房產繼承的相關法律精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產繼承的相關法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

問題1：共同購買的房子，產權證上是他的名字，我能分到應得的家產嗎?

我與愛人去年結婚，到現在整一年?，F在我們要離婚，不知道財產應該如何分配。我們的情況如下：結婚時，我們兩家共同購買一幢房子，價值六萬元，當時他家負擔四萬元，其余為我家負擔。家里所有東西和裝修為兩家共同負擔。房產證上的名字為他的名字。我們也沒有財產公證，這種情況下，我能分到我應得的家產嗎?

解答分析

根據你的情況就該房屋來說，該房屋主要是由你愛人來購買，在這種情況下如果房屋是在結婚之后購買的，那么房屋是屬于共同財產，你可以獲得一半的產權，如果是在婚前購買，可以認為是你愛人向你借款買房，你愛人可以在償還你的借款的情況下獲得該房屋的產權。

相關法律規范

《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》

2、夫妻雙方在婚姻關系存續期間所得的財產，為夫妻共同財產，包括：

(1)一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產;

(2)一方或雙方繼承、受贈的財產;

6、一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。

8、夫妻共同財產，原則上均等分割。根據生產、生活的實際需要和財產的來源等情況，具體處理時也可以有所差別。屬于個人專用的物品，一般歸個人所有。

問題2：離婚時房屋拆遷收入如何分割?

女方在辦理離婚。她和丈夫結婚20年了，有一女兒19歲。女方和男方共同生活居住的平房要拆遷。那間房子是間私房，戶主寫的是丈夫父親的名字，即公公的名字。那老人家已經去世多年了。再有女方的戶口并沒有落在那處房子處。自從準備離婚時起，女方就搬出來和她爸媽住在一起。

請問：這間房子是不是應該算做他們的共同財產，這間房子財產應該怎么分配呢?

解答分析

1、被拆遷人可以取得拆遷補償，而被拆遷人是指房屋的所有人。本案中平房的戶主是女方的公公，那么在老人去世后，該房屋由老人的法定繼承人繼承。

2、如果女方依法繼承得一定份額，則成為該房屋得共同所有人，

可以按其繼承得份額取得拆遷補償。戶主的名字仍為老人，表明遺產尚未分割。如果老人是在夫妻倆結婚之前去世，依據新婚姻法及其解釋，女方繼承的份額屬于婚前財產，歸其個人所有;如果老人是在結婚后去世，該份額屬于夫妻關系存續期間取得，是夫妻共同財產。

相關法律規范

《中華人民共和國婚姻法》

第十七條　夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金;

(二)生產、經營的收益;

(三)知識產權的收益;

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外;

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

第十八條

有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

(一)一方的婚前財產;

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用;

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產;

(四)一方專用的生活用品;

(五)其他應當歸一方的財產。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》

第十九條

婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人

另有約定的除外。

第三十三條

婚姻法修改后正在審理的一、二審婚姻家庭糾紛案件，一律適用修改后的婚姻法。此前最高人民法

院作出的相關司法解釋如與本解釋相抵觸，以本解釋為準

問題3：一方為挽救婚姻作出較大努力，能夠多分財產嗎?

男女雙方結婚后，男方分得本單位福利房一套。

該房產按福利價支付8萬元，其中包含女方的工齡和其他相關政策優惠，現該房產按市場價約折40萬元。女方認為離婚時擁有該房產一半的所有權，并要求男方按市場價支付女方20萬元。一方面，男方現無此支持能力，否則將造成離婚后男方負債生活。此外，男方還認為為挽救這一婚姻作出很大努力，女方顯然努力不夠。另一方面，女方擁有一定財產，并且在離婚的情況下可以繼續在本單位尋求房產。

請問這房產究竟該怎樣處理才合法合理?挽救婚姻的態度是否對最后的財產判決有影響?

解答分析

首先，對于這所房子的價值，應按房屋離婚時的市場價格計算，這樣才符合公平原則。

其次，在男方無力給付房子一半價值給女方，而女方有能力給付男方的情況下，我認為應分給女方，由女方支付20萬元給男方。這樣男方可以租房居住，也不會有經濟困難。如果將房子分給男方，男方又無力支付給女方房子一半的價值，對女方來說，顯失公正。

第三，挽救婚姻的態度對財產分割是否有影響，我國法律并無此類規定。但在具體案件審理中可能作為酌定情節，影響主審法官的判斷。

相關法律規范

《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》

第13條：對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧撫養子女方或無過錯方等原則分給一

方所有。分得房屋的一方對另一方應給予相當于該房屋一半價值的補償。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

問題4：離婚時一方隱匿財產的怎么辦?

男青年張某，1997年與其妻子曾某在北京打工一年，回家時工頭共支付了8500元工錢，由妻子去領回，他在旁邊數過數目，后來這錢就一直存在了妻子娘家。當張某向妻子要錢時妻子說沒有，都存了定期，存折在其娘家，但張某未見過存折。1998年張某患了腎結石，由妻子照顧他。當時夫妻關系還很好

，所用的醫療費、生活費都是張某的母親支付的。因為當時一人生病，另一個要照顧對方，所以都未做工。張某的母親是帶人上東北的包工頭，張某妻子的叔叔是總工頭，他還差張母3000多元工錢未結，于是妻子曾某直接到其叔叔叔手上領了3000元，其后錢也不知所蹤，大概也被其妻子存入了娘家?，F曾某到法庭起訴與張某離婚。

請問：

1、曾某以結婚5、6年無小孩是男方有病為由要求離婚(只到私人診所看過未到正規醫院診斷)，法庭可以判決離婚嗎?

2、如果調解或判決離婚，男方張某可以要求其妻曾某拿出那二筆存款來，平均分割嗎?如果可以，男方張某無直接的證據可以證明那筆存款，現在可以通過哪種途徑取證?應取得哪些證據?怎么取證?

3、如果其妻以那些錢都已在夫妻生活中消費殆盡，張某應該怎么辦?舉哪些證來反駁?

解答分析

1、其妻請求判決離婚的理由并非法定必須判決離婚的理由，是否判決離婚需要法官根據實際情況裁判。

2、第一筆存款屬于夫妻共同財產，應平均分割;第二筆存款則是張母的個人財產，歸其個人所有。如何取證，取何證據，只能依據實際情況而定，在沒有直接證據的情況下，可以取證人證言等間接證據。

3、如果其妻主張錢已在共同生活中消耗完畢，張某只能舉證證明二筆存款仍然存在。就目前情況而言，張某舉證將非常困難。

相關法律規范

《中華人民共和國婚姻法》

第三十二條

男女一方要求離婚的，可由有關部門進行調解或直接向人民法院提出離婚訴訟。

人民法院審理離婚案件，應當進行調解;如感情確已破裂，調解無效，應準予離婚。

有下列情形之一，調解無效的，應準予離婚：

(一)重婚或有配偶者與他人同居的;

(二)實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的;

(三)有賭博、吸毒等惡習屢教不改的;

(四)因感情不和分居滿二年的;

(五)其他導致夫妻感情破裂的情形。

一方被宣告失蹤，另一方提出離婚訴訟的，應準予離婚。

第四十七條

離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一

方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。

人民法院對前款規定的妨害民事訴訟的行為，依照民事訴訟法的規定予以制裁。

問題5：結婚后互相經濟獨立，離婚財產如何分割?

我和我愛人自1998年12月登記結婚。1999年我在單位分得二室一廳住房(單位公房)，后按照有關規定購買，作價49000元，在結婚財產上，女方只是購買了2樣家電和部分床上用品(共約4000元)。2000年9月辦完婚禮后，兩人才住到一起，婚前、婚后各自經濟獨立，收入支出都由個人負責，財產沒有和在一起。2001年2月，女方說感情破裂，要求離婚，并且索要房款的一半(3萬元)，以及部分家電與家具。我感覺不僅受到感情的欺騙，還要遭受很大的經濟損失，誰能幫我?我該怎么辦?

