房地產的金融屬性精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產的金融屬性范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

房地產本身具有投資與消費二重性。房地產的消費品屬性是基礎性的，只有房地產消費品屬性才是建立在真實需求之上，以此為基礎的房價才能夠準確反映供求關系。投資品屬性會推高房價，甚至使房地產市場泡沫化，從而危害經濟。

一、消費性是房地產的基本屬性

房地產具有投資與消費二重性?！捌髽I固定投資、存貨和住宅是國民收入核算中三種主要投資形式”，[1]房地產是投資品，非住宅房地產或者作為一種生產要素投入生產過程以獲得利潤；或者將其持有，待其價格上漲出售獲得利潤。不管以哪種途徑持有房地產都是以獲得利潤為目的，使房地產具有投資品屬性。住宅房地產因其固定性、耐久性及稀缺性，使之也成為重要的投資品。而且不管是否自住它也是一種財產，與購買黃金、股票一樣是一種投資途徑?！坝煤暧^經濟學的語言說，投資指設備或建筑物這類新資本的購買。當莫爾從銀行借錢建造自己的新房子時，他增加了一國的投資?！盵2]房地產還具有消費品屬性。非住宅房地產用于生產消費，住宅房地產用于生活消費。這里主要說的是住宅房地產的消費品屬性。衣食住行是我們日常最基本的消費，住房是最重要的生活必需品。住宅不管是自住還是出租都離不開房屋居住的功能，即便沒有能力購買自己的房子，也要通過租的方式來解決居住的問題，總是要找到一種辦法來解決這一居住需求?；谛枨竽康呐袛嘧》康南M品屬性，獲得了研究者的廣泛認同。

房地產的消費性是基本的屬性。投資是為了獲取利益，消費是為了滿足需要。投資是由儲蓄轉化而來的，它通過墊支資金或物質財富以獲取利益，即投資實際上是對現期消費的抑制，投資的獲利是為了實現更大限度地滿足消費的目的?！白》縿t是典型的兼具消費與儲蓄二重性質的耐用消費品?！盵3]居民購買新住房雖然使得當期社會固定資產增加，但這種投資更多地是為了滿足居民的消費需求，而沒有直接形成生產力，沒有增加未來的消費水平。出租房屋的住房所有者雖然可以獲得租金收益，而房租屬于本期消費的支出，對住房所有者來說，政府通過分攤成本和利息“虛擬租金”方式計算當期消費支出，只是具有統計學上的意義，不能作為把住房當成經營性固定資產的理由。所以消費是目的，投資則是由消費派生出來的，是實現更好消費的一個手段。也就是說房地產的消費品屬性是其基本屬性，投資品屬性是派生的。這就要求對房地產的投資與消費二重性及其關系要有清楚的認識，否則就不能對房地產市場做出科學的定位，政府就不能夠對房地產市場制定客觀、科學的相關政策。

從理論上說由于房地產具有消費品的基本屬性，特別是從生存需求看它是生活的必需品，所以我國房地產市場定位應為以消費品屬性為主的市場。因為“居住”需求是屬于有效需求，是真正意義上的“剛性”需求，它受消費者收入和可支配能力的約束，對價格敏感，房地產價格過高則有效需求受到壓抑，房價有向下調整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩定，而且房地產的消費品的屬性使效用最大化約束成立，這種網狀調整形成消費品市場的均衡價格，使供求關系定價理論可以在以消費品屬性為主的房地產市場發揮其均衡價格的作用。從我國現階段的經濟發展水平和居民的實際生活水平的現實看也應該將房地產市場定位為以消費品屬性為主的市場。但我國目前房地產市場的許多問題就是由于沒有根據我國的實際發展情況做出科學定位，房地產投資品屬性日益顯著，直接成為房地產價格顯著上漲的重要推動力。因以投資為主的房地產市場，投資品是以價格差異為“賺錢”目標的，其有推動價格不斷上漲的強烈動機，因而以投資為主的房地產市場是不可能依靠國家調控形成穩定的均衡價格水平的。其結果人們感到居住需求受到危險，即人的存在受到威脅。這勢必會引起個人焦慮及社會震蕩，后果是非?？膳碌摹Ｋ杂斜匾诰蛭覈壳胺康禺a市場投資性過強的原因，以便采取措施加以調整，回歸房地產的消費品屬性，滿足人們的基本需要，使人民安居樂業，達到社會和諧目的。

二、房地產投資屬性過強的原因

（一）房地產市場投資性過強是房地產支柱性地位使然的結果

國家賦予房地產業支柱性地位使其吸入了大量資金。從房地產業對GDP的貢獻率可看到，房地產業確實成為經濟發展的支柱產業。在這一定位下，國家把發展房地產業做為拉動內需、保GDP增長的手段，以應對危機。1998年的房改可以說是為應對亞洲金融危機而通過住房消費的釋放來拉動經濟增長；2003年房地產業支柱地位的確定使房地產市場越調越熱，房價越調越高；2008年為應對世界金融危機，房地產業又成為拉動經濟增長的引擎?！胺康禺a業實際投資占固定資產總投資比重的變動趨勢同房地產業增加值占GDP比重的變動趨勢相似，房地產業開發實際投資的快速增長是支撐自身高位運行的關鍵因素?！盵4]在經濟發展低迷之時，房地產業確實起到了帶動經濟增長的作用，但負面影響是在國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產市場的同時，實體經濟進一步失血，房地產價格虛高，擴大的投資需求吸引大量資金投機，使進一步被推高的房價遠離國民的購買力，嚴重影響了國民的居住需求。

