房地產市調方法精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產市調方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

關鍵詞：新形勢 房地產投資 投資風險 風險管理

房地產投資風險是指房地產投資商或開發商因對某房地產投資的決策及客觀條件的不確定性而導致該房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即在房地產投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。

房地產投資風險通常包括風險損失的范圍或幅度以及發生偏差的概率，包括直接或間接損失。

房地產投資風險的主要構成要素包括房地產投資風險因素和房地產投資風險損失兩個方面。

一、房地產投資風險管理

（1）房地產投資風險識別。房地產投資風險識別是指房地產開發商對房地產投資過程中存在的風險加以認識和辨別，并對其進行系統的歸類分析，以揭示風險本質的過程。其包括兩個階段，第一是感知風險，即識別出客觀存在的風險 事件；第二是分析風險，即分析引起風險事件的各種風險因素。（2）房地產投資風險測量。房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度和損失范圍進行估計和衡量，并評判其系統風險的風險度的過程。在房地產投資活動中，僅僅識別風險是遠遠不夠的，開發商還必須對其發生的可能性及影響程度進行盡可能的準確量化，為選擇風險防范與處理方法、進行正確風險管理決策提供科學的依據。（3）房地產投資風險防范與處理。房地產投資風險防范與處理是指房地產開發商在風險識別與風險衡量的基礎上，根據風險管理的目標選擇風險防范與處理的最優方法或方法組合，以有效地處置房地產開發過程中的各種風險。房地產投資風險防范與處理的方法主要包括風險控制、風險非保險轉移、風險分散等風險控制工具以及風險保險轉移、風險自留等風險財務處理工具。房地產投資風險防范與處理方法的選擇是一個綜合性的科學決策，既要針對風險的實際情況，又要根據開發商的經濟狀況、風險管理水平、風險處理方法的可行性，以及風險管理的成本和效用。

二、房地產投資風險管理所面臨的新形勢

1．社會經濟環境的變化

土地資源的有限性決定了建筑不可能無期限地蓋下去,房地產延伸性無法顯示,一旦過了這個階段,住宅市場基本上在二手市場上比較活躍。就房地產業而言,不少房地產開發商都在買地,研究容積率,蓋房子,然后銷售。我們發現,按照這樣的模式進行房地產開發、投資,可能存在以下幾大問題:一是高負債來押項目,買地;二是項目周期過長,資金回收太慢;三是現金流量不穩定;四是開發的項目值錢,而公司不值錢;五是經營本地化,很少跨地區經營。

2．信息與技術的變化

影響所有房地產參與者的一個重要變化是信息的極大豐富。這在兩個方面影響著房地產業。其一,計算機已使存儲及調出大量信息成為可能。例如,現在的投資者可隨時從電腦中調用特定房地產的相關資料。其二,衛星技術的使用也提供了大量的信息。人們將由航空攝影及衛星遙感而得的信息輸入電腦,再由電腦打印出內容詳盡的地圖。由于衛星會定期經過一個地方,這就使我們能夠通過衛星遙感觀察到城市的發展變化。

3．消費觀念的轉變

住房消費趨向健康化,住房結構與區位選擇必然成為了人們的關注熱點,這主要表現在以下幾個方面:一是建筑式樣與內部結構方面,如：外觀、照明、排水、樓道寬度、通風狀況等這些人們關注的熱點;二是建筑的配套設施方面,環保型和清潔型的配套設施將受歡迎,尤其對于空調,具有消毒功能的空調將受青睞,中央空調可能面臨尷尬;三是在房地產區位選擇方面,那些環境優美、設施配套齊全、空氣質量好的地段將受到歡迎。

三、新形勢下的房地產投資風險管理方法

新的形勢要求房地產投資風險管理工作中要跟著時代的步伐走,要進行改革和創新：要看到別人所沒有看到的新趨勢，從而搶占先機;在別人不顧一切向前沖時,能機智地“后退” 一步,也可能獲得機會。創新有兩種形式:一種是替代原有市場;另一種則是創造新的市場份額,而后一種創新意義更為重要。房地產投資開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾個方面進行投資風險管理創新： 1.投資觀念創新，知識經濟時代是技術發展和創新的時代,在客觀上必然要求投資人員樹立新的觀念。 2.投資內容創新，知識經濟時代,籌資、投資和利潤分配是企業投資的主題,知識資本運動成為投資的主要對象。3.投資制度創新，隨著投資內容的擴展,投資地位不斷提高,為適應知識經濟的要求,必須建立新的投資制度。

四、結論

房地產投資開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過改革與創新，密切主要市場動態的變化,深入了解社會、信息技術、人們消費觀念的變化,根據新的變化而與時俱進, 將風險防范和控制的各項措施落到實處，使得投資理念、內容及制度方面全方位相互協調，把風險損失盡量降低。只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。

參考文獻：

[1]趙世強.房地產開發風險管理[M].中國建材工業出版社，2003

篇(2)