解答分析

女方的請求是不合理的。根據法律的規定，房屋等價值較大的財產經過8年應當視為夫妻共同財產，因為沒有經過8年，所以該房產不應當認定為夫妻共同財產，因此您不用補償女方。對于貴重的家庭財產，應當經過4年，才可以視為夫妻共同財產，否則應當視為個人財產。由于男女雙方之間沒有財產約定，因此自1998年12月登記以后的收入應當視為夫妻共同財產，進行分配。對男方的建議是同女方進行協商，如果不能達成一致，那么就向法院起訴。

相關法律規范

《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》

6、一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。

《婚姻法》第十七條、第三十九條

問題6：離婚財產中的股票必須兌現嗎?

我與妻子因感情不和，雙方都同意到法院離婚。但在財產的分割上產生了爭議。我們手頭上有價值十二萬元的股票，但我年初買入時花了十六萬兩千元，現在行情處于低谷，隨時都會出現轉機。妻子一定要在離婚分割財產時將股票兌現平分，那樣的話，我們只能割肉。希望專家給我一個好的建議。

解答分析

對于這樣的問題，最好的方法是同妻子協商解決財產糾紛問題。如果不能協商解決，那么可以向法院起訴。對于財產的分割，法律規定的原則是按照財產的性質和用途進行。如果她要求變價是不太合理的，那么丈夫可以補償給妻子相應的現金，從而不分割股票，也可以平分股權，如果她同意的話。

相關法律規范

篇(2)

還遷房買賣合同范文1出賣人(以下簡稱甲方)： 身份證號：

配偶： 身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)： 身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，共同信守執行。

第一條 甲方聲明

1.1甲方所出售的房屋為：《西安市棚戶區房屋拆遷安置協議書(居民戶)拆遷安置第249號②》中(以下稱協議書)，所載建筑面積為45m2,房屋結構為框架的私有房屋一套(以下稱房屋)。

1.2協議書表明其所載房屋為原碑林區長樂坊新慶村棚戶區改造回遷房，還未取得《中華人民共和國房屋產權所有證》，為甲方自有財產，甲方自愿出售。

1.3甲方保證該房屋產權無查封、無抵押、無債務糾紛，提供的材料齊全、真實有效，可以辦理權屬過戶等與交易有關的各項事宜。

第二條 乙方聲明

2.1乙方自愿購買本合同1.1所述甲方房屋，支付房款，履行本合同約定的各項義務，承擔違反本合同義務的法律責任。

2.2乙方對協議書中所載房屋已經勘察清楚。已知曉其建筑面積、房屋結構、周邊環境等特點，對協議書和房屋實際建設情況所能預估的交房時間已經有清楚的了解。

第三條 交易價格

甲乙雙方同意本合同1.1所述房屋的交易價格為人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。

第四條 交易方式

乙方在本合同簽訂時，一次性全額支付給甲方購房款人民幣(大寫)貳拾萬零捌仟元整(￥208000)。甲方在收到全額購房款后，將協議書移交乙方，協議書歸乙方所有，協議書中所載房屋的所有權和使用權歸乙方所有。

第五條 協議書中第三款拆遷過渡期限為三十個月，若實際拆遷過渡期限超過三十個月，協議書中的拆遷人將支付甲方額外的拆遷過渡費，該費用為甲方所有。在辦理費用領取手續時，乙方應持協議書配合甲方辦理。

第六條 產權過戶辦理

6.1在得到協議書中拆遷人房屋回遷交房的通知時，甲、乙雙方應相互配合，提供有效資料，向房屋所在區房地產交易所申請辦理上市批準及房屋買賣權屬過戶相關手續，按有關規定申領房屋所有權證。辦理上述手續時產生的稅費及房屋后續建設的相關費用，由乙方全部承擔。

6.2乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。

第七條 違約處理

自本合同簽訂后，甲乙雙方不得以任何理由違約。如違約，違約方將支付對方購房款20%的違約金。

第八條 爭議解決

因履行本合同所產生的爭議，雙方應協商解決。協商不成，交由當地仲裁機構進行仲裁，對仲裁結果不滿的，雙方均有權向人民法院提起訴訟。

第九條 合同生效

本合同一式2份，甲乙雙方各持1份，具備同等的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文2賣方: (以下簡稱甲方)身份證號碼：

買方:(以下簡稱乙方)身份證號碼：

買賣雙方經過友好協商，達成如下協議：

第一條：賣方是坐落于 的房屋使用權人。賣方自愿將房屋及房屋享有的權力出售給買方，出售價款為： ;

第二條：房屋使用面積為 平方米，房屋性質為平房地區騰退拆遷安置回遷房，房屋現在性質為使用權，尚未購買產權，房屋未出租(注：房屋能購買為國家承認的大產權房，可辦理產權證。辦理時間目前尚未有明確的期限,此情況買方已認可)，買方同意按房屋現有情況購買該房屋。

第三條：買賣雙方承擔的義務：

第一款：買方在驗房后，于本合同簽訂當日將全部房款 通過銀行轉帳和現金方式給賣方，賣方在收到錢后，將房屋及房屋相關手續原件交給買方，本合同簽訂且房款已到賣方賬戶后，坐落于 房屋歸買方所有.

第二款：自賣方將房屋交付買方之時起，如果出現違法、違紀、違規行為以及安全事故同時包括房屋市場的價格波動或其他人力不可為的因素造成的損壞，應由買方承擔。

第三款：當國家或拆遷單位出臺關于此房屋可以辦理產權的文件或政策時，賣方應積極配合買方辦理房屋產權過戶手續，但不承擔任何費用。在賣方取得產權證時，如因政府政策變化或其它原因導致賣方不能過戶給買方時，賣方應協助買方過戶給買方指定符合政策的第三方,如賣方遲延或不能履行此義務，應承擔房款兩倍的違約責任。

第四條：違約責任

第一款：買賣雙方不得以由于房屋市場價格變動造成本合同的房屋升值或貶值終止此合同，如違約應承擔房款兩倍的違約責任。

第二款：買方在此合同簽訂時，已詳知此房屋的產權性質，屬自愿購買，如發生產權性質延遲改變、房屋 價格變化等問題，買方不得以上述理由終止此合同。

第三款：買方、賣方在本合同簽字生效后，不得以任何理由廢止此合同，否則視同買方、賣方違約。買方、賣方有權通過相關法律渠道申訴，并自違約之日起按每日5000 元(伍仟元整)向對方提出索賠。

第五條：賣方法定繼承人一致同意此次房屋買賣交易，并且同意本協議所有條款，賣方繼承人無此房屋的繼承權和使用權。

第六條：賣方如果在房屋使用權沒有變更到產權前去世，賣方的繼承人，繼承房屋后繼續辦理使用權變更產權，直至辦下產權證無條件過戶給買方或是買方指定的人，如不履行此項義務繼承人愿意賠償買方兩倍購房款。

第七條：如果在房屋沒有變更到買方名下，或是買方指定人名下，該房屋遇到拆遷，或是騰退及一切有可能得到賠償款項，與賣方和賣方的繼承人無關，賣方和繼承人必須無條件配合買方辦理一切事宜，直到拿到款項為止，如果不配合因此導致的所有損失都由賣方和繼承人承擔，自不配合之日起按每日5000 元(伍仟元整)向買方索賠。

第八條：賣方和繼承人必須將該房產里所有的戶口無條件遷走，如不遷走，每一個戶口向買方繳納100000元(壹拾萬圓整)。

第九條：本合同一式兩份，雙方各持一份。

第十條：本合同自雙方簽字后，本合同生效。

第十一:本合同生效后，此房屋辦理過戶發生的任何費用與賣方無關，均由買方承擔。

第八條：補充條款:

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

還遷房買賣合同范文3甲方(賣方)： ，身份證號碼：

乙方(買方)： ，身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，在平等、自愿、公平的基礎上，并依照相關法律、法規達成以下合同條款以供雙方遵守：

一、甲方自愿將坐落于上海市奉賢區 (拆遷號：滬奉 )，建筑面積 平方米，以及地下車庫、閣樓( 平方米)附屬設施停車位等的房產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的憑證交付給乙方，該房屋以下簡稱目標房產。

二、雙方議定目標房產及附屬建筑物總價款為人民幣小寫 元(大寫元整)。

三、甲乙雙方確認乙方在 年 月 日支付定金人民幣小寫 元(大寫元整)，該筆款項計入購房款。

四、乙方在 年 月 日向甲方支付其余房款人民 元(大寫元整)，甲方同時將房屋鑰匙及相關證書、憑證交付乙方，目標房產同時轉移給予乙方處分。

五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的所有權，能完全處分出售該房產，甲方保證無任何家庭成員等任何第三方向目標房產主張任何權益，如因甲方的原因給乙方造成損失，甲方賠償乙方雙倍購房款的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標房產的裝修費用。甲方保證目標房產無任何擔保，無抵押，無房產瑕疵，無人租住、使用，無戶口遷入。

六、由于目標房產暫時無法辦理房產過戶等相關手續，因此特約定，在目標房產具備辦理房產過戶手續時，甲方在兩個月內無條件協助乙方辦理房產過戶手續，辦理房產過戶手續所產生的契稅及相關費用由乙方承擔，甲方之前辦理的產證的費用由甲方自行承擔。

七、乙方支付購房款后，甲方應積極配合乙方辦理有關房產正常居住使用的相應手續，如：電話、水電、網絡安裝等等變為乙方名稱，如客觀原因無法辦理，則不算甲方違約。

八、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約一方應向另一方支付雙倍購房款的違約金;如甲方未協助乙方辦理房產過戶手續，則乙方可以起訴甲方履行義務，并甲方需賠償乙方購房款雙倍的違約金和同期銀行同類貸款利率四倍的利息及目標房產的裝修費用。

九、乙方在付清本合同約定的購房款后，如需要轉讓出售目標房產，甲方無條件配合;如目標房產遇到拆遷等相關變動，目標房產所涉及的一切經濟補償利益歸乙方所有，甲方不享有任何利益，甲方有義務配合乙方辦理相關手續。

十、目標房產出售后到辦理過戶產證期間，目標房產所產生的一切相關費用由乙方承擔。

十一、本協議一式三份，具有同等法律效力，自甲乙雙方簽字之日生效，如有糾紛，在目標房產所在地法院管轄，敗訴一方承擔所有費用。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇(3)

【關鍵詞】自然人；企業財產；繼承公證

在不同的企業形態下，企業財產繼承方式呈多樣化。相關法律和合伙協議、公司章程的規定使得企業財產繼承問題復雜化，實踐中，確定一名合格的合伙人或股東往往須履行一定法律程序，通常無論是企業本身還是相關的登記管理機關都需要繼承人之間就有關繼承問題輸繼承公證手續。由于此類繼承公證有別于傳統意義上的財產繼承公證，需要單獨加以研究。

一、自然人企業財產繼承中財產范圍的探討

關于財產，學術辦認為有三個方面的含義：一是指積極財產，包括物、智慧成果、物上利益、債權；二是指消極財產，僅指債務；三是指總合財產，包含積極財產和消極財產兩個方面。①而作為繼承客體的遺產，是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括公民的收入，公民的房屋、儲蓄和生活用品，公民的林木、牲畜和家禽，公民的文物、圖書資料，法律允許公民所有的生產資料，公民的著作權、專利權中的財產權利，有價證券和履行標的為財物的債權及其他合法財產。由此可見，我國相關法律法規中規定的可繼承財產是指包含有形財產和無形財產兩個部分的公民的積極財產。

我國《繼承法》法律法規采用概括式和列舉式相結合的立法例規定了遺產的范圍，這是在特定歷史時期社會主義尚未建立的情形下制定的，該規定已不能適應當今市場經濟條件下復雜的繼承關系的要求，滯后的立法給實踐中正確理解和處理涉企業財產繼承的糾紛造成了一定的困難。有學者認為，遺產的范圍除了法律所規定的財產外，尚應包括“股權與合伙權益、商標權和商號權等無形資產中的財產權、限制特權、占有、形成權、合同訂立過程中要約和承諾、私營企業”。②學者們主張的這些應列入遺產范圍的無形財產有部分已為現有的立法所確定并在司法審判活動中被運用。

二、繼承權公證證明的自然人企業財產的特征

個人獨資企業的投資人，合伙企業中的自然人合伙人，有限責任公司、股份有限公司中自然人股東死亡后，作為其遺產的企業財產是否都能成為繼承權公證的證明對象呢？從理論說，只要是上述自然人的財產，一旦被繼承人死亡，作為其遺產的財產都可能成為繼承權公證的證明對象。但在實踐中，最終能成為繼承權公證證明對象的企業財產與自然人的企業財產相比還是有所區別的。

首先，繼承權公證證明的自然人企業財產僅指積極財產，而企業財產實際是一個“總合財產”，既含積極財產又含消極財產。其在個人獨資企業中表現為同時對具體的積極財產、消極財產的占有，在合伙企業中表現為對積極財產、消極財產相抵生“財產份額”的占有，而在有限責任公司、股份有限公司中則表現為對抽象的財產即股份的占有。公證機構對上述自然人在各類型企業中的消極財產是不予公證證明的，這由我國《繼承法》中限定繼承之原則所決定。

其次，繼承權公證證明的自然人企業財產可以是某一特定的財產也可以是集合財產。自然人在企業的全部積極財產中，公證機構可以僅證明某一特定的財產如土地使用權、房產等，也可以是貨幣財產或其他財產，但繼承人可能因有關部門的要求僅就自然人在企業的某一特定財產向公證機構提出繼承權公證申請。我們都知道，繼承之發生并非依繼承權公證之證明，而是依一定的法律事實而發生。因此，并非每一個財產繼承都必須依公證程序而完成，只有在某一財產繼承依法必須經某一特定機構的登記認可方可產生一定的法律效力而某一特定機構由于自身原因又無法親自監督、審查該繼承行為的真實性的情形下，公證證明繼承權才作為一個選擇被有關機構所認可。例如，在個人獨資企業和合伙企業中，屬于自然人的土地使用權、房產等特定財產，③雖然因繼承而擁有特權，但法律規定再轉移時必須補辦權屬

轉移登記手續，而相關的登記機關則要求繼承人須先辦理繼承權公證手續后方認可繼承的事實。當然，公證機構也可證明自然人在企業的集合財產如個人獨資企業中投資人在企業的全部積極財產、自然人合伙人在合伙企業中所享有的“財產份額”等；

再次，繼承權公證證明的自然人企業財產必須是繼承法和相關法律明確規定可以被繼承的財產或已為相關的司法解釋所確認的財產。我們知道，從廣義上講構成自然人企業財產的種類是多種多樣的，特別是有些無形的財產性權利。尚未為法律明確言表或為司法解釋所確認，但在現實經濟活動中卻真實的具有財產價值，它們同樣成為構成自然人企業財產的一部分。但公證機構只能對有法可依或有司法解釋規定的企業財產辦理繼承權公證。

