房地產貸款風險防控精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產貸款風險防控范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、宏觀調控壓力下房地產貸款面臨的主要風險

（一）信用風險

1.房地產開發貸款信用風險。一是個別達不到銀行貸款發放標準、不具還款實力的項目房產商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業和項目資料，取得銀行資金支持；二是房產商由于自身經濟實力不強，開發項目資金不足，房屋預售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風險；三是開發商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。

2.個人住房貸款信用風險。一是被迫違約，指借款人在購買房產后，因實際支付能力下降或因突發事件而無法繼續正常還本付息而產生的信用風險；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當手段來騙取貸款；三是理性違約，當房價迅速下跌或利率上升幅度較大時，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實施而產生的信用風險。在當前宏觀調控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點關注房地產開發商資金鏈斷裂和個人理性違約的信用風險。中國的房地產企業采取的是“滾動開發”的模式，在房產開發過程中，信貸資金全程參與了房地產業的資金流動過程。2010年后房地產業面臨更加嚴厲的宏觀調控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導致有些工程可能無以為繼，這會直接影響前期的房地產開發貸款的償還率；個人住房貸款方面，如果在嚴厲的宏觀調控政策影響下，房地產價格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現象將大幅攀升，特別是在房價峰值購買住房，發生理性違約的可能性較大。

（二）市場風險

1.住房價格風險。近年來，我國住房價格飛速上漲，但隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，市場價格理性回歸，一旦房價下滑，商業銀行存量房貸客戶還款意愿可能會出現變化，業務風險隨之上升。尤其，在房價高位發放的按揭貸款將面臨更大的風險。

2.利率風險。房地產貸款一般期限較長，特別是個人住房貸款，一般在5~20年左右，最長可達30年。在這樣長的時間跨度內，可能經歷幾個經濟周期，市場利率也可能發生數輪波動。對于商業銀行，尤其是實行固定利率制的商業銀行，當房地產貸款業務占資產業務的比率達到一定程度時，利率的波動極有可能給商業銀行帶來無法規避的風險，特別是當利率進入上升周期，借款人利息支付加重時，不良率將上升。

3.匯率風險。如果市場對人民幣進一步升值的預期強化，那么國外熱錢可能會進一步流入國內房地產市場，短期內房地產市場價格可能保持相對穩定，但是潛在風險以及房地產貸款風險都會進一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國外熱錢出逃，可能會引起較大的市場震動和風險。

（三）操作風險

房地產貸款中最典型、最重大的操作風險就是由于內外部欺詐形成的“假按揭”現象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式注入房地產業，一定程度上造成房地產業的虛假繁榮，進一步誘導社會上大量住房建設、住房消費和住房投資資金涌入房地產市場，導致房地產市場發生劇烈振動，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產失去了法律的有力保護，一旦項目出現問題必然會導致個人住房抵押貸款資產質量惡化，影響銀行內部各有關部門對個人住房抵押貸款業務市場風險的準確把握和判斷。

（四）合規風險

一是外部政策執行情況的合規問題。房地產貸款業務中比較敏感的合規問題包括利率政策、授信條件、用途監管等方面。該類風險主要發生在產品研發以及業務執行環節。各地監管環境不同，監管政策在執行層面的統一性和持續性方面也有差異，加上各商業銀行因競爭壓力所導致的各類業務創新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規風險整體上呈上升趨勢。二是內控制度完善落實的合規問題。一方面存在商業銀行內控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統性等問題，另一方面是內控制度執行不力，只重制度建設而輕制度落實，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴重影響了內控制度的實施效果。

（五）其他風險

1.政策性風險。對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其它相關政策的影響。自1998年實行住房貨幣化改革至今，我國房地產政策歷經了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業銀行的房地產貸款業務的發展帶來了較大的影響。

2.聲譽風險。2010年國家頻繁出臺房地產市場宏觀調控政策，至年底逐步取消房地產貸款優惠政策。各商業銀行部分當年已受理但未完成放款的個貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價”風波在全國蔓延，各地出現不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報料、到監管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽風險。

二、加強房地產貸款風險控制的應對措施

（一）信用風險防控措施

1.房地產開發貸款。一是嚴格信貸規模，靈活信貸政策。應以對行業發展趨勢的科學分析為基礎，合理測算授信規模，控制房地產企業信貸規模上限；對房地產企業的授信政策要保持相對的靈活性，不能因加強宏觀調控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對于借款人融資能力和股東實力較強的、現金流充足、第二還款來源穩定可靠的項目應給予連續穩定的資金支持。二是落實貸款新規，建立全程監管制度。要求房地產企業開立項目資金專戶，將準備投入項目的資金存入專戶，接受銀行監督，確保企業前期項目資金投入的真實性；合理確定資金使用計劃，嚴格憑付款合同和支出憑證逐筆轉賬；當項目預銷售收入達到原來項目評估中測算的轉投入量、項目資金平衡時，銀行的監管重點轉移到項目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項目貸款；當銀行項目貸款全部收回后，銀行的監管重點轉移到開發商按期交付房屋上。只有開發商按期交房、個人按揭貸款全部辦妥分戶產權抵押后，銀行對項目的監管才真正結束。

2.個人住房貸款。一是建立個人信貸內部評級體系和內部評級模型。根據巴塞爾新資本協議關于風險管理精神，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系。二是建立信用風險轉移機制。通過和保險業務相結合，建立銀行風險轉移機制。首先可以創立一種將個人人壽保險和房貸償還相結合的新型方式，購房人通過購買相應年限的人壽保險來為房屋貸款做擔保。其次商業銀行可以向保險公司簽訂履約保險，當購房人出現財務問題而無法正常還款時，商業銀行可以從保險公司獲得保險金。

（二）市場風險防控措施

1.積極開展房地產貸款壓力測試。2010年初，銀監會要求全國各級銀行進行了一次大范圍的房地產貸款壓力測試。該次壓力測試覆蓋了個人住房按揭貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款及相關上下游行業貸款。這是各商業銀行通過定量分析提高應對重大經濟因素變動能力的重要嘗試，也是積極防控房地產貸款市場風險的有效措施。

2.加強市場風險研判，提高業務主動性。一是應加強人民幣貸款利率浮動水平管理，在優化客戶結構的同時努力提高定價能力，力爭效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風險，加強利率管理的模型和方法，不斷提高利率風險管理精度。三是提高政策預判能力和應對的前瞻性，加強利率走勢的預判，在精確化分解貸款進度的基礎上，確定合理的貸款定價時機。

（三）操作風險防控措施

1.完善內控制度，規范管理流程。當前，房地產開發貸款“三查”制度和操作流程相對比較完善和規范，而個人住房貸款單筆金額小、筆數多、期限長，在銀行信貸產品中發展和起步比較晚，相應的制度設計和流程執行上還存在諸多問題，尤其需要加以規范化、標準化：貸前要加強調查，堅持面簽；貸時要獨立審批，規范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴密監控，在內控制度和操作流程的設計上要堅持“相互制約、換手監督”的原則，同時兼顧流程的效率和可操作性，提高專業化管理水平，嚴密防控操作風險。

2.運用適度，有效操作風險防控工具。對于個人住房貸款：一是要提高系統容量，特別是筆數較多的個人住房貸款方面，在相應系統容量設計方面要預留足夠大的空間，避免由于業務大批量增長而出現系統滯緩、差錯，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統智能化控制，通過日常統計、參數設置、報警標識、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強系統智能管理功能，防范越權、不執行授信標準以及不落實貸后管理要求等操作風險；三是開發專門針對假按揭操作風險的風險核查工具，設定相應特征條件，通過數據掃描和比對及時發現異常風險狀況；四是建立群發性風險監測表，防范外部市場環境變化下群體性違約風險。

3.創造良好的房貸風險管理外部環境。一是加大征信報告適用度，建立信息資源庫。首先，廣泛吸收各個領域的征信數據，豐富征信報告的內容，使得銀行通過征信報告可以對借款申請人的信用狀況進行全面的判斷，提升征信報告的利用效率。第二，商業銀行間應加強合作、信息共享，通過建立個人信用信息共享平臺互通有無、共同發展。第三，建立個人信用失信懲罰機制，運用經濟手段和社會道德約束手段，懲罰社會市場經濟中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產抵押登記管理。建立之前，商業銀行應建立一個與房產登記機關間的信息共享的網絡平臺，讓銀行可以即時查詢到房產產權和抵押的實時動態狀況，減少人為操作環節，防范抵押操作風險。

