時間:2023-06-14 16:28:15
序論:寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感,挖掘那些隱藏在內心深處的真相,好投稿為您帶來了七篇房地產投資合作模式范文,愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑,助力您的創作。
一、房地產項目現有融資模式對比
(一)房地產投資者直接融資模式
房地產投資者直接融資模式是由房地產項目投資者直接融資,同時由房地產項目投資者直接承擔融資中的責任和義務,目前來說是結構相對較簡單的一種融資模式。這種模式一般情況適用于房地產投資者自身財務結構簡單,且房地產投資者的信貸良好的情況。對于這種模式,其投資機構一般是非公司型合資機構,房地產投資者可以依據其投資戰略需要來靈活地安排融資,同時還可以利用其與銀行的良好關系和信用等級,降低融資成本。但這種方式難以實現貸款的有限追蹤,無形中增加房地產投資者融資風險。
(二)以產品支付為基礎的融資模式
以產品支付為基礎的項目融資模式是建立在由貸款銀行或者第三方融資機構購買地產項目產品的未來租金或者銷售收益的權益基礎之上。主要適用于項目產品數量和現金流量可以比較準確計算的房地產項目。主要特征有:它由貸款銀行和投資者建立的一個融資中介機構,通過購買一定比例的房地產來作為融資的基礎;貸款銀行提供資金給第三方融資機構,第三方融資機構再根據協議將資金融入房地產項目;銷售階段根據銷售協議,項目公司承擔房地產銷售義務和責任,且銷售收入將直接進入第三方融資機構。
(三)房地產ABS項目融資模式
ABS(Asset-Backed Securitiation)即資產證券化。這種模式是以房地產項目所有資產為基礎,以房地產項目資產的未來收益作為保證,并通過在國際資本市場發行債券來籌集資金的一種證券融資方式。房地產ABS項目融資模式是通過國際資本市場發行高檔債券來籌集資金,由于這種負債數據不在房地產投資者的資產負債表上顯示,從而能夠避免對房地產投資者資產的限制。另一方面,國際高級債券市場利率較低,這樣不僅可以大幅度降低發行債券籌集資金的成本,同時也為房地產ABS項目融資模式應用于資金量大的房地產項目提供了無限空間。
(四)房地產TOT項目融資模式
TOT ( Transfer Operate Transfer) 即轉讓一經營一轉讓的模式,這種模式主要是通過房地產投資者投資購買項目所在地的基礎設施所有權,并由該地區政府授予特許經營權,進而投資者在授權時間內擁有對該基礎設施的所有權、經營權,通過經營獲得相應的利潤,在授權期屆滿時,房地產投資者必須將該基礎設施的所有權和經營權無償移交給該區政府。[1]
(五)房地產PPP項目融資模式
PPP(Public-Private Partnerships)即公私伙伴關系模式,對于這種模式,根據聯合國培訓研究院的定義認為是不同社會系統倡導者之間的所有制度化的合作方式,目的是解決當地或者區域內的某些復雜問題。而廣義的PPP 模式泛指公共部門和私營部門為了提供公共產品或者服務而建立的一種合作關系;狹義的PPP 更多的是強調政府在項目中的所有權以及與企業合作過程中的風險分擔和利益共享機制。[2]這種模式是政府、營利性企業以及非營利性企業共同基于某個房地產項目而形成的以雙贏或多底為目的的相互合作模式,參與方可以達到比單方面單獨行動更為有利的效果。
二、房地產項目融資中的問題
(一)房地產融資市場體系不健全,融資效低
雖然上面介紹多種融資模式,當時從實際情況來看,我國房地產業尚未形成真正多元化的融資模式,主融資渠道還是通過銀行貸款,這種單一融資方式所帶來的風險是難以避免的。這些情況主要原因還在于我國房地產融資市場體系不健全。房地產融資體系的不健全會導致一系列的問題,如大多數房地產企業只顧短期效益而不考慮企業的長期發展,自有資金的缺乏,使得剩余資金往往需要依賴于銀行貸款,只有少數的房地產企業看清市場走向,這不利于房地產行業的長期發展。還有一個方面,由于房地產融資市場體系不健全,無形中增加了企業的融資成本,進而使得更多的企業為了保證自有資金而不得不采用銀行貸款或者地下融資方式。
(二)房地產項目融資目的不明確
房地產企業多元化進程也在慢慢開展,雖說目前股權融資已經成為房地產企業進行直接融資的主要方式,但很多企業在依賴于銀行貸款的同時也在積極探索多元化融資渠道,力求適應市場需求。但其中一個問題就是,房地產企業在進行融資時必須要結合企業自身情況,這就需要對企業進行合理的估算。如待融資房地產項目的規模、項目的數量、融資方式以及融資的時機等。但是目前我國房地產企業存在一種盲目融資的現象,如大部分房地產企業在融資時只是估算一個數額,而并沒有結合企業自身實際,這無形中帶來潛在的風險,很可能造成房地產企業的財務危機。[3]
(三)缺乏明確的產權制度和法律體系
房地產證券化融資模式已成為目前最重要的方式之一,但這種房地產證券化模式的前提條件是必須明確房地產產權,而目前來說我國的房地產產權制度尚未明確,缺乏有效的法律保障體系,同時也沒有基金管理等方面配套的法律法規。另一方面,由于我國現階段尚未形成有效的個人信用制度,金融機構很難對貸款人的資信狀況有所了解,很難對房地產企業信貸業務做評價。銀行為了減少信貸風險,只好嚴格控制貸款方式,這無疑抑制了房地產項目的融資多元化進程。
