前期物業管理合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇前期物業管理合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、前期物業管理的基本定位及重要性

1、前期物業管理的基本定位

前期物業管理是指房地產開發項目開始建設或房屋售出之日起，在小區業主委員會正式成立并與物業管理公司簽訂正式《物業管理合同》前，開發建設單位委托或選聘物業管理公司提供的物業管理服務，也可以表述為住宅開發項目在銷售階段提供的物業管理服務，是開發商向購房者提供的過渡性物業管理。前期物業管理是整個物業管理活動的起始階段，是實施物業管理的重要環節，我國的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》在對前期物業管理定位時，指出前期物業管理是由開發建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

2、前期物業管理的基本內容和重要性

前期物業管理主要包括以下內容：一是做好各方面查驗和準備工作。開發建設單位要配合確定的物業管理公司對住宅項目進行承接查驗，辦好承接查驗手續，對住宅小區整體建設布局情況進行了解。同時，服務業主做好新房驗收工作，派出技術人員與業主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業主一起進行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責任。二是配合物業管理公司搞好入住裝修和前期衛生保潔管理。要在業主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業主守則等張貼出來，引導業主嚴格執行。前期物業管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產生，要劃定專門地點對垃圾進行集中堆放，及時進行降塵和清運，并加大宣傳引導和監督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現，還要在該階段適當增加保潔力量，加大衛生保潔力度。三是做好前期安全防范和關系協調工作。前期物業管理階段住宅小區人員多且雜，安保設施未完全到位，要做好進出小區人員登記工作，裝修人員要憑證進出，并做好進出小區車輛管制和疏導，維護小區良好秩序。前期物業管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質量問題、購房合同問題、設施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業管理公司為主、建設單位積極配合，分類解決存在的問題，協調好各方面關系，創造穩定和諧的小區氛圍。

通過前期物業管理包含內容，可以看出開發建設單位在前期物業管理中承擔著一定任務，做好前期物業管理是服務業主順利入住、解除后期物業管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業管理工作及房屋銷售工作關系重大。

二、房地產開發單位加強前期物業管理的對策措施

1、做好前期物業管理公司招標工作

開發企業要提高對前期物業管理的重視程度，實行監管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質的物業管理企業開展前期物業管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現私訂協議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業管理公司進行調查，避免出現資質不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質高的物業管理企業進行管理。

2、簽訂服務合同明確權責義務

物業管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權責義務、合同期限及違約責任等內容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發企業和物業管理公司權責的重要法律文件，要按照《物業管理條例》等規定簽訂規范有效的物業管理合同，明確各方權責，避免建管脫節、重建輕管等問題。開發企業要依據《物業管理條例》、《合同法》等規定，結合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節予以明確，防止在前期物業管理中物業管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業主利益或房產銷售。具體實施中，要與物業管理公司做好物業承接驗收工作，實現明確的權責移交。要明確物業管理公司承接物業后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業管理公司和業主圍繞設施設備歸屬權的矛盾糾紛。

3、制定完善物業管理業主臨時公約

在住宅銷售前，開發企業要在做好銷售工作的同時，按照有關規定制定內容具體、可操作性強、權責明確的業主臨時公約，在房屋銷售中向業主明確說明，讓業主明確自己應該遵守的條款，保證業主共同權益。開發企業要加強與前期物業管理公司的溝通交流，將業主臨時公約等事項明示，輔助物業管理公司進行科學高效的物業管理，引導各方共同維護業主合法權益，督促業主履行應盡義務，同時對業主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業主更好地遵守公約，維護小區良好的物業管理環境。

4、督促物業管理公司履行職責

建設單位在做好招標、簽訂前期物業管理合同后，要督促物業管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現“質價不符”問題。要協助物業管理公司應用好物業管理用房，為開展高質高效的前期物業管理提供保障。同時，要制定完善物業維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執行流程，切實保障業主權益。

篇(2)

中圖分類號：C931.1 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）24-0273-01

第一，我們先談一下前期合同的簽訂問題。

物業管理合同的簽訂分主要為四個步驟，（1），開發商通過招投標的方式競選物業公司，（2），開發商和選定物業公司簽訂前期合同，（3），開發商把前期合同的主要內容寫入物業買賣合同，（4），業主入住的時候，直接跟物業公司簽定協議合同。

其中在前期合同業主，無法表達自己的意見或主張權利。所以說，對于業主而言，對于物業公司這一塊，假如關注的話，只有兩種選擇，要么放棄對于物業的不滿，物業合同當中的前期合同內容對自己不公平，或者不合理，可以放棄。決定要購買這房子，必須無條件接受，物業公司和開發商簽訂的物業合同，沒有商榷的余地。實際上我們感到業主買房子過程中，關注的中心不是物業合同的內容，從入住以后接觸物業服務的時候開始，才開始發現問題。

開發商與業主簽訂物業買賣合同里，開發商應當把前期合同內容，應當如實的寫入物業買賣合同之中。在業主簽署前期合同的環節里，物業公司也應當確保前期合同內容和與開發商簽訂的前期合同內容是一致的。作為業主，要仔細檢查，與開發商和物業公司前合同協議來驗證簽名的簽署本人是否一致。所以，我認為預先簽署的合同每一個環節，誠信是至關重要的。

