農村土地市場精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農村土地市場范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

隨著我國目前推進以人為核心的城鎮化和農業現代化腳步的加快，農村土地流轉市場中的問題越來越受關注。我國的土地市場正處在一個雛形階段，各方面都還不健全。國內農業用地流動轉讓市場初步形成，但到目前都沒有建立統一的、規范的、規模較大的農業土地流動轉讓市場。同時，國內各地農業用地流動轉讓的差異比較大，比較發達的地區和中西部地區的反差比較大，就拿農業用地流動專人來說，經濟較發達地區與經濟中等地區相比，不論是農業用地流動轉讓的規模還是農業用地流動轉動的形式，都存在明顯的差異。面對著日益壯大的農地流轉市場，農村土地流轉市場機制中暴露出來的問題急需解決。

市場機制中的問題

沒有一個高效的市場機制就不可能使得土地資源在流轉中的優化配置。土地流轉市場機制中的種種問題都嚴重阻礙了市場的發展。

市場行為主體缺失。從土地需求的角度來考慮，我國目前還缺少具有一定相對有規模的農業方面的企業家，農業方面企業家的不足就會導致土地流轉中沒有土地需求者，抑制農民的意愿。此外，我國的流轉體制中，行政的力量過大，在面對巨大土地流轉收益的情況下，必然會存在一場權力的博弈，一些鄉村干部就會通過行政調整，謀求自身利益最大化。這類行為主體的缺失會抑制市場機制的發育。

不規范的市場交易行為。由于缺乏國內流動轉讓市場的基礎設施建設，土地流動轉讓市場的信息交互不及時，就算農民想轉讓土地，也找不到合適的對象，這時候農民只能通過私下交易，來滿足自身的需要。傳統的人情關系、倫理道德、風俗習慣仍然起著協調作用，更多的農民愿意將自己的土地轉租給親人或者周邊的熟悉人群。契約精神在農戶的農地流轉行為中的作用并不普遍，很少有農民會重視在契約合同方面的事宜。從國內范圍來看，接近三分之二的農業用地流動轉讓是通過轉讓供求雙方之間的口頭協商協定決定的，而口頭協議具有隨意性和不確定性。

改善方向

建立完善的中介服務體系。中介服務機構在土地流動轉讓市場中的重要性必然要引起我們的重視，我們需要建立一個組織健全、運作高效、服務周全的土地流動轉讓中介體系網絡，為轉讓供求雙方提供信息，實現土地流動轉讓從“散戶―散戶”的分散性自發流轉向“散戶―中介服務組織―大戶”的轉變[1]，同時我們需要更多數量的中介組織來滿足市場的需要，同時也為中介組織提供良好的環境，減少政府干預[2]。

建立公平的流轉市場，規范的流轉程序。為了建立一個開放、公平、有序的土地流轉市場，通過發育土地租賃市場，可有效地促進土地使用權的流轉，規范土地流轉市場。在規范市場方面，我們的政府應牽頭建立農業用地流動轉讓市場，為農戶流動轉讓土地提供必要的場所和環境，但政府與村集體組織絕不可以在土地流轉中侵占農民的權益，政府等只能作為一個服務者參與到流轉過程中去，而不是一個主導者的身份，不能過多干預流轉市場的發展。同時我們也要在農民群體組織中強調市場規范的重要性，提倡更多的流轉行為要在規范合同的保障下進行。

新型市場模式的出現

農村土地股份合作制。很多學者都認為我們應該成立有效的農村土地股份合作機制，將土地使用權、資金、技術、公共服務和勞動力等生產要素的有機組合，來促進農村土地的流轉。在土地產權明確的情況下，可以更好地把土地作為一種資本，以股份形式入股合作組織。實行土地股份制，將土地產權貨幣化，重構集體在產權上的主體地位，利于土地資源的優化配置和生產力的提高[3]。但是，股份合作制內在的行政威權也會沖擊經濟自由，成員之間缺乏平等性和機會主義行為，股權與投票權及收益權不相一致，導致對合作社成員缺乏有效的激勵和約束，農業用地股份合作社股權具有流動的封閉性及非退出性[4]。這些隱患就會影響市場的效率。

土地銀行。在農村普遍存在資金缺乏的情況，農村金融是農村發展的一個難題，建立農村土地銀行有助于完善農地金融制度、促進土地和勞動力流動、保障糧食安全以及推進農村城鎮化進程。山東諸城在2003年建立了“土地信托中心”，寧夏平羅2006年成立了“土地信用合作社”。土地銀行以農地抵押貸款為主要業務，我們可以通過土地銀行，來促進土地的流動轉讓，發展適度規模經營，推進農業用地承包經營權的資本化和制度效益的最大化，為“三農”問題的解決和社會主義新農村建設提供破解之策。但是，土地銀行在我國實行起來依舊有難度。我國建立農村土地銀行的基礎還不扎實，相關法律及政策的缺失、土地產權的模糊、缺乏相應的社會保障體系、沒有服務于土地流轉的土地估價事務所、缺少高素質的農村土地銀行經營管理層次的人才等[5]。

土地國有永佃。將土地的終極所有權歸國家，使用權歸農民，這可以保障土地產權界定的清晰性和穩定性，還可為農業用地資本化創造條件，極大地促進了農業用地的流轉。實行農地國家所有、農民永佃，土地歸國家所有，農民擁有使用權，實現了各利益主體之間的有效分割，有利于保障農民的權益。同時建立永佃權之后，有利于整個農業用地制度的發展與完善，有利于擺脫承包經營權既非典型物權又非典型債權的局面，有利于農村經濟長期健康地發展?？墒牵恋貒杏赖柚?，土地的流轉效益就是最大的問題，在我國，一旦成為國有化資產之后，資源配置效率是一直難以解決的問題。有人就質疑這種機制在經濟績效相同的前提下，其產權交易成本較高，會造成效率損失。

篇(2)

[關鍵詞]農村土地流轉 制約 對策

一、農村土地流轉的含義

土地作為一種生產要素,只有合理流動,才能提高使用效率,也只有合理流動才能真正體現土地生產要素的性質,所以土地流轉是必然的趨勢。所謂農村土地流轉,是指在農村土地所有權歸屬和農業用地性質不變的情況下,將土地使用權(經營權)承包經營權中分離出來,轉移給其他農戶或經營者其實質就是農村土地使用權的流轉。