（四）政策風險防控措施

一方面，政府及各級監管部門要從促進房地產市場持續穩定健康發展的需求出發，吸取2008年以前宏觀調控不力的經驗教訓，構建宏觀調控的長效機制，使宏觀調控目標常態化，另一方面，要確保貫徹執行。這些監管政策是絕對不可以跨越。面對近年來監管政策出臺較多、調整較頻繁的現實情況，商業銀行應當定期和不定期檢查各經營機構對監管政策的執行情況，確保落實。

篇(2)

個人住房貸款作為個人金融業務的主要品種，具有三個方面的鮮明特點：一是屬于優質貸款，風險較低；二是業務期限較長，銀行可以有一個長期穩定的收入，而且客戶的忠誠度較高，有利于銀行培養一批忠實的客戶群體；三是銀行可以利用個人按揭服務，爭取客戶使用其他產品，賺取除按揭利差收入以外的其他收入，如銀行透過按揭業務，可以拓展VIP客戶，發放信用卡、個人貸款，可為客戶提供一整套的理財業務，從而賺取非利差收益。

正是由于上述個人住房貸款特點，個人貸款業務對銀行零售業務的發展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個人住房貸款業務具有巨大的市場空間。在個人住房貸款業務迅猛發展的同時，住房信貸風險逐步成為銀河風險防范的一個重要方面。

一、正確識別個人住房貸款的風險點

住房信貸風險是指商業銀行發放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風險的形成原因是多方面的，除宏觀經濟政策調整變化、法制法規不配套、房地產市場體系不健全、產權登記制度不規范、社會監督不力等因素外，住房信貸風險主要還表現在以下幾個方面：

（一）房地產市場供需變化引發的風險

近年來，房地產市場正處于“賣方”市場向“買方”市場轉折的時期，市場參與各方都在不斷地調整自身經營理念和操作方式，以因應市場變化。

(二)開發商引發的風險

1.開發商或銷售商惡意套現風險。在住房貸款中開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現。

2.開發商將購房款入賬后,由于經營不善,導致樓盤爛尾,或因地價、建筑材料、施工技術等情況的影響造成不能按時交樓,由此引發購房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。

3.由于開發商所建樓房存在質量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。

4.開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證,無法取得房產證或開發商違法預售等原因,導致銀行風險等。

(三)借款人引發的風險

1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購房屋從而給商業銀行利益帶來損失。

2.購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議引發的風險。

3.購房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個人收入證明、營業執照等帶來的風險。

4.由于不可預見的自然災害以及不可抗力的因素,導致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風險。

(四)銀行內控機制不健全引發的操作風險

銀行內部控制不嚴格,操作風險時有發生。具體表現在：一是貸前審查不嚴。經辦人員風險意識不強,審查流于形式,對資料真實性、合法性審核不嚴；二是信息不暢通帶來的信貸風險。即在審批發放時,對貸款相關資料了解不及時、不全面造成判斷錯誤帶來的風險。三是信貸管理規定不健全,形成信貸風險。如目前對如何避免重復擔保問題沒有具體的管理方法;制度執行不嚴,落實不到位,違章不糾,極易形成信貸風險。四是貸后管理不到位引發風險。

(五)其他因素引發的風險

1.在按揭貸款協議履行期限內,由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。

2.抵押物引發的風險。抵押物管理不規范,辦理抵押物的相關職能部門協調配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效。

二、 控制個人住房貸款風險的主要措施

（一）關注市場動向，完善信貸政策

房地產市場是一個不斷變化的市場，而且區域市場的差別化很大。我分行相關部門應進一步加強市場調研，強化房地產市場監測，密切關注房地產市場運行情況的變化。通過分析國家和地方政府的宏觀調控政策調整對市場、房地產企業、居民住房需求和預期等因素的影響，正確把握形勢，及時調整房地產信貸政策和經營策略，把好信貸準入關，前瞻性地管理房地產貸款風險。

1.進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系。首先,要根據政策層的要求,繼續執行嚴格的房地產政策，尤其要加強對房地產開發貸款的審核管理,盡力控制開發商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產開發項目。其次,要建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法律法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進住房市場經濟的健康發展。

2.逐步建立全社會范圍的個人征信系統和行之有效的個人信貸資信評價體系。建立科學有效的個人征信體系是銀行控制信貸風險的前提保證。目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產,掌握借款人個人負債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。

(二) 加強內部管理,提高抗風險能力

1.完善各項內控制度,正確處理業務發展和風險防范的關系。建立內部個人住房信貸的風險管理體系。建立健全常規檢查與專項檢查相結合的檢查制度,及時糾正不合規的操作,強化內控的再檢查和監督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機制,以便明確職權和責任,防范信貸風險。

2.加強對房開客戶資金鏈和銷售情況的監控。進一步完善風險預警機制，建立個人住房貸款風險控制機制密切關注房地產企業資金鏈狀況和項目銷售情況，加強對房開貸款的動態監測，特別是對即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對企業經營正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時回收的貸款，在風險可控的前提下，應切實做好項目貸款的轉貸、展期工作，避免因轉貸不及時而產生新的不良貸款。

3.加強對借款人及其相關法人的貸前調查,盡可能地做到操作風險的事前防范。住房按揭貸款業務因其特殊性,不僅和個人客戶有關,而且和房地產開發商、房地產評估公司、房地產中介擔保公司、保險公司等法人客戶相關聯,因此要強化貸前調查環節。首先要對借款人的資信狀況進行調查,詳細了解核實借款人貸款的真實性,以及借款人(及其家庭成員)的職業、收入狀況以及其穩定性,確保借款人借款行為的真實性并有足夠的收入來保證按期歸還借款本息。

篇(3)

關鍵詞：商業銀行；宏觀經濟；信用風險

我國經濟正逐步進入增速適宜、結構優化、創新驅動的新常態。對于商業銀行而言，在宏觀經濟經歷增長速度換擋、結構調整陣痛和前期刺激政策消化的同時，企業生產經營面臨新考驗，信用違約風險呈現新特點、新趨勢，對風險應對措施的針對性和有效性提出了更高的要求。

一、當前信用風險的新特點

（一）系統性

宏觀經濟正處于“三期疊加”階段，加之世界經濟還處于深度調整中，這種經濟運行中的周期性、結構性和政策性因素交互作用，消費不足、投資周期、貨幣因素等將對企業的經營風險、投資風險和籌資風險造成區域性、系統性的沖擊，進而導致商業銀行將面臨區域性、系統性的信用風險。

（二）突發性

隨經濟增速放緩，以及經歷行業結構調整和產業轉型升級陣痛，企業經營運行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機的爆發，企業高管涉案、跑路失蹤，企業“猝死”增多，信用風險突發性增強。在2014年爆發的一系列違約事件中，不乏一些大型集團企業，這些“光環”企業突發風險讓商業銀行防不勝防。

（三）傳染性

一方面體現在信貸風險的傳染。部分領域、行業、客戶的信用風險通過契約連、擔保鏈、貿易鏈和產業鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環節出現問題，就會產生一系列的連鎖反應。另一方面體現在非信貸風險的傳染。民間借貸、互聯網金融、表外業務等非信貸業務風險，有向信貸風險傳染之勢。

二、當前信用風險的新趨勢

（一）行業角度

1. 制造業貸款風險需引起關注，尤其是產能過剩和高污染行業。根據對上市銀行2013年年報的統計，不良貸款余額共計3490.67億元，其中制造業1341.42億元、占比達38.4%，行業風險顯現。一是經濟下行、產業調整和產業鏈風險傳導，致制造業整體疲軟。如煤炭行業步入需求不足、價格持續下跌的長周期，風險沿產業鏈由煤炭采選業蔓延到煤化工、煉鐵等領域；鋼貿行業風險也沿產業鏈蔓延到金屬制品領域。二是制造業貸款風險主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴重產能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領域。

