房地產企業稅務管理精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業稅務管理范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：企業 利潤 稅務管理

對于現在的房地產經濟來講，其稅務是其經濟支出的重中之重，稅務和企業利潤的關系密不可分，對于房地產企業的經營管理來講，如何加強稅務管理工作以及合理控制稅務成本是必須要放在第一位的，目前，房地產行業的競爭愈演愈烈，豐厚的利潤對于房地產來講，即將成為過去式，在這樣的形式之下，必須加強對稅務管理的重視，將稅務管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產企業的稅務負擔，加大房地產的利潤。

一、企業稅務管理的基本概念

企業稅務管理是企業在法律允許的范圍內，按照本身的具體經營現象和經營目的，為在稅務管理基礎上實現完成在一定程度上減少企業納稅成本，而對企業的涉稅內容做出探討、規劃、監控、預測、實施等全過程的管理行為的總和。

二、目前房地產企業稅務管理的現狀

（一）對于稅務管理不夠重視

在嚴格的稅務制度下，在稅務方面仍然存在著很多問題，其中最重要的就是企業對于稅務工作的不重視。所以導致，偷稅、漏稅現象十分嚴重。部分房地產企業對稅務管理存在一定的誤區，因此在愈演愈烈的房地產競爭中，勢必會對自身的競爭造成影響，減少利潤的收入，同時在一定程度上也讓稅務工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關部門對于財務的監管不夠

在利潤相對暴利的房地產企業，其中的從業人員，并不是每個人都很專業，甚至部分企業為了獲得更大的利潤，就偷稅、漏水，給財務的征收工作帶來了很大的困難，因此相關部門必須增強對房地產行業的調控。

三、房地產企業稅務管理中的風險防控

（一）確定防控重點

在進行房地產企業稅務管理的過程中，應該加強工作的效率，保證稅務管理的有效地進行。稅務管理不是一時的工作，它需要長期的管理，管理過程復雜、工作量巨大，因此在進行管理的過程中，房地產企業不僅需要了解各項稅務政策，還應該根據企業的實際情況進行稅務業務的管理，同時還應該增加稅務管理者的能力，保證稅務管理工作的運行。

（二）建立動態的基礎信息系統

現階段信息技術在企業各項管理中的應用越來越廣泛，信息技術可以為眾多企業的管理工作提供技術支持。所以，房地產企業也要建筑相應的信息系統。為了更好的檢查出企業的涉稅經營業務，就要建立時時更新的內部數據庫。同時更新企業發展的《稅法》法規政策系統，這樣可以保證企業財務會計系統與國家法律的要求步調一致。也能方便房地產企業的稅務工作人員和財務工作人員進行各項稅務數據的據算，稅務信息的輸出也能及時對法律法規的更新作出變化。

（三）加強稅務工作者的專業素養

對于房地產稅務工作者的專業水平一定要嚴格要求，時不時的對其進行培訓，增強其專業技能和綜合素質。第一就是房地產企業管理者必須具有責任心以及很大的強烈的管理意識；再者就是，從事相關稅務管理的人員必須考核通過后才能上崗。將培訓的核心放在稅收法律法規、財務理論、管理技能、稅務風險及防范意識的綜合管理能力上，為減少稅務管理的分析做出貢獻。

（四）保證做好和單位外面的聯系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機關稅務方面的負責人員。在稅務負責人這一方，它主要就是要做好監督管理的工作，同時要給我們的納稅人員進行解讀我們不懂得精神領域的內容和知識，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時的更改和改正。由于這個部門是負責執法的，所以他們還有自由裁量的權力。針對于這些現象，房地產的公司就要及時的與部門進行溝通，不能錯過最近更改的信息，學習最新的知識，必須取得在進行工作管理的時候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動地找相關部門進行溝通，以便能夠及時的得到解決。而且我們在和政府部門進行合作學習的時候，還要與中介進行交流和溝通，運用中介的相關技能和知識來彌補在辦理稅務工作時所帶來的風險，涉及到不能夠直接和稅務機關溝通的事情時，可以和中介進行溝通，請他們來進行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門和中介方面，來積極的提高我們自身的素質和水平，必要的時候可以請中介對單位自身進行核查，最大可能的減少稅務造成的風險問題。

