房地產市場投資精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產市場投資范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

尼克(Nick Leslau)，英國最富有的房地產企業家之一，在2007年市場下滑之前退出了這個領域。但是現在他和一群小規模、但人數越來越多的投資者持一樣的看法，他們認為現在是時候開始買進了。

上個月尼克設立的最大值地產集團(Max Property Group)，高達2億英鎊(約3億2千900萬美元)進行招股，這是今年英國第一個公開招募。對該股票感興趣的投資者很多，以至于尼克先生僅僅公開了一個星期就卡斷了投資者的渠道，盡管這樣，股票仍然被超額認購。

事實上，在過去一個月里，至少有三家英國投資公司分別宣布了大約2.4億美元的購房計劃，這也預示著新房產出量開始趨于穩定。

根據戴德梁行(DTZ)的消息，投資者們正返回遭受重創的英國商業地產市場，以2007年市場最高價75％的價格，搶購辦公樓和購物中心。

英國房價下降低于美國的89％，或亞太地區的80％。但是在英國，房地產成交量下降速度更快――在市場最高價三個月之后，突然下降了51％，與此相比，美國下降了35％，亞洲下降了19％。

一些分析家認為，如此快速的糾正有助于英國市場比紐約、東京或法蘭克福更快地恢復過來。

“你永遠不會知道市場的底部在哪里，直到衰退過去，但我們的感覺是，正在接近。”尼克先生說，他正在考慮數億英鎊的房地產投資，“我們有一個強烈的感覺，市場可能會像20世紀90年代那樣?！?/p>

在經濟不景氣的時候，尼克通過低價購買商業地產并且對其重新開發獲得大量財產。

今天，英國正面臨第二次世界大戰以來最嚴重的一個衰退。銀行仍不愿貸款，各個行業復蘇緩慢，失業率繼續上升，空置率增高導致租金較低，尤其是在倫敦金融區，空置率上升到10％。但是過去的一年里，英鎊貶值吸引了一些外國投資者，還有一些人正在尋找對抗通貨膨脹的方法，同時被較低的房地產價格和銀行利率所吸引。

根據戴德梁行的消息，雖然普通住宅市場仍在繼續掙扎，英國還是有希望比美國更好地進行市場定位，從商業房地產市場中第一個復蘇。

“倫敦房價調整得非?？?，”戴德梁行倫敦全球預測負責人托尼?麥高(Tony McGough)說，“壞消息已退出這個市場，租金下跌很多，即使我們還沒有觸底，也正在接近底部。但紐約還是沒有見底?！?/p>

紐約的房地產數據服務機構Real Capital Arialytics的研究主管丹?法蘇洛(Dan Fasulo)估計。倫敦的市場周期大概比紐約提前6個月。一些分析家認為，原因是英國市場有更大的價格透明，在英國傳統上，房地產投資主要是資金規模較小的投資者。當市場下跌時，許多投資者希望房產趕快變現，迫使他們的資產價值幾乎每月變動一次。

英國的市場較少提供商業性不動產抵押貸款證券，更多是通過商業銀行貸款。

一些分析師仍然持懷疑態度。并且預測市場只會在明年年中有限恢復。但一些房地產投資者的投資已經開始。

不動產投資機構London & Stamford，由雷蒙德?穆爾德(Raymond Mould)和帕特里克?沃恩(Patrick Vaughan)經營，在2007年的時候就準備拿出2.85億英鎊投資房地產市場，但一直等到今年年初才作出了第一次投資。他們花7400萬英鎊購買了倫敦金融區辦公樓One Fleet Place，其價格只有原來最高價格的45％。目前為止，它已經收購了4個以上的房產。

沃恩先生說：“從今年年初起，房地產價格下跌充分，能明顯感受到市場在回暖，可以肯定地說，這個市場有更多的機會?！?/p>

一些海外投資者也有興趣。這個月的早些時候，阿曼投資基金(Oman Investment Fund)收購了位于倫敦金融區的One Bishops Square大部分股權，據安理國際律師事務所(Allen & Overy)對房屋的評估，收購價比去年年底下跌了8％。賣主是英國最大的房地產投資公司之一漢森公司(Hammerson)，它迫切需要償還債務。

果園街投資管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府為背景的公司，6月8日同意以2140萬英鎊的價格，購買在同一地區的辦公樓，包括租戶12年的租契。

另一房地產投資者――偉大的波特蘭置業(Great Portland Estates)，上個月宣布了一項1.75億英鎊的增股計劃，并承諾明年年底前，資金大部分投入圍繞著倫敦牛津街重要的零售場所。物業投資者沙夫茨伯里(Shaftesbury)還宣布了一項購買折扣房產招股計劃。

對商業地產興趣的突然復蘇，造成了激烈競爭，無疑將導致高端地產的長期租戶很難尋找到。果園街主席克里斯?巴特拉姆(Chris Bartram)說，他注意到，從今年年初，對高端資產的爭奪開始升溫，因為英國政府的資產保護計劃，幫助了避免強行拍賣的房產蜂擁而至。

但是巴特拉姆警告說，如果銀行變得更加積極地清理其資產負債表，它將使資產縮水和扼殺復蘇?！叭绻覀儸F在有一個上升的市場，我們可以看到銀行將以此為借口，出售資產保護計劃里的所有資產?！彼f。

篇(2)

一、房地產企業的財務現狀分析

目前，在我國證券市場上市的房地產公司共有146家，本文在研究過程中以房地產兩大龍頭企業-萬科地產和保利地產為例，以2010-2014年的財務數據為依據，進行財務分析.選擇這兩家企業的原因是它們資產規模大，具有一定的代表性，并且上市時間較早，獲取數據相對容易。