二、制約我國農村土地流轉的原因

1.承包土地的產權不清晰

農村土地產權清晰度影響農村土地流轉交易費用的大小,進而影響農村土地的流轉,而我國目前的土地產權并不清晰,具體表現在以下方面:

(1)所有權主體模糊。法律規定農村土地歸農民集體所有,但是具體歸屬于哪一級所有還不明確。這種所有權主體多元性,加大了土地流轉的交易成本。產權主體不明確,造成土地使用權實際上落到了人手中,出現了“集體的變為村長、鄉長的”等現象。

(2)使用權不完全。農村土地的所有權和使用權分離后,出現所有權主體凌駕于使用權主體之上的情況,農村社區干部隨意征用農地、強制流轉,侵害了農民的土地權利。

(3)承包經營權權能不完整。承包經營權是一種使用權,完整的權能應該包括轉讓、出租、抵押、入股、收益等權利。但目前我國的農村土地承包經營權只包括使用權、收益權和部分的處分權等,而禁止農戶買賣和抵押,土地承包權并沒有被賦予完整的權能。

(4)法律保障存在問題。一個清晰的產權需要法律來予以保護,才能獲得有效的作用。而我國在土地流轉的土地抵押、土地買賣方面,沒有出臺相應的法律法規;已有的法律在施行中也表現出執行不力或法律本身不夠完善等問題。

2.農村土地市場化不完善

農村土地市場的完善程度影響農地流轉的交易費用的大小,而我國農村土地市場發展緩慢,表現為:

(1)土地市場價格機制不完善。我國農村土地尚未形成科學合理的土地價格體系,土地不能得到合理的估價。在土地交易過程中,隨意性和惡意操作性比較大,土地價格被過度扭曲。

(2)地流轉中介服務體系落后。我國還未建立完善的中介服務機構:沒有專門針對農村土地流轉的交易所;沒有建立土地供需的信息體系;其它如資產評估、委托、法律咨詢等各類中介服務機構相當匱乏。

3.農村剩余勞動力轉移緩慢

當前,我國正處在經濟結構調整的關鍵時期,城市工業和鄉鎮企業吸納農村剩余勞動力的擴張能力十分有限。并且,隨著市場競爭日趨激烈,企業經營環境不穩定,兼業農民非農產業收入的不穩定使他們難以徹底離開土地而真正走進城鎮。一旦經濟波動,非農收入下降,大量兼業農民便會回流到農業部門。因此,廣大農民在沒有尋找到穩定、安全的生產替代來源之前,決不肯輕易放棄土地的使用權。造成我國勞動力轉移緩慢主要有以下幾個原因:

(1)社會保障制度落后。參加農村社保的農民比例小,同時進城務工又存在失業風險和收入的不確定性,絕大多數的農民還是把農地作為自己“最后的防線”,寧愿讓其拋荒,也不會輕易流轉出去。

(2)戶籍制度改革滯后。長期以來,傳統戶籍制度嚴重制約著我國農村勞動力的轉移。而且相對于我國城市化發展進程,目前戶籍制度改革的進程還是比較落后。戶籍制度改革后,農民進城務工雖然可以獲得城市戶口,但在教育、醫療、住房、社會保障等方面享有的權利與城市居民相差甚遠。

(3)就業機制不完善。城鎮勞動力市場對農民工還普遍存在排斥態度,農民進城務工獲得工作難度大。即使獲得工作,還會面臨“同工不同酬”的待遇,阻礙了農村勞動力的轉移。

4.農業的社會化服務落后

我國農村社會化服務落后,大多數地方只有簡單的基本的生產資料供應,其他產前、產中、產后服務十分缺乏,農業基礎設施投資和農業科技投入規模太小,經營農業生產的收益小,從而造成對土地的需求量小,土地流轉市場發展緩慢。

三、促進我國農村土地流轉的對策建議

1.進一步明晰土地產權權能,以法律保障土地流轉

首先,應明確集體土地所有權主體代表,消除所有權主體多元性問題。其次,要完善農戶的承包權、穩定農戶的土地使用權,豐富土地承包權的權能范圍,賦予農戶對土地享有排他的占有權和使用權、自由的處分權和轉讓權、獨享的收益權,并通過延長土地承包年限來穩定農戶的土地使用權。最后,應運用法律對農戶擁有的權能予以明確和保障,使農村土地流轉走上法制化軌道。

2.加快農村土地市場建設

充分發揮市場對農村土地資源的基礎配置作用,一方面要建立科學的土地價格評價機制,結合我國具體國情,學習外國成熟的土地市場運行機制,積極探索出科學的土地價格評估機制;另一方面,要建立完善的中介服務機構,政府應支持建立農村土地流轉機構,形成系統的土地流轉服務體系,完善從上到下的全方位的中介服務系統,建立各類與土地流轉有關的中介服務機構。

3.改革相關制度,促進農村勞動力轉移

首先,建立和完善農村社會保障體系。建立農村最低生活保障制度、農村醫療保障制度、農村養老保障制度以及救災扶貧網絡的建設等。其次,推進戶籍制度改革。打破傳統戶籍制度的限制,允許戶口的自由遷移,并保證把戶口轉入城市的農民與城市居民在各方面得到同等待遇。最后,保障進城農民享有平等的就業權利。各級政府應該加強勞動力市場的管理,保證城鄉勞動力在同一水平上進行公平競爭,實行同工同酬、多勞多得的政策。

4.完善農業社會化服務體系

根據現階段農村農業社會化服務體系的實際情況,在加大政府籌建力度的同時,從法律和稅收等方面制定政策,鼓勵農民自建或與經濟團體協會等聯合出資建立各種民辦服務組織,增加各種性質的農業社會化服務機構。并且從中央、省、市、地區、縣、鄉、村各級共同努力,建立多級別的服務機構,提高服務水平和服務效果,在農業的產前、產中、產后為農民提供資金、技術、生產、加工、運輸、倉儲、信息、經營管理以及銷售等配套的全方位服務。

參考文獻:

篇(3)

改革現有的二元土地市場制度，實現城鄉建設用地市場一體化，有利于農村的發展和社會的和諧。本文從城鄉建設用地市場的特征，城鄉土地市場分割的弊端和城鄉建設用地一體化面臨的挑戰三個方面對城鄉建設用地市場一體化的問題進行了分析。

關鍵詞：土地整治工程；項目施工；現場管理

Abstract：Reform of the existing dual land market system, to achieve the integration of urban and rural construction land market, rural development and social harmony. In this paper, the characteristics of urban and rural construction land market, the challenges three aspects of integration of urban and rural land market segmentation and disadvantages of urban and rural construction land on the integration of urban and rural construction land market analysis.

