房地產資產評估程序精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產資產評估程序范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】 投資性房地產； 公允價值信息； 內部控制

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年頒布的《企業會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質量的首要質量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內部控制能提高會計信息的質量，因而可以從健全內部控制來探討投資性房地產信息控制機制的構建。

一、公允價值信息控制的必要性

（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質量

公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術，公允價值信息的生成離不開職業判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。

（二）公允價值信息控制將促進內部制度的完善

公允價值信息高度依賴企業管理當局的重視與判斷，內部監督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規范。通過不斷完善內部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。

（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用

由于我國資本市場、房地產市場尚不成熟，存在各種違規交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。

二、公允價值信息控制機制核心：內部控制制度建設

公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息?！标悋剑?007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業管理層的約束，進一步建立健全公司治理結構和內部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環境變化的節奏，公司內部控制框架和流程亟須進一步調整和理順?！惫蕛r值信息的計量與披露都與企業主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業素質跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業須不斷加強內部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。

三、投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析

隨著公允價值的應用，我國對公允價值內部控制制度的監管也在加強，證監會于2008年12月公布的《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內部控制”。公允價值內部控制相關信息的披露將增強投資者對企業財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產業務的應用尚不太廣，有關投資性房地產公允價值計量內部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數據披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產業務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數據不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產內部控制的現狀。

（一） 公允價值確定方法及其實際選擇

投資性房地產公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產的市場價格及相關信息對投資性房地產的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產的市場價格為基礎調整估算公允價值；第三層次是根據同類或類似房地產市場的相關信息（如區域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產交易市場尚不十分成熟，企業往往委托專業的房地產評估機構來評估獲取投資性房地產的公允價值。資產評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規范投資性房地產的評估業務行為，中國資產評估協會于2009年12月《投資性房地產評估指導意見（試行）》，并且規定對投資性房地產的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數據來看，尚存在以下不足現象：

1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑

由表1可知，投資性房地產公允價值的確定方法采用以外部資產評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產市場價格，再次是采用市場調查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產資產比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數據表明投資性房地產在上市公司資產及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質疑。

2.多數上市公司未披露估值方法，少數選擇市場法

采用調查報告、參考同類或類似房地產價格確定投資性房地產公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產評估報告為主的上市公司只有少數披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執行還不到位。

（二）公允價值內部控制內容及實際披露

投資性房地產公允價值內部控制的內容包括公允價值計量會計政策選擇的依據、公允價值計量的估值技術和估值程序、公允價值計量的業務處理、對公允價值計量結果采取的內部或外部驗證程序等等。這些內容大部分在《公開發行證券的公司信息披露編報規則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規定。據筆者對2011年上市公司年度報告披露的數據分析，目前投資性房地產公允價值內部控制方面尚存在以下幾點不足：

1.內部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序

據統計分析，上市公司披露的投資性房地產公允價值內部控制相關內容主要有以下幾點：一是投資性房地產的含義及范圍；二是投資性房地產公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內容的披露，只有少數公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術、關鍵控制程序等信息。

2.公允價值計量制度披露較少，內部控制制度的健全性存疑

從2011年年度報告披露的數據分析，只有少數公司披露到投資性房地產公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產公允價值計量管理辦法》，中航地產有披露《關于投資性房地產公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產以公允價值計量的內部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內部控制制度。多數公司沒有披露到投資性房地產公允價值內部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產的公允價值計量內部控制制度，這點需要引起重視。

四、投資性房地產公允價值信息控制機制的構建

投資性房地產公允價值會計信息的生成要經歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內部控制制度建設。國內對公允價值內部控制的研究已經展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續監督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內部控制組織框架的建立需要健全企業內部組織結構，厘清管理權責。公允價值計量投資性房地產將使其價值隨著房地產市場的波動而調整，隨之影響企業的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。

筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產公允價值計量及其披露的規范性，企業結合實際情況，需要制定具有控制職能的業務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產公允價值計量內部控制現狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。

（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）

（二）公允價值信息控制要點

投資性房地產公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業資產運營部門、財務部門、內部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權責，做好以下幾點關鍵性程序控制：

1.公允價值取得、審核及審批控制

公允價值的取得宜采取市場調研報告或評估機構的資產評估報告，商業資產運營部門作為投資性房地產的管理機構承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調研小組和選擇有資質的房產評估機構。財務部門審核商業資產運營部門提交的市場調查報告、資產評估報告的真實性，審查不同物業估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調整系數確定是否綜合考慮物業的商圈位置、周邊商業繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業資產運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調查報告、資產評估報告和商業資產運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。

2.公允價值核算控制

只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業的財務狀況，財務部門據以會計核算的公允價值以經過董事會、股東大會審批的市場調查報告或資產評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產符合企業會計準則規定的公允價值計量條件；二是確認轉換及處置的投資性房地產的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產的公允價值計量賬務處理是否符合企業會計準則規定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。

3.公允價值審計監督及披露控制

公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產評估人員在專業技術上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業通常由內部審計部門或者委托外部機構承擔審計監督任務，審計監督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內部制度執行有效性評價。按照企業會計準則以及公開發行證券的公司信息披露編報規則的有關規定，企業應當披露投資性房地產公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內容：一是注意披露經過審計的投資性房地產公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。

五、結論

公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數據披露來看，投資性房地產的公允價值計量內部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產公允價值信息的理解。本文從健全內部控制角度構建公允價值信息控制機制，明確各部門的權責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監督及披露控制。建立投資性房地產公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。

【參考文獻】

[1] 謝詩芬.公允價值會計問題縱橫談[J].時代財會，2003（2）：12-16.

[2] 陳國平.完善我國實施公允價值計量環境的建議[J].中國管理信息化（會計版），2007（1）：18-21.

[3] 王海.公允價值的演進邏輯與經濟后果研究[J].會計研究，2007（8）：6-12.