關鍵詞：房地產 需求 價格

全國房價的持續上漲表明新“國五條”正面臨失效的尷尬，房地產屢調屢漲的“怪圈”仍未打破。投資者很快恢復了信心，居高不下的房價似乎成為青年人始終擺脫不了的夢魘。

從2003年起，政府三令五申，出臺眾多包括“限購限貸”在內的調控政策，但結果都成了“空調”，在經歷了屢次期望到失望的過程后，人們似乎認可了房價越調越高的常態。

當下，房地產成了社會和諧的核心問題，那么是什么在推高房價呢？對于房地產而言，正常的“需求”當然是居住、辦公、商業等，但它除了可以滿足人們居住等的消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價。這樣，房地產就包含了消費和投資的雙重屬性。消費屬性主要取決于供給和需求，供給和需求達到均衡點就會形成均衡價格。但投資屬性就不會遵循上述規律了，投資品的價格決定于對未來收益與風險的預期，預期收益高風險低需求就會增加，價格就上漲，反之亦然。

那么是消費需求，還是投資需求在推高中國房價上漲？

先說房地產的消費需求，主要指居住性需求，中國人口眾多，年輕人結婚要買房，人們想要住更大、更好、更多的房子，城鎮化的繼續推進。這種情況下供應永遠無法滿足需求，導致房價只會漲，不會跌。

事實是這樣嗎？

中國人口眾多，這個我們每個人從小都知道，但是經過三十多年的計劃生育政策，中國勞動人口比重出現十年來首次下降，中國人口出現紅利逐步消失和老齡化的趨勢，中國人口結構改變的時間節點正在加速到來，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年后進入下降通道，而人口結構影響房地產需求進而影響房地產走勢似乎是一個逃不出的 “鐵律”。

不說中國大量家庭實際擁有的房產有兩套、三套甚至更多，可以說幫兒子、孫子的婚房都準備好了。光以人口結構的變化來看，中國新婚家庭的數量實際也會隨著時間的推移和人口結構的變化而逐漸減少。隨著房地產價格有朝一日的轉向，新婚家庭的購房動機也會有可能在某一天突然轉弱或完全銷聲匿跡。

全國家庭現住房完全自有率為84.7%。全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。即使和很多地廣人稀的發達國家相比也并不顯得窘迫。從另一個角度，如果只是消費屬性的話，房價上漲估計也會導致家庭放棄購房的需求，改為租住，或是推遲住更大面積住房的改善型需求。

中國過去三十年經濟增長很大程度上得益于城鎮化的進程，城鎮人口占總人口的比重達到50%；沿海發達省份的常住人口占的比重增加，內陸欠發達地區的比重下降。基于過去三十年的成績，就算今后十年政府再怎么推動城鎮化，城鎮化發展的速度也不可能和過去三十年的城鎮化相比。在有關城鎮化的相關改革中，強調有序推進城鄉規劃、基礎設施和公共服務一體化；有序推進農業轉移人口市民化。城鎮化的路徑，不會再是過去的造城、修路、搭橋、蓋房的模式。因此，城鎮化進程對房地產市場，算不上是一條新消息。

對于房地產的居住性需求，一旦市場掌握了，就不應該對價格有太大的影響。居住需要真的就無法得到滿足嗎？關于全國空置房的統計，權威部門選擇集體失語，筆者當然更沒有能力提供一個可靠數據，但僅用“夜間目測”這一簡單方法，其結果也許就令人咋舌。一些地方所謂“鬼城”的存在，已經說明市場價格嚴重偏離了平衡價。

那么是什么導致房地產價格一次又一次爆發式的上漲，能夠在短短幾個月內會上漲百分之二十、三十？顯然是由房地產的投資需求造成的。

投資需求影響投資者決策的主要因素是預期收益率和預期風險。

對于中國的普通百姓，投資渠道相當有限，主要是存款或者理財、黃金、股市、房產這幾類。存款在通脹背景下肯定是要虧損的，理財產品的收益率也在日益降低，黃金被大媽買后被套住了，能在股市賺錢的人更是少之又少。房產投資幾乎成了唯一能夠抵抗通脹的投資。

值得注意的是，隨著房價的快速上漲，許多城市的年租金只是房價的百分之二都不到，房價租金比不斷攀升，偏離國際公認的合理范圍十分明顯。如果以收益率低于銀行存款利率和CPI的房租來看，房地產投資不可能引起投資者的興趣。

投資者之所以不在乎租金回報率，其實看重的就是房產的增值，買房只是為了短期內買入賣出賺差價，并不為了長期持有。房租這一房地產基本面的價值，早就被房地產投資者拋在腦后了。

中國房地產在過去十年的漲幅，大大超過了中國經濟的漲幅，也讓全球震驚。許多普通百姓都經歷了辛苦一年賺的錢最終還趕不上房價增幅的無奈，中國的家庭和投資者也早就習慣了每年至少百分之二三十的房地產升值步伐。過去十年，房地產經歷了數次調控，房價非但不降，反而大幅上漲，更加堅定了投資者的信念：房地產投資不但收益高，而且無風險。只要房地產一年增值百分之二十，誰會去在乎那點低得可憐的租金收益呢？

值得所有投資者考慮的，是某一個投資或投機項目的風險或收益的可持續性。隨著價格的逐步攀升，目前的買房者更需要考慮的是：房價的這種上漲趨勢是不是可以持續。

房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影。

篇(3)

關鍵詞：房地產市場 調控評價 DEA分析 房地產稅制改革 評價模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、引言