Key words: land remediation works; construction of the project; site management

中圖分類號：TU984.11+4 文獻標識碼：A文章編號：

土地是人類重要的生產資料和賴以生存的空間環境。自20世紀90年代，我國開始實施征地制度，土地市場向城鄉二元化發展。目前，我國土地市場的主要特征就是城鄉二元化的結構特征。但是，隨著社會的進步和城鄉統籌發展，在2010年，我國的國務院常務委員會會議提出并通過了建立中國城鄉建設用地市場一體化的戰略決策[1]。

城鄉建設用地市場一體化就是打破以土地二元所有制為基礎的城鄉土地使用的雙軌制，國家出讓國有土地的使用權，集體出讓集體建設用地的使用權，建立以這兩種使用權為基礎的城鄉一體化市場，以實現中國城鄉建設用地的有機統一。城鄉建設用地市場一體化的核心就是在國家科學的宏觀調控下，讓土地市場在土地資源的配置中起主要作用。

一、城鄉建設用地市場的特征

我國城鄉建設用地市場的主要特征是二元分割，即農業生產用地和非農生產用地，農村土地和城市土地分割。主要表現為以下幾個方面。

（1）城鄉土地的產權二元化

土地產權包括與土地相關的使用權、繼承權、抵押權、租賃權等。土地產權是與土地有關的根本問題[2]。我國城鄉執行不同的土地產權制度，而且城鄉土地之間的使用權與所有權不能隨意交換。這樣的土地產權制度使城鄉建設用地市場出現了一道鴻溝。我國的土地資源長期無法按照市場要求及經濟規律合理地進行優化配置，成為我國農村經濟發展滯后，城鄉一體化進程發展緩慢的主要原因。

（2）城鄉土地的用途二元化

長期以來，我國實行城鄉有別的建設用地使用制度。農村住宅、鄉鎮企業和農村公共設施等都采用集體所有制的土地，而城市企業等非農建設用地則采用國家所有制的土地，若需要占用集體所用制的土地，則需先向國家申報，由國家征收該土地為國有土地后才再被批準占用。我國《土地管理法規定》 ：農民集體土地不能出租或轉讓于非農業的建設，只能用于耕作及農村的公共建設。由此，農村土地轉為城市建設用地的唯一途徑就是將集體所以土地轉為國家所有土地。這限制了農村土地在市場中的流通，使土地價值的實現受到限制。而且，農民從征地中獲得的補償是很低的，這導致農村長期以來的資金缺乏。所以，我國城鄉土地用途的二元化，使我國農村的建設及經濟發展受到嚴重的影響。

（3）城鄉土地的市場二元化

我國在城鄉二元分割的土地制度的基礎上，形成了城鄉二元土地市場。這使農村的建設用地被隔離于土地市場之外。此外，二元分割的土地制度還導致了城鄉土地市場開放的不平等性。比如農民的宅基地，無法流通，更無法交易，則不可能獲得增值。相反城鎮居民的住房則可隨著房價的增長獲得高額的增值收益。

（4）城鄉土地的價格二元化

城鄉土地的價格也是呈現二元分割的，這也是我國土地問題產生的原因所在。城市土地作為建設用地的主要供應者，獨享土地的增值效益，而農村的集體土地則局限在農耕和農村公益事業的建設上，不能享有增值效益。這與對集體和居民的土地財產進行公平的保護相違背。

二、城鄉土地市場分割的弊端

（1）城鄉土地市場分割使農民的土地權利受損

城鄉土地市場分割使農民的土地權利受到所害，主要表現在兩個方面：一是國家在征收土地用于非農用時對農民的補償金額很低，時常發生農民的合法權益受到侵犯的現象。二是農民擁有的土地權利不完整，受使用期限及流通范圍的限制。這嚴重制約了土地市場的發展和農業生產規模的擴大，影響農村的發展和城市化進程。近年來，由于土地問題引起的農民上訪事件逐漸增多，土地問題已成為影響社會和諧的一個重要因素[3]。

（2）城鄉土地市場分割使有限的土地資源受到極大的浪費

農村土地的低價導致了土地的無效利用。城市過分強調外延擴張，而忽視對現有城市的土地資源合理而有效的利用，造成了有限土地資源的極大浪費。一項調查顯示：當前被征用的農村土地中有超過43%被閑置，這嚴重造成農用用地的流失與浪費[4]。土地作為有限的資源，應在人口、資源、環境協調可持續發展的基礎上實現土地資源的最優化配置。

（3）城鄉土地市場分割為土地腐敗創造了機會

現存的城鄉土地二元分割制度為土地腐敗制造了機會。由于征地時對農地的補償費用與土地用于城市建設所獲得的巨大利益之間的差額，加上地方土地管理制度缺乏透明性，助長了各種腐敗現象的出現，嚴重損壞了農民及國家的利益。

三、城鄉建設用地一體化面臨的挑戰

我國實行城鄉建設用地一體化的進程中面臨各個方面的挑戰。需謹慎行事，完善相關的法律法規，積極穩妥的統籌城鄉發展。面臨的挑戰主要有以下兩個方面：

（1）城鄉建設一體化面臨制度性的挑戰

首先，農村的集體土地所有權只能通過被國家征用的方式來實現轉移，不能直接進入土地市場，其次，我國的宅基地使用制度的不合理，造成了城鄉住房用地的二元分割。農村宅基地的所有權仍歸集體，不能自由交易及轉讓，但是城市居民的住房歸自己所有，可以自由買賣，這顯然是不合理的。最后，農村集體土地是使用權是有期限的，這也阻礙了土地的交易。