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(一)企業設立注資中的公允價值運用

我國《公司法》規定,公司設立的非貨幣資金出資,均需通過有資質的評估公司進行評估,包括實物資產、無形資產、土地使用權等。在實務中,有四類評估機構可出具評估報告,一類是財政部門所屬的資產評估公司,一類是建設部所屬的房地產估價事務所,還有國土資源部門的土地估價事務所和物價部門所設的價格事務所。根據目前相關采用的評估價值定義,只有資產評估機構的評估結論表現為不同類型下的公允價值概念,其他機構評估的評估結論更接近某種市場下的價格?，F實當中人們很少去考慮公允價值與價格的區別,會計準則上也沒有明確的解釋。

(二)企業對外投資中的公允價值運用

中小企業發展到一定程度,大多都涉及對外的股權投資,對外投資時可能以貨幣出資,也可能以實物資產、無形資產、土地使用權為出資形式,在這一業務環節中,同樣會涉及到公允價值,即非貨幣出資也須依據《公司法》規定,對非貨幣資產進行評估,才可完成對被投資單位的工商變更注冊等手續。企業可能選擇不同的評估機構進行評估,同樣也會出現上述的問題。

(三)賬外資產入賬的公允價值運用

賬外資產,顧名思義屬企業因各種管理不善原因導致賬面沒有反映出來。例如企業資產清查出現的盤盈設備材料等。但對民營企業而言,賬外資產就不是一個簡單的管理不善原因形成,可能與企業的資金體外循環或一些業務的不入賬或其他原因有關。例如:企業在銷售環節一些客戶圖便宜沒有索要發票,企業可能將此收入不入賬,直接購置設備,在購置業務時又圖便宜,沒索要發票。結果形成這臺設備無法入賬,成為賬外資產。當然,也有一些合法的資金來源形成,企業利用自有資金或借入資金購置設備,對方因各種原因沒有提供發票,致使該設備無法入賬,形成賬外資產。

對于賬外資產如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產投資給公司,即進行注冊資本的增加變更事宜。在這一業務過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會計師事務所、資產評估機構。企業對賬外資產以股東作為資產所有者的身份進行評估申報,資產評估機構依據委托方(企業)提供的資產評估申報表,確認所有權關系后,即進行作價評估,出具評估報告形成評估結論,股東依據評估值的大小,形成增加注冊資本的方案和決議,會計師事務所進行資本驗證并出具驗資報告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業會計處理也相對簡單,一方面借記資產賬戶,一方面貸記實收資本賬戶,以評估值入賬。

二、啟示

有幾個問題值得我們深思:

第一,民營企業采用公允價值的計量一般都發生與公司注冊資本相關的經濟事項中,其會計計價仍屬于歷史成本計價模式或公允價值模式,相關的制度應對此有明確說明或規定,否則會形成公允價值的濫用。由于中小企業提供的會計信息僅滿足于股東和工商、稅務、信貸、財政等相關部門,不如上市公司對會計準則執行的嚴格,要受到信息公開的社會監督,有可能出現對公允價值計量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計報告和資產評估報告,由于該企業用地抵押,每年公司土地都做評估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進行賬務處理,使公司資產負債率逐年降低。實際上,該公司還有房產,也在增值,但沒有做評估并確認其增值部分。顯然,其提供的會計報表是值得商榷的。

第二,關于評估報告的評估結果與注冊資本差異的會計處理。對于在這一業務過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產評估結果與注冊資本(實收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現源于資本驗證業務過程中。評估是法定的環節,驗資也是法定的程序,評估結論不可能完全與驗資或協議的出資額完全一致,出現差異是正常的。(2)非貨幣資產(實物資產或無形資產)是作為一個獨立完整且不可分割的資產注入企業的,在股東協議下實施交付企業發揮其整體資產作用。以評估的結論為依據記入資產價值符合公允價值記賬的理論準則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負債處理利于企業的發展,企業是有風險的,作為負債是要企業償還的,等于變相將資產部分轉讓給企業,與實際情況不相符,并且形成企業財務上的壓力。作為資本公積等于作為企業的權益,財務結構上使企業資產負債率降低,不會對企業造成財務上的壓力。(4)當出現差異較大時,企業股東可以借助國有企業的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨享處理,并可根據企業經營狀況協議處理等。當然差異較小時一般作為股東共享處理。

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關鍵詞：應用型本科院校 資產評估 專業建設

1、國內外資產評估行業高等教育現狀

1.1 國外資產評估專業高等教育現狀

資產評估行業在發達國家已有一百多年的歷史了，無論在評估理論研究方面還是實際操作方面都取得了很大成就。在人才培養上基本形成了一套由準入考試教育、高等教育和后續教育構成的完善體系。在高等教育方面，早在1894年于英國成立的倫敦城市大學，便設有資產評估與管理專業，其研究重點是在金融、投資等經濟環境下，運用定量方法對資產與投資市場互動關系進行評估；美國的霍夫斯特拉大學設有房地產評估、收益資產的評估、評估原理與程序及專業操作規范等專業；新西蘭梅西大學設有資產管理專業，具體方向有城鎮評估、鄉村評估、房地產評估三大方向。

在澳大利亞資產評估人才培養過程中，最突出的特點就是對資產評估高等教育的重視。1972年南澳大利亞大學率先開設了資產評估方面的專業，開始授予資產評估專業學位。通過大學的系統教育，使學生了掌握豐富的基礎知識，提高了其未來的執業素質。由于澳大利亞具有完善的資產評估高等教育，目前，澳大利亞資產評估協會已將大學學歷作為入會標準，在大學獲得相關專業學士學位并有兩年相關工作經歷后，可以直接申請成為注冊資產評估師，可見其對高等教育的重視程度。

1.2 我國資產評估專業高等教育現狀

我國高校中關于資產評估專業建設和學科建設的工作起步較晚。在上世紀八十年代后期，國有資產管理問題日益突出。隨著關于國有資產管理的研究和探討的逐漸深入，進入九十年代后，一些院校開始進行國有資產管理方向的學科建設，并開始招收國有資產管理方向的本科生。后來在企業改制的過程中，為了防止國有資產流失，資產評估成了不可或缺的重要環節，市場上對資產評估業務、人才也有了大量的需求。我國注冊資產評估師制度的建立以后，促使一些院校將原有的國有資產管理方面的專業方向改為資產評估專業方向，或專門建設了資產評估方面的專業。一些院校不僅進行了本科層次的專業建設和招生，而且延伸到了研究生層次。2004年，廈門大學積極申報并且第一個獲得批準設立研究生層次的資產評估專業。2005年，南京財經大學和內蒙古財經學院也建立了本科層次的資產評估專業，并開始進行招生。近幾年來，我國雖然在資產評估高等教育方面取得了一定的成就，從目前來看，我國還未形成完善的資產評估人才培養體系，評估人才缺口較大，高等教育本科層次培養數量嚴重不足。到2010年，全國開設資產評估本科專業的院校有14所，每年的畢業生人數只有幾百人，遠遠不能滿足資產評估行業的需求。在資產評估專業建設方面由于起步晚，目前也處于探索階段。