四、結束語

目前，中國在進行第三次稅制改革，盡管中國經歷了兩個對稅收制度的重大改革，但是全球化的經濟和中國經濟的發展，提高和改革稅制的任務仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國稅制的改革系統尚不完善，仍與成熟的現代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統國際的通行上也有一些缺點，需要稅收制度的創新。因此，積極平穩地推動調整和改革稅收制度更加需要持續的努力。

參考文獻：

[1]張月玲，洪慧林.我國煤炭企業資源稅改革探析[A].中國會計學會教育分會.中國會計學會2011學術年會論文集[C].中國會計學會教育分會：，2011：6

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摘要：本文通過分析房地產企業稅務內控體系的現狀，闡釋房地產企業建立稅務內控體系的重要性，并針對房地產企業現有的問題，對房地產企業構建稅務內控體系提出合理的建議。

關鍵詞 ：房地產企業；稅務內控；構建；探究

一、房地產企業構建稅務內控體系的重要性

近年來，我國的房地產行業迅猛發展，對房地產企業進行宏觀調控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產市場。房地產行業作為我國的重點產業，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產企業的稅務內控體系對我國國民經濟的發展起到了重要的作用，其有利于約束房地產行業，保障房地產行業的健康發展。

二、房地產企業稅務內控體系的問題

（一）房地產企業的稅務內控存在漏洞

現在，很多企業還沒有建立完善的內控體制，沒有良好的控制環境，尤其是房地產企業的會計系統還不是特別健全，企業的控制程序還是沿用傳統的方法。內控體系出現漏洞，原因在于房地產企業沒有制定良好的發展戰略，企業在經營過程中忽視了房地產行業的發展規律，對房地產行業的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產行業的內控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內控體系的可操作性比較差。

（二）房地產企業的內控環境差

房地產企業在建立內控體系時，沒有形成一套系統的章程，企業制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內控的主體沒有較高的素質，在一定程度上增加了企業管理的難度，風險控制的效率降低。

（三）稅務的外部環境惡劣

房地產企業的投資大，具有一定的特殊性，其外部環境不穩定，風險難以控制。房地產企業在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產開發成本難以預算。

三、構建房地產企業稅務內控體系應遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產企業在制定稅務內控體系時必須堅持國家規定的法律和法規，在國家法規允許的情況下，制定企業可操作的稅務內控體系。

（二）兼顧性原則

房地產企業的稅務內控要充分體現企業的會計核算和會計控制，內控體系要與企業的長遠發展的目標相一致，同時內控體系又要協調企業的短期規劃，稅務內控要與企業的其他內部控制協調。

（三）指向性原則

企業的稅務內控控制要按照企業實際經營情況，要抓住企業在會計核算中的薄弱環節，要有指向性的找出企業容易失誤的內控環節。

（四）一致性原則

企業在制定稅務內控體系時一定要長期的執行，不能過多地變動，否則內控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業的稅務內控要按照企業的變動以及企業會計制度的更新來對稅務內控進行調整。普適性原則包括對內的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業的稅務內控體系必須要考慮成本問題，稅務內控體系的制定盡量節約成本。

（七）實用性原則

企業的稅務內控體系要實現實際的運用效果，稅務內控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續性原則

房地產企業在制定稅務內控體系時要聯系國家的宏觀調控政策，并結合企業自身的發展，制定出有助于企業長遠發展的制度和體系。

四、構建房地產企業稅務內控體系的策略

（一）房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準房地產企業要建立專業的稅務管理部門，請專業人員來對稅務進行管理和控制。企業要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發票嚴格管理、權衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業進行稅收的籌劃工作，引導企業稅務部門規避稅務風險，企業稅務部門要牢牢把握企業的投資方向，提出可行的稅務控制措施。