1、企業盈利能力分析

盈利能力是指企業獲取利潤的能力。盈利能力的大小是企業利潤相對于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產收益率、營業收入毛利率作為評價指標。

凈資產收益率，指凈利潤與平均凈資產的比率，通常選擇凈資產收益率大于20%的公司進行投資。營業收入毛利率，用以衡量企業營業收入的收益水平。通過該指標的對比，反映企業在同行業中的地位和產品定位及成本控制問題。在選擇投資時，同樣也有一個20%的指標作為參考 。2010-2014年萬科和保利的營業收入毛利率基本維持穩定，但凈資產收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業獲利能力較差。同時，企業的營業收入毛利率基本維持穩定，說明地產市場的價格沒有太大變化，但企業凈資產收益率大幅下降，說明市場交易量大幅縮水，消費者存觀望態度，市場份額減少。

2、企業營運能力分析

企業營運能力，主要指對企業的資金周轉狀況，企業營運資產的效率主要指資產的周轉率或周轉速度。資金周轉得越快，說明資金利用效率越高，企業的經營管理水平越好。一般來說，企業的總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率可以反映公司的營運能力。數值越大，代表資產周轉速度越快。萬科和保利公司2010-2013年相關資產周轉率均保持基本穩定，2014年顯著下降，說明企業2014年度資產周轉速度減慢，尤其存貨周轉率下降，說明房產市場降溫，存觀望心態人群上升。

3、企業償債能力分析

企業的償債能力是指企業對到期債務的清償能力，包括短期內對到期債務的現實償付能力和對未來債務預期的償付能力。企業能否償還債務，是企業能否繼續生存和發展的關鍵。通常，流動比率、速動比率越大，表明企業的短期償債能力越強。2010-2014年第三季度，企業流動比率逐漸下降，速動比率略下降，表明企業短期償債能力下降，資產負債率和產權比率2010-2013基本維持穩定，但2014年卻明顯提高，地產行業本身就是一個高資產負債率的行業，萬科和保利2014年的資產負債率已達到80%以上，產權比率也在提高，同時企業流動比率和速動比率均略有下降，表明企業整體償債能力下降。

4、企業成長能力分析

企業成長能力是指企業未來生產經營活動發展趨勢與發展潛能，用以衡量企業通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴大經營的能力。2014年行業平均的總資產增長率為3641%，萬科和保利都略低于行業平均水平，2014年萬科的利潤增長率為負值，總資產增長率也大幅下降，表明2014年企業增長緩慢。但是鑒于兩家企業均是大企業，資產規模較大，因此三項增長率降低應是正?，F象，這也從側面反映出國家在2013年強力調控房地產市場之后，對地產企業的影響，同時也說明中國的地產企業和地產市場正逐步走向規范化。

二、存在的風險

1、房地產泡沫是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產過度投機引起的房地產價值與價格的嚴重背離。目前，我國購房者多以投資、保值為目的，而非住房需求，一、二線城市尤其如此。在國家一系列政策調控下，我國一線城市的房地產銷售額大幅萎縮，價格出現松動，并且有價無市，中國的房地產泡沫已經開始泄氣。但是，據此判斷市場下滑為時尚早，市場反饋的信息仍很復雜。

2、城市格局分化現象將繼續存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一、二線城市房價已經超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

篇(3)

關鍵詞：房地產；市場經濟；宏觀調控

受到國際金融危機的影響，我國近些年以來的房地產市場經濟出現了很大的問題，這就集中表現在房地產市場的市場價格逐漸出現了下降的趨勢，一些房地產產品成交率也呈現出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠對房地產市場進行嚴格管制，也就是宏觀調控。但是，關于一些政府要不要拯救房地產市場經濟存在著諸多的歧義。一方面，人們認為當前的房地產市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認為我國需要緊急啟動房地產市場，這是由于我國的房地產能夠有效促進我國相關的產業發展，其中對房地產市場經濟的回升也標志著經濟的好轉。

1 對我國房地產市場的經濟形勢分析

對于我國房地產市場的經濟，特別是自從2008金融危機以來，我國政府逐步加強了對房地產市場的宏觀調控，這不僅可以有效促進我國房地產業的健康、可持續發展。還可以帶動其他產業的發展。而準確的市場形勢分析是進行宏觀調控的基礎，在我國的學術界和經濟專家看來，對我國當前的房地產市場經濟形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經濟論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進行逐一探討，去理清當前我國的房地產市場的形勢。

（一）從房地產市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產市場經過十多年的發展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態。但是進入到新世紀以來，我國房地產市場出現了供應與需求、投資和消費共進的局面。但是我國房地產市場供應關系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應關系上，目前，我國對房地產市場中商品房的投資需求主要體現在正常需求、被動需求以及投機需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產市場的真實需求情況，

（二）我國房地產市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預期，在對近三年以來，我國房地產市場的漲幅速度超過人們的想象預期，這些就成為了我國房地產市場中突出的問題。根據我國的相關數據，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數據都充分表明，我國房地產市場價格的上漲速度已經超過人們的預期，這些都將加重購房者的負擔，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。

（三）從我國房地產市場中的供需結構上看，我國房地產市場中對于各類商品房的供求結構來看，目前我國各種房地產產品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結構和消費水平都存在一定的差異性，兩者之間產生了嚴重的供求矛盾。住房供給結構的失調也是住房價格上急速上升的一個重要原因。