2、關于資產評估專業建設的思考

2.1 明確專業人才培養目標

（1）道德素質要求。對資產評估人才道德素質的要求并是僅僅停留在遵紀守法的水平上，而是要在遵守職業道德方面起標帥作用。養成高尚的社會主義道德品質和文明行為習慣，遵守社會公德，遵守職業規范、講究職業道德，弘揚傳統美德。不僅能夠始終堅持獨立、公平、公正原則，而且能夠與一切違反職業道德的不良風氣作斗爭。不僅將資產評估作為一種職業，而且能夠真正作為事業來對待，關心資產評估行業的發展，積極為行業的發展作出不懈的努力。工作中能夠勤勉盡責、廉潔自律、精益求精，謙虛謹慎，團結和帶動周圍的同事共同為樹立行業的良好形象不斷作出努力。

（2）知識儲備要求資產評估高等應用型人才應掌握外語、數學、計算機應用、經濟、管理等相關學科的基礎知識；掌握資產評估基礎理論知識；熟悉并掌握與資產評估相關的法律知識、行業法規、監管規章；掌握每個專業崗位所必須的專業理論知識、操作技能。資產評估涉及多種特殊行業，需要資產評估人員具備相應的專業知識，如涉及土地和房地產的評估應具備房地產估價或土地估價的知識；涉及稅基評估應具備稅收與財政學的專業知識；涉及金融資產的估價、保險評估，應具備金融和保險等知識；涉及車輛和機器設備評估，應具備機電設備專業知識；涉及珠寶鑒定的應具備專業珠寶鑒定方面知識。

（3）能力素質要求。作為一名合格的資產評估人員，首先要具有宏觀形勢的理解能力，正確把握國內、國際經濟發展動向及趨勢，把握重大資產評估政策出臺的背景、意義和理念，并合理運用到評估工作中去；其次要具有從事本專業實際業務工作的能力，如具備相應的職業技能，具有獨立搜集、處理信息的能力，具備較扎實的應用文寫作能力和公文處理能力，具有獨立獲取知識、提出問題、分析問題和解決問題的能力，具有較強的協調組織能力和社會交往能力等。

2.2 合理設置課程體系

2.2.1 完善課堂教學體系

（1）通識教育課程體系。通識教育課是對所有大學生普遍開設的，為了讓學生了解一般規律、掌握一般技能，重在教授系統的通識知識，培養學生分析問題、解決問題的一般能力的教育課程群，是學生終身學習的基礎。通識教育課的宗旨不是重在傳授某種專門的知識，而是重在培養學生的基本素質、基本能力、基本知識，以有效解決人的全面發展和專業人才培養之間的矛盾。通識教育課程群除了包括教育部規定的政治、外語、體育、計算機等必修課之外，還應包括從哲學、自然科學、社會科學、人文科學、工具方法科學及藝術素養、體能教育、公民道德教育等精選出來的，具有基礎性和普及性的素質教育選修課程。

（2）學科基礎課程體系。學科基礎課是培養學生掌握專業基礎知識和專業基本技能的課程群。該課程群應包括政治經濟學、西方經濟學、貨幣銀行學、財政學、財務會計、統計學、計量經濟學等核心課程，另外考慮到資產評估專業涉及相關學科較多，專業基礎知識跨度大的特點，還應開設機電綜合技術、建筑工程概論、財務管理、證券期貨理論、管理學原理、房地產經濟學等課程。

（3）專業必修課。專業必修課是在通識課程、學科基礎課程注重寬度教育的基礎上，將資產評估專業教育，向系統化縱深發展的專門化課程群。資產評估專業課程是資產評估教學計劃中最重要的部分，其設置是否科學、合理，對于明確資產評估專業人才培養目標、完善資產評估課程體系、培養專業綜合分析能力和業務操作能力關系重大。這一必修課包括：資產評估學、機電設備評估、房地產評估、無形資產評估、企業價值評估、無形資產評估、投資項目評估等，設置的課程應能直接與注冊資產評估師（CPV）考試銜接。

（4）專業選修課。專業選修課是提供學生自由選擇的資產評估專業發展方向的課程群。設置這一課程群的目的是，使學生在完成專業主干課學業基礎上，根據自身的條件和愛好進行專業拓展和深化教育，讓學生能夠自主選擇課程，滿足學生的不同需要，促使學生的興趣愛好、專業特長得到充分發揮，使學生既獲得各種必要的知識，又提升了專業能力。該課程群包括：房地產開發與經營、項目評估、金融資產評估、稅基評估、財務報告分析、珠寶收藏品評估、企業戰略管理、國際評估準則等課程。

2.2.2 加強實踐教學建設

（1）開設資產評估綜合模擬實驗課程。資產評估綜合模擬實驗是一門將資產評估理論與資產評估實務融于一體，以培養學生專業技能為宗旨的資產評估學專業的一門必修實踐課程。開展融合會計、評估等內容的綜合模擬實驗，強化文理滲透的力度，進行以學生為中心、為特點的教學內容服務（如案例教學、情景教學），讓學生廣泛開展社會調查，對現實問題和某一特定事件進行交互式的探索，使學生以評估理論為工具解決實際中錯綜復雜的問題，學生通過資產評估綜合模擬實驗，既可以檢驗與進一步學習在課堂上所學的資產評估基本原理與方法，又可以補充學習書本上沒有的，而實際工作中必須了解的資產評估業務知識，還有助于進一步學習其他資產評估專業理論與方法，縮短資產評估學專業在校學生從事資產評估實踐的距離，為培養高級應用型人才奠定堅實的基礎。

（2）建立資產評估實踐教學基地。建立資產評估實踐教學基地，可以促進認識實習、專業實習及畢業實習活動的開展，培養學生的應用能力和動手操作能力，做到“坐下去能寫，站起來能說，深入實踐能干”。同時建立實踐教學基地可以有效推動教學、科研與實踐的結合，一方面推動資產評估行業科學、規范、有序、健康發展，另一方面也可以為地方高校的教學科研提供更加廣闊的空間，從而使雙方實現優勢互補、互利雙贏。

