房地產投資項目分析方法精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產投資項目分析方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產投資項目；實物期權；價值評估；B-S期權定價模型

一、房地產投資項目的實物期權概述

（一）實物期權的涵義

期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。

（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類

1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。

（三）房地產投資項目的實物期權特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產投資項目的實物期權定價模型

（一）B-S實物期權定價模型

B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產投資項目實物期權參數的修正

1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。

2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。

3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）?！闱闆r下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。

5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。

用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91?？梢钥吹?，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：

未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。

四、結論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。

對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

[3]劉云萍.關于企業價值評估中收益法的探討[J].企業導報.2010（3）

篇(2)

關鍵詞：協同管理 房地產企業 財務管理 成本控制 關系

在我國二十年代八十年代后期房地產企業得到了快速的發展，逐漸成為我國國民經濟的主要力量之一。房地產企業通過財務管理和成本控制，可以實行精細化管控，及時準確向股東、董事會、經理層提供決策信息，合理保證經營目標如期實現，保護各方合法權益。但是傳統的成本管理方法已經不能完全適應時展的需要，因此房地產企業在發展的過程中堅持協同管理是有一定的現實意義的。

一、房地產企業財務管理與成本控制的作用

（一）房地產企業財務管理的作用

隨著房地產企業集團化、專業化的發展，財務管理在房地產日常經營管理中的重要性越來越突出，逐漸成為房企決勝白銀時代的關鍵能力。一方面它是企業內部管理中的重要組成，是企業實行集團管控的有效手段；另一方面它是企業創造價值最大化的有利保證，同時實現所有者的財富最大化。房地產企業由于自身存在的開發周期較長、上下游客戶供應商較多、建設環節緊密、投資額較大、受市場波動影響較為敏感等特點，不可避免地存在資金管理、項目招標投標、財務控制能力等風險。因此提高財務管理對于房地產企業來說可以起到至關重要的作用。

（二）房地產企業成本控制的作用

首先，保證作用。房地產企業在日常生產經營過程中所發生的各項成本費用可以以成本費用預算為標準實時監控，通過環環相扣的成本管理，定期或不定期的進行成本分析，有效監督動態成本，發現問題及時糾偏。保證成本費用在規定的范圍內得到有效的利用，更好的實現房地產企業的經營目標，財務成本控制可以保證房地產企業經營目標盡快得到實現。

其次，協調作用。房地產企業各個方面利益受到了財務成本控制水平的影響，同時相關物質利益協調水平的高低也會影響到財務成本控制，從房地產企業財務成本目標來看，由于一些客觀原因導致了在具體的實施過程總就會略顯不公平、合理，通過財務成本控制可以協調好房地產企業各方的利益，實現各個子系統的協調統一。

再次，監督作用?？梢哉f財務成本控制是全方位、全過程的系統控制，房地產企業的經營過程可以得到很好的監控，主管人員可以通過資料信息系統更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

二、協同管理視角下房地產企業財務管理與成本控制的關系

在房地產企業日常的經營工作中，財務管理與成本控制是主要的工作之一，因此如何以協同管理的視角分析財務管理與成本控制的關系，主要表現為以下幾個方面：

（一）資金預算管理與成本控制

首先，由于房企開發周期較長、資金投入巨大，并且會受到很多主客觀因素的影響，其中很多因素是不可以控制的，例如房地產企業的建筑成本不斷攀升，國家宏觀調控直接降低了房價，這樣就造成了房地產企業投資成本很難回收；由于受到了國家信貸政策的嚴格監管，房地產企業的資金使用受到了很大的限制，容易造成資金的短缺，加大了房地產企業的財務風險。

其次，從房地產企業的發展歷史來看，近幾年來房地產企業的發展的速度較快，然而在這種經濟背景下，有一些房地產企業對判斷市場情況和形勢還不夠準確，一味的進行開發、擴大生產規模，不能夠科學合理的控制好開發節奏，導致資金占壓、形成大批存量房、資金成本疊加，企業逐漸走入困境。

（二）財務監督與成本控制

房地產企業要想在競爭激烈的市場環境下獲得長期穩定的發展，就必須建立一支開放、統一、誠實的領導班子，加強財務監督職能。房地產企業的財務人員必須具備較強的責任感，通過財務人員敬業愛崗的財務精神，提高企業財務監督的能力，對房地產企業發生成本進行嚴格的監督，提高成本控制水平。