美國的房屋社區管理模式由社區協會簽定相關合同，聘請管理公司，而經理人是管理公司的代表。

小社區的協會一般傾向于自我管理。自我管理的社會團體組成的協會占了絕大數的一部分；現在，美國有大約15萬自我管理的社會團體。

許多大型組織選擇聘請管理公司，以保持他（她）的社區。這種典型的方案適用于哪種類型的大型社區。大型社區的日常管理活動需要一個現場經理，他（她）可以由社區協會聘請或可由管理公司的雇員被發送。當小社區聘請管理公司，社區協商安排將主要進行異地物業經理物業管理的職責。

美國的這種模式有自己的獨到優勢，但是由于文化制度等多方面的限制，不能全套照搬到中國來，我們要吸收其先進的做法，制定出適合我國的政策法規。

第二，關于物業管理合同的特點與合同解除權。

（1）首先，物業管理合同，其中有本身的兩點問題，一是對物的管理，二是包括對行為的管理。該事項管理是公共，公共設施，建筑設施管理的一部分。行為在物業法律意義上的管理，既要維持這個事情，并在不損害這種法定義務公眾利益。這是隨之而來的，所以在我們討論物權法草案，其中有明確規定，在不影響公眾安全的行為，當然，如何進行相應的行政主管部門應該介入那里有一個行為的管理，這樣的行為管理是指對業主在行使自己的專有部分的時候，或者說他上共有的部分或構成危險時，公共設施，物業公司有這樣的停止這種行為是一個正確的行為。然而，更多的有關此行為的管理，缺乏約束的物業管理合同。因此，它成為了物業公司，有一個所謂的物業管理權。這使得更多業主抵制物業公司的管理行為，認為物業公司是被雇傭來的，它無權做出管理行為這種糾紛就出現了。所以在這個問題上，相應的就會產生一個問題，那就是說，物業公司的這種對行為的管理來源是哪兒？巴澤爾認為產權是有價值的，只要他們的所有者完全享有它。但不完善的財產權利的劃分留下一些權利的交集區而產生了一個共同的財產。共同財產將導致租金耗散。

（2）物業管理合同作為一個整體是一種委托合同。不同于一般的委托，代表一般的物業管理合同可以追求一個目的，但結果并不是很在意它，結果一般都不會在意這一點，或者說沒有對收費的結果，所以這個問題。雖然它基本上是一個信任關系，但在這里，這是因為居民增加使用人好，還是內容服務的很多社會服務，應盡可能明確。

（3）關于物業管理合同雙方主體問題。首先合同的主體在業主這邊，應是業主大會，業主大會只是委托或者授權業主委員會的委員，或者業主委員會主任在這上面簽字而已。在這種情況下，根據我們目前的物業管理條例的規定，那就是業主大會來選聘物業公司，而不是業主委員會選聘公司，這一點非常明確。其簽定合同的這個主體，一定是業主大會，而不是業主委員會。這個主體的確定，就必然產生了，簽訂程序，如果這個合同簽訂沒有業主大會的批準，或者事先沒有業主大會的授權，那么這個合同的效力是待定的，或者說這個合同就是無效的。既然確定業主大會是成為合同的主體，對于物業公司的這種聘任在程序上需要有業主大會按照法定的2/3投票權的通過，這種的合同最后才是有效的。

（4）關于合同的解除權問題。

這方面美國相關方面的法規做的比較到位。他們確定了終止合同權（Termination Option）

美國各州有共同點也有不同點，以德州為例，例如，提供計入已簽署和存款的一定時間內購買（7-10天，在一些國家長達15天）可終止合同因任何原因，該押金將退還給買方，買方只損失了Option Fee（50-100美元）Option Fee用是直接支付給二手房簽約費簽約的買賣雙方賣家除了存款。如果買方購買到房子，賣方應把Option Fee退還給買方。

在Option期間，賣家和其他買家不可以再定合同，但買家可以無條件解除合同。這一規定是非常有利的買方，買方通常是在這段時間內請專業的驗房師（驗房師）做一個全面的上門檢查，如果發現有顯著的問題，如：地基，屋頂，水系統或危害人體健康，買家可以單方面終止合同，定金不退。在大多數情況下，剛檢查出一些小問題，那么買方將要求賣方做一些維修，往往是賣方將接受買方的要求放置損壞或不能正常工作修復。

在這我想從兩個角度談，一個從物權法的角度，我們物權法討論中明確規定，選聘物業公司，這是一種物權，而這種物權大家都知道，在法律理論方面，是一種絕對權，業主的權利必須得到應有保障。那么這種選擇要肯定，絕對不能以物業管理公司具有物業管理權，以及他是合同對方不接受。

此外，從合同法角度看，委托合同的最鮮明的特點，委托法和受托法，雙方有權在任何時候終止合同的權利。顯然，明確了業主的選擇權是物權，我們將很快能夠將爭端解決。因此，要終止這個問題的權利，我們必須引入產權概念應該進來，但遵循這一有權終止本合同法的終止在任何時候正確的概念，從而使通過明確這些基本的系統，定義雙方以及本合同發生爭議，爭議地區的權利和義務，應及時解決。

