房地產財務實務精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產財務實務范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】稅收籌劃；納稅最小化；理論

稅收籌劃是指納稅人在稅法的規定和許可的范圍之內，通過對公司財務中涉及到稅務方面的活動合理的籌劃和安排，充分利用政府部門和稅法中提供的優惠政策和可以選擇的條款，來減輕公司稅收負擔的行為，也被稱為納稅籌劃。

1 企業稅收籌劃理論的起源

目前在發達國家中稅務籌劃已經十分普遍，已經成為企業的經營和發展的重要組成部分。據記載，稅務籌劃的誕生追溯到19世紀的意大利，但是現代稅務咨詢成立于1959年的歐洲稅務聯合會，這是由從事稅務方面的專業人員和團體組成，其聯合會成員遍及歐洲各地國家。歐洲稅務聯合會提出在聯合會中的稅務專家是以事務咨詢為中心開展稅務方面的服務，因此在稅務方面真正形成了稅務籌劃的出現，從而不斷地發展起來的。而在我們國家，稅務籌劃方面的發展較晚，其發展速度比較緩慢。隨著經濟的發展稅收才在不斷地擔負起組織財政收入和調節人們收入分配的職能，也是稅務籌劃的概念在企業中運行，為企業的良好發展起到了重要的作用。

2 企業稅收籌劃理論的發展現狀

在20世紀90年代以前，我國關于稅務籌劃方面的理論研究很少。這主要是由以下二方面的原因造成的：一方面，在以往的計劃經濟體制下，企業為國家或集體所有，企業的經營自受到極大限制；同時，企業每年為國家所貢獻的利稅作為國有企業考核的一項重要指標，因此，企業沒有稅務籌劃的壓力和動力。另一方面，由于社會上對稅務籌劃存在錯誤認識，特別是稅法詳細地規定了納稅人的納稅義務，卻很少、甚至沒有規定納稅人的權利，這使很多人把稅務籌劃與偷稅、漏稅等同起來，使納稅人從事稅務籌劃承擔了過高的涉稅風險，因此阻礙了稅務籌劃理論的研究及其實際應用的發展。隨著經濟的不斷發展稅收籌劃受到了重視，企業稅務籌劃的理論與實務研究悄然興起并得到社會的認同，對其研究的成果日漸增多。

我國稅務籌劃的相關文獻基本上是在20世紀90年代以后才逐漸出現的。《稅收籌劃》是我國第一部關于稅務籌劃方面的專著，《避稅與反避稅全書》中謹慎地介紹了避稅和反避稅的一些技術。隨后，關于稅務籌劃理論和實務的相關著作才大量出現。其中，影響比較大的有：《現代企業的合理避稅籌劃》、《納稅籌劃寶典》、《國際稅收籌劃》、《公司避稅節稅轉嫁籌劃》、《稅收籌劃與企業財務管理》、《稅收籌劃原理與實務》，全國注冊稅務師執業資格考試中用到的每年的指定教材《稅務實務》等等，這些著作主要從理論的角度談論了關于稅務籌劃的技術、企業稅收優惠政策、分稅種稅務籌劃等內容，個別著作還從企業的業務環節的角度對公司稅務籌劃進行了探討。此外，《中國稅務報》籌劃周刊也對我國稅務籌劃的發展起到了很大的推動作用。《房地產開發企業理稅顧問》中采用分稅種的結構，詳細地講解了房地產開發企業應該納什么稅，應該交多少稅，各種特殊情況的處理方法，如何計算應納稅額，納稅申報的途徑，怎么樣才能享受到那些稅收優惠政策，如何才能申報辦理享受稅收優惠政策的手續等內容。該書的目的是能夠幫助各類企業事業單位的管理人員、財務人員以及社會上的個人和家庭學習和掌握稅法知識，正確履行依法納稅的義務。張美中（2005）的《最優納稅方案選擇―房地產開發企業》中，從稅收實務的角度分析，書中是以房地產開發企業所涉及到的主要稅種為主線，依次介紹了房地產開發企業在營業稅、所得稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅以及其他稅種納稅方案的選擇；同時并在介紹每一種稅的納稅方案的選擇時給出了案例和對案。賀志東（2002）的《房地產開發企業納稅籌劃》中，主要從分稅種的角度來介紹了稅收要素的基礎上對房地產企業在各個環節中所涉及到的稅收方面的優惠政策進行了納稅籌劃的提議。文中對房地產企業所涉及到的營業稅、土地增值稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、契稅和其他稅種的涉稅環節進行了納稅方面的提議。梁云鳳（2006）的《房地產企業稅收籌劃》中，通過介紹房地產行業中涉及到的稅收政策的基礎上，用案例分析的方法對房地產企業業務流程中涉及到的稅收籌劃進行了一些探討。

3 企業稅收籌劃理論的不足

從以上對稅收籌劃方面的研究現狀的回顧我們可以知道，盡管國內在20世紀90年代以后對企業稅務籌劃方面的理論研究已經比較全面，在房地產開發企業的稅務籌劃研究方面也有所涉及。但我們也發現，現有的研究存在著以下幾個方面的不足：首先，更多的是從宏觀經濟學的角度對稅務籌劃進行探討，而不是從微觀經濟學的角度來展開；首次，在稅務籌劃的制度基礎方面，僅局限于對稅收政策的介紹，沒有從更深層次的、從法系的角度進行分析，這可能使稅務籌劃的理論與方法得不到很好的理解；最后，現在的研究大多沒有從企業戰略或財務戰略的層次來討論企業的稅務籌劃，而僅僅從企業經營的層次來討論稅務籌劃，這可能使企業稅務籌劃的效果存在一定的涉稅風險。

【參考文獻】

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篇(2)

本文主要以我國大型地產企業為樣板，就房地產開發方面的財務集中管控問題進行探索。隨著我國市場經濟的發展，城市化進程正在不斷加速。房地產企業為我國的城市化事業做出了重大貢獻。隨著我國第一代房地產企業的逐漸壯大，布局全國的房地產開發已經成為地產企業發展的方向。這些企業跨地域龐大、子公司眾多，股份背景復雜。總部對下屬子公司的正常財務管束就成為監督和保證子公司健康發展的基礎。地產企業的財務集中管控較其他行業有其獨特的一面，這主要是因為地產企業資金回籠速度慢，項目開發周期長。財務的集中管控不僅包括了基本的財務指導和監督機制，還包含配置財務資源、財務規劃工作、監控和維護企業資金鏈等工作內容。所以，地產企業做好財務集中管控體系建設的意義重大。