2.3 加強師資隊伍的培養

師資隊伍建設是發展資產評估高等教育的核心。加強師資隊伍建設，可以通過組建評估培訓師資庫，請資產評估研究領域的專家或者資產評估行業從業人員到學校，以講座等形式提高專業教師業務水平；也可以把青年教師有計劃地送到具有資產評估研究生方向的學校進行系統學習， 或者鼓勵青年教師考取資產評估方向的博士研究生，以及安排青年教師到資產評估事務所從事資產評估實踐活動，以強化專業教師的理論知識和提高他們的實踐經驗。

參考文獻

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【關鍵詞】房地產；估價；現狀；解決對策

一、引言

我國房地產估價產業起步的較晚，經過十幾年的創新，發展，房地產估價機構的運營在有關主管部門的指導下也逐漸步入了正軌，并且我國也建立了房地產估價師執業資格考試的相關制度。

二、房地產估價的重要性

隨著房地產市場的蓬勃發展，房地產估價產業涉及的范圍也越來越廣泛，從單一的房地產交易所需的評估到如今所涉及到的司法鑒定、融資、企業合并、課稅、資產重組、房地產作價入股等各項經濟活動。這些活動不僅關系到社會公眾的利益，更重要的是影響到社會和社會經濟發展的和諧和穩定。所以說，研究怎樣把房地產估價這個行業做好是非常重要的一個課題。我國房地產估價行業還不能完全適應房地產市場快速發展的需要，還有一些存在的問題有待解決。下面主要就我國房地產估價行業的現狀進行分析，針對所出現的問題進行討論，提出對房地產估價行業有利的解決對策，進而促進房地產估價行業的健康發展。

三、房地產估價產業的現狀

（1）目前發展狀況

從我國房地產估價產業的發展狀況來看，主要體現在以下三個方面：一是我國制定了比較完善的法律規章制度。例如《房地產估價師注冊管理辦法》和《城市房地產管理法》等，這些為房地產行業的發展提供了有利的法律保障。二是形成了具有自己行業統一的，標準的，開放的一個房地產估價市場，并且逐漸完善了房地產市場的自律機制，這為房地產估價行業的順利進行提供了有利的環境。三是建立并且逐漸完善了我國房地產評估的技術規范和執業資格制度。據不完全統計，我國已經注冊成立的房地產估價相關單位有三千多家，并且有超過15000人已經獲得房地產估價師的執業資格，從事相關工作?！斗康禺a估價規范》的出臺，也為房地產評估的技術和程序進行了詳細的規定。這些都為我國房地產估價行業的蓬勃發展提供了平臺和人才保證。

（2）所存在的問題

我國房地產估價機構是活躍在房地產轉讓、房屋拆遷補償以及稅收、抵押貸款等多種業務之中的，它已經成為一個重要的中介服務行業。但是在發展的過程中，也存在很多問題，例如我國房地產估價市場還在一個整合發展的過程當中，呈現出一種低水平的競爭，還有許多問題需要進行研究解釋的。從總體上看，我國房地產評估行業還有很多較為突出的問題，下面主要對一些比較重要的問題進行簡要的分析。

1、房地產估價行業的法律建設還不完善，立法滯后，在業務上也缺乏法律保障。我國房地產估價行業的發展也僅僅經歷了十幾年的時間，起步晚，發展緩慢，并且一直處在借鑒和摸索的道路中。法律法規制度不健全，這就使得房地產估價師在工作的過程中沒有辦法做到有法可依和有法可循，從而不能充分發揮其能動作用，導致估價結果不能得到公眾的認可。雖然也制定了像《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等相關的法律制度，但是這些實施的細則還不健全，并沒有針對性很強的規范和技術標準，從而使房地產估價工作進行起來比較困難。

法律法規制度不健全，也無法對房地產估價中介活動進行有效的監督。

2、房地產評估機構的管理不善，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。房地產評估機構的管理體系是一個交叉體系，依照我國目前的管理體制來看，評估行業現有資產評估、房地產評估和土地評估三種，并且分別屬于國有資產管理部、建設部和國土資源部等國屬事業單位。這三個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統一的管理制度。房地產評估市場和業務管理被分割開，從而無法實施系統的規范化管理，使得評估機構和執業人員無所適從，從而導致房地產估價機構的運營效率不高。

3、房地產估價行業從業人員的素質參差不齊，服務質量不高，從而不能滿足本行業對人才的需求。由于房地產估價專業性較強，讓人很難識別服務質量的優劣。注冊房地產估價師的級別考試設置還是比較單一的，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師，并且對房地產估價師的再教育還是比較缺乏的。為了獲得高額的估價費有些估價機構不顧職業道德，聘用一些非專業的估價師，不到估價對象的現場進行查勘而根據估價對象的需求，拼湊出不符合規范的估價報告。這些不但影響了房地產估價行業的社會信譽，而且直接威脅著房地產估價行業的生存和發展

四、建議采取的解決對策

為了促進房地產估價行業的健康和科學發展，針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題，我們提出以下建議和策略。

1、建立健全的房地產估價行業的相關法律規范

俗話說的好“無規矩不成方圓”，房地產估價行業存在和發展的根本和保證是要做到有法可依。只有明確的法律支持，才能保證房地產估價師公正、客觀、獨立地開展業務，真正實現其中介服務的職能。要想房地產評估行業得到順利的發展，法律規范是最基本的保障。首先要加強評估的立法工作，與發達的國家或地區相比，我們國家的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠，因此要盡快制定房地產評估的法律法規，并將一些法規規章上升形成法律法規。其次要加強執法監督，現在評估市場經常發生違規違法現象，不正當的經營行業屢禁不止，不合格的評估報告屢見不鮮，這就迫切需要發揮行政執法的作用，加大監督檢查的力度，發現問題及時處罰，將評估市場存在的問題降低到最小，用法律法規的制度手段規范房地產估價市場。

