房地產金融危機精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產金融危機范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】信貸擴張；房地產金融危機；房地產泡沫

一、房地產金融危機回顧

在近現代的房地產金融危機中，每一次房地產泡沫破滅的最大受害者之一就是銀行等金融機構。一旦房地產價格下降，大量的開發商立刻面臨著資金回收的困境，企業紛紛破產，留給銀行的就是債務和已經不值錢的抵押物。下面對現代世界所發生的幾次典型的房地產金融泡沫進行回顧和分析（由于次貸危機研究很多這里暫不做研究案例）。

1、日本的銀行信貸擴張與房地產泡沫

在日本這個國土面積狹小而又經濟高度發達的國家，土地是最為可靠的財富。生產和技術能不斷向前發展，商品可以源源不斷的生產出來，可國土卻無法擴大。因此，日本國民強烈追求擁有一塊屬于自己的土地，土地價格不斷上升成為大多數人信念。

1985年《廣場協議》簽訂之后日元大幅升值，為了抵消日元升值對本國出口貿易的負面效應，日本政府從1987年2月-1989年5月一直實行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本國內泡沫空前膨脹。從1985年開始，日本六大城市土地價格每年以兩位數上升，1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業用地跳升了46.8%。土地價格的急劇上升造成土地擔保價值上升，土地所有者能借此從金融機構借到更多的錢，并以此為本金購買別的土地，出現了信貸支持過度現象。

1980—1985年間房地產信貸額占信貸總額的比重穩定在026-0.27，但在1986-1990年間該比例逐漸上升到0.3，由于各個類別的信貸基數很大，因此該比例表明1985年以后房地產信貸支持額大幅度上升；1980-1985年間房地產信貸額年增長額占信貸總額年增長額的比重較低，但在1985年以后這一比重大幅上升，說明在20世紀80年代后半期有大量的資金投向房地產業。與所有的泡沫經濟一樣，日本泡沫經濟的繁榮期維持了不到3年，終于在1990年底崩潰了。從1990年秋季開始，日本房價直線下落。從1990年12月到1991年12月期間，日本全國地價下跌4.6%，資產損失107.6萬億日元。和最高峰相比，房地產價格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民總資產比1991年減少448萬億日元，股票價值減少178萬億日元。

2、泰國的銀行信貸擴張與房地產泡沫

1997年之前泰國經濟發展成績斐然，國內彌漫著樂觀情緒，大量資金由金融機構投向非生產領域。泰國經濟的順利發展也提高了國際上對這一地區的預期，國際投資者普遍看好泰國。1992年泰國在東南亞國家中首先實行了資本賬戶自由化，取消利率限額管制，放松了對資本流動的監控，導致大量外資涌入泰國金融市場，且多為流動性大的一年期以下的短期資本。在金融自由化政策的驅使下，房地產開發商可以從銀行取得高額貸款，他們用這些貸款四處購地建豪華公寓、別墅。隨著房地產價格的上漲，金融機構也毫無顧忌地把大量資金貸給房地產業，使本來就很熱的房地產業更加升溫。

據統計，泰國金融機構實際貸給房地產業的資金約占其貸款總額的50%。銀行信貸支持力度的提高，促使地價和房價不斷上升。到1996年底，泰國閑置住宅達85萬套。住宅大量閑置，樓價急劇下跌，大量投資無法回收，房地產商無力償還銀行貸款，造成銀行呆賬、壞賬急增。

泰國銀行貸款總額在8年間增長了5.7倍，而房地產貸款額在8年間增長了6.4倍，說明房地產貸款的增長速度快于銀行貸款總額增長速度；1990—1996年間房地產貸款額占銀行貸款總額的比重穩定在0.32-0.4之間，該比例表明1990年以后房地產貸款額大幅度上升；1990年以后房地產貸年增長額占銀行貸款年增長額的比重一直穩定在0.3左右，1990年和1992年竟高達0.7和0.42，說明在1990年以后大量的資金投向房地產業；從1990年以后房地產貸款年增長率一直保持在0.25左右，表明房地產投資逐年增加。

在信貸政策大幅向房地產業傾斜的同時，投資者和投機者可以以較低的成本獲取資金，進行房地產交易，導致泰國房地產價格快速上漲。1988-1992年間地價以每年20%-30%的速度上漲，1992-1997年7月，地價的上漲速度更是高達40%，在某些地段，地價一年內竟上漲14倍，銀行信貸的過度支持直接導致了房地產價格的上升，最終形成泡沫。

二、我國房地產信貸現狀

我國房地產業對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險。主要表現在以下方面：一是房地產信貸增長過快；二是房地產商自有資金比重低；三是商業銀行過度競爭；四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。

目前我國房地產金融以銀行信貸為主，當然還有包括債券融資、信托融資、上市融資以及基金融資等其他一些融資方式，但在銀行資金來源總額中所占的比例較小。在1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發企業，1998年以后才擴展到個人住房消費信貸。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。因此，有必要對房地產投資的資金來源進行具體分析，以明確銀行信貸支持在房地產投資的資金來源中所占的具體比重，并對具體分析銀行信貸政策與房地產市場泡沫的關系打下基礎。

從規模上看，目前我國房地產開發投資發展迅速，已由1998年的年投資額3614億元，發展到2012年的43232億元，十多年間增長了10倍多。從結構上看，幾年間銀行對房地產開發的貸款增幅一直保持20%以上，遠遠高于同期金融機構貸款增速（金融機構貸款增速一般在16%左右），從1998—20129年我國房地產企業資金來源中國內貸款部分所占的比重逐年上升，特別是2009年，國內貸款共計11293億元，比2008年增長48.5%。《2009年中國房地產金融報告》顯示，全年我國房地產開發共籌資57128億元，雖然直接反映為銀行貸款的資金僅占20.9%，但實際上，如將企業自籌資金、預收款和定金中的銀行貸款考慮進去，房地產開發中銀行貸款占的比重在55%以上。如果加上置業者的個人按揭貸款、企業開發的流動資金貸款和施工企業墊資的銀行貸款等，房地產業資金來源的80%左右是直接或間接來自商業銀行貸款。

三、我國房地產信貸的危機

總體來說，目前我國的房地產信貸市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度建設等初級階段特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導相一致。