三、不同企業形態下繼承權公證證明的自然人企業財產分析

在公證實踐中，涉及到自然人在企業中的財產繼承公證時，由于法律對有關企業財產繼承的規定仍過于原則和簡單，缺乏可操作性，特別是有關此類繼承的公證法律和部門規章的缺失，使得相當多的公證人員在辦理此類涉及自然人企業財產繼承公證時對自然人在企業的財產性質認識上存在偏差，結果是出具的公證書中將作為遺產的自然人在企業的財產定性錯誤，影響了繼承權公證的辦證質量和公證書的使用效果。因此，有必要對不同企業形態中可作為遺產繼承的自然人的財產性質作逐一分析。

（一）個人獨資企業中的自然人財產

《中華人民共和國獨資企業法》第2條規定：“本法所稱的個人獨資企業，是指依照本法在中國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體?！钡?7條規定：“個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權，其有關權利可以轉讓或繼承?！笨梢?，個人獨資企業本身沒有財產，所謂的企業資產實質上是屬于投資者個人所有的，投資者對企業的一切有形和無形財產享有所有權。而能夠成為繼承權公證證明對象的這些有形和無形財產必須是投資者在企業擁有的積極財產，這些積極財產可以是某些特定的財產，也可以是集合財產即投資者在該企業的全部財產。但由于我國限定繼承原則的限制，繼承人尚應按規定以所繼承之財產為限清償投資者生前企業依法應繳費的稅款和所負之債務。

（二）合伙企業中的自然人財產

《中華人民共和國合伙企業法》中規定自然人可以成為合伙企業的普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人對合伙企業的債務承擔無限連帶責任，而有限合伙人則以其認繳的出資額為限對合伙企業的債務承擔責任。合伙人無論是以貨幣、實物、知識產權還是土地使用權或者其他財產權利甚至勞務出資，一旦入伙該出資均成為合伙企業的財產，合伙人均喪失了對其出資的所有權，這一點不同于個人獨資企業。無論是作為普通合伙人還是有限合伙人，合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，對該合伙人在合伙企業中的財產份額，享有合法繼承權的繼承人按照合伙協議的約定或者經全體合伙人一致同意，從繼承開始之日起取得該合伙企業的合伙人資格，自然人死亡后，依法被視為當然退伙。自然人合伙人的繼承人如均不愿成為企業的新合伙人，或依法不具備成為合伙人的相關資格，或按合伙協議約定無法成為合伙人的，合伙企業應當向合伙人的繼承人退還合伙企業的“財產份額”。

（三）有限責任公司和股份有限公司中的自然人財產

《中華人民共和國公司法》第3條規定：“公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司債務承擔責任。有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。”無論是有限責任公司還是股份有限公司的自然人股東，其一旦出資或認購了股份，其出資將成為該公司財產，不再屬于自然人股東個人。自然人股東依其出資或認購的股份對公司財產享有股份權利，這同樣區別于個人獨資企業，從責任的承擔方式上也相異于合伙企業。因此，自然人股東在有限責任公司和股份有限公司中的財產為其在該公司享有的股份。實踐中有人認為應該是有限責任公司和股份有限公司的股東資格而不是股份才可以成為繼承權公證證明對象，其依據是《中華人民共和國公司法》第76條的規定，“自然人股東死亡后，其合法繼承人可以繼承股東資格；但是，公司

程另有規定的除外?！蹦敲?，股東資格可否成為繼承權公證的證明對象呢？筆者認為，股東資格也可以成為繼承權公證的證明對象。

此外，在辦理自然人股東在有限責任公司和股份有限公司股權和股份繼承時，也不要將股東的出資額與其對公司的擁有的股份混為一談，出資額不是股東在公司的實際財產，當然也就不是繼承權公證證明的對象。

四、自然人企業財產繼承權公證證詞的表述方式

對于個人獨資企業中的自然人財產繼承權公證書證詞的表述，它取決于個人獨資企業財產的繼承人申辦繼承權公證的具體要求。對于繼承人要求公證證明自然人在獨資企業中的全部財產的，公證應機構依照《中華人民共和國個人獨資企業》第17條之規定，按各繼承人之間達成的繼承協議，對企業的積極財產進行公證證明。證詞可籠統表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業名稱）擁有的全部財產由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。如果投資人在該企業的財產可以列出遺產清單，也可以將清單附后并在證詞中加入“詳細財產見所附清單”等字樣備注；如繼承人之間對企業已進行了清算，并已從企業實際財產中償還字所欠職工工資、社會保險費用，繳納了所欠稅款和還清了企業所負債務且尚有盈余的，公證機構也可應繼承人的要求對該凈資產進行了證明，證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業名稱）擁有的凈資產價值xxx元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若繼承人僅要求對企業財產中的某一具體財產如房產、土地使用權、機器設備等不動產或動產進行公證證明的，公證證詞關于遺產的表述中要直接表述某一具體財產即可。

合伙企業中自然人合伙人的財產的繼承權公證書證詞表述與在個人獨資企業的財產的繼承權公證書證詞表述是不同的。公證機構辦理此類繼承權公證時，可要求相關繼承人提供合伙企業的全體合伙人做出的書面退還財產份額的決定，如退還的財產份額是貨幣，則公證處可依法就該貨幣形式的財產份額予以公證證明。公證證詞可表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業名稱）擁有的財產份額xxx 元由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；若退還的財產份額不僅是貨幣，尚有實物、土地使用權或其他財產權利的，公證處可在上述證詞中加入具體的財產名稱一并證明。繼承人制作了遺產清單的，還可以將清單附后并在證詞中加入“詳細財產見所附清單”等字樣備注；若繼承人之間僅就退還財產中的部分或某一具體的財產要求辦理繼承權公證的，公證證詞的表述按常規格式表述即可。

有限責任公司和股份有限公司中自然人股東的財產繼承權公證書證詞表述與上述兩類企業的自然人財產財產繼承權公證書證詞表述是完全不同的。自然人股東僅就其出資對企業擁有股份、享有股份權利。根據公司法第三章有關有限責任公司股份規定，對自然人股東在有限責任公司股份的規定，對自然人股東在有限責任公司中的財產應稱之為“股權”，公證證詞應表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業名稱）擁有的股權由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”；根據公司法有關股份有限公司中的財產應稱之為“股份”，公證證詞應表述為“被繼承人xxx生前在xxxx（企業名稱）擁有的股份由xxx股由xxx繼承（或與xxx共同繼承）”。

總之，企業形態的不同，自然人在企業中擁有的財產形態也不盡相同。公證機構在辦理這些財產的繼承權公證時，必須充分把握自然人在各種企業形態中所擁有財產的性質，才能準確地辦理好此類繼承權公證。

注釋：

①張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社，1997年版第8頁。

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一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規定，公證的法律效力表現在三個方面：1.法定證據效力，經過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據；2.強制執行效力，是指對公證機構賦予強制執行效力的債權文書，如債務人不履行，債權人可持公證書直接向有管轄權的人民法院申請執行，而不再經過訴訟程序；3.當有關法律、行政法規、規章規定某些法律行為必須采用公證形式設立、變更或終止時，公證即成為相應的法律行為設立、變更、終止的必備要件。證據效力是公證的最基本效力，任何公證書都具有證據效力。公證的強制執行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書或在特定的條件下才能產生。

二、不動產登記機構要求當事人公證的法律依據

經公證的不動產登記申請材料或作為不動產登記原因的民事法律行為，可認定為真實的、合法的。對登記機構而言，公證機構出具的公證書能有效保證申請材料或相關民事法律行為的真實性和合法性，不動產登記機構只需對公證書做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應的登記法律風險。所以，不動產登記中的公證當然地受到不動產登記機構的歡迎。

