房地產市場建議精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產市場建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

《新帕爾格雷夫經濟學詞典》這樣解釋財富效應：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或實際余額效應．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經濟學大辭典［M］．經濟科學出版社，1992）．傳統理論上的財富效應，只是貨幣余額的財富效應。但隨著社會財富構成的多元化以及財富結構的不斷變化，個人財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產如房地產、儲蓄、債券與股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動，故財富效應也逐步運用于分析居民資產價格（尤其是股價與房地產價格）變動對消費的影響。因此，現代意義上的財富效應主要指居民凈資產（金融資產和非金融資產）的變化對居民消費需求的影響。金融資產主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產主要指住宅、耐用消費品、生產資料、個人收藏品等。由于財富效應可以間接刺激經濟增長，因此，財富效應可以概括為：由于資產價值的變動導致資產持有人擁有財富量的變動而產生刺激或抑制消費需求，進而影響經濟增長的效應。房地產和財富天生具有緊密的聯系，房地產是創造財富的生力軍。房地產是我國大力發展的支柱產業，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關行業發展，對于個人來說，房地產是很好的投資手段，把錢變為資本，通過置業出租，帶來更多收益，達到個人資產的保值增值。房地產的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產財富；三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產財富。在英國，因為基本住房需要已經得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產是居民的重要財富，當房地產市場發生波動從而房地產資產價格波動時，人們的財富存量發生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經濟增長。這就是房地產資產的“財富效應”。

二、房地產市場財富效應的傳導機制

大體說來，房地產市場財富效應可以通過以下5種方式進行傳導：

1．直接財富效應：當住宅價格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實現住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導致消費的增加，從而實現財富效應。

2．間接財富效應：有時當住宅價格上漲時，住宅所有者沒有進行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現值會增加，房屋所有者預期將來會更富有，因而會增加當期消費，從而實現住宅的財富效應。

3．預算約束效應：對于住宅所有者而言，住宅價格的上漲，會增加其財富，從而增加消費；對于住宅的承租者而言，住宅價格上揚，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費更多的資金用于租房。因此，住宅價格的上漲，相當的減少了承租者的收入，存在預算約束效應。收入的降低必然會減少承租者的消費。租房者作為潛在的購房者，住宅價格上漲會引導租房者“強制性儲蓄”從而減少他們的消費。因為想要購買房屋的租房者會縮短他們的購房計劃，以避免未來住宅價格更貴而支付更多的首付款。住宅價格的上漲對于承租者而言，存在負的財富效應。

4．流動性約束效應：住宅財富效應受到流動性約束的影響。當消費者預期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現期消費的時候，就存在著流動性約束。這一效應從金融體系作用的角度出發，金融市場的發達程度影響居民出售住宅資產的難易程度和利用己有的住宅資產進行消費借貸融資的能力。金融市場發展程度越高，居民出售資產可能就越容易，利用資產進行借貸的能力也可能越強。如果住宅價格上升了，消費者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動性；與此相反，住宅價格下跌，銀行也可能出于風險管理方面的考慮，對于住宅價格進行重估，同時要求住房者提供更多新的信用擔保，從而降低了流動性，存在負的財富效應。

5．替代效應：住宅價格的上漲對于計劃買房的消費者而言，在預算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費支出，以節省資金來購買價格上漲后的房屋。住宅價格的上漲對于將要購房的消費者而言，存在負的替代效應，消費者為了維持原計劃購房的效用水平，只能減少其他消費支出，從而帶來負的財富效應。

三、形成房地產市場財富效應的政策建議

房地產是國民經濟的支柱產業之一，住宅資產理應發揮對居民消費的促進作用。在全球經濟失衡的情況下，促進消費發展的意義尤為重要。為此，應該采取措施，發揮住宅資產促進消費的作用。

1．保持對住宅市場的平穩調控

2005年開始實施的住宅市場綜合調控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續實行這種宏觀調控措施，學術界存在一些爭議。有的學者認為，如果繼續實行這種宏觀調控政策，將對房地產市場、金融穩定乃至整個宏觀經濟形勢造成不利影響，政策的重心應該轉向鞏固宏觀調控成果，保持房地產市場穩定發展的方向上來。筆者認為，從住宅資產的財富效應來看，住宅資產的平穩增長有利于促進消費。這就要求：首先，調節房地產供求關系，刺激或抑制消費。其次，調整房地產內部結構，優化資源配置。再次，加快房地產市場數據信息庫建設，積極探索建立合理的房地產價格評價體系和調控機制。

2．促進商業銀行體制改革，加快住宅金融的市場化

住宅金融政策性業務是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經營的住宅信貸業務；商業性業務是銀行自主經營的住宅信貸業務。這兩種業務都由銀行的信貸部辦理，兩類業務混在一起，容易造成兩類風險一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產金融業的健康發展，金融監管的實施也比較困難。政府不應過多干預房地產信貸，由于中國房地產貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴大投資規模，加強城市建設，這些資金來源大多依靠房地產貸款，政府對銀行信貸的干預使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴重干擾了銀行的正常監管。但與此同時，應獨立的建立政策性房地產金融服務體系。要實現住宅產業的持續良性發展，有必要將住宅市場劃分為市場主導部分與政府主導部分，相應的金融支持也應劃分為住宅商業性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發起或支持成立的金融機構體系，旨在調控住宅貸款規模和結構、提高住宅貸款流動性，實現政府在住宅市場上的公共性職能。發展住宅政策性金融體系可以從以下幾個方面入手：首先，創建住宅政策性金融機構。其次，以政策性金融創新來促進完善住宅金融市場結構。最后，發展多種金融工具，建立住宅金融的風險分擔與化解機制。對于住宅業發展，政府最擔心的除了影響社會穩定，就是住宅金融會出現問題，并連累整個國民經濟的健康發展。對此，土地和信貸手段只是權宜之計，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進一步導致風險積累。從各國經驗看，住宅權益由于具有特殊的穩定性和現金流特征，往往是金融衍生產品最關注的領域。如果通過改革創新，使住宅金融產品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產品、信托證券、指數化證券等金融工具，最終當然能有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續有效的風險分擔機制。

