買賣合同的法律特征精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇買賣合同的法律特征范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

[關鍵詞]： 貨物買賣 合同成立 基本條款

隨著我國加入WTO，與國際間的商業交往日益密切，國際貨物買賣合同的數量也將大大增加。但在學術研究方面，鮮有人充分的總結了國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同的異同并進行深入的比較研究，故研究二者的異同，無疑具有重要的理論價值和實踐意義。充分的理解《合同法》和《公約》的精神實質，對當事人不僅有履行合同實體上的意義，而且也具有程序上的意義。雖然我國《合同法》在制定過程中借鑒了《公約》的規定，許多地方達成了一致，但也存在著差異。了解這些差異，并以此來指導我國的外貿實踐，有利于減少國際貿易中的法律障礙，促進外貿活動的順利進行，同時這對完善我國合同法也大有裨益。 從上述問題出發，本文試圖分析和討論二者在合同成立要件，合同主要條款，買賣雙方的義務之間的不同，從而探討如何使我國合同法全面與國際接軌，順應國際立法趨勢。

一、國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同基本概念與特征比較

（一）國際貨物買賣合同的基本概念與特征 合同是當事人之間確立相互權利義務關系的一種協議。國際貨物買賣合同是指營業地處于不同國家或地區的當事人之間所訂立的，并由一方提供貨物并轉移所有權，另一方支付價款的合同 .《公約》對此也在第1條第（1）款中作了類似的表述。該公約所采用的是以營業地是否分別位于不同國家或地區作為衡量國際合同的標準，至于雙方當事人的國籍及其他因素，均不予考慮。而我國原《涉外經濟合同法》第2條規定，確立涉外合同的標準是國籍主義，與《公約》的營業地主義有明顯的差異，《合同法》并未對上述問題作出例外規定，所采用的是與《公約》相一致的標準，即營業地主義。同時，就調整范圍來說，公約并不能解決與國際貨物相關的銷售問題，《公約》第4條規定：“本公約只適用于銷售合同的訂立以及買方和賣方因此種合同產生的權利義務”，至于其他的法律問題，如違約金、定金條款的效力等，都不屬于《公約》的調整范圍，要由相應的國內法去解決。因此，國際貨物買賣合同最鮮明的特征就是國際性，無論是在合同的當事人，還是在合同的履行等方面都帶有涉外因素。

（二）國內貨物買賣合同的基本概念和特征

我國《合同法》第130條規定，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同 .買賣關系的主體是出賣人和買受人。國內貨物買賣合同作為買賣合同的主要形式，是一種轉移貨物所有權，并以支付貨款為對價的諾成性雙務合同。

（三）國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同基本概念及特征之比較

作為買賣合同，國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同在許多地方是一致的。二者都是出賣人轉移標的物的所有權，買受人支付價款的合同，具有買賣合同的一般特征。但是，二者也存在著許多不同之處：

1、合同當事人不同。國際貨物買賣合同當事人，即貨物的賣方和買方，《公約》雖然未對當事人的締約能力作出規定，但根據中國《對外貿易法》第8條之規定，只有經對外貿易經濟合作部的批準，取得對外貿易經營權的企業和組織，才能作為當事人與外商訂立國際貨物買賣合同，個人不能訂立此合同。而國內貨物買賣合同卻沒有如此嚴格的限制 .

2、標的物不同。國際貨物買賣合同的標的物是貨物?，F代國際貿易包括的范圍很廣，除了各種有形動產可以買賣外，某些無形財產，如專利權，商標權等也可以成為國際國際貿易的標的物。同時，國際貨物買賣合同的標的物必須事實上從一國運到另一國，是被跨國界運輸的，而不動產不具備這個條件，因此不包括在國際貨物買賣的標的物之內。雖然《公約》沒有對貨物下定義，但其采取了排除法，在第2條中規定了不適用公約的買賣范圍：（1）購供私人、家人或家庭使用的貨物的銷售，除非賣方在訂立合同前任何時候或訂立合同時不知道而且沒有理由知道這些貨物是購供任何這種使用；（2）經由拍賣的銷售；（3）根據法律執行令狀或其它令狀的銷售； （4）公債、股票、投資證券、流通票據或貨幣的銷售；（5）船舶、船只、氣墊船或飛機的銷售；（6）電力的銷售。同時在第3、4、5、6條又作了相應的補充。因為這些標的物涉及到國家的經濟安全和金融秩序的穩定，應當予以排除。故國際貨物買賣合同的標的物實際上只是指無需經各國法律特別確認的動產實體物。我國《合同法》中規定的買賣合同是屬于狹義的買賣，即原則上它只規范實體物買賣，而不規范權利買賣。關于知識產權，我國制定了商標法、專利法、著作權法等法律規定了注冊商標、專利權的轉讓、著作權的許可使用等合同。這些法律對有關合同的規定都很具體，其內容沒有必要在《合同法》中再作規定，有關權利的轉讓問題可以由這些專門法去規定。

3、特征不同。 與國內貨物買賣合同相比，國際貨物買賣合同具有下列特征：（1）復雜性。由于國際貨物買賣是跨越一國國界的貿易活動，合同所涉及的交易數量和金額通常都比較大，合同的履行期限也比較長，又采用與國內買賣不同的結算方式，故相比國內貨物買賣合同復雜的多 .（2）風險性大。在進出動中，雙方當事人要與運輸公司、保險公司或銀行發生法律關系，長距離運輸會遇到各種風險，使用外匯支付貨款和采用國際結算方式，可能發生外匯風險，此外，還涉及有關政府對外貿易法律和政策的改變，因此，國際貨物買賣合同是當事人權利、義務、風險責任的綜合體。（3）國際貨物買賣合同中買賣的貨物一般很少有買賣雙方直接交接，而是多有負責運輸的承運人轉交。而國內貨物買賣合同則有雙方當事人親自交接。 （4）國際貨物買賣合同中買賣雙方多處于不同的國家和地區，了解不深，直接付款的情況少，多利用銀行收款或有銀行直接承擔付款責任。 （5）在國際貨物買賣中，買賣雙方面臨著法律適用多樣性的問題。國內貨物買賣合同中一般只適用本國法即可，而國際貨物買賣合同從簽訂到履行要涉及到國內法、外國法、國際法等一系列的法律規范。