2 我國房地產市場宏觀調控的分析

當前，我國房地產市場所存在的問題，已經引起了中央政府的高度重視，只有堅決抑制我國房地產市場的過熱的現象，堅決抑制房價過快增長這已經成為當前宏觀調控發展的重要內容，為此，我國相關的政府部門已經采取了相關的措施來加強對房地產市場的監管。針對我國一些地區存在的房地產投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關的指示。在我國房地產市場的宏觀調控政策實踐和理論還不是運用很熟練，仍然需要在不斷的探索實踐過程中加強宏觀調控的研究。

（一）建立房地產市場的宏觀調控體系

在對我國房地產市場的經濟環境下，要能夠以國民經濟發展的實際情況進行仔細分析和研究，這樣更好地為我國房地產市場宏觀調控打下基礎。國民經濟的發展可以對房地產的發展起到很強的制約性，所以，要能夠切實做好房地產市場的宏觀調控，這就必須要對房地產市場進行嚴密地監控，并對市場預期做出科學和理性的分析，做好是對房地產市場制定近期、中期和遠期的分析，這樣對我國未來房地產市場的兩年之內可以進行有效的監管，從而能夠切實保證房地產市場的穩定運行，能夠對房地產市場的宏觀調控的及時性，對于制定房地產市場規范的五年，這就必須要能夠組織相關的房地產市場專家和學者進行科學地分析和探討來共同完成。通過對房地產市場的中長期經濟形勢做出有效判斷，就可以對房地產市場經濟的走向能夠有所了解，從而能夠對我國的房地產市場經濟形勢做到初步把握，使得宏觀調控更加準確。

（二）準確把握房地產發展的階段性和周期性

通過對房地產市場的發展的復蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產市場的經濟做出一個長期的、總體性的認識，能夠有效避免對房地產市場形式做出準確、科學的認識，這是對我國房地產經濟的宏觀調控的關鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調控的重點放到促進合理需求上，通過抑制過度的消費需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產市場的盲目性，當對我國房地產市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關的刺激消費來對房地產市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發的調控措施，這樣可以有效促進房地產事業的健康發展。在實際監控工作中，要能夠切實注重房地產市場的周期性，防止硬套房地產市場的周期性，切實做好房地產市場的調控力度，從而實現房地產市場的著陸，有效避免宏觀調控的“急剎車”所造成房地產市場的大起大落。

（三）建立健全我國房地產市場的信息公開制度，

加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，不斷增強政策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，通過向社會市場運行信息，建立土地成交以及商品房價格標示制度，能夠不斷加強社會中各個有關部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產市場環境，能夠積極引導房地產進行投資和消費。另外還要能夠不斷加強對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。

（四）整頓和規范相關的房地產市場秩序，嚴厲打擊違法犯罪行為

要能夠嚴格控制房地產市場的開發企業和中介機構的市場進入，依據相關的法律，對一些違法違規的銷售行為進行嚴管嚴追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關的人員進行查處，特別是要注意對一些不實的房價消息和銷售行為進行依法取締，并及時向社會各界進行公布。加強金融體系的監管力度，調整房地產市場的資金供應量，通過調整商業銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產市場的貨幣供應量，從而可以有效降低房地產市場的大起大落。

3 結語

要建立健全房地產市場監管體系，不斷加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，增強政府部門決策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，只有這樣，才能不斷促進和強化我國房地產市場的健康穩定運行。

參考文獻：

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還有，如果房地產市場是信心問題，那么說明國內房地產仍然是停留在房地產個人投資購買上，因為，住房的投資價格不是由市場供求關系來決定，而是市場的預期及信心來決定。如果住房投資者預期房價會上漲及投資的風險低，投資者自然會進入這個市場。反之，投資者當然不會進入這個市場。

有房地產開發商說，目前房地產市場銷售低迷，就在于購買住房的人對市場的信心不足。因此，“兩率”下調就可以恢復房地產的市場信心。假定目前的房地產市場正如該商人所言，那么只能說明他對當前政府的政策不了解，因為，從2007年下半年以來，對個人房地產的投機炒作，所有的房地產政策都是嚴格遏制。其實，不僅房地產政策如此，只要看看這幾天房地產上市公司股票價格狂跌的程度，就可以看到市場對房地產企業的投資信心如何。在H股市場，不少房地產上市公司的股價已經跌的不到最高時的五分之一了。這就是市場投資者對房地產的信心。這種信心是靠“兩率”下降可以恢復的嗎？

如果房地產是居民住房消費的市場，那么房地產市場的價格則由居民購買住房的支付能力來決定。當房地產市場價格上漲到80%以上居民都沒有支付能力購買的時候，當房價頂在天花板把絕大多數居民隔離在房地產市場之外時，那么靠信心的恢復能夠把這些人吸引入市場嗎？根本就不可能。

現在的政策條件、市場環境、購買住房的對象等都發生了根本性的變化，不少房地產開發商仍然抱著早幾年房地產市場的夢想，以為這種夢想還會持續，因此寧可把房價頂在天花板上就是不下降，甚至于制造房價為什么不可下跌的無數個理由。

對于這些理由如何，只要看看早幾年國內家電市場、汽車市場走過的路，要讓這些行業能夠真正持續的發展，哪一個行業不是通過價格競爭來發展強大的。沒有市場價格競爭，沒有大量的房地產企業優勝劣汰，中國房地產業能夠正常的生存下來嗎？

可以說，國內房地產市場繁榮了10年，6萬家房地產企業沒有幾家是通過市場競爭淘汰倒閉的，這才是房地產市場最大的怪事。這說明了中國房地產市場競爭十分不正常，房地產市場全面改革與調整也是必然。這是誰也無法改變的。即使是一些地方政府希望用托市的方式誘導居民進入，但是所起到作用不大。

