房地產金融戰略精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產金融戰略范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

摘要：房地產業與房地產金融存在息息相關、相互影響，目前我國房地產業正處在轉型升級階段，正由以往的粗放型的經營模式逐步轉移到精細化管理模式。房地產金融是促進我國房地產發展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產一起進入改革創新之路。論文研究了我國房地產金融發展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產金融的發展過程中存在的問題，提出了相關對策與建議。

關鍵詞：地產金融 金融風險 金融體系

一、房地產金融的特征

二、我國房地產金融發展過程中的主要問題

(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性

我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。

(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢

在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。

我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。

(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系

目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。

三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議

(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向

實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。

(2)實行我國雙線并行的房地產政策

建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道

我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。

當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。

(4)完善房地產金融法律體系和監管機制

首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。

參考文獻：

[2]杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學位論文).西南財經大學，2005.

篇(2)

[關鍵詞] SCP 房地產金融 政策建議

一、研究背景

自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經濟損失,據美國債券研究機構2008年11月12日發表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內生產總值的10%。 在追溯危機發生原因的過程中,我們發現:對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產泡沫,加上缺乏有效的金融監管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發了全球性的金融危機。

如今經濟危機對經濟增長的負面作用已明顯體現出來,但是相關宏觀經濟數據表明中國經濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經濟調控政策。

所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系――即市場結構決定企業行為,企業行為決定市場運行的經濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。

二、我國房地產金融市場結構分析

1.市場集中度

市場集中度是指特定產業的生產經營集中程度,一般用該產業中最大的主要的廠商所擁有的生產要素或其產銷量占整個產業的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業數),指在規?？偺幱谇皫孜坏钠髽I在生產、銷售、資產、利潤等方面的累計數量占整個行業指總規量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業數,X代表產業規模,如總產量、總銷售額等:Xi為第i個企業的規模;i表示第i個企業。本文主要就房地產開發企業銀行貸款 做市場集中度研究,下表就是對我國房地產金融市場集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國房地產業的集中度低,其中2003年和2008年的數據不包括在香港上市的前十名內地房地產企業。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區,上海前十位發展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%,日本積水物產的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產企業的市場占有率達到45%。因此,按企業融資的集中度算,我國房地產金融市場結構是競爭型的。

2.進入壁壘

(1)必要的資本量

房地產企業進入房地產金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產企業的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產企業應運而生,另一方面銀行放松對房地產企業的開發貸款的風險控制,很多房地產企業的資產負債率較高――這可以從我國房地產開發企業的資產負債率 可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區有較大差距:如北京在2006年的資產負債率達到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據此我們可以推測出:目前進入我國的房地產金融市場的主要壁壘――必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產企業,對于現階段的很多房地產企業普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規

政策法規是房地產企業進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規對我過房地產金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。

第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產建設來提高當地經濟經濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執行混亂。第二,商業銀行為追求經營規模和監管機制不健全,進一步放松了政策在房地產信貸業務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業銀行發放的房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用 。這使得房地產金融市場帶有區域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經濟發展的戰略或者目標有關。房地產企業建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經濟適用房和商業用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制?！?最后,還與我國國民經濟的發展目標有關,如支持西部大開發和農村房屋建設等。

綜上所述,政策法規一方面提升了房地產企業融資的壁壘,另一方面也降低了房地產企業融資的成本,總體而言政策法規是構成區域性壟斷的一個重要因素。

從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產金融市場的結構具有雙重特色:區域間壟斷和區域內競爭。區域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區域內競爭主要是和我國現行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監管機制不健全和房地產行業準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。

三、我國房地產金融市場行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經濟發展勢頭良好,雖然于2008年爆發了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產業正處于高速發展階段,加上國家實施的住宅產業化戰略,這需要房地產金融市場大力支持;由于我國房地產金融發展較晚,因此市場不健全,監管體系效率不高,這造成了市場的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個別房地產企業利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。 “假按揭”發放以后,暫時由房地產開發企業負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產開發企業通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。 真假按揭具體流程對比如下圖

“假按揭”對房地產企業、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產開發企業將房地產銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險?！凹侔唇摇睕]有真實的個人支付能力做支撐而是房地產開發企業為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現。銀監會在2006年下半年的大規模貸款專項檢查中發現,截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區達30%,今年五月份北京出現了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統來說,值得警惕。

2.房地產開發商的信用欺詐行為

房地產開發商的信用風險是房地產商利用目前房地產市場信息不對稱、監管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發貸款。所以通過這些手段房地產商套取到銀行資金,一旦生產經營受阻或遇到房價大跌,企業資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發生。

3.商業銀行的操作不規范行為

這主要是指商業銀行業務流程設計或業務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環節中審查和管理不嚴。這主要表現在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發商的自有資金投入、企業經營的合法性、項目手續的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續后即發放貸款,或者未按業務流程操作規定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。

四、我國房地產金融市場績效

1.房地產金融市場績效之――促進經濟發展方面

本部分主要通過相關統計指標來說明我國房地產金融市場的績效。房地產金融市場的繁榮與發達對促進經濟增長的表現是間接的。房地產金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經濟增長,進而帶動關聯產業和增加就業。