（二）房地產企業要加強對稅務風險的控制

房地產企業內控體系是企業管理的核心環節，因此，在企業內部開設專業的稅務管理機構，加強對稅務的控制力度，保障企業在經營過程中實現高收益。房地產企業要了解自身發展的情況，要準確定位，實現對生產經營中的每一項與稅收有關的環節的控制，降低企業的風險。企業要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內部控制的效果。房地產企業在開發時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業稅，企業在保有環節上要處理好房產稅，實現對稅務的內部控制。

（三）房地產企業要設置內部風險預報體系

風險預報體系要求企業內部人員要樹立整體觀念，要考慮企業的整體效益，要站在企業的角度對稅務進行控制。房地產企業投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業的員工要根據實際情況，要分析企業的運營狀況再做出判斷。企業很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產企業要建立健全稅務風險評估機制

風險評估機制是企業在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結果采取制度化的方式進行評定。房地產企業在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產企業一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。

（五）房地產企業要加強稅務管理人員的素質

現在，房地產企業的稅務人員的素質參差不齊，因此，企業要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業素養，不斷更新稅務人員的理念。房地產企業要制定考核機制，定期對稅務人員的專業知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質，防止偷稅、漏稅的現象發生。

結語

房地產企業中存在著偷稅和漏稅的現象，使國家的稅收大量地流失，因此，構建房地產企業內控體系有著重要的意義，房地產企業稅務內控體系的建立，不僅僅可以促進房地產行業的發展，而且對國家經濟的發展起著重要作用。因此，房地產企業構建稅務內控體系是很有必要的。建立健全房地產企業稅務內控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準，設置內部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]許明. 對我國企業稅務內控體系的構建研究[J]. 財經界,2014（02）.

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關鍵詞：財務管理；房地產企業；納稅籌劃

房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響

（一）對財務管理對象的影響

財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。

（二）對財務管理目標的影響

財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。

（三）對財務管理內容的影響

財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系?，F階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。

二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。

（二）利用優惠政策

我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。

（三）利用稅率臨界點

現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。

三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題

我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。

（一）企業承包項目性質并未明確

不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。

（三）納稅籌劃發票管理存在問題

目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。

（四）企業稅務風險意識有待加強

就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究

（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額

首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。

（三）加強對納稅籌劃發票的管理

發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。

（四）提高企業稅務風險意識

增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。

五、結語

總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。

參考文獻：

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[3]彭嵐.財務管理視角下的企業納稅籌劃探析[J].當代會計,2021,(11)

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關鍵詞：房地產企業；財務管理；關鍵環節；有效控制

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01

房地產企業作為中國高投入、高風險最為突出的行業，其經營效益存在著較大的不確定因素。在政府近年來的嚴格調控下，房地產企業的唯一出路即是加強自身建設，優化內部控制，實施精細化管理，其中尤其以提高財務管理關鍵環節的有效控制最為重要。資金是企業的命脈，有效的財務管理能夠提升企業的核心競爭力，促進企業的可持續發展?；谶@樣一個前提，本文重點圍繞房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制展開論述。

一、房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素剖析

基于房地產企業的運營特征，筆者提取了構成企業財務管理關鍵環節的兩個核心要素，現將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產企業的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出?？梢哉f，是這三個部分構成了房地產企業價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素之首。而在實踐中，資金管理又包含了多項內容，如融資管理、投資管理、營運資金管理等等。這是一項系統工程。在這項工程中，所有環節都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業效益最大化這一戰略目標，并促進企業的健康發展。

第二，稅務籌劃。房地產企業擁有一個龐大的稅賦網絡，其中，企業所涉及到的稅種主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業的最終效益，以及企業資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業的健康發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有首先做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制

1.強化資金管理力度

資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業的現狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優點在于降低了房地產企業的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業控制權，且資金成本投入較高。再如，企業可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優點在于投資小，風險易控制，并能夠優化房地產企業的資本結構，全面發揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的主要工作是協同其他部門做好開發項目的可行性分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質；二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優化稅務籌劃方案

在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環節，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，因此，房地產企業可根據實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現節稅的目的。

參考文獻：

[1]王濤.房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.