（2）建設用地一體化面臨農村社會保障制度不完善的挑戰

現階段，我國社會保障制度的受益主體主要是城市市民，而對農民的社會保障制度很不完善。農民仍有后顧之憂，不愿意放棄賴以謀生的土地，這阻礙了土地流轉。此外，即使有些農民為了眼前的經濟利益，將土地流轉出去，此后既無穩定經濟來源，又無制度保障，便會導致沉重的社會包袱，影響社會和諧。因此，城鄉建設用地一體化需要建立健全完善的農村社會保障制度。

四、結束語

綜上所述，只有改革現有的二元土地市場制度，實施城鄉建設用地市場一體化，才能穩定推進農村的發展，保證我國的社會和諧和國家的長治久安。

參考文獻：

[1] 王香蘭．消除城鄉二元經濟結構負面影響的對策探析[J]．中小企業管理與科技，2009(12):101

[2] 部志勇，董玉哲．打破城鄉建設用地二元結構，建立城鄉統一建設用地市場[J]．問題探討，2009（4）:37-39

篇(4)

一、農村集體土地流轉是生產力發展的客觀要求

30年前,滁州市鳳陽縣小崗村18位村民率先實行“大包干”,這種農戶自發行為,邁出了中國農村改革的第一步。在農業機械化水平相對較低的時代,這種模式既符合當時的生產力水平,也符合我國基本國情,因此極大地激發了中國農民的勞動積極性,使我國糧食生產量顯著提高,農民收入水平也大幅上升。

隨著中國工業化、城市化進程不斷加快,城市二、三產業提供了大量就業機會,這導致我國農業人口開始向城市轉移,農業就業人口的相對減少以及機械化水平的大幅提高,為中國土地集約化、現代化經營提供了必要條件。為適應現代大農業對土地連片的客觀要求,實現農村土地資源收益最大化,加快農村集體土地流轉已經成為必然選擇。

二、農村集體土地流轉與中國農業現代化的實現

通過土地有償流轉把部分農民從土地上解放出來,是擴大農業生產經營規模、催生現代農業的重要舉措。解決中國農業問題根本途徑就是轉移人口,發展現代大農業。只有依法加快農村土地流轉,通過城市化、工業化吸納農民,才能擴大農業生產經營規模,即在耕地總量“分子”不變的情況下,大量減少種地農民這個“分母”,農業生產效益這個“商”就會大幅度提高?？傊?只有依法有序推進土地流轉,鼓勵土地向農業企業和專業大戶集中,通過集中化經營發揮農業機械化優勢,降低經營成本,提高農業效益,才能有效促進中國農業現代化發展。

三、農村集體土地流轉是破解中國城鄉二元結構有益嘗試

農民土地流轉后,農民可支配收入必將快速增加,這也是有效突破城鄉二元結構途徑之一。農民承包土地流轉后,在得到土地流轉補償和收益的同時,自身也從土地的依附關系中解脫出來,其生存能力、抗風險能力將大大加強。同時,土地流轉將使農村土地經營利用規模擴大,這將帶來規模效益,農民參與農業生產得到的收入就會有一定提高,城、鄉間生活差距會因此縮小。從另一方面看,土地流轉過程的實現必然以大量的農村剩余勞動力轉移到城市,作為制度上的保障。農民到城務工時,其收益一般高于農村水平,而且可以享受城市教育、醫療等資源,農民的生存狀況也會因此而得到改善。總之,隨著農民收入的提高城鄉差距將進一步縮小,這為中國最終突破城鄉二元結構打下良好基礎。

此外,在農民集體建設用地流轉市場激活后,城市用地問題可望通過流轉得到突破。如果能夠實現體制創新,中國工業化、城市化進程必將隨之加快,中、小城市的規模也將進一步擴大,更多農民會擁有非農身份,并從工業

化、城市化進程中獲益,城鄉二元體制也會因此得到改寫。

四、依法推進農村土地流轉能夠有效保護農民利益

如何在土地流轉過程中切實保護農民利益,已經引起中央有關部門的高度重視,國土資源部2008年開始著手制定農村集體用地流轉相關辦法措施,一些相應的文件正在出臺。

雖然土地流轉政策符合中國國情,但也應看到由于我國相關法律制度還不完善,加上規范的農村土地市場尚未形成,農村土地承包經營權流轉過程中出現了一些新問題。目前,地方政府主要工作應是盡快完善農村土地承包經營權的流轉體制,加強服務體系建設,通過土地經營權健康有序流轉,加快農村經濟社會發展。此外,土地流轉除了尊重農民自身意愿以外還要尊重市場規律,特別是農村的集體建設用地流轉,應該逐步做到跟城市建設用地“同地、同權、同價”?？傊?土地流轉是有底線的,土地流轉絕對不是完全“自由”流轉,農村土地不是可以隨意買賣的,土地流轉不能成為損害群眾利益的借口,土地流轉過程必須按照文件規定,不得改變土地集體所有性質,不得改變土地用途,不得損害農民土地承包權益。

五、關于加快推進中國農村集體土地流轉的幾點建議

(一)通過典型示范作用,加快農村土地流轉進程

一是抓好主體培育,拓展土地流轉渠道。應當積極引導各類組織和個人參與土地流轉,促進流轉主體多元化,使土地流轉從以前單一農戶之間的流轉向農業龍頭企業、合作經營組織、科技人員、專業大戶等多方參與流轉轉變,鼓勵和支持農業走規?；?、集約化發展道路,為農民流轉土地提供更廣闊的平臺。二是通過農業產業化,帶動土地流轉。農業產業發展是土地流轉的關鍵。要根據各地區農業的現狀和發展潛力以及規模化發展的要求,抓好農業發展規劃,著力優化產業區域布局,加快培育和發展一批具有核心競爭力,能帶動農村千家萬戶的農業產業,帶動更多農民參與土地流轉。

