房地產中介法律法規精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產中介法律法規范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產中介；合肥市；問題；對策

合肥市的房地產中介企業近年來取得了長足的發展，截至2014年7月，合肥市注冊登記的房地產中介公司約366家。其服務內容覆蓋廣泛，如：交易經紀、營銷策劃、投資分析、房產評估、市場調查等多個領域。從事房地產中介服務的企業數量眾多，競爭激烈，發展中還是存在很多的問題。在這樣的環境中，企業只有找出問題，及時根據市場變化特點調整經營策略，才能更健康的發展。

一、合肥市房地產中介行業存在的問題

（一）中介行業整體缺乏科學建設

和其他同級城市房地產中介一樣，合肥市房地產中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點，就其中介行業整體而言，存在著大量現代化水平較低的房地產中介，最主要體現在以下兩個方面：

1、合肥市房地產中介缺乏現代化的科學技術。

2、合肥市房地產中介缺乏科學的經營管理理念。

（二）從業人員總體素質低

1、主動服務意識弱。

2、從業者素質良莠不齊。

3、從業者職業道德有待提高。

（三）房源信息不對稱

在現階段的中介行業市場發展狀態來看，市場的信息網絡還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國房地產中介市場的發展及服務質量的提高。目前，雖然有大多的中介機構有自己的網絡和客戶管理系統，但各中介機構所掌握的信息都是有限的，各機構間的信息不能共享。

（四）政府相關法律法規不完善

到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。

二、針對合肥市房地產中介行業存在的問題提出對策

（一）加強中介行業的科學建設

1、重視運用科學技術。

房地產中介要善于利用電子信息技術建設好房地產市場信息系統，做到可以網上查詢，網上交易。各房地產中介要按照行業統一準則建立和完善交易網絡，這個房地產信息網絡平臺的建設對買賣雙方來說都是透明公平的。設計網上交易平臺時，應當具備充分的技術保障，能使房地產中介機構及時有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現象；能較好的整合房地產信息資源，避免行業內部惡性競爭的現象發生。

2、重視科學合理的經營理念。

科學的經營理念非常重要，再好的硬件建設，沒有好的軟實力也會在日益殘酷的市場競爭下敗下陣的。如21世紀不動產公司采用連鎖經營模式，一切采用集中化管理，從而降低整個交易成本，擴大市場占有量。這樣的管理經營方式可以整合市場優勢資源，迫使那些違規操作的黑中介失去業務來源，最終將促使市場真正規范發展。

（二）加強從業人員的素質建設

1、提高主動服務意識。

俗話說："笨鳥先飛"，主動是贏得成功的最大機會。富蘭別林也曾說過"你要追求工作，別讓工作追求你。"對于房地產這個買方市場市場來說，只有主動出擊，才有成功的機會。合肥市的中介商應轉變觀念和服務重心，樹立以消費者為中心的服務意識，這樣才會在買方市場上有一席之地。

2、加強從業者專業素質建設

許多房地產市場比較成熟的國家，他們對房地產中介從業人員的考核都是相當嚴格的，例如美國要求房地產中介行業從業人員至少要有2年以上從事房地產工作的經歷，并且修讀完與房地產有關的8個學科，才能具備條件獲得房地產經紀人從業資格證的資格。由此可見，日益發達的房地產市場呼喚著高素質人才，這種人須具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的信譽和道德水平。對此，合肥市房地產中介應該加強對房地產中介從業人員進行定期的或不定期的專業培訓。房地產中介企業應該建立人員培訓部門，對新進入房地產中介的人員進行培訓，對老員工也要進行定期的業務知識考評，這有利于行業的健康發展。

3、加強從業者職業道德建設

誠信，是一個行業的生命之源，任何單位都要靠誠信，房地產中介行業要發展更要靠誠信。作為中介機構，要想增加消費者的信任度，就應該盡量增加交易的透明度，提高人員職業道德，使消費者的知情權得到切實保障，從而進行公平交易。從根本上來說，還是應當加強對從業人員的素質教育，建立職業道德績效考評制度，提高從業人員的職業道德水平和專業勝任能力，塑造良好的職業形象，提高行業的社會地位。對于上述兩個案例的分析，我們不難看出，誠信問題不僅僅出現在中介從業人員身上，對于一些大品牌的房產公司同樣面臨著此問題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風氣，那么公司早晚會沉沒于歷史的長河中。