近年來，房地產市場發展先后經歷了城鎮住房消費的快速發展時期（2005 ～2007年）、全球金融危機的調整期（2008年）、金融危機后的泡沫膨脹期（2009～2012年）和房地產市場理性回歸的去庫存期（2012～2015年）和持續增長期（2016年以后）。房地產是國民經濟的支柱產業，又具有商品屬性、土地公有制等社會屬性。我國政府在房地產市場中發揮著較大的影響力和作用，通過金融、政策、制度等多種手段參與房地產市場調控，卻仍然造成了調控方向與實際房價走向不吻合等現象。

對房地產調控市場而言，目前國內外研究方法較多，但對房地產市場調控的研究仍然薄弱，特別是房地產市場調控的有效性、績效方面的研究相對較少，對房地產市場作為公共經濟市場的認識不夠，特別是國內對房地產調控績效方面的分析較為薄弱，應用計量方法闡述調控效果，分析調控方向的研究較少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是針對單個評價單元，從生產效率的角度評估投入產出效率，是多數據決策評價的重要方法。本文采用DEA方法研究房地產市場調控效率，避免主觀因素影響，并通過簡化計算、減少誤差來克服評價過程中出現的不確定性；同時就房地產市場調控評價而言，作為公共調控手段的房地產市場調控措施，就本身而言評價其調控效果涉及層面較多，很難明確指出其調控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入產出效率的同時，比較不同DMU在調控基調相近情況下所反映出的調控效率。

有鑒于此，在以往文獻的基礎上，本文嘗試如下創新：從房地產市場調控的研究背景出發，利用DEA分析方法，選取合適的投入產出數據，分析典型地區房地產市場調控效率，并為下一步房地產市場的調控提出意見與建議。

二、研究方法

（一）DEA方法

盡管DEA方法有較多改進模型，基本上是在原模型基礎上對計算方法等進行的改進，其基本模型如下：

假設n個DMU，每個都有m種類型的輸入和s種類型的輸出，輸入用Xj表示，輸出用Yj表示，評價第j0決策單元DMUj0有效性的DEA模型為：

其中Xj、Yj分別表示投入、產出指標；λ、j表示單位組合系數，θ、S+、S-等作為評價DMU相對有效性的判斷標準。

就本研究而言，上述DMU就是各房地產市場系統，Xj，Yj針對不同政府、銀行等對房地產市場系統的投入、產出的量化結果，進而確定相對有效性。

（二）基于DEA分析的房地產市場調控評價模型構建

DEA方法是將各個評價單元視為DMU，并根據DEA模型的特點調整投入、產出的因素，應用DEA來分析房地產市場調控問題，也是將各地區房地產市場視為DMU，選取指標如下：

DEA模型的效率計算方式測算的就是投入與產出的比值，將DMI的綜合輸入與綜合輸出比的最小值作為該DMU的相對效率值。在實際計算過程中，由于一般DEA模型在計算效率評價時就是按照上述指標體系，對每個DMU單元收集有關數據，然后按照DEA模型的基本思路選取DEA中CCR和BCC模型進行測算，比較DMU之間的相對有效性。

房地產市場調控評價的基本模型如下：假設n個房地產市場DMU，每個都有上述9個輸入類型和6個輸出類型，輸入中的各項數據用Xj表示，輸出的各項數據用Yj表示，按照模型對第j0房地產市場DMUj0有效性進行評價。在選擇DEA模型的具體模型時，應當注意：由于DEA方法主要是測算相對有效性的，DMU的相對效率高低并非只取決于投入或產出水平，而是與兩種水平都相關，所以在實際測算過程中，考慮到資源的有限性，常常限定總輸入量最少時達到總輸出最大；同時，由于就無效的DMU而言，其生產前沿面不變，會導致其效率值與傳統DEA方法測定相同，但從有效程度講，它是無效的，而對有效的DMU而言，在效率值不變的前提下，投入按比例增加，將投入增加的比例作為超效率值，在不考慮其自身的前提下，由于生產前沿面移動，測定的效率值會與傳統DEA測定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相對有效。因此，在房地產市場調控評價分析過程中，需對上述數據進行處理，盡量采用增速等相對指標以避免數值對DEA的影響；同時，對無效DMU測算時進行考慮。

三、華東典型地區實例研究

本文選取了華東典型地區為研究對象，華東典型地區主要是集中于長江三角洲的以上海為中心的區域。在房地產市場發展過程中，華東典型地區為全國經濟發展較快的地區，是城鎮化推進、房地產市場發展較快的地區，也是房地產市場交易較為頻繁、房地產市場發展相對完善的地區。因此，x擇華東典型地區研究房地產市場調控的合理性與有效性，能對國內房地產市場發展調控研究做出合理評價，并根據房地產調控思路變化體現出各地在房地產市場調控中的地方利益問題。

（一）數據描述

根據前文所述，本文將利用DEA方法對房地產市場調控進行分析，因此數據準備主要是根據上述因素查找相關數據。由于本文主要研究華東典型地區房地產市場調控有關問題，且上文提到實質上我國房地產調控發展主要是在2005年之后，因此本文的數據收集階段為2005年，研究時段為2005―2015年。