一、房地產投資信托基金的概述
1.房地產投資信托基金的簡介房地產投資信托基金是一種房地產證券化產品,通常以股票、受益憑證的形勢募集資金,其中募集的資金又專業的人士統一集中管理,用來長期投資不動產來獲取收益,然后將收益分給各投資人。不用繳納所得稅是其一大優勢。房地產投資信托是一種十分有效地市場化融資工具,可以說企業不需要上市就能享受在公開市場上募集資金的通道,其模式主要是通過合作經營或者收購物業,打包上市,以達到盤活存量資產的目的,這樣不僅能夠加快資金周轉,也減輕了企業大量持有存量物業的資金壓力,對促進商辦物業的發展具有劃時代的意義,可以說能夠直接推動行業的轉型升級。
2.房地產投資信托基金的特點具有多元化的優勢,可以說幾乎各類資產都可以通過房地產投資信托予以盤活,包括住宅、公寓、商業、酒店、工廠、倉庫、辦公樓、醫院等等,且既可以投資其中的一項,也可以多項組合。具有股權、債券兼具的優勢,可以說既有股權中投資者風險共擔的優勢,也就是所有投資人一起承擔投資的風險和回報;也有債券中相對穩定的特點,對投資者有一定的保障。具有流動性佳的特點,房地產投資信托基金核心優勢之一就是盤活投資者的資產,提升其資金的流動性。
3.房地產投資信托基金的運作房地產投資信托基金有兩種形式:一是信托;二是股份公司。以發行股票、收益憑證的形勢募集投資者的資金,將這些資金進行房地產投資,或者房地產抵押貸款投資,并將這些資金委托給專業的人員、專業的機構來進行經營和管理。基金發起方面:絕大部分的房地產投資信托基金是由房地產公司、商業銀行、人壽保險公司、獨立經紀人、聯營公司等發起,即發起人是組織或者機構。資金來源方面:主要有股票融資和金融市場融資兩個方面。前者由養老基金組織、人壽保險公司等機構投資者和股民認購,后者以發行債券、銀行借入、商業票據等。管理形式方面:基金參與者包括投資者、管理者和經營者。其中董事會(或受托人委員會)為管理者,負責制訂房地產投資信托基金的業務計劃,并指導實施。經營機構方面:包含內部經營和外部經營。內部經營結構和股份公司相似,由基金自身的經營公司負責,公司CEO由董事會任命;外部經營結構與共同基金相類似,由董事會聘請或委托獨立的經營公司(或投資顧問公司)負責。兩者相同之處是都要在董事會的監督下進行。經營決策與管理方面:房地產信托基金受經濟環境、市場環境、區域發展不均衡、項目自身差異化等多種因素的影響,因此對投資時機、管理能力均有較高的要求,一旦房產的出租率不佳、運營成本過高的情況出現,對基金的業績和價值均有較大的影響。因此,一般房地產投資信托基金會聘用顧問公司和經理人來專業化運作、多元化投資、差異化布局,以降低投資的風險,獲取穩健且較高的投資回報。
4.房地產投資信托基金的分類房地產信托基金的分類有多種角度,不少研究報告也有詳細的闡述。本文主要從投資對象的視角來進行分類,房地產投資信托基金主要分為權益型、抵押型和混合型。權益型房地產投資信托基金是收益類房地產,且兼具所有權和經營權,也基本上是狹義的房地產投資信托基金所指,包括房地產的開發經營、物業管理服務、租賃管理等等。房地產信托基金最大的特點就是要開發、收購和持有房地產,同時將三者納入自己的投資組合中,而不是簡單的開發-銷售型的開發模式。抵押型房地產投資信托基金是指向房地產所有者、開發商提供直接融資,或者通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。從美國的經驗看,這一模式主要針對已經開發建成的房地產項目?;旌闲头康禺a投資信托基金是權益型房地產投資信托基金和抵押型房地產投資信托基金的混合體,既持有并經營房地產,同時也向房地產所有者和開發商提供資金。
二、發展房地產投資信托基金的意義
我國商品房總量短缺的時代已經過去,未來將逐漸轉向存量商品房的時代,因此,開發企業依靠開發-銷售回籠資金的難度加大,因此,房地產企業的資金問題將逐漸成為核心問題。在國內現有的融資渠道單一的形勢下,發展房地產投資信托基金將具有其獨特的優勢。一是可以拓寬房地產開發企業的融資渠道?,F階段,我國房地產開發企業的融資渠道相對單一,且上市融資、發行債券等對企業要求較高,以至于房企對銀行貸款的依賴度過高。房地產投資信托基金兼具參與一級、二級市場的優勢,是發展房地產金融市場的重要手段,也是房地產金融發展的重要標志。通過房地產投資信托基金能夠直接從市場上融資用于房地產企業,明顯可以減輕房企對于銀行信貸的依賴。二是可以降低房地產開發企業的融資風險。從房地產企業的融資現狀看,融資途徑的過于單一,對銀行和房企來說,都存在著極大的系統性風險。引入房地產投資信托基金,可以有利地化解這一風險,提升房地產金融的安全性。三是可以疏通房企的資金循環通道?,F階段,受過于依賴銀行貸款的印象,關于信貸政策的變動對房企的影響巨大。比如信貸政策的收緊,將對迫切依賴于信貸自己的房企資金循環造成極大的沖擊。這一模式可以有效避免環境波動對房地產開發企業造成的影響。
三、我國房地產投資信托的發展現狀