2、加強房地產估價行業的管理

房地產評估行業作為一個市場中介服務行業，客觀、獨立、公正是其行業的特征，也是其行業發展的前提。我國的資產評估行業起步較晚，不妨借鑒一下國外資產評估行業成熟的管理體制。例如美國、英國、澳大利亞、馬來西亞等國家資產評估行業管理體制各有千秋，但一個共同點就是：政府對評估行業的管理很少，行業自律性管理是主要形式。所以我們要完善房地產估價行業自律管理，要盡快建立行業內部自律規則。

3、加強房地產估價行業的隊伍建設，不斷提高房地產估價師的執業素質

房地產估價師的執業素質不僅關系到房地產估價工作的質量，而且還影響到整個房地產估價行業的發展，為此提高房地產估價師的職業素質尤為重要。我們要打破估價師級別設置單一的局面，要實行分級制，對相關從業人員實行動態管理，還要嚴把質量關、完善房地產估價師繼續教育，堅強房地產估價師職業道德等措施提高從業人員的綜合素質，從而不斷改進和提高技術水平和服務質量。在條件允許的情況下建立房地產估價師誠信檔案，實施信用開放和公布制度，提供網絡查詢服務。

四、結語

隨著社會經濟的發展以及“十四大”以來我國房地產開始走向市場，房地產評估制度也開始建立，評估市場不斷擴大，評估隊伍和評估機構得到了迅速發展。我們在取得成就的同時，更要認清房地產評估行業目前的現狀以及所面臨的問題，使得房地產估價行業向著正規化、完善化、法制化的方向發展。

參考文獻：

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【關鍵詞】班級；公司化；資產評估；課程改革；研究

《資產評估實務》課程作為高職院校資產評估與管理專業的核心課程，對學生專業能力的培養、職業素質的養成、就業崗位的適應起著至關重要的作用。提高《資產評估實務》課程教學質量是課程組每位成員值得深思和研究的課題。本文在前期課程建設的基礎上，以高職人才培養定位和學院新一輪課改要求“提高課程與職業崗位的匹配度、提高理論課與實踐課的整合度、進一步提高企業的參與度、加強課程改革成果的固化”為依據，在資產評估專業班級實施“公司化”管理模式下，對《資產評估實務》課程教學與班級公司化管理對接方面進行了改革研究與實踐。

一、搭建公司化班級，創建評估職業情境

班級公司化管理模式就是直接把”社會”搬進了校園，將企業管理理念、管理制度和管理方式融入班級管理中，把班委會管理模式改成公司化管理，將公司的組織機構、管理模式、勞動計酬、勞動合同關系等因素與學校的組織機構、管理模式、量化考核相結合的創新教育模式。資產評估與管理專業新生班級按照公司來建制，如：11資產評估與管理1班搖身一變成為廣廈學院春江資產評估公司。公司架構、管理模式充分體現崗位靠技能、地位靠作為、收入靠業績等評估公司經營理念。公司設一名經理、兩名副經理，下設學習指導部等6個主要部門，部門經理分管學習、紀律、后勤、宣傳、企劃和人事等事務。部門以上經理通過競聘上崗。學生既是經理也是員工，老師則充當公司顧問的角色。員工的德智體美各方面發展就是績效考核指標，為公司帶來效益就獎勵虛擬工資。

在《資產評估實務》課程教學中，為了實行課程教學與班級公司化管理的對接，首先明確學生的角色為廣廈學院春江資產評估公司評估員，按3-4人一組構建評估團隊，組長任評估項目負責人。學期初下發任務，開展市場調查和收集學校、家庭所在地的房地產價格信息庫，為后續開展房地產評估奠定基礎。推薦相關網站，及時了解行業動態，構建立體教學資源，拓寬學生職業素養。

搭建“公司化”班級，與課程教學相銜接，圍繞未來職業活動設計課程教學過程與內容，使學生在逼真的工作情境中實踐和協作學習，不斷建構自己的感性認知，提高學生的企業適應能力，縮短從“校園人”轉變為“職業人”的時間。

二、立足評估崗位需求，修訂課程教學目標

根據專業調研，企業專家、學生對課程的建議，結合評估職業崗位需求分析，課程組首先適時地修訂《資產評估實務》課程教學目標，提煉為“三種方法、四個能力、五項素質、兩種精神”。知識目標為熟悉經濟、管理、財務、稅收、法律、資產評估等較綜合的基礎知識，重點掌握市場法、收益法、成本法的運用。能力目標為具備評估業務分析能力、現場勘查能力、價值估算能力、報告撰寫能力。素質目標為具備愛崗敬業、客觀公正、依法執業、堅持準則、強化服務等職業素養及較強的評估專業技術素質；具有團隊協作精神和創新精神。其次，根據修訂后的課程目標，提出課程的改革思路：拓寬行業視野，做到知識結構框架完整，為房地產估價員及今后的執業資格考證打基礎；課程教學與班級公司化管理銜接，創造真實的職業情境，提高學生資產評估能力和適應能力，提升學生職業素養和評估專業技術素質。

三、依據評估崗位業務，重構評估教學項目

《資產評估實務》課程針對培養“資產評估”這一核心業務技能，結合行業法規的更新和企業專家的建議，基于工作過程出發，按職業崗位業務構建房地產評估、機器設備評估、流動資產評估、無形資產評估、企業價值評估等8個評估項目，分兩個學期進行授課，使教學內容緊貼評估工作業務，與職業資格考試內容銜接。同時，課程組深化校企合作，不斷開發《資產評估實務》及配套的《資產評估單項實訓》、《資產評估綜合實訓》課程，并先后完成《資產評估實務》、《資產評估單項實訓》、《資產評估綜合實訓》校企合作開發教材，完善評估案例庫、考核試題庫、自編習題冊等，為班級公司化管理模式下《資產評估實務》課程教學奠定基礎。