1、房地產開發融資渠道有限

鑒于我國金融業具有明顯的間接金融主導型特征，直接金融和資本市場尚不發達，整個經濟活動中直接融資比例過小。相應的，我國的房地產金融活動表現為以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據測算，80%左右的房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸資金。

2、房地產信貸機構單一，系統性風險集中在銀行

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險（擔保）機構。

3、房地產金融交易集中在一級市場上

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。

4、政策性房地產信貸缺失

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房’’的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

四、由世界房地產金融泡沫得到的經驗和啟示

縱觀上述國家所發生的房地產金融泡沫歷程及其帶來的影響，我們可以得到如下經驗教訓：

1、銀行信貸行為在房地產泡沫的形成和破滅過程中都發揮了重要的作用。從美國次貸危機中我們就可以看到，經濟不景氣時，美聯儲大力度的降息，鼓勵消費者借款，刺激購房需求；貸款機構為了擴大份額降低貸款條件，惡性競爭。當泡沫經濟出現時，連續的調高利率以及抬高貸款門檻又成了金融機構的主要舉措。真是“成也蕭何敗蕭何”！因此我們應該從中吸取教訓，適時的根據國際、國內的金融環境制定合理的，有效的金融信貸政策。

2、金融管理體制滯后、監管不力是泡沫經濟得以成長的條件。隨著金融自由化的推進，需要適應形勢的變化及時建立新的監管制度，在金融營業狀況的透明度、金融內部監管、貸款的審查制度等方面都要引起重視。如果政府當局在貸款方面對房地產、建筑業和金融機構實行嚴格的限制、監管和管理，抑制房價地價上漲并不是很困難的。房地產泡沫的破滅會給一個國家或地區的經濟、金融體系帶來災難性后果，因此建立完善的房地產金融體系、規范銀行的房地產貸款業務以及加強央行和其它金融監管機構的宏觀調控，對于防范和化解房地產泡沫風險有著重要的意義。

參考文獻：

[1]易憲容.中國房地產市場過熱與風險預警[J].財貿經濟，2005

[2]黃正新.關于泡沫經濟及其測度的幾個理論問題[J].金融研究，2002

篇(2)

論文摘要：文章認為目前中國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險，這些問題可以通過引入房地產信托基金，運用市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認識中國房地產市場癥結，確立中國房地產的未來發展方向的關鍵。而房地產投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司．實際上是由專業人員管理的房地產類集合資金投資計劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產金融體系，解決房地產業和房地產金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產金融。一直以來，中國房地產業一直面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產資金的70％以上，有些企業甚至達到90％。

2003年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示我國房地產開發企業的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產企業的平均估計，很多中小房地產企業運作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產資金供給是中國房地產金融的特點，也是中國房地產金融問題的集中體現，無論是效率問題．還是風險問題其根源往往與這一特點密切相關。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系，中國銀行業的負載實在太大，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產金融不完備性的最顯著表現特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產金融本身，同時也是中國金融制度在房地產金融領域的具體表現，因此，中國房地產金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進程的大背景上考慮，也要在充分認識中國房地產金融不完備性的基礎上，結合房地產金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產金融體系的主要特點。完備的房地產金融應該是包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。綜觀世界各國房地產金融體系可以看出，美國的房地產金融體系可以作為完備的房地產金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產投資信托基金、壽險公司、儲蓄機構、養老基金投資管理機構、商業銀行和部分外來投資者等多重機構共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產金融的市場流動性的同時，實際上把房地產金融體系的資金供給轉嫁到整個市場這種房地產金融的“脫媒”促進了房地產金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉化，其結果是，房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉化；相應地，房地產金融的系統性風險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統風險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產金融市場相比，中國房地產金融體系存在著極大的不完備性。就房地產金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產行業的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產發展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發揮市場信用的作用。中國房地產金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產金融是不完備的。

不難看出，中國房地產金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發展市場信用只是豐富房地產金融一級市場內涵的手段，也是創立房地產金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發展的美國房地產金融是必要的。根據美國的經驗，其核心手段是房地產信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關的法規和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現資金來源市場化和多元化的手段，對于加強房貸資金的流動，培育我國專業的房地產投資商，完備我國房地產金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環一定程度上是不通暢的，出現了金融資源錯配的現象，或者說金融資源的融通循環中出現惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風險收益對稱性原則進行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規模小、風險大的房地產企業。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關人員的道德風險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔風險的房地產企業，風險和收益失衡，金融資源在房地產行業的配置效率受損。另一方面，中國房地產行業高速發展，其收益性應該為資金剩余者提供分享增長的機會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進入房地產行業，分享行業發展機會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產金融系統風險的最終承擔者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業增長的收益，而且最終承擔了行業本身的風險以及中國金融體制存在的固有的道德風險和體制風險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經濟金融體制背景，但如果能從房地產金融本身特征出發，減輕房地產金融對銀行體系的依賴性，發展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產行業增長收益的機會，同時將大大推進中國整個金融體制的改革進程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產金融蘊含著較高的系統性風險。構成中國銀行業危機隱患的巨額不良資產，很大程度上是90年代房地產泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產行業的高速發展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業發展所不得不積累的風險。這種趨勢已經從銀行的資產組合的變化中逐步顯現出來：因此，必須在理解系統風險和金融危機動因的基礎上，對房地產金融體系進行制度創新，找到化解風險積累的制度安排

二、發展房地產信托投資基金有利于解決我國現有的房地產金融問題

1．有助于促進市場信用的發展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進行配置。

目前．我國信托業才真正開始起步，這種極強的制度優勢尚未能發揮出來房地產投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產市場檢驗過的市場信用機制．也是信托介入房地產金融市場的主要方式。房地產投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發揮出信托的制度優勢，解決我國房地產業資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產金融的融通效率。毫無疑問，房地產信托基金的引入將為我國房地產提供了一個嶄新的融通機制，事實上，自“一法兩規”頒布以后，信托的房地產融通功能已經通過各種指定性的房地產信托計劃的形式體現出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規?；烷L期化，因此也無法成為房地產金融市場的重要組成部分

只有從單個房地產信托計劃過渡到房地產投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規模性和系統性，房地產投資信托基金才能作為我國房地產業制度創新和金機構創新的產物，集政府、銀行、企業和投資方面要求和利益于一體，真正實現信托融的長期化和規?；?。