2015年中在深圳,面世了第一只國內公募房地產投資信托基金——鵬華前海萬科房地產投資信托基金,也打破了十多年來國內房地產投資信托基金毫無進展的僵局。可以說,自房地產業開始迅猛發展依賴,關于房地產投資信托的提議就開始出現,特別是對國外城市房地產市場研究較多的專家持續呼吁,但受多種復雜因素的影響,特別是金融市場尚不完善和政策限制等方面的影響,房地產投資信托基金停滯不前。其實在十年前,建設銀行、越秀地產等銀行和地產公司都有所探索,但基本上屬于曇花一現,關注度頗高但很快就悄無聲息了。2013年,開元酒店信托基金在香港問世,業內給予了極大的希望,認為將具有極大的帶動意義,但隨后兩年仍然沒有太多的動靜,對商業地產、辦公樓、酒店都沒有形成積極的帶動作用,房地產投資信托基金依然是舉步維艱?!蛾P于進一步做好住房金融服務工作的通知》《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》政策均提出支持房地產投資信托基金試點,為這一模式嘗試提供了政策支持。鵬華基金聯手萬科共同推出的公募基金項目是在2015年6月8日獲批的,公示顯示:這一封閉式混合基金的總規模為30億元人民幣,已經完成了注冊,不少機構投資者對鵬華前海萬科基金興趣極大。基金將有一部分投資于萬科前海公關公館這一優質超甲級寫字樓公館。預計將來會為基金帶來一定的現金流保障。
對于首只公募基金的面世,可以說業界為之一片振奮,不少專家認為三五年內房地產投資信托基金將在國內規模化的發展,這將是國內商業地產、辦公樓、酒店能持有型物業的破局的利器。另外,萬達近兩年開始提出輕資產化,王健林在公開嘗試不止一次的表示:萬達要開啟輕資產化的戰略計劃,這也很容易理解,過去多年萬達靠著以售帶租的方式,快速擴張,短短幾年內,在國內多個城市開了超過100座萬達廣場,這種快速發展的模式幾乎就是靠著萬達自帶的公寓、住宅項目的回現支撐的。在地價高企、商業地產供應嚴重過量、百貨業受到重大沖擊的形勢下,萬達持有的大量的萬達廣場類的重資產將難以承受資金壓力,因此,輕資產化是萬達必須要選擇的一條道路。2015年6月,萬達集團參與一款類房地產投資信托的產品,名為“穩賺1號”,同時也是一款眾籌理財產品。其投資門檻較低為1000元。這一產品的基礎資產是萬達廣場,募集資金全部投資于萬達持有的萬達商業廣場。就國內眾籌的環境看,仍有募集人數的限制,因此對于資金規模大的產品,仍然需要解決這一問題,特別是門檻較低、資金規模較大的產品。萬科、萬達兩大地產巨頭,一個住宅地產的龍頭,一個商業地產的老大,可以說在2015年均實現了在國內公募領域的破冰之旅,這也幾乎指出了未來房地產開發企業融資發展的一大方向,將助推國內商業地產快速轉型升級。不少業界專家都預計未來三五年,房地產投資信托產品有望實現在A股上市。
四、我國發展房地產投資信托的建議
1.健全法律體系和稅收體系國內房地產投資信托基金(REITs)發展相對遲緩的原因之一就是配套的法律體系不健全,這種新型的房地產投資工具,亟需建立完善的法律體系,來保證和維持市場的公平、公正、公開、透明。在《信托法》《公司法》之外,根據房地產投資信托基金的具體實際,專門制定相應的專項管理措施,確保從一開始就規范化發展。另外在稅收體系上也要相應配套。
2.加快專業人才的培養目前REITs在國內仍處于起步階段,摸索中發展,因此,尚未形成專業的基金管理和運營團隊,既要了解房地產市場,又要熟悉基金業務的運作,還要熟悉投資市場的規范。要想實現房地產投資信托基金的快速發展,亟需加快房地產和基金跨界人才的培養。
3.完善信用制度由于房地產投資信托基金存在著信息不對稱的問題,投資人對管理公司難以全面了解,因此,需要建立信托企業的信用制度,促進市場誠信的建設,從而保證信托市場的健康發展,包括政府可以建立企業征信體制、失信懲戒制度等。
【關鍵詞】房地產;投資信托;必要性
1.房地產投資信托(REITs)概述
REITs是英文Real Estate Investment Trusts(中文譯為房地產投資信托)的簡寫,它是投資信托制度在房地產領域的應用。盡管不同國家的房地產投資信托基金并不完全一樣,但通常從定義上講,REITs是一種集合不特定的投資者,將資金集中起來建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構,進行房地產的投資和經營管理,并共同分享房地產投資收益的一種信托方式。
1.1 REITs的基本運作模式
REITs的基本運作模式實際上就是通過向市場發售受益憑證(或股份),集聚眾多中小投資者的資金,然后憑借自身專業的投資理念參與房地產項目的投資,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者。它本質上是一種資金信托性投資基金,其運作一般分為四個階段:(1)成立階段;(2)籌資階段;(3)經營階段;(4)利潤分配階段。
1.2 REITs的核心思想
REITs的核心思想有如下幾點:
(1)滿足公眾投資者房地產投資需求
在REITs出現以前,投資者只能從房地產市場上購買房地產,受財產價值不可分割性制約,中小投資者難以涉足這個高端投資領域,這顯然不利于社會財富的分配。REITs的證券化設計就為中小投資者創造了機會,通過購買REITs證券間接進行房地產投資。REITs的出現大大地提高了房地產的流動性,眾多投資者的參與也為資本密集型的房地產業打開了資本市場融資渠道。