2. 商貿類貸款風險需引起關注，尤其是大宗商品交易領域。根據對上市銀行2013年年報的統計，批發零售業不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業風險。一是鋼貿、銅貿類客戶互保、聯保普遍，易造成單一客戶風險通過擔保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿案件約3700件，同比增長5.5倍，標的金額達230億元，占金融商事糾紛案件標的總金額的51.4%。二是商貿類貸款風險向信用卡領域轉移。不少鋼貿商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現困難時，通過信用卡套現，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產貸款的情況下，部分企業利用商貿企業尤其是建筑、建材類貿易企業作為融資平臺，為其提供擔保，通過小企業簡式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產領域，規避銀行信貸政策和貸款準入門檻。

3. 房地產業貸款風險需引起關注，尤其是房價虛高地區。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監會已多次警示房地產貸款風險，其潛在風險不容忽視。隨著宏觀經濟下行和調控措施的作用，房地產市場由“過熱”轉而“冷卻”，新建商品住宅環比價格下跌城市逐月增加，導致開發商資產縮水、資金回籠難度增大。同時，需要注意的是，房地產貸款風險不僅局限于房地產開發貸款，還應關注占貸款總量14%的個人住房貸款，尤其是部分地區房價高峰時期發放的高檔房、大戶型個人住房貸款；以房地產抵押擔保的其他貸款，由于房地產價格下跌、交易量減少導致貸款第二還款來源的保障度降低。

（二）區域角度

在前期經濟刺激政策下信貸投放過大，以及經濟較為活躍、發達的區域，貸款風險更需引起關注。2008年國務院出臺的4萬億經濟刺激計劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規模大量投放的“后遺癥”已開始顯現。一方面在經濟運行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產能過剩和經濟失衡，信貸資金也并未全部用于實體經濟、技術升級等。尤其是一些民營經濟較為活躍的區域，在經濟下行周期受到的沖擊將更大。根據對上市銀行2013年年報的統計，不良貸款余額共計3360.06億元，包括長三角、珠三角、環渤海等在內的東部沿海地區占比達63.18%，顯著高于中部和西部地區占比25.99%，信用風險更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準入門檻、疏于風險管理的問題，進一步加大了現階段信用風險防控壓力。

（三）客戶角度

1. 大型民營集團客戶貸款風險需引起關注。部分大型民營集團客戶通過化整為零、過度用信，在經濟上行階段偏離主營業務、過度擴張規模，經濟進入下行周期后，更易出現資金鏈斷裂風險。同時，較國有企業而言，民營企業治理架構不完善，經營和財務管理欠規范；經營發展與其高管人員的個人素質、經營理念和人格魅力直接相關；信息披露相對不完整，銀行難以掌握全面、真實的經營情況，民營企業貸款風險相對較大。

2. 中小企業貸款風險需引起關注。一方面，中小企業自身抗風險能力較弱，受經濟波動影響更為明顯。同時，區域風險、行業風險、產品風險都更易在其身上產生疊加效應，進一步造成信用風險擴大。另一方面，信貸市場上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業資金鏈斷裂的因素。據浙江省經信委統計，2014年上半年小企業利息凈支出增長45.5%，超規模以上企業11.1個百分點；56%的中小企業認為貸款困難程度超過去年；80%的小企業依靠民間借貸維持經營，年息最高達180%。

3. 涉案涉訴企業貸款風險需引起關注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導致貸款形成不良的情況。企業或高管涉案涉訴，目前已成為新發生法人不良貸款的主要風險問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達20余戶企業高管涉案，涉及貸款上百億元。

4. 擔保圈客戶貸款風險需引起關注。2014年7月末，銀監會下發《關于加強企業擔保圈貸款風險防范和化解工作的通知》，明確風險防范的相關要求。擔保圈使原本不相連的公司變得息息相關，且往往涉及銀行眾多、債權債務關系復雜，單體客戶的風險將被放大并蔓延至整個擔保圈，導致風險的集群式爆發。如河南長葛某擔保圈涉及近百家企業、20家金融機構，圈內擔保金額逾20億元。目前，多個關鍵擔保節點企業已形成不良，風險不斷蔓延擴散。

（四）產品角度

1. 通過貿易融資業務套利風險需引起關注。套利空間的存在、操作的便利性以及國內融資環境的惡化催生部分企業通過貿易融資套利，其背后積聚的資金鏈風險爆發的可能增大。一是通過虛假貿易背景套利，且資金多流入高風險領域。部分企業通過與境外關聯公司虛構貿易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產開發、民間借貸等高風險、高收益領域。二是倉單重復質押，操作風險引發信用風險。進口商與倉儲企業合謀，采取修改倉單編號、日期，同一貨物輾轉多家倉庫等手段，重復開具倉單，而銀行未對貨物進行實地調查，導致貸款失去貨權，喪失擔保保障。

2. 通過信用卡套現風險需引起關注。近年來，部分信用卡客戶滾動套現風險不斷擴大，成為信用風險凸顯的又一產品領域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實施滾動套現，一方面，持卡人通過滾動套現長期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯手，協助持卡人代墊資金還款再套現，并視墊資時間長短收取手續費。二是銀行內部放松管理，員工參與套現，加劇了信用卡套現風險。一方面，部分商業銀行在信用卡業務辦理和管理過程中，存在準入審核不嚴、未執行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現管理不到位等問題；另一方面，銀行內部員工協助、參與套現，甚至套現用于資本市場投資或通過出借資金牟利，加劇了套現行為。

三、當前信用風險的新對策

商業銀行應結合新形勢下信用風險的新特點和新趨勢，從以下四個方面入手，提高風險應對措施的針對性和有效性。

（一）樹立穩健經營理念，夯實風險管理基礎

部分信用風險的發生，與銀行在經營管理中重發展輕風控、重眼前輕長遠、重形式輕規范，甚至為完成指標任務不惜違規違紀有關。商業銀行應樹立科學的發展觀和業績觀，正確認識發展效率和風險防范的辯證關系，杜絕以違規換業務增長、以風險換短期利益。提高全面風險管理和整體合規意識，夯實業務發展基礎，實現可持續健康發展。

（二）把握宏觀經濟形勢，動態調整信貸策略

1. 前瞻預判，調整行業信貸結構。商業銀行要主動適應經濟轉型和結構調整的新形勢，通過前瞻分析和預判，把握信貸結構調整的方向和重點，將先進制造業、戰略性新興產業、現代服務業等作為支持的重點，如高端裝備制造、旅游、文化產業、生態環保等。

2. 綜合分析，實施差異化區域政策。主動對接當前的區域發展政策，結合信用風險現狀，采取差異化的區域信貸政策。防范信用風險從東部沿海地區向中西部地區蔓延，以及前期信貸投放過大區域信用風險的集中爆發。同時，圍繞國家重點區域規劃，積極支持京津冀、長江經濟帶、“一帶一路”的重大項目和自貿區離岸業務、金融市場等業務。

（三）提高風險識別能力，強化重點領域治理

1. 提高識別能力，摸清風險底數。要改進調查、審查的技術和方法，提高風險識別的主動性和技術能力，重點圍繞客戶生產經營、擔保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時識別風險信號。同時，加大風險排查力度，摸清客戶經營、財務、對外投資和擔保的全貌，真正做到“早發現、早反映、早處置”。

2. 做好應對預案，科學治理風險。要在準確識別風險領域、風險程度和風險效應的基礎上，針對重點風險行業、區域、客戶和產品領域，提前制定應對預案，做到信用風險的提前防控、及時發現和快速響應。同時，要講究治理措施的科學性、漸進性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業資金鏈斷裂。

（四）切斷風險傳遞鏈條，化解風險疊加隱患

1. 整體把握、嚴防傳染，切斷風險傳遞鏈條。商業銀行要從產業上下游、關聯關系、擔保圈/鏈等角度全面分析，判斷單一風險的傳導途徑，及時采取措施切斷風險傳遞鏈條。一方面嚴防已經暴露的信用風險蔓延擴張，另一方面阻斷來自信托融資、民間借貸、表外業務等非信貸風險的傳染。對于已成為風險集中爆發導火線的擔保圈/鏈，必須找準關鍵點，開展解構工作。

篇(4)