房地產投資信托基金的發展，將一定程度疏通我國房地產資金循環的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產投資信托基金的收入．將會系統改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產金融市場的供給格局，真正提升我國房地產金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產金融體制的備性。房地產投資信托基金具有金融機構的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產行業，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補充。

信托對完備房地產金融體系促進作用主要表現在：第一，信托進入房地產金融領域，其以房地產信托投資基金方式介入房地產場．不但參與一級房地產金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創立房地產金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產隔離”的結構安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產金融的系統風險。房地產投資信托基金在我國的引入和發展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統風險的分散，降低危機產生的概率，提高房地產金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機的內因和外因內因在于金融體本身的抗風險能力，而抗風險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機的爆發源自金融風險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機，確可延緩或避免金融危機的爆發。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風險的分擔方式是不同的。銀行對風險進行跨時分擔比較有效，容易把風險在未來和現在之間進行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風險分擔能力比較強．可以在不同主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著，銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性較差，同期調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，無法在當期解決風險積累問題，結果是在某一時期的風險一旦超過了警戒線，金融危機就會爆發。

市場對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當期的風險累積。因此，從房地產金融風險的角度來看，通過引入房地產信托發展市場信用，不僅為房地產金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產金融當期的系統風險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現有的房地產投資信托向專業化發展。目前我國由信托公司推出的房地產信托計劃由于受到每個信托計劃合同數不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風險集中，信托整體規模不能夠實現大的突破，難以實現房地產多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監管體制和法律制度支持房地產信托的發展，經過試點發行，采取向全社會公開發行股票或收益憑證．成立房地產投資信托基金．進而使房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發展成合法、流通性強、具有一定專業化優勢的房地產投資主體

同時鼓勵房地產投資基金通過集中專業管理和組合化投資組合，聘請專業性顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統投資策略，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，從而有效降低投資風險，取得較高投資回報。

篇(3)

【關鍵詞】后金融危機；房地產；融資戰略

2008年，次貸危機引爆全球金融危機，給全球金融體系帶來了巨大的沖擊，房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱產業，在金融危機爆發后，其所處的市場環境也隨之發生了巨大的變化。

外資金融機構在金融危機中遭受巨大損失，為了保存自身力量不得不將大部分資金撤離出我國樓市。我國宏觀經濟的發展也因遭受金融危機的沖擊出現了減速，國內失業率上升，職工薪酬下降，一些在金融危機中遭受沖擊較小的投資與私募基金在中、小城市的房地產市場抄底房地產推動房市價格，直接導致了居民對房地產信貸業務的消費意愿下降。

房地產企業面臨著資金、市場等全方位的風險，但是機會仍然存在。在美國金融危機爆發之時，中國房地產市場本身就已經開始了調整，美國金融危機使我國房市的調整幅度進一步加大。房地產市場是我國經濟增長的重要支柱，房市的起伏與房地產融資以及相關政策的變動密不可分。因此，剖析中國房地產融資現狀與問題，對其應采取的融資戰略進行定位，是深刻認識房地產市場癥結，確立房地產市場的未來發展方向的關鍵。

一、我國房地產行業的融資現狀

目前我國房地產行業的主要融資方式有借款、發行股票債券、預收定金以及吸收投資等。本文選取我國房地產板塊112家公司作為樣本，通過采集相關數據對其融資模式與結構進行分析，計算得出整個房地產板塊07年至09年的資金來源見表1，以及房地產板塊上市公司的財務數據統計分析見表2。

表1 2007―2009年我國房地產板塊資金來源

年

份 合計

（萬元） 對外借款* 股票籌資 定金預收款 其他*

金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例

2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%

2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%

2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%

對外借款*：包括短期借款與長期借款。

其他*：包括債券以及吸收投資。

從表1中可以發現，對外借款是房地產企業募集資金的主要渠道，三年在房企的資金募集總額中對外借款所占據的比重均在40%以上，其次是定金預收款，連續三年的比重平均值也在30%以上，股票籌資也是房地產企業募集資金的一個重要渠道。

表2 我國房地產板塊上市公司財務數據統計分析

N 均值 最大值 最小值 中值

對外借款融資百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%

2008 112 42% 86% 0% 46%

2009 112 37% 86% 0% 37%

股票籌資融資百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%

2008 112 39% 100% 7% 34%

2009 112 33% 100% 6% 24%

定金預收款融資百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%

2008 112 18% 70% 0% 11%

2009 112 26% 69% 0% 24

其他融資百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%

2008 112 1% 19% 0% 0%

2009 112 4% 51% 0% 0%

112家上市公司股票籌資的融資百分比呈逐年下降趨勢，下降幅度較小。同時連續三年均存在股票籌資融資百分比為100%的上市公司，這就說明有企業的融資額全部來自于股票的發行。

從表2中可以看出，112家上市企業的定金預收款在企業的融資結構中的地位有所上升，同時在某些企業內，定金預收款已成為其主要的資金來源。

二、我國房地產行業融資存在的問題

1、融資市場格局朝多元化發展，但主要來源仍是銀行信貸資金。

近幾年為了抑制房地產投資過熱，防范銀行信貸風險，同時也為了配合宏觀經濟的整體調控，我國政府采取了一系列宏觀調控措施，一些房地產金融創新迅速發展起來，但房地產項目的開發和資金運轉大部分仍然來自于銀行信貸，如此一來房地產行業的風險輕易轉嫁到銀行系統。

2、完備的房地產融資體系尚未形成，融資多方面受限。

與成熟的房地產金融市場相比，我國房地產金融體系存在著不完備性。就一級市場而言只有銀行體系支撐著整個房地產行業的融資需求，僅有的數家房地產上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。二級市場也還處在萌芽階段，中國的房地產金融體系并不完備。

房地產行業的融資在多方面受到了限制。首先是銀行信貸，央行不斷調整房地產的信貸政策以求規范房地產信貸市場，并要求商業銀行防范房地產貸款風險。其次是房地產信托，由于信托的私密性要求受托人對委托人、受益人以及處理信托事務的情況和資料負有依法保密的義務，同時信托的私募性要求不得公開宣傳，使得這種融資方式目前并未被普遍接受。第三是房地產開發企業股權融資，許多房地產企業受國內上市的高門檻阻攔不可能在證券市場上進行股權融資和公開交易。其他房地產金融創新的融資渠道像信貸資產證券化、固定貸款利率等房貸產品目前發展也尚未成熟，無法彌補主要由銀行貸款的限制帶來的資金缺口。

