房地產行業融資風險精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產行業融資風險范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

一、房地產投資風險產生的原因及對應措施

1、投資風險產生的原因房地產的投資風險可以大致分為外部風險和內部風險兩大類。其中，外部風險又包括：宏觀經濟風險、財政利率風險、市場風險等。外部風險包括：經營風險、財務風險。造成房地產投資風險產生的原因是：首先，房地產企業對市場中的信息掌握不全面，在開發房地產的時候沒有精確定位，對消費者的需求沒有進行充分的調研。比如在一些大城市，由于農民工的大量涌入，住房問題亟需解決，這時候廉租房的建設才能滿足人們的需求，但是由于開發商把握信息不準確，一味地投資高端商品房和高級別墅，從而遭到人們的冷遇。其次，宏觀形勢的突變。在市場經濟中，經濟形勢千變萬化，由此引發了很多經濟風險，房地產作為社會經濟中的重要環節，自然受到宏觀形勢的嚴重影響。比如市場的供求關系，建筑原材料價格、貨幣政策等。由于上一年的建筑材料價格和供求關系大，房地產的開發投資也就越大，但是由于宏觀形勢的突變，在這一年，建筑材料和供需發生了逆轉，但是房價還是按照原來的價格出售，自然無人問津，導致投資風險的產生。

2、房地產投資風險的規避措施要想在房地產投資活動中有效的規避風險，促進房地產企業的長足發展，除了一些無可避免的風險之外，更要加強對風險的規避。首先要充分地對市場進行調查，全面掌握市場信息，了解供求趨勢，進而掌握投資方向。市場信息的掌握包括人口結構的變化、居民收入水平的變化、原材料價格的變化等等。其次控制投資項目，防止因宏觀形勢的突變造成的巨大損失。在預期收益相同的情況下，要充分考慮到市場突變因素。適當地將投資力度縮小，在投資效益得到保障的前提下規避風險。

二、房地產融資活動中風險產生的原因和應對措施

1、融資風險產生的原因我國房地產行業發展雖然較好，但是其融資渠道卻非常的狹窄，目前能有效進行融資的有上市公司、銀行貸款、預售款以及企業墊款等等。但是這些融資渠道都在很大程度上受到國家宏觀經濟調控和政策的影響，進而對房地產的融資造成了巨大風險。首先融資金融中信貸的金額在逐年下降。這意味著從國家金融層面來說，信貸對房地產的融資已經沒有了以前的支持力度。就2010年來說，信貸融資的金額只占據全額的21%。同時，由于很多小房地產公司由于規模較小，在融資的過程中造成了很多的壞賬和死賬，出現了房地產行業信用較差的現象，進而影響其融資。其次缺乏穩定的資金來源，由于受到資產負債和期限配比和結構配比要求的限制，房地產的融資通常都是短期的，很多商業銀行為房地產提供貸款也是短期的，而房地產企業的經營周期通產較長，所以短期的資金來源不利于房地產的企業的長期發展。從銀行的角度出發，如果房地產長期持有融資金額，就會造成短存長貸的現象，流動風險增加。

2、房地產融資風險的應對措施首先，要拓展房地產行業的融資渠道，提高信貸融資的比例。但是，多元化的融資渠道要和多元化的業務相結合，因此，對于一些中小房地產企業來說，就應該加緊業務拓展，促進直接融資和間接融資的緊密結合，進而形成較為合理的融資結構，保證房地產企業資金的來源。除此之外，國家政策也要對房地產融資實行政策上的放松，比如優化產業結構，放寬房地產行業股票融資限制，鼓勵中小企業和創業板市場的發展以及放寬對私募性質股權投資基金的審批限制等等。其次，大力發展房地產債券市場，保證房地產資金的長期來源。發行房地產債權進行融資的方式，是目前相對穩定的一種長期融資方式，相比之下，風險有所降低，同時，也保證了房地產企業長期資金的來源?？紤]到房地產企業的經營周期需要長期穩定的資金來源，銀行和其它渠道的融資使用周期相對較短，不能滿足房地產發展的需求，同時，在政府對銀行的嚴格把控下，限制對房地產行業貸款以及限制其預售額等等都會給房地產的融資造成極大的影響，因此房地產的中長期的債權就為房地產企業提供了資金來源，保證了房地長在發展過程中的資金需要。

三、結語

篇(2)

【關鍵字】房地產企業；財務風險；形成原因；防范對策

所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。

一、房地產企業財務風險形成的原因

（一）缺乏完善的財務管理體系

雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。

（二）對財務預算不夠重視

房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。

（三）資本結構不科學

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。

（四）融資渠道單一

我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。

二、房地產企業財務風險防范對策

（一）完善部門和制度建設

思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。

（二）加強財務預算工作

由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。

（三）建立科學的資本結構

資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。

（四）明確戰略目標

融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。

三、總結：

房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

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篇(3)

關鍵詞：房地產企業 融資方式 上市融資

房地產企業的資金流動量較大，其資金的流動主要依賴于融資。房地產企業的融資方式關系著企業的融資成本，合理的融資方式可以有效的規避風險，提高企業的經濟收益。但是我國目前的房地產企業融資方式基本依靠銀行貸款，將所有風險全部集中于銀行。針對這種現象，銀行加強了對房地產企業貸款的限制，使房地產企業的融資變得更加困難，不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業加強對融資的管理，拓寬融資渠道可以促進房地產企業健康持續的發展。