篇(2)

關鍵詞：南昌市；房地產市場；泡沫

中圖分類號：F127.56　文獻標識碼：A　文章編號：1003－4161(2011)03－0052－03

一、房地產泡沫及其成因

美國著名經濟學家Charles P.Kindleberger認為：房地產泡沫可以理解為房地產價格在一個連續的過程中保持持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者――隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。簡言之，房地產泡沫就是房地產由于過度投機而產生虛偽的需求從而使房地產的價格虛高。

一般來說，房地產泡沫的成因，主要有以下三個方面。

(一)土地稀缺

眾所周知，土地是一切經濟活動的載體，而土地的最大經濟特征就是稀缺性，與其他生產要素相比，土地的供給彈性最小。土地的稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的生產生活等切身利益息息相關。由于土地的有限性，且房地產兼有資產和消費品兩重性，從而使人們對房地產價格的上漲存在著很樂觀的預期，導致土地價格的上揚，從而使房地產價格偏離資產的實際價值，為泡沫的生成提供了基礎條件。

(二)投機需求膨脹

投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出于投機目的的需求，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。而市場上總有一批從眾參與者，他們沒有足夠的信息來源，也觀測不到準確的信息，他們對未來預期的形成主要依賴于市場上其他人的行為來選擇自己的行為策略。由于從眾行為的出現，導致當有少數人預期房價上升而購房投資時，有更多的人也會增加對房地產的投機需求，使房地產的價格上升。這種行為一旦形成你追我趕的態勢，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。

(三)過度放貸

金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。由于房地產價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，大量銀行資金的介入，進一步地加劇了房地產價格的膨脹和泡沫的產生。

(四)投資渠道狹窄

隨著南昌市經濟發展，市民手中積累了一些財富，讓這些資金保值增值是他們日思夜想的問題。老百姓的資金沒有地方投資，錢放在銀行儲蓄，大家不甘心，因為相對于通貨膨脹來說，利率很低。目前，南昌市實體經濟的投資渠道明顯偏窄，很多行業都是國有資本在壟斷，民間資本難以進入。由于實體行業投資渠道受限，且受金融危機的影響行業利潤下降，于是股市和樓市變成了他們尋求的有效投資通道。相對于股市，房地產這種固定資產更具有保值增值的效果，大量資金自然涌入房地產市場。

二、房地產泡沫的危害

(一)造成經濟結構失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必需的資金。但每個行業都是社會必不可少的，而且作為經濟發展的龍頭也不一定就只有房地產一個行業。房地產只是一個階段經濟發展的龍頭，良性發展時龍頭作用顯著；然而房地產不可能成為永遠的龍頭，如果一旦失去控制，那就可能成為危害經濟、社會健康發展的禍首。房地產泡沫把經濟發展引向崩潰的邊緣，重蹈日本、中國香港、美國、迪拜等房地產泡沫帶來的嚴重經濟危機。

(二)導致金融危機

房地產業與銀行的關系非常密切，這主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%－30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%－40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%。房地產泡沫把銀行變成了房貸銀行，使得銀行資產驟然增高風險，而一些需要資金的生產企業貸款大量減少，長此下去，隨著房地產泡沫的破裂，銀行也將風險大增，危害國家的金融安全，并引起連鎖反應。比如2008年美國房地產次貸危機引發的全球金融危機。

(三)引發政治和社會危機

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，企業財務營運逐漸陷入困境，大量的工廠倒閉，失業人數劇增，居民實際收入下降。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境，進入經濟危機的惡性循環。在經濟危機下，犯罪案件會激增。馬來西亞1997年房地產泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機將逐漸加劇。

三、南昌市房地產市場泡沫分析

目前，判斷房地產市場是否存在泡沫，國際上通用的指標有房價增長率與GDP增長率之比、房地產投資額與固定資產投資額之比、房價收入比、租售比。其他的一些指標還有空置率、施工面積與竣工面積比等等。我們將運用房價上升幅度與GDP增幅之比、房地產投資額與固定資產投資額之比、房價收入比三項指標，采用數據對比法來分析評價南昌市房地產市場2007年至2010年期間的泡沫問題，并提出一些對策建議，希望有助于南昌市房地產市場的健康發展。

(一)房價增長率與GDP增長率之比

房價上升幅度與GDP增幅之比是測量房地產相對于實體經濟(GDP)增長速度的動態相對指標。GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民可供最終消費的商品和勞務的實際增長程度。其中，該年的當年價國內生產總值與該年不變價國內生產總值的比值，即為國內生產總值平減指數，既反映了私人消費品，也反映了公共部門、生產資料和成本、進出口商品和勞務的價格變動程度，比一般的物價指數吏綜合。房屋及相關的建材等行業的商品和勞務作為其中一部分，其價格走勢當然與國內生產總值平減指數具有相當的一致性。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經常被人們作為房地產泡沫的判斷尺度。該指標值越大，房地產泡沫的程度就越大；一般認為，當房價上漲幅度是

GDP增幅的2倍以上時，認為房價很不正常，有較大泡沫；只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產泡沫。因而，在一般情況下，我們只要將房屋價格的上漲率與反映全部商品及勞務價格變動的GDP平減指數比照，就可以測定房地產在全部商品體系中價格的走向，從而為房地產業的冷熱判斷提供依據。