地方政府也把房地產業當做了“支柱產業”，甚至采取不規范行為吸引大量資金，使房地產成為地方政府財政收入的主要來源。土地作為全民所有，原先并不在可出售資產之列，所以土地出讓一直歸入預算外收入，再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得各級地方政府的財政幾乎依賴于土地財政。當然，地方政府對房地產的依賴，不僅是財政收入，房地產的關聯性，使GDP的增長也有賴于房地產業的發展。如果把房地產這一塊剔除，很多城市的GDP會大大下降?！胺康禺a立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是房價與地價相互推高背后的主要原因之一。

（二）房地產投資屬性及融資環境的單一使大量資金被擠入房地產市場

我國金融市場還不夠健全與完善，“在現有的房地產投融資體制和金融市場環境下，房地產投資渠道有限，融資結構失衡，股票、債券、基金融資比例低?！盵5]金融產品的單一使投資渠道狹窄，大量民間游動資本缺少選擇增值路徑。而在房地產成為最佳投資渠道的情況下，民間資本都涌向樓市，甚至使得制造業的資金也紛紛進入房地產市場。

房地產市場吸入大量資金不僅加劇了房地產的投機，推高了房地產價格，也對其他經濟主體的資金來源造成了擠壓。本來能解決就業的一些實體企業卻得不到信貸，尤其是民營企業始終被資金不足問題所困擾，最終造成實體產業發展緩慢。改革開放三十多年來，民營企業雖然解決了大量就業，但由于資金來源渠道狹窄，缺乏高新技術，沒有高端產品，導致現在出口業仍舊依賴低附加值產品。同時因這些企業處于整個產業鏈的最低層，從業者勞動報酬也增長緩慢，這個問題如不能解決，會拖累我國整體經濟，外需內需都將無從談起。在全民投資房產的情況下，房地產已經造成對實體產業發展的最大擠壓。

（三）房地產投資屬性及土地稀缺性和城市化加劇了人們對房地產增值的預期

房地產的投資品特性直接成為推動房地產價格上漲的推動力。土地所有權的壟斷及其自然資源的品性決定了土地供給的稀缺性，在投資氛圍濃厚的條件下使地價的上漲預期不斷形成并自我強化，并進一步推動房價上漲的預期。而且房地產不僅僅是投資品，它還具有消費屬性，但由于房地產供給剛性，這些屬性決定了房地產的價格長期趨勢是永遠看漲。

伴隨城市化的是對工業、住宅與商業用地需求的增加，土地需求的激增必然產生地價和房價上漲的預期。而且城市土地價值隨著城市的不斷開發具有積累性，這就決定了城市土地隨著經濟價值的變化，必將帶來未來的預期收益。若沒有外力的作用，作為房產投資收益的實現與增加其實是很緩慢的。而現行房地產的價格上漲，與城市化過程中政府對基礎設施建設的投入有關。政府在城市運營中，使郊區土地的價值日益提高，從而實現土地價值的快速增值，并最終通過房價來反映，進而促進大量游資投資于房地產，最終形成擋不住的房價上漲趨勢，從而實現房地產的投資屬性。

三、抑制房地產投資屬性過強的對策

當前房地產市場投資過強，消費屬性的基礎性地位正逐漸弱化。“特別是住房產品的特殊性，如果有人利用房地產市場的特殊性來炒作，那么這個市場就會陷入混亂?！盵6]而房地產的居民消費問題實質上就是房地產的民生性問題，它關系到如何通過房地產市場發展與繁榮來解決并改善全體國民的居住狀況及居住條件。若不能抑制房地產過強的投資屬性，房價就不能回歸理性，房價收入比與租金比就不可能合理化，房地產消費屬性的基礎性地位也就得不到體現。因此，如何抑制房地產的投資性，凸顯其消費屬性的基礎性地位，筆者認為可以從以下四方面入手。