(2)確立以消極型資產配置為主的長期投資戰略
美國稅法規定,REITs總資產的75%以上應為房地產、房產抵押貸款、其他REITs證券、現金和政府債券;至少75%的收入必須來自房地產租金、抵押貸款利息收入、出售房地產和其他REITs股份等房地產資源所得;95%以上的收入必須來自房地產相關所得和其他被動投資所得。這些限制的目的就是讓REITs選擇與普通房地產公司相反的投資方向——長期投資,而不是通過不斷買賣房產獲利。這種長期投資理念的存在,對房地產市場穩定無疑具有積極的作用。
(3)通過專業化組合投資化解風險
外部顧問管理是早期REITs必須遵守的要件,盡管出于減少風險目的,現代REITs逐步向內部管理過渡,但由具有豐富行業經驗和信息渠道的專業顧問進行管理,對提高REITs績效的作用是毋庸質疑的,只不過這些專業人士的產生從外部獨立機構轉向信托公司內部組織。
(4)提供高額穩定的現金回報
為了使投資者充分享受投資REITs的利益,美國稅法免除了REITs公司層面的所得稅和資本利得稅,只對股東或受益人的分紅征收所得稅,避免了重復納稅。在分紅方面規定,REITs每年至少應將其應納稅收入的90%分配給股東。REITs的高分紅及長期投資策略,為投資者提供了一個波動性小,現金回報豐厚的投資工具,從實踐角度看,REITs也的確取得了優于股票、債券的長期市場表現。
2.中國發展REITs的必要性
房地產投資信托基金作為房地產企業一種創新的融資手段,由于缺乏相應的立法,我國資本市場上的REITs尚未定型,REITs作為一種功能強大的融資渠道,目前在我國還是一個新生事物,至今國內還沒有出現真正意義上的REITs產品,因此,在我國推行REITs顯得十分必要。
2.1 提供多元化投資渠道,滿足社會大眾的房地產投資要求
目前我國證券市場的產品結構存在兩大缺陷:第一,風險結構不合理,風險結構倒置,高風險產品占主要地位。我國證券市場的可交易品種中,大約80%為風險較高的股權類產品,只有大約20%為債券類低風險產品。這種投資產品的風險結構與廣大投資者的長期理財需求不匹配。第二,低風險產品品種單一,不但市場規模小,而且品種極為單調,只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債,不能滿足廣大投資者的投資理財需求。而REITs兼有投資股票與房地產的功能, 房地產的固有特性決定了REITs具有保值增值功能,降低風險的同時實現較高收益。該產品的引入,拓寬了投資渠道,滿足了中小投資者投資房地產的愿望,最終也實現普通大眾財富的保值增值。
2.2有利于我國房地產業持續健康發展
房地產業是中國的支柱產業,其穩定健康發展對于國民經濟的持續增長和13億人口的居住環境改善具有戰略意義。然而從目前看,中國房地產業的發展卻面臨著諸多問題,其中很重要的一個就是投融資問題。中國房地產資本市場不完善,房地產企業融資渠道單一,基本依靠銀行信貸間接融資。構建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產金融成為中國房地產發展一個亟待解決的問題。REITs即可以建立起一種比較穩定的融資機制,為我國房地產開發企業提供可靠的資金循環保障,更重要的是融資模式的改變將直接促進房地產業的公司治理、投資方式、經營方式等的轉變,從而推動我國房地產業的健康持續發展。
2.3有助于規避和緩解金融市場風險
作為具有金融機構特征的REITs發揮著市場信用的作用,是對銀行信用的補充。因此,推出REITs,將大大地提高房地產金融的完備性,是房地產金融走向成熟的必然選擇。同時,引入REITs有助于分散與降低系統性風險,提高金融安全。最后,引入REITs有助于疏通房地產資金循環的梗阻。REITs的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度;可以為那些有意分享房地產行業增長的投資者提供投資機會,有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
參考文獻:
[1] 劉燃,沙見金.我國REITs境內外發展現狀.合作經濟與科技,2008(06):36~37
[2]吳洋.內地REITs市場的調研與思考.中國房地產,2009(02):60~61
關鍵詞:房地產投資分析 教學方法
隨著我國城市化進程的不斷加快,房地產業也飛速發展,目前,房地產投資已經成為房地產領域和投資領域共同關注的熱點之一。房地產投資分析也成為各高等院校房地產專業開設的核心課程之一。房地產投資分析是實踐性非常強的一門課程,只有準確把握市場動向,正確作出房地產投資決策,并科學有效地規避投資中遇到的各種風險,才能最終實現滿意的投資收益。這就需要良好的專業知識儲備。
房地產投資分析內容包括對房地產投資環境、投資市場的分析,投資項目方案策劃,涉及到成本費用及投資收入的估算,以及對房地產投資的風險分析與投資決策,是一項復雜系統的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產投資分析變得更為復雜,這增加了教師的上課的復雜程度,也增加了學生的學習難度,而不斷更新教學方法也成了教師的研究課題。