第三，我們談一下現行物業管理法規的缺陷。

1缺乏國家法律和法規。雖然自1993年建設部頒發的多個物業管理法規和規范性文件，但由于沒有國家的法律法規，因此缺乏整個物業管理部署統一的立法，以及方向，指導原則和規范，不同的原則模式，讓廣大企業和消費者無所適從。

2缺乏完整的物業管理系統的科學理論支持。多年來，物業管理理論已經滯后于物業管理的做法和立法，一直在探索中。立法政策的實用主義具有比較濃厚的地方色彩，缺乏連貫性和內在邏輯，容易發生沖突和混亂。

3立法的涵蓋性和深度不夠。大多數地方立法僅限于居住區，只有表面行為和一般的規范，可操作性較差，很多問題不能得到解決。

4立法剛性較差，較少的技術性運用。主要表現在粗獷的線條，伸縮性較大，尤其是不重視程序性規定和法律責任，造成適用性較差。

5目前開發建設單位缺乏對物業管理方面的投入而又收取高額管理費用，應當利用法律政策等杠桿進行正確的調整。業主和物業管理公司及開發建設單位的關系中，前者是弱小勢力群體，在權利、責任方向，應該給予適當的傾斜。

參考文獻

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單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況

物業名稱：_________物業類型：_________

座落位置：_________區_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務期限：物業管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關辦公用品和設備，所形成的固定資產產權歸該物業管理區域業主委員會所有。所購買辦公用品和設備的清單明細乙方在物業接交后2個月內交甲方備案。

甲方在該物業接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業管理接管費。乙方應根據甲方的需要派員進行物業管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業管理顧問服務。如需乙方提供前期物業管理顧問服務的，前期物業管理顧問服務合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業的竣工驗收，并在物業移交接管時，與甲方辦理物業管理書面交接手續。

第五條　本物業交付使用后的質量責任，根據國家《建設工程管理質量條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等規定執行。設施設備保修期如下：電梯_________月，監控智能化設備_________月，消控設備_________月，電信設備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設備安裝完畢經建設單位、監理單位、施工單位、物業公司及有關專業部門根據國家相關規定，對所完成的建筑、設備進行外觀、調試和運行等方面的檢查測試，并經簽章之日起為保修的起始日期。

本物業共有部分保修責任內，如存在質量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負責返修；

篇(4)

    第一條  為加強住宅小區的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區的公共秩序，提高居住環境質量，根據國家有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱住宅小區，是指城市規劃區內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建筑面積在二萬平方米以上的居民生活區（含區域內的非住宅房屋）。

    第三條  住宅小區的管理以居民自治與專業服務相結合為原則，實行社會化、專業化管理。

    第四條  產權人和使用人有參與住宅小區管理的權利和遵守住宅小區公共秩序的義務。

    第五條  市房產管理部門是本市住宅小區管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區管理工作的組織、協調、業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區管理委員會和物業管理企業的管理和服務工作進行監督檢查。

    各區房產管理部門是本區住宅小區管理工作的業務管理部門，對住宅小區管理工作進行協調、指導和檢查。

    市規劃、城建、交通、衛生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區的管理、監督與指導。

    各區人民政府依據國家的法律法規及有關規定，對住宅小區進行綜合治理，并對住宅小區管理工作實施監督檢查。

    第六條  住宅小區成立小區管理委員會（以下簡稱管委會），代表產權人和使用人的利益，負責住宅小區的日常管理工作。

    管委會可委托物業管理企業具體實施小區管理工作。

    第二章  住宅小區管理機構與職責

    第七條  住宅小區管理委員會由市、區房產管理部門負責組建。管委會由產權人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關管理部門、服務單位派出的代表組成。

    第八條  管委會的職責：

    （一）制定管委會章程，維護產權人和使用人的合法權益；

    （二）接受住宅小區內產權人和使用人的監督，并接受住宅小區所在地街道辦事處及各有關部門的監督、檢查和指導；

    （三）通過訂立合同方式，決定選聘或續聘物業管理企業；

    （四）審議物業管理企業制定的住宅小區年度管理計劃和住宅小區管理、維修、服務的重大措施；

    （五）根據產權人和使用人的意見和要求，對物業管理企業的日常工作和小區管理經費的使用情況，進行檢查、監督；

    （六）根據住宅小區實際情況，制定并組織房屋產權人和使用人簽署居民公約。

    第九條  物業管理企業是指具備相應資質條件，依法成立，具有法人資格，經營物業管理業務的經濟實體。物業管理企業實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。

    第十條  住宅小區物業管理實行公平競爭，優勝劣汰，放開發展的原則。

    第十一條  市房產管理部門統一對全市物業管理企業進行資質審查。物業管理企業必須到工商、稅務等部辦理證照，方可從事經營活動。

    第十二條  物業管理企業應履行下列職責：

    （一）依據物業管理合同，具體實施對小區的管理；

    （二）接受管委會和產權人及使用人的監督，接受房產管理部門、住宅小區所在地街道辦事處及其它有關部門的監督、指導；

    （三）年度管理計劃和重大的管理、維修、服務措施應提交管委會審議，并經管委會認可后實施；

    （四）可以委托專營公司進行專項管理；

    （五）可以實行多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。

    第十三條  開展住宅小區管理業務的物業管理企業，必須與小區管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區房產管理部門備案。

