房地產市場的基本概念精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產市場的基本概念范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產 市場營銷 策略分析

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02

營銷是市場經濟運行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業績，誰將會擁有市場發展的主動權。因此，本文從市場營銷的基本內涵及意義出發，探討當前房地產市場營銷的發展現狀以及今后的改進與提升策略，對于促進我國房地產市場營銷業績水平的提升以及整體的房地產業的穩健發展具有現實的借鑒意義。

一、房地產市場營銷的基本內涵

在探討房地產市場營銷的基本內涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經濟運行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標消費群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產營銷是市場營銷的一個有機組成部分，其對于整個房地產市場的運營與發展有著極為重要的現實意義。

（一）房產營銷是房地產生存的基礎

房地產具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進行市場的變現，其在前期的投資才能收回，企業才能獲得相應的市場利潤，從而為今后的發展奠定一個良好的基礎。市場營銷的業績以及其所帶來的后續的收入都是一個房地產企業得以順利運營的重要血液。

（二）房地產營銷是促進整體經濟發展的重要動力

在今天的國民經濟的運行與發展的過程當中，房地產已然上升橐桓鮒匾的產業鏈條，其在帶動居民消費、拉動內需等方面發揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進房地產市場營銷的發展，不僅是一個重大的經濟活動，也是維護社會穩定發展的重要的民生工程。

（三）房地產營銷是盤活房地產市場的關鍵所在

作為房地產市場運營體系的重要組成部分，通過房地產營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關的預定目標，也會從整體上盤活房地產企業的運營體系。例如，在進行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費者的消費心理以及消費需求進行必要的把握，從而為后期的房地產商品品質的改善與提升來提供必要的反饋與建議。

二、我國房地產市場營銷的現狀

由于諸多層面的原因，我國的整體的房產營銷還存在著以下幾個層面的問題。

（一）房產營銷的方式還不夠豐富

同別的行業的市場營銷策略相比較，我國的房地產市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產市場營銷方式還需要進一步的補充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產市場營銷的方式越豐富，其所要達到的市場營銷效果也將越來越傾向預期的方向發展。房地產營銷在方式方面的滯后，對于整個行業的發展所產生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產企業自身對于市場運營業績的準確性與科學性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業的房地產營銷所面臨的挑戰與壓力也會進一步的增加。

（二）房產營銷人員的素質有待強化

在房地產市場營銷的過程當中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產市場營銷員工的整體素質，尤其是營銷層面的專項素養已經作為一個重要的議題而提到了議事日程。

（三）房地產營銷思想及策略還需要改進

通過市場調研及分析發現，一些房地產企業之所以在市場營銷的過程當中沒有獲得比較大的進步與發展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進一步的扭轉與提升。在信息資訊不斷發展與變化的當下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進行很好地與時俱進，那么其最后所要面臨的市場發展壓力則是非常大的。房地產營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團體房地產市場營銷業績的表現。

三、房地產市場營銷策略的提升路徑

在今天的房地產市場營銷策略的改進過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養的提升方面以及房地產企業市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。

（一）要充分把握電子商務的發展契機，注意房地產的網絡化營銷

今天的年輕的消費群體已經成為消費的中堅力量，他們的網絡購物的習慣已經逐漸成為一種重要的消費方式。因此，今后在房地產市場營銷的過程中，要善于借助網絡來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務平臺，將網上選房與線下參觀交易有機地結合在一起。通過這種方式，今后的房地產營銷將會呈現出更加多元的發展態勢。通過眾多的案例可以看出，房地產企業借助當下比較流行的互聯網媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發展與提升。只要充分把握好電子商務發展中所帶來的機遇，今后的房地產市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。

（二）打造一流的房產銷售隊伍

在上文中已經提到，在今天的房地產營銷過程中，營銷隊伍整體素質的不高是營銷行業業績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產營銷人員的整體素質進行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質的全方位的考察，從源頭上進行綜合素質的把關；另一方面，要加大崗位培訓的力度，在日常的房地產市場營銷的過程當中，通過經驗的傳授與總結的方式，幫助房地產市場營銷人員進行綜合素養的提升。在進行專業團隊的打造過程中，需要借鑒當下比較先進的人本主義的思想，通過這種方式整個團隊所具有的價值感與創造力，在市場業績的開拓與提升層面有一個質的飛躍。

（三）思想層面要不斷地與時俱進

在思想層面，需要不斷地從房地產市場營銷的大環境出發進行必要的改進與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進行前沿的市場營銷理論的學習；另一方面，要在房地產整個的行業運轉的過程當中，善于把握市場的發展機遇，借助利好的商業發展政策來實現房產營銷業績的提升。在市場的快速發展的過程中，房地產企業要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產市場營銷規模的發展與提升來提供最大層面的支持。當然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進的過程中，需要從企業自身的發展實踐入手，結合市場環境所呈現出來的特點，將兩者之間進行一個很好的對接。在不斷發展與完善的過程當中，更好地將房地產市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。

這一點在今天以及以后的房地產市場營銷體系的發展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。

總之，房地產營銷水平的提升是一個系統的過程。在這個過程中，制定科學的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當然，在這個過程中要充分把控市場環境以及其他相關因素對房地產市場營銷的影響。

四、結語

本文主要分析了在當前的環境下，房地產市場營銷的發展策略。隨著我國整體經濟的平穩過渡，房地產市場也將會迎來另一個重要的發展高峰期。因此，本文對于房地產市場營銷現狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。

參考文獻：

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[2]鄭曉云，王雪.基于差異化管理理論的房地產市場營銷策略研究[J].建筑經濟，2009（5）.

[3]蔣東麗.基于顧客滿意的房地產市場營銷策略探討[J].市場論壇，2009（5）.

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房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一，對國民經濟有重要的拉動作用。隨著我國經濟的快速發展，房地產投資由于具有相對較高的投資收益水平、易于獲得金融機構的支持等優點，將成為今后幾年內社會投資的一個持續熱點。但在這個投資過程中，又有投資數額巨大、變現性差等缺點,收益與風險同時存在，對處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。特別是去年國務院與中國人民銀行分別下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》與《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，更顯示出管理決策層對房地產投資風險的高度重視。因此研究我國房地產投資風險，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。

第一章 國內房地產開發的現狀

1998年以來，中央為了拉動內需以保持國民經濟的持續增長，采取了積極有效的財政政策，把住宅消費放在極為重要的位置上，作為國民經濟新的經濟增長點，出臺了一系列促進房地產發展的相關政策，隨著沿海以及國內大城市房地產逐漸平穩發展，內地中小城市房地產也開始迅速的發展?？傮w上看，房地產市場供銷兩旺，連續四年投資和銷售都保持較快增長，增長比例也基本協調，商品房價格穩中有升，走勢總體平衡。按“十五”規劃要求以及未來10~20年我國現代化進程的進一步加快和城鎮人口的不斷增加，住宅需求和消費必將隨之擴大，市場需求空間極大，房地產投資將成為今后幾年內社會投資的一個持續熱點。