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關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

1房地產企業在土地增值稅稅務規劃工作中的實際問題

根據對當前房地產企業在稅務管理方面的實際工作，總結出土地增值稅在稅務籌劃工作中所遇到的問題主要有以下幾個方面：首先，許多房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作之前缺乏對自身實際情況的了解和調查，導致土地增值稅稅務籌劃工作沒有真正的落實，房地產企業在設計稅務方案的過程中忽略了稅收業務本身的真實特征，并沒有按照具體問題具體分析的實踐原則，與房地產企業的特有屬性相悖。其次，部分房地產企業在做增值稅規劃安排時，不僅忽略了稅務本身的實際特性，甚至還忽略了個體規劃稅務工作的重要性，土地增值稅的稅務籌劃并不科學合理，進而不能為房地產企業的增值稅稅務籌劃總體方案提供有價值的參考和幫助。最后，房地產企業的稅務規劃工作應用的是超額累計稅率的計算方式，稅率是依據增值額占比進行累計的。在國家規定的《土地增值稅暫行條例》相關條文中，在企業之外的財務費用中，持有相關、有效金融機構證明且房地產企業的相關項目是按照份額計提利息，允許企業按實扣除，但扣除費用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產企業應該結合國家相關的優惠政策對稅務工作進行合理籌劃，減輕房地產企業的土地增值稅的稅務負擔，保障房地產企業持續、健康、穩定的發展。

2房地產企業的相關稅務籌劃工作

2.1對稅務籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計算依據來自于房地產企業增值額，增值稅主要包括可扣除項目和收入這兩方面因素。房地產企業的收入額和可扣除項目額對增值稅率的高低有直接關聯，換句話說，就是房地產企業的納稅金額多少由企業的收入額和可扣除項目額直接決定。房地產企業所涉獵的項目業務相對較多，合作單位范圍廣，且項目開發過程很復雜，房地產工程建設需要較大資金來維持運行，項目實施工期長而且項目規模大，因此，房地產企業在進行稅收規劃工作時必須首先了解好項目涉及的業務類型和業務規模，掌控好稅務籌劃的空間邊界，對項目的各個階段做好財務預算，進而為增值稅稅收工作的順利進行打好鋪墊。

2.2應用合適的土地增值稅稅務籌劃方法

合理界定好稅務籌劃空間、科學選擇稅務籌劃方法能夠有效地提高稅務規劃的工作質量，因此，房地產企業就必須結合自身項目特性對增值稅稅務開展相關籌劃工作，再加以應用科學合理的稅務籌劃方法，才能夠保障房地產企業的利潤收入和發展水平。但是要考慮到土地增值稅進行稅務籌劃的目的是為了控制或者減少有關納稅金額，因此，房地產企業應將所有影響納稅金額的因素綜合起來進行分析和研究，在不違反相關法律規定的前提下，通過應用增加收入和稅額扣除分散法，并結合房地產企業實際的納稅份額增值稅所占比重，對土地增值稅進行合理有效的籌劃工作，切實減少房地產企業的納稅額度，保證房地產企業的經濟效益和社會效益。（1）分散收入法。為了減輕企業的稅收負擔，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規定分擔納稅責任。房地產企業可以運用與氣壓企業的合作關系來分散納稅負擔，除此之外，房地產企業可以將地產項目模塊化來獲得國家更多的稅務優惠，以分散投資的經營模式來獲取更多的企業效益，房地產企業土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產企業簽訂的不同銷售合同規定了不同的經濟收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價相對的提高房屋裝修費是提高房地產企業利潤收入的有效手段。（2）增加扣除項目法。增加扣除項目法就是指房地產企業為了調整稅收扣除額來適當增加部分扣除項目。在保證土地增值稅率恒定的基礎上，合理規劃、調整扣除項目，進而能科學規劃房地產企業的土地增值稅額，在實際調整扣除項目金額的工作規劃中，為了降低稅收金額，要不斷對房地產企業項目開發成本進行科學評估和合理規劃。我國稅法所規定的土地增值稅的扣除項目包括：房地產開發成本、取得土地使用權所支付的費用金額、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目。在其他扣除項目進行資金扣減時，房地產企業的納稅人能夠依據房地產開發成本與土地使用權所支付的費用之和比重的20%進行資金的扣減。房地產在進行稅收籌劃工作時，納稅人可以直接取一部分資金轉移到成本，再將一部分資金進行合理的稅務規劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進行資金轉移的行為均被視為偷稅行為，違反了國家相關法律規定，可見，房地產企業進行的稅務籌劃準備工作是相當必要的。（3）稅率臨界。國家頒布的相關稅法明確規定了土地增值稅的納稅比例，針對超出實際納稅金額的份額實行累加計算的稅收方式，因此，房地產企業必須高度重視國家規定的稅率臨界點，將企業土地增值稅稅額有效控制在預期額度之內，為房地產企業土地增值稅的稅務籌劃工作保駕護航。