（二）數據預處理

由于DEA分析涉及到的數據預處理整體過程相似，因此本文僅以2014年為例，詳細闡述房地產市場調控評價的DEA數據預處理分析過程。

將華東典型地區上海、杭州、南京、寧波、蘇州視為本次房地產市場調控評價分析的五個DMU即研究單元，以上海市數據為例，根據指標體系得到以下數據表。

根據DEA分析的要求將上述有關指標轉換為增量數據，并根據投入產出指標體系進行更改，得到下表。

上述表為華東典型地區上海、杭州、南京、寧波、蘇州的2014年的有關數據，將整理好的該數據進行DEA分析，需要特殊說明，在數據具體處理時，針對所有投入指標都需進行相對度量，也就是采取相對指標進行投入運算，對產出指標進行標準化，對房地產價格指數以穩定為主要產出目的，因此采用模糊判定的方式進行標準化。

（三）數據結果

收集華東典型地區2005至2015年的有關數據，并將華東典型地區2005至2015年所有數據進行整合，統一視為數據集合，進入DEA分析，本次DEA計算為避免CCR模型與BBC模型的沖突，也避免輸入模型與輸出模型對結果的影響，在使用MaxDEA計算過程中，取四種模型的均值作為此次DEA分析的結果。

四、結論與建議

（一）結論

由上表可以看出，從相對效率上看，上海市多次在DEA評價中位于效率前列，這就意味著上海在整個房地產市場調控DEA分析中相對效率較高，即用較少的投入換到了較大的效果，而蘇南地區與浙北地區則呈現出相互交替的趨勢，在金融危機期間，杭州、寧波相對反映速度較快，給房地產市場調控予以較大支撐，但同時也帶來了負面影響，也就是在2012～2013年，杭州、寧波在房地產市場上所反映出的疲態，特別是2013年后半年開始，杭州、寧波的房價在華東地區領跌，這也與前期房地產調控過度有關。

從分時段的相對效率來講，房地產市場調控DEA分析結果可以將房地產市場四個階段的特點展現得更為明顯：2005～2007年，房地產快速上漲時期，其DMU的相對效率均處于較高階段，顯示出投入明顯小于產出，也就是房地產價格快速上漲得益于經濟增速；2008年，由于金融危機影響，但政府反應速度較快，房地產調控投入加大，但房地產市場價格開始下跌但跌幅不大，這就意味著我國房地產調控主要緊跟宏觀經濟形勢；2010年則出現了大多數的DEA效率下跌，這與當時加大房地產投入等不無關系，房地產投入加大非但未帶來預期性的房地產大漲，反而導致當年效率較低；2009、2011～2012年，房地產調控投入加大，趨于穩定，房地產市場價格又進入上漲通道，期間限購等政策層出不窮，但房地產市場價格仍在上漲，也就意味著限購等投入從某種意義上講影響不大，房地產調控政策的制定有所偏差；從2013年末開始，隨著經濟下行及限購政策的取消，整個房地產市場調控DEA有所下降，限購取消對房地產市場有正向作用。2015年開始，房地產市場進入持續增長期，受益于經濟復蘇而持續增長，加上5次降息、4次降?、下调訕I稅、下調二套房首付比例、提高公積金貸款額度等連環組合拳，各地房地產市場出現了大幅價格上漲，政策效率較高。

從調控手法來講，上海對于華東地區而言，一直在房地產市場調控DEA分析中位于前列，除了上海經濟發達等原因外，極有可能與上海開征房地產稅有關系，盡管該項稅收額度不高，但房地產稅從稅收角度增加了房地產持有成本，從而影響房地產交易。同時，上海作為國內銀行較為成熟的大城市，其購房貸款的首付比例與執行利率相對較為穩定，對房地產市場調控而言可能也有重要作用。

從房地產市場調控的DEA分析結果可以看出，從華東典型地區房地產市場調控而言，不論是房地產市場調控的相對效率還是房地產市場調控的主要影響因素，最為關鍵的是經濟導向，房地產市場更多地隨著經濟的變化發生改變，主動調控的手段和方式在整個房地產市場中未能起到較好的作用。隨著房地產市場進入到去行政化的2014年之后，利率等金融調控起到了較好的效果，但從房地產調控政策而言，并未根本上改變房地產跟隨經濟發展的步伐的情形。

（二）建議

從我國房地產市場發展規律、我國房地產市場調控過程及上述華東典型地區的房地產市場調控評價來看，過去我國房地產市場調控主要采取政策導向為主的手段進行，但其實質調控效果卻并未達到預期的調控目的，不僅出現了房價奇高不下等問題，還給實體經濟發展埋下了極大的隱患。近兩年來，配合采用了金融等其他調控手段，對房價的調控作用明顯，但在調控力度的把握上，仍需要進一步探索。為此，建議減少部分不合理的稅收，開征房地產保有階段的稅收，完善房地產市場健全金融調控手段，合理確定房地產市場貸款額度，確保房地產市場投資有序過渡，改革房地產利率執行權，利用利率調控房地產市場；規范房地產市場行為，進一步完善房地產中介市場，為房地產租賃、買賣提供良好的市場平臺，賦予房地產以更多的金融屬性；推進房地產市場稅制改革，確保房地產市場評估的獨立化和客觀化。

參考文獻：

[1] 張紅利.中國房地產市場調控績效研究[M].長春：吉林大學出版社，2012：3- 4.