3、部分房地產商投機運作，利用炒房團規避高額稅收。

在房地產整體信貸政策緊張的背景下，為了迅速融通資金房企不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。一方面炒房團以某種方式為房地產開發商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。另一方面部分房地產企業通過與炒房團操盤手簽署工程承包合同，再以建筑安裝費用收回墊付的首付在開發施工中進行轉包，做高建筑安裝成本借以逃避高額稅收。

遭遇全球金融危機的沖擊，目前我國房地產行業普遍面臨資金短缺的困境，如果不能更好地借助于各種房地產金融工具，廣開籌資渠道，則時刻都會面臨財務危機可能。如何合理有效地融資并適度降低融資風險，已是我國房地產行業迫在眉睫的一大課題。

三、目前房地產行業融資的主要戰略

房地產行業是一個資金高度密集性的行業，如果不借助于各種融資手段，房地產企業將寸步難行。在融資渠道多元化的建設上，需要進行大膽的路徑探索，除傳統的方法(自有資金、銀行貸款、定金與預收款) 外，還可以通過以下途徑進行資金籌集：

1、賣方信貸

賣方信貸也稱開發商委托貼息委托貸款，是指由房地產開發商提供資金委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息。開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，即風險承擔者由銀行變成了開發商。同時，開發商的這種行為是對金融投資工具多元化的一種嘗試。[1]這種融資模式下開發商投入一定的預定資金做委托貸款便可獲得幾乎沒有成本的銷售融資。

2、房地產信托

房地產信托是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。 [2]

房地產信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等，在不同層次上為房地產企業服務，解決其他渠道難以解決的一些問題。不但可以降低整體的運營成本，還有利于房地產資金的持續運用。同時可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品，擴大市場供需雙方的選擇空間。相對于其他任何方式，信托只需備案而不需要央行的批準，簡潔方便。

3、階段性股權融資

階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的一種方式。它不會增加負債率，但也有其缺陷，股東較多的情況未因為管理權的爭奪使得項目操作的難度增大，在不具備管理權權威投資者情況下會因為需要由第三方專業公司運作增加成本。

4、IPO(首次公開募股)

IPO對房地產企業而言是發展機遇，上市已經成為房地產企業的一條重要的融資之道，但是房地產公司的上市之路并不如理想的簡單。對于未上市的房地產企業而言，從表面上看雖然是一種最為經濟的選擇，但正是因為上市的門檻高，道路坎坷，只有少數房產巨頭才具備走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企業必須另覓途徑，借殼上市成為了他們的最佳選擇。

借殼上市程序相比IPO要簡單得多，它避開了IPO 對產業政策的苛刻要求，也避開了IPO排隊等待審批的程序，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，而一個完整的IPO 上市計劃預計最快也要耗3～5年的時間，在這種情況下，借殼上市成為了欠缺IPO能力的房地產商們的首選。[3]雖然借殼上市比IPO要簡單很多，但是從買殼到實現融資也有一個過程，不可急于求成，房企要在經營中規范自己的企業行為，為自身樹立良好的市場形象。

5、房地產抵押貸款證券化

房地產抵押貸款證券化是指以住房抵押貸款債權為基礎，由金融機構或特別目的證券機構SPV對住房等房地產抵押貸款進行包裝組合和信用增級后，將在貸款期限、利率、抵押范圍類型等方面具備共性的抵押貸款以發行債券的方式出售給投資者。它的意在于徹底改變了傳統的金融中介方式，在借貸者之間建立了更有效的融資渠道和經濟關系。[4]

我國的房地產抵押貸款證券化尚處于初級階段，存在巨大風險，需要謹慎對待，要想達到發達國家完善的融資環境，還需要經歷一段漫長的時間。在借鑒國外經驗的同時，應該創建良好的住房抵押貸款風險防范體系，為住房抵押貸款的證券化創造一個寬松的宏觀政策環境，充分發揮市場的調節作用，完善相應的房地產金融法律法規，并建立相應的房地產貸款證券保險制度，使以房地產貸款債權為基礎的證券資產風險得到最大程度的合理控制。

除了上述的賣方信貸、房地產信托、IPO、借殼上市以及房地產抵押貸款證券化的融資方式外，還有合作開發、回租回買融資、租賃融資等多種方式，同時通過合理定價，加快銷售、加速資金周轉以改善資金鏈，對大多數企業而言也是一種較為明智的做法。在目前的宏觀大背景下，房地產行業的資金來源渠道正在迅速實現新的轉變。為了在行業競爭中取得有利的地位，房地產企業必須對比融資成本和可行性，認真研究策略，實現多元化融資，解決資金問題，尋求新的發展空間。

參考文獻：

[1]孫兆東.解讀開發商“買方信貸”[J].中國房地產金融，2004，4.

[2]李則潮.淺議我國房地產行業融資策略[J].時代經貿，2008，10.

[3]張曉明.論目前房地產行業融資現狀及策略[J].科技創新導讀，2008，30.

[4]曹建元.房地產金融教程[M].上海:上海財經大學出版社，2003.

本文為教育廳課題《經濟危機、自由現金流量與企業投資行為研究》（課題編號：09C537）。

作者簡介：

篇(4)

關鍵詞：上海市；房地產金融；風險防范；最優政策

一、 上海市防范房地產金融危機的最優政策選擇

1. 對上海市當前房價趨勢的判斷。我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價已經呈現穩中有降的態勢，房地產市場局部過熱、房價普漲的態勢得到了初步的遏制。對比歷年量價波動的情況可見，當前上海房地產市場可以用“量價齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環境走出特立獨行的行情，而是受全國房地產市場的系統性影響比較大。在未來一段時間，如果我國繼續保持宏觀經濟管理政策不變、房地產市場調控政策不變的情況下，根據我們的研究，可以肯定全國房價將持續回落，而上海市房價受上述因素的影響將會更大更顯著，總體趨勢是持續向下，由此形成了上海市房地產金融風險的導火索。

2. 保持房價穩定是當前的最優政策選擇?；谏虾Ｊ蟹績r將持續下跌、房地產金融風險加劇的現實狀況，我們必須提前做好防金融風險的準備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價緩慢下跌到合理價位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價快速下跌到合理價位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機措施以維持房價大致穩定。