關鍵詞:商業銀行;信貸風險;房地產;風險管理

在我國,房地產信貸己成為當前銀行信貸的重要組成部分。由于房地產產業屬于資金密集型產業,使得銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上,商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程,是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。所以,一旦房地產業萎縮,房價持續下跌,地產商存貨堆積導致周轉困難,必然致使銀行收貸困難,貸款違約率升高,壞賬提取額度加大。同時,以土地和房產等小動產做抵押的貸款資信度也將隨之下降,由于信用等級下降,抵押物會重新估值,優質資產將不再優質。這一系列的連鎖反應將降低銀行的盈利能力,銀行在經營過程中將會面臨很大的市場風險和信用風險。因此,為了防止信貸風險的形成和累積,商業銀行就必須對房貸風險進行有效地防范、控制和化解。

一、我國商業銀行房地產信貸的現狀

近幾年在居住方面,國內城鄉人均住房面積以每年4%以上的速度增長,帶動建材、裝飾市場以每年20%的速度增長。國家統計局數據顯示,2008年1-5月份,全國完成房地產開發投資9519億元,同比增長31.9%,高于去年的同期增長4個百分點。在從緊貨幣政策下,房地產開發及房地產市場資金的流入仍保持快速增長,房地產業的繁榮為我國房地產信貸業務提供廣闊的發展空間。

(一)房地產信貸業務爆發性增長

房地產業對關聯產業具有很強的帶動效應,對短期經濟增長指標也有明顯的促動作用,因此,我國近年一直將房地產業培育為支柱產業。在這樣的產業政策主導下,房地產投資增幅很快,大量資金涌向房地產行業。房地產開發投資的快速增長直接導致了商業銀行房地產貸款的飛速增長。根據中國人民銀行的統計數據,2002年末房地產開發貸款余額為6616億元,個人住房貸款余額為8253億元,而到2007年末分別達到了1.8萬億元和3萬億元,年均增速分別為22.2%和29.4%。

(二)房地產信貸業務危機重重

隨著房價不斷的上漲,泡沫危機也日益籠罩,商業銀行在這個背景下隱藏著巨大的房貸風險。自2002年以來,我國房地產信貸業務得到了快速發展,社會各界看好其未來的發展,使得它成為各大商業銀行爭相瓜分的“蛋糕”。國內的不少銀行,甚至不惜突破規則限制,讓那些沒有資質的貸款者進入市場,以奪取信貸市場的一席之地。也由于我國銀行對住房按揭貸款缺乏風險防范意識,不僅使得國內個人住房按揭貸款潛在風險巨大,也使得按揭貸款證券化產品在我國處于停滯階段。正因為國內銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優質資產”,最近幾年由于國內股市價格暴漲,證券市場賺錢效應,誘使國內不少人通過假的住房按揭貸款讓大量的銀行資金進入證券市場,這給國內證券市場的發展和國內房地產市場、金融體系造成了多重的風險和隱患。

二、我國商業銀行房地產信貸的主要風險

第一,金融政策影響房地產市場。房地產業對金融政策的敏感程度遠遠高于其他行業,每次金融政策(尤其是貨幣政策)調整所帶來的資金面的變動都可以成為房地產行業的風向標,進而給一些地區、行業、企業帶來突發性的風險。與此同時,央行多次調整利率,導致購房者的還貸壓力日益加大,使得部分購房者購房心態發生變化,產生觀望心理,個人住房貸款需求出現一定程度的減少,直接影響了樓盤的銷售,進而在一定程度上導致房地產企業出現資金鏈緊張,一旦房價趨勢逆轉銀行住房開發貸款將很有可能遭受損失。多年來,國家的宏觀調控保持了較濃厚的行政色彩,調控大多基于對己經發生的經濟行為、金融行為,甚至信貸行為的判斷做出的,存在滯后性,預測性不強,無法從信貸資金的安全性、效益性、流動性方面改變商業銀行的信貸行為效率。

第二,房地產企業融資渠道單一。房地產作為資金密集型行業,對銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國房地產投資資金來源中,企業的自籌資金一直維持在25%-33%左右,房地產開發貸款約占18%-23%,絕大部分房地產開發商都是盡可能地利用銀行資金實現戰略擴張。在商品房預售中約有70%的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房,按揭貸款以首付20%-30%計算,其他資金來源中約有49%-56%的資金來源于商業銀行的消費信貸。房地產企業融資渠道的單一,導致房地產信貸風險過度集中在房地產市場資金鏈中,商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產市場各參與主體的主要資金提供者,要承受伴隨著各個環節的市場風險。

第三,投資性買房誘發價格泡沫導致房地產信貸抵押品價值不充足。上漲過快的房價刺激房地產投資行為和投機行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為實現保值增值,轉向購房投資。而投資性買房屬于不真實的購房消費,本質上是住房價值循環中多余的環節,但由于炒作,投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。在房地產信貸中,抵押品清算價值的大小取決于房地產土地性質、土地用途、其他房地產開發商的投資能力和開發水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費能力等。如果抵押品價格嚴重超出市場預期,抵押品處置會變得十分困難,抵押品減少銀行房地產信貸風險的作用將會被削弱,借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風險十分有效的信號。

第四,銀行內部風險防控意識不足,操作不規范。我國的銀行業過去長期處于計劃經濟體制中,其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業銀行出于對經營利潤的追求,往往重視對房地產信貸業務的市場拓展,而對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠。在實際業務中,銀行內部人員的違規操作也常常會導致房地產信貸風險出現的機率上升。究其原因,一是由于各級業務審查、審批人員主觀上不夠重視,疏于防范和管理,貸前審查流于形式,對明顯存在疑點的資料不深入調查核實,隨意簡化手續;二是由于業務不精、技能不熱,無法準確判斷和把握借款人的信用狀況和風險狀況,沒有科學、完整的風險度量指標體系,審查過程成了擺設和走過場;三是貸后管理出現嚴重漏洞,放款后就對借款人不管不問,給房地產企業隨意挪用資金提供了條件;四是迫于任務指標、績效考核的壓力,部分商業銀行放松審查標準,僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求,對其實際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調查。這樣馬虎的審查過程放出的貸款,常常隱藏著巨大的信貸危機。

三、對我國商業銀行房地產信貸風險管理的建議

(一)把握國家宏觀調控的方向,保持敏銳的金融嗅覺

宏觀經濟走勢,對產業關聯度大的行業影響力十分明顯,尤其是關系到民居民生的房地產業。房地產在自由競爭市場條件下運行時,就必然會經歷產業周期的波動,隨之引起房地產信貸周期性波動。銀行要高度關注和貫徹落實國家房地產宏觀調控政策,關注國家宏觀經濟走勢,關注國家經濟、金融政策的變化,如住房開發、居民購房、貸款利率等政策,適時調整內部的房地產信貸政策,使之與國家經濟發展速度和房地產業的波動相吻合。在控制風險的前提下穩步拓展房地產信貸業務、進一步加強項目的調研和篩選工作,理性適度拓展房地產信貸市場,合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向,努力轉變經營觀念,優先滿足區位優勢明顯,產品結構合理,得到國家政策扶持的地區的房地產開發項目,要從源頭努力防范行業風險。

(二)拓寬房地產企業融資渠道,創新房地產金融產品

長期以來,中國房地產企業融資的主要來源嚴重依賴于商業銀行信貸資金,這不僅使房地產企業的融資方式和融資渠道越來越狹窄,同時也日益加大了商業銀行信貸資金和信貸投放的風險。因此,在我國金融體制加人改革力度的今天,有必要為拓展房地產企業融資途徑創造條件,開拓房地產與金融共贏的局面。2008年房地產企業協會指出,應當支持房地產開發企業通過股權合作、上市等渠道籌集開發資金。對積極開發中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業、對推動省地節能環保型住宅的企業,給予融資的支持。通過大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產信托等融資工具,將流入房地產投資性消費的資金和保險基金、養老基金引導到住房融資市場,吸引社會資金進入住房開發和住房保障領域,以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場帶來的壓力。

(三)緩解房地產企業與商業銀行之間的信息不對稱

信息不對稱是導致商業銀行房地產信貸產生風險的原因之一,要解決兩者之間的信息不對稱主要是要強化銀行對開發商的披露信息、約束和激勵機制。銀行應采取一定的措施使開發商經過成本收益分析后放棄機會主義行為,對銀行傳遞真實的信號和自覺信守信譽行為的同時要完善房地產貸款的抵押擔保制度,以通過第三人或其自有財產顯示開發商的真實信息有效的貸款擔保制度是保證增強開發商真實信息顯示的可靠措施,這樣就可以縮小與開發商之間的信息不對稱程度。