（一）宏觀調控必須以房地產的必需品屬性為立足點

將房地產的消費屬性再進一步細分為必需品和發展品，使國家的宏觀調控及地方政府的政策立足在房地產的必需品屬性上，擺正房地產消費屬性的基礎性地位，使房價能夠理性回歸。雖然目前國家加強了對房地產市場的調控，但房地產市場投資性過強、消費屬性的基礎地位弱化的局面并沒有大的改觀。要想抑制房地產的投資屬性，必須要重新認識房地產的消費屬性。發達國家對房地產屬性的認識在宏觀調控上起到很大作用。“在住宅屬性上，美國雖然是間接地把握住宅的經濟屬性和社會屬性，并且，在住房供給上也經歷了由市場性住宅到公共住宅再到市場性住宅的復雜過程，但美國政府從始至終都在關注中低收入群體的利益，只是在保障這一部分人的住房權利時使用的方法不同?！盵7]現行房地產市場投資性過強并不是人們沒有認識到房地產的消費屬性，而是貫徹對其消費品屬性的方法不恰當。筆者以為應將房地產的消費屬性再進一步細分，即分為必需品和發展品?；镜木幼⌒枰?，在馬斯洛的需要五層次論中歸屬于第二層次――安全需要，與生理需要一道被認為是人們生存的基本需要。住房對于絕大多數中低收入家庭來說，是用來滿足其基本的居住需要的，因而是生活必需品，是絕大多數普通家庭的生活必需品。至于高檔住房（大戶型、別墅等）是發展品，它體現了人們對發展的需要。另外，住房本身因其增值保值功能是富有階層投資品的屬性已經得到了廣泛的認可，在這里無需贅述。區分三個群體，意識到住房對這三個群體的不同意義和功能是房地產市場能實現有效調控的第一步，也是重要的一步。屬于發展品需要及投資品需要的房地產價格由市場決定，而作為生活必需品的房地產價格應由政府控制。政府通過行政干預，保障中低收入家庭的基本居住需要，這樣才不會使房地產消費屬性的基礎性地位缺失。

（二）強調房地產業與整體經濟發展的協調性

從宏觀來說，國家要重新認識房地產業的支柱性地位。雖然房地產業對國民經濟的發展和GDP的增長貢獻非常大，但房地產業作為經濟整體的一個產業部門，其發展必須與其他產業部門和整體經濟的均衡發展協調一致，過快的發展勢必引起經濟結構的失衡，資金積壓，風險增大。所以，資金的使用要本著房地產業的發展與整體經濟發展相一致的原則，以避免房地產業對其他實體經濟資金的擠壓。

從地方政府的角度來說，要從觀念和制度兩方面入手改變地方政府對房地產業支柱性地位的認識及地方經濟對房地產業的依賴性。為此地方政府不僅要從其觀念上進行糾偏，更重要的是要改變原來影響地方政府作為的杠桿作用方向，引導地方政府的行為回歸到政府應為的職能上。具體對策可以從以下兩方面入手。

一是剔除地方官員的政績考核對GDP的依賴性，著重從民生角度改革原有的政績考核制度。中央政府應該改變原來的激勵考核地方官員的杠桿作用的方向，不能只以GDP來說明其政績，更應該注重地方政府在民生問題上的作為及民生問題解決的程度。這樣才能弱化地方政府對房地產業的依賴性，使其作為的方向轉向強調房地產市場的消費屬性，使政府承擔起在發展房地產必需品上的責任，調動起地方政府合理發展房地產必需品的積極性，在使房地產市場回歸到消費屬性基礎地位上的同時，很好地解決房地產市場的民生問題，也使地方政府的職能得以回歸到為民執政的本性上。

二是改革土地收益制度?，F行房地產價格虛高，其中土地價格占有很重要的一部分，要有效地抑制房地產的價格，必須要從土地價格入手進行調整。調整土地價格的原則是既要使房地產在市場上體現其投資屬性，又要體現其消費屬性，更重要的是要體現房地產消費屬性的基礎性地位，即凸顯房地產必需品的屬性。這就要求地方政府在確定出讓土地價格的時候，要同時考慮房地產的投資品、發展品、必需品三個不同層次的屬性，進而規定不同的土地價格，既發揮投資品的收益性，又凸顯發展品的市場性，還能體現必需品的民生性，使土地價格與房地產的不同屬性相適應，土地物盡其用的同時真正體現政府為民執政的職能。

（三）完善住房保障制度

房地產消費屬性基礎性地位的回歸，關鍵在于房地產的必需品屬性的保障，如羅爾斯所言，“正義的主要問題是社會基本結構”，[8]即通過合理的制度安排，解決低收入群體的住房保障問題。這就要求政府通過制度安排承擔保障居民住房的責任，恩格斯在《論住宅問題》中說過：“資本即使能夠辦到，也不愿意清除住房短缺，這一點現在已經完全弄清了，于是只剩下其他兩個出路：工人自助和國家幫助?！盵9]通過市場確保房地產消費屬性基礎性地位的回歸顯然是不可能的，所以必須得依靠政府的作用。具體措施有：

一是通過建立制度管理來保證保障性住房的土地供給。因為土地資源的有限性，房地產的投資品、發展品、必需品之間必然會形成對有限土地資源的爭奪。要想使房地產投資性弱化，回歸消費屬性，特別是保障房地產必需品的屬性，政府必須根據本地房地產必需品發展的實際需要制定計劃，并按計劃規定每年投放到保障房建設市場的土地數量，而且不得改作其他用途，規定每年投放的土地在首先滿足保障房需要之后才能流向其他市場。這一過程不僅要有專門部門來管理，而且要將其制度化，避免其他兩個土地需求市場強勢需求的競爭威脅。

二是建立住房保障基金。穩定的資金來源是保障房順利建設的必要保證。政府可以將保障房本身所需土地零價格無償劃撥，還可以把投資品和發展品市場所得的土地出讓金用作保障房的建房資金。