但是，不動產登記機構要求當事人公證必須有相應的法律依據。按照司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，房產繼承、房產贈與、有關房產所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a登記技術規程》規定，繼承文書、受遺贈文書、境外申請人委托他人申請房地產登記的委托書、父母之外其他人處分未成年人的房地產申請登記的，必須公證。各地的地方性規定也有不動產登記需公證情形的相關規定，如《北京市房地產管理局、北京市司法局關于私人房屋公證問題的聯合通知》、《上海市房地產登記技術規定（試行）》等。

三、不動產登記公證中存在的問題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動產登記過程中的公證仍然存在一些問題，比如部分公證項目收費過高，公證書因內容不真實、不合法被撤銷等。依據《公證法》的規定，公證機構是不以營利為目的的證明機構，但目前公證機構采用自收自支的管理模式，即收取的公證費越多，公證機構及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機構在執行收費標準時就高不就低。1998年，《國家發展計劃委員會、司法部關于調整公證服務收費標準的通知》中規定，證明財產繼承，贈與和遺贈，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數公證機構都是按受益額的2%收取公證費的。公證機構的工作內容，是審核當事人提供的相關書面材料并走訪調查，確認的是當事人的相關權利，工作內容與不動產價值的高低沒有必然的因果關系，無論房子是30萬還是300萬，公證人員在為其出具公證書的過程中，付出的勞動是差不多的。這一點與不動產登記機構進行不動產登記工作類似，因而應該參照不動產登記機構的收費標準，公證費也按件收取，而不是根據當事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規定，公證的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門制定。在社會經濟環境發生巨變的情況下，目前公證的收費標準還是1998年的收費標準，這早已不適應當前的經濟社會生活，亟需制定新的收費標準。

在不動產登記中也會發現公證機構存在的一些問題，比如某個公證書是由假冒的權利人簽字，或某個公證書內容違背了相關的法律規定等，一旦據此進行不動產登記，就會造成嚴重后果。比如經公證的委托他人出讓不動產的委托書是由假冒的權利人簽字的，就會直接損害不動產權利人的權益。如果轉移登記之后不動產又被再次轉讓給善意第三人，很可能會導致原不動產權利人喪失所有權。因而，公證機構出具錯誤的公證書會嚴重擾亂正常的不動產登記秩序，侵害不動產權利人權益，造成嚴重的社會影響。

四、如何有效發揮公證在不動產登記中的作用

第一，不動產登記引入公證程序是必要的。按照相關法規，基于不動產的建造、繼承、買賣、抵押等民事法律行為，不動產登記機構應當依據當事人的申請將相應的不動產權利如實、及時記載于不動產登記簿。

鑒于不動產登記簿的公信力，不動產登記簿記載的不動產權利內容應當準確無誤，這必然要求不動產登記機構對當事人提供的申請材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實、合法進行必要的調查。但《物權法》第十二條規定，不動產登記機構的法定職責有：1.查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；2.就有關登記事項詢問申請人；3.如實、及時登記有關事項；4.法律、行政法規規定的其他職責。第十三條規定，登記機構不得有超出登記職責范圍的其他行為。法律、行政法規并沒有賦予不動產登記機構相應的調查取證權，相反，限制不動產登記機構超越既定的職責范圍。因此，不動產登記機構在登記過程中遇到較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，無法判斷當事人提交的相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為的真實性與合法性的，只能由公證機構來審查，以此保障不動產登記簿的公信力。

第二，不動產登記中的公證范圍不能任意擴大。不動產登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動產登記機構可以隨意要求當事人進行公證。對當事人而言，公證意味著辦理不動產登記時又多了一道手續。當事人要花費較多的精力，按照公證機構的要求提供相應的書面材料，且要花費較長的時間。而且，最讓當事人難以接受的是較高的公證費。所以，雖然公證程序有效避免了不動產權屬爭議，從根本上說是為了保護當事人的合法權益，但當事人卻普遍不希望在不動產登記過程中引入公證程序。

不動產登記申請材料的真實性、合法性由當事人負責，不動產登記機構對當事人提交的的材料，除房屋權屬證明是必須要實質審查的，其余的申請材料按照《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務，因而，并非所有的不動產登記都需要公證。對于涉及或可能涉及不動產權利人權益的民事法律行為，或者較為復雜、可能會引發權屬爭議的登記申請，不動產登記機構可以要求當事人將相關申請材料或作為登記原因的民事法律行為進行公證。例如，《物權法》規定了繼承從不動產權利人死亡時開始，《繼承法》規定了繼承人的范圍，但沒有相關的法律法規規定繼承人如何實現繼承權，因而不動產登記機構只能依據公證機構出具的繼承公證書進行不動產登記。當事人申請不動產登記需要公證的情形，法律、行政法規應予以列舉式規定，這樣才能在保障當事人不動產權利的同時，約束不動產登記機構的登記行為。

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關鍵詞：農民集中居?。煌恋刎敭a權益侵害；原因分析；解決路徑

中圖分類號：C913 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）07-0079-02

“農民集中居住”，其本質是通過農村宅基地復墾與農民集中居住而進行的一種土地發展權轉移，涉及到國家、地方政府和被拆遷農民三者的切身利益。雖然在一定程度上可以集約土地，提高土地利用效率，改善農民生活、生產環境，加快農村城鎮化、工業化和農業產業化的進程，但是在實施過程中，許多地方政府及職能部門從自身利益考慮，以簡單行政命令代替國家相關法律規定，沒有充分考慮農民的意愿，強行的、違規的“集中居住”行為不僅反映出地方政府在新農村建設規劃中存在的若干不良傾向，還侵害了農民在土地上的財產權益，造成很多隱患。本文試從農民集中居住政策推行對農民土地財產權益侵害的現狀分析、原因論證、對策探索等角度探尋保障農民合法土地權益的合理路徑。

一、現狀概述

近年來，隨著農村城鎮化進程的加快，農村勞動力大量向城市涌入，土地發展權流轉推進速度明顯加快，但存在不少違背農民意愿、損害農民合法權益的現象。有些地方政府利用農民維權意識淡薄、法律知識匱乏的弱點，通過私下與農民簽訂土地流轉合同或半強制地征收農村集體經濟組織的宅基地，按較低的補償標準支付補償費獲取土地后，又高價賣出，既損害農民合法的土地財產權益，又無形中造成農民間接財產損失，即農民需支付更高價購買新房，損害事實具體體現在以下幾方面：

（一）剝奪農民宅基地缺乏法律依據

我國《物權法》第六十條規定：“土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。”雖然依據法律規定農村宅基地所有權主體為農村集體經濟組織，但是農村宅基地的繼承、轉讓和抵押已成為實踐中不斷發展的客觀事實。長久以來，在民間就一直有宅基地繼承的傳統，因此廣大農民早已習慣于把宅基地和其上的房屋看作自己的私有財產。事實上，國家也正通過相關法律的制定來進一步保障包括宅基地在內的農民土地財產權利。而在政策推行過程中，政府往往只對宅基地上的房屋面積給予安置補償，對宅基地本身則不予補償或補償很少，這就嚴重侵犯了農民的合法權益。同時，依據法律既然國家不是農村宅基地所有權的主體，就不應享有對其的占有、使用、收益、處分權，除非是為維護公共利益的需要。而現實生活中，大多數政府推行集中居住都是出于自身經濟利益、政績利益考量，因此，其處分宅基地的行為缺乏合理的法律依據。

（二）難以解決集中居住區的產權問題

《中華人民共和國農村土地承包經營法》第八條規定：“農村土地承包應當遵守法律、法規，保護土地資源的合理開發和可持續利用。未經依法批準不得將承包地用于非農建設?！庇捎诩芯幼^樓房多建在承包地上，農民就無法獲得“集體土地使用證”，甚至這些房屋的合法性都存在問題，農民在“被上樓”過程中失去了合法取得的宅基地的使用權，新搬進的樓房又無法取得合法的產權，農民得到依法規劃的居住用地的合法權利未得到充分保障，財產權受到嚴重侵犯。

