土地征用法律程序精品(七篇)

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篇(1)

關鍵詞：土地征用；緊急需要；土地征用權限；土地征用程序：土地征用補償

因搶險、救災等緊急需要而發生的土地征用在實踐中大量存在，因而《物權法》第44條規定：因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序并給予補償可以征用私人(包括單位與個人，下同)的土地。這是一條比較原則的規定。什么是“緊急需要”和“土地征用”，其他法律如何規定政府征用土地的權限和程序、如何規定土地補償等問題，都還沒有深入的理論研究。這增加了緊急情況下政府征用土地的操作難度，也必然影響土地財產權利人的利益。有鑒于此，筆者嘗試對上述問題進行探討。

一、“緊急需要下的土地征用”概念辨析

要理解“緊急需要下的土地征用”概念，有必要先理解“土地征用”的一般法律含義。在我國，以2004年憲法修正案的通過為界限，“土地征用”的一般法律含義發生了重大的改變。之前，關于“土地征用”，通常的理解是：“在我國，指按照規定將集體所有的土地收歸國家使用。征用土地時，用地單位應向土地所有單位支付土地補償費。征用的土地，所有權屬于國家，用地單位只有使用權?！毕嚓P的法律表述見之于2004年修改之前的《憲法》、《土地管理法》等多部法律之中。這一時期的土地征用概念具有如下特點：一是我國法律沒有區分土地征收與土地征用兩種不同情形，而是統稱“土地征用”。相關法律表述中基本上只有關于土地征用的條款，而沒有關于土地征收的條款。二是我國民事基本法上沒有規定土地征用，土地征用僅出現在《憲法》、《土地管理法》等公法性質的法律文件之中，土地征用法律關系表現出極強的公法性質。

2004年憲法修正案通過之后，土地征用概念回復其本來的含義。首先，土地征用概念中已不再包含土地征收的含義。2004年憲法修正案區分了“土地征用”與“土地征收”，明確了土地征用只是土地使用權的改變，而土地征收主要是土地所有權的改變。2007年《物權法》通過之后，其第42條與第44條的規定將土地征用與土地征收兩個概念在法律表述上徹底區別開來。即土地征用是國家基于公共利益的需要，依照法律所規定的權限與程序，強制性地改變私人土地使用權并給予補償的行為，而土地征收是國家基于公共利益的需要，依照法律所規定的權限與程序，強制性地將農民集體土地所有權收歸國家所有并給予補償的行為。其次，《物權法》第44條對土地征用的規定使土地征用法律規范第一次具有了民事法律關系的性質，其昭示的保護私人土地權利的意義十分重大。從物權法的角度看，土地征用涉及的是私人土地權利的變動，必須得有合理的理由，以及符合法律所規定的權限與程序，并給予公正的補償才行，其制度實質在于限制國家的權力以保護私人的土地財產權。

一般認為，土地征用只能在緊急情況下發生，土地征用不能用于平時目的。對此，筆者不敢茍同。事實上，緊急需要下的土地征用只是土地征用的一種主要而并非唯一的形態。土地征用包括緊急需要下的土地征用與正常情況下的土地征用兩種情形。《物權法》第44條、《土地管理法實施條例》第27條所規定的是搶險、救災等緊急需要下的土地征用。而《土地管理法》第57條所規定的建設項目施工和地質勘查下的土地征用，則屬于正常情況下的土地征用。緊急情況下可能發生土地征用，但土地征用并不僅僅發生在緊急情況下。從邏輯上講，《憲法》第10條第3款規定公共利益需要可以征用土地，這里的公共利益需要也并非僅僅是指緊急情況需要，而應該還包括非緊急情況下的公共利益需要。從這個意義上講，《物權法》第44條僅規定搶險、救災等緊急需要下的土地征用而沒有規定正常情況下的土地征用，這是物權立法不周延的表現。緊急情況下的土地征用與正常情況下的土地征用在土地征用目的、條件與程序、補償等方面均有重大的不同。比較而言，在緊急情況下，政府在行使土地征用權時不必恪守一些在正常情況下必須適用的程序性限制。但也正因為此，緊急需要下的土地征用對土地權利人的影響也更為劇烈。事實上，在緊急情況下，政府借口行政效率往往更容易侵害土地權利人。《物權法》第44條原則性的規定緊急需要下的土地征用，這是私人土地權利保護的重要一步，但更為關鍵的是《物權法》司法解釋及相關立法應該明確緊急需要的含義，土地征用的權限與程序以及土地征用補償等更為具體的問題。

二、關于“緊急需要”的理解

何謂“緊急需要”呢?《物權法》第44條只列舉了“搶險”、“救災”兩種緊急需要，并沒有明確界定“緊急需要”的含義，這給“緊急需要”的理解帶來了困難。

篇(2)

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。土地征用是國家、集體、個人之間發生的因公共利益需要，依照法律規定的程序、補償原則、補償標準、安置辦法將集體土地所有權轉為國家所有的一種行政行為。