一、現行教學方法存在問題
房地產投資分析由于實踐操作性很強,傳統的老師講學生聽的教學方法,早已被摒棄?,F如今的理論學習與社會實踐結合的教學方式,將工作流程分為市場分析、財務分析等模塊進行情景學習,雖說與社會接軌,但學生的主動參與積極性仍有待提高。
1.真實項目參與難度大
在理論學習與社會實踐相結合的教學方式中,以現實經濟活動中真實的出讓土地信息讓學生進行分析自已選擇地塊,然后結合出讓土地所在區域分析市場情況設計開發方案,虛實結合讓學生參與到房地產投資分析的學習當中。然而,在教學過程中卻發現,雖然與現實經濟活動相關,能使學生在畢業后更快更有效率地參與到工作中,但出讓土地遠離他們的生活范圍,甚至處于他們完全陌生的區域,較大的空間距離使得學生的參與積極性不高,甚至會直接抱怨,地塊太遠了解數據資料難度太大。
2.市場動態變化需要大量時間跟蹤調查
在不同時期、不同的經濟環境和政策環境下房地產市場情況也不同,而房地產市場的景氣與否直接關系到房地產的投資行為。因此,投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力,而這些不是依靠課堂的學習,也不是一次實踐就能達到的,這需要長期對市場的關注,收集大量市場信息資料,把握當前房地產市場情況與政策形勢再分析預測。而一次的課堂組織,例如讓學生事先設計一份調查問卷,再集體參與調查所得到的信息也是短暫的片面的,這就需要學生利用更多的課余時間去完成,如果要求每周都必須完成一次市場調查,學生會大感壓力增加而產生抵觸情緒,而這在大學中幾乎是所有專業都難以解決的問題。
二、教學方法改革構想
真實案例教學無疑是非常有效的能讓學生畢業后更快適應工作的一種教學方法,但學生的參與度不高,且真實案例教學學生學習難度更大,如何發揮真實案例教學的優點,又使學生能主動參與到學習中來,則需要研究新的教學方法。
據調查,知識的掌握在工作以后邊學邊干過程中效率更高,并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負責程度,自身努力程度,機遇等非智力因素。教育心理學闡釋:“只有充分調動學生的學習興趣,才能使他們積極主動地參與到學習中,去感受學習過程的快樂,從而獲得良好的教學效果。”因此,如何激發學生興趣,讓學生主動去了解工作流程,并在參與工作過程中發現問題,引發思考去解決問題,則成了新一輪教學方法改革的思考方向。筆者在此進行了一些小小的嘗試。
1.游戲的思考方式
在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地,加蓋房屋,以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學習變成一種游戲來完成。首先,必須要選擇一個學生熟悉的區域作為進行房地產投資分析的市場,而貼近學生生活的最好區域便是學校;再由學生自己根據平時的生活軌跡將學校分成幾塊區域,再根據各區域特點確定商業中心,根據人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊;接下來,便可讓學生分組競爭商機最大的地塊,并讓他們在各不同地塊進行商業行為體驗,因這直接關系到他們的切身利益,學生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當他們將這種體驗行為代入到房地產購房者的行為模式中,以此為興趣點引發學生的思考,會使得他們更愿意去主動思考問題,從而建立起完整而又嚴密的邏輯思維方式,然后再將點延伸成線,最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中,學生以主動參與的形式進入到房地產投資環境分析、市場分析以及市場定位的學習情景中。
2. 團隊合作賺取虛擬資金
在學生通過市場調查了解近期出讓土地信息,為使他們能積極參與土地周邊區域情況的調查了解,并根據周邊市場情況完成開發項目策劃任務,則需將學生代入投資者的角色中。首先,學生分組以房地產開發企業形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當中去,再通過平時課堂的團隊合作來賺取虛擬資金,進行資本的原始積累以籌集企業的開發資金,而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞;再根據各組團的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金,而借貸資金產生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低,在組團相互之間的競爭中就使得學生能主動參與賺取虛擬資金的活動當中去。而在這一過程中,學生體驗了競爭中的成本與收入的估算,通過財務分析評價項目的盈利能力。
最終,用一種學生接受的方式將房地產投資分析課程中有實際應用價值的信息傳遞給他們,并讓他們學會自己思考解決問題的途徑,增強學生的決策能力和綜合素質。
關鍵詞:房地產投資信托 問題 完善