[2] 李美娟，陳國宏.數據包絡分析法（DEA）的研究與應用[J].中國工程科學，2003，5（6）：88- 94.

篇(4)

關鍵詞 房地產 商品特征 營銷策略

一、產品策略

房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1.核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。

3.延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理、保證公共設施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此，房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

二、價格策略

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

1.定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價?？傊谥贫▋r格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

2.定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽訂合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

三、促銷策略

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

1.人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

2.廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4.營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

四、渠道策略

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網絡營銷。

1.直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

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房地產經濟周期收益法

一、房地產經濟周期理論

（一）房地產經濟周期的概念

眾所周知，宏觀經濟周期理論是經濟的增長率呈周期性的波浪形波動。這種波動分為蕭條、復蘇、繁榮、衰退這四個階段。房地產經濟周期同經濟周期相似，它是表現為房地產活動或其投入與產出圍繞其長期趨勢周期性但非定期性地波動。在我國一個周期的波動時間是5～7年。

房地產周期循環也分為四個階段：復蘇、擴張、收縮、蕭條。在復蘇期，需求量慢慢增長，吸收過剩的供給，房屋空置率下降，租金與房價開始上漲。隨著供給的緊張和租金房價的上漲，開發商開始增加房屋的建設，但是由于建設的時滯性需求的增長還是大于供求的增長，空置率繼續下降，當需求的增長率等于供給的增長率時，循環達到頂峰。在收縮階段，供給的增長率比需求率高，這時當市場參與者發現市場開始下滑停止新的建設，但由于建設的時滯，供給仍在上升，空置率達到平均空置率之上。需求繼續降低后者呈現負增長，新的建設停止，市場達到最低點，租金房價不斷下調，房地產處于蕭條期。

（二）房地產周期與宏觀經濟周期的關系

一個國家的房地產周期和宏觀經濟周期是一種正相關關系，波長大體一致，但是，房地產的復蘇、蕭條期較宏觀經濟滯后，而繁榮，衰退期超前。復蘇期滯后是由于房地產價值大且高消耗、長生產期，所以它需要一個較長的準備期。蕭條期滯后則是由于房地產具有保值增值的能力，所以當其他行業都蕭條的時候，人們仍愿意投資或購買房地產。繁榮、衰退期超前是因為房地產作為基礎和先導性產業的基本特性。我們可以利用房地產周期與宏觀經濟周期的關系，在已知宏觀經濟形勢的條件下預測房地產的走勢。

（三）房地產周期檢測的先行指標

先行指標包括：全社會固定資產投資、房地產開發活動的資金來源合計、房地產投資實際完成額、土地購置面積、完成土地開發面積、基本建設貸款利率、建筑安裝工程價格指數、商品房新開工面積、商品房施工面積、滬深房地產綜合指數。

二、房地產估價的收益法模型

（一）收益法的概念

收益法的理論依據是效用價值論―房地產投資的預期收益原理。收益法是指用預測未來收益的折現值作為評估基準日被評估資產價值的方法。對于房地產估價，估價人員亦應遵循房地產投資商是理性投資行為，以待估房地產未來收益能力為基本依據，測算房房地產價格。

收益法的特點是：（1）理論性強。收益本身就是價值的一種反映，收益法從房地產收益角度估算房地產價格，不及反映了其價格的大小，而且說明了價格的來源和依據。（2）方法中收益和價格的關系反映了房地產市場的租金和售價的關系。（3）收益法評估結果的正確性依賴于未來收益和折現率這兩個參數，參數的確定是收益法成功的關鍵，也是該方法運用的難點和重點。

對于未來收益和折現率這兩個因素的預測都是基于未來的不確定型，所以具有很大的主觀性，為了盡量的減少主觀因素的干擾，我們要盡量在房地產估價中需找其發展的規律，并利用其規律。房地產周期理論正是我們要利用的規律。

（二）房地產估價收益法的基本模型

房地產評估的基本模型是最常用的模型，它需要逐年測定未來各年的純收益與相應的貼現率，讓后逐年折現得到測算日房地產的價格。這在現實中是非常麻煩也是幾乎不可能的，因此，我們測算出一個折現率并假設長時間里都保持這個折現率不變，然后預測各年的收益，公式如下：。

同時，我們無法測算每一年的收益時，也會假設收益R的變化趨勢。比如每一年的收益相同或者每年的收益按照一定的增長率增長等。也有分段模型，比如假設前n年的收益每年都不一樣，后面的無限時間里收益都不變，公式如下：。

（三）基于周期理論下的收益法模型

從上述我們可知，房地產周期是呈波浪型的周期性波動，所以我們在構造新模型的時候不能單獨的假設收益按某一個增長率增長或下降，要在收益法分段模型的基礎上構建新的分段模型。

通過房地產經濟周期和宏觀經濟周期的關系可以在已知宏觀經濟現狀的基礎上預測房地產所處周期的階段，同時通過對前幾年房地產發展數據的分析便可以預測出未來幾年處于同一周期階段的增長率g1，根據周期的期限我們也可以假設房地產處于下一個階段的時間，并預測出下一個階段的增長率g2。由于房地產的存在年限比較長，我們無法預測出每一個周期的增長率，所以在剩下的存在年限里可以假設一個平均收益增長率。