土地征用具有以下幾個法律特征：

1、土地征用應當以國家公共利益為目的

各國有關征用土地的概念和稱呼雖不完全相同，但是有一點是共同的，即征用的目的應當是公共利益的需要。不同的國家不同的時期對“公共利益”有不同的理解。一般來講，根據法律追求正義的價值取向，不能動用國家公權為個別團體或私人謀利。我國對公共利益的界定目前還比較原則，但是有關實施條例也不夠具體，至使征地權常常被擴大話使用。

2、土地征用的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非是國家，但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定的程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。

3、土地征用是國家行政行為，具有強制性。

國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。①這是因為國家建設征用土地法律關系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。

4、征用土地必須以土地補償為必備條件。

國家建設征用土地與沒收土地不同，不是無償強制而是有償地強制進行，但是又與土地征購不同，它不是等價的買賣而是有補償條件的征用。所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付。

我國現行的農村土地征用包括以下幾個程序：

征地方案的擬定。需要征地的市縣政府擬定有關農村集體土地轉為國有土地征地方案。用地單位向擬定機關所屬的土地行政主管部門報建設項目說明書和有關方案，有關行政主管部門認為所報材料齊全、符合法定條件的，在5日內上報本級政府審核。

批準機關的審批。

有關市縣政府對其審核同意的征地方案，連同其他有關材料，逐級上報有批準權的政府審批。

批準機關的內部批復。

批準征地的政府作出同意征地的決定的，直接行文或者由其土地行政主管部門代為行文向下一級政府作出內部批復。

征地決定的外部送達。

《土地管理法》及實施條例規定，“征用土地方案經依法批準后，由被征用土地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征地用途、范圍、面積及征地補償標準、農業人口安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告?！?/p>

集體土地征用制度實施狀況

征用補償范圍和標準不合理。

據調查，在我國現有的征地中80%以上的征地都是基于商業利益需要，一塊農地一旦被征用其市值就會上升幾十倍甚至百倍。而農民所獲補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。其中，土地補償費和安置補助費的總和，按規定最高不得超過土地被征用前三年平均產值的30倍。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。農民失去土地后，征地補償收入就是他們的養老錢，但是他們目前所得這筆錢不足以承擔這樣的職責。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。

2、土地征用程序不規范。

我國土地征用的程序僅是針對土地的保護，沒有體現出對農民權利的保護，政府在 征用農村土地的方案做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施，土地征用方案和安置方案均在批準之后才公告，這時農民不管有任何理由，都不會影響征地方案的實施。

完善農村土地征用制度的思考

完善立法，合理界定公共利益的范圍

既然“公共利益”是 法定的行使征地權的前提條件，那么這一法定條件就必須明確而具體。因為不同的人對“公共利益”可以作出各種不同的解釋. 對“公共利益”進行擴大化解釋，不僅可以使征地權力的行使名正言順，而且還可使部分單位和個人獲得可觀的利益，那么對“公共利益”擴大化解釋就會繼續下去。“公共利益”這一本來旨在維護大多數人利益的立法規定，由于立法本身的漏洞卻成了少數人牟利的工具，因此法定條件應當具有特定性和唯一性。

完善土地征用程序。

篇(3)

1　征地程序不合理，嚴重損害了農民的主體權利

首先，土地的征用目的模糊不清。我國《土地管理法》規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進行征用”，但是對公共利益的內容和范圍界定模糊，導致一些經營性用地打著征地的幌子，通過市場化運作獲取剪刀差利益。

其次，監督體制不完善，缺乏公告程序。我國的土地征用公告程序是作為附屬程序置于征地批準之后，只是流于形式，作為一種權利登記，并不能起到監督作用，農民作為征地的利益主體，知情權和參與權完全被忽略，主體權利受到嚴重損害。本意是通過征地公告讓農民廣泛參與，在這樣的機制下農民的權益保障卻沒有在制度上彰顯出來。

最后，缺乏后續保障機制，征地糾紛引發沖突。《土地管理法實施條例》第25條規定：“對補償有爭議的，由縣級以上人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決”。這種政府身兼運動員和裁判員的保障機制又怎么能夠保障農民的合法權益呢?

2　相關法律體制不完善，失地農民權益受損

2004年我國通過修正《憲法》確立了征地補償權，2007年通過《物權法》細化了這一權利。此外，2004年國土部的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》，以及《征用土地公告辦法》、《土地違法案件查處辦法》等都屬我國關于征地的相關法律法規。然而這么多的法律法規卻很少從征地中農民權益的角度出發去研究參與權、知情權、社會保障權等，我國現行關于征地的法律法規處于一個“真空”狀態，在征地補償標準、利益分配方式、社會保障體系、征地程序等方面立法滯后，對于新時期出現的一些新問題未能及時立法，導致一些不法分子肆意踐踏農民的合法權益，為個人牟取巨大利益。