二、合同的主要條款比較

（一）合同的主要條款概述 合同的主要條款是合同的核心部分，是合同權利和合同義務的集中體現。買賣合同一般有約首，正文和約尾三部分組成，約首包括合同名稱，編號，締約日期。締約雙方的名稱，地址及合同的序言等，正文是合同的核心，主要規定了有關當事人權利義務各項的條款，約尾一般注明合同的文字及文本數，合同的生效，有效期及 雙方的簽署和日期等 .國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同在合同的基本結構上相當一致，都是由這三部分組成的。

（二）我國《合同法》與《公約》關于合同條款之比較 作為合同的主體部分，各國都在本國實體法中對合同的條款予以明確的規定，根據我國《合同法》第12條，第131條之規定，國內貨物買賣合同的內容有當事人約定，一般應包括當事人的名稱或姓名及住所，標的，數量，質量。價款及報酬，履行期限，地點和方式，違約責任，解決爭議的方法，除此之外，還可以包括包裝方式，檢驗標準和方式，結算方式，合同使用的文字及其效力等條款。 國際貨物買賣合同的主要條款雖然在《公約》中未有明確的表述，但在國際貿易實踐中可以總結出，國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同在商品的名稱和品質規格、裝運、商品檢驗（檢疫）、索賠條款上大體一致，但是由于其涉外性與復雜性，對主要條款的規定更加嚴謹，限制的更加嚴格了，這主要體現在以下幾個方面：。

1、數量條款。此條款只要包括交貨數量和計量方法。制定數量條款時應明確計量單位和度量衡知道，尤其在農副產品的交易中由于這些貨物的計量不易精確，故為避免爭議，應在合同中對交貨的數量規定一個機動幅度，也即“溢短裝條款”。

2、包裝條款。根據《公約》第35條規定，賣方交付的貨物必須與合同所規定的數量，質量和規格相符，并須按照同類貨物通用的方式裝箱和包裝。除雙方當事人業已另有協議外。若無約定，則按照同類貨物通用的方式進行裝箱和包裝，如果沒有此種通用方式，則按照足以保全和保護貨物的方式裝箱和包裝，否則視為與合同不同。同時，包裝條款中須明確國際對運輸標志的慣常做法以及訂明包裝費用由何方負擔 .

3、價格條款。價格條款在國際貨物買賣中有相當突出的作用，直接關系到雙方當事人的經濟利益和所承擔的風險責任。在國際貨物買賣中，合同作價主要有固定價格，滑動價格和后定價格三種方式。在貿易實務中，還應密切注意國際貿易術語的應用。

4、保險條款。由于國際貨物買賣風險比較大，故保險條款在合同中就顯得非常必要。這與國內貨物買賣合同有較大的區別。在貨物買賣中，應注意各種貿易術語中保險費用和保險責任的負擔。

5、支付條款。國際買賣合同中，一般都規定，貨物的結算除了政府記帳的方式外，大部分是通過銀行進行現匯結算 ，而國內貨物買賣合同大部分通常都是通過現金或銀行轉帳進行結算。此條款主要包括支付工具，支付時間和支付方式。

6、不可抗力條款。這是國際貨物買賣合同中普遍采用的一種例外條款。按照《公約》規定，遭受不可抗力的一方可以解除和遲延履行合同而不承擔責任，只有當既沒有不可抗力因素，又有當事人過失的情況下，當事人才承擔相應的賠償責任。

7、仲裁條款。國際貨物買賣合同一般都規定，如雙方協商不成，應提交仲裁機構進行仲裁。我國對外貿易法規定，我國的涉外買賣合同若協商不成，應提交北京中國貿易促進委員會對外貿易仲裁委員會按其規則進行仲裁 .而國內貨物買賣合同則相對較少采用仲裁方式來解決爭議和糾紛。

8、法律適用條款。國際貨物買賣合同中，由于涉及合同當事人來自不同的國家，故很有必要設立法律適用條款來規定準據法，以防止在發生爭議時無法缺點解釋合同和解決爭議的法律。一般來說，國際上都根據當事人意思自治原則確定，但根據我國現行法律，還要受到最密切聯系原則和公共秩序保留原則的限制 .公約中對當事人意思自治權利的 適用范圍規定的更加完備與廣泛。而國內貨物買賣合同一般都有《合同法》和《民法通則》予以規范調整，故較少設立此條款。 所以，無論是在法律上，還是在實踐中，國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同的主要條款還是存在一定的差異的，我國《合同法》應當充分地借鑒《公約》，特別是一些在國際貿易中的做法，使之在合同條款的設立上能日趨完善。