綜上所述，新模型主要分為三個階段，第一個階段收益以增長率g1增長，第二個階段收益以增長率g2（可能為負）增長，第三個階段是以平均增長率g增長。公式如下： 。

可以根據實際情況靈活運用公式，如果通過種種跡象和先行指標的預測發現目前房地產處于增長期，那么增長率g1為正數，預測的第二階段為衰退期g2為負數。如果目前房地產處于衰退期，那么g1為負數，第二階段的g2為正數。

三、周期理論下房地產估價新模型所存在的問題

我們所假設的房地產經濟周期的是指很少受到政府政策干預，在市場環境中自由發展的情況下的周期理論。而我國的房地產發展與國外發達的資本主義國家的房地產發展存在一定的區別，我國的房地產會受到宏觀政治調控的影響，而宏觀政策影響的結果是房地產行業發展波動趨于穩定，但在長遠的發展趨勢上看房地產仍是在周期性的波動性的增長。在評估中我們無法預測未來的政府政策，但我們可以結合我國房地產的特點把對房地產經濟周期的研究建立在基于市場供需的研究之上，從市場角度出發看問題，進一步建立和完善反映房地產市場周期波動的指標體系，充分發揮指標對國民經濟的監測和預警作用。不斷完善收益法新模型，使其對房地產評估的客觀性做出重要的貢獻。

參考文獻：

[1]蔣蕾.對我國房地產周期波動問題的幾點思考[J].現代商業，2008（9）.

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[關鍵詞] 房地產稅收 房地產保有稅 海外熱錢

一、房地產稅收種類、性質、作用及現狀

房地產稅收，是公共主體對非公共主體所擁有的房地產產權或者憑借房地產產權從事經營活動而得到的土地財富進行的無償性、強制性的征收活動。根據《中國稅務年鑒》統計數據顯示，2003年全國房地產稅收為940億元；2004年則高達1369.6億元，較上年增長45.7%；2005年，雖然政府對房地產進行了宏觀調控，稅收也達到了1798億元；僅2006年上半年，全國房地產行業稅收就達到了1209億元。由此看出，房地產稅收作為政府財政收入的一部分，隨著我國房地產業的不斷發展，在政府稅收收入所占比例也在不斷增加。①

我國房地產稅屬于收益稅，即政府為納稅人提供公共服務的價格接近納稅主體繳納的房地產稅賦額，換言之，納稅人所接受政府提供的地方服務支出主要來自于納稅主體本身繳納的稅收。我國房地產稅具有政策性，其開征的目的兼顧滿足財政收入和推行國家土地政策，土地稅收促進土地資源的合理利用，抑制土地投機。而現今房地產行業的不穩定性使得開征稅收的目的更傾向于市場的調節功能。在現行稅制中直接將房地產作為征收對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、房產稅和契稅。其中土地增值稅，其征收目的針對土地經營者的級差收益進行再分配；城鎮土地使用稅，目的在于調節國內企業和個人的財產收入；耕地占用稅，意在保護農村可用耕地；以及為了調節外商投資企業、外國人財產收入的城市房地產稅和調節國內企業、個人財產收入的房產稅。

近年來，面對如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進行大規模的宏觀調控，特別是被大多數投資者追捧的房地產行業。

政府通過征收與房價及其相關聯的資產價值固定比例的稅賦，作為房價周期內減少經濟波動的有效方法，減少投機行為和抑制炒房導致的房價升高。因此，作為宏觀調控重要手段之一的稅收在對房地產的調控中起著抑制房價，輔助相關政策調控房地產市場、穩定經濟的極大作用。

目前我國房地產面臨的現狀：一是全國各城市住宅價格上漲過快，一些中低檔住房的價格對于一般大眾來說已經出現不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機現象嚴重。在2006年7月24日之前，我國對于外資進入房地產市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機會。2006年7月，建設部等六部門聯合了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》②，進一步規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策。但政策的有效實施應是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續的執行政策的實施，以達到與政策相輔相成的目的。面對我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機性資金的大量輸入，如何通過對稅收的進一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實施是亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進入中國房地產市場的現狀以及方式。

二、我國房地產現階段面臨的海外游資的沖擊

上圖是摘自2008年某一日南方都市報的統計圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時間內，美國聯邦基金利率不斷上調，超過我國一年期基準利率，曾經一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯儲不斷下調基金利率，使得中美利差出現首次倒掛。2008年1月30日，美聯儲將聯邦基金利率再次下調50個基點至3%，2008年4月30日，美聯儲宣布再度降低聯邦基金利率，至此，美聯儲基準利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會吸引大量熱錢涌入國內，如果人民幣繼續升值幅度達到9%左右的預期被證實，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進入中國即使利用單純的銀行儲蓄手段，其無風險套利也將達到11%以上。據國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資中國房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產開發利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產業平均每個項目的規模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動性過剩進入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項目，而各方面還不成熟處于發展階段的房地產市場將成為海外投資、投機商必爭之地。