但隨著目前我國房地產業的迅速發展，一些問題也迅速暴露出來。部分地區盲目興建高檔公寓、別墅和寫字樓，而適應中低收入居民的低價位商品房、經濟適用房的供應不能滿足需求；部分地區房地產投資規模過大，價格上漲過快；一些地區炒賣房屋現象比較嚴重等問題。由于房地產項目的投資過程是一種預測將來需求而進行產品生產的過程,不確定性伴隨其始終；再加上其自身的不利因素決定了房地產業是一種典型的風險行業，因此，很有必要加強房地產投資風險意識，以確保房地產業健康有序發展。

第二章房地產投資及風險的基本概念

2.1 房地產投資

房地產投資就是將資金投入到房地綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益，房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎。

2.2 房地產投資風險

房地產投資風險是指房地產投資主體直接或間接把一定量的資金投入房地產開發過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降、損失增加或投入成本增大等不利結果的可能性。

第三章 導致房地產投資風險的因素

3.1 信息不全不準，對開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，決策草率

這在1992年-1993年的“房地產熱”中成為“通病”。許多房地產項目決策草率，所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

3.2 宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險

表現為；一是前些年嚴重通貨膨脹；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產市場供求形勢的變化。房地產市場已出現供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”。這對剛開發并需持續投入的房地產項目意味著不利。

3.3 投資商主觀上對房地產市場供求形勢、房地產政策、金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差

具體表現為：發展商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的投資商過分地相信自己會很容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的投資者在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商過分相信自己的“道”（即通過“關系”拿到“好項目”的能力），而經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足或較弱。項目運作中難以實現預期的經營業績。自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中風險的原因。

第四章 房地產投資風險的特征

4.1 房地產的短期投資風險大，長期投資風險低

房地產作為一種投資工具，變動性差，交易成本高，短期內其市場需求很難調整，這就意味著房地產在短期內很難脫手或者雖能倉促脫手或易造成較大的損失，另一方面，房地產具有稀缺性，長期使用性，不可替代性，其長期需求是可以調整的，而且常呈增長趨勢，長遠來看，房地產升值的走勢顯著，對其長期投資的收益也會穩定。

4.2 政策與經濟形勢對房地產投資風險影響有雙重性

由于房地產具有消費與生產的二重性和房地產供求的反經濟循環特征，使其對政策的變化具有雙重的反應。例如，一般認為，利率下調對房地產投資有利，實際上利率下調可能使大量資本流向證券市場，引起貸款市場上的貨幣短缺，投資商不得以較高的貨款利率進行融資；利率上調時，資本將部分流回銀行，使貸款市場上的利率短期內并不一定下調。

經濟形勢的變化也存在著同樣的情形，如，經濟繁榮時期，普通消費者一般采用租房的方法，而將節余的資金投入到證券市場以獲得較高的投資收益率，此時住宅的銷售不會看好，寫字樓，工業廠房比較走俏，當經濟出現衰退時，普通消費者為了保值的需要將會購置住房，住宅為消費者看好，而其它物業可能出現疲軟。

4.3 房地產投資風險較難預測，地域性影響較大

房地產作為特殊的商品，因為住宅無法移動，一次交易時數額大且不能分割，這就促使房地產交易進行私下交易，價格之間存在較大差異，即使在成熟的市場中，房地產交易價格，仍然是非規范的和部分失真的，雖然在房地產投資風險理論研究中估算價格可以代替市場價格，但實際運用中由于二者之間的差別導致房地產投資風險的預測值與實際值有偏差，以致于理論與實踐存在脫節現象。

篇(3)

摘 要 2010年，房產稅改革問題引起社會輿論廣泛關注和討論。房產稅何時開征，怎樣征收，對房市會有何影響都是值得思考的問題。目前而言，房產稅改革存在諸多問題，筆者對此進行了討論并提出了一些相關建議。

關鍵詞 房產稅 改革 稅收公平 房價

一、房產稅的基本概念及其目的

房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。從性質上看，房產稅屬于保有稅，即針對不動產保有行為的一種征納。

根據國務院1986年9月15頒發的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅采取從價計征和從租計征兩種方式。從價計征是指依照房產原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計稅繳納；從租計征是以租金收入按1.2%的稅率計稅繳納?！斗慨a稅暫行條例》同時規定征稅范圍僅限于城鎮的經營性房屋。從房產稅所具有的特性來看，房產稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產稅屬于地方稅，征集房產稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二、有利于加強房產管理。房產稅是調節房地產市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產投資規模。

二、房產稅的法律本位分析

2010年5月31日，《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中指出“深化財稅體制改革，逐步推進房產稅改革”。在國內房地產市場投資過熱，房價上漲過快的背景下，房產稅改革一次次被推上風頭浪尖。繼停止向購買第三套及以上提供公積金住房貸款以及對提高貸款首付比例進行一系列規定后，房產稅似乎成了調整房價的最后救命稻草。誠然，稅收作為國家調控市場的一種手段，必然能對市場中的經濟行為產生一定的影響。從征收對象來看，房產稅確實能夠提高房地產投機者的價格成本，從而抑制房地產市場的過度投資。

但從房產稅本身所應有的性質來看，房產稅些許程度上被誤解和扭曲。目前在房價過高的壓力下，房產稅的改革直指個人住房，這無疑是將從沒有產生任何收入的個人手中生生征走一部分稅收，房產稅的征收必將承擔很大的政治風險。稅收真正的目的是取之于民，用之于民。政府將征納的房產稅用于本地區的基礎設施建設和環境建設以促進本地區的繁榮，從而帶動房價上漲。因此，房產稅的征收本意應該是促進房地產的發展，但如果將房產稅用于抑制房價，明顯違反了房產稅的本意。

三、房產稅的稅收公平問題

稅收平等權要求根據每個納稅人的稅負能力確定征收標準，即量能課稅。量能課稅主張同等負擔能力的人負擔同等的稅收，不同納稅能力的人負擔不同的稅收。做到量能課稅是非常困難的工作，如個人所得稅就存在顯示公平的問題。具體到房產稅，問題更加復雜：1、房產稅的征收對象為房屋本身，但房屋所有者的稅負能力是不一樣的。2、房產稅征收范圍確定，如果只針對商品房勢必造成不公平。我國目前存在商品房，集資房、福利房、合作建房、經濟適用房等多種住房。針對哪些房屋征收以及設置多少的稅率都是棘手的問題。3、如何界定納稅人是投資者還是自用者。將投資者和自用者一視同仁，是對自用者的不公平，也會對房地產市場的健康發展造成負面影響。4、繼土地財政后，地方政府又會通過房地產稅聚斂大量的稅收。這部分稅收將何去何從，是否能夠用之于民。這部分稅負會不會轉移至購房者和租房者，都是值得關注的問題。