（三）事后補償機制致農民經濟利益受損

雖然各地農民集中居住后的居住形式不一，但在政府直接的拆遷補償上卻存在類似的問題，即大多數采取對原房屋與宅基地實行一次性現金補償，而實際補償額往往不能夠購買集中居住地新房，且新房面積很小，令部分農民覺得得不償失。“宅基地換房”實際上是農民以具有獨立產權的宅基地換取沒有產權的住宅。因此，單純地以擁有獨立宅基地的房產換取沒有獨立宅基地的房產對于農民是利益損失。況且，農民擁有宅基地，可以自由從事生產，種植蔬果、蔬菜，豐衣足食，農民“上樓”后，無法繼續務農，由于又缺乏二三產業的扶持，農民失去重要的收入來源——土地，農民收入不會立即提升，水果、蔬菜都要去買，生活成本大大增加，與農民不穩定的收入存在沖突，又使得農民遭受巨大的間接經濟損失。

二、農民土地財產權益侵害現象的原因分析

農民集中居住政策對全面貫徹落實科學發展觀、合理利用土地資源、集約基礎設施以及推進新農村建設都具有非常重大的意義，但由于其中涉及到包括農民、政府、農村集體經濟組織乃至地產開發商等多方利益，且多方利益互相斗爭，農民這一處在斗爭鎖鏈最弱一環的群體，其利益必然會遭到嚴重侵害。其具體原因主要有以下幾種：

（一）城市建設用地指標緊缺

我國現在正處于這樣一種矛盾狀態中：一方面，政府要加快城市化建設和推進現代化，這意味著需要大量的城市建設用地來促進工業、商業以及建造基礎設施和居住區，另一方面又必須守住18億畝耕地紅線，我國目前耕地數量已經逼近18億畝，使得政府在征用農用土地時需慎之又慎。據調查顯示，許多農民工在城市打工積攢了一些錢，因為不能在城市安家，首要的選擇是回到自己的村莊或集鎮建房，以縣為單位來計算，每年農村新增建設用地（主要是農民建房）至少是城鎮新增建設用地的10倍以上，城市建設用地指標緊缺，耕地的18億畝紅線又不能突破，于是利益的相關者都把目光瞄向了農民宅基地，以至于在推行農民集中居住過程中出現了農民土地財產權利遭到嚴重侵犯的現象。

（二）地方政府自身利益考量

毫無疑問，農民集中居住過程中，從資源利用和改善民生的角度來說，中央政府、地方政府和被集中居民的利益是一致的，但同時有利益就有沖突，三者在具體利益分配的過程中難免也會產生沖突，地方政府作為政策的直接執行者，有時為了自身利益，就必然會侵犯到農民的相關財產權益。

在推行農民集中居住過程中，地方政府的自身利益與被集中農民的利益產生沖突，表現為以下幾個方面：第一，在對宅基地和房屋拆遷的補償標準上，地方政府并沒有考慮農戶的實際生活狀況，使得農戶的生活水準急劇下降和惡化；第二，在土地增值收益上，農民的利益被剝奪。

除了合法推行農民集中居住政策以外，有時地方政府為了獲得巨大的經濟利益，開始以集約利用土地為名，不顧當地的實際情況，違背農民意愿，強行推行農民集中居住政策，然后將集約到的農民宅基地置換為建設用地指標，甚或以市場價值出售，獲利頗豐；還有的地方政府為了取得舊村改造、新村建設的斐然政績，因此便不顧當地是否已經具備集中居住的條件而強制推行，而這顯然違背了經濟發展的一般規律。

地方政府在對自身利益考量的情形下，在政策執行的過程中難免會出現異化，以致于農民的利益受到侵害。中央出臺的相關政策與規定無疑是為了最廣大人民群眾的利益的，然而，正如亞里士多德關于“法治”的解釋，其包括兩層含義：制定出的法律是良好的，并且，良好的法律要得到普遍的施行。同理，光有中央良好的政策是遠遠不夠的，政策制定出來就要不折不扣地施行，不能將之束之高閣，“說一套，做一套”。中央文件之所以不能很好地保護農民的土地權益，關鍵是地方的不執行，而農民又不熟悉文件，這樣在信息不對稱的狀況下，吃虧的必定是農民。

（三）農民維權意識不強

政府面對的群體是弱勢的農民，他們文化程度不高，公民的主體意識不強，長期以來便形成了“惟命是從”的習慣，對于政府的政策，無條件執行，即使有怨言、有不滿，大多都找不到合適的途徑去發泄，當自身的權益受到侵害時，他們通常采取極端的方式解決，或大吵大鬧，或忍氣吞聲，不會理智地付諸法律。這也與這一群體的文化特征有關，他們大多文化程度不高，法律意識淡薄，維權意識更是缺乏，不懂得用法律武器合理維護自己合法權利。筆者在與農民訪談的過程中發現，多數還算富裕的農民是覺得對政府失望，覺得就算控告政府，也只是“雞蛋碰石頭”——徒勞無益，與其多次碰壁，不如忍氣吞聲，花錢買省心。而集中居住后，那些無力購置新房或者難以承受集中居住后生活成本的增加的農民，更多的也只是埋怨、責怪。

三、農民土地財產權利侵害現象的解決路徑

（一）建立健全相關法律制度

目前我國并沒有法律法規詳細規定農民集中居住的相關問題，而僅有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》有關于征收土地的補償問題的概括式規定，此外，江蘇省有一些零星規定和政府通知、意見，規范層次太低且缺乏系統的法律規定和嚴格的責任要求，可操作性差。農用地補償尚有《土地管理法》等予以規定，宅基地的補償則幾乎沒有法律法規可以參照，這一塊的空白還亟需填補。建議國家完善相關法律法規，賦予農民宅基地以完整的物權，同時規定宅基地進入市場的流轉辦法，打破宅基地只能在本集體經濟組織中轉移的限制，確保農民的土地財產權利具有充分的流動性。

農民是我國最重要同時也是最薄弱的群體，其土地財產權益是推行集中居住政策過程中必須首要考慮的因素。農民集中居住政策在江蘇已推行近12年，在全國各地也有多個省市實行，且在未來很長一段時間內也會持續進行，出臺相關具體的法律或法規對其進行調整已是刻不容緩的事實。政府需要有這樣一部法律法規來規制其權力行使，防止出現如前文所述執行異化導致農民土地財產權益受損的情形發生；農民更需要這樣一部法律來保障其權利，在權利受到侵害時能指導其尋求司法救濟。

（二）完善監督機制

為了保證地方上在實行“農民集中居住”對省政府的相關法律規定能夠貫徹施行，應該完善推行過程中的監督管理機制，在遵守相關法律法規及規定的基礎上，地方政府應接受廣大人民群眾尤其是被集中農民的監督。有學者建議，地方政府的相關補償措施應該上報省人民政府審查同意后方可施行，而且省人民政府應該派遣專職官員到被征地地區監督，確保按有關措施得到貫徹施行。

（三）加強農民法律維權意識

農民的權益不僅需要政府來保護，更需要農民發揮主觀能動作用，舉起法律武器，積極維護自己的權益，在權益受到侵害時能夠快迅速有效地找到救濟的途徑，從目前狀況來看，農民的法律維權意識亟待加強，而引領農民樹立維權意識則主要靠加大宣傳力度來實現，可以采取以下具體措施：第一，制作一些固定的法制標語、橫幅、宣傳板等；第二，下發免費的法律知識手冊，運用漫畫的形式讓農民快速學習法律知識；第三，創建一些縣法制培訓中心、鄉鎮分校、村內小組學習室等，讓基層干部和農民隨時隨地了解法律，還可以鼓勵大學生成立志愿服務隊伍，下鄉或進集中居住社區宣傳普法。

除此以外，政府也要加強與農民的溝通工作，深入貫徹國家政策，堅持為人民服務的宗旨，推廣先進有效的維權模式，借鑒有益于農民維權的經驗，并完善維權機制，提高維權效率也是非常重要的。

四、結語

中國“三農”問題，沉疴已久。我們的調研微不足道，當然難以撼動復雜的利益格局，而要從根本上解決農民住房問題，除了嚴肅認真的考察、調研，更需要加快建立健全法律法規，完善監督機制，建立事后補償機制以及增強農民維權意識等。

參考文獻：

［1］鄭風田,傅晉華.農民集中居?。含F狀、問題與對策［J］.農業經濟問題,2007,(9).