    第十四條  物業管理企業開展住宅小區管理業務，在小區內負責下列事項：

    （一）房屋及附屬設施的維修、養護；

    （二）路燈、景點、園林綠化、窨井、化糞池、道路、停車場、信報箱等公用公共設施的維修、養護；

    （三）環境衛生保潔，窨井、化糞池的清掏清運；

    （四）維護文化娛樂活動場所秩序；

    （五）便民服務網點及車庫的管理；

    （六）維護治安及交通秩序；

    （七）住宅小區各類檔案的管理；

    （八）承包管理合同規定的其他事項。

    第十五條  物業管理企業可開展多種有償便民服務。

    第十六條  住宅小區內房屋及配套設施的維修養護，物業管理企業與各專業管理部門按下列分工劃分職責：

    （一）供電設施：進戶線以內的，由物業管理企業或房屋產權單位負責；以外的，由電業部門負責。

    （二）煤氣管道：煤氣部門負責供氣安全工作。煤氣管網干線引向庭院的支線、室內管線及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產權單位承擔費用。

    （三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內用水設施（不含水表）由產權單位負責；以外的，由自來水公司負責。

    （四）下水管道：小區紅線內化糞池及管線（不含市政管線），由物業管理企業負責；對外的，由市政部門負責。

    （五）電信管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信部門負責。

    （六）供暖管線：由供暖部門負責。

    （七）環衛設施及垃圾清運由環衛部門負責。

    小區管委會可直接或委托物業管理企業組織協調專業單位及時進行維修養護。專業單位也可委托物業管理企業有償代行維修養護（煤氣設施除外）。

    第三章  住宅小區房屋及設施的使用與維護

    第十七條  居民使用房屋，應遵守下列規定：

    （一）未經市、區房產管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途；

    （二）不得對房屋的內外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、折、搭、占；

    （三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。

    第十八條  住宅小區內禁止下列行為：

    （一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

    （二）占用公共場地，損壞住宅小區公共公益設施；

    （三）亂拋垃圾、雜物；

    （四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

    （五）攀、劃、涂、抹園林藝術雕塑；

    （六）聚眾喧鬧；

    （七）飼養禽畜；

    （八）隨意停放車輛；

    （九）排放或堆放有毒有害物品等。

    第十九條  住宅小區內的房屋維修責任，按下列規定劃分：

    （一）承租國有房屋的，由物業管理企業負責維修；

    （二）單位產權房屋委托物業管理企業代為管理的，由物業管理企業組織維修，房屋發生大、中修項目，按實際結算，由產權單位另行支付；

    （三）個人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設施，由產權人委托物業管理企業負責維修，其余部門由個人負責維修；

    （四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業管理企業負責維修，其余部位由個人負責維修；

    （五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業管理企業負責維修，其余部位由個人負責維修。

    凡物業管理企業負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業管理企業代為維修。

    第二十條  凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經物業管理企業通知后，在限期內未進行修繕的，由物業管理企業修繕，所發生的費用，由責任人承擔。

    第二十一條  確屬為完善公共公益設施在小區內增建房屋的，須經管委會同意并由市規劃部門審批后，方可建設。

    第四章  住宅小區的驗收與接管

    第二十二條  住宅小區的房屋及公共公益配套設施必須統一規劃，同步建設。

    第二十三條  住宅小區工程竣工后，應嚴格按規定進行驗收，驗收合格后方可進住。

    第二十四條  開發建設單位應移交住宅小區時，向小區管委會提供小區總建筑面積0.2%以上的小區管理用房，其產權屬國家所有。

    第二十五條  移交住宅小區時，開發建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設的有關資料：

    （一）住宅小區平面規劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設備和配套設施的竣工圖；

    （三）地下管網圖；

    （四）其它必要的資料。

    第二十六條  住宅小區在居民進住至住宅小區管委會成立前，由市房產管理部門臨時指定物業管理企業進行前期管理。管委會成立后，小區管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業管理企業時，可優先聘用進行前期管理的物業管理企業。

    第五章  住宅小區管理經費的來源和使用

    第二十七條  新建住宅小區的開發建設單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門交納住宅小區管理啟動基金，該項基金計入建設成本，并及時劃轉到市房產管理部門。

    第二十八條  住宅小區管理啟動基金由市房產管理部門設專帳統一管理，統一安排使用。其中50%作為新建住宅小區管理啟動經費，50%作為已交付使用住宅小區的管理啟動經費。

    第二十九條  房地產開發公司按住宅小區總建筑面積0.5%的比例并以成本價，向管委會提供商服用房，產權歸國家所有，撥用給小區管委會經營使用，其經營收入全部用于住宅小區管理。

    第三十條  住宅小區內單位自管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年一元伍角的標準，向管委會交納住宅小區管理費。

    第三十一條  住宅小區內直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5%，作為住宅小區管理經費。

    第三十二條  住宅小區管理經費可由小區管委會委托物業管理企業收取。

    第三十三條  物業管理企業可按物業管理合同，向居民收取住宅小區管理服務費。其收費標準是：

    （一）一室戶每月交納5元；

    （二）二室戶每月交納6元；

    （三）三室戶每月交納7元；

    （四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

    第三十四條  房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規定執行。

    第三十五條  小區管理經費用于住宅小區公共公益設施的經常性維護、保養和住宅小區管理的日常支出，不得挪作他用。

    第三十六條  住宅小區各項管理經費的收支情況，每半年向居民公布一次，接受居民的監督。

    第六章  罰則

    第三十七條  產權人和使用人違反本辦法第十七條、第十八條規定的，由小區管委會委托物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。