一、房地產企業融資方式的相關概述

（一）創新房地產企業融資方式的背景

隨著經濟社會的不斷發展，我國政府加強了對土地的調控和對貸款的限制。在土地政策方面，我國將土地的轉讓方式改變成為拍賣的方式，拍賣方式保留了市場化的企業，將依靠關系而獲得發展的企業淘汰于市場的發展中，但是卻提高了房地產企業的購買成本。在房地產企業貸款方面，我國政府提高了商業貸款的利率，對房地產企業產生了巨大的影響，另外，隨著商業銀行的不斷發展和銀行的風險意識不斷加強，其加強了對房地產企業的貸款管理。因此，房地產企業僅僅依靠銀行來進行融資已經難以滿足企業的需求，致使房地產企業需要謀求新的融資方式。

（二）房地產行業的融資渠道和具體方式

房地產行業的融資渠道是指企業資金的來源。目前，房地產的融資渠道主要有商業銀行貸款、非金融機構貸款、企業資金、外商資金和民間資金等。房地產企業選擇合理的融資方式可以有效的籌集資金，緩解企業的資金壓力。房地產企業的融資方式主要包括投資、股票、貸款、債券和租賃融資等。

二、房地產企業融資方式存在的問題

（一）過于依賴銀行融資

在我國房地產企業的發展中，融資渠道單一，過分依賴于商業銀行的貸款，不利于企業融資渠道的多元化發展。我國房地產的主要融資方式是流動資金貸款和房地產抵押貸款。但是對于商業銀行而言，對高風險和高收益的房地產行業進行貸款，會增加銀行收益的風險，不利于商業銀行的發展，房地產企業在銀行的融資占據較大的份額，但是銀行獲得的收益卻是固定的利息，銀行所承擔的風險和獲得收益不成比例，不利于商業銀行的穩定發展。因此，銀行在加強貸款限制的同時，不斷降低貸款的總額，致使房地產企業的資金鏈出現斷裂，不利于房地產企業的持續穩定發展。

（二）資金回籠困難

隨著經濟的發展，房地產行業也在高速的發展之中，但是隨著房地產開發項目的增多，房產的空置面積在不斷增加，根據相關資料顯示，我國的房地產空置率已經超過10%的國際房產空置警戒線。其主要原因是我國房地產開發結構不合理，大多數房地產開發商注重于高檔房產的開發，忽略了房產開發的均衡性，致使房地產的資金回籠困難。另外，我國房地產開發商在開發地產的過程中，存在捂盤銷售的現象，開發商將房產分批銷售，目的在于給消費者造成房產緊張的假象，還有部分房地產開發商刻意提高房產價格，從而在一定程度上增加了房地產企業資金回籠的難度，不利于保證房地產企業資金鏈的正常運轉。

（三）存在墊資現象

在我國房地產企業的開發中，常常存在墊資承包的現象。墊付承包是指在不支付款項的前提下，開發建設款項全部由施工單位墊資。墊資可以提升企業的活動資本，但是會將風險從開發商轉移到建筑商。這種風險的轉移，不利于房地產行業的健康發展。

三、創新房地產企業融資方式的對策

（一）創新融資方式

在房地產企業的發展中，由于房地產企業的融資方式存在單一性，僅僅依靠商業銀行的貸款來保證企業資金鏈的合理運營，不利于房地產企業融資渠道的多樣化發展，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業應該根據自身實際情況，創新融資方式，以便可以促進企業的持續穩定發展。房地產企業創新融資方式的對策主要體現在以下幾個方面：

1、進行資產證券融資

在房地產融資渠道的發展中，將房地產資金以證券的方式進行融資可以使群眾參與到房地產行業中，繼而可以有效的聚集社會閑散資金，拓寬房地產行業的融資渠道。房地產屬于不動產，存在投資期限長和資金回籠慢的特點，致使房地產行業的投資風險加大，特別在房地產建筑的初期，需要企業不斷的注入資金來保證房地產的正常開發。在這種情況下，企業通過銀行貸款難以滿足對資金的需求，而通過證券融資的方式可以有效的向社會進行融資，并且制約條件較少，有助于企業在短時間內籌集資金。

2、以上市的方式進行融資

在房地產融資方式的發展中，企業通過上市的方式進行融資，可以利用增發、轉債和配股等方式迅速籌集資金，并且籌集的資金量較大，可以保證房地產開發資金鏈的正常運營。房地產企業通過上市融資可以籌集巨額的成本，使房地產企業的規?？梢匝杆贁U張。同時，企業通過上市可以優化企業結構，降低企業的發展風險，還可以通過上市來提高企業的知名度。但是，上市雖然可以保證房地產企業可以迅速籌集大量的資金，但是由于投入周期較長，無法對股東保證合理的回報。

3、以信托的方式進行融資

在房地產融資方式的創新中，信托融資的方式可以拓寬企業的融資渠道。房地產信托融資的方式具有較低的成本，并且籌集資金的方式靈活。我國商業銀行的貸款審批嚴格，手續繁瑣，而且貸款效率較低。而信托貸款只要經過信托公司的許可，便可直接完成融資。另外，信托融資的方式利率調整靈活，房地產企業可以通過信托融資來調整企業融資結構。但是我國目前的信托功能較為單一，難以滿足房地產企業資金的多樣化需求。隨著我國房地產市場的不斷完善，信托融資必將成為房地產企業的融資方式之一。