四、房產稅改革稅制設計問題

我國目前在房地產方面的征收稅種繁多，重疊課稅，已造成稅負過重的問題。如在土地出讓金已經構成了大部分房價的情況下，如果再開征房產稅，無疑是雪上加霜。且稅負最終又會轉移到購房者身上，雖增加了投資者的購房成本，但也同時增加了普通居民的購房成本。因此，建議在將房地產市場名目繁多的各種稅費整合后，再考慮房產稅的問題。開征房產稅以抑制房價本身就是違背了房產稅的本意，如果非要開征房產稅，那么至少在以下幾個方面進行規制：1、首套自用房免征房產稅。首套自用房為家庭生活基本用房，并不具有投資性，因此應該免于征收房產稅。2、建議房產稅采取累進稅率。即從第二套房開始征收一檔稅率，第三套房征收二檔稅率，以此類推，逐漸升高稅率，以打壓房地產投資過熱行為。3、有效區分投資性房產和自用房產。只有這樣才能凸顯房產稅的公平性和有效性。當然如何定性為投資性房產的標準難以把握，可以根據是否長期居住等方法確定。4、征收房產稅必須降低土地出讓金。參照國外的做法，取消占購房比例成本最大的土地出讓金，使房產稅更為合理。這樣，一方面降低了房價，減輕購房者負擔，另一方面一次性的土地收益轉化成長期的稅負收入也可以減少政府的賣地財政的弊端。5、房產稅信息需公開透明。信息公開透明可以杜絕不公平現象，亦可以監督政府行為。

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關鍵詞：宏觀審慎監管：政策實踐

中圖分類號：F830.2　文獻標識碼：B　文章編號：1007-4392(2011)02-0048-03

2007年爆發、影響持續至今的本次全球性金融危機表明，僅僅依賴微觀審慎監管不足以維護金融穩定和經濟增長，因為微觀審慎監管將經濟波動視為外生風險，忽視了金融機構自身行為的系統性影響。因而，應當對現有金融監管體系進行結構性調整，加強宏觀審慎監管、構建宏觀審慎與微觀審慎監管有機結合的金融監管框架，已成為國際社會共識。

一、宏觀審慎監管的基本概念

就概念而言，宏觀審慎監管是一個相對于微觀審慎監管的概念，指金融臨管當局為減少金融危機或經濟波動給金融體系帶來的損失，從金融體系整體而非單一機構角度實施的監管。與微觀審慎監管相比，宏觀審慎監管最突出的特點是更加著眼于整個金融體系而不是單體機構，重點關注單體機構之間的相互作用及金融機構面臨的共同風險，目標是防范系統性風險：微觀審慎監管則主要著眼于單體機構的健康狀況，較少考慮個體之間的關聯度以及個體機構共同行為對整個金融體系的影響，主要目標是通過防止單體機構失敗或倒閉的外部性來保護存款人和投資者利益。

二、宏觀審慎監管政策工具

金融體系的系統性風險主要來自兩個方面，一是金融機構的“同質化”問題，即隨著金融機構之問依賴性和關聯性的增強，風險暴露日益趨同，在受到外部沖擊時同時倒閉的可能性不斷增大。二是金融體系與經濟周期的“共振”問題，即金融體系內在順周期性以及新資本協議、新會計準則等外部規則對順周期性的強化，一定程度上會放大經濟周期，加劇經濟波動。

宏觀審慎監管的提出，就是力求增加和強化傳統的資本、撥備等微觀審慎監管政策工具應對系統性風險的功效。一方面，高度關注同一時點上金融機構的共同風險及相互關聯，可采用政策工具主要包括適度擴大監管范圍、對具有系統重要性的機構實施更審慎的監管、改進對交易對手的風險管理和建設更有效的市場基礎設施等。當前國際上關注的重點是如何界定具有系統重要性的機構以及應對其實施哪些更為審慎的臨管標準。另一方面，通過緩解金融體系的順周期性來減小經濟的周期性波動幅度和頻率，主要政策工具包括逆周期資本、動態撥備、杠桿率、逆周期信貸政策和壓力測試等，目的是在經濟上行期控制信貸和資產價格過度增長，并促使銀行建立逆周期資本和撥備，吸收和消化經濟下行周期可能產生的損失，防止經濟在下行期過度收縮。

實際上，宏觀審慎和微觀審慎監管所使用的政策工具基本相同，如都會采用資本監管、撥備、杠桿率、審慎信貸標準和其他風險管理要求等政策工具，只是政策工具的著眼點和具體運用有所不同。如微觀審慎監管會在整個經濟周期上，對所有機構運用統一的資本監管標準；而宏觀審慎監管則會針對系統性風險提出隨經濟周期變動的逆周期資本要求，也會對系統重要性機構提出附加資本要求，這一思路同樣適用于撥備和其他審慎臨管工具。

三、宏觀審慎監管政策實踐

雖然宏觀審慎監管在此次危機之后才引起了國際社會廣泛關注，但宏觀審慎臨管的實踐卻很早就有。本文分別分析貸款成數比(Loan-to-Value Ra-tio，LTV)和動態撥備制度(Dynamic Provisioning)在各國監管實踐中的運用和功效。

(一)貸款成數比(Loan-to-Value Ratio.LTV)

這一政策工具屬于以控制信貸增長為目的、直接針對金融體系特定細分市場不平衡現象的“精確制導型”監管措施，目前主要在新興經濟體得到運用，發達經濟體的監管實踐還不多。根據全球金融系統委員會2009年底的一項調查，在接受調查的司法轄區中，共有11個使用過貸款成數監管，其中9個來自新興經濟體，2個來自發達國家。

1　香港地區。

為抑制房地產市場泡沫，香港自1991年起實行最高為70％的住宅按揭貸款成數比。香港《銀行業條例》中對住宅按揭貸款成數的監管要求為“無論購買價格和資產市場價值哪個更低，銀行貸款本金總額不得超過購買價格或資產市場價值的90％”，巴塞爾資本協議第一版正式實施前后，這一規定面臨監管套利可能，因為即使貸款成數比例高達90％，根據巴塞爾協議規定該筆貸款風險權重仍然較低，這將鼓勵銀行按照貸款成數比上限放貸?？紤]到房地產市場風險已經較高，香港金管局于1990年咨詢建議，擬將90％的貸款成數的門檻降低至70％，并發出指示，建議銀行采取貸款成數70％的住宅按揭貸款的比例。為保留一定的靈活性，以避免被法律強制要求采用更高的風險權重標準，銀行普遍非常合作，自愿實施70％的貸款成數政策，消除了修訂監管規則的必要。

此后，鑒于香港住宅物業市場在90年代前半期持續上漲，針對越來越多銀行選擇以“例外”方式繞過監管限制，最終香港金管局下定決心，將70％的按揭貸款最高成數比作為正式監管政策。1995年11月2日，香港政府在立法會上證實，70％的貸款成數政策應該作為一項長期的監管政策繼續被采納。目前香港的貸款成數監管要求是：對物業價值2000萬港幣以上的房屋其最高成數比不得超過60％，對物業價值低于2000萬港幣的貸款成數比上限為70％。