3　補償機制不健全，土地收益分配不合理

我國目前對失地農民的安置包括貨幣安置、就業安置、住房安置、劃地安置等，主要還是依靠靜態安置即貨幣安置。這種貨幣安置的補償標準還在沿用計劃經濟時期標準，其中最主要的表現特征就是補償標準低，補償分配不合理?，F行的補償標準規定征地補償費用包括耕地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗補償費在內的產值補償，并且最高不得超過30倍，這個標準是在計劃經濟時期制定的。由于經濟的發展和土地的巨大增值潛力，土地的補償費用遠遠低于土地的出讓價格，造成現行的貨幣補償價格過低。目前多數地方的征用收益分配比例是：農民得5％～10％，集體得25％～30％，政府得60％～70％，三者之間的利益分配極其不合理。政府和開發商在征地過程中與民爭利，賺取“低征高賣”的差價，嚴重損害了以農民為主體的合法利益。在征地過程中，地方政府通過征地權和管理權，可以以計劃手段低價支付征地補償費從農民手中拿來土地，然后再利用市場機制高價轉讓，獲得巨額收益。再加上現有的法律制度對農村集體土地使用權的主體并沒有明確的界定，各種農村集體組織利用自己手中的權利牟取利益，造成被征地農民的合法利益遭到嚴重損害。

4　社會保障制度落后，失地農民沒有保障

農民被征地之后，失去的不僅僅是土地本身，同時也失去了附著在土地上面的財產權利和利益，給農民造成了巨大的損失。由于我國是城鄉二元經濟結構，所以在一次性貨幣補償安置的機制下面，農民失去土地的同時也失去了生活保障、就業機會、社會福利等許多權益。而且，我國的農民文化素質相對偏低，勞動技能差，思想比較保守，失去了土地之后重新就業相對困難。盡管現在征地的同時給農民創造了一些就業崗位，但都不能夠長久，隨著企業改制以及市場競爭日趨激烈，失地農民又紛紛下崗。目前，雖然大量的農民工進城打工，一旦找不到工作，他們仍可以回家種田，但土地一旦被征用，又得不到合理安置，農民就徹底失業了。所以土地征用的順利實現必須要有配套的社會保障制度為依托。而我國現有的城鄉二元結構體制下，農村實行的是以群眾互助和國家救濟為主的社會保障制度，農民在就業、養老、醫療等方面遠遠不及城市，在這種保障體制之下，農民的生存權、經濟權、就業權、財產權、發展權顯然受到了損害。

二、征地過程中農民權益保護的對策

1　完善土地征用程序，充分體現農民權利主體

首先，對征地范圍所指的“公共利益’’進行明確界定，進行征地目的和征地范圍的改革，明確劃分公共用地和經營性建設用地，嚴格控制公共用地的范圍，對于一些經營性用地，堅決排斥在土地征用范圍之外，明確進行市場化運作。

其次，完善征地監督體制，改變現行公告程序。政府應該增加預公告程序，及時告知被征地的農民一些征地的情況，讓農民行使好自己手中的知情權和參與權，真正參與到征地的過程中來，而且公告程序必須貫穿于征地的全過程，讓農民及時了解征地動態，這樣才能真正體現農民的權利主體地位。

最后，完善征地后續保障機制。征地是個復雜的過程，在征地后續階段，政府部門要及時轉變職能，本著對農民負責任的原則積極應對征地所引起的一些糾紛，對存在的爭議要及時妥善處理，避免激化社會矛盾?？傊?，征地程序要具有科學性、合理性、可操作性。

2　加強法律體制建設，保障失地農民合法權益

目前，征地過程中存在“公共利益”的界定模糊，征地補償標準較低，農村保障制度落后等立法缺陷，嚴重侵犯了農民的合法權益。國家應該盡快完善征地相關法律法規，出臺《土地征用法》，從立法的角度保障農民的合法權益。另外，要深化土地執法，打擊土地腐敗，立法和執法雙管齊下，完善征地法律體制，充分保障失地農民的合法權益。再者，還要建設失地農民的行政救濟制度、司法救濟制度、司法審查制度等。土地征用是一個長期過程，法律保障不能一成不變，要與時俱進，切實關注失地農民的生活狀況。

3　健全征地補償機制，切實合理分配土地收益

要進行補償標準改革，提高補償標準，遵循市場化的原則確立補償基準，對征地補償機制進行市場化改革，有條件的地區可以采取區片地價的方式；同時，補償方式由以貨幣安置為主轉變為就業安置、住房安置、劃地安置等多元化結合的補償方式，切實維護失地農民的合法財產權益；要明晰農村集體土地的產權，改變農村集體土地所有權主體缺位和產權不清的現狀，因為明晰的產權是合理分配土地收益的保障；深化征地補償費分配改革，保證收益分配的公開化、透明化。

篇(4)

論文關鍵詞：農地征用,補償,分配

一、分配問題

1、法律不完善

我國《憲法》只有第10條第三款中規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”。而涉及土地征用后的補償分配，并沒有給出相應的法律規定?！锻恋毓芾矸ā分?，關于農地征用補償除了第48條規定“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”以及第49條“被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。” 以上規定了在征地補償方案問題上必須堅持公正公開的原則，補償到戶不得以任何理由侵占征地補償費用的基本準則。而具體的實施辦法《土地管理法》在第47條規定：征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。由此可以看出土地征用補償關于集體和個人的部分的分配問題從土地管理法上并沒有明確指出解決方案。只是籠統的規定了補償標準的如何確定，涉及征地補償分配的問題，《土地管理法》并沒有做陳述。上述的法條對于征地補償的分配并沒有直接的指導意義。