三是完善保障房的分配制度。為了提高保障房這一有限資源的利用效率，避免以前曾出現的開寶馬買經濟適用房的問題，必須對原有的保障房分配制度進行完善。前提條件是建立完善的信息網絡，并在此基礎上一方面建立收入確認制度，并跟蹤了解和及時調整，根據實際需求安排住房投資和住房分配，做到應保盡保；另一方面加強監管，發揮、加大社會和新聞單位的監管作用與力度。

（四）抑制投機性需求

投資需求是導致投機性需求的根源，房地產投資性過強源于其投資屬性，“買漲不買跌”是投機操作的原則。投機推動房價上升會吸引更多資金進入房地產市場，“羊群效應”下，更多的投機力量進一步推波助瀾，繼續推動房價的上漲，最終甚至出現經濟的“泡沫化”傾向。而房價攀升還會導致市場的有效需求進一步萎縮，使房地產市場的結構性過剩趨于嚴重。因此，弱化房地產的投資性，就必須抑制房地產市場的投機行為。具體對策：

篇(2)

虛擬經濟是與實體經濟相對應的一個概念，虛擬經濟在21世紀之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當然現在已經逐漸被廣大的學者和普通老百姓所接受。經濟的本質是一套價值系統，包括資產價格系統和物質價格系統。資產價格系統與物質價格系統不同，它是以資本化定價方式為基礎的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經濟。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經濟產生極大的影響?？梢哉f虛擬經濟包含著人們對未來的一種預期，含有極大的波動性和不確定性。房地產經濟在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應該是一種重要的實體經濟，但是隨著經濟的發展房地產的價格定位模式已經不再是按照房地產的成本來定價而是演變為一種像股票高漲一樣的預期，認為房地產價格會越來越高，逐漸演變為一種虛擬經濟。虛擬經濟產生于實體經濟，但是虛擬經濟過度的擴張，就會變成一種泡沫，對實體經濟乃至這個社會經濟的發展產生極其不利的影響。房地產作為我國的支柱產業，經濟的過度虛擬化會導致泡沫化，對我國的經濟的健康發展會產生極大的挑戰，必須引起政府和廣大學者的重視。

一、我國房地產虛擬經濟的表現特征

房地產市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產和商品，房地產不僅僅是實物資產，同時又具有虛擬資產的特性，主要表現在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產不具備的投資價值，以此獲得財產的保值和增值，由于可以實現所有權與使用權的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經營和出租來獲得收益；（三）影響房地產價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現，就會有價格的大幅波動；（四）房地產交易能夠脫離有形的實物資產進行轉移，可以只表現表現為相關房地產權屬證的轉移，但權屬證書自身沒有價值，但它通過房地產交易市場中的循環使得它不需要經過實體經濟循環就能盈利；（五）從金融角度對房地產進行研究分析，房地產金融工具依托金融系統的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利。比如房地產抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產企業發行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關的金融活動。所以，房地產經濟的虛擬化是客觀存在的，房地產經濟的虛擬化是房地產泡沫的根源。

二、房地產虛擬經濟的現狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產經濟發展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現過一陣低迷，國家出臺了許多調控措施，但是房地產經濟發展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產經濟進一步虛擬化，甚至出現了房地產泡沫化的傾向。據調查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數地區，地方經濟的發展很大一部分是靠房地產的投資來實現的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據統計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當前普遍認為，當前我國房地產虛擬經濟現狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發投資與房地產企業負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產經濟虛擬化程度越高產生經濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經濟帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產經濟的虛擬化

房地產經濟過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產中投機行為，投資者和消費者的非理性預期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業缺少自律，金融監管不利等都是房地產過度虛擬化的原因。從會計學角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。（一）房地產經濟虛擬化與會計信息的關系。房地產市場是一種壟斷性的競爭市場，購房者和開發商通過博弈來實現房地產的交易。在此博弈中，開發商是強者，購買方則是弱者。二者之間存在嚴重的信息不對稱。在所有的信息中，會計信息是最重要的部分，也是投資者進行決策和投資的主要依據。房地產市場也是時刻在變化的?？墒?，在會計信息不對稱、且質量低下、披露不很及時的情況下，投資者對變化的房地產市場無法做出及時準確的判斷，并且房地產開發項目周期長，使得房地產開發商的有效供給往往滯后于市場的需求，進一步使房地產市場更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會計信息出現問題不但會扭曲房地產市場中供求關系的正常反映，更是市場中盛行投機炒作的一個重要原因。（二）房地產經濟虛擬化和會計要素計量的關系。會計計量是為了將符合確認條件的會計要素登記入賬并列報于財務報表而確定其金額的過程。根據企業會計準則的規定，會計計量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值等。在一般情況下，產品的價格是以成本和市場的供求關系來確定，一旦產品的價值和價格產生嚴重的背離，將會產生泡沫。當前我國房價的上升已經不是主要由生產成本上漲引起的，其增長的幅度早已超出成本的增長幅度。目前我國房價的上漲，很大程度上是由對未來資產增值的預期所帶來的虛擬價值的增長所決定的。計量屬性反映的是會計要素價值或價格的確定基礎。因此，房地產計量屬性能否反映房地產的真實價值顯得頗為重要。從會計學上來看，房地產可分為存貨房地產、自用房地產和投資性房地產。自用房地產指的是企業為生產經營經營而持有的房屋、土地等房地產。企業用來生產經營而持有的土地使用權屬于無形資產；而生產經營用的辦公大樓和廠房屬于固定資產。自用房地產是按照歷史成本作為無形資產和固定資產來進行初始計量和后續計量。投資性房地產是通過出租建筑物或出租土地使用權來獲得收益的房地產。按照會計準則的規定，投資性房地產按照成本模式進行初始計量。投資性房地產的后續計量只有企業在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以對投資性房地產采用公允價值進行后續計量。如果不加限制的引如公允價值，就會出現人為操作利潤的現象，從而導致房地產價值背離價格，過度虛擬化，產生泡沫。存貨房地產是指的是房地產開發企業自行建造并待售的房產。此時無論是購買的土地還是構建廠房的各種成本都并入房產的開發成本，統一作為存貨的成本。在虛擬經濟的大環境下，房地產的公允價值會不斷升高，給廣大的投資者帶來房地產價格繼續高漲的預期，在這種情況下，按照經濟學中的各種模型計算出的公允價值會不斷的攀升。非理性的投資者會受到多種因素的影響而不能察覺到房地產價格的過度虛擬化，感覺不到泡沫的存在。投資者會根據以往的價格和當前市場的價格來確定公允價值，過去持續攀升的價格給投資者以良好的預期，最終導致泡沫的出現。當公允價值下降時候，投資者的預期變得悲觀，導致房地產虛擬經濟回到實體經濟狀態，但會造成房地產經濟的持續低迷。