4、以投資基金的方式進行融資

在房地產企業融資渠道的創新發展中，企業通過投資基金組織的形式可以有效的進行融資。投資基金組織可以吸引長期的投資，并且可以降低投資的風險，豐富企業的融資渠道。同時，投資基金組織可以有效的聚集社會閑散資金，進而可以促進房地產行業的高速發展。

（二）加強對資金鏈的管理

在房地產企業的開發管理中，存在資金回籠困難和墊資等現象，不利于房地產企業資金鏈的正常運轉，進而不利于房地產企業的健康持續發展。因此，房地產企業要制定合理的措施，加強對資金鏈的管理，以便促進房地產企業的持續發展。首先，房地產企業要對資金進行合理的規劃，對資金的運營和風險進行合理的分析，以便可以保證資金使用的合理性，并且可以有效的規避風險。其次，企業要根據自身的實際情況制定合理的融資方案，以便保證企業資金來源的渠道。最后，企業要加強對員工創新能力的培養，充分調動員工的積極性，以便可以保證企業始終擁有創新的動力。

（三）加強政府的宏觀調控

在企業的發展中，中小企業面臨的生存問題主要是資金的短缺。針對這種現象，企業要制定合理的方案，調整自身的結構。另外，政府要加強對房地產行業的宏觀調控，以便促進房地產行業的持續穩定發展。首先，政府要加強對中小企業的保護措施，保證其可以穩定的運營，防止大企業將市場壟斷而影響中小企業的發展。其次，政府要加強對企業的運營調控，促進大型企業與中小企業的合作，以便可以使中小企業獲得生存的機會。最后，政府應該加強對房地產市場的調控，增加中小企業的融資渠道和融資金額，以便可以保證企業資金鏈的合理運營。在房地產行業的發展中，只有政府加強宏觀調控，才可以保證房地產市場資源配置的合理性。

四、結束語

在我國房地產行業的發展中，存在資金短缺的問題。主要是由于企業融資渠道的單一性、企業對資金鏈缺乏有效的管理和市場機制不健全等因素引起的。希望通過本文的介紹，房地產企業可以根據自身的實際情況，積極的拓展融資渠道，并且加強對資金鏈的管理，以期我國房地產行業可以得到高速的發展。

參考文獻：

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[2]王京芳，陳.房地產投資信托基金的風險評價與控制[J].科技和產業，2013

[3]王一鋒.有關小微企業的多層次融資體系建設研究[J].中國集體經濟，2013

篇(4)

關鍵詞：房地產行業；風險；防范措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年6月21日

一、引言

房地產業的崛起和發展是當代中國經濟的一個重要的經濟現象，它影響到國民經濟的方方面面，在整個國民經濟體系中處于先導性、基礎性的地位。當前，房地產形勢依然嚴峻，房地產市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產行業正經歷前所未有的壓力，在當前這種不利情況下，對房地產行業風險進行認真研究，正確認識風險，并提出積極應對措施，具有重要意義。

二、房地產企業面臨的主要風險

（一）政策風險。政策風險主要來自于我國相關政府部門，是政府在通過對房地產行業進行整體分析、研究的基礎上，利用政策的發放，來實行的一種宏觀調控行為，對房地產整個行業的走向具有至關重要的影響。同時，國家政府相關政策也是各個房地產開發商在進行新的投資計劃時，重點關注的一個問題。近年來國家關于改善農村環境，實施新型城鎮建設政策，以及為促進經濟發展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產業帶來了良好的發展契機，全國各地房地產整體處于上升的趨勢。但從長遠來看，房地產行業這一良好的發展態勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產整體價格較高，且關乎每一個人的生活，因此房地產業的走向對我國國民經濟的整體發展具有重要的影響。也正是基于此，房地產一直都是歷屆政府關心的重要民生問題，也是政府政策調控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產價格容易擾亂國民經濟秩序，對社會的穩定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經濟發展。再加上世界經濟形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據我國整體經濟形勢，來制定相關的稅收政策、行業政策，以此來影響房地產經濟的具體走向。

（二）市場風險。市場風險主要體現在市場供求關系以及行業競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費者需求變化等因素而對整個房地產行業發展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實現預期的銷售目標，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風險。在經濟發展的推動下，人們對居住的環境在舒適性、便捷性以及品質性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產行業競爭激烈的一個主要原因，消費者的消費觀念會對房地產業的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當在同一地段出現幾所同類型的房源后，往往會出現房源滯銷的現象，最后導致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠遠低于預期目標。由于許多房地產項目開發周期較長，而在這個過程中隨著經濟的發展，不僅房地產行業會發展變化，人們在房地產方面的消費主張、需求等也會發生改變，因此如若房地產開發商在項目開展初期缺乏對整個市場發展的預期性，則很有可能造成價格過低或產品滯銷，從而對房地產開發商的投資效益造成影響。

（三）融資風險、利率風險。房地產企業項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產企業項目開發中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業的必要選擇。但是當自身資產結構出現問題或者融資過高的情況下，房地產企業就不得不面臨較高的融資風險，這種風險的產生，與房地產企業項目本身周期長和規模大等特征具有緊密的關系，因此無論是房地產企業自身的融資風險管控能力還是多變的市場環境，都會導致房地產企業面臨嚴重的融資風險。