四、按照評估工作流程，探索“教學做”合一

《資產評估實務》課程教學設在實訓室，引入校企合作單位實際工作任務，以評估崗位實際工作步驟為主線，要求學生完成業務承接、資料收集、方法選用、評定估算和提交報告等工作過程，讓學生在做的過程中掌握評估技能，并在產生知識需求時以“必需夠用”為度引入相關的理論知識。評估報告要求要素齊全、用詞準確、格式規范、資料完整等。并按照評估公司內部審核要求，各評估項目組對評估報告實行自查、交叉、組長三級審核制，重點審核評估報告的完整性、評估假設和限制條件、評估目的及價值定義、最高最佳利用分析、估價方法選用、評估結果確定及結論表述、評估報告的規范性及文字表述等。同時引導學生運用綜合基礎知識開展發散性思維，鼓勵學生積極進行評估創新。對表現優秀的小組頒發最佳評估團隊證書。整個評估教學過程與評估崗位實際工作步驟一致，突出培養學生業務分析、現場勘查、價值估算、報告撰寫能力及常用word、excel等辦公軟件、設備的操作能力。課程教學緊貼高職學生特點，以學生為主體，融“教、學、做”為一體，有效實現了課程教學與工作實踐的零距離對接；同時以就業為導向，為學生創造了逼真的職業情境，培養學生對企業的適應能力，讓學生提前感受企業的管理氛圍，感悟企業精神。

五、突出課崗證融合，深化駕證式考核改革

（一）優化實踐項目設置

《資產評估實務》課程注重實踐動手能力和職業素養的培養，倡導學生主動參與、樂于探究、勤于動手，搭建逼真職業情境，引導學生在“學中做，做中學”。課程對接評估實際工作項目，在每個評估教學項目中分別設置實踐教學項目，各項目實踐課時比例占50%，并充分利用校內外實訓基地和學校周邊教學資源，突出培養學生評估方法的運用能力、計算能力、案例分析能力及常用辦公軟件的操作能力。同時各實踐項目考核評價由學生自評、組長評價、教師評價三部分組成，突出成績的客觀、公正、公平性，并與公司綜合素質測評考核掛鉤。

（二）深化駕證式考核

為了突出課程考核內容與崗位工作任務和房地產估價員等職業資格考證的進一步融合，《資產評估實務》課程打破傳統期末考試模式，注重平時，淡化期末，課程推行“駕證化”考核評價方式，即從“應知”、“應會”兩部分考核學生。課程成績由理論考核成績和技能考核成績兩部分組成。兩部分成績都合格才能通過課程考核。同時理論考核、技能考核均采取階段考核與綜合考核相結合的方式。理論考試突出核心知識，融職業資格考證內容，采用網絡在線考試方式進行，試題庫各階段理論考試知識點做到覆蓋全面，確保理論知識夠用，題型包括單選題、多選題、判斷題、計算題、案例分析題等。學生考試試卷隨機抽題，機器統一閱卷，做到階段考核階段通過，即上一階段未通過，無法進入下一階段的考核。技能考核面向工作崗位，以工作過程、崗位技能需求為依據，實行訓考分離，突出職業技能的培養和職業素養的養成。如第一學期技能考核總評成績=階段一（資產評估的基本方法40%）+階段二（房地產評估60%）。第二階段考核要求學生選擇自家的住宅、商鋪、廠房為評估對象，設定評估目的，選擇評估方法，先后完成現在勘查、拍照，詢價，收集、整理資料，評定估算，撰寫、打印評估報告等過程。整個技能考核過程與評估工作流程一致?？己藢W生對資產評估必備技能的掌握情況以及價格信息庫的收集、利用情況；考核同學間的團隊協作性以及學生對評估業務綜合分析、應變能力和出具評估報告的能力。同時對考核優秀的學生，頒發優秀評估員證書，激勵學生學習的積極性，并與公司綜合素質測評考核掛鉤。通過“應知”和“應會”兩個環節的考核，融“應知”“應會”于一體，做到理論與實踐相結合，強化實踐技能培養，與崗位職業能力要求接軌，提高學生的就業質量。

綜上所述，在班級公司化管理模式下的《資產評估實務》課程教學與實踐，營造了一個企業化的學習、工作場景，可以使學生提前了解和學習企業文化、企業制度和管理程序，提高學生評估職業能力和企業適應能力，增強職業意識，提升就業能力，為學生走出校門后的就業和創業打下堅實基礎。同時課程教學與班級公司化管理的對接實踐，能深化課程建設，提高課程教學質量，提升人才培養質量，推動資產評估與管理專業的改革與發展。

參考文獻：

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[2]尤文江.高職院校班級“公司化”人才管理的新探索[J].中國人才，2011（14）.

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Abstract: Assets assessment is the foundation course of assets assessment specialty, accounting course specialty and related specialties. However, comparing to other specialties, assets assessment education started late in China, and there are many problems in teaching. Based on the actual situation of the assets assessment courses teaching in Chinese university, the problems in education are analyzed, at last, the corresponding solutions are proposed.

關鍵詞： 資產評估；課程；教學；問題；措施

Key words: assets assessment；course；teaching；problems；solutions

中圖分類號：G642文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2012）15-0246-02

0引言

資產評估作為一種資產價值判斷活動,是為滿足特定資產業務的需要而進行的。從我國資產評估實踐來看，引起資產評估的資產業務主要有：資產轉讓、企業出售、企業兼并、企業聯營、股份經營、中外合資、合作、企業清算、擔保、企業租賃、債務重組、財產保險等。當然，隨著社會經濟的發展，引起資產評估的資產業務和經濟行為也在不斷地增加，例如，資產公允價值判斷，財產納稅。資產評估課程是資產評估專業的專業核心課程，在資產評估專業的課程體系設置中居于重要地位。同時也是會計、審計、財政、財務管理、稅收等經濟管理類本科專業的專業基礎課。然而資產評估實踐在我國出現的時間非常短,將資產評估課程作為一門課程引入高校課堂的時間就更短,目前我國高校開設資產評估課程的時間不過只有十來年,落后于歷史悠久的會計,財務管理等課程,而資產評估本身是一門綜合性,實踐性極強的專業，高校作為培養資產評估專業人員的重要場所，其課程建設的水平還不能滿足社會對資產評估專業人才知識和能力的要求，在教學中還存在很多問題，教學方法還需進一步完善，本文以目前資產評估教學中存在的問題作為切入點，結合自己教學實踐對該課程的教學模式進行研究和探討。