(四)健全和完善銀行內部風險防控體系

加強貸款管理、嚴格貸前審查,杜絕違規操作、明確各部門職責,對各工作崗位從事的業務活動進行風險控制和制度管理,建立協同配合、監督制衡的工作機制。一是對開發商進行現場調查和跟蹤聯系如果借款人出現的經濟惡化情況,要第一時間發現并及時采取補救措施,可視情況嚴重程度要求開發商追加擔保措施或提前償還貸款,切實保障銀行債權安全;二是明確貸前信用審核的嚴肅性,認真分析客戶的征信信息和償還能力,避免出現虛假按揭現象,嚴防信貸風險;三是落實貸后管理,放款后客戶經理要實時監控工程進度及樓盤銷售進度,保證銷售同籠款按照要求對應轉入專戶,嚴防房地產企業違規挪作他用;四是加快構建商業銀行內部的風險管理文化,充分認識風險管理的重要性和迫切性,盡快使風險管理的意識深入人心,把風險管理理念貫穿于銀行業務的整個流程。

參考文獻:

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篇(5)

【關鍵詞】云南省 房地產市場 房地產金融 調查與思考

一、房地產市場運行情況

（一）房地產開發投資保持穩定增長

2013年，全省房地產開發投資完成2488.33億元，占全省固定資產投資（9621.83億元）的比重為25.9%，占全國房地產開發投資（86013億元）的比重為2.9%；同比增長39.6%，增速較上年同期提高0.4個百分點，高于全省固定資產投資增速（27.4%）12.2個百分點，高于全國房地產開發投資增速19.8個百分點。全省房地產開發投資結構呈現出兩個顯著特征：一是住宅類和商業類開發投資保持穩定增長。全年住宅類開發投資完成1642.40億元，同比增長42.5%，增速較上年提高12.2個百分點；商業類開發投資完成410.97億元，同比增長60.4%，增速較上年提高5.5個百分點。二是辦公樓類和其他類開發投資放緩。全年辦公樓類開發投資完成117.50億元，同比增長36.0%，增速較上年降低51.9個百分點；其他類開發投資完成317.46億元，同比增長10.6%，增速較上年降低45.5個百分點。

（二）商品房供應充足，銷售市場趨于平穩

1.商品房供應充足。截至2013年末，全省商品房施工面積18260.72萬平方米，同比增長27.1%，商品住宅施工面積12969.39萬平方米，同比增長24.3%；商品房新開工面積6481.80萬平方米，同比增長7.4%，商品住宅新開工面積4529.09萬平方米，同比增長8.7%；商品房竣工面積2019.20萬平方米，同比增長9.1%，商品住宅竣工面積1576.13萬平方米，同比增長5.6%。

2.商品房交易市場趨于平穩。截至2013年末，全省商品房銷售建筑面積3309.30萬平方米，同比增長2.2%，商品住宅銷售建筑面積2855.52萬平方米，同比增長2.4%；全省商品房銷售額1487.24億元，同比增長9.1%，商品住宅銷售額1192.55億元，同比增長10.7%。上半年，全省房地產市場延續了前期的成交勢頭，商品房銷售保持較快增長，尤其是“國五條”出臺后，市場預期出現較大變化，購房需求加快釋放，4月和5月的商品房銷售速度明顯提升；下半年，在前期購房需求集中釋放的影響下，商品房銷售速度下降，7月和8月出現負增長，之后逐步回升，在4季度呈現出較為穩定的增長趨勢。

圖1 云南省商品房銷售面積同比增速

數據來源：云南省統計局

（三）重點城市住房價格運行基本穩定

1.新建住宅銷售情況。2013年12月份，根據國家統計局的全國70個大中城市新建住宅銷售價格指數顯示：昆明環比上漲0.5%，大理環比上漲0.1%，漲幅在全國70個大中城市中分別排在第19位和第63位；昆明同比上漲5.8%，大理同比上漲5.5%，漲幅在全國70個大中城市中分別排在第61位、第63位?？傮w上看，2013年昆明和大理兩城市新建住房價格基本保持穩定。

2.二手住宅銷售情況。2013年12月份，根據國家統計局的全國70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示：昆明環比上漲0.4%，大理環比上漲0.2%，漲幅在全國70個大中城市中分別排在第25位和第42位；昆明同比上漲8.0%，大理同比上漲3.1%，漲幅在全國70個大中城市中分別排在第12位和第54位。

（四）城鎮保障性安居工程建設順利推進

2013年，國家下達云南省城鎮保障性住房建設任務30.32萬套，計劃基本建成16萬套。至2013年末，全省城鎮保障性住房建設開工30.36萬套，基本建成23.4萬套，完成投資315億元，超額完成了國家下達的年度目標。全省完成城鎮保障性住房分配入住46.65萬套，發放租賃補貼22.58萬戶，改善城鎮低收入家庭居住條件的作用明顯。

二、房地產金融運行情況

（一）房地產貸款穩定增長

截至2013年末，全省房地產貸款余額2606.83億元，占全省各項貸款的比重為16.2%，占全國房地產貸款的比重為1.8%，分別較上年同期提高0.9和0.1個百分點；同比增長23.2%，高于全省各項貸款增速9.4個百分點，高于全國房地產貸款增速4.1個百分點；較年初新增491.31億元，同比多增155.02億元。全省房地產貸款同比增速自2012年3月份以來逐步回升，2013年保持在21%～25%的區間范圍內，呈現出穩定增長的發展趨勢。

圖2 2009年以來云南省房地產貸款同比增速

數據來源：人民銀行昆明中心支行

（二）房產開發貸款增速明顯提高

截至2013年末，全省房產開發貸款余額625.77億元，同比增長55.9%，較年初增加224.40億元，同比多增138.84億元。其中，住房開發貸款余額477.20億元，同比增長53.4%；商業用房開發貸款余額136.48億元，同比增長93.5%；其他房產開發貸款余額12.09億元，同比下降38.8%。2013年，部分金融機構加大對商業用房建設的支持力度，以及部分金融機構獲得總行下放一定的商品住宅項目審批權限，得以加大對優質住宅項目的信貸投放，促使全省房產開發貸款保持高速增長，4-12月份的同比增速均超過50%，貸款增速明顯提高。

（三）地產開發貸款調整效果顯現

截至2013年末，全省地產開發貸款余額為172.57億元，同比下降7.4%，較年初減少13.76億元。其中，政府土地儲備機構貸款余額為142.41億元，同比增長17.5%，較年初增加21.21億元。自2012年底國家相關部門先后聯合出臺《關于加強土地儲備與融資管理的通知》和《關于制止地方政府違法違規融資行為的通知》以來，全省銀行業金融機構對地產開發貸款的結構進行調整，在壓縮融資平臺公司地產開發貸款的同時，支持符合條件的土地儲備機構貸款，使得2013年全省地產開發貸款出現兩個變化：一是地產開發貸款增速持續降低，并在下半年連續6個月負增長；二是政府土地儲備機構貸款保持12%以上的增速，占地產開發貸款的比重從2012年末的65.0%上升至2013年末的82.5%。

（四）個人住房貸款發放力度加大

截至2013年末，全省個人住房貸款余額1506.47億元，同比增長16.1%，較年初增加209.35億元，同比多增94.72億元。2013年，隨著房地產市場成交有所活躍，金融機構發放個人住房貸款的力度加大，全年共發放個人住房貸款11.99萬筆，合計431.84億元，同比分別增長30.7%和47.1%，其中首套房貸款10.87萬筆，占全年個人住房貸款發放筆數的90.7%，表明金融機構對剛性購房需求的支持力度較大。從利率水平來看，2013年首套房貸款平均利率為基準利率的0.98倍，二套房貸款平均利率為基準利率的1.11倍。在首套房貸款中，下浮利率占23.9%，基準利率占69.8%，上浮利率占6.3%。

（五）住房公積金委托貸款快速增長

截至2013年末，全省住房公積金委托貸款余額488.57億元，同比增長24.7%，較年初增加96.88億元，同比多增37.50億元。隨著全省房地產市場成交有所活躍，市場對住房公積金委托貸款的需求增加，拉動住房公積金委托貸款快速增長。