利率風險主要是因為銀行或者資金出借方調整自身還款利率而使房地產企業面臨的風險。特別是當銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產企業的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產商品的消費決策，從而導致房地產企業的資金管理以及產品銷售都產生較大的風險。

（四）項目建設階段的風險，主要包括規劃設計風險、施工進度風險以及施工質量風險。在項目建設階段中，規劃設計風險主要體現在房屋建筑面積設計不合理、戶型設計以及戶型比例不合理、小區容積率設計不合理、小區綠化率設計不合理等，當這種風險產生時，建筑本身所具有的美觀性、實用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產生這種風險的原因則主要是因為工程定位發生偏差、設計參數產生偏差、后者不完整以及在此基礎上所產生的設計方案優選偏差等問題。

在項目建設階段，施工進度風險是一種常見的風險之一，導致施工進入風險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業素養難以滿足施工進度要求、施工質量問題所導致的返工現象引發工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進度的拖延，施工成本投入勢必會持續加大，這不僅體現為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現為房地產企業需要付出更多的融資成本。另外，從房地產產品銷售來看，施工進度風險的產生，也會導致房地產企業面臨更多的具備不可控特點的市場環境變化因素，而這很可能會擠壓房地產企業的獲利空間。

施工質量是房地產企業開展工程建設項目中的生命線，這是因為施工質量不僅影響著施工進入和房地產企業的獲利空間，而且會對房地產企業的企業形象、企業文化等產生不容忽視的影響，繼而直接關系到房地產企業核心競爭力的提升。施工質量風險的產生，與施工方案的科學性、施工材料的質量、施工隊伍的素質以及施工監管單位的專業水平等具有緊密的關系，一旦施工過程產生質量問題，那么房地產企業后續的所有戰略環節都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發商還是施工監理方，都應當將施工質量管控放在至關重要的位置，通過做好投標方與施工方資質驗證、施工設計、施工組織、材料商優選、竣工驗收等工作，來確保施工質量能夠始終處于可控范圍之內。

三、房地產企業風險防范措施

（一）密切關注經濟調控政策，適時調整融資手段。政府行為對房地產行業的發展影響很大，因此在房地產企業對自身項目風險做出評估的過程中，應當將現行政策以及政策走向作為重要的依據。這要求房地產企業能夠對國家各項方針政策做出深入的研究，尤其是要關注與房地產市場具有緊密相關的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎上，房地產企業能夠對房地產市場的發展動向特別是房地產市場中的需求動向等做出準確的判斷，而這種判斷，則能夠對房地產企業發展策略的調整提供重要的依據，從而有效提升房地產企業的抗風險能力。在此過程中，需要做出重點注意的是國家對宏觀經濟政策所做出的調整，這是因為宏觀經濟政策的調整不僅能夠對房地產企業的發展趨勢產生直接的影響，同時還對與房地產行業相關的其他市場因素產生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產融資成本的變化產生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實現自身的健康發展，房地產企業需要豐富自身的融資手段、合理優化與配置自身資本結構，從而提高自身對國家宏觀調控所具有的抗風險能力。為此，房地產企業有必要在此方面組建專門的風險預警小組，通過研究市場經濟環境的變化為企業的發展提供依據，從而使自身的決策能夠符合市場經濟環境發展方向，并把握住市場經濟環境變化為自身發展所帶來的機遇。

（二）做好全面的市場調研，準確把握市場定位。市場調研工作的開展，能夠讓房地產企業在進入市場之前找準切入點，并在對自身市場定位做出準確把握的基礎上，正確選擇項目的目標定位適應房地產市場以價格和價格為主導的市場競爭體制。要想把握房地產項目的市場方向，就必須對房地產各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關法律法規進行全面了解，對房地產行業的政策取向進行綜合分析。對企業將要開發的項目是否屬于政府政策支持產業進行調查，對于政府扶植的項目，應優先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費、金融、法規等方面的優惠；其次，還對房地產項目的地點、環境、功能要求等特點進行全面考察，深入了解市場的實際需求情況，明確項目的主要消費群體；最后，還要對項目附近樓盤的設計理念、售價、面積、開發商實力等情況進行了解，充分發揮自身企業優勢。要想在眾多房地產開發企業中占據優勢，脫穎而出，就必須充分結合企業的自身情況，憑借對房地產行業的深入分析和準確判斷，選擇合適的房地產項目，形成一套具有自身經營特色的房地產產品風格，為某一特定要求的消費者提供更加便利、更具特質的產品，準確定位，深入發展，在激烈的房地產行業競爭中占據一席之地。

（三）降低負債籌資風險。在財務杠桿效應的影響下，適當的負債能夠幫助房地產企業撬動更多的資本，從而促使房地產企業有能力開放更多的房地產項目，并為自身帶來更多的經濟效益。顯然，適當的負債能夠讓房地產企業實現良性的超前發展，這對于房地產企業核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負債需要被掌握在房地產企業能夠承受的基礎上，如果在負債管理方面不考慮企業的承受能力，那么當負載比例過高并超過企業承受能力的時候，企業也將面臨更大甚至致命的債務風險。這也決定了，在房地產企業發展過程中，必須重視對自身的資本結構做出優化，并通過確保負債的合理性來實現自身籌資風險的降低。從具體的實施策略來看，房地產企業在獲得貸款或者使用其他渠道進行籌資時，應當盡量選取內部資源抵押的方式，從而將債務風險控制在自身的可承受范圍之內。另外，房地產企業也有必要對自身的融資渠道進行進一步的拓展，從而實現風險的分化，這要求房地產企業能夠實現銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構建起具有更大風險規避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風險進行分散。