1、房地產企業財務集中管控概述

1.1財務集中管控體系的內涵

地產企業的財務集中管控體系就是以網絡化管理系統為平臺，通過嚴格的規范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產企業從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數據進行自動化的上傳和處理，得出地產企業的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業整體資金鏈狀況，為企業今后的進一步發展提供相關的數據分析與支持。

當前我國大部分全國化的房地產財務集中管控體系是建立在電子信息和網絡技術基礎上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創新，使房地產企業的財務工作變的更加科學、規范合理。從而可以更好的參與國內外地產行業的競爭。

1.2地產企業財務集中管控的優勢

1.2.1 財務核算標準統一

通過財務集中管控體系，可以把地產企業布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業高層和財務監督人員對財務狀況的調查與了解。

1.2.2 提高財務監督效率

鑒于房地產企業的地域性差別，大部分企業對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權力，而是為了更好的對子公司內部的財務狀況進行監督，推動銷售業績、員工績效、戰略規劃的科學制定與有效執行。

1.2.3 提升企業的控制力度

總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監督、資金監控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產企業“集而不團”、“各自為戰”的狀況。一方面提高總部對各種發展戰略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業既定的整體發展戰略規劃。

1.3房地產企業財務集中管控體系運行中的問題

雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產企業的發展，但是我們也要看到，企業在具體運轉過程中，集中管控效果還存在一定的不足。

1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性

房地產企業的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統一的分配。由于當前我國的金融業還未達到發達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發展機遇或發現市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業整體的發展規劃發展，但是這也是妨礙子公司自主性發展的一種提體現。

1.3.2 總部管理效率較慢

財務集中管控需要將財務工作通過網絡匯總至總部，然后再進行數據處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現狀。以至于不少財務報告處理效率較低。

1.3.3 管控系統功能不完全

財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統功能尚未開發完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數據處理速度。

2、房地產企業財務集中管控體系的建設方向

2.1完善的財務信息處理平臺

當前房地產公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現很大缺口，公司日常管理的財務內容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。

為了保證企業基本的織架構，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內容進行量化管理，為整個企業財務管理部門提供基礎標準保障，使得房地產企業在全國范圍內做到財務管理的制度化與自主性的有機統一。

2.2 嚴格的財務核算制度

財務核算制度也是房地產企業建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統的總賬處理功能，集成固定資產管理。從固定資產的投資、折舊、流通以及報廢統一生成自動的電子憑據；也可以利用總賬系統集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據的自動對接與核銷。

完成這一制度后，基本實現了企業財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業投資的科學性。

2.3高效率的資金運轉處理中心

隨著房地產企業產業布局規模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結算處理中心是加強財務集中管控系統的重要內容。房地產企業的資金周轉速度不一，因為樓盤和項目的性質、地理子公司財務體系的戰略性調整，加強對其財務狀況和資金流量的監管。當前，地產企業構建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網絡系統進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調性質，占用總部編制，向總部財務領導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設立財務報賬人員，只有使用權限，沒有批復和決定權限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設立專門的核算處理中心，負責領導、規劃、處理一切財務實務。

3.2 統一進行預算管理

子公司預算的制定要符合企業長遠的戰略布局和近期的資金流動現狀。在當前經濟環境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發展的原則。同時，結合子公司所在城市的發展情況以及房地產發展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現業績、績效、預算相結合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優化企業資源配置，推動企業整體的預算管理。

為保證統一預算管理的執行程度，財務部應結合公司上年度資金流動方向，創建預算執行分析反饋系統。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統籌風控與發展的統一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。

3.3 加強財務監督體系建立

對于財務集中管控體系建設，必須構建符合國家法律法規的財務管理制度。提高業務流程的規范化程度以及內部財務監督機制。良好的內部監督機制是完善財務集中管控體系的基礎和保障。

房地產企業下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業要將財務監督的主次、輕重進行劃分。實行重點監督，定期檢查的監督管理辦法。財務集中管控重點內容可以設為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關鍵財務審核工作。

3.4 加強硬件以及團隊建設

企業要想完善財務集中管控體系，就必須把企業龐大的人力資源優勢轉化成人才優勢。財務管理事關企業機密，更是要加強對財務人才培養的重視。從內部建立適合財務人才涌動的儲備機制，公平、公開、公正的選拔環境，合理有效的晉升體系，促進財務隊伍進一步專業化。同時，財務集中管控體系也需要對企業的電子信息技術進行升級。不斷提升財務處理軟件的功能和自動化程度，強化軟件處理速度，彌補系統漏洞等。

篇(3)

【關鍵詞】公允價值 應用問題 改善措施

一、我國公允價值應用現狀

2006年我國新《企業會計準則-基本準則》對公允價值的定義：在公允價值計量下， 資產和負債按照公平交易中， 熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或負債清償的金額計量。這一定義與IASB的定義基本相同。目前我國已的38 個具體準則中，有17具體準則提到了公允價值。采用公允價值計量屬性最集中的是以下7個準則，投資性房地產、非貨幣性資產交換、資產減值、股份支付、債務重組、非同一控制下企業合并和金融工具的確認和計量。雖然新會計準則中已明確引入公允價值會計概念，但我國引入的公允價值是適度、謹慎和有條件的，主要表現在兩個方面：

（1）考慮到我國新興市場和轉型經濟的實際情況， 堅持了以歷史成本為基礎， 對采用公允價值計量的資產負債等規定了嚴格的限制條件， 僅在經濟環境和市場條件允許的情況下特定交易或資產方可采用。

（2）實際使用公允價值的上市公司還是少數。在我國， 企業采用公允價值計量主要集中在股票、債券、基金、投資性房地產和企業并購重組等方面。新準則實施幾年來， 上市公司將持有的股票、債券、基金大部分劃分為可供出售金融資產或持有至到期投資， 劃分為交易性金融資產所占比重很小。虛擬經濟在我國規模較小尚未成熟， 尤其美國過度創新的金融工具在我國幾乎不存在， 企業界也普遍反映， 在我國應暫緩擴展公允價值的應用范圍。新準則實施之初， 上市公司涉及公產， 投資性房地產等， 公允價值變動損益金額較小。由于我國市場機制尚不完善，準則限制條件較多，更多企業選擇歷史成本計量模式。