三、合同成立之比較研究

（一）合同成立之形式要件比較研究 具備法定的形式要件，是國際貨物買賣合同成立的必要條件，《公約》第11條明確規定：“銷售合同無須以書面訂立或書面證明，在形式方面也不受任何其他條件限制，銷售合同可以包括人證在內的任何證明。”根據我國《合同法》的規定，當事人訂立合同，可以采取書面形式，口頭形式與其他形式，但法律和行政法規規定采用書面形式或當事人約定采用書面形式的，應當采取書面形式。由此可見，這一規定與《公約》大體一致，但也存在著些許不同： 1、我國在1986年12月11日加入《公約》時，對第11條第（1）款作出保留，公約的此規定在我們沒有法律約束力。在適用公約時，我國僅承認書面形式的銷售合同的效力。而且考慮到我國對外貿易制度及海關對進出口貿易的監管需要，應當對國際貨物買賣合同要求書面形式 .本人認為，雖然如此，但《合同法》明顯地對合同的形式的要求比過去放寬，買賣合同的形式自治，《合同法》對《公約》的保留在合同形式上雖然有表面的沖突，但并不存在實質沖突，這就充分地顯示了我國立法機關對締約自由和合同形式意思自治認識的重大轉變，證明了平衡交易安全與交易便捷的信心，反映了市場經濟發展對交易效率的渴望。我們應當運用和諧解釋的原則，將盡可能地協調條約與國內法不一致的沖突之處，使立法或締約所體現的進步理念具有優先適用的效力。2、書面形式的界定不同。 我國《合同法》規定，書面形式是指合同書，信件和數據電文等可以有形地表現所載內容的形式，所謂數據電文包括電報，電傳，傳真，電子數據交換和電子郵件。但按照《公約》第20條第（1）款規定，書面形式并不包括傳真，電子數據交換和電子郵件。因此以傳真，電子數據交換和電子郵件進行國家貨物買賣交易，符合合同法上關于書面形式的要求，但從公約意義上并非書面形式，這也是區分國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同的一個重要方面。 隨著當今科學技術的迅猛發展，電子商務的前景更加廣闊。數據電文，電子郵件在實踐中廣泛運用，我國也逐漸加快了立法步伐，2004年《中華人民共和國電子簽名法》草案出臺，開始全面確認電子合同的書面效力并使之有可操作性，為電子合同的合法性掃除障礙。這標志著我國立法逐漸與國際接軌?！豆s》中有關合同的在書面要求，要約與承諾發生效時間，有效性，撤消問題上都與現行的電子商務的做法有沖突。它面臨著三種發展方向：一是修改《公約》，二是專門就電子商務合同訂立新的國際條約，三是將間接電子商務部分在修改《公約》的基礎上繼續在舊的公約體系下。而直接電子商務則可以將其納入世界服務貿易體系中加以規范。

（二）實質要件的比較 我國合同法與《公約》均規定以要約和承諾的方式來訂立合同，并且在要約、承諾的概念，撤消和撤回上都基本一致，例如，在承諾發表達方式上，合同法與《公約》都承認承諾的表達方式有二，一的以書面或口頭的方式作出，二是以行為方式作出，前提是根據交易習慣或要約表明可以以行為方式作出承諾。但是，在某些方面，《合同法》與《公約》也存在著一些不同：

1、按《合同法》規定，要約是希望與他人訂立合同的意思表示，其內容確定或可得確定，得因相對人的承諾而使合同成立，而《公約》第14條第（1）款規定：向一個或一個以上特定的人發出訂立合同的建議，如果十分確定，且表明要約在得到承諾時就將受其約束的意思，即構成要約。顯而易見，二者之間的區別在于要約是否必須向一個或一個以上的特定人發出的 .按照《公約》的規定，非向一個或一個以上特定人提出的建議，僅應視為要約邀請，除非提出建議的人明確的表示相反的意思，但《合同法》第15條卻規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，如寄送的價目表，拍賣公告，招標公告以及商業廣告等。

2、在要約的變更上，國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同也有區別。雖然《公約》與我國《合同法》都認為要約變更的前提是承諾對要約作出了實質性變更。但對實質性變更，二者有不同的理解，《公約》第19條第（2）款規定：有關貨物的價格，付款，貨物的數量，質量，交貨地點和時間，一方當事人對另一方當事人的賠償責任范圍或解決爭端等等的添加或不同條件，均視為實質上變更發價的條件。與我國《合同法》第30條相比，我們還可以發現，《合同法》規定的更加完備，限定的范圍也更加廣泛，除《公約》中規定的事項外，還包括了有關合同的標的和履行方式的變更均為實質性變更 .

3、合同法第20條第（2）款規定要約失效為要約人依法撤消要約，而公約中規定的是撤消或撤回要約。根據要約撤回的定義，本人認為 ，要約撤回時，要約并未生效，所以談不上失效，故不能未失效的條件。由此可見我國合同法對公約的大膽吸收，同時也可以看出我國立法工作者的嚴謹。

4、承諾生效的確定標準不同?！豆s》第18條規定，承諾要約于表示承諾的通知到達要約人時生效，而不是發出之時。很明顯其采用的是到達說，雖然我國《合同法》也采取了到達生效原則，但是還規定，通過函件電報，電傳達成的協議，如一方要求簽訂確認書時，則合同不是在收到確認書時生效，而是在確認書經簽訂后才能成立 .

5、按照《合同法》規定，數據電文是書面形式之一，要約與承諾都可以采用數據電文的形式，《合同法》對以數據電文形式形成的要約和承諾規定了相應的生效規則，但《公約》中并無數據電文的任何規定?？梢?，《合同法》對《公約》有了新的發展，在計算機與互聯網高速發達的今天，明確地對以數據電文形訂立合同的行為作出規范，是經濟和科技發展所提出的要求，也是對《公約》一定程度上的發展。

6、《合同法》中規定了締約過失責任原則。在當事人訂立合同時有以下情形之一的，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，有其他違背誠實信用原則的行為 .國內買賣合同必須遵守該原則的有關規定，而國際貨物買賣合同就不一定，要看其所選擇的準據法，如果選用的是《公約》，則無締約過失責任而言了。

四、買賣雙方義務比較。

買賣雙方的義務是買賣法的核心內容，也是買賣合同內容的具體體現。一般來說，《合同法》或者《公約》關于買賣合同義務的規定，都是屬于非強制性的規定。雙方當事人可以排除起適用而作出不同的規定，如果合同當事人作出了與《合同法》或《公約》不同的約定，則按約定辦理。下面我就從我國《合同法》和《公約》的比較出發，分析國內貨物買賣合同與國際貨物買賣合同在買賣雙方義務上的不同。

（一）賣方的義務

賣方的義務主要是要按合同約定的方式、時間、地點交付貨物，提供約定的有關貨物的各種單據，并保證其所交付的貨物符合合同的各項要求，同時還必須對貨物所涉及的有關權利承擔擔保義務 . 根據《合同法》第135條規定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或交付提取標的物的單證，并轉移標的物的所有權的義務?？梢?，出賣人的主要義務是將標的物的所有權轉移給買受人，出賣人應當按照約定的期限，地點，數量來交貨，并且在交付貨物的同時，應當按照約定或交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證及資料。此外，出賣人還需對其交付的貨物的 品質和權利承擔擔保義務?！豆s》也相似地規定了出賣人的義務，但在實現其義務的過程中存在著一些差異：