2、制度不合理

《土地管理法》第47條詳細規定了征地補償款包括：土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中由于農村土地歸集體所有，所以按規定征地的土地補償費不得直接分配給個人。由此可看出：一是農地征用補償款的分配權不明。土地征用補償款是集體所有的公共財產，集體組織的任何人對其都沒有處分權，但集體組織對其具有處分權，因此土地征用補償款具有集體處分性，只要集體組織形成一致的處分決議就可以對集體財產進行處分。他的處分最高決策機構是全體村民會議。但是沒有一個明確的制度保障，而作為村民自治組織體系中的群眾自治代表村委會和集體經濟組織，越權代表集體行使處分權。這就導致了一系列的農村集體代表的農村權勢階層，為了一己私利而留置過多的土地補償款，甚至挪為私用。二是集體經濟組織內部分配也有難題。農村集體所有的果園、林地、魚塘、荒山、荒溝、荒地、荒灘、村莊道路、企業占地、其它隙地等土地資源的土地補償費和安置補助費歸集體經濟組織所有，如需分配，該集體經濟組織成員人均享有分配權額。這里就涉及了農村集體經濟組織的土地被征用后的分配問題，由于部分村民因各種原因并沒有承包土地進行生產經營，而是加入了集體經濟組織以出賣勞力的方式進行生產生活。當土地征用以后很可能因此失去生活來源，丟掉工作。所以這里需要分配安置補助時，需要考慮他們的利益。而村集體經濟因土地征用后，若是消亡對于整個集體的經濟發展又有影響，因而它也需要留有補償組織其他生產活動或是轉投其他方式發展。這里在轉行后很可能原有的經濟組織中的個人會因為再沒有用處而被迫離開集體經濟組織，二者就產生了利益沖突。分配上的簡單規定“如需分配，該集體經濟組織成員人均享有分配權額”就不能很好的解決這一問題。

3、監督不完整

由于補償分配的制度由政府制定，合理性并不受社會監督，農民和村集體只能被動接受。加上留存在村集體的征地補償費使用和管理缺乏有效的監督，導致實施管理不規范，甚至不按法定程序落實補償安置，在法律上又缺乏追究法律責任的規定；征地費用的收支管理更缺乏必要的監督，這些都導致違法違紀現象時有發生。

二、解決對策

1、完善立法

一是從法律上確定集體分配土地征用補償費的原則。集體分配的土地征用補償費應該按照以下原則進行：社區成員分配原則即只要在本集體經濟組織內取得成員資格，就應當取得土地征用補償費分配權；將司法解釋中的民主議定原則和合法性原則添加到土地管理法之中；堅持集體、個人利益相均衡原則；堅持權利、義務相一致原則。從法律上將上述原則確定下來。二是從法律上規定集體分配土地征用補償費的程序。將土地征用補償費的集體分配程序用法律方式確定下來。建議增加：成立分配組織；擬訂分配方案（包括參加分配人員、數額、程序、時間）；召開村民會議。從法律上確保分配的透明度。

2、完善制度

村集體行使的是服務農民和貫徹政府對農業生產的宏觀調整規劃到具體施行的組織。土地被征用，村集體土地所有權喪失，村組的權力相應也會因此而弱化，但是村組的組織形式仍然存在。村集體仍然需要考慮整個村集體的發展和村民的公共利益，村集體和村民并不是對立的兩個方面而是相輔相成的關系。因而土地征用并不僅僅損害的是農民的利益，影響農民的生產生活，村集體對于公共事業的發展也會受到影響。所以在補償方面必須處理好這二者的關系。堅持保障農民的補償到位和村集體正常工作和公益事業能繼續開展并重的原則。公共事業的范圍問題也必須明確，才能使得村集體留有補償款的使用透明化，減少村集體留有部分的挪用和私吞的可能。而要確定下來必須明確確定標準，由于征地后村民的正常農業生產生活會受到各種影響，所以補償款預留公益事業的部分就必須優先用來改善和維持村民的正常農業生產生活。相反如修建村民娛樂設施等等的問題就不應該被優先考慮。所以應該優先確定公益事業的范圍：村級公路橋梁的建設、征地農民生活補貼救濟等。

3、加強監督

在分配過程中，每一部分涉及村民和村集體的分配都必須讓全體村民知曉，而且對于有異議的部分，村民有權向上一級政府進行質詢，對于村民不理解的部分必須有專業人士進行指導，確保每個村民對于涉及其土地被征用后的補償分配情況切實了解。一是指導村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定出符合法律規定的征地補償款分配方案，以防止濫用自治權力現象的出現。二是組織成立聯合督查組，以檢查各鎮、村、組對被征用土地補償安置費的分配和使用情況，加強征地后的監督檢查工作力度和對征地工作各環節的社會監督。