［2］張穎舉.農民集中居住的利益沖突與協調機制構建［J］.理論導刊,2011,(10).

篇(6)

我在結婚前后曾先后購買了多處房產，現因夫妻關系緊張，準備離婚。請教律師：我們國家的相關法律對夫妻離婚時的房產分割有些什么規定呢？

律師解答：

根據我國新婚姻法的規定，夫妻雙方在結婚前購置的房產屬個人財產，離婚時歸各自所有，一般不存在分割的問題。而對于夫妻雙方在婚姻關系存續期間購置的房屋則屬于夫妻共同財產，由夫妻雙方共同共有。對于共有房屋的分割，我國婚姻法第三十九條規定“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決?！睂嵺`中針對夫妻共有私房的特點，分割時往往采取不同的方法。

（1）對產權完全私有的房屋離婚時的分割。第一，實際分割。私有房屋可進行實際分割的，例如房屋不在一處，或者雖在一處但可分門別戶的，應首先考慮分割產權。分割時一般采取平均分割原則，但如果一方沒有生活來源或有其他困難，如患有嚴重疾病，可適當予以多分；有子女的，撫養子女的一方應當多分。如果不能平均分割的，例如面積不相等，結構不一樣，新舊不同，在考慮雙方都能取得房屋居住的前提下，可采取折舊補償、作價補償等方法進行分割；第二，折價分割。實際中許多房屋是不宜進行實際分割居住的，從考慮房屋的使用效能和方便生活出發，可對這類房屋進行折價分割。獲得房屋產權的一方給另一方補償，補償價款的數額要考慮房屋的現狀估算價，一般由雙方協商或采取雙方競價的方式確定。

（2）對產權部分私有房屋離婚時的分割。城市住房制度改革過程中，許多單位對職工采取優惠售房政策，根據工資、職務、級別、實際居住年限等確定優惠標準發售房屋。這類房屋的特點是產權人享有登記產權和繼承權，但所有權的收益權和處分權受到一定限制，稱為部分產權房屋，對產權部分私有的房屋離婚時的分割應按以下原則進行處理：第一，優惠售房單位職工享有房屋產權。一般來說，單位優惠售房的對象僅限于本單位職工，房屋產權登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的，離婚時優惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優惠房產權。因此，除非優惠售房單位同意，一般將房屋產權確定給該單位職工享有，由獲得產權方給予對方相應補償。第二，現實房價應高于購房價?；趦灮莘课莸膬灮菪?，購買價遠遠低于實際價。如果以原購房價作價補償進行分割，對于未獲得產權一方來說顯失公平。在處理這類房屋時，通常考慮當時購房的情況，結合現在的情況，以現實房價為依據，對另一方進行補償。

篇(7)

Abstract： The inheritance tax has been collected in 2/3 countries of the world as a way to narrow the gap between the rich and the poor and balance the taxpayer's psychology. With the development of China's national economy， the people's income level increased and the gap between rich and poor is widening， and real estate inheritance tax gradually enters into people's vision. However， China's current property evaluation system is imperfect， and there are a variety of shortcomings for the real estate inheritance tax collection. This paper analyzes the current situation and development of real estate inheritance tax at home and abroad， analyzes the difficulties of assessing the taxation of real estate inheritance tax in China， and discusses the applicable solutions. Finally， the author puts forward his views and opinions， and looks forward to the tax base assessment for real estate inheritance tax in the future.

關鍵詞：房地產遺產稅；稅基評估；征收制度；征收模式

Key words： real estate inheritance tax；tax base assessment；taxation system；taxation mode

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0031-03

0 引言

遺產稅作為調整社會平衡的一種方法已在大部分國家和地區開征，其在縮小社會貧富差距、促進社會公平、維護社會和諧穩定方面起著重要作用。隨著我國經濟社會快速發展，人民收入和生活水平迅速提高，特別是近幾年來，房價地價飛速上漲，房地產已經成為家庭財產的主要構成部分，貧富差距也日益突顯，房地產遺產稅隨之成為學者和公共關注的焦點。

隨著我國不動產登記體系逐步完善，房地產遺產稅在征稅環節的條件優勢更加明顯，征稅條件也愈發成熟。但是，我國目前財產評估制度、爭端處理機制尚還不夠完善，對征收該稅帶來種種困難。通過對相關國家的對比研究發現，從國家層面出臺對應法律，建立合理的稅基評估體系，完善相關信息系統和爭端處理機制是順利推進該項稅收的關鍵所在。

1 我國房地產遺產稅及稅基評估特點和難點

探析房地產遺產稅稅基評估的特點和難點，對未來順利征收該稅有著重要的參考價值。我國在國家經濟、政治制度和社會因素等方面的共同影響下，遺產稅也多次被提及，民國初期曾征收^遺產稅。1939年出臺了《遺產稅暫行條例》和《遺產稅暫行施行條例》，自1940年7月1日起在全國施行，但由于種種原因沒有成功。房地產遺產稅是以被繼承人去世后遺留的所有房地產為征稅對象，向遺產的繼承人和受遺贈人征收的稅，通常與房地產贈與稅聯系在一起設立、征收。其稅基評估是以被繼承人遺留的所有房地產為評估對象進行的評估，且只是一次性評估，評估基準日一般為被繼承人的去世日。就我國目前的人均GDP、居民儲蓄、個人財富增長等經濟指標數據情況來說，已經具備了征收房地產遺產稅的基礎。但是也存在著以下征收難點：

①相關法律要點等制度不完善。除缺乏國家相關稅收立法以外，還存在著評估日期確定和房地產產權確定等難點。征收的起征時間、起征金額、征收稅率等還有待進一步探討。國外在征收房地產遺產稅時以被繼承人去世日期算起，雖然我國初步構建了死亡信息登記制度，但相關醫療疾病監測和戶籍管理制度仍存在著不足，目前全國只有約1/3的市區開展了死亡因素監測和統計。此外，我國在不動產登記方面也存在一些不足，比如多年以前沒有建立房產檔案，對房產來源方式、購入住房價格等信息還未進行審核。大批存在的小產權房如何界定房產屬性可能也是一個解決的難點。這些因素給房地產遺產稅稅基評估帶來了較大的阻礙。

②稅基評估技術解決缺乏相關依據。主要困難在稅基的確定、房地產價值評估和稅收的監管。我國各個城市之間房地產價格差距較大，如果按照統一的稅基進行征收，會造成稅基標準偏低。如果按照城市分化進行征收，如何確定標準還需要長期的討論。目前各評估機構雖已經具備房地產價值評估相關能力，但是還沒有征收過遺產稅，缺乏相關案例指導，財產評估制度還不盡完善，評估機構能否客觀公正的進行估值，對于房地產遺產稅的準確定位有著較大的影響。稅務機關的稅收控制能力和管理能力直接影響著納稅人會的主動性和心態。我國稅務機關在信息化管理系統運行下的征管能力和技術手段雖獲得了很大提升，但稅收監測與評估能力仍然較為薄弱，特別是對跨區域的財產難以掌握和監管，這不僅會造成房地產遺產稅稅費流失，也可能會增加征稅成本。