1、交付義務中交貨地點的差異。當合同當事人對交付貨物的四點沒有約定或約定不明確時，《合同法》和《公約》對此采用了不同的補缺原則。《合同法》采用的是“約定———推定———法定”順序補缺，盡可能充分的尊重當事人的真實意圖。在履行地點不明確時，首先采用補充協議。只有在無法達成協議的情況下在采用推定方式，即依合同有關條款或者交易習慣確定如果仍然無法確定，才適用合同法第62條第（3）款或第141條的法定方式。而《公約》則不同，因為《公約》調整的合同雙方當事人處于不同國家，因而補充協議顯得不太實際，而且耗時較長，故《公約》沒有采用補充協議的補缺方式，而是采用剛性的規定方式。如：《公約》在第31條明確規定了三種情況下的履行地點。以期盡量縮短交易周期，降低交易成本。

2、貨物權利瑕疵擔保義務不同。在貨物買賣合同中，貨物的權利保證儀是賣方的一項主要義務。合同法和公約對此規定有較大的差異。 《合同法》第150條規定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。買受人在訂立合同時知道或應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔上述的權利保證義務 . 《公約》則規定，賣方所交付的貨物 ，必須是第三人不能提出任何權利或要求的貨物，除非買方同意在這種權利和要求的條件下，收取貨物，賣方所交付的貨物，必須是第三方不能根據工業產權或其他知識產權主張任何權利或要求的貨物，但以賣方在訂立合同時已知道或不可能不知道的權利或要求為限，而且這種權利或要求是以工業產權或其他知識產權為基礎。 由此可見，在貨物權利保證方面，《合同法》與《公約》存在著的主要差異在于（1）在《合同法》中，賣方免責的條件是在訂立合同時，買方知道或應當知道第三人對買賣的標的物享有權利，而在《公約》中，賣方免責的條件是即使有第三人提出權利要求，但買方同意并收取貨物。（2）《公約》特別規定了賣方對于貨物的知識產權的保證義務，但在《合同法》中無此特別規定。

（二）買方義務的比較

貨物買賣合同作為一種雙務合同，買賣雙方的義務都是相對應的。買方的基本義務主要有兩項，一項是支付價款，另一項是受領貨物。公約與合同法對此規定是最主要的區別在買方的付款義務上。

1、在國際貿易中，買方支付貨款的義務不僅僅是支付貨款這么簡單，還應包括按照合同或任何法律，規章的要求履行相關的步驟及手續，以便使貨款得以支付，因為國際貿易付款程序遠比國內貿易復雜，并且涉及到外匯的使用問題，如果買方不履行必要的付款手續，到時可能付不了款。此外，買方支付貨款的時間和條件也與國內貿易有所不同 .

2、合同法規定，在當事人未約定或價款約定不明確時，當事人可以協議補充約定，未能達成補充協議的，按合同有關條款或交易習慣確定價款，但公約無此種規定，盡管公約并不禁止當事人以補充協議的形式來約定價款。

五、我國《合同法》存在的缺陷和完善

我國《合同法》與《公約》相比，在以下方面存在著不足：

1、承諾生效問題

《合同法》第28條、29條是關于逾期承諾的效力問題。理論上講逾期承諾有三種情況，即受要約人超過承諾期限發出承諾；受要約人在承諾期限內發出承諾，按照通常情況能夠及時到達要約人，因其他原因超出期限后到；受要約人在承諾期限內發出承諾，但按照通常情形也無法在規定期限內到達。《合同法》第28、29兩條只規定了前兩種情況，而未論及第三種情況，而《公約》中則將一、三兩種情況概括為正常情況下的逾期一同加以規定體現了以上三種情況，本人認為這實際是立法技術上的問題，也是《合同法》相對于《公約》不足之處 .

2、知識產權擔保問題

《合同法》中規定賣方義務時指出賣方有按時交送貨物的義務，有對貨物所有權提供擔保的義務，卻沒有像《公約》第41條那樣對貨物的知識產權問題做出明確的規定。這一點顯然是不適應現代國際貿易中與知識產權有關的買賣合同日益增多的趨勢。

3、意思自治問題

《合同法》第126條第（1）款將涉外合同的當事人選擇合同適用的法律的自治權利限制于“選擇處理合同爭議所適用的法律”，有違合同當事人意思自治的精神。如前所述，市場經濟是自由競爭的經濟。作為市場主體發生經濟關系進行經濟交往的最重要的手段，合同也以自由為其旗幟。相應地，合同當事人意思自治是合同法的靈魂。作為規范市場主體合同行為的法律，《合同法》應首先確立并保護意思自治的原則，其次才是著眼于防止當事人合同自由權利的濫用。唯有如此，才能調動當事人的積極性，從而實現《合同法》所追求的效率目標。由獨立，平等、自由的各方當事人自己決定合同主體資格、訂立和履行、解釋、爭議的解決等事項所適用的法律，正是意思自治原則的必然要求和主要內容，也是世界各國立法和國際公約中通行的準則。比較之后，我們可以發現，我國采取的“處理合同爭議”的限制性作法罕有先例可循，雖然這一規定在我國存在已久（見于《涉外經濟合同法》第5條、《民法通則》第145條和《海商法》第269條等）。 此外還有國家規定當事人只能選擇與合同有客觀聯系的國家的法律，但是如我國這樣將當事人選擇法律的自由限制在“處理合同爭議”，實無必要，應該予以修改。修改后的文字表述形式可以是“當事人可以選擇合同所適用的法律”，也可以仿照《公約》的用語，即“合同適用當事人選擇的法律”。只有這樣，才能更好地發揮法律選擇規則對國際民商事關系全過程、而不僅僅是對爭議解決的規范作用。

4、我國《合同法》中的瑕疵擔保責任制度還有很多漏洞，還有很多懸而未決的問題，《合同法》只是規定對于標的物的狀況出賣人對買受人應承擔什么義務，買受人對出賣人享有什么權利。因我國目前尚未制定物權法，而且現有法律中也未明確對善意買受人的保護問題，實踐中處理這一問題也不很統一。因此亟需指定物權法對此明確規范，這就值得我們進一步深入探討?深入研究，包括借鑒各國立法經驗，使之臻于完善。

5、在國際貿易實踐中，當事人在合同中明確約定適用公約的很少，甚至合同中沒有法律適用條款，往往由仲裁庭來發現公約的適用，這反映了我國當事人對法律選擇的意識不夠 .