（三）完善房源信息系統

健全市場的房源信息，共享各個中介機構所掌握的房源信息，如房地產中介連鎖店，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽，以及在服務質量上的保證力度。在新媒體發展迅速的社會環境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統，專業化服務，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發展網上查詢、網上交易和電子商務，樹立全新的經營理念，以提高整個中介市場的服務水平，將其推向另一個高峰，即讓中介機構走向網絡化、品牌化、資源共享的現代管理模式。

（四）完善相關法律法規

為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法，完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動，完善對市場中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。

三、結論

房地產中介作為一個服務行業，其發展需要一個宏觀的有利的環境，同時也需要提高自身的服務意識和服務水平，充分發揮房地產中介的職能。從房地產中介企業來說，要實施房地產中介服務品牌發展戰略，在企業經營方式上，采用連鎖經營或特許經營等先進的經營模式，在房地產中介服務中，重視和運用網絡技術來更好的為客戶服務，同時也要加強房地產中介業務創新。從政府及有關部門的角度來看，必須完善現行的房地產中介服務法律體系，強化管理，改善行業整體形象，建立規范的房地產中介服務管理體制，制定房地產中介服務行業品牌發展戰略規劃，扶持房地產中介服務行業實施品牌發展戰略，鼓勵、支持房地產中介服務企業爭創品牌企業，建立培訓機制，提高中介服務人員的素質，加大金融業對房地產中介行業的支持力度等。只有企業和政府雙方共同努力，才能促進合肥市房地產中介業的健康、穩定和可持續的發展。

參考文獻

【1】李振.房地產中介經紀人實戰冊【M】.北京：中國電力出版社，2012.

【2】靳萍.房地產中介市場信息不對稱問題及對策研究【D】.首都經濟貿易大學，2012.

篇(2)

關鍵詞：房地產；中介市場；監督管理；自律制度

中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數

要研究房地產中介市場，那就要把管理學，城市經濟學，徒弟經濟學和房地產經濟學結合起來，因為這是一門綜合的學科，需要這么學科專業知識的支持。房地產中介市場在房地產市場的蓬勃發展下也欣欣向榮，呈現良好的態勢。但是房地產中介市場還是不完善的，在實際過程中出現了不少頑疾，采取措施去規范房地產中介市場是大勢所趨，相關制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產中介的違法違規行為分析

近年來，房地產市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關人員畢竟有限，無法保證房地產市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業的技術人才就要應運而生，加入到房地產市場這個熔爐中，發揮應有的作用促進房地產市場的蓬勃發展。在實際過程中，房地產中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關的信息

于2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規定有著這樣表述：受托房地產中介服務企業在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產中介公司，而中介公司要對委托人負責各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應該坦誠傭金的存在，即要收取房產成交價格的3-5%的資金作為服務費。但在實際操作過程中，房地產中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產都是進行統一報價，傭金已經在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區，甚至有些房地產中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。

1.2虛假廣告信息

《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》這些規則在市場中已經存在，所以房地產的開發企業，房地產中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據這些法規，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現了偏頗，房地產中介并沒有按照相關法規做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產銷售，交談過程中，只講該房地產的優越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產要實惠得多，而忽略了該房產的實際情況，往往避重就輕，誤導消費者。房地產中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。

2.房地產中介法治化的若干對策

2.1 立法上的完善

在房地產中介服務業這方面，我國的法律法規還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》這兩個重要法律上，比較保守傳統，在實際操作過程中沒有實際意義，內容范圍也比較狹小，難以網羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規不斷對房地產中介服務規則進行必要限制，法律法規要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經紀人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規章制度對房地產中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業人員的條件、審批管理機構、權力義務、執業標準、執業資格、收費標準、服務程序及違法違紀人員的處罰等等，要觸及到房地產中介公司的每個角落，不能存在漏網之魚。要出臺相關的法規考核房地產中介公司，要對其嚴格要求，要幫助房地產中介公司走向正規化，這就囊括了實際過程中的職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費這些方面。要有相關法律對進入房地產市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業人員。每個地方的政府還應該落實于自己的本地的現實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構及從業人員資質管理制度、統一合同文本制度、設立中介經紀保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務必做到規章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規的執行情況與執法人員息息相關，這就要求執法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業道德的事，堅決打擊違法亂紀之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。