篇(3)

在全球經濟最暗淡的2009年，中國房地產業卻迎來了自己最“輝煌”的一年。歲末年初，房地產價格的暴漲，更是從一線城市蔓延到了二、三線城市。不經意間，房地產遠離了大多數民眾的生活，成為了有錢階層的投資品。面對謎一樣上竄的房價，老百姓一臉的茫然，連一貫共享房價上漲喜悅的地方官員們也終于看得有點心驚了。于是中央再次出手，一系列調控房地產的政策又出臺了。

很顯然，自1998年房改以來，房地產泡沫從未像今天如此真實存在并威脅到民眾的生活及中國經濟的未來。世界上沒有哪個大國的經濟象今天的中國一樣對房地產如此依賴，也沒有哪個國家的老百姓象中國的老百姓一樣為購買一套房子而承受如此的痛苦。到底是何原因造成今天這樣的一種局面?筆者認為房地產問題的癥結在于政府對房地產業不恰當的定位：

首先，國家對房地產業予以“國民經濟支柱產業”的定位是不恰當的。在這一定位下，國家把房地產當作經濟增長的引擎，特別在危機來臨之時，更是把它作為拉動內需、保GDP增長的便利手段。1998年為應對亞洲金融危機爆發后造成出口快速下滑、國內消費乏力的局面，中央決定通過制度改革釋放國內住房消費來拉動經濟增長，首次提出了房地產將成為國民經濟重要產業的設想；2003年，在房地產市場首次在全國范圍內出現過熱的情況下，中央“121號文件”出臺，明確了房地產作為國民經濟支柱產業的地位。自此，中央在調控房地產市場上左右為難，結果是市場越調越熱，房價越調越高。當房價于2007年攀高到一般老百姓靠“啃兩代老人”的手段也不能承受的時候，中國房地產開始了自1998以來第一次市場主導的調整期。可惜，2008年世界金融危機不期而至。歷史驚人的相似，中國經濟又面臨著亞洲金融危機時出口乏力、內需不振的困境，而房地產業又成為了拉動經濟增長的“救命稻草”。市場之手讓位于政策之手，一系列救市措施使得房地產市場進行中的調整半途而廢，下坡中沖天而起，帶動了鋼鐵、水泥等傳統過剩產業走出了困境。而負面效果則是，國家保增長的資金和民間資本更多流入了房地產市場，實體經濟進一步失血；令人咂舌的房價把絕大部分有自住需求的老百姓擋在了市場大門之外。

事實上，我們把房地產視為“國民經濟支柱產業”，就相當于把經濟發展綁在了“房地產”這駕戰車上，這樣做風險極大：一是房子問題是關系到民生的最大問題，不能單純以“經濟”視之追求商業利益最大化，否則會國顧民生而帶來社會不穩；二是房地產具有明顯的投資和投機的屬性，具有很大的市場波動性，不具備作為“支柱產業”的基本要求。正因為這兩個原因，沒有哪個國家敢于把房地產視為“國民經濟支柱產業”。

其次，房地產是地方政府預算外收入的主要來源，這使得地方政府也把房地產當做了“支柱產業”。土地作為全民所有，原先并不在可出售之列，所以土地出讓一直歸人預算外收入；再加上財權事權不匹配的財稅分配制度，使得土地財政成為各級地方政府的主要抓手。當然，一些一、二線城市對房地產的依賴，不僅僅是財政收入而已，GDP的增長也有賴于斯。如果把房地產這一塊拿掉，很多城市的GDP恐怕要掉個4成5成都不止。“房地產立市”是很多城市既不愿提及又心知肚明的事實。這就是“房價推高地價，地價推高房價”背后的主要原因之一。