二、我國公允價值應用存在的問題

（1）缺乏成熟有效的市場環境。公允價值是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額，由于我國市場機制不夠健全，市場規模較小，市場化程度不夠高，企業大多數資產無法直接取得活躍市場上的公開標價，只有通過資產評估的方式取得公允價值，不同投資者之間， 投資者與管理層之間對投資期望報酬率的不統一， 對未來現金流的估計， 貼現率的選擇均離不開對未來事項的主觀判斷， 這一切都無疑增加了公允價值的不確定性，這就使得公允價值的確定帶有一定的主觀性。

（2）缺乏高素質、高技能的會計人才。目前我國會計從業人員大約有1200萬人，80%左右的從業人員處于基礎會計階段，由財務會計向管理會計的轉化還有較大的差距，會計人員整體的執業能力較低，會計電算化水平及相關的信息處理能力不高，很難正確理解、計量和運用公允價值。在實際操作中更多的是運用主觀隨意性計量有關資產、負債的公允價值，由此得到的財務數據變得既不相關又不公允，更不可靠，極大地影響了財務信息的質量。會計人員整體業務素質偏低，綜合判斷能力較差，便成為合理應用公允價值的又一難題。

（3）可能成為相關利益主體進行利潤操作的工具。由于我國價格市場不夠規范，市場監管不到位，公允價值可能成為相關利益主體進行利潤操縱的工具。目前我國公司治理結構不完善，上市公司和大股東之間存在內部交易，尤其是子公司與母公司、關聯公司進行債務重組、資產交換等交易中，交易價格缺乏公允性的情況時有發生，很多上市公司利用關聯交易粉飾報表，操縱會計利潤。

（4）缺乏完善的公允價值理論體系。新會計準則雖然大量運用了公允價值，但沒有一個單獨的公允價值方面的具體準則，理論基礎還沒有定論，計算方法還不規范，對公允價值的運用都是體現在其他具體準則中，使公允價值計量缺乏相應而有效的解釋與指引。

三、我國公允價值應用的對策研究

（1）完善市場機制，建立統一、開放、活躍而又充分競爭的交易市場。首先，要大力加強我國市場經濟建設，建立完善的市場體系。就我國目前的市場環境而言，急需完善資本市場，擴大債券市場、票據市場、外匯市場、黃金等貴金屬市場，建立充分競爭的生產資料市場和二手交易市場，尤其是房地產市場和金融工具市場，從而使公允價值的取得更客觀、更及時、更經濟。其次，要打破行業壟斷，降低金融、電信、能源、電力等行業的準入條件，允許民營資本進入金融、保險等領域；同時，充分引入市場競爭機制，鼓勵混業經營，打破分業經營的限制。

（2）提高會計人員的職業判斷能力和守法意識。公允價值的計量主要依靠會計人員的職業判斷，提高會計人員的職業判斷能力主要應從兩個方面入手：一是加強職業道德建設，強化法制教育，要求會計人員在不違反法律法規和會計制度的基礎上處理會計業務；同時，切實加強誠信建設，保持職業良知，牢固樹立務實求真的職業操守，從根本上消除虛假現象的發生。二是通過后續教育加強業務培訓，幫助會計人員熟悉和掌握新的會計處理方法和程序。

（3）完善準則，要加強監管，深入研究估值技術。公允價值計量模式的引入無非是從政策上給上市公司操縱利潤打開了方便之門，如公允價值確定方法的選擇；金融資產的分類，在交易性金融資產、可供出售的金融資產和持有到期的金融資產之間進行選擇；投資性房地產兩種計量模式的選擇；資產減值的計量等，對這些問題，一方面要完善準則；另一方面要加強監管，同時還要提高會計人員的職業判斷能力和職業道德。

綜上，公允價值計量這個新生的計量屬性，必將在不斷更新變化的市場經濟中發揮著越來越重要且不可替代的作用。在其自身的整個發展過程中，尤其中國現在面對社會主義市場經濟不完善的情況下，我們必須要對其有辯證的認識，在探索中加深對它的應用。

參考文獻：

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篇(5)

摘要：隨著我國經濟市場化進程的加快，企業間的競爭也更加激烈。從財務的角度看，財務高管已成功轉型為公司的戰略計劃管理者、公司控制管理者等一系列重要角色，他們的努力和付出與公司未來的發展息息相關。因此，對財務高管的薪酬激勵問題已成為社會關注的熱點問題。本文主要針對上市公司財務高管的個人特征對薪酬的影響進行研究，并選取了行業和地區這兩個因素作為輔助研究。

關鍵詞：財務高管 薪酬 個人特征

一、概述

21世紀是以人才為根本的知識經濟時代，人力資本的價值日漸凸顯。隨著我國經濟市場化進程的加快，企業間的競爭也更加激烈，在此環境下，人力資本特別是企業高層管理者對企業目標實現所做出的貢獻也越來越大。

在我國，財務高管的薪酬激勵機制一直處于不完善的狀態。一方面是長期以來高管薪酬水平偏低、激勵方式單一、有效激勵不足，造成人才流失，極大地制約了公司的健康發展；另一方面是個別上市公司高管人員“天價薪酬門”事件屢屢發生，引起了社會的廣泛爭議。隨著我國財務高管在企業中重要性的加強，在明確其地位和責任的同時，需要明確影響薪酬的各種因素，合理制定薪酬，這樣才能使財務高管的權、責、利相互對等與相互制衡。所以，研究我國上市公司財務高管薪酬的影響因素十分必要。

薪酬是員工因向所在的組織提供勞務而獲得的各種形式的酬勞。一般來說，工作能力強、經驗豐富的財務高管的薪酬水平較高。目前大部分的研究主要集中于高管薪酬影響因素的定量研究，以及我國財務高管制度建設這兩個方面，但是對于一些不易被量化處理的因素，比如財務高管個人特征因素、公司的行業、地區等研究的比較少，但是它們對于財務高管的薪酬也有著不可忽視的作用。故本文選取了萬德數據庫和新浪財經上披露的262家上市公司財務高管的信息進行數據統計分析。