由于我國特色農村土地制度和國家土地政策的發展。我國的土地政策是農民本位取向，總體的改革取向是強調農民的土地權力，逐步弱化村集體的土地權力。而集體土地所有權并沒有消失，村民的土地權利在土地征用中受到侵害，同樣也是對集體土地所有權的侵害。且村集體取得的補償份額也是為了村民公益事業的發展。因而二者在土地征用補償上面的利益大體上是共同的，所以在解決二者農地征用補償的分配問題應該且必須合理解決，切實維護好農民的實際利益和保證農地征用后農村的正常發展。不得將二者的利益對立，一切以維護村民利益和村集體公益事業的發展完善，從而能更好的維護村民的利益。

【參考文獻】：

1、崔杰著：《土地承包及征地補償案件的法律適用》，人民法院出版社2005年版

2、王利明著：《物權法研究》，中國人民大學出版社，2002年5月版

3、劉燕萍著：《征地補制度創新與合理補償標準的確定》，《中國土地》，2002（2）

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關鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補償

我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。土地征用具有下列特征：

1、國家建設征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定地程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。

2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性。

國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設征用土地法律關系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。

3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，交通運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義現代化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體企業，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。

4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件。

國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。

5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。

國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。

（一）土地征用制度的現實意義：

1、滿足集體土地進入房產市場的內在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產物，也是現實的需要。在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學規律不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市出了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。

2、適應我國國情，保護農業用地的需要。我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必影響到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。設立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：

1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地

2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地

3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設用地地原則。

國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。

3、妥善安置被征地單位和農民的原則。

集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。

4、誰使用土地誰補償的原則。

土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。

（三）集體土地的補償安置問題。

集體土地征用的補償，是征地工作的主要內容，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。

1、征用集體土地的補償原則：

（1）、保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補償范圍和標準：國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：

（1）、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。

（2）、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。

（3）、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。

3、安置剩余勞動力。

因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過發展副業生產和舉辦鄉鎮企業等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。

4、土地補償費用的處理。

國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對策。

我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

3、土地征用權的行使問題。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。

1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。

2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據?，F行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。

3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產開發用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社

篇(6)

我們經?？吹降南⑹悄侈r村的農民因為得知所在地方的土地將被政府征用，于是抓緊時間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數所謂“釘子戶”因為“抗法”被繩之以法關起來了。

農民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當呢？是否存在對農民的歧視呢？歧視性的制度設計在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。

二、我國現行土地征用制度

土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給予農村集體和農民個人補償后，將農村集體所有土地轉變為國家所有。

學者指出，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據。土地征用具有下列特征：1、國家建設征用土地的主體必須是國家；2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性；3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件；5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。[1]

三、國外的有關法律制度

（一）美國

土地征用在美國被稱為“最高土地權的行使”。美國《憲法》第五條修正案規定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產攻公共使用?！泵绹摪顟椃ㄟ€在其第十四條修正案中要求州政府依據正當法律程序取得私有財產并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。各州憲法對此問題也有類似規定。

在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權，是政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產施以限制乃至剝奪的行為。警察權包括土地區劃（Zoning）、建筑以及健康法規（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權準許政府規劃私人土地，而不需要支付補償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關法律的嚴格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財產所有人的財產的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]

美國聯邦憲法第五條修正案關于有償征收（eminentdomain）的規定具有決定性的意義，該修正案規定了征收的三個要件：1、正當的法律程序（Dueprocessoflaw）；2、公平補償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。

1、正當的法律程序

通常，征收行為應當遵循如下步驟：（1）預先通告。（2）政府方對征收財產進行評估。（3）向被征收方送交評估報告并提出補償價金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補償數額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產。除非財產所有人可以舉證說明該定金的數額過低，法庭將維持定金的數額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。（7）雙方最后一次進行補償價金的平等協商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數額。（9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產。[3]

2、公平補償

（1）主體的公平。即有權得到補償的不僅僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。

（2）客體的公平。即取得補償的對象不僅僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商譽有關的無形資產（Goodwill）。

（3）估價的公平。這是指法律要求補償的價金應當以“公平的市場價值（fairmarketvalue）”為依據。至于什么才是公平的市場價值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。人們可以抱怨，資產評估師的報告并非完美和科學，但是在先階段經濟科學的發展水平上，除此之外，人們實在沒有什么更好的辦法來解決這個問題。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。因此，有關政府征收方面的法律案件，通常都是職業律師們竭力追逐的目標。在律師費用的收取上，與交通肇事案件和醫療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當事人額外期待的政府補償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費用。[4]

根據美國財產法，“合理補償”是指賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來贏利的折扣價格。美國土地征用補償根據征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值；同時，還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規則排除了政府利用行政權利損害某個個體利益的同時使另一個體收益，比如征收A的住房給B開設零售商店，就不能構成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財產只能或給一般公眾使用。政府征收財產又立即轉讓給多數私人使用，同樣構成公共使用。

（二）加拿大

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯邦的體制，在征用土地方面一直進展比較順利，較好地解決了國家、征地機構和個人的利益關系。加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上，依據土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：（1）被征用部分的補償，必須依據土地的最高和最佳用途，根據當時的市場價格補償。（2）有害或不良影響補償（如嚴重損害或滅失價值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區的非征地。（3）干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。[6]