從上面的數據可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產投資開發國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產行業資本收益率較高,導致大量資本流入該行業,同時我國房地產行業和房地產金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產業的興旺,加上我國金融市場的不發達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產業對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產業中居第四位。這一年國內貸款總額為3918.07億元,但是房地產業的增加值為8243.8億元,由此看出房地產金融市場的活躍對于國民經濟的增長確實具有積極的作用。

2.房地產金融市場的負面影響

(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產企業大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業貸款的非理;而一旦資金鏈出現問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產;二是我國房地產金融市場不發達,企業融資大部分發生在一級市場,而金融機構少,金融產品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發放貸款時操作不規范,發放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業的風險。

(2)房地產金融市場過熱,促使了房地產泡沫的產生,反過來不利于房地產金融市場和國民經濟的健康發展。本文截取1990-2007 年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產金融市場的二級市場不發達,因此信貸對我國房地產價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數等相對會比較優厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。

對房價( HP) 與貨幣供給M2 進行簡單線性回歸分析: HP= 0.0068X + 1006.84

t= 13.99

R2 = 0.9245F=195.96 按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強的正相關關系:貨幣供給每增加1億元,對房價有0.0068元/平方米的貢獻。

五、政策建議

這次危機給我國房地產金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產業隨著國民經濟的持續高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產金融市場相當的落后,一級市場(Primary Market)不健全,基本上沒有建立二級市場(Second Market),在經濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產業和金融業的發展與創新。這種外部資金的大量涌入該行業與相關金融市場的不發達是我國房地產金融市場的現實矛盾。房地產金融市場的良性運轉可以為房地產行業提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經濟效率的潛在能力與促進就業,但是過熱的房地產金融市場會促使通脹預期引發的非理性購買,就會導致資產泡沫,并引發地產金融危機,最終造成泡沫經濟。這種現象在美國、泰國、中國香港和日本都有發生,今年七月份央行、國家發改委等六部委先后對房地產發出加強監管的信號,這意味著國家正對房地產實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:

1.政府應該積極的促使我國房地產金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;

2.應該大力推動房地產金融監管的創新,建立有效的風險防范體系,如建立和健全全國性的風險管理監督機制以及個人、企業的信用信息機制等;同時還應對金融機構自身的管理水平、業務能力不斷提升;

3.政府應該不失時機的提供相關的宏觀經濟政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國的房地產金融市場不發生劇烈的波動。我國的房價上漲是一個漸進的過程,但是這并不意味著零風險,因為泡沫的破裂是一個風險積聚的過程,泡沫的衍生花了6年的時間,泡沫破滅的過程至少也要兩年。在我國今年經濟增長放緩的條件下,仍舊不能實行激進的信貸緊縮政策,同時應該密切注意資產價格的波動,以使得提供的宏觀經濟政策具有較好的前瞻性。

參考文獻:

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篇(3)

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

二、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06

[2]潘愛青:房地產融資問題研究.科技創業月刊,2006,07

[3]劉晴:我國房地產業融資問題及對策研究.黑龍江對外經貿,2006,07

篇(4)

關鍵詞：房地產企業 融資渠道 

 

一、目前房地產業融資問題現狀 

 

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產業融資問題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。 

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。 

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 （1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。 

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。 

篇(5)

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

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關鍵詞：房地產金融風險；形成機制；房地產開發商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。

本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、 房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：

假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；

假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產開發商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。

房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。

復制動態方程為：

房地產開發商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態演化過程，其均衡點的局部穩定性可由該系統的相應的雅克比矩陣局部穩定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、 演化博弈穩定性分析

從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。

在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。

針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。

在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。

四、 結語

在房地產開發商與銀行的演化博弈模型中，當房地產市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調控階段，房地產市場持續火熱，房地產開發商和銀行的演化穩定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產開發商采取投機的策略。這意味著當房地產市場繁榮發展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產價格迅速上漲，房地產業有利可圖，銀行忽略了房地產的貸款風險，紛紛擴大貸款規模，使得房地產市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產價格的上揚，兩者交互作用，房地產金融風險開始形成并且不斷加劇。

而當處于鼓勵合理住房消費時，房地產市場不景氣，房地產開發商的演化穩定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產價格開始下滑，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產貸款規模，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產市場健康穩定發展，減少房地產市場投機行為，需要政府嚴格、持續的執行有效的房地產調控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調控房地產市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據現在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產市場效果不大，因此央行應加緊市場流動性的回收工作，繼續實施緊縮的信貸政策，降低房地產市場泡沫破滅的風險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應將資金重心向基礎制造業傾斜，大力發展實業，防止產業空心化危機的發生，以加強房地產泡沫破滅時的風險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監管力度，一方面應該進一步完善房地產開發商的貸款制度，促進其技術創新及產業結構調整，將股市與樓市之間的資金向實業轉移，從而在根本上解決房地產金融風險的問題。

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篇(7)