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關鍵詞：鎖定性困境；房地產市場；路徑依賴；關聯制度

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1003-854X（2016）10-0016-06

我國房地產市場經過20多年的高速發展，其市場波動已成為經濟發展的晴雨表，如何把握房地產市場發展方向亦引起各界關注。

一、中國房地產市場的發展路徑與困境

1.房地產市場發展路徑

房地產市場面臨的困境可以用路徑依賴理論來解釋，上世紀90年代，諾思和維特等提出路徑依賴的主要思想和理論框架，強調某一模式或體制會由于規模效應、學習效應、協調效應、適應性預期以及既得利益約束等因素不斷自我強化，形成路徑依賴現象。該理論已在經濟社會研究中發揮了重要作用，尤其適用于研究技術演進、制度變遷和產業發展。

我國房地產市場從1998年開始獲得較快發展，當時恰逢亞洲金融危機的爆發。隨著改革開放的進行.我國開始改革住房制度，由原有的單位分配住房逐漸改為住房市場化，并以此拉動內需，挽救財政，以應對亞洲金融危機影響，由此房地產業開始獲得快速發展，并逐漸成為經濟發展的主導產業。縱觀房地產市場快速發展的20多年，與其直接相關的調整政策制定和執行始終是經濟工作的重要內容：從政府開放房地產市場，使其快速發展開始，當該市場過熱時出臺調控政策降溫，當其遭受挫創時出臺政策刺激，并由市場慢慢消化刺激結果。長此以往。房地產市場逐漸形成一條與政府干預政策相互交錯，并由政府助推的發展路徑。這是一條外生性的發展路徑，隨著路徑強化，我國房地產市場發展陷入鎖定性困境。

2.房地產市場的鎖定性困境

鎖定性困境即指路徑依賴的“鎖定”狀態，制度按照某一路徑變遷可產生路徑依賴，隨著經濟社會狀況的改變，按照原有路徑變遷的制度可能逐漸變得低效，并在原有路徑上繼續下滑，甚至被“鎖定”在無效率狀態，這種狀態便是“鎖定性”困境。一旦陷入“鎖定”的困境，擺脫將變得十分困難.需要依靠強大的外力推動。起源于次貸危機的全球性金融危機使我國經濟受到一定沖擊，刺激政策作用使我國房地產市場在經濟復蘇中發揮了有效的拉動作用。但隨著經濟形勢變化，按照原有路徑發展的房地產市場陷入難以擺脫的鎖定性困境，該困境下房地產市場發展背離經濟規律。按照經濟規律，若商品需求持續不足，供給便會減少，價格下降以達到新的均衡，而房地產市場卻違背這一規律，出現商品房有效需求相對不足，供給卻持續增加，同時價格仍堅挺的資源無效錯配狀態。

首先，從需求方面看，以居住為基礎的房地產需求相對不足。我國房地產市場是從滿足居住需求開始發展起來的，居住用房在開發面積中占極大比例，而居住用房的銷售需要有需求能力的人口支撐。商品房的主要購買者是勞動人口，然而隨著我國老齡化社會的到來，近些年勞動人口比例呈下降趨勢，老齡人口比重卻不斷上升。由表1可見，我國人口結構在2010年出現拐點，15―64歲的勞動人口占比2010年上升超過一個百分點，并持續維持高于2009年水平。而65歲及以上老年人口占比呈逐年上升趨勢，說明我國正在經歷老齡化過程。在勞動人口中，25―39歲對新增住房需求最大的中青年人口比例也整體呈下降趨勢，2004年該比例為27.02%，而2013年這一比例僅為23.26%。這種人口結構變化可對房地產市場造成極深遠的影響。日本90年代初及美國2007年房地產泡沫的破滅。恰遇兩國勞動人口的轉折點，是在國家政策收緊時發生的，是對房地產市場的破壞性調整。我國人口基數大，較小的比例變化也會對需求結構產生較明顯影響，因此我國老齡化的趨勢將從長遠上減少對房地產的實際需求。就當前而言，我國城鎮人均居住面積已高于32平方米，城鎮住房擁有率已達到89.2%，居住用房有效需求趨近飽和。一些收入較低的務工人員主要依靠租房生活，這些人員是房地產市場潛在的“剛性需求”者，但他們有購買意愿卻無購買能力，并不能真正增加房地產市場的有效購買需求。

其次，從供給方面看，已竣工和新開工住宅面積持續增加。人口結構的改變并未改變房地產商的開發慣性。近幾年，我國住宅新開工面積仍在逐年增加，增量房一直占據房產銷售的較大比例。如圖1所示，自1997年以來，我國住宅新開工面積除2012年和2014年之外，其他年份都在增加。住宅銷售面積2008年受金融危機影響出現下降，2014年因限購政策作用與新開工面積同步出現下降。兩條曲線的距離表明我國住宅開發與銷售面積之間的分離程度。由兩線分離程度可以看出，房地產市場新增供給始終大于有效需求。隨著房地產市場的快速發展，供需脫節逐漸嚴重，尤其在2009年之后.每年有效需求缺口更加突出。由此，隨著新增住宅面積逐年增加，開發商庫存逐漸堆積，供給持續過剩。另外，除開發商庫存之外，一些已經銷售的不以居住為目的的投資性房產空置，這些空置房產事實上是市場供給的一部分，庫存房產及空置房產加劇了我國房地產市場產能過剩，這種持續嚴重過剩成為房地產市場面臨的難以擺脫的困境。