綜上所述，《合同法》盡管還存在著一些不足之外，但無論是在內容上，還是在結構上均做了較大的調整，大膽吸收了國際上一些新的作法，使我國《合同法》對國際貨物買賣合同更具有針對性和可操作性，尤其是對《公約》有關條款內容的吸收與改進，使二者相得益彰，共同完善，為我國國內經濟立法與國際經濟規范的接軌邁出了重要的一步。通過國際貨物買賣合同與國內貨物買賣合同的比較，我們可以更加深刻地理解國內法與國際立法的差距，從而找出協調二者的最佳途徑，最終實現法律上的統一。

參考文獻：

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5、翁國民 《國際貿易法。學科導讀》 浙江大學出版社 2001年2月出版

7、沈四寶、王軍、焦津洪 《國際商法》 對外經濟貿易大學出版社 2002年12月出版

8、赫子競 淺析《合同法》與《銷售公約》關于“實質性變更”規定的異同

9、1999年《中華人民共和國合同法》

10、馬寧 論《聯合國國際貨物銷售合同公約》的適用范圍及總則

11、郭明瑞、房紹坤 《合同法原理》 法律出版社 2000年出版

12、崔建遠 《合同法》 法律出版社 1999年出版

篇(2)

本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。

[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任

[目錄]

一、商品房買賣的基本理論問題

二、商品房預售的法律問題

三、商品房買賣按揭法律問題

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。

一、商品房買賣的基本理論問題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買賣合同的概念及法律特征

商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。

在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。

2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。

我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記?！稉７ā返?1條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。

3.行政干預色彩相對濃厚。

由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。

（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題

1.商品房訂購書的概念

商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

2.訂購書的法律性質

從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

3.商品房訂購書與購房合同

（1）商品房認購書與購房合同的關系

商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質

在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！彼痉ń忉尩挠^點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。

筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要?！斗▏穹ǖ洹返?108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。

二、商品房預售的法律問題

（一）商品房預售合同的概念

商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。

（二）商品房預售合同的法律性質和特征

1.商品房預售合同的法律性質

商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。

2.商品房預售合同的特征

第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。

第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。

第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。

（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力

1.商品房預售合同登記的法律性質

商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。

2.商品房預售登記的效力

第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！蔽覈赏ㄟ^預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。

（四）商品房預售合同轉讓

1.商品房預售合同轉讓的概念

商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定?！边@一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。

2.商品房預售合同轉讓的法律性質

我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。

三、商品房買賣按揭法律問題

（一）商品房買賣按揭的涵義

按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔?！薄Ｖ袊箨懰Q的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。

（二）商品房買賣按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。

2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。

3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關系

從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：

1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。

3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。

4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。

5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。

6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。

（四）房屋按揭的若干實務問題

1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系

商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：

首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。

通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系

抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。

四、商品房買賣中開發商的法律責任問題

（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任

在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。

二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任

由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責任

開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。

四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任

篇(3)

李某借張某款3萬元到期未還，張某起訴，法院判決張某還款。但判決生效后，李某未履行付款義務，于是，張某申請法院執行，要求拍賣李某的一處房產償還欠款，執行人員便將該房產查封。該房居住人王某提出異議，稱該房是其合法財產，不是李某的財產，要求解除查封。經查，該房是王某2年前花8萬元從李某手中購買的，已付房款7、5萬元，其他5千元約定辦完房屋過戶手續后付清，后來李某下落不明，所以該房過戶手續一直未辦。

分歧：王某所提的異議是否成立？法院能否執行該房產？有兩種觀點

第一種觀點認為：王某所提異議不成立，因為，該房屋沒有辦理登記過戶手續，房屋轉讓無效，房屋產權沒有轉移，該房仍然屬于李某財產，既然房屋仍然歸李某所有，法院就可以拍賣房屋，用拍賣所得價款償還李某欠下張某的債務。

第二種觀點認為：王某所提異議成立，因為，該房屋李某已在2年前賣給王某并交付，雖然沒有辦理產權過戶登記，但買賣合同有效。王某作為買賣合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，兩個債權是平等的，都應當同等的受到法律保護，法院不能為保護一個債權而損害另一個債權。所以，該房屋不能執行。

筆者同意第二種觀點。本案涉及到債權與物權、合同效力與物權變動的關系等問題。

評析：

一、買賣房屋未辦理登記過戶手續，合同是否有效

根據法律規定，因買賣而發生房屋所有權轉移的，應當辦理登記過戶手續。但未辦理登記過戶手續，房屋買賣合同是否有效呢？《合同法》實施前，理論界存在較大爭議，實踐中也有不同做法，但《合同法》實施后，比較統一的觀點認為：不動產辦理登記過戶手續是物權變動的要件，不是買賣合同生效的要件。因為：

1、法律、行政法規沒有特別規定房屋買賣合同自辦理登記過戶時生效。

《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。從這一條規定看，辦理批準、登記手續要成為合同生效的要件，必須有法律、行政法規的特別規定，沒有法律、行政法規對合同生效的特別規定，在一般情形下，合同依法成立即生效。但目前尚沒有一部法律或行政法規明確規定買賣房屋合同自辦理房屋過戶登記時生效。