1目前資產評估課程教學中存在的問題

1.1 教材存在的問題首先，資產評估教材基本內容主要包括三部分：資產評估的基本理論、方法和評估程序；資產評估基本方法在不同類型評估對象的應用；資產評估報告、資產評估行業的管理及評估準則等內容。這種教材編排是以資產評估各種方法的應用為教學重點，也就是市場法、成本法、收益法三種基本方法在不同評估對象中的應用。所以在教學中會發現，學生在剛開始接觸資產評估課程時，在學習三種基本方法時學習興趣非常高，但隨著三種基本方法在每一章中的應用，使學生慢慢感覺理論知識的枯燥無味，失去了原先學習的興趣。在編寫教材同時，還應該編寫適合高校學生學習和練習的學習指導書。其次，教材內容對所涉及專業的針對性不強，開設《資產評估學》的前期開設課程有《財務管理》、《會計學基礎》等。但是，在目前各高校中，開設《資產評估學》課程的專業很多，而各專業學生的前期知識背景各不相同。比如有些學生之前學習過《財務管理》課程，所以學習到資產評估三大方法中的收益法時，學習起來難度不大。但有些專業從未接觸過相關知識，學習到相關內容時，就會感到無法消化，難以明白。最后，從本人選用教材來看，幾乎每年都要更換教材，原因是所選教材或多或少存在一些問題，比如內容不銜接、語句不通順、公式編輯錯誤、課后習題設置隨意性大，與本章節內容不符，沒有標準答案等。

1.2 教學模式單一目前常見的教學模式主要是以教師課堂對理論知識的講授為主，再結合相應的習題演練進行。這種教學模式具有通過習題練習鞏固學生所學理論知識的優點，但是也存在不足之處：第一，學生學習不主動。教師變成了課堂教學的中心，學生被動地接受知識，有時候教學過程枯燥乏味，教學效果不理想；第二，由于目前的教材還缺乏相適應的適合高校學生學習的配套習題，習題大部分都來自于注冊資產評估師考試的復習題，針對性不強，并且不同習題之間往往是孤立的，各個知識點之間缺乏內在聯系，這就不能鍛煉學生分析實際問題的能力。第三，目前高校已經普遍采用多媒體教學手段，但是常見的現象是教師僅將投影設備作為黑板的替代品，沒有發揮多媒體課件應有的效用。有些教材附有課件，也只是對教材內容進行簡化后制作成多媒體而已。

2解決資產評估教學中存在問題的措施

2.1 完善教材內容，編著教材內容要有針對性首先，《資產評估學》課程評估客體較多，包括機器設備、房地產、無形資產、企業價值、資源資產等專項評估。而各個客體差異性很大，三種評估方法通用于各種評估客體上，有時候在方法的運用上有些牽強。應該像對房地產評估一樣，除了三種基本方法以外，還有基準地價修正法、假設開發法、路線價法，有其適合于自身特點的專門評估方法。其次，應該根據不同專業有針對性的編寫教材，有些專業在開設《資產評估學》之前，沒有開設相關課程，如財務管理等課程的，就應該在《資產評估學》里面增加章節，學習其相關的知識，這樣知識體系才比較完整。最后，組建由教授、專家團隊組成的教材編寫小組，編著出版統編教材。并且根據每一章節的內容，配上具有針對性的配套練習題。另外，編寫適合高校學生的學習指導書時，指導書的內容除了對理論知識的訓練，還應該設置情境案例，以增強學生對資產評估實務的認識并提高他們的實際操作能力。

2.2 改革傳統教學模式，采用多樣化的教學模式針對目前高校資產評估課程教學手段單一的現狀，應改革傳統教學模式，采用多樣化的教學方式。根據資產評估專業課程以及資產評估行業的特點，依據本人的教學實踐，提出“理論+案例+實訓+實踐”教學模式。首先，在理論講授方面，實行“雙主”教學模式，這種模式既可以發揮教師的主導作用，又能充分體現學生的認知主體作用。在整個教學進程中其中一個主體——教師有時處于中心地位，但并非始終如此。另一個主體——學生有時處“傳遞一接受”的學習狀態，但更多時候學生是在教師指導下進行主動思考與探索。所以，雙主教學模式既注意教師的教，更注意學生的學，把教師和學生兩方面的主動性，積極性都調動起來。其次，案例引導，在資產評估課程教學中增加案例的分析和講解，給學生提供解決資產評估實務問題的模擬實戰。比如講市場法在房地產評估中的應用時，找一份以銀行抵押為目的的評估報告，根據報告中的幾個參照物和被評估房地產的基本情況，讓學生用市場法對被評估房地產進行評估，看學生得出的評估值和報告中得出的評估值是否一致，進行相互驗證。使其技能得到充分訓練，使理論教學和實踐緊緊相連。再次，增加實訓環節，要加強實驗室的建設。目前高校的沒有實驗室或者數量有限，不能充分滿足資產評估專業學生開展實訓的要求。所以應該擴大實驗室規模。在實驗室安裝先進的資產評估教學軟件。通過軟件和硬件兩方面建立完善的校內資產評估課程模式實驗室，為學生提供仿真的資產評估環境。最后，加強實踐教學，實踐教學的實施要依靠學校為學生提供相應的實習基地。課程結束后，組織學生深入資產評估事務所，參加具體的評估項目。對工作底稿進行整理、分析，最終提交資產評估報告書。實踐教學能更有效地鍛煉和提升學生對資產評估理論知識和相關課程理論知識的實際應用能力。

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篇(7)

中國目前的評估機構絕大部分是由政府部門組建并管理的，譬如國有資產、土地、建設、礦產資源、專利局等部門都成立了專門評估所管資產的評估機構，直接參與評估業的管理，各自為政。所以1988年從財政部分離出來成立的原國家國有資產管理局長期陷入與各部委之間的權力斗爭，結果形成了資產評估業多頭管理、條塊分割的局面。1991年國務院頒布《國有資產評估辦法》后，各部門又了各自有關評估的部門文件，內容多有矛盾，這種混亂狀態至今還沒有梳理清楚。整個評估業內，除國有資產評估之外，還有鄉鎮企業資產評估、土地評估、房地產評估、專利評估等等。

1998年國家國有資產管理局在機構改革中被撤銷，所屬職能機構合為3個司并回財政部。同年，財政部項懷誠部長向國務院有關領導反映了社會中介機構多頭管理等等弊端，國務院于是成立了社會中介機構清理整頓小組，并任命項懷誠為組長。至今這個小組仍設在中國注冊會計師協會內。清理整頓的主要內容是中介機構的脫鉤改制和解決行業多頭管理的問題。1999年評估業機構脫鉤改制后都改為有限責任公司制。

