，且絕大多數人在意識當中已經能夠接納，同時其又具有一定的人身屬性，需要行為相對人的配合，所以運用證據規則當中的舉證責任倒置及推定原則確定更為公平合理。

二、首次明確夫妻一方個人財產婚后產生的孳息與自然增值不屬于共同財產

一般而言，夫妻一方財產的婚后所得收益主要包括孳息、投資經營收益及自然增值?！痘橐龇ā方忉專ㄈ┑谖鍡l規定：夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

此規定將自然增值和孳息一律排除在共同財產之外，該做法值得商榷。首先，依據《婚姻法》第十七條及司法解釋（二）第十一條，直接投資和間接投資所取得的收益應當屬于夫妻共同財產；其次，依據我國《物權法》第116條對孳息歸屬的認定，并非一律為原物所有人所有，而是區分天然孳息與法定孳息，考慮所有權人和用益物權人雙方的意愿，分別對孳息的歸屬做出認定。

自然增值即非人為的增值，屬于不需要人為操作、價值自然增加的部分。比如由于通貨膨脹、供求關系等因素造成的物價變化等。因此，對于婚前個人出資所購置的房屋在婚后產生的自然增值，應當區別對待。

如果是婚前購買，不需要人為作操、自然增值的孳息，應當歸原所有人所有。但是如果婚前購置的房產配偶在婚后也支付了一定的金錢、提供了勞力或智力，因配偶一方的貢獻而增值的部分應當認定為投資營利所得，歸屬于夫妻共同財產。這樣既符合“誰投資誰受益”的經濟原則，同時也避免了過于保護房產所有權人利益、忽略配偶方利益的弊端。

三、明確婚后一方父母出資為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下的，應認定為夫妻一方的個人財產

《婚姻法解釋（三）》第七條規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。”

應該說本條規定比婚姻法司法解釋（二）更合理，更符合中國人的傳統觀念和實際。一般來說，父母為子女婚后購房出資時，雖然沒有明確說明是直接贈與給自己的子女或者是子女配偶雙方，但都是希望子女及其配偶能夠和睦相處，只要子女夫婦白頭更老，歸誰并不影響。本條規定比較合理，也有利于解決上述問題。而且“產權登記在出資人子女名下”，而沒有

登記上子女配偶的名字，這足以說明父母出資時就沒有將該出資視為是對子女夫妻雙方的贈與。這一規定從我國現階段的實際情況出發，將贈與表示的真實意愿與房屋產權的登記主體相聯系，切實保護了婚姻雙方當事人及其父母的權益。

四、首次明確一方婚前貸款購買的不動產，在離婚時若無法達成協議，應歸產權登記方所有

在離婚案件中，如果僅把取得房屋產權證書的時間作為判斷按揭房屋歸屬權的標準，就可能會出現一方權益顯失公平的情況。因此，如何對按揭房屋進行分割是一個焦點問題。

《婚姻法解釋（三）》第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”

對此規定，網絡上相當多的觀點認為這實質上是“誰首付，離婚后房子歸誰”，忽視了婦女對于家庭的貢獻，保護了在婚姻中處于強勢地位的一方，損害了弱者的利益。一方婚前購房并登記在個人名下，向銀行貸款也是以個人名義進行，在婚后仍然以其個人名義還貸，在本質上就是個人的行為。在雙方結婚后，既有可能仍以該個人收入還貸，也有可能以其他夫妻共同財產還貸，但并不能改變該房是婚前個人決定購入的事實，如果說沒有結婚該房仍然作為個人財產的話，那么結了婚參與還貸也不能改變該房的性質，只可說是幫助該方還貸而已。

一方婚前財產為該方個人財產，在《婚姻法》第十八條中早已明確規定，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。當然，在婚后不論是以購房方個人婚后所得財產還貸，還是以夫妻共同財產還貸，還貸部分都應當作為夫妻共同財產處理?！痘橐龇ā匪痉ń忉專ㄈ┩耆珱]有否定婚姻關系存續期間婦女在家所作出的貢獻，比如男方在外工作，婦女在家照顧小孩忙家務，男方所得的財產，仍屬夫妻共同財產。