（三）英國

英國對土地征用的補償作了較詳盡的規定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償的估價日期、補償爭議的處理等。具體來看，土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償的基礎，補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。土地征用補償的范圍和標準：（1）土地（包括建筑物）的補償，其標準為公開市場土地價格；（2）殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格；（3）租賃權損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害；（4）遷移費、經營損失等干擾的補償；（5）其他必要費用支出的補償（如律師或專家的費用、權利維護費用等）。補償的估價日期是指土地征用機關在行使土地征用權時，應通知被征用土地的所有權人及其他權利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償的估價日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規定，假如補償金額為雙方所同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。[7]

（四）德國

德國的土地征用補償范圍和標準為：（1）土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值；（2）營業損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。在城市再開發區，為了防止利用預期的公共開發事業進行投機活動，政府規定，凡因預測土地將變為公共用地而引起的價格上漲，都不能計入補償價格。對補償金額有爭議時，應依法律途徑向轄區所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權人的合法權益。同時各類補償費由征收受益人直接付給受補償人，且各類補償應在征收決議發出之日起1個月內給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補償方法，除了現金補償，還有代償地補償、代償權利地補償等。[8]

（五）法國

法國的土地征用補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時為了控制補償，被征用不動產的用途以公布征用規定1年前的實際用途為準。

（六）瑞士

瑞典有關法律規定，土地補償費中不包括預期土地將變為公共用地而引起的價格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。

（七）日本

依據日本《土地征用法》的規定，重要的公用事業都可運用土地征用制度，征用損失的補償以個別支付為原則，而支付的財物，原則上以現金為主，補償金額須以被征用的土地或其附近類似性質土地的地租或租金為準。日本的土地征用補償是根據相當補償的標準來定的，在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：（1）征用損失補償，對征地造成的財產損失進行補償，按被征用財產的經濟價值即正常的市場價格補償；（2）通損補償，對因征地而可能導致土地被征者的附帶性損失的補償；（3）少數殘存者的補償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補償；（4）離職者的補償，對因土地征用造成業主失業損失的補償；（5）事業損失補償，對公共事業完成后所造成的污染對經濟和生活損失等的補償。另外，日本的土地征用補償方法，除了現金補償，還有替代地補償（包括耕地開發、宅地開發、遷移代辦和工程代辦補償等）。

（八）韓國

韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：（1）地價補償，為土地征收補償的主要部分，1990年韓國統一以公示地價為征收補償標準；（2）殘余地補償，土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償；（3）遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業所必須的，應給予遷移補償費用；（4）其他損失補償，對土地征用致使被征者或關系人蒙受經濟損失時，應給予相應的補償。同時，韓國在建設部設立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會，對土地征用的區域、補償、時期等進行裁決。

（九）新加坡

在新加坡，有關土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動產與不動產的損害、被迫遷移住所或營業所所需的費用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費用等。

四、公共目的之認識

對于“公共目的”，各國（地區）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業建設”，如根據城市規劃確定的道路、公園建設，根據河川法進行的堤防等建設，根據港灣法進行的港灣建設等。韓國解釋為“公益事業需要”，所謂“公益事業”是指：1、有關國防、軍事建設事業；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設事業；3、國家或地方公共團體設立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設事業；4、國家或地方公共團體指派的建設者，由他們所進行的住宅建設事業或住宅用地開發事業；5、其他根據法律可以征用或使用土地的事業。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地?！笨梢哉f，如何準確界定“公共目的”的范圍是各國（地區）土地征用制度建設中的主要難題之一。[9]

學者指出，我國現行法律并沒有確定“公共目的”的內容與范圍，因此認為，“在市場經濟條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區別對待：對前者的流動不過多地干預，對后者，政府則充分運用特權，保證在需要時能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規上明確界定”公共目的“的內容和范圍，否則就無法將兩類用地區分開來，從而采取不同政策。根據各國（地區）的經驗，結合我國實情，”公共目的“的內容和范圍可明確為：1、政府機關和社會團體用地；2、交通用地；3、水利及能源設施用地；4、城市基礎設施用地；5、教育（學校、基礎性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業用地?！盵10]

從嚴格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。學者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，”公共利益“應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決?！盵11]

我們正確地認識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當地進行土地征用，否則就是正當性缺乏的王霸行為。

五、現狀、疑問與檢討

在我們中國大陸的每一個城市，幾乎都有所謂經濟開發區，或者高新科技開發區。這些開發區真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標。

政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動產交易的自由與限制。我們為什么不可以對政府征用土地的行為進行評判呢？政府的自由行為的限度應該確立怎樣的標準呢？

過去的假設是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計劃經濟的失敗，已經證實了，政府一樣會出現與市場失靈相同的所謂政府失靈。統一支配資源一樣會導致浪費。比如在土地上的浪費與破壞甚至污染。

針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發。但是結果并不樂觀。其原因就在于，制訂規則者就是頭號違反規則者。這個判斷勿需證明，只要我們去看看一些地方政府以及其他部門、機關新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經?？吹胶吐犚娝^國家建設項目上馬，這些大型建設項目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業征用土地，就很難準確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應該正確地并且是嚴肅地指出，判斷其公共利益目的應該進行聽證會和認證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質的企業的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權，這種手段的正當性是可疑的。