堅持宏觀審慎監管視角，關注系統性金融風險的防范，長期執行按揭貸款最高成數上限是香港成功度過1997年回歸后房地產市場大跌的重要因素。

2　韓國。

1997年亞洲金融危機后，韓國一直注重加強金融市場的宏觀審慎監管，在按揭貸款市場，注重通過貸款成數比的動態調整等監管措施，加強風險管理，針對本世紀初全球市場低利率引發的住房價格大幅度上漲，韓國金融監管服務署(Finaneial SuoervisionService，以下簡稱FSS)一是及時對房地產市場實施壓力測試，估計房地產價格大幅度下降對建筑行業、房地產相關資產支持證券以及對房地產市場建立大規模敞口的貸款人的影響。相關分析的結果之一表明，如果房地產價格在4個季度內下降20％，銀行資產回報率將下降超過0.5個百分點，二是在有效識別風險后對房地產市場進行專門調查，隨后及時采取名為“改進風險管理計劃”的監管措施，根據該計劃，禁止特定區域二套房貸，將貸款房價比從以往的60％下降到40％。此外，自2006年3月起對價值超過6億韓元的住宅貸款借款人適用債務一收入比要求。采取上述措施之后，韓國各商業銀行發放按揭貸款的增長速度逐漸下降。(見下表1)

韓國的經驗表明，在壓力測試識別風險基礎上，

銀行監管者及時加強和收緊對按揭貸款的審慎監管標準，以此作為抑制地產泡沫的預防性措施，這是宏觀審慎監管幫助銀行監管者避免銀行業系統性風險的著名案例。

(二)動態拔備制度(Dynamic Provisioning)

危機爆發后，最先于2000年在西班牙實施的動態撥備制度引起了國際監管界的極大興趣。傳統撥備制度僅對已出現的損失計提專項準備，是對風險的事后估計，提取比例的差異反映損失程度不同，這在一定程度上扭曲了銀行的利潤和清償能力。

1　西班牙的政策實踐。

20世紀七八十年生的銀行危機，促使西班牙監管當局重新審視對銀行的監管制度和銀行的不良貸款問題，并自2000年開始實施動態撥備制度，即在傳統的一般和專項撥備的基礎上，引入動態準備，以反映對潛在信用風險的事前估計。經濟擴張時期，不良貸款比例低，事后計提的專項準備小于潛在的信用風險，銀行應建立動態撥備；經濟衰退時，不良貸款比例高，專項準備不足以覆蓋貸款損失，動用事前提取的動態撥備補齊差額。動態撥備制度涵蓋了對未來經濟周期的預測，是潛在風險估計值與實際風險值的差額。潛在風險可以南銀行運用內部模型法估計，也可采用監管當局規定的標準法算出；實際風險值就是當期撥備。動態準備每季從損益賬戶中提取，有助于熨平傳統撥備的親周期波動。該制度所蘊含的動態性、前瞻性和逆周期性特征，對增強銀行業的彈性，促使銀行針對特定類型貸款提取撥備很有幫助，從而有利于從整體上提高金融系統的安全性。

2　中國的政策實踐。

在中國，銀監會在借鑒國外動態撥備做法的基礎上，結合我國實際，充分考慮現行貸款損失準備體系和銀行監管指標，一方面進一步提高了貸款風險分類專項準備計提標準，另一方面要求商業銀行在計提專項準備基礎上，通過計算貸款潛在損失與專項準備的差額確定動態拔備，把拔備覆蓋率要求逐步提高到150％。將貸款撥備計提與經濟周期、銀行匯票經營狀況等因素緊密結合，發揮宏觀審慎監管工具的作用，在經濟上行、銀行盈利水平較高時期相對多提撥備，在經濟下行、銀行盈利水平較低時期相對少提拔備。以達到“以豐補歉”，熨平波動的目的。2010年9月末，我國商業銀行的撥備覆蓋率達203％，比年初上升了32.8個百分點，保持了較高的水平。

四、結論

危機前的金融監管體系并未低估宏觀目標的重要性，但在監管實踐中，由于監管者過分強調微觀審慎監管，忽視金融機構行為的系統性內涵，由此引發系統性風險。對宏觀審慎監管的再度重視是對傳統監管宗旨的回歸或落實，它與微觀審慎監管并非截然對立，而且其實現有賴于現有監管工具的完善，即提高金融監管政策工具的宏觀取向，或者將宏觀目標嵌入微觀監管措施。

參考文獻：

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一、城市舊村改造的基本概念

（一）城市老城區改造、農村舊村改造與城市舊村改造的區別

城市老城區改造亦稱為舊城改造，舊城改造是指改造區域占地原本就屬于城市國有土地，涉及改造區域的建筑物都是或絕大多數屬于擁有產權證書的個人或單位享有，改造拆遷由政府統一協調處理，對涉及建筑物予以評估補償，按計劃實行回遷或另行安置，改造區域按政府統一規劃重新建設布置的一種舊城改造方式，即新城區取代老城區進行改造建設的一種方式。農村舊村改造是指改造區域占地原本就屬于農村集體土地，按自然條件和經濟條件在有關政府部門的指導下對村民集體居住房屋、配套設施等按預定規劃進行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。農村舊村改造涉及的方面要比城市舊城改造小的多。而城市舊村改造與城市舊城改造、農村舊村改造均存在重大差異，相比之下要復雜的多。

（二）城市舊村改造的基本概念

本人認為，城市舊村改造首先具備如下兩個條件：其一是涉及改造區域已經屬于城區或者將來在短時期內必然成為城區，屬于城市的規劃區域；其二是涉及改造的區域雖然屬于城市規劃區，但是土地性質尚未發生變化，國家尚未征用變更為國有土地，仍然歸屬于該區域村民集體所有，國家沒有基于所有權支配該區域土地的權利。

基于城市舊村改造的上述兩個條件，本人認為，現階段城市舊村改造合法概念可以論述為城市舊村改造區域土地所有者根據城市規劃依法定程序實現所轄區域改造的行為。

二、城市舊村改造違規開發建設的原動力

基于城市舊村改造的上述特點，城市舊村改造始終突現著土地規劃與土地權屬的不一致帶來的一系列矛盾。面臨眾多的城市舊村改造區域，基于政府財力的限制，目前基本不能實現城市舊村改造區域土地的征用，故在一定時期內政府不能統一實現城市舊村改造。隨著城市房地產市場持續升溫，城市舊村改造滿足本集體需要的同時，舊村改造土地所有者及房地產投資商也敢于冒風險投入大批資金持續進行舊村開發并將建成房屋非法銷售而獲取利益，即而帶動相關經濟產業的發展而獲得更大的利益。故本人認為利益驅動是城市舊村改造違規開發建設的一要害原動力。

三、違規城市舊村改造存在的實際問題

違規城市舊村改造即指違反政府城市規劃方案和設計所進行的非法城市舊村改造，違規城市舊村改造所建設樓盤被俗稱為野樓盤。違規城市舊村改造存在的實際問題主要表現在以下幾個方面：