“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，它的最大特點就是短期、套利和投機以追求高利潤、高回報。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據統計部門的估計，投機資本即“熱錢”在我國房地產市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進入是基于當前房地產市場的資產增值、現階段人民幣升值的普遍預期等多方面的逐利目的，加之房地產稅收制度在對海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進入并獲利提供了極大的發展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內能夠提供巨大數額的投資，但它同樣也可在短時間內流出。這些投機性的“熱錢”極有可能迅速進入樓市，不斷炒作樓價，當樓價被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時期，這種熱錢投機的行為更是可以預見的，這樣可能會對中國的房地產造成潛在的巨大影響。眾多學者總結海外熱錢進入中國房地產的方式大致有四種：（一）境外資金直接購買房地產，直接設立外資房地產，是境外熱錢進入房地產最重要的方式；（二）與國內企業合作，開發房地產，2006年7月建設部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》③，只是限制外資投資現成物業，但在房地產開發領域，文件只是取消了外資投資房地產開發的優惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標投向直接開發；（三）借助于地產基金吸引境外資本；（四）非居民外匯流入，結匯購買房產，據相關數據統計，截至2006年10月底，非居民投入到房地產市場的資金凈流入超過13億美元。④

應該看到的是，適量的熱錢進入房地產市場，可以有效的解決我國房地產融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進房地產市場的正常發展，但過量的帶有投機性的熱錢的涌入，會不斷抬高房價，擾亂中國房地產的正常秩序，加劇房地產泡沫，當熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時炸彈，如果不加控制，將會產生無法收拾的局面。據專家測算估計，目前國內至少有1600億美元是熱錢，數目不可小視，根據以上熱錢進入房地產市場的方式來看，過量境外資金直接購買房地產，會造成房地產市場繁榮的假象，虛增房產價值，引起過度的開發；如果大量熱錢投入到與國內企業的合作中，熱錢的逐利性會促使企業過度開發，這與國家對土地的宏觀調控與對土地的合理利用的目標相背離；地產基金吸引過量境外資本，由于這種形式的基金多由私募資金組成，其在短期內的炒作，會在很大程度上迫害中國房地產市場的穩定，是最危險的一類投資形式；非居民購房對于國內的房地產市場的沖擊相對其他更為直接，非居民的過度購買，根據供需關系，會使得市場供給緊張，一方面在供不應求的假象中，購房者對房產的巨大需求促使房價不斷上升，另一方面，這種虛假的需求狀況會誘導開發商過度開發，同時，熱錢的超常流入，抬高房價，會使得真實消費者無法以常價購買房屋，從而降低了房地產的有效使用率，造成了現階段房屋空置嚴重的現象。

盡管政府在不斷出臺多項限外政策，但這些措施的實施并不一定能合理、有效的將海外熱錢導向有利于中國經濟發展的方面，還需要更多有效的手段相輔，稅收政策將起到極大的作用，由此，我國房地產稅收的完善和改革也已成為亟待解決的問題。

三、我國房地產稅收制度革新的幾點建議

1.根據熱錢的逐利、短期獲利特性，以及房地產投機活動是通過房地產產權的流轉環節來獲取其超額利潤的特征，那么有效的調整稅收的時間效用及調高稅率額，可以抑制熱錢的短期脫逃。例如，稅制可以規定，在納稅人獲取房地產產權后有限期內，如果轉讓房地產產權，其將繳納高于以往數倍的房地產增值稅等類似于此的高額稅收政策。這樣的稅收政策可大幅度的提高交易成本，加大了投機性購房行為的限制，比如也可提高在流轉階段的契稅，規定在一定時間內不得轉讓。同時，我國房地產實行的是住房交易環節中的營業印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產稅和物業稅，因此對于非居民購房者應該提高稅率。從各種現階段的稅制中提高稅率額度，限制房產持有期限，提高其交易成本，以此穩定游資的流動，冷卻熱錢，以達到保護房地產市場的正常發展的目的。

2．借鑒國外的房地產保有稅可以征收空地稅，對開發商在保有時期占用的土地、擁有的地上的建筑及附著物的增值，規定一定增值限額，超過限額征收一定比例的稅金。這種稅收方式不同于土地增值稅，土地增值稅是在土地的轉讓環節征收轉讓房地產所取得的增值額的稅金，這種稅收是在保有階段征稅。根據北京師范大學金融研究中心推出的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》顯示，現今全國范圍內囤積在開發商手里的土地，總量多達10億平方米。在國外這種方式有效的抑制房地產價值虛增的逐利行為。而用于中國現階段的情況，同樣是為了控制房地產的炒作，提高開發成本，從而減少開發商以“囤房”、“捂盤”的方式抬高房價的行為。這樣可增加住房的供應量，減少空置率，最終以較低的價格提供給住房者，同時避免了投機性熱錢的大量注入用于土地的不理性囤積，再以國家的其他政策的配合，將海外熱錢導向投資修建和出售符合我國現階段要求的住房方向。

3．建立稅收管理信息系統，加大稅收監管力度，消除房屋買賣雙方的信息不對稱情況。在地方，房地產的稅收情況不容樂觀，大多因為房地產的稅費種類過多，稅務人員在收繳時程序過于復雜且缺乏可對照的系統的歷史記錄，以致執行力度不夠使得工作難見成效。稅收管理的信息系統，將房地產市場準入標準和市場行為規范等信息歸入信息系統，通過信息網絡全面審查房地產市場中企業狀況，規范市場并將信息公開化，使房地產買賣雙方充分了解情況，避免交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風險問題，同時也可隨時了解外資的流轉狀況，以達到提前預防熱錢脫逃的情況。配合有關部門，運用經濟、法律和必要的行政手段，在切實增加住房有效供應的同時，加強房價監管和抑制不合理需求，引導外資投資于有利于中國經濟發展的方向，從而幫助房地產業持續穩定健康發展。