因而，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，該不動產歸產權登記一方是合理的。我們應當關注的是：雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分如何合理補償的問題，這才是主要的。

合理補償應當是考慮“不動產的市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項的比例”。比如，男方婚前購房一套總價50萬元，首付10萬元，婚后雙方還貸付款40萬，簡單計算女方付款數20萬元，占50萬元的比例為40%，現該房價為200萬元，男方應按房屋市場價200萬元的40%即80萬元補償給女方；我們再看男方所得：男方首付10萬元加上婚后付款數20萬元合共30萬元，占50萬元的比例為60%，現該房價為200萬元，實際上男方得120萬元，并無不當。

司法解釋（三）并沒有忽視女方權益，因為購房方可能是男方，也可能是女方。最主要是人民法院在司法實踐中，一定要考慮“不動產的市場價格”及“共同還貸款項所占全部款項的比例”，而不是只簡單按還貸的數額的一半補償。同時，在房屋判歸一方時，可以考慮付清

對方補償款后才取得完全所有權；女方無房居住的，可以根據《婚姻法》第四十二條規定由男方給予適當幫助。只要人民法院綜合考慮了上述因素，得到合理補償的另一方就可以即時按市場價格另行購置，從這個角度上說，誰分得房地產都是一樣的。只要司法實踐處理妥當，相信本條規定是可以取得大家都比較滿意的結果的。

五、明確規定當事人協議離婚未成，則事先達成的附協議離婚為條件的財產分割協議不生效

在實踐中，部分當事人在婚姻關系存續期間達成了離婚協議，并對子女撫養、財產分割、債務承擔等問題做出了相關約定，其中主張離婚的一方當事人在簽署協議時可能會做出一定的讓步，以達到順利離婚的目的。《婚姻法解釋（三）》第十四條規定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，并根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。”離婚問題事關重大，應當允許當事人反復考慮與協商。本條表明法律對于該類附條件生效的離婚協議不予保護，但前提是未辦理離婚登記手續即協議離婚未成。

篇(6)

[關鍵詞]房地產交易；檔案管理；法治觀念；熱忱服務

當今世界已進入知識經濟和信息時代，信息已成為比資產更為重要的戰略資源。檔案管理工作即信息管理工作，是信息業的組成部分；檔案即一種信息資源，房地產檔案則是房地產企業生產、技術、科研和經營等活動的真實記錄和城市建設發展的一項基礎性工作，是體現政府管理不可缺少的職能。我國各級房地產交易管理部門承擔著所屬范圍內房屋權屬登記、發證和產權產籍管理的職責。這方面的工作是房地產行政管理的基礎性工作。

隨著我國房地產市場的迅速發展，房地產交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續日漸周密，交易管理日漸規范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產安全與切身利益。這就要求房地產交易管理部門在開展工作過程中，應具備依法管檔的法制觀念、制度健全的剛性約束、細致無誤的工作質量、熱忱服務的工作態度。

一、依法管檔的法制觀念

房產檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據。《中華人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產交易管理部門實施的房地產權屬檔案管理工作的規范。房地產交易部門的制度規定是實現檔案管理內部控制的有力保證。

依法管檔的法制觀念即體現于房地產交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規定，必須嚴格執行部門建立的各項規章制度，將檔案管理工作置于法律規范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。

從學習中來，要求各級房地產交易管理部門應該組織所屬工作人員認真學習、正確理解這些法律法規知識，作為檔案管理人員應該自覺的學習和領會這些法律法規的內容。做到三個明確：其一、明確房地產權屬檔案工作的性質是城市房地產行政管理部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分，增強依法管檔的意識。其二、明確房地產權利人、房地產權屬登記權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖；房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，包括房產登記申請書、收件收據存根、權屬變更登記表、房地產狀況登記表、房地產勘測調查表、墻界表、房屋面積計算表、房地產登記審批表、房屋滅籍申請表、房地產稅費收據存根等；反映和記載房地產權屬狀況的信息資料，包括統計報表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計算機軟盤、光盤等；其他有關房地產權屬的文件資料，包括房地產權屬凍結文件、房屋權屬代管文件、歷史形成的各種房地產權證、契證、賬、冊、表、卡等是法律和法規確定給房地產檔案管理部門必須履行好的責任。其三、明確房地產檔案人員的工作需要接受法律和法規的約束，損毀、丟失房地產權屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產權屬檔案的；涂改、偽造房地產權屬檔案的；擅自出賣或者轉讓房地產權屬檔案的；違反本辦法第九條規定，不按照規定歸檔的；檔案管理工作人員玩忽職守，造成房地產權屬檔案損失的，將依法追究行政責任或刑事責任。