策略一的優勢在于，由于房價下跌速度緩慢，短期不會出現大規模的斷供，從而不會造成大量銀行個貸的不良貸款。

策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因為要保持房產市值高于房貸余額，房價的下跌速度必須非常緩慢，要使房價恢復正常合理價位將需要長達上十年時間，在此期間新房銷售將受重創，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個經濟的發展。②金融危機爆發的可能性大。既然有不正常的高價，同樣會有不正常的低價，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價位時，房價將可能跌破市值引起恐慌，金融危機將不可避免。③救市成功的可能性小。房價長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預料。從證券市場表現來看，歷來政府出手救市都只能暫時奏效，最終難以逆轉市場的大趨勢。因此在經歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風險很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優勢在于：盡管房地產市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災難時間很短，在政府強有力的救市政策之下，房價在一個合理價位迅速穩定。只要房價能穩定在市值大于個貸余額這個臨界點之上，斷供潮不會出現，個貸不良率不會攀升；同時剛需將帶動新房銷量回升，開發貸款也不會出現大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會造成金融危機。

策略二的劣勢在于，房價如果快速下跌將會形成強大的下跌慣性，很可能跌破臨界點從而引爆金融危機，此時政府救市成功的可能非常小。房地產市場的一個重要特點是房價總是呈現單邊上揚和單邊下跌的趨勢，正反饋效應明顯。在泡沫較大的情況下房價暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導致嚴重的金融危機。從歷史上看，無論是在日本金融危機中，還是亞洲金融危機以及次貸危機中，房地產市場都明顯表現出這個規律。

由于上海房地產市場在前期屬于典型的過熱地區，經過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價的快速上揚累積了很大的風險，暴風驟雨的下跌將引發拋售狂潮，房價崩潰的時候所有人都會喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機者，將會大量拋售手中的房產，形成惡性循環從而導致樓價不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發金融危機的可能性很大，因此策略二的風險更大。

策略三的優勢在于：①不會有斷供潮。從當前看已經購房者不會斷供，從而銀行不會被迫降價出售斷供房，消除了房價猛烈下跌的一個隱患。②政策實施的難度不大。當前房價下跌幅度不大，十提出的收入倍增計劃甚至還使房價有上漲預期，此時適當放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優惠貸款利率等，將能起到較好的穩房價的作用。

只要能夠維持房價穩定，就能充分發揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩定房價符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價已經穩定，剛需才會出手消費，因此在當前情況下，只有維護房價的穩定才能化解房地產金融風險。

此策略的不足之處在于，當前房價處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時間內新房銷量將停滯不前。避免房地產金融危機是當前的首要矛盾，在貸款余額中個貸相比開發貸款占比更高，因此首先要防范斷供導致的金融風險問題。而且只要剛需真實存在，房價穩定下銷量肯定會上去，由此可見本策略成功的關鍵在于解決好開發商的問題。在短期銷量難以擴大的情況下，處理好住房開發的節奏問題，保證開發商不盲目屯地盲目開發，改為減少開發盡量消化庫存才能避免降價競銷的局面，就從開發商的角度消除了爆發嚴重的金融危機另一個隱患。

權衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風險的優勢明顯，不足之處也好彌補，可操作性強。

綜合以上三種策略的分析發現，策略三是當前的最優選擇。只有保持房價的基本穩定，大規模的斷供和爛尾樓導致的房地產金融危機才能避免。

二、 上海市防范房地產金融風險的短期應急措施

盡管房價下降有系統性特征，但是由于住房存在區域性的特點，即使在全國房價回落態勢下，只要措施得當操作及時，依然能夠穩定上海市的房價。防范房地產金融風險的舉措可分為短期應急措施和長期防范機制。前者是指在風險苗頭出現時穩定房價的重要措施，特點是政策實施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩定房價；后者是指從政府監管的角度來防范金融風險，特點是偏重宏觀層面和長效機制。

2012年2月上海出現了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風波，但是當前情況與年初已經有了很大不同，房地產市場量價齊跌已經發出了較強的金融風險提示信號，此時整體調控政策應該進行適應性微調，采取必要措施來昭示政府維護金融市場穩定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時還不想放松房地產市場調控政策”，但是要提早樹立應對金融危機的思想，預先儲備應急政策。我們可以從以下幾個方面來儲備應急措施，在適當的時候結合具體情況推出。

1. 及時調整土地供應政策。從歷史上看，土地供應量與房價都有著密切關系。從2005年、2006年全國土地供應下降，開工建設量減少，2007年房價出現暴漲；2009年土地供應量負增長，2010年房價大幅上漲。這實際上在很大程度上反映了市場供求的基本規律。盡管影響房價的重要因素很多，但房地產市場比竟也是一個市場，供給定律和需求定律也將在房地產市場中得以體現，因此我們相信，適當減少土地總量的供應，將能在很大程度上有助于穩定房價。

調整土地供應政策，從現在就應該開始實行。適當減少土地總量的供應，引導開發商以去庫存為當前的工作重心；減少上海市中心區域的土地供應，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價引導和滿足剛性住房需求。通過減少供應穩定房價、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達到穩定房價、提高交易量以防范金融風險的目的。

2. 為剛需提供購房補貼。借鑒次貸危機中的措施，必要的時候對剛性需求提供一定的貨幣補貼，同時降低印花稅和給予部分個貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進住房消費。另一方面，降低營業稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩定房價效果不顯著，但是對促進剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應問題。保障房尤其是經適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應。在當前房價存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關系，有必要重新調整戰略部署。

采用收購的方式完成保障房任務能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設任務，又解決了沖突的問題，促進了商品房市場的良性發展，因此目前的最優選擇應該是暫緩建設公租房、廉租房等，暫時以租金補貼為主，實物配租為輔，適當時候再購買商品房作為保障房。

問題是收購的保障房要合理：價位、地段、數量等都要合理。不僅要考慮收購時以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當配以經濟適用房。

從收購時機上考慮，目前也可以少量購買，目標是完成中央的任務和兌現政府承諾；在需要政府出手救市的時刻再出手進行規模收購。從解決金融危機的角度看，收購的目標應該是那些貸款未還清、銀行強制收回準備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機的沖擊力，最大化收購資金的效用。