3結語

綜上所述，房地產企業在我國國民經濟發展中占有相當大的比重，為了維護房地產企業的發展市場和發展環境，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項目額以及稅率三大方面對土地增值稅的稅務規劃工作進行研究、分析和比較，并針對房地產企業在稅務籌劃方面的實際問題提出相應的解決辦法，提高房地產企業的利潤收入，為企業的發展提供理論和經驗支持。

參考文獻

[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優選的影響[J].財政監督，2016（17）.

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關鍵詞：土地增值稅；房地產企業；稅務；籌劃工作

我國的土地增值稅暫行條例自1993年以來，其目的主要是為了合理調節土地增值收益，通過土地增值稅的征收來實現對房地產行業利潤進行調控和分配。從稅制和稅率設置方面看，對房地產企業的相關經濟效益的獲取與實際的利潤增長具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關規定中，土地成本與開發成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預測土地增值稅稅負，合理規劃投資，有利于房地產企業的成本利潤控制和投資決策，作為房地產企業稅務相關工作的重點，只有通過對其進行合理規劃與布局，才能有效在房地產企業的開發成本規劃中有效降低支出率，進而對企業風險進行合理的控制，從整體上提高企業經營效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應日趨激烈的市場競爭

在當前市場經濟體制的發展模式之下，進行房地產企業相關的土地增值稅的稅務籌劃工作不僅能夠對政府與企業間合理的稅務關系進行良好的確定，同時還能夠使得房地產企業在當前市場競爭極為激烈的條件下，有效的增強自身的核心競爭力的建設[1]。近些年來，我國政府對于房地產行業進行了大力的調控，這就使得房地產企業的稅務負擔和風險在逐年增長，企業利潤和經營效益出現了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產企業的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產企業經營規模和投資決策是息息相關密不可分的。

(二)有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新

當前國家對于房地產企業的相關宏觀調控的手段不斷加強，這就對房地產企業內部所進行的財務管理提出更高的要求，必須從稅務和資金管理方面降低風險，增加效益。如何有效提升房地產企業資金利用率方法之一就是通過土地增值稅的稅務籌劃，能夠使得房地產企業特別是高杠桿企業優化財務結構，提高資金使用效率，建立資金風險預警。稅務籌劃不僅是預測，更要在執行中及時反饋和修正，進而能夠有效提升稅務籌劃工作的工作效率，有針對性的將房地產企業在土地增值稅方面的具體工作規劃應用到實際經營與管理工作中，從而能夠幫助企業最大化的獲取經濟效益。

二、當前房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題

就目前房地產企業對自身的稅務籌劃工作來看，主要存在以下問題：第一，土地增值稅稅務籌劃的相關工作沒有得到有效的實施，同時房地產企業在進行自身企業的稅務籌劃時往往沿用原有的稅務籌劃模式，這就使得雖然設計了稅務籌劃工作，但是實際的效果不強，甚至是在一定程度上違背了房地產企業的經營理念，直接影響到房地產企業的經濟效益。第二，一些房地產企業在進行土地增值稅的稅務籌劃工作的過程中，往往會出現有一定的實際工作與預期工作計劃出現偏差的問題，部分工作者沒有按照實際的制定的工作流程以及規劃進行工作，或是只注重整體性的工作，而對于個體工作出現缺失，因此導致了稅務籌劃中缺乏科學性的分析，使得企業進行的稅務籌劃工作根本不能為企業的發展帶來一定的參考性意見。第三，沒有考慮地方政府的政策對土地增值稅的影響。在實際政策的執行過程中，地方性政府的相關規劃以及制度的制定也會對房地產企業的土地增值稅產生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關優惠政策。在低效用地政策中，房地產企業需規劃住宅總面積10%以上的保障房建設，并將此部分的房產以成本價銷售給當地政府，該政策對土地增值稅影響較大，房地產企業若在投資決策期沒有充分了解和考慮地方政策的影響，會產生不必要的稅務風險。