從實踐中來，要求房地產交易管理部門的檔案管理人員認真執行《檔案法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等有關規定，從本崗位必須履行好的責任做起，夯實管理基礎，做實檔案管理工作，在自己的職責范圍內絕不發生違法行政問題。對于出現的反面事例應發揮其警示作用，通過可能的宣傳途徑，對檔案人員進行宣傳教育。

二、細致無誤的工作質量

細致無誤是工作要求的高標準，也是房地產檔案管理工作的特點所決定的，因為在房地產檔案管理者手中的檔案關系著城市建設和人民生命財產的大計，差之毫厘謬以千里。實現細致無誤的工作質量需要依賴一下途徑：1.強化業務管理手段。房產檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，既有歷史價值也有現實價值，既有地方價值，又有全局價值。房地產檔案保存了大量基礎資料，并擔負著采集、管理與提供房產信息的責任，長期以來，為房地產管理提供了準確而可靠的基礎性資料?？墒菑臉I務上看，房地信息管理具有量大、復雜、更新快、用途廣的特點，適應這一特點，就必須注意強化業務手段，努力實現業務管理新突破，進一步完善產權產籍信息化建設。

完善“數字房產”框架，構建和完善權屬登記發證系統、產籍檔案管理系統、抵押登記管理系統、房屋產權平面數字控制系統，徹底改變傳統的產權產籍管理模式，不斷創新管理手段。

2.做好檔案編研工作。產權產籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務為主體，不斷地、及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據不同的編研內容，把分散的資料，按照利用規律有機的編制起來，以利于檔案資源的開發利用，建立積極向上的內部激勵機制，建設高素質的產權產籍管理隊伍。勇于創新、培養一支思想品德好、業務能力強、創新意識強、廉潔高效的高素質隊伍。實現權屬管理規范化、信息化的發展。圍繞服務于市場，服務于百姓，服務于發展，進一步簡化、規范流程。對一些不利于當前發展的環節予以調整，盡可能縮短辦件時限，提高辦事效率。

3.嚴格日常工作管理。如建立嚴格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進行安全檢查，尤其是逢節假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學，庫內有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規范，庫內清潔衛生，無火災、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現象。建立規范的全宗卷、詳細的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進館詳細無誤，借有憑還有據。及時對檔案進行了調查統計，成立檔案鑒定銷毀領導小組，以利于對已過期的檔案展開銷毀鑒定工作，銷毀過期的不必要文件。利用現代化設備資源，實現各種音像、圖片、資料電子化管理。

三、熱忱服務的工作態度

房產檔案提供利用的方式包括：設置閱覽室接待查檔，按規定提供電子檔案在閱覽室查閱；根據利用者需求出具查詢結果證明；為權利人提供所繳交房屋原始登記材料的復印件；以房產產權檔案為依據，為利用者提供咨詢服務；向城市建設及房地產開發單位提權檔案信息。房地產檔案工作人員應以履行這些只能為基礎，滿腔熱忱的提供服務。

1.強化責任意識。在全面落實社會服務承諾制的基礎上，堅決做到“一與二從三不讓”，即：與服務對象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯在我手里發生，不讓形象在我這里受損。真正做到權為民所用，情為民所系，利

為民所謀。以創新管理理念為主線，使窗口建設再上新臺階。規范服務程序考核、職業道德教育；進一步完善工作制度、辦事程序，及時調整和改進服務方式，全面、系統的規范服務工作程序要求，抓好工作檢查和督查。通過抓管理，進一步提高工作效能。