也就是說，政府利用自己的權力，將農村的集體土地征用，僅支付價格極低的經濟補償，然后，將以低廉價格獲得的土地，投入到有高額回報的競爭領域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權利而斗爭。這個判斷的簡單含義就是弱者反抗強者。政府是強者，農民是弱者。但是農民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補償幾文錢呢？第三，價格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農民最簡單的算盤，也是農民最簡單和無奈的反抗。

從力量對比上來看，農民是處于劣勢。農民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經實際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農村農民的自治組織。進一步的問題是，自共和國成立之后，作為農民自治組織的農會就逐漸地消失了。亦即作為勞動者的工人，今天還有工會可以參加，但是農民沒有農會可以參加了。當農民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個的農戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農民的劣勢地位就更加強化了。

由于農村土地所有權制度的模糊性，缺乏真正的權利主體，而且集體土地所有權在法律上是一種虛假的權利，因為這種所有權缺乏支配權（如處分權），而民法學原理告訴我們，支配權是所有權的核心。所以農村土地其實就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。

我們應該看到的是，共和國成立以來的農村、農業、農民政策，都是歧視政策。盡管時代高喊：以糧為綱。根據經濟學家的統計，改革前的工業原始積累，幾乎完全從農民手中獲得原始資金，主要手段就是工農業、城鄉之間的所謂剪刀差。坦率地說，農產品低廉的價格“打造”了中國大陸解放后的重工業等城市經濟。這種掠奪性的財富其金額有多少呢？保守地說也應該是數以千億元人民幣。

改革后的情況是否好轉呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經濟建設的需要，尤其是城市化進程的加大，除了城市工業產品與農村農產品剪刀差問題沒有改善，更進一步地開始掠奪農村土地資源——學者稱“圈地運動”。僅這場空前絕后的中國圈地運動，政府就獲得了9萬億元的財富。

今天，一些農民已經完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農民。所謂“失地農民”問題，現在已經成為一個社會問題，而不僅僅是經濟學、社會學等學科的單一領域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農民嗎？這是一個辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農村的，不是城市的。這是一個無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實。如果失去土地的農民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。

六、給政府的建議

政府要克制自己的態度和行為，扭轉過去的行為模式，不要成天打農民的主意了，要平等地對待農民兄弟。其實這也就是市場經濟所應該奉行的一般規則。既然我們已經義無返顧地選擇了市場經濟的道路，我們就應該奉行其規則。

土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護它，還要在制度設計上真正實踐這種理念。政府、城市以及工商業者若需要土地，就應該按照市場價格向農民兄弟發盤。

我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續發展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農村將被徹底毀滅?？梢哉f，我們每一個人都來自農村，或者說我們的祖籍是某鄉村，先輩是來自農村的，那里是我們的故鄉?！白蛱焱砩?，我又夢見我回到了我的曼德里。”[12]——這是城市人的回故鄉之路。如果我們要執意去毀滅農村，就是要毀滅我我的故土以及夢回故鄉的道路。

注釋：

[1]參見姚長飛：《論土地征用》，/2004/5-7/20220.html.

[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[5]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[6]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[7]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[8]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

篇(7)

關鍵詞：提地流轉、土地征用制度、閑置土地

土地是人類賴以生存的最重要的資源，是農業生產的基本生產資料，生民之本。農業豐則國家盛，農民富則國家穩。我國人口眾多，是一個土地資源非常貧乏的國家。隨著經濟的快速發展、人口增長、城市化進程加快、生態惡化等原因，對土地資源的需求不斷增加，人多地少的矛盾更加突出。很多地方普遍存在著只顧眼前的利益，而忽視了長期的利益，以犧牲寶貴資源為代價來換取發展速度，這不僅影響我國社會經濟的可持續發展，而且還危及后代的生存生活條件。因此關于土地資源的開發、利用、保護和管理等各個方面的立法完善尤為重要，運用法律手段管理土地，切實保護土地資源。

一、完善農村集體建設用地流轉的法律

對于集體土地流轉我國法律法規是嚴格限制和禁止流轉的。1986年的《土地管理法》規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地” 這條規定具有很大的局限性，從法律制度上嚴格地將農村集體土地拒之于市場門外。實際農村土地市場卻是客觀存在，而且是興旺不可抑制的，現在各地的農村中，包括集體土地、鄉、村企業用地、農村村民宅基地使用權的流轉現象十分普遍，不僅涉及耕地流轉、拍賣，還有宅基地拍賣、鄉鎮企業用地交易等非農用地市場交易。這不僅不利于市場秩序的正常進行，而且還流失了大量的國家稅費，并且不利于提高耕地利用需求和農業生產力，容易引起各種社會問題。顯然，目前禁止集體建設用地流轉的條款已滯后于當前土地利用的現實，所以，要修改相關與集體建設用地流轉制度抵觸的法律。建議修改《土地管理法》中關于禁止農民集體所有土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設的規定，使耕地經營權、宅基地使用權可以流轉。因此集體建設用地的流轉制度建議最好能變堵為疏，不斷地明確和完善集體建設用地流轉的方式、條件和范圍，從而確保農民成為土地流轉收益的最終受益者。