（一）背離城市整體規劃，亂開發建設

基于城市舊村改造區域土地所有權與城市土地建設規劃的矛盾，城市舊村改造與城市建設規劃在一定程度上存在嚴重不一致的情況，在城市建設規劃滯后的城市，這種情況尤其嚴重，城市舊村改造區域背離城市整體規劃，亂開發建設，嚴重影響了城市的整體建設思路和城市形象，必然會帶來一系列的后患，造成的經濟損失是不可避免的。

（二）無規則建設影響大型項目規劃

城市舊村改造區域無規則的開發建設，使得政府對該城市舊村區域土地利用失控，政府擬建的重大項目可能受到嚴重影響，由于規劃區內土地規劃被打亂，可能影響政府涉及大型項目的招商，嚴重影響到城市的整體布局和可持續性發展，假如對非法的城市舊村改造區域進行拆除則必然帶來極大的財產損失。

（三）拆除違規改造樓盤引發各種社會問題

因前述原因將違規城市舊村改造樓盤拆除，在造成巨大社會財富浪費的同時必然引發各種社會問題，原城市舊村改造區域的原始住戶如何進行補償？違法購買該城市舊村改造區域房屋的人員是否進行補償及由誰給予補償？失去住房的大量人員將如何安置？……到時處理起來將會非常棘手。

四、政府對違規城市舊村改造所采取措施及效果

（一）戶籍改革和社區化推進

將城市舊村改造區域農村農民戶口改為城市居民戶口，以便從戶籍上與城市居民實現同一，以加強人員治理；將城市舊村改造區域農村村民委員會改為社區居民委員會以強化行政治理；以此兩個方面來加強對涉及城市舊村改造區域的治理力度，設定其改造的范圍僅限于在規定的范圍內滿足本集體成員的需求，防止其違規大規模舊村改造。但是，這種方式在實踐中難以湊效，鑒于城市房地產所蘊藏的巨大市場誘惑力，基于城市舊村改造區域土地不屬于國家所有，該區域土地所有者和投資商違規開發的高亢熱忱是難以阻止的。

（二）聯合執法檢查、查封非法售樓處

面對違規的城市舊村改造，政府通常組織有關部門采取聯合執法檢查、查封非法售樓處的方式來遏制違規的城市舊村改造。但這種方式往往是檢查的時候非常配合，檢查完后照常開發建設，查封的售樓處在檢查人員走后又堂而皇之的開門營業，而更有甚者，檢查人員還經常碰到大批村民的圍攻，導致執法檢查、查封不了了之，無果而終。

（三）殺一儆百，強行拆除建成或在建樓盤

對于頂風而上的違規城市舊村改造，政府組織大批執法人員對涉及的某一違規建成或在建改造樓盤采取強行拆除措施，以起到殺一儆百的效果，遏制違規城市舊村改造。但是，時間一長，被拆除的樓盤又建了起來，而且又有新的樓盤不斷的開工建設，而政府執法人員強制拆房也是冒著隨時有可能與村民發生暴力沖突的前提下進行的，在實踐中大量開拆已建樓盤的情況尚不多見。

（四）輿論宣傳，扼住購買群體

鑒于違規城市舊村改造所建樓盤在集體內部往往采用分配制度，主要靠對外銷售給其他購買群體獲利，政府部門在購買群體中進行輿論宣傳，扼住購買群體，以打擊違規進行城市舊村改造。但是在違規城市舊村改造所建野樓盤的低價銷售吸引下，仍然有絡繹不絕的野樓盤購買者，輿論宣傳實是難以湊效。

五、解決城市舊村改造問題所應考慮的基本原則

本人認為，解決城市舊村改造問題應考慮以下基本原則：

（一）預先處理原則

政府雖不能在短時間內拿出巨款或找到資金統一征用城市舊村改造區域，統一實現城市舊村區域的改造，但可以做到預先規劃，可以將預先規劃好的文件發放給各城市舊村改造區域土地所有者，可以預先指導其如何進行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設資源浪費。

（二）避免損失原則

盡最大可能的避免社會財富的不必要浪費，對于已建成或在建樓盤，假如確實不違反城市整體規劃布局，沒有必要拆除的，予以保留，確實不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的行為的發生，避免社會財富的浪費。

（三）市場機制原則

一律的遏制未必是一種好的方法，從經濟角度來看，可以考慮用市場經濟杠桿來適時調節，對于城市舊村改造在符合城市規劃布局和法律規定的情況下，可以考慮適用市場經濟杠桿逐步引導，使其走向正規，對于發展房地產市場經濟亦是一次大的機遇與挑戰。

（四）保持穩定原則

政府對違規的城市舊村改造所建樓盤的處理結果牽動的方方面面的問題，如處理不妥可能影響到安定團結的大好局面，避免發生大規模的拆除行為，以保持穩定為原則，逐步將問題處理完畢。

六、城市舊村改造問題的法律解決途徑

城市舊村改造應分為兩個階段，其一是滿足本集體成員的需要而進行的改造，對該方面的城市舊村改造，國家法律并沒有禁止性規定，為滿足本集體成員需要而在依據政府規劃實施的城市舊村改造是政府支持的項目，應當依法公開定性為合法，而不應該避而不談。其二是在滿足了本集體成員的需要之外進行的改造，目前此類改造在未經法定的征用程序前，一般均認定為違規非法改造，而問題通常就出在這里。

政府部門在城市房地產開發和城市舊村改造問題上的處理是截然不同的，對于正常的房地產開發是嚴格按照《土地治理法》、《房地產治理法》等法律規定，按照正規程序履行集體土地征用開發建設審批程序，交有開發資質的企業實施開發，對正常的房地產市場予以法律保障；對于城市舊村土地所有者及不具有資質的投資者所未按法律規定程序開發建設的外銷野樓盤暫時不予以法律確認，不辦理土地手續和房產登記手續，故此也不能辦理相關抵押貸款手續和法定的過戶交易手續。

基于前述分析，本人認為，解決我國現存的城市舊村改造問題應當結合實際情況，在不違反經濟規律的前提下，用立法的方式，以法律途徑從根本上予以解決，在立法時應著重考慮以下幾點：

（一）程序變通

根據我國《土地治理法》的規定，進行建設必須使用國有土地，涉及集體土地的應依法辦理征用手續，在涉及數量眾多的城市舊村實際改造過程中，城市舊村改造區域土地所有者及投資者無力先行做到支付土地補償費、安置費等款項，故政府也無力先行支付征用土地的費用，而在建成后的樓盤如符合國家規定的各項標準，后繼的資金可以補交；也可以先實行房地分離的方式，由將來的房產所有人另行向政府支付土地使用費；故基于該事實情況，相關法律規定程序可以在該非凡法中作出適當的變通，以便于實際執行。

（二）規劃前置

在城市舊村改造過程中，避免經濟損失和財富浪費的前提是進行預先規劃，將規劃前置。所有的改造項目均在整體規劃的前提下進行，進行細致規劃，將規劃進行充分的公告并下發給各城市舊村改造區域土地所有者。