2013年，全國房地產市場交易普遍活躍，一些熱點城市的住房公積金出現不同程度的資金緊張狀況。我行及時對昆明市住房公積金管理中心進行了調研，結果顯示昆明市住房公積金個人住房貸款呈現高速增長態勢，2013年個人住房貸款發放額為54.23億元，同比增長117.39%；年末貸款逾期率為0.03%，存貸比為62.9%，保持在合理的區間范圍內。

（六）城鎮保障性安居工程貸款增勢良好

截至2013年末，全省城鎮保障性安居工程貸款余額為239.23億元，同比增長40.5%，較年初增加69.00億元；全年累計發放城鎮保障性安居工程貸款131.65億元，較上年同期多發放41.31億元。全省城鎮保障性安居工程貸款呈現出以下三個特點：

1.國開行、工行、農行和建行發揮信貸支持主力軍作用。2013年，由國開行牽頭，工行、農行和建行參與的對云南省城鄉建設投資有限公司的銀團貸款積極推進，在6月底實現放款，到年末已發放42.98億元。截至2013年末，四家行的城鎮保障性安居工程貸款余額合計197.66億元，占比達到82.6%。

2.信貸資金高度集中于廉租房和公租房。2013年，全省金融機構向廉租房和公租房發放貸款99.15億元，占同期城鎮保障性安居工程貸款發放額的75.3%，廉租房和公租房貸款余額占比達到74.5%，“兩租房”貸款在全國排名前列。

3.貸款業務主要發生在昆明市。2013年，昆明市共獲得城鎮保障性安居工程貸款99.97億元，占全省的75.9%；年末貸款余額200.65億元，占全省的83.9%。全省16個州、市中，僅有普洱市和怒江州尚未發生城鎮保障性安居工程貸款業務。

（七）房地產貸款質量保持穩定

截至2013年末，全省房地產不良貸款余額7.10億元，較年初減少3.75億元，不良率為0.27%，較年初下降0.24個百分點。其中，房地產開發貸款不良率為0.32%，較年初下降0.81個百分點；個人住房貸款不良率為0.24%，較年初下降0.03個百分點。在房地產宏觀調控和穩健的貨幣政策背景下，金融機構不斷提高房地產信貸準入門檻，促使房地產信貸資產質量保持穩定。

三、關注的問題

（一）全省房地產市場供應增量明顯，待售面積增長速度加快

從房屋供應量上看，2011年至2013年，全省商品房施工面積增速分別為20.6%、30.4%和27.1%，實現了穩定快速增長，但3年的商品房施工面積中，住宅施工面積占比分別為75.9%、72.6%和71.0%，呈現出逐年下降的趨勢，全省房地產市場優化投資結構的發展趨勢明顯。

從房屋待售情況看，2011年至2013年，商品房待售面積分別為334.3萬平方米、511.7萬平方米和1167.8萬平方米，增速分別為52.3%、53.1%和128.2%，反映出隨著房屋施工面積的快速增長，全省商品房待售面積也呈現高速增長趨勢。

（二）房地產開發企業資金鏈較為緊張，融資增長勢頭明顯

我行在2013年下半年委托部分金融機構對全省60家重點房地產開發企業進行了問卷調查，結果顯示有35%的企業資金鏈較為緊張。2013年，全省房地產開發企業到位資金中，以定金及預收款等銷售回款為主的其他資金占比為32.5%，較上年減少11.6個百分點；國內貸款和自籌資金占比分別為14.3%和52.7%，較上年分別提高4.2和7.0個百分點，顯示在房地產市場成交較低的情況下，房地產開發企業的融資需求有所上升。

（三）預期房價上漲的購房者占多數，個人住房貸款潛在風險值得關注

根據我行委托部分金融機構對昆明市100名貸款購房者進行的問卷調查顯示，預期未來房價上漲的占54%，預期房價下跌的僅占4%，預期房價穩定的占42%。在預期未來房價上漲的情況下，不排除有少數購房者超出自身承受能力提前購房的可能。在調查中，有12%的借款人房貸月供收入比高于50%，其中月供收入比高于60%和70%的分別占4%和1%。月供收入比過高，借款人將面臨較大的經濟壓力，一旦出現收入來源不穩定或是住房價格向下波動等局面，貸款本息的償還將可能出現困難，其潛在的信貸風險值得關注。

（四）購房者貸款難問題突出

據數據顯示：2013年9月至12月，全省金融機構單月個人住房貸款發放筆數從1.1萬筆下降到0.7萬筆，下浮利率的貸款占比從9.3%下降到2.4%，房地產市場購房貸款難問題顯現，到年底更加突出。據調查，出現問題的原因是由于信貸規模較為緊張，部分金融機構把小微企業貸款和個人住房貸款進行統籌安排，而小微企業貸款受監管部門“兩個不低于”的考核，個人住房貸款受到擠壓，加之個人住房貸款利率較低，導致銀行業金融機構放貸意愿有所降低。

四、2014年云南省房地產業發展形勢分析及預測

（一）2014年云南省房地產業發展將面臨更加復雜的形勢

一是房地產開發投資資金來源仍將趨緊。根據中央經濟工作會議精神，2014年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。同時，2013年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議強調繼續抓好房地產市場調控和監管工作，保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施；更加注重分類指導，房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產市場調控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發總量。整體來看，限購限貸等房地產調控政策短期內出現調整與松動的可能性不大。因此房地產市場銷售也不太可能出現較大幅度增長，從面上來說，房地產開發企業銷售回款進度難以發生明顯改觀。

二是房地產市場分化的特點進一步顯現。歲末年初，北上廣等一線城市土地拍賣價格不斷創出新高、地價高出同地段現售房價、商品房市場供不應求、房地產開發企業再度出現惜售以及云南城投進京拿地開發等新聞不斷見諸媒體報道。這表明全國一二線城市房地產聚集人口和資金的優勢進一步突出，包括土地和資金等優勢資源向全國優勢房地產企業集中的趨勢更加明顯。而從全國來看，三、四線城市房地產市場供過于求，樓市回升乏力以及中小本土房地產開發企業生存、發展維艱的狀況可能延續，甚至加劇。

三是全省房地產市場庫存化壓力與部分城市住房價格上漲的中長期壓力同時存在。一方面隨著房地產開發投資和商品房供應的連續快速增長，全省商品房的消化周期延長，給保持房地產市場的總量基本平衡帶來壓力。另一方面，云南省主要城市住房價格呈現逐步抬升趨勢，加上城鎮化帶來的住房剛性需求持續增長與住房資源稀缺性之間的矛盾短期內不可能發生根本性改變，因此穩定住房價格任務仍然艱巨。

四是電商的迅猛發展給商業地產和城市綜合體開發帶來沖擊。近年來電子商務和網絡交易的異軍突起，給實體零售商業帶來巨大沖擊，并由此給商業地產和城市綜合體的開發帶來挑戰。

（二）云南省房地產業發展面臨新的機遇

一是2013年底中央首次召開城鎮化工作會議，明確了新型城鎮化的發展方向。云南省正處于城鎮化快速發展的時期，2014年云南省城鎮化率的目標任務是提高2個百分點以上，達到44.0%左右。新型城鎮化進程中蘊藏著廣闊的發展空間和巨大的內需潛力，房地產業仍將在這個過程發揮重要引擎作用。

二是國家西部大開發和沿邊開放政策以及省委省政府兩強一堡戰略積極推進，都為云南省基礎設施、重大產業發展項目建設和產業結構轉型升級提供了良好的歷史機遇。2014年云南省經濟社會發展的主要預期目標為：全省生產總值增長11.0%以上，規模以上固定資產投資增長24.0%以上，城鎮居民人均可支配收入增長11.0%?？梢娙》康禺a業發展仍然有著良好的經濟基本面支撐。

三是云南省房地產業發展潛力正在逐步釋放。全省150個城市綜合體開發建設的穩步推進，形成有力項目支撐，為房地產業的發展注入了新動力。同時抓住旅游業由傳統觀光型向休閑、度假型升級以及云南省實施旅游二次創業的機遇，云南旅游地產正逐步成為全國旅游地產的重要板塊，不但本土的城投、城建股份和星耀等實力企業取得了較好的開發經營業績，更吸引了雅居樂、萬達、中坤、龍湖、碧桂園和華僑城等重多全國性房地產開發企業進駐云南重點旅游城市。一批有品牌、上規模、影響大的旅游地產項目的開發建設，將在未來一段時期推動云南省房地產業的轉型升級與結構調整。總體來看，全省房地產業在未來一段時期內仍然將處于上升期。