    第三十八條  物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由管委會制止，并責令限期改正，情節嚴重的，由市區、房產管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業管理資格：

    （一）房屋及公共公益設施修繕不及時的；

    （二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

    （三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設施用途的；

    （四）違反物業管理合同及違反本管理辦法規定的。

    第三十九條  開發建設單位未按規定移交工程、未向小區提供管理用房或劃撥管理經費的，由市房產管理部門會同有關部門責令其限期履行。

    第四十條  擅自將住宅小區管理經費挪作它用的，由市、區房產管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

    第四十一條  對拒絕交納各項應交費用的居民，物業管理企業可責令其限期交納。逾期不交納者，物業管理企業可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前五天書面通知當事人。

    第七章  附則

    第四十二條  城市規劃區以外的縣（市）、區居民生活區及二萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執行。

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第一條  為加強本市的物業管理，保障物業的合理使用和維修，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的工作、居住環境，根據有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于本市行政區域內的物業管理。

第三條  本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的基礎設施、設備及場地。

本辦法所稱業主，是指房屋所有權人。

本辦法所稱使用人，是指房屋承租人。

本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條  物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業管理服務相結合的原則。

第五條  市房地產行政主管部門負責全市的物業管理工作。

規劃、建設、公安、郵電、電力、園林、物價、工商等有關部門以及物業所在地人民政府，應當按照各自職責分工，協助市房地產行政主管部門做好物業管理工作。

第二章  管理組織與職責

第六條  業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。

業主的權利是：

（一）參加業主大會；

（二）在業主大會內享有選舉權和被選舉權；

（三）表決通過或不通過業主公約和業主委員會章程；

（四）參與管理有關業主利益的重大事項；

（五）監督業主委員會的管理工作。

業主的義務是：

（一）執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定；

（二）遵守業主公約；

（三）遵守有關物業管理的制度、規定；

（四）按時交付分攤的物業管理、維修等費用。

第七條  物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產業主委員會。

物業管理區域由市房地產行政主管部門會同公安、規劃等行政主管部門共同劃定。

第八條  新建商品住宅出售面積達到50％以上的公有住宅出售面積達到30％以上的，由開發建設單位或原產權單位組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

第九條  召開業主大會應當有半數以上的業主出席，業主大會作出決定，應當有半數以上的業主同意，決定通過后應當予以公布。

業主可以書面委托人出席業主大會。

業主大會應當邀請所在地居民委員會和使用人代表列席。

第十條  業主大會行使下列職權：

（一）選舉或罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理企業工作報告；

（四）對涉及業主和使用人利益的重大事項作出決定；

（五）對物業管理的其它重大事項作出決定。

第十一條  業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

經20％以上的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后應當在10日內召開臨時業主大會。

第十二條  業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件到市房地產行政主管部門辦理登記：

（一）成立業主委員會登記申請書；

（二）業主委員會委員名單；

（三）業主委員會章程和業主公約。

第十三條  業主委員會委員應當由業主擔任（街道辦事處或居委會主任、副主任被聘任為業主委員會委員的，可不是業主），業主委員會根據物業管理區域的規模由5人至15人組成。

業主委員會設主任1名、副主任1至2名，業主委員會主任、副主任在業主委員會中推選產生，可聘請街道辦事處或居委會的主任或副主任擔任業主委員會副主任。

第十四條  業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）組織召開業主大會，報告物業管理的實施情況；

（二）選聘、解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）依照本辦法的規定，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動，接受業主、使用人和市房地產行政主管部門的監督；

（六）協助物業管理企業收取物業管理費用；

（七）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

（八）協調業主、使用人與物業管理企業之間的關系；

（九）業主大會賦予其它職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議必須有半數以上的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數以上通過。

第十五條  業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對業主和使用人具有約束力。

業主公約自業主大會審議通過之日起生效。

第十六條  業主大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。

第三章  物業管理服務

第十七條  物業管理企業必須依法注冊登記，取得法人資格，并持有市房地產行政主管部門頒發的《物業管理企業資質證書》，方可從事物業管理業務。

外地物業管理企業在本市從事物業管理服務的，應到工商行政管理部門領取營業執照，并經市房地產行政主管部門審核具備資質后，方可從事物業管理業務。

第十八條  物業管理企業具有以下權利：

（一）根據委托管理合同，對物業管理區域實施物管理；

（二）根據委托管理合同和有關規定收取管理服務費；

（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，并進行索賠；

（四）依法開展多種經營和有償服務。

第十九條  物業管理企業應當履行以下義務：

（一）履行物業委托管理合同；

（二）制定物業管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理；

（五）接受業主委員會和業主、使用人的監督、檢查；

（六）對違反法律、法規和規章的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；

（七）接受市房地產行政主管部門、其他有關行政主管部門和物業管理區所在地街道國辦事處的監督、檢查和指導。

第二十條  業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應載明下列主要內容：

（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；

（二）物業管理區域的范圍和管理項目；

（三）物業管理服務的事項；

（四）物業管理服務的要求和標準；

（五）物業管理服務的費用；

（六）物業管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業管理企業自物業管理合同生效之日起15日內，應當將物業管理服務合同報市房地產行政主管部門備案。