摘要房地產業在國民經濟發展中處于先導地位，已經成為我國國民經濟的重要產業之一。房地產業快速發展，在局部地區出現投資過熱的現象，房地產資金緊缺，加之我國房地產金融體系結構和功能的不完善，使得在我國房地產金融風險更為突出。

關鍵詞房地產特點現狀

房地產業在國民經濟發展中處于先導地位，已經成為我國國民經濟的重要產業之一。企業是競爭性行業，所需資金量人，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。房地產業快速發展，在局部地區出現投資過熱的現象，房地產資金緊缺，加之我國房地產金融體系結構和功能的不完善，使得我國房地產金融風險更為突出。因此，對我國房地產體系建設的探析具有重大的理論和現實意義。

一 、房地產業的發展

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。

房地產開發企業是房地產開發經營活動的主體，通過對未來市場的預期，以開發符合市場需求的房地產產品、物業和附帶的服務，來獲取最大效益的經濟組織。房地產開發企業經營的產品是土地權利及其附屬信心。房地產是資金密集型產業，對金融業依賴比較大，而國家時常通過利率、政策、法規等對宏觀經濟手段對其進行調節，如土地供給政策、住房改革政策、金融的建筑產品，這些都具有不可移動性，它們不能離開周圍的環境而獨立存在。其次，由于它們所處地區、地段的不同，其特點和價值將會大相徑庭。再次，房地產物業的結構、建筑風格會受當地人文、風俗、地理、經濟發展水平、氣候等多種因素影響而風格迥異。故房地產物業具有強烈的地域特征。

房地產物業不可能存在兩種完全相同的產品，即使建筑物相近，地理位置也不可能相同。它更不可能像其它工業產品一樣可以進行批量生產。再次，房地產物業單件設計、露天施工，受自然環境影響較大。因此，產品的標準化程度低。

房地產業是一個資金密集型行業，從購置土地到建造成不動產，少則數十萬元，多則數千萬元，甚至數億元，往往使很多投資者望而卻步，所以，投資規模比較大。不僅如此，由于地產項目經過土地開發、前期論證、策劃定位、規劃設計、施工建造、營銷、物業管理等多個階段，經歷時間較長，少則一兩年，多則數年至十幾年，故回收周期長。

房地產業受宏觀政策和經濟發展影響大。房地產的消費屬于大眾消費，很多時候還具有投資的性質。而宏觀經濟政策和經濟水平不僅會影響消費者的收入，還會影響消費政策、財政稅收政策等，必然影響房地產投資。

房地產由于在空間上的不可移動性，一旦對將來的需求預測不準或環境發生變化，則會面臨較大的風險。加上投資規模大、開發周期長、開發過程環節多、涉及面廣等多種因素的影響，從而增加了房地產的風險。

房地產產業鏈長、帶動性大。房地產業作為國家的基礎產業和支柱產業，它的產業鏈比較長，它的發展可以帶動建筑工程、鋼鐵、機械、建材、家具等許多行業的發展。這一行業的發展有利于帶動其他行業的更好的發展，從而促進整個社會的全面進步。

二、 房地產企業存在的主要問題

房地產業的發展過程中定會出現一系列相關的問題，宏觀環境趨緊、企業稅收管理和房地產企業營銷存在一定的問題。

首先，宏觀環境趨緊。中國房地產市場的畸形發展以及由此引發的房價快速上漲，只是一種表面現象，在這種現象的背后則隱藏著諸多深層次問題。長期以來我國在房地產業和房地產市場調控政策上并沒有一個明晰的戰略目標和規則，而是處于“頭疼醫頭、腳疼醫腳”的擅變狀態，這種現象在近兩年表現尤為突出。

其次，房地產企業稅收管理存在一定的問題。由于房地產經營企業銷售不動產或轉讓土地使用權的收入，地稅部門負責征收營業稅，而銷售收入實現后的盈利所得則由國稅部負責征收，且房地產企業所使用的發票和開發成本中收取的建筑安裝工程發票都是由地稅部門負責管理的，這就給國稅部門稅源監控帶來了一定的難度。房地產企業利用各種手段隱匿售房收入，主要表現在：隱匿預收房款，成本費用支出不實，多結轉銷售成本。

最后，房地產企業營銷存在一定的問題。如：營銷觀念相對落后，營銷管理科學性不強，營銷資產價值不高，營銷人員的形象有待于提高。

三、 房地產企業新的發展道路

出于房地產的特征和存在的問題，它該向著怎樣的一個方向發展，房地產企業發展可以走這樣的道路：

房地產企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營。隨著國內房地產市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產市場也被逐漸細分，房地產的各類產品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。

企業集團化經營有利于房地產業的全而發展。在當前市場狀態下，大部分房地產企業存在資金少，規模小的現狀，企業的持續發展受到阻礙。企業集團化經營可以說是勢在必行。通過這樣的發展和經營模式，房地產應該會有好的發展前景，走向更健康的發展道路。

參考文獻：

[1]申炫國,謝泅薪.構筑房地產企業的戰略制勝臺階.中國房地產.2006.