（三）2014年云南省房地產業發展趨勢分析

綜合以上因素，總體上2014年云南省房地產開發投資和市場供求總量上仍將呈現穩步上升的態勢，房地產貸款保持穩定增長的可能性較大，重點城市住房價格仍將保持基本穩定并與城市發展水平相適應。

五、政策建議

（一）繼續嚴格執行房地產調控政策，穩定市場預期

繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持房地產調控政策的連續性，防止出現各類變相放松政策的情況，通過嚴格執行差別化住房信貸政策和完善房地產稅收體系等措施，提高投機投資性購房成本。加強穩定市場預期，通過輿論合理引導居民理性消費，配合對中小套型、中小戶型普通商品住房建設的鼓勵政策，促進自住性需求的有序釋放。

（二）推動建立房地產市場多元化融資體系，拓寬融資渠道

積極構建多元化融資體系，支持開發企業通過多種渠道籌集開發資金的合理融資需求，大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產信托等融資工具，吸引社會資金進入住房開發和保障領域，積極探索商業性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制等，加快企業銷售回款速度。

篇(6)

一、上半年工作情況

半年來，我們圍繞分局總體部署，結合當地實際，圍繞年初提出的“五加強”工作思路，認真履行職責，積極采取措施，強化銀行業監管，取得了明顯效果。

（一）加強風險管控。一是注重把握風險重點。年初，根據省市銀行業監管工作會議精神，我縣監管辦全面分析轄內銀行業金融風險情況，在年度工作會議上指出了當前銀行業面臨著金融政策調整、銀行業改革、經濟形勢下行、“黃龍病”災害和不良貸款反彈等五方面的壓力，需要各銀行業機構重點防范果業貸款風險、房地產貸款風險、業務操作風險、資金流動風險、“影子銀行”風險和聲譽管理風險，并相應提出了風險防范要求。二是清查非法集資風險。上半年，我們督促各銀行業機構嚴格按照上級要求全面清查信貸資金流入高利貸、非法集資領域等違貸行為，加強對信貸資金流向跟蹤管控，同時，我縣監管辦對清查非法集資風險工作進行了現場督導，防止和避免清查流于形式，以提高清查效果。到目前，未發現信貸人員從事非法集資行為。

（二）加強金融。一是優化小微企業服務。按照上級要求，我們認真督促銀行業機構組織開展第三屆小微企業金融服務宣傳，采取開辟宣傳欄、懸掛橫幅標語、散發宣傳資料、滾動電子顯示屏等不同方式，并結合“送金融知識下鄉”活動進行廣泛深入宣傳。同時，為解決小微企業信貸資金不足，引導農村信用社加大對小微信貸支持，與當地政府部門聯姻，開辦了財園信貸通和小微信貸通兩項業務，達成意向性貸款金額2.23億元,其中財園信貸通1.43億元、小微信貸通0.8億元。二是加強涉農貸款支持。督促銀行業機構特別是涉農機構進一步加大對“三農”信貸支持。截至5月末，全縣共累計投放涉農貸款493700萬元，涉農貸款余額為292484萬元，比年初增加12596萬元。三是引領服務實體經濟。上半年，我們積極舉措引領轄內銀行業機構支持實體經濟，先后配合縣政府召開兩次銀企對接工作會，7家銀行機構與40家小微企業簽訂意向性貸款達25185萬元。

（三）加強改革轉型。一是督促完善績效考核。上半年，我們監管辦根據分局統一部署和要求督促轄內銀行業機構開展績效考核辦法的檢查，對績效考核辦法中各類指標權重不合理的及時加以糾正，著力突顯風險合規權重，降低業績考核比例，以增強績效考核的科學性和合理性。二是加快農商行改革步伐。6月初，通過召開審慎監管會談的形式督促農信社盡快采取措施完善農商行改革條件，充實各類監管指標，力爭明年納入農商行改革之列。

（四）加強質效提升。一是加強高管人員管理。半年來，先后對擬任郵儲銀行支行行長王軍民、農聯社營業部主任邱明華進行任職資格審查考試和談話，并提出初審意見。二是搞好非現場監管。5月份，已派一人參加由分局組織的EAST系統應用的培訓，系統學習該系統應用技能，進一步提高了非現場分析預警能力，并運用該系統增強現場檢查實踐性，以提升現場檢查水平。

（五）加強內部管理。一是開展黨的群眾路線教育活動。根據銀監會、省局、分局開展群眾路線實踐教育活動工作要求，采取切實可行措施認真組織并積極配合縣委縣政府開展第二批黨的群眾路線實踐教育活動。組織員工召開動員會，學習有關文件，明確活動意義、要求和步驟，進一步增強員工參與意識；制定活動方案，對活動進行全面安排，明確學習重點與方法，制定學習計劃，確保學習有步驟地進行；采取“交流學習”、“專題討論”、“送學上門”和“調查研究”全方位、多層次抓好“學習教育”環節活動，認真學習了規定讀本和一系列講話精神，觀看了焦裕祿等人的電影，到革命蘇區興國、瑞金等地接受革命傳統教育，撰寫了心得體會，進一步提高了對黨的群眾路線的認識。目前，已按照上級要求全面完成了黨的群眾路線教育實踐第一環節各項工作，已進入第二環節，將組織黨員干部按照查擺要求，認真查找“”方面存在的問題，并提出針對性措施加以整改。二是深入推進黨風廉政建設。認真貫徹落實銀監會系統開展廉政風險防控工作實施意見，在2013年探索、試點的工作基礎上，進一步推進分局系統廉政風險防控制度建設，嚴格執行《銀監分局重要崗位廉政（廉潔）風險預警指引（試行）》，扎實做好風險防控的各項工作。同時，結合干部職工思想狀況，按照分局部署和要求，開展了以“嚴明紀律風清銀監”為主題的反腐倡廉專題教育活動，并制定了活動方案，以教育活動增強干部職工廉潔自律意識，從而加強黨風廉政建設。

二、下半年工作打算

下半年，我縣監管辦將根據銀監會、省局有關會議精神，結合自身實際，積極采取措施進一步強化監管，確保全年各項工作任務圓滿完成。

（一）提升服務水平。一是正確引導信貸支持。在當前經濟低位運行形勢下，正確研判經濟形勢，客觀分析金融風險，圍繞縣委縣政府提出的經濟發展戰略，積極引導銀行機構做好信貸支持工作，既要加強銀企對接，又要加大有效資金投入，有效地促進銀行業與地方經濟協調發展。二是督促抓好農信社改革。根據上級有關農商行改制要求，全面督促農村信用社抓好向農商行改制準備工作，優化各類改革指標，為明年農信社改革提供條件。

（二）推進案件治理。一是加大對新增貸款風險管控。督促銀行業機構在拓展業務的同時，進一步加強貸款風險管控，特別是督促農村信用社加強對房地產貸款、銀行承兌匯票、財圓通和小微信貸通等新開業務的風險管理，防止和避免新一輪貸款風險。二是督促員工行為整治年活動。嚴格按照員工行為整治年活動要求，認真搞好各銀行業機構開展員工行為整治年活動的督促檢查工作，特別是要督促銀行業機構加大對問題的整改力度，避免活動走過場，以確保取得實效。三是搞好案件專項治理分析。將召開案件專項治理分析會，全面總結案件專項治理工作，認真分析案件治理過程中存在的不足，全面分析原因，提出切實可行措施，進一步提高案件治理效果。

（三）加強廉政建設。一是繼續抓好黨風廉政建設。全面落實黨風廉政建設責任制，積極完成黨風廉政建設各項工作任務，做到以廉促監管，以廉樹形象，深入持久地抓好黨風廉政建設。二是推進群眾路線教育活動。要把黨的群眾路線教育實踐活動與加強廉政建設結合起來，嚴格按照路線教育活動要求，不折不扣地開展好黨的群眾路線教育實踐活動，認真撰寫體會，如實對照查擺，搞好問題整改。三是開展“嚴明紀律風清銀監”專題活動。以開展“嚴明紀律風清銀監”為主題的反腐倡廉教育活動為契機，推進廉政教育，轉變工作作風，做到廉潔監管、依法監管，從而進一步樹立良好執法形象。