三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作

原有稅收的重點主要就是將業務的核心放置在土地增值稅的相關制定上，而對于土地增值稅稅務籌劃工作的主要目標就是通過進行相關的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實際稅收過程中能夠為企業減少或是免除掉對應的土地增值稅務稅款的繳納，通過此種方式就能夠極大程度上降低開發成本的投入，繼而提升企業的經濟效益的比例獲取[2]。其主要就是通過臨界點的界定，來對于企業經營管理過程中的各種形式進行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃

在房地產企業進行土地增值稅的稅務籌劃過程中，還可以適當進行利息的收入與支出來從資金周轉的角度進行項目金額的劃算與抵消，通過這種方式的應用，使得土地增值稅的稅費要較于之前相比有明顯的降低，進而使得房地產企業整體降低稅務負擔和財務風險，提升經營現金流量。而在土地增值稅的相關規定中，相關政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產相關開發工作的發展方向，同時也促進了相關工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進行稅收籌劃

在稅法的相關規定中，由于部分的建房行為在實際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內，因此此類房地產的建設能夠有效的減少或是避免出現土地增值稅的稅款繳納。企業通過運用代替方式取得客戶的土地使用權在相應的土地上進行房地產的建設，在此過程中企業之間代表客戶進行房地產項目的開發，但并不具備有土地的所有權，因此此項活動進行的房地產建設中土地增值稅的支出極少，甚至在項目較深規模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統籌的手段開展稅收籌劃

地產行業土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產企業經營狀況、經營檔次以及規格模式上都存在有較大的差異，因此所導致的客戶質量以及所制定的價格不盡相同，這就使得地區間的房地產開發成本會由于多種原因導致差異性較大。因此在進行相應的房地產市場土地增值稅的降低方面，部分房地產企業可以采取統籌兼顧的方式，將不同價位的房地產收入進行數據的整合后，進行集體上報，這就能夠在當前形勢下有效進行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務實際操作的風險內容

在實際進行稅務呈遞與審查的過程中，可能會由于稅務局的不認可問題導致最終的賬目以及土地增值稅的相關內容無法得到有效保障，在進行企業的實際費用的審核中對于各科目支出不以一一確認。因此，稅務局會根據相關標準，用土地成本和開發成本二項的10%作為土地增值稅的開發費用扣除依據，企業在進行相關稅務籌劃時，為了防止此種現象的發生，企業應考慮及時采用外部財會的專業性機構對房地產企業的相關賬目進行預測和統計，進而能夠保障數據的合理以及合法性。

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我國房地產行業具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經三十多于年的發展，與其他產業間聯系密切，已然成為拉動國民經濟發展的支柱產業之一，所以房地產企業能否健康、穩定、可持續的發展在一定程度上影響著我國經濟的走勢。根據這幾年房地產企業發展走勢來看，房地產企業的資金鏈相較于其他行業而言則要更加緊張。因為房地產企業的開發產品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產企業稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環節，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產開發企業面臨著巨大的經營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業稅收成本，有利于提高房地產企業的經濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業保持競爭優勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業在依照我國稅法的相關規定（含稅收法律、法規以及國家相關稅收規定）基礎上，以不觸及稅收法律法規界限的基礎上，通過對企業的投融資、經營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優惠政策，從不同納稅方案中選擇最優方案，規避納稅風險，實現稅負最小化，從而使企業達到利潤最大化這一經營目的。