(二)加強土地用途管制與利用規劃,實現可持續發展

土地用途管制是為了保護土地資源和耕地,國家以管理者身份對土地采取保護性措施而行使的一項管理職能。農村集體建設用地由于點多面廣,土地管理部門往往無力顧及,由此造成的多占、亂占、占而不用的現象普遍存在。一些試點地區的經驗表明,嚴格控制新增建設用地的總量增長過快是需要解決的重要問題。土地管理部門必須加強土地利用規劃,發揮規劃在管理中的基礎性作用。在科學規劃的引導下,配合用途管制制度的實施,嚴格控制農地專用的數量和速度,確保耕地保護工作的落實。

(三)完善農村土地市場價格形成機制,保護農民合法權益

篇(5)

一、國外土地流轉的經驗與特點

美國農業是當今世界上最發達、最具有代表性的現代農業，在世界農業中占有十分重要的地位。家庭農場是美國土地生產經營的基本單位，它構成了美國農村土地經營制度的主要運行基礎與發展前提。美國政府采用信貸支持、政策引導、利息調節、價格補貼等經濟手段，通過各種優惠政策，鼓勵誘導家庭農場規模的適度擴大。英國的農業一直是以地主---佃農制為基礎。圈地運動之后，英國政府為擴大農場經營的規模，促進土地流轉，在政策上支持大農場，排擠小農場。在政府鼓勵、市場競爭、農業技術的改進等因素的共同作用下，英國的土地流轉順利進行，農場數量減少很快。法國政府為促進土地流轉進行了土地改組政策，措施有三：一是限制土地兼并, 規定農場規模面積。二是建立“土地整治與農村安置公司”。這是一種不以贏利為目的、由國家代表實施監督的股份有限公司。其作用在于購買土地，經過整治后轉讓給需要土地的農民，便于發展中等類型的家庭農場。三是政府對中等規模的農場在土地購買、貸款和稅收上給予優惠。此外，法國政府采取對年老農民發放終生養老金的辦法，促使他們離開農業，讓出來的土地主要用于擴大農場規模。法國還規定私有土地一定用于農業，不準棄耕、劣耕和在耕地上搞建筑。對于棄耕和劣耕者，國家有權征購，提高土地稅或讓其出租。規定土地轉讓不可分割，只準整體繼承或出讓。法國設有土地市場管理機構---土地事務所，并建有土地銀行。土地轉讓或租契必須經過管理機構，不獲其批準，轉讓無效。土地事務所對小塊土地有優先購買權，整治合并后賣給有經營前途的農民。土地銀行購買土地后再租賃給農民，并訂立長期租約，以刺激投資。對世界典型國家土地流轉的橫向比較看，土地流轉的發生具有以下共同的特點①土地流轉的目的和結果都是擴大土地規模經營，而且這種擴大都是基于經濟發展、農業技術進步、農村勞動力轉入非農產業的城市化推拉作用。②以小農戶經營為主的土地私有制國家，僅依靠市場的力量并不能完全實現土地的合理流動，土地私有權在一定條件下會成為土地流轉的障礙。

二、我國農村土地經營權流轉的現狀及制約因素

盡管中國農地流轉行為已經在全國各地出現，其形式包括轉包、出租、轉讓、互換、股份合作等多種多樣，但總體而言，存在以下問題：農地流轉速率低、農地流轉過程無序、農地集中度和集中率非常低、中介服務組織仍需完善。其中主要存在以下因素：

1、農民的因素

土地一直是農民賴以生存的財產，是農民的命根子，是保障其日后生活的基礎。雖然一些年輕的有能力的農民大批涌入城市，但他們不會輕易把自家土地流轉出去，有時請人代耕、代管，甚至不惜拋荒。這種寧愿霸占土地卻不精耕細作者隨處可見。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。

2、市場的因素

在良好的市場環境和機制下，資源的配置最終會達到一種最優狀態，即資源在不同主體、不同用途、不同行業間配置產生的邊際效應相等，資源的使用價值通過市場化配置得以合理利用，資源的價值得以充分實現。而目前農村土地流轉市場所要求的完全性競爭條件尚不具備。加之市場信息受阻，供需雙方交易的成本居高，從而降低了土地流轉的發生率和流轉數量。即使已經發生流轉，流轉價格偏低甚至負價格，對土地資源配置產生不利影響。

3、地區經濟的因素

通過調查我們發現，農村土地流轉較多發生在經濟較為發達的地區，或較為發達的縣鄉，這些地方都有一個共同的特點：人多地少。僅靠較少的土地養活較多的一家人，相當困難的。于是這些地方迫于生計外出打工，在城市嘗到甜頭后思想也跟著變化，最先把土地流轉出去專心在城里務工，同村人相繼模仿，反而帶活了當地經濟，促進了土地的流轉，盤活了土地資本。而一些人均土地較多的農戶，養尊處優，雖富不了，但卻餓不死，農民被捆綁在土地上，既不愿流轉出去，也不愿擴大規模，這樣自管自家三分地，經濟條件沒有大的進步。

4、農業本身的風險性

在市場經濟條件下，農業是兼有自然風險和市場風險的弱質產業，特別是我國農業基礎薄弱的情況下，表現特別明顯。兩種風險交織下，農民很難獲得社會平均利潤，有時甚至收不回成本，因此，土地有償流轉就會因巨大的經營風險而難以推行，即使推行也難以達到預期的目的。一些已經擁有數百畝土地的承包大戶對繼續經營信心不足，甚至想放棄。原因很簡單，糧食價格一直不太理想，農資卻在瘋長，農業本身望天收的窘境無人能改，一年辛苦下來土地的產出效益極低，這些都挫傷了農戶的積極性。

5、供需不平衡

有效需求不足是影響土地流轉的又一重要因素。如果地租足夠高，土地效益足夠大，一方面，農戶很樂意轉出土地，因為地租的收入比自己種田的收入高；另一方面，承租者產出高，效益高，就會擴大規模，愿出高價，兩者是一個良性循環的過程?，F在的問題是土地流轉呈現出明顯的買方市場，只要土地流轉價格足夠高，土地的供給就遠遠超過土地的需求。承租者一定是理性的經濟人，獲得土地理想收益是其追求目標，但這一目標較難實現，所以承租人要承擔的風險太大而不敢租。結果供需不平衡，轉出農戶議價能力大大減弱，由此出現低價格、零價格，甚至負價格就會大大挫傷農戶轉出土地的積極性。