二、描述分析

（一）年齡。由于財務高管這一職位需要較多經驗，因此年齡較大的居多。從各個年齡區間的平均年薪差額來看，31―40歲與41―50歲的平均年薪差額最大；從人數比例來看，41―50歲的財務高管占樣本總數的58%，可見財務高管的年輕化程度并不高。一般情況下，隨著年齡的增長，他們的經驗也會更加豐富，所以對應的薪酬也就越來越高，并逐漸趨于穩定。但是目前財務高管的薪酬增長模式比較單一，需要時間和經驗的積累才能獲得高薪。

（二）性別。在公布財務高管性別的262家上市公司中，男性的比例高達70%，并且其平均年薪為67.84萬元，女性財務高管的平均年薪為46.22萬元，可見財務高管這一職位更偏向于男性。在毛艷敏的文章中，通過研究2014年世界500強企業中前100家中國企業和前100家外國企業會計高管的資料，也得出了我國上市公司財務高管中，男性遠多于女性的結論。

（三）學歷。在調查的262家上市公司中，一共有256家上市公司公布了財務高管的學歷。其中碩士和本科學歷的比例高達81%，可見財務高管對學歷的要求主要集中在中等學歷上；博士的比例僅為5%，原因可能是博士屬于研究型人才，而上市公司真正需要的是能夠處理財務實務的實踐型人才，故博士學歷并不適用于市場需要，這一點與我們預期的薪酬與學歷呈顯著的正相關關系不符。

（四）股東。在公布財務高管是否是股東的262家上市公司中，有35%的財務高管是公司股東，并且從表4中可以明顯看出，是公司股東的財務高管薪酬更高。作為公司股東，當公司盈利的時候，股東也會得到一定的分紅，所以他們更看重公司的業績，并為此付諸努力。隨著公司業績的上升，他們的薪酬也會隨之提高。

（五）董事。在公布財務高管是否是董事的262家上市公司中，有27%的財務高管是公司董事。從薪酬的整體水平上看，作為公司董事的財務高管，其平均年薪更高。如果財務高管擔任公司董事，那么在經營方面肯定會朝著盈利的方向努力，公司業績得以提升，他們的薪酬水平當然也會隨之提升?？梢娛欠駬紊鲜泄径聦ω攧崭吖艿男匠暧幸欢ǖ募钭饔?。

（六）兼職。在公布財務高管是否兼職的262家上市公司中，有55%的財務高管在總公司或者子公司、分公司有兼職。目前，一人兼多職的情況在許多上市公司中都很常見，比如董事長兼總經理，財務高管也會相應的擔任一些職務。那么有兼職的財務高管薪酬也會隨著兼職職務的數量和重要性而提升，所以其平均年薪會比沒有兼職的高。

（七）職稱。與學歷的披露情況類似，上市公司披露的財務高管的職稱情況并不全面。在調查的262家上市公司中，僅有157家明確披露了財務高管的職稱情況。從表7中可見，有超過一半的財務高管擁有高級職稱。至于擁有中級職稱的財務高管的平均年薪比擁有初級職稱的低，我們認為可能是由于不詳細的信息比較多，使得整體數據存在較大誤差。排除掉這種誤差，從表中可以看出，職稱越高，薪酬越高。財務高管是一個兼具智慧與能力的職位，在競爭非常激烈的社會里，高職稱意味著高職位、高薪酬。

（八）證書。262家上市公司中一共找到86家有明確的財務高管證書信息的公司。其中持有注冊會計師證書的最多，高達73%；其次是注冊稅務師和英國特許國際會計師證書，大約有8%；國際注冊內部審計師、高級國際財務管理師、國際項目管理職業證書、倫敦工商協會高級會計職稱及美國注冊會計師證書持有人數比較少。由此可見，注冊會計師證書對我國上市公司財務高管來說，確實是相當重要的。當然也有一些和注冊會計師含金量類似的證書，比如國際特許會計師證書或者其他類似的國際會計師證書等，也可以起到代替注冊會計師證書的作用。

（九）地區。我們將所調查的262家上市公司所在的地區劃分為中、西、東部，東部地區的公司比較多，占據了樣本總量的一大半。從平均年薪看，最高的是東部地區，其次是西部地區，最低的是中部地區；從最大值看，每個地區的最大值也是按照東部、西部、中部的順序遞減的。東部地區一直處于改革開放的前沿，其產業發展也比較完備，屬于我國的發達地區，財務高管薪酬由當地的高物價水平確定；至于西部地區的薪酬比中部的高，原因可能是近年來我國一直致力于西部建設，所以為了吸引人才，我國可能加強了對西部地區人才的薪酬激勵。

（十）行業。我們將所調查的262家上市公司分成了四個行業，分別是服務業、機械電子制造業、輕紡工業和資源加工工業。從均值來看，輕紡工業的財務高管薪酬最高，達到了78.35萬元；資源加工工業的最低，為53.17萬元。從最大值來看，服務業的薪酬最高，特別是其中的房地產業，其薪酬的最高水平達到了538萬元。從最小值來看，機械電子制造業的薪酬最低，特別是技術硬件與設備，其薪酬僅為2.72萬元。根據我國目前的經濟發展水平，輕紡工業是第二產業中發展較好的行業，故而財務高管的薪酬水平最高；而出現服務業中的房地產業財務高管薪酬高達538萬元的現象，很可能與我國目前房地產業的經濟泡沫有關。

三、結論

經研究，我國上市公司財務高管的個人特征因素與薪酬呈一定的相關關系：男性財務高管的平均年薪高于女性財務高管；年齡集中在51―60歲之間的財務高管薪酬水平最高，說明財務高管的年輕化程度不高；學歷與薪酬呈正相關關系，目前來說，財務高管的學歷主要集中在本科與碩士學歷之間；擔任公司股東和董事的財務高管，平均年薪會更高一些；身兼多職的財務高管平均年薪也相對較高；相比于其他行業，輕紡工業的財務高管平均年薪總體水平最高，但是房地產業作為服務業的一個分支，其薪酬水平是四個產業中的最高者，這可能跟我國目前房地產業的泡沫性有關；東部一直是我國經濟發展較快的地區，其平均年薪的總體水平最高。從對以上影響因素與上市公司財務高管薪酬的描述性分析中，我們提出以下建議：