2、現行有關規定可以推出未辦理登記過戶不影響買賣合同的效力。

《城市私有房屋管理條例》第9條明確規定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續時，購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。由此可見，買賣合同是辦理所有權變更登記手續的必需證件，而這里作為產權登記證明的買賣合同一定是有效合同，因為無效合同是不受法律保護的，更不能作為產權登記證明。所以，該條規定說明買賣行為與登記過戶行為是兩個獨立的行為，買賣房屋是否辦理過戶登記手續與買賣合同的效力無關。最高人民法院的司法解釋對此也有體現。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任”，這一規定說明，財產所有權的轉移與否，并不決定雙方協議的效力。

3、辦理過戶登記是產權變動的要件，不是合同生效的要件。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規定：“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！边@一規定說明，合同的效力與物權變動的效力是兩碼事，買賣房屋不辦理產權過戶登記引起的法律后果是房屋產權不發生轉移，對之前買賣合同的效力沒有影響，買賣合同自合法成立時生效，實際上，雙方按合同約定交付房屋、支付價款，說明合同已經對雙方當事人產生效力了。

二、房屋產權未發生轉移，是否法院就可據此執行該房屋。

關于這個問題，實踐中很多法院的做法是，只要房屋未辦理產權變更登記就對房屋強制執行。筆者認為，這種做法是錯誤的。因為：

1、這種做法與債權的平等性相悖。債權不同于物權，債權一個很重要的特征是平等性，王某作為買賣房屋合同的債權人，張某作為借款合同的債權人，其二人地位是平等的，都應當受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執行而獲得一種優先于其他債權人的權利，《破產法》關于破產財產分配的規定就是最好的例證。假如李某宣告破產，對于李某的財產，張某不因其持有法院作出的生效判決而具有優先于其他債權人的權利，分配破產財產時，張某也要和其他沒有起訴的債權人一樣平等受償。而且，即使李某被宣告破產，該房屋因在破產前出賣給王某，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題》第七十一條的規定，該房屋已不能列入破產財產范圍，更沒有理由將該財產取回優先受償于張某。因此，如果法院為了執行張某訴李某的生效判決而強制執行房屋，實質上就賦予了張某對該房屋的優先權，這與債權的平等性是相悖的。

2、王某基于對房屋的合法占有權，可以對抗第三人。王某從李某手中購賣房屋后，因故未辦理產權過戶手續，房屋產權未轉移，毫無疑問，李某仍是法律上的房屋所有權人，但是李某享有的所有權已經是一種法律上受到限制的所有權，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權對所有權的限制。買受人王某基于其與出賣人李某之間的買賣合同而對該房屋已經合法占有，享有占有權，這種占有雖非物權，但具有權利推定、占有保護、占有持續三大功能，甚至具有物權的某些效力。各國物權法都設立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權，對抗來自他人對占有的非法侵害。我國雖未制定物權法，但對占有權的保護在《民法通則》及其他法律法規中都有所體現。因此，王某可以基于其合法的占有權對抗張某的請求。

篇(4)

王某與某房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產開發公司將商品房房交付王某使用，未辦理產權登記手續。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產權登記手續且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規定。

第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。

第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規定。

三、評析

審理本案的第一關鍵在于對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規定；王某將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分；如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與。現分析如下：

1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此，違反法律和行政法規的強制性規定是認定合同無效的重要依據之一。王某認為根據《城市房地產管理法》第37條第1款的第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規定，故為無效。我們認為，這一規定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款；第二、《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現已存在的物或現屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而無效的觀點是錯誤的。

2、王某轉讓商品房的行為是否是無權處分。無權處分是指無處分權人處分他人財產并與相對人訂立轉讓財產的合同。（王利明民法159頁）無權處分中的“處分”主要是指處分財產所有權或債權的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權處分就要看王某對商品房是否享有財產所有權或者是債權。本案中，因房地產開發公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權的重要權能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領和支配的權力。但由于我國民法采取的是不動產變動登記主義，不動產所有權的轉移以登記為標志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權。綜上，我們認為，王某轉讓商品房給李某的行為是有權處分，不是無權處分，故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。

3、王某的有權處分是否是債權轉讓。債權讓與的概念指，在不改變合同關系內容的前提下，合同關系的一方當事人依法將其合同權利和義務全部或者部分地轉讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關系的內容。同時，房地產開發公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產權登記手續是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產開發公司與王某間的債權債務關系已因履行而消滅，故認定王某與李某間合同為債權讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。

總之，我們認為，本案適當的處理方式認定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉讓行為是有權處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續履行合同應予以支持。

四、余論

上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉讓商品房的行為到底是有權處分還是無權處分上。如果認定為無權處分，根據通說的觀點，因《合同法》51條規定的無權處分被認為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產權手續而使合同一直處于效力待定的狀態，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）

本案中認定王某的轉讓行為是有權處分，可能有人會認為這和我國民法傳統中認為的不動產物權變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質上是因為我國法律上的登記制度不規范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關房屋的轉移占有及風險轉移的規定就表明了審判機關沒有拘泥于傳統的物權理論。

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關鍵詞：融資租賃合同 三方當事人 所有權

融資租賃行業最早出現于美國，是二戰后發展起來的集金融、貿易和租賃為一體的新型交易方式。我國融資租賃業的發展起步較晚，直到1981年才成立第一家專門的融資租賃公司——中國東方租賃公司，隨后融資租賃業得到國內的認知，蓬勃發展。隨后頒布的《合同法》，將融資租賃合同作為一個有名合同專章予以規定，這對保障我國融資租賃業的發展提供了法律基礎。盡管如此，對融資租賃合同這種兼具租賃合同、買賣合同、借款合同的部分功能為一體的合同，學術界爭論頗多，尤其是關于融資租賃合同概念的界定，合同履行過程中承租人破產而融資租賃物歸屬等問題，依然莫衷一是。

1 融資租賃合同概念的界定問題

關于融資租賃合同的概念，理論界有廣義說和狹義說之分。廣義說認為融資租賃合同是由買賣合同和租賃合同兩部分構成，兩個合同相互聯系，密不可分，融資租賃合同是由出租人、承租人、出賣人三方共同參與履行完成的。