1998年底，當時的評估業協會組織了一次聲勢浩大的行業檢查運動，這也是評估業發展十年中惟一一次的全面檢查。評協從全國各評估事務所抽調人員組成多個工作小組，令中央級別的評估機構和地方上的評估機構進行互查，檢查工作底稿、評估報告歸檔情況、業務人員情況、公司管理情況，對每個事務所都作出檢查報告，并準備通報表揚和批評系列評估機構，但在最后階段卻對檢查結果不了了之。

2000年，資產評估協會被正式并入中國注冊會計師協會，鄉鎮企業局所屬的評估機構5000多名評估師也被并入中注協，但對于土地、房地產評估的合并，遭到了國土資源部、建設部的強烈反對。

反對意見認為：中介機構的整頓工作應由沒有利益關系的部委比如體改辦來牽頭，并指出在國外根本沒有資產評估這個行業，大部分是不動產評估，而且是完全不同于會計、審計的一個獨立行業。他們建議參照國外通行做法，成立統一的評估行業協會，下設土地評估、房地產評估、機器設備評估、珠寶評估等多個委員會進行專業管理。

空白的準則

雖然1993年中國資產評估協會已經成立，并決定從政府直接管理向行業自律過渡。但時隔九年，資產評估業似乎還在這一緩慢的過渡當中。直到2001年政府才發出了明確的信號，行政審批要向行業自律和市場監管過渡。與此相適應，評估管理辦法也應由財政部等部門的行政法規轉變為評估準則。

從1996年開始，原資產評估協會曾在北京連續召開兩次國際研討會，提出要制定評估準則。1997年11月評估協會拿出第一批準則共10余個征求意見稿，但遭到很多反對意見，為重新制定準則，評協成立了多個課題組進行研究。2000年評協與注冊會計師協會合并，經過這一系列的機構動蕩，準則的制定工作受到影響，除1999年了有關資產評估的四個指南兩個規范，在準則制定方面沒有實際動作。

2000年，萬家樂、美爾雅、廈新電子、粵宏遠、白云山等大股東均將商標等無形資產評出天價出售給上市公司，海王藥業收購巨能鈣、藍田大股東用資產配股，這些涉及無形資產評估的案例在證券市場震動巨大，引來投資者諸多質疑。財政部也將無形資產評估準則的制定迅速提前。中國注冊會計師協會專門成立了六人課題組，分為三組，由中央財經大學財政系資產評估所所長劉玉平擔任主持人，各小組之間經過討論，5月出臺征求意見稿，7月宣布實行。

對于這個神速出臺的準則業內有批評認為少有操作性。但專家指出，無形資產準則的出臺在程序上就值得推敲，因為我們甚至連資產評估的基本準則還沒有制定。一般來講，本應先制定基本準則，而后制定各具體準則。

基本準則遲遲不出臺的原因據說是因為我國評估行業理論基礎特別薄弱，很多東西敲定不下來，意見分歧特別大，因而財政部原評估司始終沒有頒布。職業道德準則也至今尚未。準則對評估師執業有規范和保護的雙重意義，一定意義上也是評估師在何種情況下可以免責的依據。

滯后的部門規章

也有人認為，財政部、國資局頒發的系列文件，其實已經起到了準則的作用。而且業內已經形成了一套既定工作標準。然而，業內人士對于這些文件的專業可信度充滿了懷疑和無奈，而各個評估機構自定的“工作標準”更是形成不了任何約束。

資產評估業內的主要文件除91號令外，還有1996年國有資產管理局頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》和1999年財政部頒布的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》。前者對評估過程中的操作方法進行了規范化要求、后者則規定了報告的文字性要求。在某種意義上這些部門規章早就不能滿足評估業規范、發展的要求。

如《資產評估操作規范意見（試行）》一直試行到今天，很多硬性規定仍然沿襲非市場化評估的觀念。

比如，對流動資產中的應收賬款本應根據其可回收性進行評估，這需要企業提供詳細的歷史數據和評估機構細致的調查，但實際中評估根本不按這一原則執行，因為該試行辦法中還有一條“也可按照財會方法來估計”。

在中國的會計制度中，對應收賬款的壞賬準備是根據固定的比例（千分之五至百分之三）來提取（2001年新的會計制度實行時，才規定企業可以按照回收可能性提取壞賬準備）。于是，評估機構既不愿意花費更多的時間和精力進行回收性調查，國有資產評估確認部門也往往并不認可與財務數據差距太大的評估，因此，評估機構的通行做法就是根據應收帳款的帳齡倒推壞賬準備的折扣比例，直到評估結果與審計結論保持一致。但這樣做評估的意義已形同虛設。

該試行辦法還對機器設備、房地產評估的成新率最低比例進行限制。比如，對使用重置成本法評估時規定（第12條）：“對于基本能夠正常使用的資產，其成新率不低于15％，評估值不低于重置成本的15％。”通用設備的使用年限一般是14年，按照會計的折舊年限，有些50年代甚至70年代的設備使用至今賬面凈值已經不存在，但由于仍在使用，所以還要評估。比如，一臺分別于60年代和70年代的購買的同類型設備，當年購買的價格可能分別是5000元、6000元，現在的重置價格可能都是3萬元，如果這兩臺設備都“基本能夠正常使用”，按照15％的成新率計算，評估價值都是4500元。試想使用時間相差近10年的設備評估值居然一致！由于在15％成新率與殘值率之間沒有過渡，所以要么按照15％成新率入賬，增加企業的固定資產攤銷，降低利潤；要么按報廢以殘值計算移交給國有資產產權交易中心，企業另行購買新設備，增加企業的購買負擔。這種情況在國有企業改制時經常出現。試行辦法還規定對于基本能夠正常使用的建筑物，其成新率必須高于30％。《財經》對2002年新上市公司做了不完全統計，發現有部分新股公司正是利用成新率的這一規定造成評估值增加較為驚人（見《2002年部分上市新股資產評估結果》）。

按道理來講，公司的利潤率越高，投資回收期越短，折現率越低，評估結果就越高，但1996年頒布的《資產評估操作規范意見（試行）》中第十一條規定，“除有可靠憑據表明確實具有高收益水平或高風險以及確有特殊情況之外，折現率取值不超過15％”，這種強制性規定對提高資產價值當然有利，但在實際情況中容易造成評估價值與市場的脫節。