第二十一條  物業管理服務的事項包括下列內容：

（一）房屋的管理、維修、養護；

（二）共用部位、共用設備、公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）保潔服務（四）保安服務（五）綠化管理（六）物業維修、更新費用的帳務管理；

（七）物業檔案資料保管理（八）其它事項業主可以就房屋的自用部位和自用設備的維修、更新等與物業管理企業約定物業管理服務事項。

第二十二條  業主和使用人應當遵守業主公約，按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理服務費用。

第二十三條  物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

物業管理企業應向物價行政主管部門申請辦理《經營服務性收費許可證》，收費的項目和標準由物價行政主管部門核定。

第二十四條  物業管理企業應當公布收費項目和標準。按本辦法已向業主或使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務并收費的，業主或者使用人有權拒付。

第二十五條  物業管理企業在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，應當將物業管理服務合同終止情況報市房地產行政主管部門備案，并向業主委員會辦理下列事項：

（一）對預收的物業管理服務費用按實際結算；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交業主共有的房屋、場地和其它財物；

第四章  物業和使用與維修

第二十六條  商品房和公有住房出售時，應當設立房屋共用部位、共用設備和公共設施維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設備和公共設施保修期滿后的大修、更新、改造。

商品房在銷售時，購房者應當按購房款的2％繳納維修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取維修基金，購房者個人按購房款的1％繳納維修基金。

維修基金由售房單位代為收取或提取。維修基金為全體業所有，不計入房屋銷售收入。

第二十七條  業主辦理房屋所有權證時，售房單位應當將代收的維修基金移交市房地產行政主管部門代管。

業主委員會對維修基金具有支配權。

第二十八條  業主轉讓物業時，其物業維修基金帳戶剩部分的費用不予退還，由受讓人向轉讓人支付。

第二十九條  物業維修基金不足時，業主應當按照業主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，交納物業維修基金。

第三十條  物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔。

（一）自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主承擔；

（二）共用部位和共用設備的維修、更新費用，由每幢房屋的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；

（三）公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支；

（四）共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全的，市房地產行政主管部門應當督促限期維修。

第三十一條  房屋的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當給予配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其它業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。

第三十二條  物業管理區域內禁止業主、使用人有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞物業的共用部位和共用設備；

（三）在庭院、平臺、房頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（五）亂倒垃圾、雜物；

（六）在共用部位、共用設備和公共設施上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（七）排放有毒氣體、液體；

（八）聚眾喧嘩；

（九）法律、法規及業主公約中禁止的其它行為。

第三十三條  業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將修房屋的禁止行為和注意事項告知業主和使用人，并對裝修房屋活動進行指導和監督。

第三十四條  任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業主委員會簽訂協議，并在約定的期限內恢復原狀。

第五章  前期物業管理

第三十五條  本辦法所稱前期物業管理，是指房屋出售后到業主委員會成立前的物業管理。

前期物業管理服務與費用，由房屋建設單位承擔。

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同、并報市房地產行政主管部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書列為住宅轉讓合同的附件。

第三十六條  房屋建設單位應當提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，產權屬全體業主共有。

第三十七條  業主委員會成立后，房屋建設單位應向業主委員會移交下列工程建設資料：

（一）物業區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）其它必要的資料。

第三十八條  建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

第三十九條  房屋建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

第六章  法律責任

第四十條  業主和使用人違反本辦法第二十二條規定，不按約定交付物業管理費用的，物業管理企業可以責令限期繳納，逾期仍不交付的，按合同的約定加收滯納金。

第四十一條  未取得《物業管理企業資質證書》經營物業管理業務的，由市房地產行政主管部門處以10000元的罰款。

第四十二條  物業管理企業違反本辦法第十九條、第二十五條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款；情節嚴重的可作出降低資質等級、吊銷資質證書的處罰，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十三條  房屋建設單位違反本辦法第三十六條規定的，由市房地產行政主管部門處以5000元以上10000元以下的罰款。

第四十四條  業主委員會作出的決定違反本辦法規定的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主和使用人。

第四十五條  業主和使用人違反本辦法第三十二條規定的，由市房地產行政主管部門處以500元以上1000元以下的罰款。

第四十六條  市房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所有單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，交司法機關依法追究刑事責任。

第四十七條  當事人對市房地產行政主管部門作出的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章  附則

第四十八條  本辦法中業主公約、業主委員會章程、物業管理服務合同的示范文本，由市房地產行政管部門制定。

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一、物業管理的內涵

物業公司在處理與大多數業主以及少數業主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業公司負責的對象是作為共同體的業主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業主大會確定的規則，對不遵守相應規則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統一：現代物業管理展現對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規模合住住宅的出現，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統觀念或生活習慣，必須共同參與制定規約，組織區分所有權人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權利喪失、限制等為目的維持其現狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區分所有權共同需要，不變更物的性質，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權利為移轉、設定或消滅，使之發生權利變動之行為，如將共有部分設定專用使用權，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區分所有權人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于公寓大廈內的區分所有權人之行為為限，凡出入區分所有建筑物之人的行為，均應納入，其內容可分為對建筑物不當毀損行為之處置、對建筑物不當使用行為之規制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業管理法律關系的概念