作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱 “121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。
房地產投資信托的含義和基本特征
房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:
穩定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定。
流動性強。由于多數房地產投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,因此它的流動性相對較強。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產投資信托價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產物業的價值更是升值得很快,以房地產物業為資產基礎的房地產投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產,通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產業的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經濟和產業政策。
我國房地產投資信托發展過程中存在的問題
房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。
法律法規尚不健全
目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。從目前國內的法律環境看,房地產投資信托產品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產品設計了貸款給房地產經營企業、投資于房地產經營企業股權、購買商業用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業投資行為,無法長期或永久性地購入商業物業,進行租賃、經營等商業運營。
道德風險問題
房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則。
項目自身及市場風險
房地產信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。
進一步完善房地產投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產投資信托業務的發展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。
建立相適應的政策和法制環境
加快我國相關政策和法律法規制定的進度,為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法,根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面,要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業化投資組合,并保護投資者的利益。
道德風險問題的防范
作為專業從事經營性信托業務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監管機構——中國銀監會的嚴格監督和管理,嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。在產品架構設計上,信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督。信托公司內部,應建立和完善業務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協作,交叉監督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。
項目自身及市場風險的防范
信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調查了解開發商實力、財務及資信情況,選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作;落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監控,做到“封閉運行,??顚S谩?。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內,最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產投資信托,在心態上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區別,而且收益更好。而信托產品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現一個信托產品不能兌付,有可能導致信托業受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產商不斷調整心態,投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。