三、農村土地經營權流轉市場的建設路徑

毋庸置疑，土地市場是農村生產要素市場的核心，如何讓農村土地經營權有效流轉，建立健全經營權流轉市場需要眾多力量的共同努力。我們建設農地經營權流轉市場的目標是，激活土地能量，讓土地在最有能力的人手中經營，優化土地的配置，讓土地市場有序流轉。

1、主體——思想解放的農民

農村土地經營權流轉市場建設的主體是農戶，農戶的思想決定了土地供給的數量和意愿。土地流轉市場要建立起來，關鍵是要提高農民思想的覺悟，讓他們認識到小打小鬧終難成氣候，何不把土地交給有能力耕作的人或組織，獲得高出自己勞動所得的租金，還可以外出打工獲得另一部分收入，對己對人都是一件大好事。這需要村領導干部做好思想宣傳工作，讓農民看到效益，得到實惠。比如，村小組可以擬定一片實驗示范區，讓一部分先知先悟的農民帶頭示范?；蛘咴诖褰M里邊選擇一些有思想、有干勁、有號召力的農民代表外出考察，學習外地先進思想經驗，移植到本地土地流轉中來，徹底改變土地分散經營的模式，提高土地的整體效益。

2、客體——有能力的大戶或組織

問題的癥結在于流轉方面有支付能力的需求不足，現有需求水平所決定的流轉代價不足以調動起外出務工等農戶出讓其承包土地使用權的意愿。必須有一種能動的主體，可以使農場主，能夠發揮企業家作用的農戶，那么農村土地經營權流轉的需求一定會較快的增長起來，這種流轉和土地的規模經營也會較快發展起來。所以，要培養能和市場對接，能增加土地價值的能手、專業大戶、合作經濟組織或龍頭企業，把農業結構調優、調高、調精，大力發展高效農業、生態農業和規模農業。

3、媒介——中介服務機構

隨著土地流轉意識和規模的增加，迫切需要建立一個區域性的中介組織來溝通流轉渠道，處理流轉過程中的各種經濟關系，促進土地經營權在較大范圍內的高效有序流轉，以進一步完善土地經營權流轉市場。中介服務機構是連接農戶和農戶，農戶與企業或經濟合作組織的橋梁。中介服務機構首先要選擇相對穩定的交易場所，定期土地市場信息，以增加土地交易的透明度，其次要制定土地市場的交易規則，明確交易程序，規范交易行為，打擊非法交易，在此要建立包括咨詢、、仲裁、地價評估等機構及相關的制度。

4、核心——合理價格機制

隨著經濟社會的發展，強勁的農地市場化趨勢與土地價格機制的缺失形成了明顯反差。問題主要表現在兩方面：一是農村集體土地使用權流轉價格欠缺規范，且無正規的機構進行評估和市場監管，價格確定完全取決于當事人雙方協商，交易價格畸高畸低。二是由于農地沒有法定的價格標準，加之征用補償標準過低，征地成本與批租收益之間的巨大價格差異，客觀上鼓勵了政府征用農地的沖動，自然會激勵行政主體競相成為經營土地的牟利組織。要建立統一的價格法律體系，將農地價格納入《價格法》。建立地價信息定期公布制度，運用科學的方法確定于國有土地市場價格相協調的農地市場基準地價，由有關單位定期公布；建立農用土地價格評估體系，由具有評估資格的地價評估單位和部門評定低價，提高機體土地入市的透明度和可操作性；建立相應的法律規范，以加強對土地評估過程及結果的監督管理。

5、外力——政府力量的介入

土地流轉市場不可避免存在市場經濟的弊端，又受到資源的約束，單靠市場機制是無法實現資源有效配置的。因此，需要政府加強對土地市場的宏觀管理。政府要制定農地流轉促進方案，以推動農業的規模經營，培育有效率的專業市場；要建立專項資金，加大農業規模經營的財政扶持力度；要做好政策服務、流轉手續業務指導、農地流轉用途監督；切實根據有關法律法規，保障農地市場交易雙方的合法權益；要健全土地承包仲裁制度，使農地流轉盡早走上市場化、規范化、法制化的軌道。

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關鍵詞：農村；土地承包經營權；流轉

一、當前我國農村土地流轉基本現狀及問題

近年來,隨著城市化和新農村建設的推進,農村土地流轉漸成規模,但是,我國農村土地流轉也存在一些比較突出的問題,不僅影響到農村土地流轉的正常有序運行,成為引發農村社會不穩定的導火線。主要表現為:

1、土地流轉程序不規范

就當前流轉的土地而言，有相當一部分是在鄉鄰、親戚間進行，雙方由于彼此熟稔，往往比較隨意地采取近乎“口頭協議”的方式私下進行土地的流轉。并未遵循土地流轉的法定程序，亦未履行必須的法律手續，雙方之間沒有正式的書面流轉合同或契約來明確雙方各自的權利義務，或即使有書面合同，其內容也不完整，流轉合同條款、標的不明確，或未經縣鄉合同管理機構審查、鑒證或公證機關公證，在土地流轉中，缺乏法律效力，糾紛隱患較大。

2、借土地流轉之名侵害農民權益

保住18億畝耕地的紅線成為中央關于土地政策的基礎,目前,一些利欲熏心者假借農村土地流轉之名,非法改變土地的使用方式，掛羊頭賣狗肉,打著發展規模農業或生態農業的幌子,暗地里干起了房地產等比較經濟的非農產業的勾當,不但違法,而且使人民群眾的利益受到了損害。

3、農村土地流轉導致大量社會問題

農村土地流轉之所以引發了如此多的爭議,很大程度上是因為其是牽一發而動全身的領域,稍有不順就會導致重大的社會問題。筆者的家鄉就存在一些令人擔憂的事情,一些農民借土地流轉之機,將自己的土地轉賣,而這些人當中有相當部分是外出務工人員,沒有固定的工資收入,在農村社會保障不健全的今天,如果經濟不景氣,失去土地的他們將如何生存,這將成為新時期政府和社會面對的重大難題。