（四）加強工程質量管理，提高專業管理人員的業務水平、綜合素質。一直以來，房地產企業工程質量管理呈現出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現導致了房地產企業工程質量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質量管理中所面臨的實際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標注出來，可以有效提升工作人員的質量風險防控意識，從而發揮出警示的作用，但是由于只標注問題而沒有解決問題，這讓房地產公司的工程質量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質量管理中，不僅需要發現問題，而且需要從制度、人事、技術等多個方面探索問題解決路徑，并構建起完善的質量管控體系，通過明確崗位責任制度來強化其他各項制度的落實與貫徹，從而提升工程質量水平。另外，工程質量管理團隊的專業水平，對于工程質量管理工作的開展發揮著決定性的作用，因此在引導工程質量管理團隊開展日常管理工作的基礎上，房地產企業有必要針對質量管理人員實際工作需求強化培訓工作，確保工程質量管理團隊專業水平、職業道德等能夠得到不斷地提升，并適應工程質量管理環境與工程質量管理要求的不斷變化，從而促使工程質量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質量風險的發生。

（五）做好房地產企業品牌建設工作。隨著我國房地產行業市場競爭程度的不斷加劇以及消費者消費水平的不斷提高，房地產企業必須適應市場要求對企業品牌高度重視。樹立一個良好的企業品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應該憑借企業良好的產品質量和優秀的售后服務水平在消費者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關活動對企業進行適度宣傳。同時，房地產開發企業提升品牌競爭力還需要注重文化建設，企業文化的構建要求企業能夠提升自身對企業文化的重視，并通過長時間的努力逐步積累，從而促使企業文化產生文化底蘊，并發揮出推動企業發展的作用。房地產企業的品牌建設是一個長時間的過程，可以首先以開發商某一個成功項目作為載體，逐步擴展，將特色產業做大做廣，最終形成一個很好的企業品牌。國內房地產市場必須要在品牌競爭的道路上走下去，企業必須依靠具有高附加值的項目產品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業提供更多的經濟效益和資金積累，然后再將資金投入到企業品牌維護的過程中，只有在這種良性循環的情況下才能有效保證企業的生存和發展，有效規避風險。

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摘 要 隨著我國經濟和社會的飛速發展,經濟活動逐漸呈現向國際化靠近的趨勢,其中,關系到國計民生的房地產行業面對其發展的瓶頸,本文在了解我國房地產行業的基本狀況的基礎上,根據我國國情對我國信托業和房地產行業的合作模式進行深入研究。

關鍵詞 信托業 房地產 合作模式 REIT

隨著我國社會與經濟的不斷發展,與國計民生相關的房地產行業明顯呈現高速發展的態勢。從上世紀90年代以來,我國房地產平均年增長率達37.8 %,2007年全國房地產開發完成投資達25280億元,同比增長30.2 %,增速同比上升8.4個百分點。但是房地產業是典型的資金密集型行業,房地產行業的資金來源過度依賴于銀行貸款,不僅使國內金融系統積累了大量的金融風險,而且也限制了房地產業的進一步發展。為了防止房地產業風險最終轉嫁給銀行,抑制可能產生的房地產泡沫,國家加強了對房地產業的宏觀調控力度,自2003年起陸續出臺了一系列政策法規,多次上調人民幣存貸款基準利率和存款類金融機構人民幣存款準備金率。房地產開發企業面臨著極大的資金匱乏困境。中國房地產金融業的相對滯后已經成為制約我國房地產業持續發展的重要因素,房地產行業急需創新金融融資工具。房地產投資信托基金(REIT)相對于其他房地產融資工具有無與比擬的優勢。2008年12月3日,國務院出臺的金融“國九條”的政策措施中,房地產投資信托基金(REIT)首次在國務院層面作為一種拓展房地產企業融資渠道的創新融資方式被提出。從這個意義上講,研究房地產投資信托基金(REIT)無疑具有重要的理論和實際意義。

一、房地產投資信托基金創新房地產開發模式

其實,信托公司在房地產領域信托業務中早有涉足,信托公司通過資金信托、財務顧問、財產和收益權信托等業務形式,在一些項目融資、企業并購重組、吸引戰略投資者等很多方面都與房地產行業進行過密切的合作。多年來,信托公司活躍于房地產以及金融鏈的相關環節。近年來,信托公司一直致力于以某些以資產管理為業務方向的轉型,充分運用各種新興的金融工具和信托功能來不斷創新房地產的融資開發模式。這些活動相對于傳統模式的以單一的融資業務為主的模式而言,其業務轉型大大增強了信托公司的金融工具和技術的運用能力和房地產金融的創新能力。其中的創新產品具體來說,包括分散投資組合管理的房地產信托基金、投融資結合并進行信托單位分級設計的結構化產品等。過去我們一直都存在這樣的概念,信托公司作為資本運作的另一端,它只做自己的專業部分,即房地產金融鏈中的“金融”部分,而并不介入到房地產的具體運作中去。因此,對于未來信托公司將要參與和發展地產行業的主要方式包括項目合作、資產組合管理、夾層融資、提供融資安排及并購財務顧問等,它們始終圍繞著資本的合作而進行和展開,從而形成了房地產產業鏈或者價值鏈中一個非常重要環節。