（一）對公司的建議。建議公司平等對待不同性別的財務高管；公司應加強對財務高管的股權激勵，目前我國的公司薪酬激勵制度并不是很完善，而且財務高管是直接與公司資金打交道的職工，在財務高管薪酬激勵方面有很大的進步空間，所以公司應該對財務高管制定合理的薪酬激勵制度，提高財務高管的工作積極性和公司業績。

（二）對個人的建議。在本次的調查中發現財務高管的學歷水平大多集中在本科和碩士學歷之間，根據目前的社會現狀，我國財務人員高學歷的居多，我們推測今后公司對財務高管的要求也會逐漸提高，因此建議公司財務高管多多申請在職研究生或者參加高校培訓，了解目前社會對財務高管能力的需求現狀和發展空間，提高自己的工作能力，滿足公司和社會對財務工作能力的要求。對于尚未成為公司財務高管的人員，不僅要在工作中增強自己的工作經驗，更要隨時隨地學習和完善自己。從我國目前的地區發展水平看，東部一直是人才爭相前往的地區，其滿足了人們對薪酬水平的追求。但是因為我國政策的支持，西部地區有著很大的發展潛力，對人才也有著不小的吸引力，所以建議年輕的工作者在符合自己職業規劃的前提下，衡量不同地區的發展前景，做出合適的選擇。輕紡工業的發展水平相對較穩定，其薪酬水平是四個行業中最高的。雖然房地產業的利潤空間比較大，能在短時間內賺取高收益，但是卻伴隨著極大的風險性和泡沫性，所以建議人們慎重選擇。

參考文獻：

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2006年2月15日財政部頒布了現行的《企業會計準則》。該企業會計準則體系在諸多方面都實現了突破,其中公允價值計量屬性的運用尤為顯著。公允價值計量屬性的引入一方面體現了我國加入WTO之后,為融入世界經濟一體化而建立完整的會計準則體系的迫切要求;另一方面也反映了我國會計準則實現國際化趨同的趨勢。隨著市場經濟的不斷發展完善,公允價值將在會計計量中扮演重要角色,為會計信息使用者提供更為相關和可靠的數據。但鑒于我國的實際情況,公允價值在我國的運用在很多方面將受到不同程度的制約。因此,探討和研究公允價值計量的相關問題將具有重要的理論和現實意義。

一、我國運用公允價值的主要原因

1、符合配比原則的要求。企業在銷售產品的過程中,為取得該產品銷售收入,必定要發生相應的產品成本,即所謂的收入與費用的配比原則。通常情況下,收入和費用、成本在計量的單位方面是配比的,即都是采用貨幣計量單位。但是,在計量的屬性方面卻不配比,收入是按現行市價進行計量的,成本、費用卻是按歷史成本進行計量的。而公允價值是基于市場價值的一種計量模式,現行準則運用公允價值計量模式可以保證收入與費用、成本在計量屬性方面更加符合配比原則。

2、更真實地反映企業的利潤。企業的利潤是通過收入扣除相應的成本、費用配比計算出來的。如上所述,通常情況下,收入是按市價計量的,而成本、費用則是按歷史成本計量的。很明顯,收入與費用之間的差額,即利潤是由兩部分組成,一部分是企業由生產經營活動所實際創造的利潤,另一部分是各經濟因素影響形成的價格差。隨著公允價值計量模式的采用,其中價格差對企業的利潤影響是不可忽視的,比如交易性金融資產被列為公允價值計量的金融工具,其報告價值即為市場價值,且其變動直接計入當期損益。這也意味著,如果企業能夠較好地把握市場行情和動向,其業績即會隨“公允價值變動損益”增加而提升;相反,其當期利潤就會因此受損。由于人為無法控制的價格差的影響,當期實現的利潤并非是企業經營所實現的真實利潤。因此,對收入與其匹配的費用、成本都采用公允價值計量屬性,能夠更真實地反映企業的利潤。

3、進一步提高財務信息的相關性。根據《企業會計準則——基本準則》,公允價值是指“在公平交易中,熟悉情況的交易雙方,自愿進行資產交換和債務清償的金額”。由于公允價值是以市場定價為基礎的,因此其決策價值是顯而易見的。首先,金融資產的購買時間和歷史成本都不會影響后續計量,只有報告日的市場條件、債務人的信譽等因素才會影響到公允價值;其次,公允價值體現了一定時間上資產或負債的實際價值,能夠真實反映資產能夠帶給企業的經濟利益或者企業清償債務時需要轉移的價值,可避免資產或負債計量中的一些武斷標準并減少管理當局操縱會計數字的空間。因此,公允價值能確切地反映企業的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險,能夠為企業利害關系人的決策提供有用信息。

二、運用公允價值計量中的難點問題

1、公允價值與賬面價值的矛盾?，F行會計準則體系在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等方面均采用了公允價值。準則出臺之前,按謹慎性原則,會計報表采用的都是市價和成本“孰低法”。例如,采用公允價值計量之前,企業投資房地產,投資成本1,000萬元,即使該房地產的公允價值漲到1億元,報表上顯示的也只能是1,000萬元;而采用公允價值計量之后,該房地產的賬面價值就需要調整為1億元,但是如果之后該房地產又跌到5,000萬元時,賬面則需要反映虧損5,000萬元,如此所謂的虧損是否合理成為問題。另外,利用公允價值與賬面價值的關系可以進行利潤操縱。如在非貨幣交易中,過去非幣交易產生的收益,只能計入資本公積金,而現行會計準則可直接計入當期收益。

2、信息質量的可靠性受到置疑。由于公允價值計量所提供的會計信息具有高度的決策相關性,越來越受到利害關系人的關注。但如何取得公允價值,能否從可觀察到的市場價格或通過有效的估價技術直接得到公允價值,也就是公允價值會計信息的可靠性成為問題。在實務中,由于信息不對稱,交易的地緣差異、時間差異等因素的影響,很難確定一個唯一存在的市場價格;與公允價值相關的未來現金流量的現值更是受到眾多人為因素以及不可預見事件的影響。而且我國相關會計準則中對投資性房地產、非貨幣資產公允價值的計算僅有原則上規定,缺乏具體細則上的操作規則,這會帶來實際操作上的困難和隨意性。