4、土地流轉的中介服務組織匱乏

目前，各地土地流轉還缺乏完整有效的市場體系。土地供給方與需求方分散、孤立地處在市場的邊緣，雙方之間缺乏高效準確的信息溝通渠道，缺乏能有效收集、土地流轉供求信息的運作比較規范的中介服務組織，土地流轉交易帶有很大的盲目性目性、偶然性、不確定性。這種土地流轉市場中介組織的缺位客觀上使得土地承包經營權流轉的交易成本增加，流轉難度加大。土地流轉市場條件的不完備，在相當程度上影響了農村土地流轉的進程。

二、當前農村土地流轉問題形成的主要原因

1、農村土地市場發育滯后

長期以來,我國在城鄉土地流轉政策上實行兩套不同的標準,即城市土地允許在市場上進行拍賣交易,而廣大的農村土地則不允許按市場價格進行流轉,因而廣大農村土地市場先天發育不足,流轉的市場機制不夠,農村土地流轉大部分是依靠二者之間的簡單博弈,缺乏科學的依據,農村土地流轉方利益受損比較突出,這也是近年來農村土地流轉過程中問題和矛盾不斷激發的重要原因。

2、畸形政績觀的制約

近年來,各級地方政府相繼出臺了符合科學發展觀的政績考核體制,但是在經濟發展依然是地方政府政績考核主旋律的今天,地方自覺不自覺的選擇大力發展經濟。為了招商引資,紛紛出臺各種優惠政策,土地政策便是其中的重要手段,有的為了吸引投資商主動為其開綠燈。在農村土地流轉中,有的開發商往往以低價拿地,并且出現了所謂的強制拆遷之類的非法行為,地方政府為了保住項目往往是從中斡旋,事實上開發商之所以如此放肆,很大程度上也是抓住了地方政府急于出政績的心態

3、農民利益表達機制不流暢

近年來,因農村土地流轉利益受損的群體事情呈蔓延之勢,很大程度上是因為我國目前的農民利益表達機制不流暢,而這些人往往是在目睹了基層政府的無能后而選擇的無奈之舉,前幾年全國各地相繼出現的“釘子戶”便是很好的例證,而且越來越多的人意識到非正常渠道才是他們解決問題的關鍵,理性者選擇集體越級上訪,極端的卻是采取暴力,成為當前農村社會不穩定的重要原因。

4、農村社會保障制度不健全

在農村土地流轉資料搜集的過程中可以發現,一方面,相對于大量的農村剩余勞動力而言,城市非農產業吸納農村勞動力的能力有限;另一方面,由于農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系不健全,農民普遍把自己的一畝三分地視為最基本的生活保障,對于土地流轉存在著后顧之憂,因而,寧愿土地拋荒也不愿意土地流轉。

三、對策

針對目前農村土地流轉中存在的問題以及未來的發展趨勢,筆者認為可以從以下幾點來推進農村土地流轉。

1、加強土地流轉的管理和服務

政府要逐步健全與完善流轉市場，加強土地流轉信息公開、法律政策咨詢、流轉價格評估、合同簽訂指導、利益關系協調等服務。農地征用補償結束后，地方政府不僅不能將失地農民推向社會一了百了，而要采取積極的幫扶和引導政策，政府全面建立健全農村土地流轉規范管理工作制度，建立流轉合同制備案，確保流轉規范有序。在農村土地流轉的過程中,中央和地方政府把握好這樣的“度”非常必要,不但要防止非法改變土地的使用方式,而且要防止農村土地流轉轉化為大范圍的土地壟斷,到時不但達不到規模效益,而且會帶來新的社會問題。

2、健全土地流轉糾紛解決機制

要建立矛盾預防機制。努力探索執法監察新路子，變事后被動查處為事前積極預防。建議建立以縣為龍頭、鄉為主體、村組為基礎的土地動態執法監察巡查網絡。實踐中，要及時處理好農地流轉矛盾糾紛，糾正和查處違背農民意愿，強迫流轉問題，應該疏通訴求渠道。政府要變堵為疏，疏通渠道，專門開通通信專線，包括政府公眾訴求網，農民可以在網上反映自己的利益訴求，政府要責成有關部門進行處理。

3、大力培育農村土地市場

當前,農村土地流轉中存在的問題很大程度上因為農村土地市場的缺失。長期以來,在土地流轉上,只有城市的土地才可以進入市場按照市場價格進行流轉,農村的土地流轉始終沒有建立規范的流轉機制,農村土地進入市場流轉的比例也只是少數,因此,為了更好的推進農村土地流轉,應該加大農村土地市場的培育,從土地的登記、流轉合同等等都要按市場程序進行流轉。

4、完善農村社會保障制度

當前,考慮到農村養老、醫療、社會救助等社會保障體系的不健全,農民普遍把土地視為最基本的社會生活保障,即使是失業或者經營不善回到農村,土地還是他們最可靠的保障,而對于土地流轉積極性不高,寧愿拋荒、撂荒也不參與農村土地流轉,因而,完善農村的社會保障制度對于農村土地流轉的推廣具有非常重要的意義。

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“二元土地市場”的形成

隨著城鎮建設的加快，建設用地的不當擴張近年來也日益嚴重，大量農田耕地被低效率地占用，一些地方存在新一輪的“圈地”，引起社會廣泛關注。

土地既是人類生存的環境空間，也是重要的生產資料。既具有自然特性也具有經濟特性。因此現代社會中政府都對土地配置進行了廣泛的干預。我國政府也對土地的使用和配置進行了嚴格的管理，但與大多數國家政府對土地干預方式不同的是，我國政府對土地使用和配置的管理和干預是建立在土地資源城鄉“二元”分割的管理基礎之上的。

一方面，城鎮土地的所有權屬于國家，不可以流動、轉讓，但除了部分政府撥劃土地之外，城鎮土地的使用權則可以通過一定的方式轉讓和租售，形成城鎮土地使用權市場；另一方面，農村農用土地所有權則屬于農村集體組織，國家規定農村集體范圍內的農民都享有對農村土地的承包權，同時國家也鼓勵土地承包權的轉讓，從而形成農村土地承包權轉讓市場。按照國家土地法的規定，農村土地與城鎮建設用地之間是不可以自由轉化的，城鎮的土地使用權市場與農村的土地承包權轉讓市場是分割的。兩類土地之間的轉化需要經過政府土地管理部門的審批。