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關鍵詞：欠發達地區；經濟金融運行；風險隱患；相關建議

中圖分類號：F832.7 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）25-0062-02

一、平涼市經濟金融運行中的潛在風險對金融穩定的負面影響因素分析

（一）經濟運行四大問題值得關注，宏觀調控應對措施尚需跟進

通過深入分析，2009年平涼市經濟運行過程中仍然存在經濟結構性矛盾比較突出，工業經濟快速增長的基礎還不穩固，結構調整的任務非常繁重；農村優勢產業仍處在爬坡提升階段，農民持續增收的難度較大；改善城鄉基礎設施的任務十分艱巨；企業發展、產業開發中資金、人才等瓶頸制約還未得到有效破解；就業、再就業和節能減排、環境保護等方面的壓力依然很大。主要表現在以下四個方面：一是工業經濟效益持續下滑。相當一部分企業由于產能過剩、市場需求下降而壓縮生產規模、降低經營成本，對信貸資金的需求減弱，未來經營形勢還有很多不確定因素，信貸風險增加，企業投資信心不足。二是部分項目建設銜接渠道不暢，制約了信貸資金的及時跟進。三是制度和產品創新不足，中小企業融資難題仍然突出。由于缺乏有效的銀企信息溝通機制和中小企業擔保機制，使傳統的信貸產品不能完全滿足中小企業多元化發展的融資需求。四是地方政府融資規?？焖僭鲩L，未來償債能力明顯不足。據統計，至2009年末，僅市級政府債務累計已達5.86億元，是當年市級地方財政收入的2.6倍，償債率高達265%，使銀行貸款潛在較大的風險隱患。

（二）金融運行五大問題較為突出，金融服務質量效率亟待強化

2009年度，平涼市金融運行總體情況良好，但在實際經營過程中，仍存在以下五個方面的突出問題，亟待研究和解決。

1.貸款質量有所下行，不良貸款壓降難度大。從統計資料來看，全市銀行業金融機構不良貸款占比雖然較年初有所下降，但主要是由于新增貸款的稀釋，不良貸款占比依然高達11.2%，高于全省6.1個百分點。貸款質量總體趨勢呈下行態勢，向下遷徙率為7.2%。

2.貸款投放高度集中，大客戶潛在風險隱患。全市四家國有商業銀行貸款主要集中于煤炭、電力行業，兩大行業貸款余額高達53.48億元，占其貸款總額的65.3%。其中：工行、中行、建行最大單家客戶占比與最大十家客戶占比分別超過監管標準值26.6個和42.4個百分點；工行、中行、建行煤電企業貸款占本行貸款的比例分別為85.4%、90.6%和47.7%。而華能平涼發電公司由于發電量下滑，煤炭平均價格回漲，發電負荷較低等諸多因素的影響，使該公司2009年經營虧損2.7億元，同比多虧2.3億元，且全市電力行業已產生不良貸款2.17億元，其中：關注貸款2億元，占比92.17%，風險苗頭已經顯現。大客戶貸款持續增加，風險控制難度進一步加大，務必引起高度重視。相反，中小企業“貸款難”的問題依然突出；新增個人貸款僅占26%；貸款投向依舊單一，貸款結構仍需調整。

3.國有商業銀行盈利空間收縮，法人機構利潤增幅較小。2009年，全市商業銀行利差進一步收窄，并且給大企業的貸款利率執行下浮利率，雖然貸款持續大幅增長，但貸款利息收入增幅緩慢。如：四家國有商業銀行貸款同比增長了20.2%，貸款利息收入同比卻下降了5.3%，利潤增加僅靠系統內上存資金和中間業務收入等資產減值回撥因素，如果剔除這一因素，則其盈利增幅較小。另外，平涼市商業銀行和農村信用社等法人金融機構利潤同比分別增加了5.8%和4.1%，增幅總體偏低。

4.關注類貸款有所上升，房地產貸款隱患凸顯。從統計資料來看，至2009年末，全市銀行業金融機構關注類貸款余額為8.2億元，較年初增長39.8%，其中：房地產業關注類貸款余額為9 164萬元，較年初增長9.15倍，次級類貸款和可疑類貸款分別增長1.8倍和5%；房地產業不良貸款較年初增長25.4%，高于全部不良貸款增長率16.6個百分點，房地產業貸款風險隱患明顯上升。

5.村鎮銀行業務發展不穩定，經營困難重重。至2009年末，平涼市匯通、成紀兩家村鎮銀行各項存、貸款余額分別為5 052萬元和3 224萬元，較年初分別增加2 002萬元和1 947萬元，分別增長65.64%和1.53倍，各項存款同比減少1 048萬元、下降34.36%，各項貸款同比增加669萬元、增長52.35%。但由于其屬于新型金融機構，社會各界認知度不高、市場占有率偏低、結算匯路不暢通、金融產品較單一、“黃金客戶”很稀缺等諸多因素的制約，使其業務發展起伏較大、困難較多。

二、對維護金融穩定支持經濟可持續發展的相關建議

（一）集中有效信貸資金，積極支持重點項目

各銀行業金融機構要準確判斷形勢，不斷提高信貸政策的針對性和靈活性，把握信貸支持的節奏、重點和力度；要保證中央投資項目和全省重點項目配套貸款及時到位，有效發揮投資對全市經濟增長的拉動作用；積極籌措信貸資金，重點支持平定高速、平西鐵路、崇信電廠、大柳煤礦、60萬噸煤制甲醇、海螺水泥、西氣東輸二線工程、平涼支線機場等重大項目建設；繼續支持全市規劃實施的地震災后重建項目、農戶自建住房、危房改造和城鎮棚戶區改造等。

（二）創新金融服務方式，破解中小企業貸款難題

各金融機構要充分發揮其中小企業信貸專營機構的職能作用，積極應用和創新中小企業信貸產品，認真落實與中小企業簽約項目的貸款資金，扶持中小企業加快發展。同時，要發揮村鎮銀行、小額貸款公司等新型金融機構靈活、機動的作用，深入調查研究，全面掌握企業生產經營情況和資金需求，著力破解中小企業“貸款難”的問題。

（三）創新理財信貸產品，努力擴大盈利渠道

各級金融機構要在進一步加大對符合貸款條件的自住房、汽車、耐用消費品、旅游消費等信貸支持的基礎上，積極創新農村金融產品，努力做好“家電下鄉”、“電腦下鄉”、“汽車下鄉”等農村金融服務工作，為農民群眾擴大消費提供融資便利。同時，要大力發展中間業務，潛心研究市場動向，拓展理財產品種類，針對不同客戶的多樣化需求，積極營銷風險、收益、流動性相匹配的適銷對路產品，引導客戶規避風險，切實增加中間業務收入，努力擴大盈利渠道。

（四）落實各項政策規定，全面提升支農水平

各級農村金融機構要認真貫徹落實“中央1號文件”、上級行《關于大力支持農村流通服務體系建設的意見》、《支持農業產業化發展五年規劃及指導意見》等有關文件精神，加大對農村流通體系建設的信貸支持，積極支持農業產業化和特色產業發展；推廣郵政儲蓄銀行信用村鎮建設，發揮農村信用社支農主力軍作用，大力拓展農村小額信貸業務；積極開展對集體林權制度改革試點的金融服務工作，探索開辦林權抵押貸款、林農小額信用貸款和林農聯保貸款等業務，支持農戶發展“綠色經濟”，切實加大對三農經濟的有效信貸投入。

（五）拓展貸款投放渠道，積極扶持弱勢群體

各級金融機構要全面領會、靈活運用黨和國家有關金融支持下崗失業人員、返鄉農民工創業、大學生自主創業、零就業家庭就業等一系列扶持政策，緊密結合工作實際，加大政策宣傳力度，積極改進工作方式，努力簡化工作程序，有效降低信貸門檻，不斷創新擔保方式，充分發揮小額擔保貸款對促進創業、帶動就業的積極作用，全力滿足弱勢群體生產生活合理的信貸資金需求。