2008年伊始的中美利率倒掛，必將促使海外熱錢的涌入沖擊中國市場，處于發展階段在各方面還不成熟的房地產市場也將備受考驗。合理的稅收革新將會幫助中國控制海外熱錢在中國房地產市場的過熱投機的逐利行為，以預防未來大量外資獲利后脫逃的不良后果，使我國房地產業持續、穩定、健康的發展。

參考文獻:

[1]國家稅務局.《中國稅務年鑒》.北京:中國稅務出版社,2007

[2]《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》建設部等六部委聯合 2006年7月

[3]《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》外管局 2007年9月

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關鍵詞：房地產， 成本控制 ， 措施

Abstract: in today's market economy environment, competition is intense, to seek survival and development in real estate development enterprise is an important problem in front of. In the same development environment in addition to development of marketable to meet market demand of the products, the most important is as far as possible to reduce the cost of construction projects, and reduces the production sales price, this is a lot of real estate development enterprises must pay attention to the problem. So in enterprise development strategy, the cost control to have the extremely vital role.

Keywords: real estate, cost control, and measures

中圖分類號：C29文獻標識碼：A文章編號：

引言

在市場經濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產市場十分規范的情況下，價格戰將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發項目的成本控制顯得尤為重要。

1 房地產開發成本控制的意義

我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。 從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。

隨著調控政策的頻頻出臺，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有具備良好成本控制體系的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有敢于取得土地的使用權及開發權，而成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。所以，合理制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

2 房地產開發成本控制的措施

成本控制總體上應注意的問題有：

2.1 成本控制的過程中要綜合考慮各方面目標。

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制，合同控制同步進行。

2.2 成本控制要全面。

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

3 設計是成本控制的關鍵

從國內外實踐和數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段，由此我認為成本控制的關鍵在設計。

3.1 開發商要有自己的設計思路，并在各個設計階段的審查中嚴格把關。

設計階段應該遵循的途徑是開發商的構思——研討——咨詢——決策，只有這樣才能使產品適應市場或者可以說是創造市場。

3.2 抓好設計中的新技術應用以滿足創作需求。

經濟在發展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創造新的需求，是房地產產品設計的要求和出發點。在設計過程中研究，掌握并應用新技術新產品提高科技含量，以滿足市場需要，創造新的需要和創造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。

3.3 嚴格控制設計中裝飾性設計。

一些沒有必要的異形結構、裝飾性柱和梁及外架等，其費用往往很高，施工難度也大，對工期也造成影響，應進行嚴格控制，對確有必要的也應有一個投入與效益的分析和預測。

3.4 優選設計單位。

這是一個至關重要的問題，設計力量不僅體現在建筑學結構力學及各專業設計的水平，還要有相關法律法規知識，更要有設計經驗甚至是現場施工經驗。設計委托是需要選擇優秀的設計單位，不能單純考慮設計費用多寡或其他原因而選擇設計單位，這樣容易出現為了節約設計費用而增加整個項目的開發成本，因小失大。并在與設計單位合作中，加強溝通過限額設計等方法達到合理有效的控制成本的效果。

4 招標采購是成本控制的重點

這里的招標采購是指完成項目開發意圖，從開發商外部來獲取貨物或服務所需的過程，包括開發項目建安工程、材料設備、各類中介服務（如勘察、設計、銷售等）及咨詢等業務的發包或委托。多數都不是由開發商直接去控制成本，因此做好招標采購工作，把握住這個成本控制的重要環節，應該考慮以下幾個方面。

4.1 要抓好招標工作。

充分把握住招標采購的標的物的特點，做好招標前期準備工作。在招標過程中要發揮各專業部門的作用，把各專業部門的技術力量綜合起來做好招標文件的編制，及投標文件的評審工作從而達到在有效控制成本的情況下尋求到盡可能優質的供方的效果。

4.2 組織好合同簽定。

合同是責任雙方責任義務及解決問題的基本依據，合同簽定好壞直接決定開發項目的質量、進度與成本。合同條款應盡量全面和細致，在合同履行過程中容易發生爭議或出現問題的事項在須在合同中做出規定，明確定性定量的解決方法，不能模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，影響工程進度，這將直接或間接的增加成本。

5 實施成本控制的動態管理

在完成了項目設計、采購之后，成本控制那就是開發過程中各階段目標成本的實現問題，主要是一個跟蹤分析、動態管理。具體而言主要包括目標成本管理和作業成本管理。目標成本法的基本思想：制訂目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，并在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制訂改進措施。

6 結束語

總之，房地產開發成本是決定房地產價格的重要影響因素，而房地產的價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動既關系人民的生活水平，又反映一個地區的競爭能力。同時房地產價格也是國家國民經濟的產業結構和政策的體現。因此，做好房地產企業成本控制也就是控制房地產的價格，也就是對國家經濟保持健康和可持續發展具有現實的做出應有的貢獻。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京:中國建筑工業出版社，2007.