從收儲資金來源上看，目前可以動用住房公積金閑置資金進行收儲。上海利用閑置住房公積金收儲保障房已經取得了一定的經驗，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當擴大閑置住房公積金收儲保障房的數量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產市場資金饑渴和滯銷的問題，達到多贏的格局。

在需要規模收儲的時候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設的資金都可以用于收儲保障房。另外還要制定一些優惠政策，充分利用社會資源，動員社會資金積極參與到這個重大舉措中來，實現既防治金融危機，又解決住房困難的問題，解決社會資金投資渠道不足的問題，達到一舉多得的功效。

4. 可適時重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經是啟動上海房地產市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關鍵時候發揮出重要而深遠的作用。一方面能夠拉動巨量資金流入上海房地產市場，消化庫存商品房，有效穩定房價；另一方面能夠解決大量老百姓關注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項政策不僅可以成為刺激房地產消費和防范金融風險的權宜之計，而且還能順應戶籍制度改革的需求，達到一舉多得的效果。

三、 防范房地產金融風險的長效機制

防范房地產金融風險，除了短期的應急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產金融市場的制度建設，做好防范金融風險長效機制的基礎性工作。

1. 加強對開發商的監管防范金融危機。一要強化對“四證”的審查把關。為防止開發商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環節嚴審開發商資質，減緩開發商拿地速度，加強開發過程的動態監控，及時掌握開發商的資金狀況；對“四證”不全的不準發放住房開發貸款。二要強化對開發企業資質的審查把關。對一級、二級企業要重點支持，限制對三級以下企業發放開發貸款。三要加強對自有資金的審查把關。強調企業凈資產應達到項目總投資的30%，單個項目自籌資金達到項目總投資的35%。當然，對于開發商的正常合理資金需求，應該協調銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個人購房貸款征信系統。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個人征信系統，從此個人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實現全國聯網。銀行通過查詢此系統可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實操作多套購房利率，從而有效控制個人房貸風險。但是由于這一征信體系還無法客觀統計貸款人的收入水平，目前就做到真實反映貸款人還款能力還不現實，因此如何彌補這一缺陷就成為當前防風險的重點。

首先要詳細了解核實借款人（及其家庭成員）的職業、收入狀況以及穩定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當面核實有關情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章。對職業及收入狀況穩定、有足夠的還款來源、個人資信狀況良好的借款者，應作為重點支持的優質客戶群體；對于信息不符的異?？蛻簦瑧岣哔J款利率或者拒絕發放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機的，在審查其第一還款來源時更應嚴格和慎重，嚴格執行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴格審查購房人的資質，打擊開發商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴格控制投機性購房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財政的難題，加快轉型升級步伐。土地財政推高房價泡沫，無論在全國還是上海，已經是一個不爭的事實。只有從根本上規避對土地財政的依賴，才能促進房地產市場長期可持續發展。從上海市的具體情況來看，上海的優勢顯然不在房地產市場，而在于已經形成的人才優勢、技術優勢、產業結構優勢、區位優勢等。如何加快轉型升級的步伐，將這些優勢放大，把這些優勢轉化為政府財政收入，才能規避當前的土地財政問題，從根本上將房價收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時政府也有穩定的稅源。

4. 強調三成底線的按揭制度。強調住房抵押貸款的首付成數不得低于三成。只有嚴守這個三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時遏制投機投資性購房帶來的房價泡沫。美國的次貸危機和日本金融危機中，教訓最為深刻的就是幾乎零首付所導致銀行系統異常脆弱性帶來巨大損失。

5. 暫緩推出房地產稅。如果現在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構成致命打擊，將直接導致房地產金融危機的爆發。而如果倉促推出一個不痛不癢的方案使房產稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動權；暫緩推出房產稅，保持當前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機構成壓力而抑制泡沫，也不會對房價下行形成實質性壓力，根據未來房地產市場的具體情況再決定推出合適的房產稅，無疑能掌握更大的主動權。

6. 構建住房貸款管理預警監控系統。（1）建立風險預警機制。依靠信用管理系統平臺，建立反應靈敏的預警機制，實現對房地產信貸運行的全過程監控，將高風險不良客戶列入“黑名單”。（2）加強監管，嚴厲打擊非法操作和假按揭行為，加強對“假按揭”事件的處理動態，對開發商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時動用法律手段追索債務。對銀行內部人員參與串謀騙貸的，要嚴肅追究其責任。（3）加強房地產資金封閉式管理。對勘察設計、建材采購、民工工資支付項目等資金嚴格管理，防止抽逃和挪用資金；項目完成后，銷售收入也實行全封閉管理，確保銷售收入按比例優先歸還貸款。（4）繼續加大住房不良貸款的處置工作，創新解決不良貸款的手段和方法。

參考文獻：

1. 楊剛，王洪衛.公積金制度對上海住房市場量價波動的影響研究.上海財經大學學報.2012，（1）：94-101.

2. 楊剛，王洪衛，謝永康.貨幣政策工具類型與區域房價：調控效果的比較研究.現代財經.2012，（5）：27-35.

3. 楊剛，王洪衛，曹黎娟. 數量型貨幣政策工具影響上海住房市場量價波動的探討.社會科學家.2012，（3）：66-71.

4. 吳燕華，楊剛.我國貨幣政策對房地產價格調控的動態影響分析.現代財經.2011，（10）：70-75.

基金項目：國家自然科學基金（項目號：71103121）、浙江省杭州市哲學社會科學規劃課題（項目號：C12YJ03）、上海市哲學社會科學規劃課題（項目號：2011EJL002）、上海市教委科研創新課題（項目號：12YS106）階段性成果，上海財經大學研究生創新基金（項目號：CXJJ-2009-305）。

篇(5)

【關鍵詞】金融穩定 金融風險 房地產

本文以威海市房地產金融情況為實證樣本，通過對房地產業誘發金融風險的路徑傳導、識別方法及防火墻體系構建等問題研究，提出防范區域房地產金融風險的對策。

一、房地產行業風險誘發區域金融風險的路徑傳導

（一）集中度風險傳遞

2014年末我國房地產開發資金70%以上來自銀行，房地產貸款余額17.37萬億元，是2004年的6.6倍；國民經濟大行業分類中房地產業的貸款余額和占比排名均居榜首；加上鋼鐵、建材、家具等關聯行業貸款，房地產貸款規模更大、占比更高。