這種城鄉“二元”分割土地管理制度的形成，一方面是計劃經濟的產物，是歷史上形成的；另一方面也有現實的考量。其一，保持農村土地集體所有是對農民就業和社會保障的考量。我國是世界上人口最多的國家，在農村地區存在著大量的剩余勞動力，作為最重要的農業生產資料，農村土地的集體所有在一定意義上隱含著對農民勞動就業和基本生活權利的保障，國家希望通過農村土地的集體所有、農戶承包來緩解農村剩余勞動力轉移的壓力和減輕貧困農民基本生活保障的壓力。其二，城鄉土地市場“二元”管理也是國家糧食或農業安全的需要。我國屬于人口稠密的國家，可利用的土地、特別是可耕地少，人均耕地面積大大低于世界平均水平，為了保證國家糧食安全，也必須要保護可耕地面積。

“二元土地市場”利益級差

城鄉分割的“二元土地市場”，形成了城鎮建設用地與農村農用土地之間巨大的利益級差，特別是在城鄉結合部。“二元土地市場”的利益級差表現在如下方面：

（一）土地產出價值級差。農用土地與城鎮建設用地，在使用價值方面存在明顯的差別。農用土地的價值除了為農業生產提供空間外，更具有直接參與農業生產的作用，土地的肥力是決定農用土地產出的關鍵；而城鎮建設用地一般不能夠發揮直接的生產功能，位置是決定土地價值的關鍵。

盡管在土地上的投資都能增加土地的價值，但農用土地與城鎮建設用地，投資增值的方式和過程是不同的。農用土地上的肥力投資只能改善土地本身的肥力價值；而建設用地的投資則具有強烈的外部效應，由于工商業強烈的聚集效應，周圍土地上工商業建設投資的增加，會大大提升所在土地地塊的價值，所在地塊的投資也會大大提升周圍土地地塊的價值。

（二）土地社會功能負擔級差。土地不僅具有工農業生產功能，還承擔著一系列的社會功能。在我國城鄉分割的二元經濟中，城鎮建設用地與農村農用土地承擔著不同的社會功能。根據土地管理法，建設用地所承擔的社會功能就是保障城鎮工商業的繁榮和城鎮居民生活和居??；而農用地承擔著兩項重要的社會功能，即保障農村居民基本生活、就業權利與國家農業安全。在當前城鄉差別較大的情況下，很顯然兩類土地所擔負的社會功能也存在較大的級差。農村土地承擔了更多具有外部性的社會功能，正是因為農用地對農村剩余勞動力的粘附作用，才不至于對城鎮就業造成更大壓力，也正是農村穩定廉價的農業產品生產和銷售才保證了城鎮人口農產品消費不受威脅。

（三）土地稅費負擔級差。在農村地區，由于無法對農民家庭經營的實際產出進行評估，所以農業稅的征收多以農牧業生產的土地面積作為標準，并且加以固定，這就使得農業稅成為實際上的農用土地稅；而在農村地區，由于勞動力過剩，土地對于農業產出的貢獻極其微小甚至表現為負，所以對農用地哪怕是很輕微的稅收征繳也意味著極高的稅收負擔。

而對城鎮建設用地而言，土地上的產出是全部工商業活動，根據我國稅收制度，工商業活動所交納的增值稅、消費稅、營業稅等稅種的計稅方式都是按照產出或收入而不是按照土地使用面積進行的。所以這些稅收都與土地面積的使用無關。真正因為土地使用而負擔的，只有四種類型的稅費：土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和國有土地有償使用收入。而這四種稅的征收比率很低，而且更為重要的是，建設用地稅費屬于地方稅種，地方政府總傾向于執行更低的土地稅費標準。所以，從稅費負擔比較，可以很清晰地看出，兩類土地所承擔的稅費負擔不合理，農用地比城鎮建設用地承擔了過高的稅費負擔。

（四）土地利益分享級差。盡管土地管理法規定，城鎮用地的所有權屬于國家，農用地的所有權屬于農村集體，但是土地利益的分享并沒有與所有權的形式保持一致。

從土地負擔角度看，農村土地對農村勞動力的就業吸納和對糧食產出安全的貢獻都是針對國家總體利益的，不會或很少對農村集體或地方城鎮構成影響；但從稅費收入分享的角度看，盡管國家是城鎮土地的所有者，但是全部與建設用地有關的稅收都屬于地方稅種，由地方支配，建設用地帶來的土地上工商業繁榮的利益也是屬于地方城鎮的。在以gdp作為衡量地方官員政績的考核機制下，農用土地的使用很顯然對地方利益是一種負擔，而建設用地的使用對地方利益則是一種提升。

批轉租金與土地流失

農用土地承擔了過高的社會功能和稅收負擔，使得農用土地使用中的內部成本大大高于城鎮建設用地。

城鎮建設用地使用的內部收益高于農用土地的使用，這意味著農業用地向城鎮建設用地的轉化有利可圖，因為國家對建設用地與農用地實行二元管理方式，那么土地在兩種管理體制之間的轉換就形成了一個巨大的租金空間。

在我國的土地審批制度中，土地轉換審批管理權力是分散的。

根據土地管理法第44條、第45條，只有涉及省級和國家級的大型建設項目中農用地的轉用才由國務院審批，其他農用地轉用均可由各級地方政府審批。土地轉換租金空間的設置是保證全國就業市場穩定與農產品消費安全的需要。但是土地轉換租金的控制權卻屬于中央和地方共同享有，地方享有更大的租金控制權。各級地方政府代表的都是各級地方利益，這導致了各級地方政府在追求地方發展的過程中，都愿意擴大農用地向建設用地的轉化。更為嚴重的是，一些掌握土地審批權的官員，也盡可能地利用土地轉化的審批從地產開發企業手中撈取腐敗收入。

結論與對策