2007年，南昌市GDP為1390.1億元，按可比價格計算同比增長15.5%，房屋均價為4256.8元/m2，房價增長率為17%：2008年，南昌市GDP為1660.8億元，按可比價格計算同比增長15%，房屋均價為4990元/m2，房價增長率為17.2%；2009年，南昌市GDP為1837，5億元，按可比價格計算同比增長13.1%，房屋均價為4645元/m2，房價增長率為-6.9%；2010年，南昌市GDP為2207億元，按可比價格計算同比增長14%，房屋均價為5573元/m2，房價增長率為19.98%。可以計算出，南昌市2007年房價增長率與GDP增長率比值為1.1；2008年為1.15；2009年為-0.53；2010年為1.43。從這一指標來看，都未達到“2”的警戒線，說明南昌市房地產投資在2009年至2010年之間還是處于安全線內的。但我們也看到，除了2009年因國家政策對房地產市場的宏觀調控及全球金融危機的影響，房價出現負增長外，其他各年房價上漲速度都超過了GDP增長速度，且呈增速加快態勢，這說明南昌房地產市場出現一定的過熱現象。

(二)房地產投資額與固定資產投資額之比

房地產投資額與固定資產投資額之比。這一指標可以反映用于房地產業的投資占某一地區全社會固定資產投資額的比例，用來說明某一地區當年有多少資金投入到房地產業。國際公認是不宜超討10%。

2007年，南昌市房地產投資額為125.6億元，投資增長率為13.4%，固定資產投資總額為809.92億元，增長率為26.23%：2008年，南昌市房地產投資額為163.3億元，投資增長率為30%，固定資產投資總額為1086.05億元，增長率為34.09%：2009年，南昌市房地產投資額為198.25億元，投資增長率為21.4%，固定資產投資總額為1464.9億元，增長率為34.88%；2010年南昌市房地產投資總額為230.15億元，投資增長率為16.1%，固定資產投資總額為1935.6億元，增長率為32%，可以算出2007年南昌市房地產投資額與固定資產投資額之比為16%；2008年為15%；2009年為14%；2010年為12.3%。從這個結果可以看出，該比例超過了國際公認是否存在泡沫的臨界點10%，但在2009年至2010年期間南昌市房地產投資額與固定資產投資額的比值是呈現下降趨勢的，說明還沒有出現全局性的房地產泡沫現象。

(三)房價收入比

房價收入比是指城市的平均住房價格與每戶家庭可支配收入之比。房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔能力，比值越高，支付能力就越低。國際比較通行的說法認為，房價收入比在3－6倍之間為合理區間。

從表2可以計算出南昌市2007年的房價收入比為9.77；2008年為9.9l；2009年為8.46；2010年為9.15。從這個結果可以看出，南昌市商品房房價收入比較高，且呈放大現象，說明南昌市房地產市場存在著一定的泡沫。

四、南昌市房地產市場未來發展的建議

通過對南昌市房地產泡沫指標的數據對比分析，我們認為：近年來，南昌市房地產市場已經出現了輕度泡沫。結合上述對南昌市房地產市場的分析，就未來南昌市房地產市場健康發展，提出幾點建議。

(一)完善住房供應體系，加快南昌市保障性住房建設步伐

按照“政府保障基本需求，市場提高住房水平”的思路，擴大有效供給，加快保障性住房建設的步伐。在保障性住房的建設方式上，南昌市應將經濟適用住房和廉租住房的建設向更加合理化和人性化方向推進。一要合理規劃商品房建設用地范圍，不應在離市中心較遠的位置建設經濟適用住房，這樣是變相的拉平房價，使得經濟適用住房的價格和周邊商品房價格持平。而應在配套設施較為齊全的區域建設保障性住房小區，有助于城市資源合理利用。二應采取多租少售模式。南昌市正處于城市化加速發展時期，未來，部分進城務工農民和城市低收入家庭的住房問題將日益嚴峻，他們沒有能力去支付房價和銀行貸款利率，只能靠租房來解決問題。保障性住房采取多租少售模式可以讓更多的進城務工農民和城市低收入家庭生活安定。

(二)加強南昌市房地產市場監管，保證市場運行的穩定性

政府應抓好南昌市閑置土地的清理和利用，嚴格執行閑置土地的開發期限，打擊開發商囤積土地的行為。加強對南昌市商品住房預售行為的監管，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度，對開發商限期生產、限價銷售、限融資渠道、限信貸規模，對已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售，銷售的價格不得超過申報價格。以控制價格短期內的波動變化，確保房地產銷售的市場秩序。

(三)保持南昌市房貸的穩定，限制投機性購房需求

近期，國家采取了嚴厲的房地產調控政策，房地產企業從銀行獲得的貸款額大幅度下跌，這會導致投資在房地產市場中的資金突然減少，部分開發商資金鏈斷裂，使得樓盤停工、建筑工人失業、商品住房供應減少，這樣的結果可能會導致惡性循環。因此，南昌市不應隨著國家宏觀調控的政策而急劇減少房貸額，而應采取逐漸遞減的方式進行，從而維護南昌市房貸的平穩。另外，銀行要密切關注放貸對象的信用等級，認真核實貸款申請人信息，采用差別信貸政策，提高居民家庭購買第二套及以上住房貸款首付比例和貸款利率。如果住房投機炒作者的首付比例和貸款利率上升到一定程度，其購買住房貸款風險也會立刻顯現出來。信貸政策的收緊與成本的提高會限制投機購房需求。

(四)改善投資環境，拓寬南昌市民投資渠道

南昌市應該著眼于拓寬私人投資渠道，打破管制和壟斷，讓民營企業可以進入更多行業投資。降低行業進入門檻，降低高管制的一些行業的投資門檻，比如公用事業、基礎設施建設、金融、旅游等，通過改善投資環境，讓更多的民間資本進入實體行業，讓投資實業經濟的民間資本獲利。只有這樣，才能疏導擁積在房地產市場的資金，維持房地產市場健康發展。