（二）關聯度風險傳遞

據對山東省30戶骨干房地產企業融資結構調查，86%的房地產企業存在多渠道融資情況，除主要依賴銀行貸款外，民間、信托、債券、理財等融資種類均為房地產業的多項選擇。房地產業的高杠桿化經營，極易因某環節資金鏈斷裂最終引發多米諾古牌效應。

二、構建房地產金融風險防火墻體系擇優路徑

（一）建立量化指標監測（指標及閥值見表1）。

（二）進行風險壓力測試識別。

1.選取承壓模型變量（包括承壓變量和壓力因子）。選取房地產貸款不良貸款率（NPLR）為承壓對象、即承壓變量；選擇“房價（HP）、地區生產總值（GDP）、居民消費物價指數（CPI）、一年期貸款基準利率（IR）”等與房地產金融風險關聯度較高的數據作為風險壓力因子。測試對象為威海市房地產金融業，樣本數據時間為2006～2014年32個季度。

2.進行實證檢驗分析。

①變量平穩性檢驗

采用擴展的單位根檢驗法（ADF）對變量數據進行平穩性檢驗，結果如表2所示，NPLR、GDP、CPI、HP、IR 的一階差分序列在5%的顯著性水平下都是平穩的。

②變量協整檢驗

通過對NPLR、GDP、CPI、HP、IR等變量進行回歸，得到殘差序列resid。對新序列進行單位根檢驗，由表3檢驗結果可知，在5%的置信水平下，NPLR與GDP、CPI、HP、IR存在長期穩定的協整關系。

3.設置情景模式。將情景壓力測試模式設為輕度（房價下跌10%、利率上升27bp）、中度（房價下跌20%、利率上升54bp）和重度（房價下跌30%、利率上升108bp），分別選擇房價（HP）和利率（IR）作為主要壓力因子，假定GDP7%、CPI1.5%計算，代入回歸方程進行動態情景壓力測試，分別沖擊未來8期內房地產不良貸款率的變化。

4.開展壓力測試。通過輕度、中度和重度情景壓力模式，分別計算出未來8期內GDP、CPI、HP、IR以及DGDP、DCPI、DIR 、DGDP（-1）、DCPI（-1）、DIR（-1）相關數據，帶入回歸方程（2）得到不同情景壓力下房價對不良率的沖擊結果（見表4、表5）及趨勢變化圖（見圖1）。

5.壓力測試結果分析。表5顯示，房價（HP）在輕度、中度和重度情景下對房地產不良貸款率沖擊分別在未來第3期、2期和1期末達到1%的橙色預警線，不良貸款率分別為1.011%、1.203%和1.075%；在第7期、4期和2期末達到1.5%的紅色預警線，分別為1.591%、1.793%和1.562%。通過上述壓力風險測試，監管部門可對未來第3、2、1期的房地產金融風險作黃色預警；對未來第7、4、2期作紅色預警，并根據預警級別采取相應防范措施。

三、建立房地產金融風險防火墻體系建議

（一）構建防范區域房地產金融風險長效監測機制

對房地產行業及房地產金融指標進行監測，將可能引發區域性金融風險的房地產風險消滅在萌芽狀態。

（二）定期開展區域房地產金融風險壓力測試

及時評估房地產業風險對區域金融風險的沖擊程度，對可能出現的金融風險及早防范。

（三）進一步加強房地產金融風險信息共享

加強職能部門的溝通和協調，實現轄區房地產金融業信息共享，為防范區域性金融風險提供信息支撐。

（四）繼續加大對房地產金融業務的監管力度

篇(6)

首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。

其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。

再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。

入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。

一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。

三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。

面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。

2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。

3、加大對開發資信評級高、規模大的優質房地產客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機構將為房地產開發項目提供貸款，為個人辦理抵押貸款業務，并推動房地產抵押證券化業務的開展。對我國銀行來說，更應關注那些資信評級度比較高、資產質量較好且有一定規模實力的房地產公司，特別是上市公司，因為他們的融資能力相對較強，在從事大項目時具備資金規模的優勢，從而有利于公司持續經營業績的提高。對其要積極營銷，搶占市場。

4、房地產金融管理機構要制定相應的政策，為國內金融業創造良好的外部競爭環境。國外金融機構的進入，將使國內房地產金融市場主體復雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產企業能在競爭市場上站得住腳，房地產金融管理機構應抓緊這一段寶貴的時間，保護和培育國內產業，逐步探索有力又有利的監管方式。要放松對房地產開發貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規模，及早占領和發展房地產金融市場；要調整房地產貸款結構，完善住房消費信貸機制，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發展房地產保險，尤其是房屋財產保險、房地產責任保險、住房抵押保險和房產質量等方面的保險；要借鑒國外經驗，建立房地產政策性金融機構，盡快開放房地產金融二級市場。

[摘要]入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。三是促進我國房地產金融業發展。面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。

1、要加強對國際慣例的學習和研究。

2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。

篇(7)

關鍵詞：房地產；金融；風險分析

目前我國的房地產市場已出現部分地區的房價大幅度偏離正常價格，且各地區的房地產信貸呈現擴張的態勢，使我國房地產金融面臨風險。而房地產金融風險一旦發生，將會引起投資和消費在全社會范圍內減少，進而危及金融穩定和經濟增長，因此我們要重視對房地產金融風險的防范。

一、房地產金融風險對經濟發展影響的理論分析

房地產金融風險指的是銀行為房地產業在提供金融服務（為其籌集資金、融通資金等）中，因存在不確定因素而導致銀行的實際收益偏離預期收益，進而使銀行面臨發生經濟損失的可能性。其中不確定因素主要指政府通過相關措施所進行的干預。

在房地產市場發展的初期，由于利率或稅率降低、金融創新、制度變遷、人口增加、城市化推進等事件的發生，房地產市場被逐漸激活，市場中的投資者大量增加，引發銀行對其信貸規模隨之擴大，此時房價上漲，房地產泡沫開始產生。受房地產市場繁榮的影響，更多的投資者進入市場，銀行也進一步加大對其信貸投放，過度的交易和投機的盛行將引起房價的進一步走高，使房地產泡沫膨脹，此時房地產市場已變成一個投機市場。隨著房價的持續走高，政府開始出臺相關政策干預房地產市場，從而貸款利率上升。銀行也開始收縮信貸規模，房地產市場部分地出現資金鏈斷裂，使房價開始下跌；由于房價的下跌，人們對房地產市場的未來預期改變引發市場恐慌，房價繼續下跌，泡沫破裂。隨著房地產市場信貸不斷收縮，金融機構出現大量壞賬，引發金融危機；同時社會投資與消費大量減少，使工廠倒閉、工人失業、社會貧富差距拉大，引起經濟衰退并帶來嚴重的社會問題。