（三）登記制度

所有的城市舊村改造項目必須先行登記備案，建立完善的登記制度，便于規劃部門了解情況和進行指導，控制城市舊村改造的范圍，從而也避免了非法亂建等違規情況的發生。

（四）引導先行

規定凡非具有法定資質開發企業開發的城市舊村改造的主體必須是該城市舊村改造區域土地所有者，由其作為建設單位報送政府指定規劃設計院按規定進行設計，經規劃批準后交由具有合法資質的建筑企業進行施工，從而先行引導城市舊村改造的進行。

（五）時限制度

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Ai Dehua

（Benxi Radio and Television University，Benxi 117000，China）

摘要：當前，房地產業已經成為我國國民經濟支柱性產業。然而，不斷上漲的房地產價格，在一定程度上影響或制約著我國經濟的發展。本文先對我國房地產市場發展狀況進行分析，然后從計量經濟學角度分析了房地產價格上漲的成因，并針對模型出現的自相關和共線性問題，靈活采用嶺回歸分析方法，使得結果更符合實際，最后在此基礎上提出相應對策與建議。

Abstract: At present, the real estate industry has become a pillar industry of national economy. However, rising real estate prices, to a certain extent, affects or restricts the development of our economy. The article focuses on development of China's real estate market, and then analyzes the causes of rising real estate prices from the econometric point of view. For the autocorrelation and collinearity of this model, ridge regression analysis method is used to make the results more practical, finally, corresponding countermeasures are put forward.

關鍵詞：房地產價格 影響因素 自相關 共線性 嶺回歸分析

Key words: real estate prices；factors；autocorrelation；collinesrity；ridge regression analysis

中圖分類號：[TU-9] 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）26-0066-03

0引言

①問題的提出及研究意義。當前，隨著我國經濟的迅速發展，以住宅房地產業為核心的房地產業在國民經濟中占的比重越來越大，已經成為我國經濟發展的重要支柱產業。然而在各種因素驅動下，全國各地的房地產價格開始節節攀升，房地產價格作為房地產經濟運行中的重要變量，引發了各界的討論，同時也成為政府部門、學術界關注的熱點和焦點問題。

②研究內容與方法。本研究以河南鄭州市房地產行業為研究對象，以房地產價格為主線，采用理論分析和定量分析相結合的方法，綜合運用經典多元回歸模型、向量自回歸模型、嶺回歸分析等計量經濟學方面的相關理論，建立計量模型、分析房地產價格的影響因素，找出各因素與房價的數量關系，力求達到理論和實務的統一。

1房地產價格的相關研究

1.1 房地產價格的基本概念房地產價格是獲得他人的房地產所必須付出的代價。當前一般用貨幣來表示，但也不排除用實物、勞務等其他形式來償付的形式。

由于房產是具有消費品同時又是投資品的特殊商品，因此它的價格形成機制有其特殊性，在計算用作商品出售、出租的房地產價格時，一般包括以下部分：

一是房地產的生產成本，包括土地出讓金，規劃和勘察設計費，施工和安裝成本，基礎設施費，公共配套建筑的建設費用，管理費，貸款利息等。二是房地產的流通費，即還沒有交付使用以前的費用，如經紀和費，維護和管理成本費等。三是房地產的利潤和稅收。包括土地補償費，安置補助費，拆遷補償費，基礎設施建設費，勘察、設計等前期工作費用，房屋建筑和安裝成本，配套設施和設備費用，銷售費用，管理費，利潤，稅金等。

1.2 國內外研究的文獻綜述影響房地產價格的因素眾多且很復雜，各國學者對房地產價格影響因素的研多種多樣。Quigley（1999）運用供應和需求的平衡模型來確定價格，實證結果表明，在房地產價格的變化，以利用宏觀經濟基本面的相關指標，來解釋宏觀經濟因素短期內對房地產市場的影響[1]。

Case和Shiller（1994）采用加權重復的銷售價格法，建設了美國四十個城市的房屋季度價格指數，宏觀分析住房價格變動的因素 [2]。

國內在這方面也有許多重要文獻。張松、李慧和趙一平分析了近年中國房地產價格變動情況，認為消費主體、消費動機、功能需求及價值觀念的變化，會影響顧客需求的變化[3]。

賀禎翔認為，房屋的地理位置、小區環境與配套設施、建筑物外觀與質量、房型、交通便利程度、物業管理水平、建筑開發商的知名度及其廣告力度是影響建筑物心理價位的主要因素[4]。郝思源跟蹤研究了我國貨幣匯率對房地產價格的影響，尋找到許多城市房價與收入之比達到或超過警戒線的原因[5]。王錦秀從物業管理方面對房地產價格的影響進行了分析[6]。

2房地產價格影響因素的定性分析

本文擬將房地產價格的影響因素分為以下幾類：

2.1 一般因素及分析一般因素是指在一定區域范圍內影響所有房地產價格的普遍的、一般的、共同的因素，如經濟、財政金融、人口、教育科研水平和治安、行政、社會福利、城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略等因素。這些因素通常會在較廣泛的地區范圍內對各宗房地產的價格產生全局性的影響。

2.2 區域因素及分析區域因素是指由某一特定區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等相關因素相結合所產生的區域特性，如商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環境因素。這些區域特征對該區域內的各塊土地價格水平產生影響。

2.3 個別因素及分析個別因素指對影響具體哪個位置的房地產價格的因素，可分為宗地個別因素、建筑物個別因素。這些因素在一定程度上對房地產價格也有著不可忽視的影響力。

3房地產價格影響因素的定量分析

進行定量分析，首先需要確定商品住宅價格因變量與影響因素自變量的函數關系，并通過函數關系分析當影響因素發生變化時，商品住宅價格如何變化。

3.1 指標的選擇根據上文對各因素分類分析的結果，選擇能夠影響房地產市場供求的各種指標作為自變量，以各年房屋均價為因變量，構建多元線性回歸模型。

考慮這些選擇變量的標準，再聯系定性分析，認為GDP、人口總數、城鎮居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產開發投資額、商品房竣工面積、建筑業企業工程結算成本，這幾個變量會通過影響市場的供需狀況影響房價，在很大程度上解釋了房價波動的原因，并且取值具有確定性。因此把它們選作模型的自變量。

因變量：商品房銷售均價（Y）；

自變量中的需求類指標：

總人口（X1）、居民可支配收入（X2）、商品房銷售面積（X3）；

自變量中的供給類指標：地價（X4）、建筑成本（X5）、房地產開發投資額（X6）、商品房竣工面積（X7）；

代表宏觀經濟因素的指標：GDP（X8）。下面僅以河南鄭州市2000―2009年房地產年鑒統計為例，詳細說明以上各對應指標。（來源：《2009年中國統計年鑒》《鄭州市統計年鑒》、《鄭州市宏觀數據指標》、《鄭州市國民經濟和社會發展統計公報》）。如表1所示。