3、公允價值計量缺乏統一規范。根據企業會計準則及其應用指南,公允價值的計量方法概括為三種:第一,在存在活躍交易市場的情況下,交易價格即為公允價值;第二,在活躍市場上沒有相同但有相似的資產(負債)的報價,這種相似的報價可以作為公允價值的計量屬性;第三,如果某項資產或負債沒有由市場決定的可觀察到的價格,卻有合約規定或可以預期的未來現金流量加以估計,就可以運用現值估價技術來估計公允價值。其中,前兩種方法都容易確定公允價值,并且在方法的具體運用過程中不存在較難的技術問題。關鍵是第三種方法——現值估價法,由于現值技術在理論和實務中存在諸多難題,使得現值估價法難以準確操作,進而造成公允價值不能深入運用。

4、會計從業人員綜合素質不高。公允價值的運用需要會計人員專業的主觀判斷,這需要扎實的理論功底、豐富的實踐經驗和高尚的職業道德。尤其是涉及到現值、折現率等問題,更需要會計人員了解金融市場,并具有很高的專業技術水平。而據調查,目前我國會計從業人員中,受過高等教育的僅占很少的比例,絕大多數會計人員只具有初級文化水平。對于經濟和社會發展急需的高層次、復合型會計人才,則非常缺乏。另外,由于大部分會計人員受教育水平較低,致使其職業判斷水平不高,職業道德水平有待提高。在公允價值計量運用過程中,會計人員綜合素質的低下為利潤操縱提供了空間。

三、我國公允價值計量難點問題成因分析

1、缺乏成熟完善的市場體系。公允價值的獲取要求是在一個活躍的、完全競爭的市場條件下進行的,要求參加交易的雙方在自愿的原則上充分了解市場情況,盡可能地縮小信息不對稱的程度,而且交易時交易雙方都已經將各種交易的風險因素考慮在內,并據此確定交易價格。但在我國,還沒有形成完全開放的市場體系,資源在市場上的自由流動仍存在較大的限制,不同市場上所反映出來的市場信息不一致;部分市場仍然處于壟斷狀態,競爭不充分,其資源價格不能反映市場的公允性;政府對市場的干預現象仍舊存在,致使資源的價格往往難以真正反映其價值,絕大多數資產的公允價值難以獲得。因此,運用公允價值計量的環境尚不成熟,造成公允價值計量方式在實際應用中比較困難。

2、公允價值計量環境的復雜性。由于公允價值是基于市場環境而確定的一種計量屬性,因此其可靠性問題源于市場信息的多樣性、估值方法的復雜性以及判斷估計的人為性。首先,我國尚無完善的活躍要素市場,公允價值計算的數據來源沒有保障;其次,會計監督體系尚不健全,只有上市公司和外資企業審計監督較為規范,而其他企業的監督都存在著不少問題,甚至很多企業完全處于監督體系之外。除此之外,企業在對會計要素進行計量時,《現行準則——基本準則》規定:“應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量?！痹谶@個規定中,并沒有對“能夠取得并可靠計量”做出明確的解釋,從而對公允價值的合理運用產生了一定影響,信息可靠性也因此受到質疑。

3、公允價值計量準則不規范?，F行企業會計準則不同程度地涉及到現值估價技術,但是絕大部分都是有關現值估價的概念表述,前后一貫性較差,可操作性不強,這增加了運用現值探求公允價值的難度。企業會計準則對公允價值計量進行了范圍的規定,但是對于具體如何進行計量卻闡述很少。而且作為現行的會計準則體系中大量采用公允價值的原因之一,正如財政部在相關文件中論及采用公允價值計量原因時所述:由于國際上多數國家或地區都采用了公允價值計量,為了與國際會計準則趨同,我國會計準則中需要采用公允價值計量,而并非學術界、實務界真正從會計發展規律上認識到采用公允價值的必要性。因此,落后的理論研究必然會影響到實務應用。

4、會計人員職業判斷能力較差。目前,在我國技能型會計遠遠多于智能型會計,大部分會計從業人員習慣于歷史成本計量的模式,習慣于按照規范導向準則進行固定式的會計處理,在公允價值獲取方面缺乏職業判斷,導致了公允價值獲取方面難達公允。然而,公允價值計量要求會計人員不僅僅要知道過去,更多地應面向現在和未來,如現時市場價值、未來收益現值等。這就對會計人員的業務素質提出了更高的要求,會計人員不僅應當具備較強的職業判斷能力,還需具有一定的財務管理知識。由于公允價值計量需要會計人員的職業判斷,這樣就增加了會計人員的操控空間,以致影響到公允價值的真實性和可靠性。

四、我國運用公允價值計量的對策

現行會計準則中公允價值計量已經得到廣泛應用,但上文所述難點問題是不容回避的客觀存在的問題,為了能夠更好地應用公允價值計量模式,應從以下幾個方面著手:

1、完善公允價值應用的外部環境條件。影響公允價值計量的外部環境包括市場經濟環境以及法律環境等。在市場經濟環境方面,雖然公允價值并不等于市場價格,但是公允價值是市場經濟的產物,最為客觀的、可靠程度最高的市場價格也便稱為公允價值的最簡便的來源。所以,應該繼續努力培育各級市場,特別是生產資料市場和二手交易市場,進一步完善影響公允價值的市場環境,從而使交易雙方都能夠獲得更為客觀、直接的公允價值。另外,在法律環境方面,需要建立合理的法律規范體系,加強政府對市場的監管力度,完善監管機制,規范企業的經濟活動,避免利用公允價值進行不公平交易和利潤操縱。

2、統一規范公允價值計量準則。現行會計準則只是在基本準則中對公允價值進行了定義,關于公允價值的具體應用是分散于不同的具體會計準則或是解釋指南中,缺乏具體應用公允價值計量屬性的統一標準,因此目前我國企業會計準則需要制定相應的準則以及應用指南,以規范指導公允價值計量屬性在不同會計準則之間的具體運用,保持不同準則中應用公允價值的一致性。

3、提高會計人員綜合素質。為提高會計人員的綜合素質,可以從兩個方面入手。首先,在職業道德建設方面,強化法制教育,要求會計人員在不違反法律法規和會計準則的基礎上處理會計業務;同時,切實加強誠信建設,牢固樹立務實求真的職業操守,從根本上消除虛假現象的發生;其次,在業務方面,幫助會計人員熟悉和掌握新的會計處理方法和程序,提高其業務操作能力,減少會計信息的行為性失真和對公允價值判斷的偏差。只有提高了會計人員的綜合素質,建立了合理的監督機制,公允價值計量才能得到合理使用,并會在一定程度上提高和改善我國財務會計信息的質量,使之向利害關系人傳達更為真實的企業價值信息。