法律關系是法律規范在調整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關系，即權利和義務的關系，物業管理法律關系是法律關系的一種，即物業管理法律規范調整人們在物業管理過程中形成的權利和義務的關系。包括以下幾層含義：

（一）物業管理法律關系是物業管理法律規范調整物業管理活動的結果。要想搞好物業管理工作，理順物業管理中的各方關系是非常必要的。物業管理中存在著開發商、業主、物業公司及業主委員會這幾方面的關系。只有理順了這些方面的關系，才能夠知道怎樣協調各方的關系，做到有法可依，執法必嚴，從而完善物業管理中的法律關系。

（二）物業管理法律關系是在物業法律規范調整之下物業管理主體之間的社會關系，這種社會關系包括了業主管理委員會與物業公司之間的關系，業主與物業公司之間的關系，業主與業主委員會之間的關系以及這些主體與行政管理部門之間的關系。

（三）物業管理法律關系是物業管理中各參與主體之間的關系。物業管理法律關系并不是以物業管理行為和由此產生的后果為內容，而是以物業管理主體權利和義務為內容的。比如：某物業公司與某業主委員會簽訂了物業管理服務合同，合同簽訂后一個月物業公司如約提供了物業管理整體策劃及維修保養房屋、公用設施和公用設備的技術文件，并承諾：該物業公司提供國內一流服務。由業主委員會付給物業公司服務費。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業管理公司提供文件的行為，和業主委員會給付管理費的行為，都不是物業管理法律關系的內容，只有雙方在合同中享有的權利與承擔的義務才是物業管理中物業管理法律關系的內容。

三、物業管理參與人及其法律地位

物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其它與物業管理相關聯的行業以及政府有關部門。

1、發展商

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其它管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，山于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居第二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，己臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構—物業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員主要由房屋產權所有人選出的代表構成，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是由業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

5、物業管理公司

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂，即前期物業管理；等業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽物業管理合同。有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并取得《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業主直接聯系，并與業主直接簽訂租賃契約從而使用物業的某一部分，有的情況是業主委托管理公司將其擁有的物業的某一部分出租給承租人的。承租人與業主的關系是租賃關系。承租人在與業主的租賃契約里應當保證遵守管理公約，接受物業管理公司的管理和物業管理委員會的監督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關機構

管理公司依據委托管理合同在物業區內開展管理工作，需要和其他管理工作有關的公司發生聯系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環衛機構，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關新時期委托合同，由他們就物業內新時期業務提供服務。這里產生的直接法律關系是管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同、管理公司應請管委會審議。

四、物業管理法律關系的種類

物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類。

（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系，如民法關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體是相互隸屬的，例如行政法律關系。

（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系

按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在于該關系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機關。具體的物業管理法律關系的特點在于，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定,而且要有具體事實的發生，否則法律關系不能建立起來。

（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系

具體物業法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以一個人對其他一切人的形式表現出來。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則是以個人對個人的形式表現出來。

五、物業管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業管理條例》不到位，政府職能轉變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，主要由當事人通過合同來約束物業管理行為以及解決產生的糾紛?！段飿I管理條例》適應各地物業管理發展程度差異太大的現實，對有些問題只做了原則性規定，需要各地制定實施細則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業管理條例》的實施細則和配套辦法，影響了《物業管理條例》的執行效果。

2、部分物業管理企業服務意識不強，行為不規范

《物業管理條例》非常強調物業服務合同在物業管理活動中的重要作用，要求物業管理企業按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，這需要物業管理企業應當具備較強的服務意識和服務水平，為業主提供保質保量的物業管理服務。但實踐中，相當一部分物業管理企業是從原房管部門、單位后勤管理部門轉制而來，或者是從房地產開發企業派生而來，有的企業服務意識不強。部分物業管理企業不按合同約定的內容和標準提供服務，服務質量不能使業主滿意;有的企業收費不透明，巧立名目，多收費、少服務，提供的服務質價不符;一些物業管理企業未經業主同意，擅自改變共享建筑、共享設施的用途，或利用其經營謀取利益，侵害了業主的合法權益；一些不具有法定資質的物業管理企業也非法從事物業管理經營，擾亂了物業管理市場;個別物業管理企業的服務人員處理問題的態度生硬、方式簡單，甚至發生損壞業主財產、毆打業主的惡性事件。這些行為損害了物業管理行業的形象。

3、業主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業主大會要擬定《業主大會議事規則》、《業主公約》等文件的草案，要確認業主身份、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業主參與意識普遍不強，眾多業主之間難以形成一致意見。有些地方沒有及時按照《物業管理條例》，將原有的業主委員會制度調整為業主大會制度，仍然存在少數業主委員會成員自行決策的情況，不能體現民主協商和少數服從多數的原則，容易發生少數業主委員會成員損害大多數業主利益的情況。業主公約是業主應當共同遵守的行為準則，對業主自我管理和自我約束有重要作用，但相當多的業主缺乏公約意識，不少小區沒有制定業主公約，或者制定了僅流于形式，業主違反公約的現象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質價相符”的價格機制還沒有完全形成