再次，從價格方面看，房地產市場存在產能過剩與價格堅挺的局面。按照經濟規律，在某一市場供需難以達到均衡時，可通過價格調整使之趨于平衡。然而在供給持續大于需求狀態下，房地產市場價格仍然堅挺，甚至還出現一些地區房價上升的情況，有價無市成為房地產二手市場的常態。與2014年相比，2015年我國70個大中城市中新建商品住宅價格上漲的城市仍有21個。就總體而言，我國新建商品房以及新建住宅商品房的均價逐年呈上升趨勢，如下圖2所示，近10年來，除2008年受金融危機影響之外，其他年份商品房價格都持續上漲。至2015年11月新建商品房均價為單位平方米6821.08元，住宅商品房均價為單位平方米6513.06元，亦分別高于2014年的6323.53元和5932.17元。

可見，房地產市場自身已處于典型的無效狀態，如今我國經濟進入新常態，房地產市場需調整以脫離這種鎖定性困境，但由于高強度的路徑依賴

二、中國房地產市場陷入鎖定性困境的自我強化因素

路徑依賴形成后，由于規模經濟、學習效應、協調效應及適應性預期等因素的作用將不斷得以自我強化，在自我強化過程中產生預期利益及沉沒成本，使原有路徑變遷難以實現。房地產市場之所以陷入“鎖定”困境并難以脫離，恰恰是因為房地產市場路徑依賴存在著有力的自我強化因素，預期利益和沉沒成本的存在，使房地產市場調整與其他市場相比風險極大。房地產市場鎖定性困境難以擺脫并非不能擺脫，只是通過直接改變房地產市場發展路徑，由市場自由調整使房地產市場收縮，并脫離原有困境將產生社會難以承受的高額成本，從而使房地產市場調整存在巨大風險，也正是這些風險使我國房地產市場在當前困境中愈陷愈深。

1.全局性的經濟急速降檔風險

長期以來，房地產市場作為我國主導產業對經濟增長作出極大貢獻，使經濟從主客觀方面都對該市場產生極強依賴，依賴性越強，房地產市場調整可能破壞經濟的程度便越深。

首先，風險根源在于經濟增長對房地產市場過度依賴。我國經濟增長從主觀和客觀兩方面都表現出對房地產市場的過度依賴。從主觀方面來看，我國習慣于主動運用政策調整房地產市場以達到影響整個經濟增長目標?？v觀過去近20年，從1998年住房商品化開始.各級部門在多個階段都采取過針對性調控政策。以期通過房地產帶動經濟健康穩定增長。如比較典型的“國十條”、“國十一條”、“國五條”等，表明政府極其關注房地產市場發展動態，并對其帶動經濟增長予以極大期望。主觀上的依賴使深入的經濟結構調整難以進行，并進一步強化經濟主體對救市政策的預期，使房地產市場原有路徑依賴加強。從客觀方面來看，我國經濟增長主要依賴于固定資產投資增長，而房地產投資總額占全社會固定資產投資總額極大比重，可見房地產投資貢獻極大。如表2所示，自1999年后，我國房地產開發企業完成投資額占全社會固定資產投資總額的比重都大于15%，比重最高的年份2012年達到26.14%，2014年房地產進入調整期，交易量下降，但房地產開發企業當年完成投資額仍達95，035.61萬億元。占當年全社會固定資產投資總額的18.93%，而5%是國際公認的這一比重的合理水平。

經濟增長對房地產的依賴可以由我國經濟增長中房地產開發企業投資額占GDP的比重進一步證明.我國經濟增長的很大部分來自于房地產的貢獻。由下圖3可見，這一比重基本呈持續上升趨勢，到2013年該比例達到14.63%，2014年房地產市場下行，該比率也高達14.93%。全球金融危機以來，我國房地產市場并未與世界同步調整，經過強刺激后房地產市場對我國保持較高經濟增長所作出的貢獻增大，其在整個經濟中的主導地位難以取代⑦。

除此之外，房地產帶動的其他行業亦為我國工業產值作出很大貢獻。與房地產業直接或間接相關的產業較多，包括房產中介、裝修、家具、鋼鐵、水泥、玻璃等。房地產業的發展對這些相關產業帶動極大，其增加1個百分點，帶動相關產業產值增加可超過1個百分點。2014年開始的低迷使這些附帶行業陸續出現虧損。可見，房地產行業與經濟增長息息相關，新的主導產業尚未形成，在保持較高增長速度的訴求下，經濟難以離開房地產業。

其次，根本風險在于經濟增長越級降檔及繼發性社會風險。由于房地產業已在我國經濟增長中占據重要地位，房地產市場的收縮可引發我國經濟增長的“越級降檔”，對經濟運行造成較大破壞，并引起繼發性社會矛盾，這是房地產市場最大的路徑變遷成本。一方面，房地產市場低迷的最重要影響便是經濟增長速度下降，由于經濟增長對房地產市場的依賴，使房地產市場調整必然引起經濟增長速度下降。2015年，前三季度國內生產總值相對于2014年同期增加了6.9%，而2014年、2013年國內生產總值環比指數分別為107.3、107.7，經濟增長速度的下降與我國房地產市場的低迷有很大關系。經濟增長速度的變化涉及經濟生活的很多方面.如房地產市場帶動的行業較多，其份額的下降亦將帶動這些行業的波動，從而帶來就業率的下降等不利影響，而這些是關系社會穩定的根本，也是經濟新常態下我國經濟調整的底線。另一方面，房地產市場調整以達到新的均衡必然要求房價下降，房價下調同樣伴隨一定風險。房地產雖然具有投資品屬性，但這一屬性不僅是資金運作，還必須以消費品屬性為前提，因為在房地產每一級市場交易的都是具有實物形態的房產，無論哪種屬性最終都要歸人滿足居住需求之根本。相對于證券市場投資者，以投資為目的的商品房購買者更傾向于風險規避。房產對于其投資者而言既是居住場所，又具有保值增值功能，相比之下作為消費品屬性優先于投資品屬性，因此在房地產市場價格下跌時不能承擔投資固有風險。若房地產價格泡沫破滅，他們首選棄房或退房，將風險和損失轉移。轉移無果時他們可能將房價下跌損失歸謬于政府，而政府為解決此類問題所承擔的相應成本通常具有不確定性，風險亦可能極大。另外，參與房地產市場集資的被集資者屬于房地產市場的另類投資者，他們通常不具備風險評估能力，而且涉及面大。一旦房地產商破產.投入的資金基本難以收回，兩種問題的解決都需極大成本，即隱含著極大的風險。