二、我國房地產投資信托基金的主要優勢

中國銀監會出臺的信托“新辦法”明確將REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一,在此政策導向之下,信托公司必將更大規模的開展真正意義上的房地產信托投資基金,為我國房地產融資模式探索出一條全新的道路。今后我國房地產信托產品應進一步加快向REITs轉軌的步伐,與國際接軌,突出其基金化的優勢。REITs的主要優勢包括:

(一)REITs具有流動性較強

如果某個投資者直接將其資本投資于房地產中,由于像房地產這樣的資產屬于不動產,因此其固定性使其缺乏一定的流動性特征,當房地產需要變現時不僅要求它的整體性,而且會使它在短時期內有一定幅度折現。REITs則是一種相對間接的房地產行業投資類型,它是一種將房地產證券化的產品,它通常都會采用股票或者受益憑證之類的形式,另外REITs的申購門檻比較低,它的交易方式與股票相同,廣大房地產投資者可以根據其自身情況隨時處理他所持有的REITs股份,具有很高的流動性特征。

(二)投資面臨的風險相對分散,可以多元化組合

其實,REITs就是一種投資組合的手段和方式,它注重的是風險的分散。它可以用于投資不同的項目,而且回避風險能力也比較強。同時,一個投資者還可以同時投資若干個不同的REITs,也可以涵蓋若干不同類別的投資項目,所以它不會局限于某個單個的REIT風險壓力。REITs比較的常見的投資經營項目包括寫字樓、商務公寓、購物中心、店面、商鋪酒店等,他們多數為不動產組合。總之,相對于投資某個單一的不動產項目,REITs可以避免在投資標的過程中的集中風險。

(三)市場回報率相對比較高

REITs中的現金流一般來自于租金的收入、不動產的管理維修費用以及承租率等,所以相對來說比較穩定。因為公司的財務變動狀況以及經濟主體的獲利能力都不會直接影響到REITs的經濟收益,它不會象股票投資一樣對經濟變動情況反映的非常直接和快速。因此,穩定的投資收益完全可以使企業的一些閑散資金取得很好的資本增值效應。另外REITs還可以將一部分的資金繼續作為投資來運行不同類別的其它資產,廣泛的增加收入來源,從而讓投資更加多元化。從而使資本在行之有效地降低投資的風險和困難的同時,在底盤方面取得了比較高的經濟回報。

(四)REITs的投資和管理都比較靈活

REITs是一種現代的高度創新的資本投資工具,它具有非常大的可移動性和靈活性?；鸬膭摿C構和資本市場的各類中間商以及它的持有者都可以廣泛的參與到REITs的最初設立、投資和管理運作當中。而且,REITs還可以把一些金融機構或者一些面臨困境和經濟不利因素的銷售商手中持有的那些比較分散房產資本重新包裝上市。它甚至還可以把某個公司整個納入REITs的運作當中。此外,根據我國目前的經濟運行狀況,使得銀行融資的常規渠道不通暢,REITs可以作為一種非常直接有效的融資渠道,這樣REITs還可以形成房地產有關企業融資的重要渠道和基本模式。

三、發展REITs解決地產行業的缺陷

(一)解決房地產相關企業金融風險的缺陷

首先,REITs降低房地產開發商的金融風險。REITs和產業基金都是最重要的融資渠道,房地產開發商如果能夠有效的引進該渠道之中的資金,就可以避免由于過分依賴銀行的貸款而帶來的風險從而在多方面取得一個綜合的平衡狀態。由于目前大部分房地產開發商的資金都來源于銀行貸款,這使房地產開發商在很大程度上都要受制于國家的宏觀調控政策。這樣的局面是房地產開發商所不愿接受的。如果房地產開發商適當的增加一些REITs基金的比例,就可以在很大程度上降低國家政策層面的影響,從而保持業績以及經濟效益的穩定發展。其次,REITs還降低了廣大商業銀行來自于房地產行業的金融風險?，F在,量投資者和消費者的資金進入房地產市場,并且比重在不斷增長。由于房地產開發商的資金大量來自于商業銀行的貸款,消費者的資金有大一部分也同樣來自于商業銀行按揭貸款,很多商業銀行都面臨這種處境,所以大大的增加了風險,這種情況下就引入相對來說抗風險能力良好的REITs作為基金的基本來源,這樣就降低了很多商業銀行的金融風險,很大程度上迎合了商業銀行需要。

(二)解決房地產市場房價偏高的缺陷

發展REITs可以逐漸優化資本流動方式和運作模式,降低各方的經濟風險,最終打破房地產行業的資金循環怪圈,節約資本、整合現有資源,促進房地產市場的健康可持續發展,從而降低房價。

(三)解決個人的投資者的收益相對較低的缺陷

目前我國房地產行業的主要投資者是廣大房產消費者,他們以購買房產的行為方式對房地產開發商等進行的經濟投資。大部分房地產消費者都缺乏專業的金融知識和投資技巧,所以他們所購買房產都處于大量閑置的狀態,這樣就降低了投資收益。如果他們可以將資本交給非常專業的投資基金來運作則可以大大提高他們的投資收益。