2.2 健全政府監督管理機制

目前，市場上也存在由政府部門充當的房地產中介公司，為了執法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經濟的前期，人們對于經營方式還是不了解，政府的相關部分這是就起到了良好的引導，激勵的作用，這些國企規模大，聲譽好，經濟效益好，就激發了廣大人們投入到這個行業中去。但現代企業制度已經發展到良好階段，人們也已經會經營自己的企業，那么那些原有的在房地產中介市場的國有企業就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質性的活動了。政府管理職能要充分發揮，要在房地產中介這個服務業中大展拳腳，政府部分要團結協作要幫助房地產中介規范其主管機構。工商部門審批對于房地產中介這個行業來說還是缺乏力度，無法對其專業性，技術性做出合理的判斷。所以，房地產管理部門就不能袖手旁觀，規定在房地產中介公司開張前要到這個部門辦理經營許可證。這個時候，房地產管理部門就要對這個公司做出相應的考核，主要有兩個方面，一個是專業工作者的人數有多少，要從市場出發，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業人員的素質，他們不僅要有正規的資格證書，還要有政府相關部門進行培訓，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產資金，名稱，機構等等進行考察。這樣下來，中介服務機構就有了雙重的監督，房地產管理部門和工商管理部門就要嚴格履行自己的職責了。

3.小結

文中基于房地產中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執法過程中還應結合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應市場化發展需要。

參考文獻

[1]能志飛. 規范房地產中介市場減少信息不對稱[J]. 市場周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]張貫益，袁彩云，楊國銳. 房地產中介市場的失范的原因分析[J]. 城市開發，2004，（13）：13-14.

篇(3)

關鍵詞：房產經紀；存在問題；應對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條

篇(4)

【關鍵詞】中介機構 經營行為 分析

一、目前房產中介發展現狀

隨著固原房地產市場的不斷發展，房產中介市場也在日益壯大。房產中介企業已迅速發展到了10余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下內容：①房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。②房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。③房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營，在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在欺詐行為，侵犯消費者的合法權益?，F就筆者所知道的中介欺詐行為進行具體分析：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證。

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當。

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻

[1]中華人民共和國城市房地產管理法.

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（1）確定行業地位。國外房地產中介服務業是一個獨立的并有一定社會地位的職業，而我國房地產中介服務業社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發生。由此可見，對房地產中介服務業的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業化房地產流通企業，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發，在揮輿論監督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業提供寬松的輿論環境。再次要適當提高擁金率，嚴格規定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業機構和人員的勞動價值得以實現。

（2）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》，規定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規形式確立房地產中介服務的職業地位，提出正規化執業的具體化要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定，為房地產中介服務機構和執業人員依法從業提供法律依據。同時，政府有關部門及行業協會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執業環境。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業務。在人員資格管理方面要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執業人員的綜合素質和業務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業務記錄，發現問題及時報告，由房地產委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業或吊銷執照。在發達國家或地區，中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因情節不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發生此類事情被公分開查處后，中介執業人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業。當前我國在這方面違規或違反職業道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯起手來，將執照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執業情況，并建立舉報制度，發現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地產中介機構和執業人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統化

目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業調整結構與布局，以優良的服務面向社會，面向社區，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發展交易網點，并且要從實際需要出發，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區域中心；面，即遍布全市各街道、社區的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務的機構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發達國家和地區的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業務的程式化。

（4）加強行業自律。我國的房地產中介服務的執行業行為有很大的自由度，其職業道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業協會，由協會制定職業道德規范，加強對付員的管理，對違規違約的會員，可給予處分甚至開除出協會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監督。三是建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執行國家財務和收費規定。五是建立業務記錄，設立業務臺帳，以備管理部門和協會檢查。

3.從傳統粗放型走向專業化、現代化

目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營的產業。

（1）提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。

一是要完善專業體系，具體應設立包含策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經紀、估價執業資格均應分高、中、初三個等級。