狹義說則認為，廣義說混淆了融資租賃行業與融資租賃交易，融資租賃交易本身涉及兩個合同——買賣合同和融資租賃合同，涉及三方當事人——承租人、出租人、出賣人，但是融資租賃合同應該是一個合同，兩方當事人，融資租賃中的買賣合同與一般的買賣合同并無實質性的區別，融資租賃合同本身只是約定出租人和承租人之間關系的合同。有學者認為就融資租賃合同本身而言，其主體只能是出租人和承租人。出賣人并不能夠因融資租賃合同的成立而享有權利，承擔義務。承租人也不因出賣人與出租人之間的買賣合同的成立而享有權利，承擔義務。雖然在某些情況下出賣人應按照合同的約定直接向承租人履行義務（參見《合同法》239條），但出賣人的這種義務是基于其與出租人簽訂的買賣合同所確定的，是替代出租人履行其對承租人的義務，而非基于融資租賃合同所必然附有的。該觀點即是對狹義說的闡述。

我國1999年頒布實施的《合同法》第237條對融資租賃合同給出概念：“融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同?！睆脑摱x分析可以看出，出賣人不是融資租賃合同的當事人，我國《合同法》間接地采用了狹義說的觀點，將融資租賃交易中的買賣行為排除在融資租賃合同規制之外。

這樣的結果將導致買賣合同是完全獨立于融資租賃合同以外的買賣合同，這將必然得出這樣的結論：融資租賃交易中的買賣行為可以用《合同法》中買賣合同一章的規定來調整當事人之間的權利和義務關系，而且這也將導致很難區分融資租賃合同與一般租賃合同，這樣的規定顯然是不符合融資租賃交易的特征的，以此為法律依據來處理融資租賃交易中出現的糾紛十分困難。

而且這樣的定義也是與國外、國際組織等規定相悖。先看一下美國關于融資租賃合同的定義。融資租賃的發源地美國，對融資租賃合同具有權威性的定義出現于美國財務會計標準委員會和美國法學會聯合制定的《統一商法典》（UCC）中。在1988年的《統一商法典》正式文本中對融資租賃合同做出的界定為：“融資租賃”應有三方當事人參與且應符合下列條件： （1） 出租人不選擇、制造或提供（租賃） 貨物；（2） 出租人因租賃而取得貨物或者貨物的占有權和使用權；（3） 承租人在簽署租賃合同之前收到出租人據此取得貨物或貨物的占有權和使用權的合同副本?？梢姡琔CC 強調確定出租人在融資租賃中的融資人地位，強調融資租賃合同包含買賣合同和租賃合同的特點，具有三方當事人交易的特征。

在國際組織中，國際統一私法協會制定的《國際融資租賃公約》對各國融資租賃的立法具有較大的影響。該文本第一條通過四個描述性條款來界定了融資租賃：1. 本公約管轄第2 款所指的融資租賃交易，在這種交易中，一方（出租人） ： （1） 根據另一方（承租人） 提供的規格，與第三方（供應商） 訂立一項協議（供應協議） 。根據此協議，出租人按照承租人在與其利益有關的范圍內所同意的條款取得工廠、資本貨物或其他設備（設備） ，并且（2） 與承租人訂立一項協議（租賃協議） ，以承租人支付租金為條件授予承租人使用設備的權利。綜觀美國和國際組織對融資租賃合同定義的界定，雖然各自的角度不同，但均具有一個本質性特點：融資租賃合同是由三方當事人參與的交易整體。

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論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產法》及《合同法》的有關規定，筆者以為值得商榷，不應成為認定無效或未生效的法律依據。司法實踐中，應采取“有效論”處理糾紛更為妥當。

論文關鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強制性規定 社會公共利益

一、 問題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉讓協議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權轉讓給小玲，武某配合小玲辦理相關手續，所產生的各類費用由小玲承擔。雙方協議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關手續。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產管理法》（以下簡稱“房地產法”）禁止買賣的房產，因此房屋購置轉讓協議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉讓協議，但集資房本身屬于福利性質，且為劃撥土地上所建房屋，轉讓協議違反國家強制性規定，因此應當屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負擔將劃撥土地轉為出讓土地。合同簽訂后，曹某當日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續履行合同。法院審理后認為，雙方簽訂的房地產買賣合同不違反法律強制性規定，應為有效。訟爭房屋的土地性質為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉為出讓土地，當事人僅需繳納相應的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現大量出賣人反悔的案例，但隨著房產調控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現大幅下滑，則涌現出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現截然不同的判決結果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。

二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”

有諸多學者與司法界人士認為，劃撥土地上房屋買賣合同應為無效合同，甚至有觀點認為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產法》第38條第2項的規定“以其他形式限制房地產權利的房地產，不得轉讓”和《合同法》第52條的規定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規強制性規定”，在領取房屋產權證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。

2.《房地產法》第40條的規定“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批”，以及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規定，“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準，辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效”，因此未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為未生效。

3.《房地產法》第23條的規定“劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”，設立劃撥土地使用權主要是基于國家利益或公共利益的需要?，F若承認劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據《合同法》第52條的規定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應當認定為無效。

4.《合同法》第79條第1款“根據合同的性質不得轉讓”的規定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關系基礎上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應當認定無效。

三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據法律及司法解釋的規定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應當認定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點值得商榷。

（一） 是否違反強制性規定

根據《合同法》第52條的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同應當認定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產法》第38條、第40條的強制性規定呢？

對這一問題必須先要搞清何為產生無效法律后果的強制性規定。根據最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規定，合同法第52條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。所以，合同內容若違反法律、法規的效力性強制性規定的，則為無效，那么《房地產法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強制性規定？筆者以為該二條規定不應屬于效力性強制性規定，理由為：

第一，從調整范圍上看，根據《房地產法》第2條規定，本法是規范“在中國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理”，所以可以認為《房地產法》調整的是城市規劃區國有土地范圍內對房地產開發、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產法》是房地產公司的行為規范，并不是房地產買賣雙方的行為規定，因此，第38條、第40條在強制性規范的歸屬上應屬于管理性強制性規定。