五、結語

公允價值計量的復雜性、特殊性以及我國市場經濟的發展程度,決定了公允價值計量屬性在我國的運用勢必是一個漫長的過程。但是,隨著我國經濟市場化程度的不斷提高,有關經濟事項的公允價值將比較容易取得,在這種情況下,我們要克服運用公允價值計量中存在的各種困難,在充分學習國際經驗的基礎上,結合我國的實際情況,認真分析研究,以便讓公允價值計量更好地服務于會計信息質量要求,服務于我國資本市場的健康發展。

主要參考文獻:

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關鍵詞:住房金融體系;住房消費群體;商品房;對策

隨著美國次貸危機的進一步加深,房地產市場及住房分配問題日益成為全球各國普遍關注的話題。次貸危機為我國地產市場的繁榮敲響了警鐘,我們必須重視房地產及其抵押貸款市場中存在的風險。房地產是一個資金密集型市場,無論是房地產開發還是住房購買都是與金融支持程度密切相關的,因此,住房金融政策是值得我們認真研究的。

一、我國住房金融發展進程

我國住房金融是隨著住房制度改革不斷深入的情況下,逐步形成和發展起來的。我國住房金融從出現到現在主要經歷了以下四個發展階段:

第一階段:住房改革試點起步和房改金融業務創立(1980~1988年)

我國的住房制度改革始于1980年,這一階段的改革主要是試點售房和提租補貼。試點售房是1979~1985年,分為全價售房和補貼售房兩種。1988年國務院召開了首次全國住房制度改革會議,印發了《關于全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案》,出臺了我國第一個房改總體方案。第一次提出要實現住房商品化、社會化和專業化。隨后,我國住房金融最早也以房改金融的形式出現了。經中國人民銀行批準,1987年12月1日和12月8日先后成立了煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行。其目的是配合房改,建立住房基金制度、辦理住房券結算;同時支持商品房的開發經營,開辦個人買房貸款業務。

第二階段:住房改革的全面起步和住房公積金的建立(1988~1993年)

隨著經濟改革的發展以及對房改理論認識的深化,促進了房改思路的變化。全國的住房制度改革進入全面起步階段。這一階段的一個顯著特點是我國一些城市建立了住房公積金制度。1991年,上海在全國率先借鑒新加坡的模式建立了住房公積金制度。到1993年末全國地級以上城市中有131個城市建立了住房公積金制度,占地級以上城市總數的60%。歸集住房公積金110億元,使住房制度改革和發展初步具備了一個穩定的資金來源。

第三階段:住房金融制度的初步建立(1994~1998年6月)

1994年,國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》標志著中國住房制度改革進入了新的階段。它對住房制度改革的根本目的、基本內容和近期改革的重點作了原則性規定。與此同時,與住房改革全面推進相配套的住房金融制度也初步建立。

第四階段:住房金融的全面發展(1998年7月至今)

1998年7月,國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,明確提出停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,建立和完善多層次的城鎮住房供應體系,發展住房金融,培育和規范住房交易市場。

二、我國住房金融體系現狀

獲得住房是公民的基本人權,只有“安居”才能“樂業”,實現“居者有其屋”是政府對國民最起碼的承諾。從發達國家走過的道路可知,完全依靠市場的力量無法實現上述目標,政府有必要干預市場,保障公民的基本人權。因此我國應該在完善現有商業性住房金融體系的基礎上,建立以住房公積金為主的政策性住房金融體系,使之成為我國的住房保障體系。

(一)政策性住房金融體系

政策性住房金融體系是政府以解決大多數居民住房問題為目的,參與、引導住房金融,從而形成了帶有公共性和福利性的住房金融體系。

1.政府管理部門

這些部門包括國家發改委、住房金融管理委員會、財政部、中國人民銀行、建設部。負責制定為中低收入階層提供的住房計劃、監督銀行經營和管理各種住房基金、政府財政性住房貸款等。為體現市場導向的住房金融管理特點,住房金融管理委員會作為主要的住房金融體系的宏觀管理機構,不僅負責政策性住房金融的宏觀管理和指導,還負責商業性住房金融體系的引導。負責對參與住房資金運營的銀行等金融機構進行資格審查和登記;制定住房金融政策;根據國家經濟發展水平制定對經濟適用房、廉租房建設貸款的貼息等補貼計劃。授權中國住房發展銀行管理政府的住房發展基金;通過發行債券、同業拆借等手段向資本市場籌借住房資金;購買住房金融機構的股票、債券等,以支持整個住房金融體系的發展。

2.住房政策和住房金融政策

所謂住房政策是以提高居住水平以及收入再分配為基本目標,力求解決住房問題的一項政策。住房金融政策是為了提高國民獲得和享用住房的能力,實現“居者有其屋”,提高國民整體的福利水平。當前在住房供求矛盾還比較突出的情況下,住房政策在加強土地管理、規范住房供應市場,制定長遠的住房開發計劃,尤其是政策性住房,以保證住房供應。另外有必要引導住房消費,讓國民理解“居者有其屋”不是“居者購其屋”。倡導住房升級換代的消費觀念。升級換代是指中高等收入者能夠取得較高水平的住房,低收入者能夠利用、購買原來中等收入者的二手住房。也就是說讓各種不同經濟水平的居民都可以根據自己的經濟實力,適應持續性生活方式的變化,逐漸提高住房水平,這樣可以盤活更多的住房存量,建立起發達的二級住房市場和住房租賃市場。

3.中國住房發展銀行

它是住房金融管理委員領導下的專業政策性住房金融機構,是為執行政府住房政策和住房金融政策而建立的,不以營利為目的,其承辦的業務往往是商業性住房金融機構不能或不愿辦理的業務,二者形成互補關系,使我國住房金融體系的職能發揮得以完善。專業政策性住房金融機構在職能運行上體現為兩大職能:一是投入資金擴大住房供給量,在總量上滿足住房需求;二是注重住房公平分配,對中低收入階層進行重點支持。