難怪有地產界的朋友自嘲：“政府才是房地產最大的開發商，他們是莊，我們只是抬莊的小癟三，分一杯羹而已?！边@句看似自嘲的話，道出了中國房地產的玄機：由于中央和地方對房地產不恰當的定位而使得政府對房地產業深度依賴，各路資金摸清楚了政府的“死穴”，從而吃準了房地產只漲不跌的“定勢”。這樣就能解釋清楚，為什么面對自住需求無法承受的房價，2009年各路資金依然瘋狂人市，炒土地、炒樓盤，更有開發商(其中不乏國有企業)穩穩捂盤，賭定樓盤更上層樓。

房地產在政策支持下的財富效應，使得浸在制造業數十年的巨子們如海爾、格力之屬，也紛紛打起了房地產的主意。畢竟在制造業辛辛苦苦掙來的那點微薄利潤，和在“國民經濟支柱產業”里掙快錢、掙大錢相比，實在是不值一提。

對于很多城市的主政者來說，道理也是一樣的：既然賣賣土地、抬抬房價，就能帶來立竿見影的大效益，又何必花那么大的力氣去調什么結構、轉變什么方式?

但是，為政者不能不心系民生，不能不有戰略思維：高房價基本消滅了城市的“中產階級”，令“中產階級”按揭買房后一生淪為赤貧，買不起房的“無產階級”則是怨聲載道；而高昂的房價更是扼殺了城市的創新能力，實體經濟特別是創新型經濟將逐漸遠離這些商務成本、生活成本奇高的城市。創新與活力對一個迅速發展中的城市保持競爭力持續發展至關重要，這比高房價帶來GDP和財政收入短暫的增長要重要得多。

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水皮表示，從2016年10月份算起，中國房地產市場進入了新一輪宏觀調控周期，新的周期也出現了新的情況，房地產的成交量和成交面積卻創出了歷史新高，房地產經過上一輪的報復性上漲之后，進入了平臺整理期。這個階段房地產市場進入了新一輪宏觀調控周期，伴隨著的是房地產的成交量和成交面積卻創出了歷史新高，接下來宏觀調控可能會有新的動作，在金融支持方面嚴加管束。同時，還面臨流動性收緊，M2已經回落到8.2％，未來三年金融政策會更加趨緊，金融對房地產的支持進入一個瓶頸周期。

1月底，中國證券報爆出消息，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務，信托公司地產融資業務也趨向審慎。

前海開源首席經濟學家楊德龍認為，樓市的調控的宗旨，就是讓樓市回歸到居住的本原。在楊德龍看來，除了一些剛性需求購房，房產配置一定要選擇核心區域、核心地段。“中國人的投資渠道非常有限，從大的方向來看，要么是炒房，要么是炒股，過去十年中國家庭大概70%的資產是配置在房地產上”，樓市調控后，房地產市場會出現嚴重的分化，非核心區域的住房或許面臨比較大的調整，稀缺性和區位是最關鍵的因素。

關于未來房地產市場發展的趨勢，新城控股集團高級副總裁歐陽捷判斷，我國住房市場沒有大起也沒有大落，房價不會暴漲也不會暴跌。非都市圈城鎮化接近尾聲，都市圈惜土如金，發展受到限制，房地產市場的蛋糕一年比年小，未來樓市將呈現“大穩小亂”的態勢，行業壟斷加速來臨。高能及城市住房將成為奢侈品，好地段核心商業仍然是投資品，高成長企業股票也是市場投資的潛力股。

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筆者所在的重慶世紀精信實業(集團)有限公司是一個綜合性的大型企業集團，秉承著創新的發展理念，并重視人才管理，試圖通過產業結構的調整來為企業贏得更高的經濟利潤。那么，這就需要我們根據新會計準則的規定來更好的應用公允價值指標，從而更好的做好企業的財務會計核算工作。事實上，公允價值的引入是新會計準則財務會計目標變化的結果，是對原有會計準則內容的實質性修訂與突破，可以更好的滿足會計報表使用者的實際需要。公允價值的引入還是我國會計向國際趨同的結果，因為它的運用范圍與程度在很大程度上標志著一個國家或地區會計國際化的發展狀況與水平。因此，公允價值在我國新會計準則中的引入，是我國會計史上的重要里程碑，也是我國企業財務會計中的一項重要計量屬性。目前來看，它已經在我國企業財務會計核算中有了大范圍的引進與全面推廣應用，還在實際應用過程中進行不斷的完善與創新。因此，公允價值必然會對我國企業財務會計核算產生不容小覷的巨大影響。

（1）公允價值對金融工具核算的財務影響。在新會計準則中，以公允價值計量的金融工具主要有交易性金融資產和金融負債。事實上，公允價值是金融工具最具相關的屬性之一，是衍生金融工具唯一相關的計量屬性。新會計準則中運用公允價值來確認和計量金融資產或金融負債，實際上是我國會計核算體系的巨大創新與根本改革。根據新會計準則的規定，在進行金融資產交易的時候，應該以成本進行初期計量，然后再根據公允價值對其進行后續計量，其變動應當直接計入到當期損益中去。那么，針對一些上市公司的短期股票投資行為，我們將直接采用純粹的公允價值計量法，這樣就可以把一些由于市價提高而獲得的賬面盈利作為凈利潤來對待。事實上，新會計準則中對于公允價值的引入是秉承著謹慎使用原則的，這與國際上對于公允價值的運用仍然具有一些差距。我國的新會計準則主要提出了企業的公允價值運用，應該為投資者與社會公眾提供更為真實可靠的會計信息這樣的新理念，這在一定程度上與國際會計準則實現了有效連通，也在一定程度上構建了一個較為完整的會計體系。但是，這種會計核算新理念與新體系的實施過程仍然不夠到位。因此，我們應該加大行政執法、行業自律、輿論監督、群眾參與的相關力度，在市場上形成一套較為完善的監督體系，讓引入公允價值的新會計準則能夠發揮出更大的監督效力，保障每一個企業的財務核算情況更為清晰健康；