3.2 各函數模型建立

3.2.1 需求因素影響的價格函數根據需求理論和上述研究分析，房產需求量Qd，取決于房產價格P、居民人口數量I、城市居民的人口數量M和市場中的其它一些因素K1。即：Qd=f（P，I，M，K1），由上式可推斷，P=f（Qd，I，M，K1），用線性函數形式表示為：P=β0+∑βiΖi+δ。假定房地產價格P的估計量是因變量Y（元/平方米），人口M、收入I和銷售量Qd的估計量為預測變量X1、X2、X3，單位分別為萬人、元、萬平方米，上式進一步可以表示為：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+β3Χ3+δ（其他因素K1暫時不計）。

3.2.2 供給因素影響的價格函數由上述分析可知，房地產價格受到市場因素的程度較深，因此，市場供給量Qs又依賴于開發商獲取的利潤以及其投資的額度V。前者又由房地產價格P、地價P1及成本P2決定。所以可以表示成函數式：

Qs=f（P，P1，P2，V，K2），P=f（Qs，P1，P2，V，K2），

也可以用線性函數形式表示為：P=β0′+∑βiΖi′+δ′，假定房地產價格P的估計量是因變量Y，而地價、建筑成本，房地產開發投資額和供給量估計量為預測變量X4、X5、X6、X7，那么上式可進一步表示為：P=β0′+β4Χ4+β5Χ5+β6Χ6+β7Χ7+δ′（其他因素K1暫時不計）。

3.2.3 綜合因素影響的價格函數根據供需均衡理論，住宅的價格P取決于供給和需求的平衡，用函數表示為：Qd=Qs，即：f（P，I，M，K1）=f（P，P1，P2，V，K2），或者為：P=f（Qd，I，M，Qs，P1，P2，V，K），用線性具體函數表示：P=β0″+∑βiΖi″+δ″。同樣把房地產價格P的估計量假定為因變量Y，設定人口、收入、銷售、地價、建筑成本、房地產開發投資、供給和其它國內生產總值GDP等影響因素，分別為自變量X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8，則上式可以進一步表示為：

P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″。

3.3 模型估計和檢驗

3.3.1 模型估計模型的估計方法常用普通最小二乘法（OLS），先正確選擇某些參數，并把所有的樣本值的“殘差平方和”達到最少程度，然后運用多元線性函數的形式對其行檢驗。假定因變量Y是所有自變量X1，X2…Xi和誤差項的δ的函數，那么上述多元線性回歸模型就是：P=β0+β1Χ1+β2Χ2+…+βiΧi+δ。

多元回歸模型的假定有：一是Y和X之間的線性關系；二是參數不是隨機的變量，并在兩個或多個自變量的是不完全的線性關系，即不存在共線性；三是所有觀測的誤差項期望值是零；四是所有觀測誤差項的方差相同，不存在異方差；五是不同觀測誤差項是獨立的，因此沒有相關性，服從正態分布。

3.3.2 模型檢驗

3.3.2.1 需求和供給因素影響的價格模型檢驗。將上文“鄭州市近年住宅均價與綜合因素指標統計值”數據輸入SPSS分析軟件，選擇直接進入，分別對上述前兩種價格函數模型進行檢驗。

需求因素影響下的價格回歸模型為：

Lny=36.442+2.273Lnx1+6.37Lnx2-0.13Lnx3（a）

供給因素影響下的價格回歸模型為：

Lny=2.146+0.491Lnx4+0.359Lnx5+0.045Lnx6+0.051Lnx7（b）

回歸模型（a）函數公式顯示，城鎮人口的數量和可支配收入的因素等為正效應的影響，而房地產的銷售面積為負效應的影響。公式（b）也告訴我們，建房土地的價格，建筑成本，房地產開發及投資以及房地產建房完成面積等這幾個變量與房地產價格之間的關系為正相關。

上述兩模型經過擬合優度以及顯著性、多重共線性檢驗，并通過對異方差、自相關問題進行處理，模型基本呈現正態性、達到等方差的目的。因此，上述兩項回歸模型基本呈現比較滿意的擬合度以及解釋能力。

這兩項表明，單純考慮需求因素或單純考慮供應因素的話，房地產價格均符合供求變化的規律。

3.3.2.2 綜合因素影響的價格模型檢驗同理，用SPSS分析軟件對上文綜合因素影響下的房地產價格影響因素函數模型（即：P=β0″+β1″Χ1+β2″Χ2…+β8Χ8+δ″）進行多元線性回歸模型檢測，得到如下表2和表3。

從表2、表3可以看出，模型的擬合優度檢驗良好，顯著性檢驗也較好。值得說明的是，調整后的可決系數，即Adjusted R Square的值是0.979，幾乎等于1，表明，模型的擬合程度非常高，其他相關聯的各個變量對Y的解釋能力也十分強大。但是，表中的F值是67.104，Sig值等于0.015，比0.005大，表明綜合因此下的總體回歸方程是不顯著的，被解釋變量與其他各個解釋變量間的線性關系也是不顯著的。同時，表2中的Durbin-Watson值是2.983，證明綜合因素下的模型本身呈現“自相關”問題。由表4可以看到以下幾點問題：一是有三個解釋變量的系數是負值，表明人口數量和可支配收入等對房地產價格的影響呈現負相關，顯然與市場規律背道而馳；二是t檢驗一欄中，從X1到X8，這八個解釋變量都無法通過，并且他們的Sig值表現不低，絕大多數在0.50以上；三是這些解釋變量的方差膨脹因子（VIF）很高，而且有四個方差膨脹因子達到了三位數，甚至于X2和X8的VIF值都到了七百多。一般而言，假如VIF值大于10，說明了模型中存在強大的多重共線性問題。所以，從各個變量的方差膨脹因子和Variance Proportions值綜合分析，回歸模型中的解釋變量間存在多重共線性問題比較嚴重。

在模型存在多重共線性關系時，回歸方程呈現不穩定狀態，分析的結論就與實際出入較大，極不可靠。為及時消除各解釋變量間的多重共線性和自相關問題，改用嶺回歸分析的方法。

3.3.3 嶺回歸分析仍然使用spss分析軟件，運用嶺回歸分析方法，得到不同嶺參數下各個解釋變量的嶺回歸系數及其VIF值（表5和表6）。

從上兩表可以看出，當從0-0.1取得嶺參數K后，各解釋變量嶺回歸系數值幾乎近于平穩，而且每個嶺回歸系數的嶺估計值的符號也相對合理。但是在K=0.1前的嶺參數出現較大的波動，這種波動就是由多重共線性影響所致。參考可決系數的值和方差膨脹因子數值，試選擇嶺參數k=0.15時，可決系數的值是一個較大的0.987，而每個嶺回歸系數的方差膨脹因子卻比較小。因此確定K=0.15時的回歸方程是：

y=1.8095+0.061295X1+0.130325X2+0.0596X3+0.2065X4+0.153742X5+0.191636X6 +0.031904X7 +0.14869X8

再者，八個解釋變量中，有且僅有銷售面積因素（X3）與被解釋變量之間呈現出負相關，此時的嶺回歸參數估計值是-0.0596，其他所有的變量都呈現出正相關的關系，表明各變量系數比較符合該市房地產市場經濟發展的現實。這八個嶺回歸系數估計值排列順序依次是：X4>X6>X5>X8>X2>X1>X7>X3。