參考文獻：

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[6]包宗華，房地產先導產業與泡沫經濟[M]，北京：中國財政經濟出版社，1994

[7]南昌市統計局，nctj.省略

篇(3)

一

1．房地產投資穩步上升，地域熱點顯現。發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國這樣一個人口眾多的發展中國家來說，保持一定的投資規模尤為重要。近些年，全球經濟增速放緩，我國經濟一直保持7％―8％的高增長率，其中投資貢獻率高達3．6％左右。在國內產業結構的調整中，房地產投資占固定資產投資的比重逐步上升，彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導的大城市群，客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。這些地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展，居民收入水平的提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產投資就不可能持續增長。那么，我國的房地產投資穩步增長是否有需求的支撐?我認為，當前的房地產熱主要是需求拉動的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發后，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

3．房價快速上漲，炒房圈地熱，成為房地產業發展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價格快速上漲，漲幅超前。面對節節攀升的房價，廣大百姓找不到自己能負擔得起的住房。

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”――常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規范，炒房圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多投機商借“舊城改造”之機忙著炒房圈地，房價經多次轉手越抬越高，這些投機商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地熱對房地產業的發展可以說是殆害長遠。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。短期的漲價也許在可承受范圍之內，但是，當房價上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會對社會安定、經濟發展、吸引創業企業和人才產生不利影響。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實質性作用，還需繼續觀察。

4．房地產信貸發展，有喜也有憂。房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。

從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：房地產開發企業的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險?在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量(壞賬率)、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞金融危機中，香港和新加坡的房地產信貸占銀行資產的30％～40％，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15％～20％，不良資產率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6％～10％，不良貸款率高達22％，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高不下的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款在銀行資產中應占多大的份額才有利于優化資產結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量?這些都是亟待解決的問題。

二

當前，我國房地產業潛在的風險不在總量在結構，不在速度在質量。因此，對于不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產泡沫的生成機理，我認為，防范房地產泡沫應采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規范土地市場。中國的房地產行業獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產企業已超過4萬家，是個充分競爭的行業，但由于房地產業的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協議轉讓流入了房地產企業。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價機制，但由于競價拍賣機制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產企業對地價的預期，使壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷把這種壟斷價格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產品的房子，價格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰(政府或其他企事業單位)，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業的資質，以往的開發業績、土地使用方向、開發項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規違紀者給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2．靈活運用利率、完善稅收政策，調控房地產市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產熱，一定程度是在政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅，有利于抑制奢靡之風，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮化和工業化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。

房地產行業的偷稅漏稅行為已相當嚴重，相當一部分房地產企業會計核算不規范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務稽查人員均發現房地產企業的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產企業的偷稅問題已經相當嚴重。業內人士認為，房地產企業的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業的利潤。一方面是房地產行業的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產行業的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產金融體制，防患于未然。我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務，從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，個人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18％，占抵押銀行資產的50％，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態追蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設人手，提高自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利于房地產業與金融業的共同發展。

篇(4)

關鍵詞：房地產；市場泡沫；行為金融學

基金項目：德國國家學校交流局2005～2007年度項目。

作者簡介：高雷(1977－)，男，上海人，汕頭大學商學院特聘教授、碩士生導師，德國基爾大學客座教授，香港中文大學客座研究員，德國波恩大學澤爾滕實驗室博士后，主要從事國際金融研究。

中圖分類號：F293.31　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2007)03－0063－03　收稿日期：2007－01－12

萊茵哈德?澤爾滕教授是德國波恩大學教授，德國科學院院士，前歐洲經濟學會主席。1994年，他因在“非合作博弈理論中開創性的均衡分析”方面的杰出貢獻而榮獲諾貝爾經濟學獎。2005年3月及11月，澤爾滕教授兩次來華講學。其問，他和高雷博士就杭州市房地產市場的泡沫問題進行了深入的探討。

一、我國房地產市場泡沫

房地產市場是一個重要的經濟領域。在西方，房地產業通常被視為一個國家經濟發展的晴雨表。我國以建立商業化的房地產市場為最終目標，從上世紀80年代起對住房體制開始改革。1998年，國家頒布了住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房體制改革，加快住房建設的通知》。近年來，我國房地產市場銷售額增長迅速，年增長超過30％(參見圖1)。

房地產市場很容易產生泡沫(Ablaham，J．M．&H．H．Pat-ric，1994；Case，K．E．&R．J．Shiller，1989；Clark，T．E，1995；Clayton，J．1996；Shiller，R．J，199)歷史上，房地產泡沫崩潰而引發的全局性經濟危機屢見不鮮，例如日本經濟由于房地產市場泡沫的破裂10多年來一蹶不振。近年來，中國房地產投資的增長明顯超過固定資產投資的增長，而房地產銷售額增長率又快于房地產投資的增長率(參見圖2)，這就令人擔心是不是我國商品房價格增長過快、房地產業利潤過高。其實，自1998年以來我國商品房房價格的增長大大超過城鎮居民收入的增長已經是一個不爭的事實。很多學者就我國房地產市場有沒有泡沫這個問題作了研究(高雷、何少華、殷樹喜，2005；易憲容，2005；牛鳳瑞，2004；杭州市統計局，2004；浙江省企業調查隊課題組，2005；魏杰，2003；包宗華，2004)。一些人認為我國房地產市場只是過熱，并沒有太多的泡沫處于可控范圍內；另一些人則堅持已經產生了許多泡沫，繼續下去泡沫肯定會破裂，從而導致金融危機的發生。前一部分人從產業周期波動、經濟起飛的需要、人民對房地產的真實需求等方面認定只是過熱現象。后一部分人從房地產信貸攀升、房價與居民收入比值過大、房價與租金比值過高，市場換手率升高、空房率攀高等方面進行分析，認為房地產市場出現了泡沫。