參考文獻:
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房地產基金是通過發行基金證券的方式,募集投資者的資金,委托給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資,投資期限較長,追求穩定連續性的收益。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。目前,在緊縮的貨幣政策下,開發商資金緊張,通過民間借貸和高利貸等形式進行融資,風險無疑會增加。因此,具有合法、規范、創新以及安全性等優勢的房地產基金應時而生。隨著地產業資金鏈趨緊,為房地產項目融資的房地產基金出現了井噴式增長。
億元資金注入地產基金領域
2011年堪稱是中國本土房地產私募投資基金飛速發展的一年,無論在募資和投資方面均較往年大幅增長。清科研究中心數據顯示,2011年前11個月,共有26支可投資于中國大陸地區的私募房地產投資基金完成募集,募資總額達36.42億美元;投資方面,前11個月中國市場總共完成房地產投資35起,交易總額22.20億美元。與幾年前外資地產基金的大量涌入不同,目前境內的房地產基金一般都采用人民幣募資。
自2010年開始,大型房地產開發商如金地、遠洋地產、綠城集團、萬通地產等與金融機構合作,成立了房地產基金管理公司。一方面目前多數房地產開發商需要“雪中送炭”,即基金可以為其提供一種新的融資工具;另一方面金融機構也需要地產基金提供一種避險工具,即提供一種債權與股權相結合的融資,股權內部監督與債權外部監督相結合的規避風險的工具。在短短兩年時間,全國房地產基金公司由零起步,已發展到500余家,管理資金約1000億元。
類金融業的多渠道融資
金融行業對房地產的緊縮政策,使得房地產企業的資金面非常緊張。以前房地產企業可以通過上市、信托、銀行融資,現在這些渠道逐一被封堵,房地產基金成了唯一的救命稻草。“中小開發商已經挺不住了,我們就是要解他們的燃眉之急。”某房地產基金投資集團董事長如是說。該集團對外群發了這樣一條短信:“房地產項目差錢了怎么辦?百億收購優質房地產項目……”與對資金饑渴的開發商相比,不差錢的房地產基金公司似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。
與傳統開發商相比,房地產私募基金的資金并不依賴銀行。目前中國的房地產基金尋找LP(投資人)時,主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構。業內人士這樣解釋地產基金的優勢:“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險,特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目,難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業和低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目,加上專業的運作,就可能把一個項目救活,風險也能夠降低?!?/p>
房地產股權信托需到銀監會前置報備,滿足“四三二”的要求,即四證齊全、三成自有資金、二級開發資質。所以,現在開發商較傾向與基金公司合作,一方面監管可以過關,另一方面房地產基金運作也能省一些稅。深圳德信資本董事長陳義楓談到,目前銀行信貸收緊,房地產信托計劃也在收縮,融資年化成本正常是在20%左右,現在開發商融資困難是明顯狀態,而房地產基金在某種程度上可以解決房企的資金難題。
房地產基金的崛起,固然與房地產企業資金緊張有關,然而房地產正回歸其金融屬性。過去房地產開發資金僅依靠銀行貸款,一旦開發失敗,給銀行造成巨大壓力。美國就不一樣,開發商只是一個項目商,資金來源靠各種金融產品籌措。這正是房地產的金融屬性,應把房地產看成一種金融產業,讓其回歸其應有的金融屬性,“房地產基金就是其回歸金融屬性的一種很好的手段。”
此前8月,包括德信資本、盛世神州基金、高科投資等國內近40家房地產投資基金發起成立了房地產基金聯盟。可以看出,房地產融資方式必將改變,已得到了市場的普遍認同,房地產基金在國內的發展也將更具潛力。除此之外,還有兩點也表明房地產基金的潛力:一是房地產基金的高收益將吸引更多的投資者;二是房地產基金將向更加規范化的方向發展。
發展進入“快車道”
目前,房地產基金的投資收益較高,房地產基金GP(管理公司)參與項目的發起和管理,其投資金額占GP股本的1%-3%,收益占項目總利潤的20%。房地產基金LP(投資人)的行業平均預期收益為15%-30%。在市場一片哀鴻之下,這樣的收益無疑會吸引更多的投資者加入到房地產基金的投資行列。隨著更多的投資者加入,房地產基金公司所管理的資金規模也將日益龐大。