（一）明晰產權界定 ，規范集體建設用地使用權的出讓、出租、轉讓、轉租或抵押，并且應當簽訂書面合同，權利人應該提交相關的材料到登記機關辦理產權的登記、變更等相關權利，使得登記后土地權利能更好的受國家法律保護。

（二）借鑒其他國家的經驗，開展農村集體建設用地所有權登記發證工作，通過開展發證工作，向農民發放土地和宅基地證件，給農民以主體資格，就可以明確農村集體建設用地所有權的主體，增強農民對土地的財產權的控制力度，從根本上為集體建設用地全面入市創造良好的條件，對于將集體土地納入到統一的土地市場管理體系中，在國家法律的主導下，引導農村土地市場規范有序流轉。

二、完善土地征用制度

（一）建立土地征用聽證程序。建立聽證程序保障被征用土地者的參與程度，聽取他們的意見。聽證制度是解決征地、被征地雙方的存在爭議和矛盾的有效途徑。在工業化和城市發展過程當中，地方政府與被征地者之間在分配土地增值利益上的矛盾日益突出，近幾年出現了很多與征用土地有關的集體上訪現象，同時由于征地引發的和矛盾也日益增多，嚴重地影響了政治穩定，和諧社會的構建。主要原因是沒有平衡好雙方的利益，要使得雙方的利益能夠平衡，就要最大限度地滿足當事人的意愿，只有把各方面的利益關系擺平，社會才能穩定，因此，在征地過程中，建立起公平、公正的聽證制度，防止“公共利益”被無限擴大。

（二）完善對被征地農民補償及安置措施。提高補償標準，我國現行的土地征用補償標準隨著經濟的發展，已經不能符合現在的征地需要，應當修改我國《土地管理法》中關于補償的規定，應以土地的市場價格為標準，堅持市場化，確定補償標準時就高不就低原則，建立完善土地補償機制，是從根本上解決失地農民利益補償問題的重要前提，并且能最大限度地保證被征地農民的合法權益。

（三）土地征收補償爭議不應該由實施征地的本級人民政府協調，根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條規定“征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施?！痹谠摋l例中可以看出實施征地的本級人民政府既是當事人又是裁判者，所以很難保證在征地過程中的公平和公正，政府在這個過程中既有裁決權又有定價權，被征地者在這兩個程序中都是和一個部門打交道，相當于在審理案件過程中，讓一個當事人自己當法官判案，將對方置于不利的處境中，所以建議對補償方案有爭議和矛盾的不應該由本級人民政府協調，可以由上一級人民政府協調，以確保在爭議解決過程中的公平。

（四）把被征地農民納入城鎮社會保障體系中來，利用一定比例的征地款，為他們辦理各種保險，讓他們能夠擁有和城鎮居民同等的待遇，實現與城鎮社保的對接。建立多元化的社會保險費用籌集機制。政府應當建立被征地農民的專項社會保障資金，并專戶儲存，由專門機構管理，達到退休年齡的，按月發放養老金，有利于解決被征地農民的后顧之憂。

三、閑置土地無償收回的處罰

我國現行《土地管理法》中第37條這樣規定“連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的建設用地土地使用權?！边@條規定國家從可持續發展的經濟角度出發，要求土地使用者不得閑置土地的規定是合理的，與此同時土地使用者大量的閑置土地會造成資源浪費，因而給予土地使用者經濟上的處罰也是的合理的。從國家的角度來說，出讓土地的最終的目的是保障高效利用的土地，為了公共利益，實現國家對國有土地所有權的經濟利益和土地資源的管理，而不是處罰。國家對于在處罰的時候沒有考慮到個人利益，更多的是公共利益，應該以公共利益與個人利益的保護形成合適的比例，達到平衡。所以，建議修改有關法律、法規和規章，對無償收回作適當修正。首先，如果是房地產，沒有按規定的時間建設的，應該逐年提高土地閑置費的比重。例如，第一年占出讓金的8%，第二年是15%或者更高，這樣可以加大開發商囤積土地的成本。其次，如果收回土地使用權的，應當按一定比例的退還已收取的出讓金，作為對土地使用者違法行為的處罰，從理論上講，不應該給予土地使用者任何費用。但是，因為土地使用權的價值相比較大，使用期限長，無償收回將給土地使用權人造成巨大的損失，這種行為過于嚴格。所以土地主管部門對于沒有按時使用而被收回土地的使用者，應按照一定比例退還部分出讓金，這樣可以公平行政。

《土地管理法》的修訂工作會影響億萬百姓切身的利益。人們對土地的需求量也增大，但是土地是有限的，現在的土地供需矛盾不但存在，而且會越來越突出，人口數量的迅速增加和產業發展之間爭地，這些矛盾都需要采取合理有效的方式來處理，要協調好公共利益、社會效益、環境效益等利益，利用的就是法律手段，《土地管理法》的修訂不斷地協調這些矛盾，滿足人們的各種需要，促進我國的經濟社會發展，加強政治穩定，構建公平、公正、和諧的社會。（作者單位：甘肅蘭州市西北民族大學法學院）

參考文獻：

［1］ 王權典．農村集體建設用地使用權流轉法律問題研析．