二、杭州房地產市場泡沫

1998年中央出臺的停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化、并允許個人利用銀行貸款購房的政策，推動了我國市場經濟體制發展最為充分的浙江省的首府杭州的房地產市場的發展。從圖3中，我們不難發現房地產投資的增長率明顯超高過全市GDP的增長率。房地產市場持續數年供需兩旺，高速擴張，商品房銷售量和銷售價格同步快速上漲。2001年以來，隨著住房信貸消費、房地產開發投資信貸政策進一步放寬，加上2002年7月1日開始實行的房地產招標制度，杭州的房地產市場出現了超速增長的情況。在2001年、2002年、2003三年中，杭州房地產投資開發額分別以38．78％、40.69％和30.56％的速度增長；住宅用地價格和商品房銷售價格持續大幅上漲。杭州的這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產市場的“杭州現象”。

從杭州房地產市場的現狀看，它是存在泡沫的。房價格已經偏離其市場基礎價格，也大大超過了居民的承受能力。我們知道房價收入比是國際通用的衡量家庭對房價承受能力的指標。以80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達到11.3倍，這遠遠高于國際認可的3～6倍的標準，況且商品房市場上120平方米以上的戶型占了多數。房地產市場出現明顯的賣方市場，炒作跡象明顯，消費者心理恐慌，出現追漲購房現象。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過50％，大大高于20％的國際警戒線。澤爾滕教授發現杭州的空房率特別高。據不完全統計，杭州的二手房市場中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分期房，可以說這高空置率是炒房者造成的。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足1％。這就說明，如果用于租賃而不用于買賣交易的話，杭州的商品房投資是無利可圖的。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產盈利能力與資產價格的背離，宣告了資產的泡沫化。在房地產資金方面，1999年以來，杭州房地產開發投資以平均每年31.41％的速度增長，表面上看來是有充裕的開發資金作為后盾。但實際上在房地產開發的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導地位。2003年1～9月杭州市房地產企業貸款發放額同比增長35.1％，發放個人住房貸款同比增長48.1％，兩者合計占全社會貸款總額的將近五分之一。這說明房地產虛擬資產的膨脹很大程度上，依賴于信貸規模的擴張。

澤爾滕教授認為，我們必須警惕房地產市場的泡沫，他注意到杭州的房地產市場交易量的增長已落后于房價的增長。隨著2003年央行和國務院先后出臺121號文件和18號文件以后，銀行紛紛限制按揭貸款，提高首付額度，并對某些房地產產品停止按揭，加上高房價制約，目前杭州的房地產銷售增速已經放慢。2004年年均銷售增長幅度從2003年的20％以上下降至8.9％(見2004年杭州市國民經濟和社會發展統計公報)。而商品房價格卻仍在高速上漲。2004年房屋銷售價格同比增長11.8％，比同期城鎮居民可支配收入的增幅高出2.3個百分點。根據量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。由于房地產市場是關系國計民生的，房地產市場泡沫的破裂將對我國整個經濟、金融體系(大多數購房者都從銀行貸了

款)造成長期的后果和深重的負面影響。

三、從眾效應對房地產泡沫的影響

從眾效應是指市場投資者受其他投資者的影響而采取相同的投資策略，或者說投資者的決策是基于對大眾行為的模仿而不是基于自己的理性判斷(高雷，2005；高雷、任慧玉，2005)。澤爾滕教授和高雷博士認為，許多房地產投資者缺乏相關信息及專業知識，自己無法做出合理決策，從而遵從大多數人的判斷。面對快速上漲的房價，一些人認為他們如果現在不買房將來就買不起了，便迫不及待地買了房。而他們的購買又進一步拉升了房價，迫使另一批人因為同樣的擔憂而成為新一批商品房購買者。于是，類似于多米諾骨牌效應的連鎖反應產生了，促使房價一路攀升，直至最后崩潰。從眾效應使個人偶然行為演變為市場普遍行為，造成價格遠離價值，加強了房地產市場的泡沫與價格波動。

四、政策建議

澤爾滕教授和高雷博士對我國房地產市場存在的問題提出了具體的政策建議。

1．放寬對利率的限制。我國有很長一段時間是以計劃經濟為中心的。由于傳統的社會主義意識形態，我國目前的經濟體系中還有許多與有效、高效、健康的市場經濟制度相違背之處，這其中首要的是政府對經濟干預過多。在我國，利率不是由市場調控，而是由政府決定的。因為利率在我國房地產投機交易中扮演了一個的關鍵性角色，因此我國應該根據市場需求來調節利率，抑制房地產市場的過度投機。

2．完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。

3．改進房地產貸款和抵押政策，預防和禁止銀行貸款進入投機市場。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產市場的投機交易，那么當房地產市場泡沫破裂時，勢必會導致銀行無法收回貸款的不良局面。而目前我國銀行的壞賬比率已經高達30％!

4．封堵境外投機資金。要防止房地產泡沫繼續膨脹，就要封堵境外對人民幣有升值預期的投機資金繼續涌入。

5．加強正確的宣傳引導。由于大眾對于房地產缺乏有效信息和專業知識，極易產生從眾效應，政府必須加強宣傳和引導，使消費者能夠理性購房，避免產生連鎖反應，造成房地產投機增強吹大泡沫。

6．抑制不良信息傳播。政府部門應根據人口、收入等因素制定并公布比較詳細的房地產中長期發展規劃，并定期修改，且嚴格實施，那么大眾對房地產市場的預期也就不會忽高忽低，投機行為也就難以發生。

7．采取適當措施，避免泡沫突然破滅。我們知道，泡沫突然破滅會招致金融和經濟危機。所以，政府不要采取過激措施，而要通過小幅連續的政策來逐漸改變公眾的預期，以避免泡沫突然破滅。