③稅基評估方法不完善。我國目前對房地產的評估方法主要有市場比較法、資產基礎法和收益法。但是房地產不可能完全相同，不同的房地產價值影響因素也存在差異。加拿大等國家在對房地產遺產稅稅基評估時選用市場比較法，我國如用市場比較法進行評估時，可比因素的選取及其比重的確定都比較困難，從一定意義上帶有較重的主觀色彩，對稅基評估可能不準確。資產基礎法在對房地產遺產稅稅基評估時一般直接采用歷史數據，我國房地產是升值幅度和浮動幅度都較大，容易造成數據不夠準確及時。除了商鋪、出租屋等具有收益性房地產外，一般的住宅收益無法準確量化，用收益法無法對其準確評估。單純參照某種房地產估價方法已無法滿足我國房地產遺產稅稅基評估的要求，因此應該在現有評估方法的基礎上，結合房地產遺產稅稅基評估的預估標準，完善評估方法。

④房地產市場的差異性和波動性較大造成評估困難。2016年期間，我國的房地產市場價值存在著很大的波動性。不同的地區，不同的時期房地產價值也存在著較大的差異性。北上廣深的房價日新月異。之前一兩萬的房價一路飆升到十幾二十萬每平方米，限購后可能又跌落很多。政策的調整會給該地區的房價產生巨大的影響。目前在不同的城市房價仍然會有較大程度的浮動。房價的浮動性給房地產遺產稅稅基評估也會帶來一定的影響。即使是同一個城市的房價不同時期的房價也存在著較大的波動性，很可能出現剛評估好房地產的價值，繳稅之前房價就出現天翻地覆的變化，這可能會影響到繼承人對評估師的專業評估水平和公正性產生懷疑。

2 國外房地產遺產稅稅基評估現狀

不同國家和地區在政治制度、經濟制度等方面采取的政策都不盡相同，因此房地產遺產稅稅基評估的制度、發展和現狀都存在著一定差異。通過對此進行分析，可以給我國的房地產遺產稅稅基評估帶來一些啟示。

①加拿大房地產遺產稅稅基評估現狀。加拿大政府為了避免評估和稅收產生利益沖突，采取評估機構和稅收機構完全獨立的政策。在各省設立由政府撥款的皇家評估公司，負責本省的稅基評估工作。該評估公司不屬于政府部門，但是注冊資金和經費均由政府撥款。在房地產價值管理方面，政府將估價周期由平常的三至五年改為一年，從而方便估價師在對房地產遺產稅進行稅基評估。同時政府加強房地產遺產稅的立法工作，在不列顛哥倫比亞省通過了《評估機構法》和《估價法》，由法律指定省物業估價局為稅房地產價格評估機構。

②美國房地產遺產稅稅基評估現狀。財富的過度集中在美國被視為對民主政治的威脅，巨額遺產會被理解為與機會均等的民主理想相違背，而開征遺產稅能有效的降低社會財富的集中程度。美國國會預算辦公室的相關研究表明，在遺產稅率和生前贈與的比例和數量上存在正相關關系，因此，美國采取遺產稅和贈與稅同時征收的方式。在對遺贈的房地產評估時，繼承人進行資產申報后由政府判斷其真實性，在起征點以上的房地產，由專門評估機構對稅基進行評估。生前贈與的稅收相對于遺贈，優惠程度會有一定幅度降低，這就會直接減少生前贈與的數量。在對房地產遺產稅稅基評估時，美國也會借鑒贈與稅的稅基評估方法和結果，根據不同的地區和稅率，采用不同的方法。此外，也會采用案例法對相似的房地產進行稅基評估。

③日本房地產遺產稅稅基評估現狀。日本作為長期征收遺產稅的國家，政府專門設立了官方評估機構――地產估價局，并建立了完善的評估機制。房產所有人雖然享有土地所有權，但在遺產稅環節環節，要交納高達75%稅率。日本在對房地產遺產稅稅基評估時，會根據不同房地產的特點，選擇不同的評估方法，或者同時采用幾種不同的估價方法。

④馬來西亞房地產遺產稅稅基評估現狀。馬來西亞將遺產稅歸類于聯邦稅，并根據《地方政府法》在地區政府中建立獨立的評估部門。在對房地產遺產稅稅基評估中采取了兩種程序和過程。一是采取群體與個體評估相結合的方式。為保證評估工作的效率，在五年一度的評估結果更新時，采用群體評估模型。在進行特殊或單一房地產遺產稅稅基評估時，采取個體評估方式。二是政府投入巨資建立了不動產電子計算機管理系統――E-Land系統，不僅實現了房地產的注冊和權屬變更等信息的電子化管理以及信息隨時更新，而且保證了評估部門工作有效進行以及評估信息的及時性和準確性，更降低了評估工作的成本。

3 國外房地產遺產稅稅基評估對我國的啟示

2016年國內房地產的瘋漲給國家經濟帶來了巨大的風險，相關的限制措施和征稅討論也層出不窮。我國目前財產評估制度不完善，以避稅和轉移資產為目的資產隱瞞或虛報資產現象屢有發生，且目前國內不僅相關法律法規急需建立和完善，專業資產評估機構也和相關配套資料乏善可陳。因此，早日立足國內實際情況借鑒國外成熟經驗制定我國的房地產遺產稅稅基評估制度勢在必行。

①國家立法規范評估機構。加拿大、日本等國家專門設立了遺產稅稅基評估機構，并出臺一系列法律給予支持。我國可以出臺相關法律，對目前的社會評估機構加以規范，國家成立專業評估人員組成的團體進行指導。這樣既能省去大筆資金成立評估機構節省評估成本，又可以規范社會評估機構進入良性建設。

②建立不動產管理系統。我國幅員遼闊，各地發展程度各有不同，在房地產信息的登記和管理方面也存在著較大的差異。目前各地應可以借鑒馬來西亞的方法，結合自身的實際情況，集中力量對房地產遺產稅所要求的基評估信息開展研究，對我國需要繳稅的稅基評估信息進行登記、統計和分析。建立專業化、專門化的房地產遺產稅稅基評估信息數據庫。

③對房地產進行周期性評估。在加拿大等國一般每三至五年就要對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。我國政府相關部門可以借鑒類似經驗，由具有權威性和公正性的專業機構每三到五年就對土地、房地產等重要金融資產進行一次價值評估。確保資產價值的完整性和可靠性。

④建立納稅人爭議處理機制。房地產屬于個別性商品，在稅基評估中，因房地產個性因素造成的估價差異是不可避的，因此，應建立相應的處理機制?？梢圆捎脤υu估結果進行公示，以增強評估信息的透明度；當納稅人對結果有異議時，應在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對有異議的評估結果向當地稅基評估專家委員會申請鑒定等。在征稅過程中，征稅機關對申報的評估結果的審查核定后應出示相關文件和證據，配合納稅人完成納稅業務，保護其合法權益。

目前，國家管理層面也意識到房地產行業的波動性對我國經濟帶來了巨大的影響，也出臺了部分政策，努力穩定房地產市場，房地產遺產稅已勢在必行，所以，其稅基評估已逐漸成為評估界的焦點，成為社會關注的焦點。通過借鑒國外成熟的房地產遺產稅征收制度，不斷完善我國房地產遺產稅征收制度和方法，確立合理的房地產遺產稅稅基和評估周期，推進該稅早日落地，是努力促進社會公平，維護社會安定的重要手段。我國征收房地產遺產稅必將對我國經濟社會帶來深遠而長久的影響。

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