（三）項目投資決策與成本控制

伴隨著行業的發展與國家、地方政府陸續出臺的政策，單純依靠土地溢價帶來的紅利正在逐漸消失，選擇與國家經濟發展、企業本身管控能力相匹配的房地產投資項目，是企業發展重中之重。房地產企業錯誤項目決策主要由以下因素影響：

首先，法律政策風險。由于房地產企業生產的商品特殊屬性，受法律、法規政策調整變化較為敏感。例如金融政策和財政政策不斷調整對房企銷售、融資產生巨大影響。在寬松的貨幣政策下，房地產項目的購買者和開發者手中的資金相對充裕，房地產銷售業績良好，資金回籠快，財務成本較低，工程配套資金充足，從而會降低項目成本。

其次，決策人員的專業風險。一方面有的房地產企業項目決策者缺乏敏銳的市場洞察力，沒有從市場的需求出發進行投資建設，也沒有對項目未來的發展做出科學合理的預測，使項目建設達不到預期的效果；另一方面一些房地產企業項目分析人員的專業素質不高、市場定位不準確，因此做出的項目決策的科學性較差，可能會給企業帶來直接經濟損失。

三、協同管理視角下加強房地產企業財務管理與成本控制關系的對策

（一）構建協同管理的前提條件

首先提高對人協同管理的重視程度。人才是促進房地產企業發展的動力之一，因此房地產企業為了獲得更好的發展就要堅持“以人為本”，人是企業所有財富的創造者，人有著無限的潛力和創造能力，企業中最寶貴的財富也是人力資源，因此房地產企業在進行協同管理的過程中也要加大對人管理，要對人進行智能的協同管理。

其次做好部門之間的協調管理工作。房地產企業是由多個關聯部門構成的，當平行部門之間遇到糾紛的時候就很難進行協調，然而在協同管理的視角下，協同的涵義既是合作也是競爭，是有序的競爭，因此房地產企業要做好部門之間的協調管理工作，促進各個部門之間的合作和競爭，這也是推動房地產企業發展的動力之一。

再次加強對企業動態管理的重要性認識。在傳統企業管理中比較側重的是穩定性，平均平衡是其最終的目標，然而從現實來看企業有序發展的目標并沒有得到很多的實現，同時也降低了企業員工的積極性，房地產企業的領導者要認識到協同管理并不是一層不變的，應該是一個隨著時代變化而變化的動態調整的過程，在管理中要注重對動態性的管理。

（二）適當引入ERP系統

隨著信息時代的到來，在協同管理的管理模式下也要在財務管理和成本控制中引入ERP系統，ERP系統最主要的特點是網絡通訊技術和計算機技術為手段，以價值鏈思想為基礎，對企業供應鏈上的資源進行有效的控制。在ERP系統中也將傳統的成本管理方法的功效發揮了出來，例如運用了標準成本、成本流和成本對象、差異分析等，同時也利用了強大的計算機功能，對成本核算實現了量化的分析，提高了財務管理和成本控制的效率和質量。

（三）加強制度建設

在處理好財務管理與成本控制關系的過程中，房地產企業需要建立起嚴格的財務制度，例如要建立關于材料的財務管理制度，房地產企業的成本控制部門在材料采購合同簽訂之前，財務部門要將嚴格的審核報送上來的采購合同，審核的內容主要要包括材料采購的數量、價格等，同時房地產成本控制中心也要對材料入庫單進行嚴格的審核，保證入庫單的內容與材料采購合同中的內容相一致。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在繁榮經濟等方面做出了巨大貢獻，在我國國民經濟中起到重要性作用。但是如果房地產企業仍然沿用傳統的管理模式，顯然已經無法適應經濟發展的需要。因此房地產企業要堅持在協同管理模式下，正確認識和處理好財務管理和成本控制之間的關系，采用科學合理的方法提高財務管理和成本控制的水平，保證企業得到長期穩定的發展。

參考文獻：

[1]于慧慧.關于新時期房地產企業財務管理和控制的探析[J].財經界（學術版），2014（22）