二是要優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現有人員的專業培訓。

（2）實行規范運作。目前我們的房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其堅價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經營。我國的房地產中介服務業由于起步晚、規模小、素質差、不規范且處于粗放式經營，因而從總體上看還屬于幼稚行業，像“美國二十一世紀不動產”這樣的公司在國內尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產中介服務業就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準入條款及其入世后的緩沖期，對房地產中介服務業進行調和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創造條件切斷房地產中介服務業與其母體？開發商之間的臍帶，加速產銷分離。如，房地產開發公司的中介機構和人員從事自己開發建設項目的中介業務，在有些城市認為是合法的，但這樣做既分割了市場又攪亂了市場，最終將阻礙房地產中介服務業的發展。只有讓開發公司從營銷中逐步退出，才有房地產中介服務業的生存發展空間，集約化經營才有適宜的外部環境。

篇(6)

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2. 房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3. 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規定： 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息?！?/p>

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2） 產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5. 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻?，將不平等的條件強加于人。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號 2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動?！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規定?！薄案黝惙康禺a廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2. 提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3. 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5. 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇(7)

對此，國家七部委聯合了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），從房源信息、交易過程、中介服務收費等角度全面規范了房地產中介服務標準、范圍等，將集中解決市場中頻繁出現的提供虛假信息、收費不透明等問題。

出臺背景

《意見》一經，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴的房地產中介管理新規。

“出臺新規主要是為了加強中介市場監管、規范中介服務行為?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉表示，近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發展，房地產中介行業發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了積極作用?！暗泊嬖诓糠种薪闄C構和從業人員擾亂市場、侵害消費者權益的行為?！?/p>

記者調查發現，不少消費者都遇到過不良中介，最常見就是利用虛假房源信息騙取消費者聯系方式。

劉女士告訴記者，她在某知名中介網站上看到一套二手房，同樣的戶型和朝向，比其他房源整整低了100萬元，她聯系中介后得知，該房源早已成交，因為剛成交所以并未及時撤銷房源信息。而后中介會竭力推薦別的房源，并要求她留下聯系方式，稱有優質房源會第一時間通知她。

事實上，虛假房源信息在房地產中介行業是非常普遍的現象，中介通過低價房源吸引購房者，從而伺機取得購房者聯系方式，進行后續推銷或倒賣聯系方式，很多購房人都不勝其擾。

更有甚者，一些房地產中介還會出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產權、“兇宅”等信息，讓購房者“吃套”。而諸如吃差價、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價信息等問題，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產中介還違規從事金融業務，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機，對房價的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

今年3月份，住建部副部長陸克華公開表示，要對房產中介展開專項整治。6月初，住建部要求各地房地產主管部門會同有關部門重點查處中介機構和從業人員的10類違法違規行為，并通報了首批7起房地產中介行業違法違規典型案例，包括中介機構不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯系單偷逃稅費等。

8月16日，住建部聯同國家發改委、工信部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等部門，在現有法律法規和政策框架內，從規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管3個方面，提出了16條政策措施，并聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，要求房地產中介機構對房源真實性進行全面核驗，不得強制捆綁金融服務，設立失信中介機構“黑名單”，對嚴重失信的中介機構和個人實行行業禁入。

向金融服務捆綁說NO

不少業內人士都認為，新規中關于“規范中介機構與金融機構業務合作”的規定，對中介行業影響最為深刻。

最新《意見》明確規定，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。

據記者了解，目前許多購房群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業務，因此，許多中介機構也與金融機構建立了業務合作關系，但在實踐中，市場中存在中介機構指定金融機構、捆綁服務、違規提供或與其他機構合作提供首付貸等問題。

多位業內人士均表示，“捆綁金融服務”、“合作提供首付貸”等行為目前在市場上確實較為普遍，不少中介機構從中牟利。

其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態度明確，房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務。然而即便如此，這種現象在市場上仍難以被完全杜絕。

“出于擴張自身規模的需要，以及對營業利潤的追求，很多中介機構將觸角伸向了金融貸款服務?，F在很多房地產中介機構越來越像金融機構了?！蹦硺I內人士直言。 最嚴新規>> 《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》一經，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴的房地產中介管理新規。

中原地產首席分析師張大偉稱，目前市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產金融服務，而且，很多中介機構利用房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機構的可能性，進一步來看，這背后是有著中介機構以此來推漲房價作用和意愿的。

新規禁止中介機構將金融服務與其他服務捆綁，讓消費者自主選擇金融機構，勢必會對房地產中介機構與金融機構之間的“密切”合作關系產生影響。

杜絕虛假房源信息

長期以來，由于房源信息不準確、不真實造成房屋買、賣、中介三方間出現經濟糾紛甚至對簿公堂的現象時有發生。