8．為投資者開創新的投資領域，創造新的金融工具。國內投資者缺少有效的投資機會；到目前為止，我國只有股票市場和房地產市場這兩個主要的投資市場。這可能也是我國房地產市場過度投機的一個原因。因此我國應致力于為投資者提供新的投資市場，如期貨市場，債券市場和外匯市場等。

五、結論

篇(5)

關鍵詞 土地 供給政策 房地產

一、土地供給政策的主要組成部分

當今，雖然經濟在不斷發展，但經濟危機的深層影響也在逐漸顯現，世界經濟市場可能持續動蕩，短期內無法得到明顯改善，這對我國房地產市場產生了許多負面影響。在社會主義市場經濟體制下，房地產市場波動性較大，因此我國房地產在尊重市場規律的前提下，需要政府積極進行宏觀調控，出臺相關的供給政策加以引導、規范和治理，為房地產的發展保駕護航。當下，我國政府從國內外形勢出發，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補償制度、土地開發儲備制度和土地出讓制度等。

（一）土地拆遷補償制度

目前，我國關于土地拆遷補償的政策和制度主要包括《土地管理法》《房地產管理法》和《城市拆遷管理辦法》及其相關管理規定。土地拆遷主要有兩大特點，即強制性和補償性。因國家建設需要，拆遷具有強制性，所以在拆遷范圍內必須把國家政策和利益放在首位，遵守家頒布的關于土地拆遷的相關制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補償，而具體的土地拆遷補償計算公式如下：

土地補償費=被征地畝數×年產值×補償倍數

安置補助費=需要安置的人數×年產值×補償倍數

需要安置的人數=被征地數÷征地前人均分配耕地數

另外，拆遷補償還包括青苗補償費，安置人數，大中型水利、水電工程建設征地補償等。

（二）土地開發儲備制度

我國土地開發儲備制度主要包括《中華人民共和國土地管理法》《市區縣（自治縣、市）投資土地開發整理項目管理實施辦法》《市土地開發整理項目庫管理暫行辦法》和《市土地開發整理項目竣工驗收管理暫行辦法》等有關法律規章規定。國家通過收購、置換土地的辦法來進行土地的開發儲備，并對土地進行調控管理。通過對土地進行開發儲備，可以有效規范房地產市場；通過調整土地的供求關系，可以穩定房地產市場。在土地的開發儲備中要遵循以下幾大原則：實現耕地占補平衡和耕地總量動態平衡；科學安排，規范審查；實事求是，嚴格辦事程序。

（三）土地出讓制度

土地出讓制度主要包括《經營性用地出讓管理辦法》《協議出讓管理辦法》及其相關管理規定。國家通過無償劃撥土地的方式來進行水利、軍事、交通等大型基礎設施建設，或者通過有償出讓的方式進行，具體有拍賣、招標、掛牌等形式。

二、土地供給政策對房地產的影響

（一）對房地產數量的影響

首先，土地供給政策對房地產市場的影響體現在對房地產數量的影響上。土地供給是房地產的基礎，當土地供給政策比較寬松時，房地產的數量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產市場的預期和生產，他們之間的關系由容積率（項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設房地產增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。由此可見，當容積率不變時，土地供給量與房地產增量呈線性正相關關系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當房地產市場出現炒房、囤積時，土地的供給量對房地產市場的調控管理就不能完全發揮作用；由于部分開發商盲目追求經濟利益，不遵守市場規律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產總量也會相對減少。

（二）對房地產價格的影響

上文提到，土地供給政策對房地產市場的影響首先體現在對房地產數量的影響上，通過影響房地產的數量，房地產的價格也會受到較大的影響。當土地供給量較大時，房地產的數量會增加，房地產的供應數量也會增多。這時，房地產市場可能會出現供大于求的現象，此時處于買方市場，所以房地產的價格會比較低。反之，當土地供給量較小時會出現賣方市場，房地產的價格會比較高。由此可見，土地供給政策通過調整土地供給數量來影響房地產市場的供給關系，進而進一步影響房地產市場的價格。

三、土地供給政策的完善措施

（一）保障低收入人群的利益

在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應按照兼容性、互補性和關聯性的原則進行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權、土地使用權和發展權，建立制度兼容的土地產權制度，促進土地使用權按照市場價格流轉。從土地供給制度與其他制度的互補性來講，應將房地產產業的稅收政策、金融政策、房地產產業政策聯系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關聯性來講，只有將土地的計劃管理、城市規劃管理、土地儲備開發和土地出讓制度聯系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產市場產生影響。

（二）完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策

在完善經濟適用房、限價房和廉租房等有關政策時，應該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發，可以適當降低經濟適用房的數量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優惠支持力度。此外，應打擊投機行為，穩定房地產市場秩序，保障中低收入人群的利益。

四、結語

在當下的經濟形勢下，房地產市場狀況往往是一個國家經濟的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會對房地產產生深刻的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產市場特別是對房地產數量和價格的影響，并結合我國現狀對今后房地產政策的制定提出了建議，以期為房地產的發展提供一定參考。

（作者單位為肇慶城際軌道實業有限公司）

參考文獻

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[3] 黃靜，王宏衛.土地的供給方式對放假的影響研究――基于面板誤差修正模型的實證分析[J].上海財經大學學報，2012

篇(6)

自上世紀末以來,我國房地產市場呈現出了高速發展的態勢,房地產業在我國國民經濟增長中的作用越來越顯著。但在發展過程中,我國房地產市場也不斷的經受著波動,因此需要發揮政府的宏觀調控作用,以維護房地產業以及整個國民經濟持續、快速、健康發展。

關鍵詞:

政府;房地產市場;宏觀調控

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)21001702

1 對房地產市場進行宏觀調控的必要性和目的

近年來,房地產業增加值在GDP中的比例愈來愈高,正向國民經濟的支拄產業順利挺進。但房地產業在推動國民經濟的發展的同時,由于房地產業的盲目發展、過熱發展也會給國民經濟帶來特別的危害。國際上有日本的連續35年(1955―1990年)房地產價格猛漲,以至于嚴重影響經濟發展。我國在1992―1993年的經濟過熱時期,房地產市場發展也呈過熱狀態,等到國民經濟緊縮控制和需求增長放緩時,房地產業陷入了嚴重的困難,給中國的經濟發展造成了極大的影響。(1)房地產的盲目、過熱發展會促使地價及水泥、鋼材等各種建筑原材料價格猛漲,進而通過傳遞效應導致其他生活品的價格上漲,直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務成本,進一步推動商品和勞務價格的提高,降低某一地區的經濟競爭力;(2)價格猛漲和投機需求旺盛、大量開發性投入往往結合在一起,待到價格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度,而開發投入已經到達高位時,市場上頓時涌現特別多的供給,而需求根本無法接受時,價格大跌現象就會到來,并從新房市場向舊房市場蔓延,市場一片恐慌;(3)現實中房地產市場同金融機構尤其是銀行的關系相當緊密,呈現出利益共同體的結構,房地產市場的崩潰完全可能導致金融危機,甚至經濟危機。

因此,政府應充分發揮在房地產市場的宏觀調控作用,保持房地產市場的發展同國民經濟發展的協調關系。宏觀調控的目的在于一方面使房地產業的發展推動其它產業和國民經濟的發展;另外一方面,也力促房地產市場的發展不能脫離國民經濟的需要和可能。

2 近期我國房地產市場宏觀調控分析

2.1 近期我國房地產市場中存在的問題

(1)GDP增長過分依賴房地產行業,使得房地產業存在著過度投資。在我國房地產市場高速發展的近幾年,房地產業平均每年拉動GDP 2% 的增長,約占我國GDP增長速度的1/4,因此我國房地產市場的波動勢必成為影響我國宏觀經濟穩定運行的關鍵因素。房地產業存在的過度投資可以從宏觀和微觀上進行分析:宏觀上其總量在國民經濟整體中過度膨脹,其發展速度與整個國民經濟的速度不相協調;微觀上通過我國房地產市場投資增長速度與GDP增長速度兩者之間的比值這一指標,可以發現房地產業的發展速度較整個國民經濟的發展速度過快,我國房地產業存折著投資過快的問題。

(2)我國房地產存在著投資結構失衡現象,住房供應機構不合理。在我國目前的房地產開發機構中存在著矛盾的兩方面,一方面是供不應求的普通商品房和經濟適用房,另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅,兩方面的矛盾使得我國的房地產供應結構不盡合理,卻長期得不到有效的解決。

(3)我國房地產業存在著區域發展不均衡。房地產作為不動產,與其他市場相比存在著明顯的地區差異性,在我國,不同城市以及東西部不同地區之間房地產業的發展存在著明顯的不均衡現象。

(4)金融市場的不完善。我國的房地產開發投資大部分依賴銀行貸款,因此,隨著房地產市場的日益火爆,銀行貸款和房地產經營性欠款也日益增多,這勢必給我國金融業帶來了巨大的風險。

(5)少數大城市房價上漲過快,使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房價。同時造成了消費者對房價繼續上漲的心里預期,形成市場中買漲不買跌的現象,使得短期內購房需求激增,開發商借機哄抬房價形成房價繼續上漲的惡性循環。

2.2 我國近期房地產市場宏觀調控的階段性政策

2.2.1 房地產調控的第一階段:嚴控土地供給(2004年)

2003年,房地產開發投資額同比繼續增長了30.6%,在投資規模不斷增長的同時,商品房的銷售率也穩步上升,2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方,銷售面積為3.22億平方米,銷售率達到82%。房地產市場供銷兩旺,這是2004年房地產市場宏觀調控的背景。2004年房地產調控的重點在于土地市場,政府大力整頓土地市場的措施主要包括以下三個方面:杜絕協議出讓土地、徹查開發區與大型項目、完善各項土地制度。嚴格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩碚f,此輪宏觀調控在達到嚴格控制土地供給的目標時,也帶來了一定的政策負效應,也就是帶來地價房價飛漲的新問題。2004年房地產開發投資額持續增長的同時,地價和商品房價格也雙雙走高,土地購置費同比增長了19.9%,商品房價格同比增長了15.2%。

2.2.2 房地產調控的第二階段:重點抑制房價(2005年)

2004年在宏觀調控中加強土地供給管理的同時房飛漲的現象表明,房地產市場需要針對上漲過快的房價采取更進一步的調控措施來打擊炒賣、調整供應結構和遏制房價上漲的作用。因而2005年國家出臺一系列房產調控政策抑制房價上漲,國務院頒布了《關于切實穩定住房價格的通知》(國八條),這個通知從總體上對我國當時的房地產市場做了一個把握。緊隨“國八條”之后是“新八條”的出臺,“新八條”主要強調了市場調控手段,其別提到了改善供應結構和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調控中,我們可以清楚地看出重點針對的是控制房地產投資和對供給和需求進行雙向調控。2005年下半年,標志性城市的房價出現增長趨緩甚至下降,宏觀調控取得了一定的成果。

2.2.3 房地產宏觀調控的第三階段:全面治理房地產市場(2006年以來)

2006以來,部分城市房價被暫時壓抑的需求開始反彈,房地產調控進入下一輪。5月17日國務院提出了促進房地產業健康發展的六項措施:一是切實調整住房供應結構;二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用;三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求過快增長;四是進一步整頓和規范房地產市場秩序;五是加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、準確地市場供求信息,堅持正確的輿論導向。這六條措施開啟了2006年房地產調控序幕,稱之為國六條。