四、我國長期發展REITs的可行性分析

近年來我國房地產投資貸款在各類金融機構以及一些新增的機構的資產中所占比重呈持續上升的趨勢,為此,國家出臺一系列宏觀調控政策,在體現國家實力的同時也凸顯出我國房地產相關的融資渠道具有其單一性,這是房地產行業發展的最大弊端。所以,我國房地產以及相應的投資行業急需銀行以外的融資手段和模式來解決房地產開發和經營放嗎的問題。構建一個渠道多元化、收益高效化而且有利于降低和分散投資風險的房地產運作模式,另外,中國非常雄厚的民間金融資本無法在單一的投資渠道中找到比較合適的運作途徑。隨著我國保險行業的發展以及養老保險的改革,我國各類機構的投資者逐漸成熟。REITs的多種優勢屬性會在很大程度上對我國金融業產生異常強大的吸引力,所以,我國應該盡快創建全面發展、多元化、多層次、國際化的REITs市場。REITs也將成為信托行業和房地產行業合作的最佳模式。

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關鍵詞：房地產行業 稅收籌劃 風險 控制

一、前言

稅收籌劃在目前政府對房地產市場嚴格調控、不斷加強樓市管控措施、對房地產行業嚴密監管的大環境下，已經成為房地產行業實現收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產行業企業財務管理的一個核心環節。然而，房地產行業的稅收籌劃也要在與國家稅法和政策不相沖突的前提下，達到合理合法的避稅目的。在房地產行業通過稅收籌劃獲取巨大收益的同時，企業要面臨的各種風險和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產行業必須認真細致做好以下工作：對稅收籌劃可能發生的各種風險進行深入和專業的分析，全面理解相關法律和政策要義，制定出有效防范風險發生的應對措施，切實地執行稅收籌劃方案并進行嚴格監督，最大限度防止風險的發生。

二、稅收籌劃的概念

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國的“稅務局長訴溫斯特大公”案產生，經過半個多世紀的發展，稅收籌劃的規范化定義得以逐步形成，即“在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節稅（TaxSavings）的經濟利益”。稅收籌劃作為一門學科，主要由稅務管理學、財務管理學、會計學等多門學科組成。由于目前世界各國市場經濟的發展程度不同，稅收籌劃這門學科在資本主義發達國家已經發展成熟，而我國還處在稅收籌劃學習和運用的初級階段。

三、房地產行業存在的稅收籌劃風險

企業在進行稅收籌劃的時候，由于可能觸犯國家相關法律和政策，也可能導致企業經營陷入各種困境而存在風險。

（一）稅收政策風險

稅收政策風險主要是稅收籌劃方案與國家稅收政策之間的沖突，導致房地產行業難以完成稅收籌劃。房地產行業在我國市場經濟中占有重要地位，但是由于近幾年房價的迅速飆升，中央和地方各級政府開始對房地產行業進行嚴格調控，稅收政策將對房地產企業產生巨大影響。由于我國市場經濟發展尚不成熟，出現了規章和稅收規范數量要多于法律法規的現象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國市場經濟的發展，稅收制度的不斷完善，經濟環境的快速變化，政策也會發生改變，這就導致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無法執行。這是房地產行業時常會遇到的問題，稅收籌劃與稅收政策就存在時間上的矛盾，即矛盾具有時間性。

（二）法律風險

在國內，稅收籌劃業務尚未成熟，它不具有持久的合法性，會隨著國家的房地產政策產生變化；并且房地產企業實行的稅收籌劃究竟有沒有違法，取決于國家的具體法律和規定。一旦企業在制定稅收籌劃方案的時候，相關人員對現行法律和政策的理解與其真實要義之間存在誤差，那么這種誤差就會成為房地產企業稅收籌劃的法律風險。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產企業對稅收法令理解存在偏差，那么就可能導致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無法執行，由此會給企業的正常發展造成嚴重影響。

（三）行業之間的風險和財務風險

國內房地產行業的發展與經濟發展有著密不可分的關系，因此會受到社會經濟多方面的影響。影響社會經濟發展有諸多方面的因素，具有相當的復雜性，從而房地產行業之間就存在許多復雜和相互的影響。那么房地產企業在制定稅收籌劃時候對行業也產生潛在的影響。

房地產行業運轉通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產企業大部分資金是通過融資或者貸款籌到的。因此房地產企業投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產企業要面臨的資金風險也會大大增加。

（四）企業經營風險

房地產行業經營的不是單一的項目，行業內各個企業之間的經營項目也不會完全相同，因此，企業稅收籌劃方案詳細規劃的項目也是多種多樣的。在項目經營多樣化的行業中，房地產企業的經營必定需要面對各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經營風險。如果不對操作作出合理的規范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實現真正的合理避稅，反而還會增加籌劃風險。同時，如果沒有合理控制實施稅收籌劃投入的成本，盲目進行稅收籌劃，勢必會造成企業經營成本的增加，從而可能導致企業經營項目的失敗。

四、房地產行業稅收籌劃風險的控制措施

對房地產行業稅收籌劃進行風險控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會出現的各種風險，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風險。應針對可能發生的不同風險，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個方面進行風險應對：

（一）深入了解稅籌劃的風險

房地產企業在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業經營管理和財務管理的操作流程。還要對現行相關法律和政策進行深入了解，并且要及時掌握市場變化和各級政府對該房地產行業的政策趨勢。要全面地了解稅收籌劃存在的風險，以及風險帶來的后果，而且要樹立風險防范意識，這樣才能使企業實現收益最大化及風險最小化。