2.地方政府債務危機

首先，風險根源在于地方財政過度依賴。土地出讓收入近些年來一直是地方政府的重要收入來源。近兩年，大部分城市超50%的財政收入來自土地轉讓。在一些發達城市，地方政府財政收入對土地的依賴更強。2013年我國地方政府土地出讓金收入高達39073億元，占地方財政收入的72.5%，2014年受房地產市場波動影響，地方政府的土地出讓金收入為2.34萬億元，財政收入為7.59萬億元，土地出讓金收入占地方財政收入的30.83%，而當年地方財政支出為12.91萬億元，地方政府財政赤字增大，政府土地出讓收入減少是重要原因，相關稅收收入占地方財政收入比重亦越來越大。與房地產市場直接相關的稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅等五項，這類收入在地方政府財政收入中也占有很大比重，使地方政府對房地產市場更加依賴。由表3可見，與房地產業直接相關的五項小稅種占地方財政稅收收入的比重連年上升，至2014年該比例已達23.37%。除此之外，印花稅、營業稅等稅收收入的一部分也是來自于房地產經營和交易?？梢姡康禺a市場對地方財政的影響不僅是土地出讓金收入，相關的稅收收入也是不可小視的重要部分。

除此之外，房地產市場帶動的許多相關產業不但可以增加稅收，還可直接帶動地方就業。這些收益誘使地方政府過度依賴房地產市場，由于在利益博弈中占主導地位，地方政府有動力促使房地產市場路徑按原有方向持續下去，并使原有路徑依賴得以強化。

其次，突出風險在于地方政府債務危機。我國地方與中央在房地產市場調整中存在雙重目標矛盾。房地產市場發展具有區域性特點，隨著該市場快速發展，各地方政府將其作為提高預期收益的重要產業。地方政府維持日常開支、基礎設施建設以及土地出讓前的規劃、動遷等投入較大。單純依靠正常財政收入難以抵補，因此不得不舉債，并通過未來土地出讓金收入償債。2010年我國地方政府債務總額已達10.7萬億元，相當于當時GDP的27%，而2011年、2012年和2013年地方政府債務仍然持續增長，這些債務的償付主要依賴于土地收入增長。2014年地方政府新增財政赤字為53338.91億元，地方政府財政壓力繼續加大。

此外，地方政府為獲取更多土地出讓金收入，會選擇動遷之后再出讓，從而獲得規劃、動遷期間土地繼續升值收益。這種方式使地方政府亦需承擔相應風險，如：房地產發展受挫導致土地出讓收入下降的損失；政府大量舉借債務帶來的本利償還負擔等。房地產市場調整還可導致土地出讓難以實現，使地方財政收入銳減，支出增加和收入下降同時出現，導致地方政府債務危機風險加大。近兩年來一些地方政府債務與當年全部財政收入之間已經出現較大缺口，地方政府債務問題成為經濟結構調整不得不被考慮的問題。

3.系統性金融風險

風險根源在于投資、投機者過度依賴。近年來我國房地產市場快速發展，參與房地產投資的企業及個人大多獲得可觀收益，并使房地產業成為投資者最樂觀的投資領域。從我國房地產開發企業構成來看，大型專業開發商所占比例極小，大多數開發商屬于中小型企業，其中有相當多的企業原來從事其他行業，有一定資金儲備后便將其用于房地產開發，還有些中小房地產商在自有資金較少的情況下，通過集資等渠道獲得初始開發成本，參與到房地產投資中。如表4所示，我國近10年房地產開發企業除2009年外，其他年份都呈上升趨勢，而2009年的下降則是由于刺激計劃使房地產企業在2008年過度增加所導致的。大型房地產開發企業數量基本穩定，新增的大都是一些中小型企業。房地產的個人投資者主要是購買房地產用于獲取溢值差價或租金的投資者。就購房者而言，他們的投資選擇主要根據自己或他人過去的投資經歷做出。過去20多年我國房地產市場迅速發展，房價持續上漲，房地產除了能抵消通貨膨脹對資產價值的侵蝕，還可賺取超額收益。投資者便根據這一經歷預期以后的房地產市場發展，增加房產投資。由于房地產具有使用價值，還可用于抵押投資，這種融資功能是我國股市不具備的。投資者將手頭能夠獲取的流動性變為房產后，再利用房產抵押功能獲取更多銀行貸款購房。這從事實上加劇了投資者對房地產市場的投資依賴。

系統性金融風險在于銀行債務風險。房地產開發商有很大的首期成本來自于銀行，房價下跌，房地產存貨積壓成本連年上升，一些中小房企在結構調整中面臨破產倒閉，而其大部分產品用于抵債。銀行接手抵債的房產有許多僅僅是爛尾樓，近期全國多地出現爛尾樓群，一些爛尾別墅已淪為飼養場。就購房者而言，在房價下降低于未還貸款總額時，投資者便可棄房，銀行接手房產后便要承受下降后的房價與房貸差額部分損失，這是原本意義上的債務風險，這一風險大小由房地產泡沫大小決定，次貸危機便因此而起。金融危機后，我國對房貸進行較嚴格的控制，因此該成本并不會很大。