【關鍵詞】2016 房地產 基金
以2010年為元年開始算起,人民幣房地產基金已經進入了第五年,盡管期間金融環境以及政策空間存在諸多限制,但人民幣房地產基金已經的確開始倔強成長,發展的模式也開始百花齊放,在這樣的基礎上,中期內我國私募房地產基金存在著樂觀的變因,而這些變化將引領我國房地產行業進入新的周期。
一、判斷一:投資、退出渠道趨于多元化
從投資業態角度來看,住宅機會型基金依然當道,但地產基金對于不同地產業態的興趣正在萌芽,主要可分為三類:商業地產:一線城市核心地段的寫字樓仍處于租金和出租率上升周期,專業化的基金團隊得以迅速成長并品牌化;養老地產:在我國逐步邁入老齡化社會的背景下,不少地產基金已經在養老地產尤其是以養老公寓為主的模式中開始顯露身影;產業地產:在海外市場,近半地產投資規模都投向產業地產,美國REITs產品市場份額中產業地產占據重要權重,國內產業升級所帶來的產業園區需求使得基金多了一個新興投資領域。
從退出渠道來看,美國、新加坡等資產證券化程度較高的國家,私募房地產基金最好的退出渠道都在于REITs、CMBS等產品,通過將物業打包上市,再進入證券市場流通,凱德置地的地產開發模式即是最好的示范。而近期以來,國內資產證券化開始起步,海印股份等多個地產公司開始嘗試通過資產證券化進行融資,相信未來借助國內資產證券化等渠道的興起,國內人民幣房地產基金將迎來更多元化的退出渠道以及流通活力。
二、判斷二:股權、夾層投資將成主流
目前市場上多數股權投資實質上都是一種夾層投資或者股權與債權結合的過渡模式。夾層投資滿足房企項目公司短期資金需求,融資成本高,償還期限短,需要企業抵押物擔保;同時兼有股權的性質,但不以獲取分紅和股東權益為目的,又被業界稱之為債權形式的“高利貸”。在股權與債權結合的投資模式中,股權投資僅占項目公司全部所需融資額的少部分,其余部分通過債權方式投入,以確保項目的風險和收益率相對穩定,投資期限通常超過過橋投資。而純粹的股權投資注重被投資企業未來發展前景和資本增值,且參與企業經營管理和重大決策,投資風險相對較大,投資期長,借助退出機制出售持股獲利,由于期間委托成本高,市場風險難以把握,退出難度較大,在國內資本市場并不受歡迎。
結合前文判斷,當LP構成趨于成熟、基金管理公司更加注重團隊以及品牌的內生性建設,勢必將帶來整個基金行業投資策略的發革。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作,共擔盈虧,為房地產市場注入長期發展資金。股權投資作為一種戰略投資,將是私募房地產基金未來發展趨勢。
三、判斷三:大資管時代下戰略合作契機
自2012年5月以來,新一輪的監管放松,在擴大投資范圍、降低投資門檻以及減少相關限制等方面,均打破了證券公司、期貨公司、銀行、保險公司、信托公司之間的競爭壁壘,為私募房地產基金行業與其他金融行業合作帶來了可能性,在未來法律限制進一步放寬的假設前提下,險資、養老金、證券公司等都可以通過其資管業務投資私募房地產基金,未來房地產基金行業將存在龐大的潛在機構投資者以及通過各大資管平臺間接投資的個人投資者。
通過合作,整個私募房地產基金行業的游戲玩法可能都發生發化。在募集階段,房地產基金可以借由各種資管平臺的產品設計不同的基金結構和募資方案,為投資人打造個性化的財富管理方案。在投資階段,各個資產管理機構除了能為地產基金管理機構帶來充足流動性,還能通過各大資管機構的資源為基金項目池帶來儲備。在退出階段,傳統的回收和項目出售方式將被更為復雜的金融工具所代替,比如資產證券化和REITs。想的更進一點,隨著支付寶、微信支付等網絡支付的興起,未來私募房地產基金完全可能和這些渠道合作,產品的購買和兌付將更加便捷??偠灾?,技術驅勱以及金融變革將為私募房地產基金帶來新的生命力。
四、判斷四:管理重心向團隊品牌變遷
國內的房地產基金大多附屬于房地產開發商,對外部項目采取審慎和逐步開放的態度,因此房地產基金被僅僅理解為開發商一個新的融資渠道,這樣的模式對于打造一個持久基金品牌并無益處。過去兩年房地產基金的爆發,可能更多地需要歸因于國內房地產市場融資手段的轉移而非獨立房地產基金管理人的崛起,在混亂的大環境下,房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力也就很難得到凸顯。
從國際經驗來看,基金管理人體現獨特的專業投資與項目管理能力,并為投資人創造與風險相適應的回報,開始真正形成一批而非零星房地產基金管理公司的品牌,是一個資產管理行業成熟的先決條件。在美國,一個標準的房地產基金,可以同時持有多個項目,通過各個項目時間上的搭配,以及項目需求資金大小的配置,讓各種規模、期限和收益率的項目合理搭配起來,實現風險收益最大化,而基金管理人最核心的能力就是對投資品類進行合理組合,而這需要長期積累的專業判斷。因此,一個基金經理曾經管理過的基金個數、基金規模以及收益率就成了投資人挑選基金的首要條件。
參考文獻:
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