《物業管理條例》規定了物業服務收費的有關原則，國家發改委會同建設部制定了《物業服務收費管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當地的具體貫徹執行意見，仍然采用政策規定代替合同約定，硬性規定物業管理的服務內容和收費標準，不符合物業管理服務這一民事活動應當由雙方約定價格的精神。不少地方把應該由政府部門或其它社會主體承擔的事項攤派給物業管理企業，企業不堪重負，也間接增加了業主負擔；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養成物業管理消費習慣，住房物業管理消費觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業管理費的現象較為普遍。物業管理費用的收費標準和收費率偏低的狀況不利于了物業管理行業的健康發展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方沒有按照規定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數地方雖然按照規定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設施設備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業管理的這些問題，應該要建立起規范化、專業化、成熟的物業管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業管理法律體系，不但要有法可依，還應切實可行，具體細致，如消防安全細則、物業管理招投標規章等。

2、改革現行收費標準，引進競爭機制，創造公平的競爭環境，業主委員會能夠真正行使權利，能夠自由選聘、解聘物業管理企業。開展物業管理多種經營，政府適當放寬物業管理企業開展多種經營的政策限制，為持續快速健康發展提供資金保證。規模較小的物業管理企業可考慮合并、重組等方式，以擴大規模，謀求更好的生存空間和發展環境。

3、引導社會公眾加深對物業管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創造良好的社會輿論環境，便于物業管理工作的開展。另一方面物業管理企業也要通過良好的服務來逐步改變人們的觀念。

4、高度重視人才培養。要通過大專院校與自學考試等多種形式，多種渠道培養物業管理人才，抓緊對物業公司經理、部門經理和管理員進行上崗培訓，適時開展對小區主任的培訓。

5、重視業主委員會的重要作用，及時組建業主委員會，提高其參與意識，充分發揮其作用，建立健全監督機制。

篇(7)

誰都知道開發商賣房子是一錘子的買賣，物業管理卻是關乎房屋整個“生命周期”的事情。憑什么可以把物業管理當成賣大白菜時候做添頭的一顆胡蘿卜?

廣州有個開發商承諾，買房子贈送5年物管費。售出一年以后，小區成立了業主委員會，選聘了新的物業管理企業。新物管上門來收費，卻被業主告知今后四年的物管費還算開發商贈送的。要收你去找開發商吧。物業公司多次催繳無果只好把業主告上法庭。

東莞的開發商繞得更遠一些，不直接贈物管費，而是送面積，買33平方米，贈送15平方米。物管去收費，業主只肯按自己實際買的面積繳費，按贈送部分計的費用不肯交，而且堂而皇之認為“早知道贈送的部分也要交物管費，那當初就不買這房子了”。

按應繳費面積與實際繳費面積的折算，物業管理企業在此項目上將白白損失三分之一的收入。物管也可以說。早知道贈送的面積不交物管費，我們就不接這個小區了。然而這兩個“早知道”，結果卻是誰也不知道，因為開發商既沒有和業主說“贈送的要交費”，也沒有和物業管理單位說“贈送的不收費”。

此外諸如“終身免物管費”的銷售承諾，更不知道有誰有能力來兌現。是開發商把蓋樓賺的錢再分70年花在業主身上?還是有一個物業管理企業愿意不顧自己的死活連續70年為業主做雷鋒?顯然這都不符合常識。

不過開發商依然這么做了，因為游戲規則里有空子可以鉆。

先來看看“前期物業管理”。業主大會成立之前制度設計了由開發商作為物業管理合同的甲方。“前期物業管理”制度的設計者把開發商作為物業產權所有人，道理上并沒有問題。但房屋銷售行為，不管是有償的還是贈與的，在這個制度當中就簡化為產權之間的契約換。至于交換之中乖之后可能出現的管理問題并不在必須規定之列。

然而，開發商的目的是以房換錢，小業主的目的是以錢換住。顯然。達成“現金”與達成“安居”這兩個目的在時間上的成本并不相等。而物業管理真正的含金量是需要經過相當的時間才能檢驗出來。制度賦予了開發商支配“前期物業管理”的權力。使得他們為了達成短期的盈利目的，可以贈送一個根本不屬于他們的東西。這也就是將小業主使用物業時的時間成本在銷售時化為虛無，而以價格的優惠條件重新定義物業管理。小業主在購房前沒有權利為自己物色今后相當一段時間的物業管理人選，也只好通過選擇開發商來選擇最初的物業管理，或者干脆，就把物業管理當做開發商的售后服務來考慮，于是物業管理費變成了最容易賤賣的籌碼。

開發商在樓盤先期管理上作是了文章：掛上某知名企業的名頭做“物業顧問”并大肆宣傳；安排自己的“兒子”管理物業，并制定很低的管理費標準增加銷售；更進一步，減免物管費、贈送物管費、甚至贈送公攤面積。真等業主入住，物業管理管得不好，業主他們自然會商量換物管，“后期”總要到來而“前期”總有卷鋪蓋走人的時候(制度就是這么設計的)，但那根本不關開發商什么事情。