相對于上述風險，由購房方帶來的更大風險應是資金回籠損失。房地產市場若出現房價過高、受到購買限制以及人們預期改變等狀況，需求會變得更弱，二手房市場會有價無市。銀行接收的抵押房通常都需進行多次拍賣，并伴隨多次折價才能成功實現資金回籠。價值減損及拍賣費用是風險的實質來源，若棄房急劇增多，銀行風險會更大。房地產市場活躍時期，銀行資金通過各種方式進入該市場，若房地產市場發展路徑轉變，將所有庫存交由市場自行調節將是破壞性的調整，系統性金融風險難以避免。

三、中國房地產市場制度的重構

房地產市場調險大意味著房地產市場發展路徑變遷成本大，同時房地產市場鎖定性困境也不得不解決，原有發展路徑亦需改變，因此房地產市場調整應力求減少其路徑變遷的破壞，降低一系列經濟社會風險，最終達到房地產市場制度重構，以實現該市場穩定健康發展的目標。

1.房地產市場發展路徑形成中的關聯制度群

按照制度經濟學理論，進入鎖定狀態的路徑依賴幾乎不能超越，然而經濟體發展過程中，某一制度變遷并不能孤立進行，而是伴隨著其他制度的配合、影響及牽制，并在這些制度變遷的路徑依賴下形成新的路徑依賴，這種路徑依賴屬于多重路徑依賴，影響該變遷制度的其他制度可視為關聯制度。某一路徑依賴的突破可從與之相關聯的一系列制度改革入手，通過制度變遷主體引導相關聯制度改革方向，隨著關聯制度路徑變遷原有路徑依賴便可突破。

房地產市場困境涉及供需及價格，無論當前的去庫存還是以后新路徑的形成都離不開這三個方面。我國房地產市場發展起步較晚，其發展路徑形成初始便是我國國有企業制度的改革。從起步至今的供給相對過剩過程中，就供給方來看，開發商從獲得建造用地至銷售，都是在遵循原有土地制度、財稅制度、金融制度等相關聯制度群下完成的；而需求方也主要是在原有醫療保障制度、教育制度、戶籍制度以及金融制度等一系列制度及其變化基礎上做出預期并實現購買需求；價格只是供需雙方做出決策后的一個相應結果。這些關聯制度都有與房地產市場發展直接相關的具體制度，如國有企業改制，不再分配住房，職工便開始買房，銀行開始提供住房按揭貸款以解決職工購房資金問題等都是與房地產市場相關的具體企業制度、金融制度。關聯制度按照各自路徑變遷，便形成房地產市場路徑依賴。由此可見，房地產市場路徑依賴是典型的多重路徑依賴。

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關鍵詞：房地產市場 存在問題 優化對策

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2017）13-0032-02

美國次貸危機帶來全球金融危機的歷史教訓是值得深思的。我國房地產市場正處于一個方興未艾的時期，連續幾年來我國房價居高不下，政府陸續提出的相關政策依然不能緩解房價高企的狀況。因而，我們有必要挖掘房地產市場發展中潛在的問題，并且找到行之有效的解決對策，以確保我國房地產市場能夠健康而穩定地發展。

一、我國房地產市場發展中存在的主要問題

（一）地區發展不平衡

近年來，我國房地產市場發展規模與增長速度的地區差異愈加凸顯。這種差異主要表現為：與中部地區和西部地區相比，東部地區的房屋施工面積和房屋竣工面積都占據較高比例。筆者認為，造成這種地區差異化的主要原因是東部地區的房地產市場起步較早，并且經濟發展水平較高。而中部地區的增長速度雖不及東部地區，但較之全國平均水平而言，還是維持著領先地位。在這種地區差異的影響下，東部地區的土地儲備狀態越發緊張，房地產價格的上漲與競爭也愈演愈烈，一些房地產開發商陸續向中部地區和西部地區進行移動，房地產市場的地區結構狀況因此而出現明顯的改變，加之中部地區經濟水平的不斷提高，導致中部地區的房地產市場的發展速度后來居上，超越了東部地區與西部地區。

（二）市場供需不對稱

我國房地產市場在迅速發展過程中的結構性矛盾愈發明顯。具體來講，產品結構與市場供需不對稱，低價位的經濟適用房供應量較少，而高檔商品房的數量過多、比重過高，由此導致了高檔商品房供過于求的狀況。以整體上的供求關系為尺度，經濟適用房的供應數量明顯短缺，必然導致房地產市場出現結構性泡沫，不利于我國房地產市場的進一步完善。另外，在推動我國經濟持續、健康、穩定發展中，把握我國房地產市場的合理投資比例扮演著不可或缺的重要角色?；谖覈康禺a市場的現階段發展機制有待健全，一些房地產投資商盲目的投資行為，造成我國房地產市場投資比例失調，也嚴重影響了當前經濟形勢的發展。

（三）中介行為不規范

我國房地產市場的完善與中介服務息息相關。在我國房地產市場逐漸繁榮的今天，房地產中介服務機構也隨之而進步。我國房地產中介服務機構的形式較為多樣，例如房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。這些機構對于我國房地產市場的良好發展起到舉足輕重的作用。但是，在巨大的利潤驅使下，大量經營者涌入這一行業，也由此引發了許多問}。具體來說，一些房地產中介服務企業在缺乏合法經營執照的情況下，通過偽造信息來謀取私利，并以提高標準收費價格的手段中飽私囊。在制定合同內容方面，以模棱兩可的態度來削弱合同的制約作用。以上現象都充分反映了中介行為不規范對我國房地產市場發展的不利影響。