由于房地產雖然在本質上是實體資產，但是同時又具有虛擬資產的特征，因此房地產市場在特定的環境下很容易出現泡沫。其中泡沫主要表現為以下三個方面：首先是由商品房的供給超出市場需求所造成的房屋空置泡沫；其次是房地產投資過度膨脹所造成的投資泡沫；再次是地價飛漲所造成的房價虛漲泡沫。此外，由于土地資源需求的多樣性和復雜性和土地供給的稀缺性，市場無法在短時期增加對土地的供給以滿足市場需求，使房地產價格波動劇烈，極易誘發房地產風險。

同時房地產業也是一個資金密集型行業，其發展離不開金融業的的支持。而金融業的過度支持加之不夠完善的稅收政策、土地政策和擴張性的貨幣和財政政策，導致非理性的信貸擴張和房地產投機炒作加劇，進而增加出現房地產金融風險出現的可能性。

二、我國房地產金融發展現狀及存在的風險

隨著1998年城鎮住房改革的全面開展，商業銀行在政策的支持下積極發展房地產金融的相關業務，進一步擴大房地產業的信貸規模，我國房地產市場自此開始快速發展。2003-2013的十年間，我國房地產市場年度完成額的年均增長率為25%，一直處于較高的增長水平。同時，房地產的銷售額在此十年間大幅上漲， 08年受美國次貸危機影響進行了調整后， 09年又開始復蘇。其中的主要原因有：我國城鎮化進程加快、人口年齡結構發生變化（人口紅利所帶來的對房地產消費的需求）、房地產的高額回報率帶來投資需求的增加。

我國目前房地產金融以銀行信貸為主，同時也存在著股權和債券融資和信托投資。數據顯示，我國房地產市場的開發貸款總額大致占其資金來源的40%-50%。盡管2013年銀行信貸總體上在收縮，我國房地產融資方式還是以銀行信貸為主，股權和債券的融資比例不高。2013年末，全國房地產開發貸款余額同比增長16.3%，達3.52萬億元；而個人住房貸款同比增長23.47%，達9.8萬億元，由此可看出我國的信貸規模增速較快。

我國部分地區房地產市場目前存在著房價泡沫風險。國際上通常采用房價收入比這一指標來衡量房價是否偏離了正常值。其中比值越大說明房價越高且正常的價值，居民對房產的購買能力越低。世界銀行認為發展中國家合理的房價收入比在3-6之間，而發達國家為1.8-5.5間。目前我國平均房價收入比約為7.5，但部分地區的房價水平較高并與居民的收入水平不匹配，如深圳的房價收入比為15.6，、廈門和杭州均為12.5，遠超合理水平，很可能存在房價泡沫。其次，我國房地產市場的過熱可能會帶來通貨膨脹的風險。房價的上漲將會逐漸傳導到其他商品價格使社會的物價出現全面的上漲，引發通貨膨脹，進而影響到整體經濟的運行。

而我國房地產金融方面的風險可主要分為銀行信貸的風險和其他房地產融資方式風險。其中，銀行信貸風險主要由以下幾個方面：一是房地產貸款的集中度大，在銀行總貸款中所占比例相對較高，若銀行同時缺乏融入現金的渠道和手段，很可能會造成流動性風險。二是房地產開發貸款的風險有增大的趨勢。截至2013年，我國房地產開發企業的資產負債率在70%以上，遠超國際公認的資產負債率的警戒線（50%）水平；加之現階段許多房地產企業的質量令人擔憂，國家對房地產市場的監管力度日益加大，部分房地產企業暴露出信用風險。。三是房地產不良貸款所引發的資產質量風險。當投資者在房地產市場參與投機而資金被套牢時就會產生不良貸款，將導致銀行出現壞賬，從而影響銀行資產的整體質量，造成銀行因缺乏足夠的優質資產創造利潤，進而使銀行面臨經營風險。

相對于銀行信貸所存在的風險，其他融資方式所造成的風險也不容忽視。房地產企業通過發行股票融資雖然成本低且可以獲得長期資本支持，但由于其把風險分擔給了股票投資者，一旦市場出現危機，其危害將更加廣泛和深刻。而我國的企業債券市場目前還不夠發達，且房地產項目的債券融資流動性差，債券無法按期償還的風險很大。而通過信托、私募基金所進行的融資中，對第三方管理機構的風險管理機構有很高的要求，若其管理水平不足，也將面臨風險。

三、對我國防范房地產金融風險的政策建議

1.完善房地產市場的政策體系，穩定房價

首先要從土地市場上入手，加強對土地資源的管理，抑制土地市場中的投機行為，使房地產業的總體供應量與市場需求大致相適應。其次，要綜合運用財政政策、信貸政策等宏觀政策以抑制投資性需求，從而使房價得到穩定；同時要完善我國住房保障體系，使低收入者的住房問題得以解決。

2.完善房地產金融的法律和監管體系，提高對房地產金融風險的管理能力

首先要出臺與房地產金融市場相關的法律法規，規范房地產市場上各參與主體的行為，以營造良好的市場環境；同時要完善房地產金融的監管體系，明確央行、銀監會及政府相關機構的職責，加強對房地產金融市場的指導，合理調控房地產市場，防范金融風險。

其次，各金融機構要加強信貸業務的管理，完善對企業和個人的征信制度，嚴格控制抵押物的價值缺口，加強對信用風險的防范和控制；要落實存款保險制度，起到抑制房地產金融風險的作用，同時要妥善處理不良資產，保持金融體系的穩定。

3.健全房地產金融市場體系，創新房地產企業的融資方式

首先，要健全房地產金融的市場體系，拓寬房地產企業的融資渠道，建立多元化的融資格局。其次，要構建全面完善的金融機構體系，發展專業的抵押資產管理公司及房地產投資基金等金融機構。再次，要鼓勵金融產品的創新，以滿足企業多樣化的融資需求，分散潛在的金融風險。從而使房地產企業的融資成本得以降低、市場融資效率得到提高。