二、房地產企業稅務籌劃現狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產行業再次成為重要話題之一，房地產行業與宏觀經濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產企業的宏觀調控力度，使得房地產企業的發展環境日趨復雜，在短期內限制了其經濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經出版許多涉及房地產行業稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產企業稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產企業開展稅務籌劃。一方面房地產企業通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業而言，有效的稅務籌劃要求企業涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業資源的有效配置，優化產業結構。

第二，我國的稅收環境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經濟逐漸與國際接軌，納稅企業在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規。在國際化的稅收背景下，為房地產企業充分有效利用各國各項稅收優惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發揮的平臺。

第三，隨著現代市場經濟的日趨復雜，相關稅收法律法規具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產企業合法的稅務籌劃提供自由發揮的土壤。

四、房地產企業主要稅種籌劃方法

房地產企業在經營過程中，前期投資金額很高，而且經營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產企業開發經營業務日趨復雜，企業除了土地、房屋的開發以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經營業務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環節，當然各個環節都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環節會涉及繳納耕地占用稅、營業稅及其附稅；銷售環節，需要繳納營業稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產企業在經營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅。稅率一般為營業稅一般為5%（其中建筑業為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業所得稅為25%等等。

（一）營業稅

房地產企業在經營過程的不同環節所涉及營業稅稅率和計稅依據會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業稅的計稅依據進行稅務籌劃：

1.營業稅稅率差異――不動產銷售和裝修分離。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業稅-建筑業”繳納3%的營業稅。

例1：當前大多房地產企業在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業額中，按照“營業稅――銷售不動產”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業稅―建筑業”3%的營業稅稅率納稅。因此，房地產企業在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產裝修和不動產銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業稅―銷售不動產”稅目稅率5%計征營業稅，而房地產企業提供的裝修價款將按照“營業稅―建筑業”稅目3%計征營業稅，最終房地產企業節約2%的應納稅額。

例2：房地產企業大多與與其他建筑單位一同開發，也就是“分包”給其他建筑公司，根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業作為發包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協調事宜，對于承包方將按照“營業稅―服務業”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業，不管其是否有參與施工，都應按照“營業稅―建筑業”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產企業作為發包方與建筑單位在合作開發過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業稅―建筑業”3%稅率計稅，節約2%的應納稅額。

2.營業稅計稅依據差異――降低價外費用。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額等于全部價款加上價外費用。房地產企業可以采取合法手段降低企業自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產企業在銷售不動產時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業稅。因此房地產企業可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業公司，以該物業公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產企業的相關價外費用，從而降低房地產企業稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經營收入，降低土地增值率。例如：某房地產企業出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據規定，該房地產企業允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現的房屋增值額為600萬元。在此環節中該房地產企業應該繳納土地增值稅。根據規定土地增稅應納稅額是實現的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產企業土地增值率為：400/600*100%=150%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數為15%。因此在此環節應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產企業將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經營收入分開計算，是房地產企業實現少納稅的關鍵。分散經營收入減少土地增值額，使得房地產企業稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產企業可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產企業實現少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產企業開發一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發現，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產企業提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。房地產企業可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產企業在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業所得稅

1.房地產企業可以合理延遲房屋產權轉移時間。根據稅法相關規定，房地產企業在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發生變更時，企業才確認銷售收入的實現，此時間為納稅義務發生時間點。所以，房地產企業可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現時間點，延遲繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產企業可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據稅法相關規定，房地產企業在生產經營過程中，通常會發生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業的銷售收入已實現，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續的情況，由此造成房地產企業無法準確地確認和核算房地產項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產企業的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔，實現企業利益最大化。

（四）房產稅

1.房地產企業的自用房屋的房產稅以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府決定。房產原值指在會計核算賬簿上“固定資產”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產原值與企業應納房產稅稅額成正比例關系，房產原值越大，扣除比例一定的情況下，房產稅稅額越高。所以，房產稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產原值，房地產企業的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產原值的核算范圍，以達到房產稅的納稅籌劃。

例如：某房地產企業采用從價計征以房產余值作為其計稅方式。按照《房產稅暫行條例》的有關規定，房產稅按征稅對象劃分屬于財產稅類，房產是以房屋形態存在和表現的一項財產，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產稅的，所以企業財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。