（2）公允價值對投資性房地產的財務核算影響。根據《投資性房地產》中的規定，只有當我們獲得了確鑿證據來證明投資性房地產的公允價值是能夠持續可靠取得的時候，我們才可以利用公允價值對投資性房地產進行后續計量。我們要以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎來調整其賬面價值，從而在房地產升值的情況下會增加利潤。當然，我們在對投資性房地產進行公允價值計量時，應該要同時滿足這些條件，即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。只有在滿足了這樣兩個基本條件之后，我們才可以對投資性房地產進行公允價值的計量，把公允價值與原賬面價值間的差額直接計入到當期損益當中去。那么，我們也應該對公允價值計量投資性房地產進行一定的規范化操作，否則就有可能會出現一些企業利用公允價值變動來調節企業利潤的不良行為。因此，新會計準則中明確規定，投資性房地產的計量模式不得隨意更改。隨著我國房地產市場的發展，一些投資性房地產企業采用公允價值進行計量，將會大大提高其凈資產和當期凈利潤，也可以更為準確的反映出企業賬面凈資產，具有更高的會計參考價值；

（3）公允價值變動對所得稅的影響。在新會計準則下的企業利潤表中出現了一個新的會計科目，即公允價值變動損益。那么，這就要涉及到納稅問題。根據我國相關部門的規定，對于那些公允價值變動收益金額巨大的上市公司來說，可以暫時不計繳所得稅。這就可以在很大程度上減少了上市公司的納稅支出，減輕了公司的現金流壓力。這樣的規定并不會影響到公司的凈利潤。由于這是一項新的會計政策，因此，我們還發現新會計準則明確規定了企業的所得稅納稅情況，這主要就是為了協調執行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，盡量使得新會計準則的公允價值實施順利進行下去，并幫助企業進行合理合法的有效減稅或避稅，提高企業的經濟收益率；

（4）公允價值對債務重組與非貨幣性資產的財務核算影響。根據新會計準則，債務人確實具有財務困難，而債權人則應該給予一定的實質性讓步，這就是債務重組。它可以把債務重組利得和損失計入當期損益，對于那些以非現金資產方式清償債務和修改債務的時候，就可以使用公允價值的計量模式，并把債務重組收益計入當期損益。因此，以公允價值計量的當期收益反而會增加債務人的當期利潤。此外新會計準則中明確規定，對于一些換入資產的計量是否采用公允價值計量模式，將需要根據交易的性質來進行辨別。一旦按照換出資產賬面價值的基礎，就不需要計算補價帶來的損益，這樣的會計核算方式較為簡單與實用。

二、公允價值應用的注意事項

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關鍵詞：公允價值；新會計準則；投資性房地產

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號——金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業是持續經營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經營規模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產（或負債）的買賣（或發生與清償）的價格（FASB2000）?！蔽覈骂C布的《企業會計準則——基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經濟發展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量?；緶蕜t中也強調，企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣性資產交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業實質，交易各方之間是否存在關聯方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產準則中的應用分析

（一）投資性房地產準則制定的背景

房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產只是房地產業的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵啵钟胁蕚湓鲋岛筠D讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產商品，提供勞務或者經營管理而持有的房地產和作為存貨的房地產排除在本準則之外。對于投資性房地產，如果將其作為一般的固定資產看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。一方面投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出其賬面原值的數倍甚至數十倍。另一方面，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產的會計處理）和中國香港地區（SSAP13：投資物業會計）對投資性房地產制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產的有關規定

新準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經通過公允價值跟賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。

上述規定可能產生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業都被計入了固定資產，因此，物業的升值與否，并沒有體現在報表中。近幾年物業升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產值的方法作為房地產上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產物業的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值的估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產進行計量，在我國房地產行業發展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業的凈資產，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產企業就會不加思考地優先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業是否會優先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產開發上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產行評估，并作為公允價值的確定依據。內地上市的房地產公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經營成果的不穩定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的公司的業績將更多地受該物業市場價格變化的影響，這增加了公司業績的不穩定性，有可能掩蓋了管理層的經營不利或優秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產的相關規定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產行業產生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產的企業是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1]財政部．企業會計準則2006[N]．北京：經濟科學出版社，2006．