2007年中國房地產市場的泡沫化趨勢引起了各方的關注,中央的調控政策如果更多的把著眼點放在遏制房價上漲上,但當時供不應求的現狀無法得到根本緩解,因此只有尊重經濟的基本供求規律,加大力度提高兩限房、廉租房、經濟適用房、小戶型等保障型住房的比例,加大打擊囤地捂盤等行為才是調控手段應該重視的根本問題。2007年3月5日總理指出:房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產業持續健康發展,明確了2007年地產調控的總體思路,即把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。8月7日,《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺,標志著政府住宅調控思路的轉變,其關鍵是要建立多層次住房保障體系,加快住房分類供應體制的實施。為了抑制投機性需求,同時,自2007下半年,央行出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施,從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機需求。2008年上半年,央行依然執行從緊的貨幣政策,在半年內5次上調人民幣存款準備金率,這就意味著房地產發展商獲得開發貸款的難度更大,資金面更趨緊張。整個階段,房地產調控的政策措施密集出臺,政府從各個方面采取措施全面治理房地產市場。

3 完善我國房地產市場宏觀調控的建議

(1)充分發揮市場在房地產資源配置中的基礎性作用。政府行政干預會帶來很多弊端,因此房地產的宏觀調控應主要使用市場手段去進行調節,如稅收、利率、財政補貼等方式,而以行政手段為輔,這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問題。

(2)完善“兩房”制度,形成我國新的住房保障體系。調整開發投資結構,重點發展普通住宅。進一步規范我國廉租房和經適房的建設管理制度。在廉租房方面,要擴大保障范圍,合理確定廉租住房保障對象和保障標準,努力增加廉租住房來源,確保保障資金來源,落實用地政策,規范住房供應管理,完善申請、審核、公示和推出制度。經適房方面,規范經濟適用住房建設和管理制度,嚴格審查購房者資格,合理確定住房標準,嚴格上市交易管理,加強單位集資合作建房管理,規定經濟適用住房供應對象限定為低收入住房困難家庭等。房地產開發投資的重點要轉向中低檔居民住宅,努力改善居民的居住條件,確保資源的有效利用。

(3)征收較高的開發投資稅,從開發源頭上進行控制。國內房地產業的利潤為25%,遠遠高于國際上15%的一般利潤水平,正是這種高額利潤的吸引導致國內開發商在沒有進行合理的評估下就盲目的拿地、開發,從而導致國內房價呈現虛假繁榮的現象。

(4)加強銀行監管,斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面,一方面要保證居民可以按揭貸款買房從而有房可住,另一方面又要限制投機者利用大宗貸款投機炒房來哄抬房價,從而有損房地產市場的健康發展。

(5)有區別的實施房地產調控政策,建立健全全國房地產市場。由于我國房地產業在全國范圍內不同城市、不同地區之間存在著明顯的區別,因此在調控時也要進行有效的區分,不能盲目地搞“一刀切”。

總之,我國房地產業已經成為對國民經濟起著舉足輕重作用的產業,宏觀經濟的穩定、健康發展離不開房地產市場的穩定,因此,政府應該充分發揮和不斷改進、完善其在房地產市場中的宏觀調控作用,規范和引導房地產業的穩定發展。

參考文獻

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[2]于琳方,徐長玉.我國現行房地產宏觀調控政策存在的問題與對策建議[J].金融與經濟,2008,(7):2629.

篇(7)

1.平衡房地產二、三級市場。盤錦二、三級市場銷售比例為5.1∶1（在相對成熟的市場中，這一比例約為1∶1），二、三級市場聯動效應差。盤錦的存量房交易信息平臺缺失，活躍的中介人員和機構不足。

2.釋放房地產市場購買力。品牌與特色地產吸引力不足，具有盤錦特色的高端地產供給層次不明顯。缺乏對外埠購房者的吸引力。消費觀念不成熟和對市場預期不樂觀，消費者“持幣待購”觀望情緒重。

3.優化市場供需結構。房地產分層供給結構不明顯，缺乏針對不同消費者的差異化供給。市場營銷方式和手段缺乏創新，可適當進行銷售激勵。

4.完善產業環境與配套。提升基礎設施配套建設水平，要加大公共基礎設施的投資建設力度。提升管理部門服務水平。加大建設用地供給，集中提高城市土地利用程度。

5.培育房地產業的支柱地位。房地產業是現代服務業的重要組成部分，加大招商引資工作力度，吸引外地資金進入盤錦房地產市場。加大工業、商業地產開發力度，有效地配合產業結構優化。

二、盤錦房地產市場發展對策與建議

1.編制房地產業發展規劃，引導房地產市場健康發展。遵循規劃先行的房地產業發展規律，確定盤錦房地產業發展指導思想、發展思路、定位、原則、指標和任務。要正確引導輿論和消費導向，鼓勵投資，增強消費信心，啟動《盤錦市房地產業發展規劃（2012-2017）》的編制工作。

2.培育特色居住文化，引領品質居住生活。結合盤錦當地不同的區域文化特征，開拓地域性的居住文化內涵建設與發展。應以社區為單位，適時開展有品質的社區活動。面向普通居民進行住宅投資知識普及，引導合理的住宅投資需求。

3.建立“盤錦房地產市場信息管理系統”。利用信息管理平臺，完善盤錦的房地產統計和信息披露制度，定期對房地產市場運行情況進行分析，及時披露房屋買賣成交相關信息，引導企業理性投資，消費者理性消費。

4.培育房地產中介市場。一是逐步放開并理順二三級市場。二是開展房地產從業人員培訓。三是加強對房地產中介市場的管理。四是按照國家相關政策，做到房屋基準價格每季度或半年向社會公布一次。

5.成立專門機構實行統一管理。結合新一輪機構改革和職能定位，成立促進房地產發展的專門機構，承擔房地產發展和建設用地規劃的職能。全面負責房地產業的招商引資工作，進一步擴大盤錦房地產市場在國內的知名度。