第二，從條款設置上看，應判斷條款中是否有違反后法律后果的規定，即若直接規定違反后的行為無效，則應屬于效力性強制性規定，但是《房地產法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規定。

第三，從具體適用上看，應判斷違反第38條、第40條的規定繼續履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強制性規定。然而，在前述兩案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應收到補交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。

第四，從立法上看，還應判斷違反強制性規定是否會違背我國相關法律的立法宗旨?！斗康禺a法》第1條規定，本法的立法宗旨是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉讓不但不會擾亂房地產市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充，這與允許農村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導致房地產市場的嚴重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規定應屬于管理性強制性規范，對其違反并不產生一律無效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產法》第40條屬于管理性強制性規定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，按國務院規定，報有批準權的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準對合同效力應作何理解。

有觀點認為，根據該條的規定，劃撥土地上房屋買賣合同需經政府有關部門批準后才生效，即認為未經審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點是對債權行為與物權行為認識不清所致?！段餀喾ā返?5條的規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！爆F行法律已嚴格區分物權行為與債權行為兩個不同的概念。物權行為直接涉及到物權的變動，故其成立生效應以標的物之客觀存在為前提；債權行為僅產生債權請求權，并不直接涉及物權的變動，故其成立無需以標的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉讓為內容的買賣合同，毋容置疑屬于債權行為。這一轉讓不動產物權的合同根據《物權法》的規定自合同成立時生效。而《房地產法》第40條規定的審批行為，并不妨礙債權行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權發生變動（因為物權變動的是依登記而發生效力的），但卻是物權變動的必須要件，屬于物權行為的范疇，因此，對于審批的理解應是“未經審批將無法辦理房產的登記，房屋的所有權亦不發生轉移”。

對此，最高院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！彼?，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認為房屋購置協議未生效，則可能做出嚴重有失公正的判決。因為若將“批準”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據締約過失責任主張對方賠償信賴利益的損失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產生的巨大道德風險。

（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用

法釋[2005] 5號第11條的規定，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經批準簽訂轉讓合同的，應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關于國有土地使用權合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規范的是直接以土地使用權為合同標的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權的轉讓有可能改變土地使用性質，涉及規劃調整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權一并的概括轉讓，不適用該司法解釋對合同效力的規定。

（四）是否損害社會公共利益

由于劃撥土地的設立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學者認為根據《合同法》第52條第四項關于損害社會公共利益的規定，劃撥土地上房屋買賣合同應認定為無效合同。筆者以為，這一觀點值得商榷，因為第52條第四項所規定的“社會公共利益”與劃撥土地性質上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風俗。因為公序良俗對于維護國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經濟秩序和生活秩序，因此應認定為無效合同。

根據學者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內容的合同，以及規避課稅的合同；（2）危害家庭關系的行為，如約定斷絕親子關系的合同、婚姻關系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴的行為，如以債務人的人身為抵押的約定、規定企業有權對顧客或雇員搜身檢查的標準合同條款；（6）限制經濟自由的行為，如限制職業自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費者保護的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費者重大損害等；（9）違反勞動者保護的行為，如規定“工傷概不負責”的合同，以及規定女雇員一旦結婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風俗習慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認定合同無效，這是對該項規定誤讀，必然得出牽強附會的結論。

（五）是否屬于依合同性質不得轉讓的合同

有觀點認為集資房屬于《合同法》第七十九條規定的“根據合同性質不得轉讓的債權，因此對于劃撥土地上集資房的轉讓應認定為無效。筆者必須承認劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質不得轉讓的合同主要是指基于特定當事人的身份關系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關系的買賣合同已經履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關系的約束，因此，筆者認為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當。

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一、合同無效的常見情況及產生原因

根據《合同法》第五十二條之規定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購買經濟適用房等保障性住房的

經濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規定，無民事行為能力人應由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應的民事活動，如無法定人的認可應屬無效合同。

3.開發企業無預售許可銷售期房的

根據《房地產管理法》第四十五條規定，我國實行商品房預售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4.非本農村集體成員購買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地?？梢钥闯觯驗檗r村宅基地的所有權歸屬集體所有，權利人只有使用權，如果任其無限制地轉讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。

5. 房屋買賣權屬有糾紛

《城市房地產管理法》第三十八條規定，有權屬糾紛的房屋的不得轉讓。筆者認為，在實踐中應該限縮為排除惡意買賣的規定。因為我國對物權的規定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規定，鑒于目前對于什么情況下屬于權屬有糾紛沒有一個明確的法律規定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權登記的，雖然根據《物權法》第三十一條不發生物權效力，但是其合同根據《物權法》第十五條之規定還是有效合同。

而對于無權處分、無權或者非所有權人買賣的，則應當根據《物權法》第一百零六條的規定，受讓人依照規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照規定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設手續的，應當認定為無效合同。

《城市房地產管理法》第三十八條屬于管理性規范，不必然導致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應屬無效。此種情況下，多為法院執行制造障礙或者是虛假轉移房屋，應符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對于有異議登記的，根據《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規定可以判斷，如果購房人明知不動產登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。具體到房屋買賣中可能導致的后果如下。

一是房屋已經交付的應當返還房屋，原產權人應該返還購房款以及相應的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經履行完畢，且買房人已經實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農村集體經濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。

二是未取得預售許可銷售商品房導致合同無效的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

三是買賣房屋上還設立有抵押擔保的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。依據此規定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。據此規定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產的，當合同被判決無效后，應該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經濟秩序的重要措施，避免產生過度的經濟糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現有的有關房屋登記的法律法規中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。

從《物權法》第十五條的規定來看，對于合同效力和登記效力是區分開的，故而不能直接得出合同無效必然導致登記無效的結果。對于合同無效導致要辦理相應登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請模式

因為合同無效的判決不屬于《不動產登記暫行條例》第十四條規定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉移登記給原產權人。

2.登記機構主動撤銷模式

根據《房屋登記辦法》第八十一條之規定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。雖然目前根據國家安排，不動產登記由國土部門負責，并且出臺了相應的登記規章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。

3.協助執行和履行法定義務模式