[2]謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

[3]葛家澍．關于會計計量屬性——公允價值[J]．上海會計，2001．

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關鍵詞:金融危機;公允價值計量

一、公允價值計量模式提出的背景

傳統的財務會計模式主要以歷史成本為計量屬性,其基本特征是:確認以權責發生制為主;計量以名義貨幣單位/歷史成本計量模式為主;記錄采用復式記賬法;報告以會計報告為核心。這種模式下是以歷史成本為主的混合計量模式來計量資產的。它形成于工業經濟時代,卻在知識經濟時代面臨著如歷史成本報表相關性、軟資產、衍生金融工具等方面的諸多挑戰,這主要是源于資本市場和金融創新以及人力資源和高科技的高速發展。在以歷史成本為基礎的單一會計計量模式已無法滿足會計主體相關利益各方對會計信息質量的要求這樣的背景下,公允價值計量模式的出現具有十分重要的意義。

二、公允價值的涵義

國際會計準則委員會(IASB)1995年在第32號會計準則《金融工具:披露和列表》中指出:公允價值指在公平交易中,熟悉情況并自愿的各方之間交換一項資產或負債時所采用的金額;美國財務會計準則委員會(FASB)在2000年2月正式的第7號概念公告《在會計計量中使用現金流量信息和現值》中,將公允價值定義為:在資源雙方進行的當前交易中,即在非強制性或清算性出售,買賣一項資產(承擔或結算一項負債)所采用的金額。我國此次企業會計準則修訂,基本采納了國際會計準則的概念。公允價值是指理性的雙方在公平的市場中,在相互之間沒有關聯關系的情況下,自愿進行交易的金額,它可以用現行市價或未來現金流量現值的表示。在新會計準則中有18個準則涉及公允價值計量模式,具體包括長期股份權投資、投資性房地產、固定資產、生物資產、非貨幣易、資產減值、企業年金支付、股份支付、債務重組、收入、政府補助、企業合并、租賃、金融工具和計量、金融資產轉移、套期保值、石油天然氣開采、金融工具列報。然而,由于我國市場化程度不高,市場成熟度低導致的公允價值不易獲得或者不確定性較高,相對于發達的市場經濟國家而言,我國新會計準則在采用公允價值計量的范圍上較為保守。

三、公允價值的特征

第一,多種計量屬性的復合性。公允價值實際上是多種計量屬性的復合,并非一個獨立的新計量屬性,僅僅是對上述前5種計量屬性的一種再現和重復。與以前的相比,所不同的是公允價值不具有在交易時間、交易類型、交易性質3方面各自不同的特征而相互區別。企業可以在不同的條件下選擇不同的計量模式從而確定公允價值。第二,非確定性。在新準則基本準則第3章第10條:有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。應同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。首先,對于活躍的房地產交易市場如何確定,如何量化,什么才稱的上為活躍的房地產交易市場沒有量化的標準,另外對于同類產品的相關信息,如何考慮泡沫與虛假交易問題,正如前幾年高科技企業存在泡沫一樣,是否將價值中的不利因素去除,如何去除,不易確定。在這些相關因素中是否存在人為炒作的因素,如何量化這些因素等都體現了公允價值的不確定性。例如股票市場中各企業存在交叉持股,必然影響企業的損益,那么對于這些可供出售金融資產的公允價值如何考量如何確定,股票價格中包含的大量投資收益等都會影響到公允價值的確認。這一點在房地產市場尤為明顯。某地商品房交易活躍,但活躍的市場是人為炒房的結果,這時公允價值如何確定。同樣,在非貨幣性資產交換中也存在此類問題。第三,變動性。因市場交易有可直接確認或可觀察或只能估計等多種情況,因而會隨著市場情況的變動而變動。投資性房地產,非貨幣性資產交換,可供出售金融資產等都要求公允價值能夠可靠的計量。不同的計量方法在不同的條件下可靠性也是不同的,不存在活躍市場或同類可比市場交易就會選擇其他方法來確定公允價值,這也就體現了公允價值的變動性。如不存在活躍市場時,投資性房地產可對未來現金流量折現為現值作為公允價值;非貨幣性資產交換可采用估值技術確定其公允價值等。

四、金融危機下公允價值的缺陷

第一,對公允價值的監管還有待進一步加強和完善。第二,公允價值的定義假設還有待進一步完善。此次由次貸引發的金融危機中也暴露出公允價值定義的一些缺陷。公允價值定義中假設所計量的資產或負債存在著一個有序的交易市場或公平交易市場,但在金融危機中,公允價值運用的這一假設前提并不成立。如花旗、瑞銀等投行之前發售的標售利率型證券(Auction-Rate Securi-ties,下稱ARS),ARS市場在2008年2月之前的總市值約為3300億美元,而從2008年2月至今這個市場已根本不具備流動性。第三,公允價值的估值技術還有待進一步完善。公允價值分為3個層次,第1和第2層次的公允價值,對于存在活躍交易市場的公允價值可觀察參數能夠隨時獲取,其可靠性是可以保證的。但第3層次的公允價值,則需要大量的估計和判斷,可靠性可能偏低。必須采用估值技術對不存在活躍市場的金融資產和金融負債進行公允價值的確定。而其中的主觀性直接影響公允價值的可靠性。

參考文獻:

1、財政部.企業會計準則[Z].2006.

2、論財務會計概念[M].中國財政經濟出版社,1992.

3、John Edge.公允價值已成為公認計價基礎[J].環球評估,2004(9).