由上述方程中回歸系數估計值的符號及和大小可以推測：除了X3（即銷售面積）對該市房產價格有著阻礙外，其余七個影響因素都有著著推動作用。推動作用最大的當數地價因素（X4），房地產投資總額（X6）和建筑成本（X5），其次是居民可支配收入（X2）以及人口數量（X1）等因素。

4穩定房價的相關政策建議

通過上文對2000-2009年間房地產市場價格的定性分析和定量分析，提出未來該市穩定房價的幾點建議。

4.1 加強土地市場管理上述分析可知，在所有影響房價的因素中，地價是最重要的因素，并且它是房地產產品的重要組成部分。所以，應采取行動，進一步規范土地使用和規范土地拍賣程序和方式，借鑒外地先進經驗應用比較合理的土地拍賣程式，杜絕不合理的土地拍賣方式，避免土地拍賣中的盲目性和無序競爭，從源頭上控制房地產市場過熱現象。

4.2 加強銀行信貸管理房地產和金融業密切相關。據統計，房地產開發，目前近3/5的資金來自銀行貸款，因此，銀行系統要加強房地產貸款的監管及總量控制，加大執行監管法規的力度，從資金方便控制房地產開發商的投資需要，避免過度投資。并通過創立引導機制，拓寬房地產的資金聚攏渠道，從而保證房地產開發企業的融資實力和資金競爭力[8]。

4.3 保證中低收入者的住房供應加強經濟適用住房建設，進一步擴大廉租住房的覆蓋面[9]。這樣一來，較好地滿足低收入居民的住房需求，同時也可以沖擊整個房地產的市場，在一定程度上可以達到降低或抑制房價過高的效果。另外，政府要創新廉租住房的保障行為和措施，實行以政府的貨幣補貼為主，實物配租，租金核減等為輔的方針，讓中低收入家庭真正地住得起廉租房，實現社會和諧。

參考文獻：

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[7]李靜，馬金波．中國房地產市場宏觀調控政策分析[J]．企業導報，2010，（7）.

篇(7)

一、戰略成本會計的基本概念與作用 

（一）戰略成本會計概念簡述 

戰略成本會計指的是企業通過完成投資決策、研發與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監管，將監管貫穿于整個經營過程中，從戰略的角度而言，其影響著成本每一個環節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業在市場占據更多的市場份額，進而保障企業實現發展的戰略目標。由于現今市場中企業管理制度逐漸完善，企業生產和經營環境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會計的缺陷逐漸顯現出來，這嚴重地影響著企業穩定的經營。現代企業經營和者在企業管理中應從自身出發，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會計，予以創新進而形成新的戰略成本會計，使之適應新成本會計環境。隨著經濟不斷發展與企業管理能力的提高，戰略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。 

（二）戰略成本會計在企業管理中的作用2300 

企業作為現今市場經濟的主體，生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業存在的價值提供保障?，F代企業在對產品生產和提供服務之前，戰略成本會計能收集市場發展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息；然后現代企業會按照內部資源與外部環境，對信息予以篩選和整合，制定出優質的發展方案；最后，現代企業從營利的角度選擇最適合企業目前發展的最佳的方案?；趹鹇猿杀緯嬐ㄟ^對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協同合作避免了無效的生產環節與資金成本。 

二、房地產企業成本管理當中戰略成本會計分析 

戰略成本會計在房地產企業中的應用主要是在企業成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進行優化的過程，同時也是企業通過完善對成本管理的模式，來降低企業成本和制定新發展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經營環節，這樣的發展狀況，對現今房地產企業而言，代銷售的商品是房產企業的存貨。通常情況系企業通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現對原材料采購環節愛好難的成本管理。在房地產企業中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。 

另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產市場發展的程度展開相應的銷售活動，進而實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發盤的節奏，實現房地產企業自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產企業經營的績效。所以，從這一角度而言戰略成本會計對于房地產企業而言，是將生產經營和全局進行緊密的聯系，在此過程中不僅要將每一個生產環節在房地產企業的經營管理中整個系統中的成本進行優化，同時還對房地產企業自身經營產生的經濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產企業的發展起到促進的作用?；谶@樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價格分攤到不同的環節中，能發現當中成本改善的因素，以便從單一的環節來上升到全局成本優化的層次，充分地體現了房地產企業管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會計理念充分的應用到房地產企業中，能在很大程度上提升房地產企業的經濟效益，并為房地產企業制定長遠的發展戰略提供真實和明確指導建議。 

三、戰略成本會計在房地產企業管理中的應用分析 

（一）在房地產企業房產銷售中的應用 

采用戰略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環節，銷售網點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網絡進行合理的布局，進而實現低成本的資金投入來換取搞銷售業績，這在房產銷售階段具有重要的位置，在對銷售網絡進行合理時，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設計和安放，這一環節中應用戰略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業績間的關系。 

對于房地產行業而言，房產商品售后的服務對房地產企業的經營和發展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產銷售后，開發商將房產所有物業管理事務移交到相應的物業公司，而房產業主對商品房售后物業管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產開發公司的企業形象。為了給業主提供良好的售后服務，提高物業管理質量實在必行。將戰略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環節要求房地產企業對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質量和水平，這對進一步提升銷售業績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產企業銷售的業績，同時在保障業績的狀況下，逐漸提升企業的品牌形象，這對房地產企業長遠的發展具有重大的意義。 

（二）在房地產決策管理中的應用 

戰略成本會計和傳統成本會計最大的差異性是對企業的戰略意義，房地產行業的發展具有較強的實時性，基于這樣的發展狀況，房地產應時刻關注市場環境的變化，特別是房產商品的價格走勢，戰略成本會計在完成市場調研和市場未來發展方向預測之后，能為房地產提供豐富的信息，進而輔助房地產企業制定優質的發展戰略方案，提升房地產企業的核心競爭力。另外，戰略成本會計能夠輔助企業掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現企業和消費者雙贏的戰略發展目標。應用戰略成本會計是對企業運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產管理的工作。另外，對房地產企業生產經營的過程中，經營戰略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發揮其應有的效能，無論是企業經營決策管理人員，或是房地產企業的投資者，是企業在展開自身經營活動過程中其經營狀況能直觀的描述出經營戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產企業的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產企業的穩定經營和長遠的發展，尤其是在經濟體制逐漸轉型的環境下，凸顯出戰略性成本會計管理的優勢。 

結論 

通過本文的論述中得知，戰略成本會計的應用貫穿于企業整個運營的環節中，其對市場環境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產企業的經營和發展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前，應根據戰略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調整，能更好地輔助房地產企業提升其核心競爭力。 

參考文獻： 

[1]翟旭.戰略成本會計在企業價值鏈管理上的應用[J].現代商業，2015，09（05）：243-245. 

[2]肖耀軍.淺談價值鏈分析在企業戰略成本管理中的應用[J].廣東建材，2011，08（06）：164-166.