4.住房公積金中心

改革和完善現有的住房公積金制度,成立全國統一、規范的住房公積金中心,使它成為我國政策性住房金融體系的主體。

(二)商業性住房金融體系

1.商業銀行

主要面向中高收入階層發放住房消費貸款,向住房開發商提供商業貸款,也可以在接受政府貼息補助向中低收入階層發放低息貸款以及為政府住房工程發放低息貸款。在當前我國的住房金融發展過程中,由商業銀行兼營的住房金融業務處于輔助地位,隨著房地產業的發展,住房建設的加快,可以組建專營商業性住房金融業務的金融機構。

2.住房儲蓄銀行

這是專業性的住房金融機構,它以發放住房貸款為主要業務。購房者獲得貸款的前提是成為該銀行的儲戶?？蛻粢c銀行簽訂一份一定金額的住房儲蓄合同,客戶按月向銀行存款,在存款總額達到合同要求的金額時,儲戶即可向銀行申請合同全額的購房貸款。這種類型的住房儲蓄銀行有別于我國在上世紀房改時成立的煙臺住房儲蓄銀行和蚌埠住房儲蓄銀行。這兩家銀行更多的帶有政策性質,為房改服務。住房儲蓄貸款的主要優勢是利率低,貸款購房者可以享受更多實惠。

3.住房貸款保險與擔保機構

由于住房金融業務最重要的部分是對廣大中低收入居民的住房信貸業務,而居民收入水平不高且經濟狀況不斷變化,難以對其償債能力做出準確的預測,因此,貸款風險難以避免。這樣,要么是金融機構不愿意向廣大中低收入居民提供貸款,要么是貸款條件苛刻,將部分購房者排除在貸款對象之外。因此,必須有為住房貸款提供保險和擔保的中介機構,提高貸款的信用等級,貸款人才會放松貸款條件,愿意向廣大中低收入居民提供貸款,同時也能減少部分貸款機構的信用風險。我國的財產保險公司可以開展這樣的業務,是個新的利潤增長點。

4.住房金融資產證券化操作機構

住房金融資產證券化是未來住房金融發展的必然趨勢,隨著我國住房金融二級市場的逐步構建與完善,有必要根據業務發展的需要相應設立一系列配套機構,其中最重要的就是住房金融資產的操作機構。它能給住房抵押貸款這類資產提供流動性,使住房金融能參與資本市場,形成完整的資本循環體系。這樣的機構主要是投資銀行,如證券公司、投資公司、財務公司等能從事投資銀行業務的金融機構。

三、促進我國住房金融體系健康發展的政策建議

(一)住房金融組織機構體系建設

1.加快組建政策性住房銀行

政府應該加大對政策性住房金融的參與力度,建立健全政策性住房金融的補貼和稅收減免體系,降低中低收入階層的購房負擔。

2.建立多層次競爭性金融組織機構

商業性住房金融業務,仍然應該是我國住房金融體系的主體地位。對此,可以借鑒美國的經驗,設立政府抵押貸款擔保:保險機構。我國設立政府抵押貸款擔保的保險機構,可以主要針對未參加住房公積金制度的中低收入居民,使他們通過商業性房金融解決住房籌資問題,由政府擔保機構提供擔保,并在借款人確實無力還款時提供資金支持。

3.發展完善住宅合作社

為進一步完善我國住宅合作社事業,從經濟戰略與體制建設的高度認識住宅合作社的地位與作用,從內部規范建設和外部加強社會支持兩方面做好工作;政府必須給予大力支持,加強宣傳,提高認識,制定政策,積極扶持;嚴格規定限制入社資格;切實加強合作社內部的民主管理等問題,進一步從理論上明確住宅合作社的性質與地位,從實踐上完善合作社的運行機智和管理體制。

(二)住房金融工具體系建設

我國目前住房金融體系的融資問題主要是融資渠道和融資工具的創新,解決辦法的根本途徑就是尋找高質量的資金的來源,即投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。

1.穩定推進住房金融的間接融資金融工具

首先,當前其他融資渠道各有限制,發展雖然很快,但遠水解不了近渴,其他融資方式目前仍無法替代銀行貸款在住房金融市場的地位和作用。其次,比較發達國家的相對成熟房地產金融市場的各種融資渠道比例來看,銀行信貸的合理比重為30%左右,這也說明了銀行信貸市場在各國住房金融市場的重要地位。因此應該穩定的推進住房融資的銀行信貸市場。

2.推行抵押貨款證券化,建立住房金融工具體系的二級市場

抵押貸款一級市場即本文中所提的銀行信貸市場,二級市場是指住房抵押貸款機構將其所持有的抵押債權匯集重組為抵押組群,經過政府機構或私人機構的擔保和信用加強,以證券的形式出售給投資者的融資過程,由此而形成的資金流通市場。

3.適當開展其他的融資渠道,補充房地產金融工具體系

海外基金擁有雄厚的資金實力,在中國一直在尋找好的投資機會。

(三)住房金融配套體系建設

1.在住房金融市場調控和配套體系方面,建立完善的宏觀調控體系

在繼續支持房地產業發展的同時,要加住房信貸監管,其監管機構要適應市場發展的需要,積極探索合理有效的監管方式,調整住房貸款結構,完善住房金融市場運行機制,形成多元化、多層次、競爭性的住房金融市場體系,逐步建立并不斷完善住房金融市場的公共服務體系。

2.盡快構建和完善房地產金融法律法規體系

修改現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位;加強房地產金融立法,強化住房金融和規性風險防范和管理;真正把問責制度落實到實處;做好商業銀行住房金融業務建章建制的基礎性工作;把住房金融法律體系建設與房地產金融監管緊密結合起來。人民銀行要定期公布全國房地產金融運行情況報告,銀監會要及時房地產金融業務監管制度和辦法,把住房金融監管納入銀監會重點監管范圍,減少監管真空、提高監管效率。

3.建立多層次的住房金融配套機構及中介服務體系

盡快在全國成立專門性的住房抵押貸款擔保機構,在條件成熟時將其改組成為一家政府控股的抵押貸款擔保公司。通過市場機制培育和發展一批有相當專業素質和職業操守的中介服務機構。政府部門應根據市場發展的要求,在有關信息的采集、處理和等方面為市場提供專業、快捷、有效的公共服務。

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