（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步

稅法與房地產相關政策起著調整房地產行業發展的作用，它實現政府對房地產行業的監管和調控，保證行業的健康穩定發展。因此，房地產企業在制定稅收籌劃方案的時候要全面深入理解稅法和相關政策的相關規定，做出不同的繳稅方案，并根據具體情況進行優化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關政策會隨著市場環境的改變而變化，所以房地產企業在制定和執行稅收籌劃方案的時候，要密切留意稅法和相關政策的變化，及時修改完善方案，及時調整方案的實施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。

（三）建立健全會計核算制度

健全的會計核算制度是企業實施稅收籌劃的基礎，而且它自身的真實性，完整性和合法性將會直接影響企業稅收籌劃能否有效實現合理合法的避稅。對于整個企業經營的過程，財務部門的會計核算工作始終貫穿其中，這些會計核算記錄為納稅提供依據，也同樣為稅收籌劃的實施提供前提和基礎，財務部門的會計核算工作是否能提供準確的數據關系到誰稅收籌劃能否實現，以及能否規避風險。要嚴格對財務人員進行崗前培訓，制定會計核算工作的細化標準和復核制度，制定相關工作的獎懲標準。

（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性

稅收籌劃決策關系到企業生產、經營、投資、理財、營銷、管理等所有活動，具有整體影響作用。只有滿足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因為稅收籌劃不是某種單獨的個稅籌劃，而是企業一項整體的系統工程，它涉及各種項目和多種稅種，如：基建，采購，銷售和營業稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應該看到整體稅費的降低，和企業整體效益。如果專注于某一個方面的稅費減免，而忽略企業整體稅務成本的變化，就會導致企業的持久發展受到影響。因此，房地產行業稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業的長遠發展。

五、結束語

稅收籌劃能給企業帶來很大的經濟利益，但是其背后潛在的風險也不能忽視。房地產企業應重點深刻理解相關法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風險，合理制定籌劃方案，嚴格落實嚴格監督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業帶來的風險。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產企業；財務風險

房地產上市公司的負債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產的財務風險造成很大的影響。及早察覺風險的信號，并且及時對發現的問題進行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產商在現在世界經濟動蕩不安的大環境中所必需的。

一、房地產行業面臨的主要風險

房地產企業出現財務危機的原因是不同的，不同的企業具有不同的財務風險，但最后表現結果就是現金流短缺，不能支付應付賬款和償還到期債務，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因導致了企業突發性財務風險和周期性財務風險的發生。本文將結合房地產公司的行業屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產公司的財務風險進行研究。

1.1宏觀方面分析

1.1.1宏觀經濟周期因素

眾所周知，房地產行業的發展與國民經濟的發展密切相關，發展趨勢也受到國家經濟發展的周期性影響。一般來說，房地產行業發展周期與國家宏觀經濟發展周期相同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業周期也可以劃分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當宏觀經濟環境發展比較好的時候，房地產行業同樣發展勢頭趨好，樓市表現趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產行業上市公司的股票一片紅，呈現上漲的趨勢，企業財務狀況比較好，危機發生概率很小。

1.1.2金融環境風險

金融環境對房地產行業的影響主要表現在放貸規模的變動和利率的變動。我國房地產行業的資產負債率相對于其他行業明顯偏高，債務融資在房地產公司的資本結構中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產公司的利息支付負擔，嚴重影響企業正常經營，加大了現金流出量，同時也會抑制房地產的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。

1.1.3土地成本風險

土地價格在房地產公司開發經營成本中占有非常大的比重，若房地產公司不能很好的利用土地資源，將嚴重影響其資產有效地周轉，加大資金的機會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權和交易權受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關系的影響，可是這又將影響到房地產企業土地儲備成本。

1.1.4市場供求風險和變現風險

市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。我國房地產市場主要是由城市化進程和經濟收入增長形成的消費需求來主導，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關系。變現風險是指將商品兌換成現金時因折價而導致的資金損失的風險。因此當房地產上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產變現時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。

1.2微觀方面分析

1.2.1籌資風險

籌資風險是由于企業籌資結構和籌資方式的不合理而引發的企業到期不能償還本金和利息或企業未能取得預期計劃的收益的風險。2012年上半年，房地產企業在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業在年內均有數十億的融資大單。從上市的房地產公司50強來看，房地產公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產企業被迫出賣自己的股權以求繼續生存，即使能夠發行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。

1.2.2營運風險

營運風險主要包含以下三個方面。首先是產品銷售過程所帶來的營運風險：若公司的房地產企業將其自身商品定位不當，就不能適應市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經營現金流就會受到影響，由營運風險而轉變成公司財務風險的機率就會加大。其次是生產建造過程帶來的營運風險：如果生產建造過程中出現安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴重影響企業今后的經營。最后是企業日常經營管理帶來的營運風險：房地產企業房屋建造時間長，使房地產企業無法如期交房，造成業主的集體退房或是惹上官司就會使房地產企業利潤大幅度下降，嚴重影響到企業的長遠發展。

1.2.3投資風險

投資風險是指企業對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風險的發生。它也是一種經營風險，房地產投資的長周期性同樣給企業帶來了較大的財務風險，通常用來指企業投資的預定收益率的不確定性。

參考文獻

[1]李華中.上市公司經營失敗的預警系統研究[J].財經研究，2001，10：58-64.