（四）監管體系不健全

針對近年來房價居高不下的現狀，國家陸續出臺相關調控政策，但始終收效甚微。究其原因，我國房地產市場監管體系不健全這一因素不容小覷。迄今為止，在我國房地產市場監管體制亟待完善的情況下，要致力于市場監控這一環節，讓消費需求帶動投資的積極影響充分展現，進而國家對于房地產市場出臺的一系列政策在實際落實中頻頻受阻，加之一些房產企業在利益的驅使下也具備相應的蒙混過關的方法以及政策本身并非完美無缺。這些多重原因導致了國家政策無法行之有效，從而不能徹底地改善房地產市場的現狀。由此觀之，健全房地產市場監管體系勢在必行。

二、促進我國房地產市場發展的優化對策

我國房地產市場的發展與國民經濟的平穩運行密不可分，必須給予重視。為了避免我國房地產市場在發展的過程中出現過冷或過熱的情況，市場運作與政府干預必須兩手都要抓，而且兩手都要硬。筆者認為，要想推動我國房地產市場持續、健康、穩定地發展，找到行之有效的解決對策則是刻不容緩。

（一）完善土地供應制度

基于近年來土地市場供求失衡的形勢，改善土地供需結構并使之適應市場對于我國房地產業的發展前景有一定的推動作用。因此，政府健全土地供應體制，轉變土地供應結構尤為關鍵。目前來看，我國一些城市的地價、房價大幅攀升，尤其以北上廣等經濟發展迅速的地區最為顯著。為了更好地調整土地供應結構，除了要參照經濟狀況與市場需求來恰當地把握土地供應數量，還要遵循市場細分的原則，對于用途迥異的土地在供應量和儲備量上進行適當的調整，進而來改善土地市場供需不對稱的情況。具體來說，可以將高檔商品房的數量控制在合適的范圍內，并以人們的住房需求為指標適度地提高經濟適用房的供應量。

（二）正確引導投資方向

為了避免房地產投資商隨波逐流，造成房地產市場投資比例失調、投資總量過剩的不良后果，引領房地產投資商明確投資方向，妥善地運用經濟杠桿原理付諸實踐，加之政府政策的引導和制約，從而著重于房地產市場的宏觀調控。針對高回報率吸引大量投資商盲目地進行投資，導致我國房地產市場在投資比例和投資總量方面出現一系列問題，政府既可以憑借金融手段來控制速度，又可以通過土地規劃來掌握規模，還能夠利用經濟杠桿的原理來平衡供求關系，以居民住房需求來衡量房地產業的開發量。

（三）規范中介機構行為

近年來，我國部分地區的房地產市場發展趨勢較好，這就為房地產中介服務機構提供了明顯的機會。然而，一些中介服務機構的工作人員素質較低，利用不正當的手段謀取私利，往往造成業主的權益受到侵害。由此可見，中介服務機構在其工作人員的選擇上要嚴格把關，最好能夠進行職前培訓。這樣不僅可以豐富工作人員的相關專業知識；更為重要的是，使其對自身的本職工作富有認同感與責任感。另外，完善我國涉及房地產中介服務機構的相關法律法規，或是成立類似于消費者協會那種為消費者服務的房地產中介機構專業協會，為消費者申訴提供一個妥帖的平臺，嚴懲中介工作人員的違法行為，都能夠起到規范房地產中介機構的效果。

（四）加強房價宏觀調控

造成我國房地產市場過熱、房價快速增長的因素較多，

除了土地本身資源以外，房地產開發商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應求來趁機提高房價等投機炒房行為也是有跡可循。綜上所述，勢必要加強政府的宏觀調控，以達到平衡房價的效果。一方面，要將土地價格和拆遷費用調節到一個合理的范圍內，也可以從信貸控制上來遏制房地產開發商的投機行為；另一方面，用提高銀行首付的方式，對倒房、捂房、炒房等個人投機行為進行抵制。最后，要引導人們形成正確的住房觀念、投資理念以及風險意識。

（五）健全監控管理體系

加強對房地產市場的管理和服務工作，進一步健全我國房地產市場的監控管理體系，對于房地產市場中存在的違法違規行為進行嚴厲打擊，著力維護消費者的合法權益不受侵害，并使房地產市場運行井然有序。除此之外，針對房地產相關的法律法規需要進一步加以完善，而房地產開發商也應該自覺規范其自身經營行為，可以設立房地產開發企業信譽測評體系，以公正公開為原則，并向社會公布，讓房地產開發企業經營透明化。如此一來，不僅能夠挖掘出一大批信譽良好的房地產開發企業，還可以對一些信譽不良、經營不善的房地產開發企業進行整頓與治理，從而為我國房地產市場的健康發展營造一個良好的氛圍。

參考文獻：

[1]倪鵬飛.中國住房發展報告（2014-2015）[M].社會科學文獻出版社，2014.

[2]陳渝文.房地產過快上漲的原因與房產政策之芻議[J].財經論壇，2010（10）.

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一、引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1．博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、演化博弈穩定性分析

從1998年房地產市場化以來，根據不同發展階段中政府調控的重點和央行基準利率調控政策的特點，本文將房地產市場化發展階段分為四個階段：

1．1998年~2003年：初步繁榮發展階段。1998年，我國開始實行城鎮住房分配制度貨幣化改革，為了實現經濟的快速發展，政府提出了實施增加投資、擴大內需的方針政策，培育房地產業作為新經濟增長點，中央銀行在五年內共有五次降低存貸款基準利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產業的發展來拉動國民經濟的增長。同時由于人們改善居住條件的要求產生了巨大的房地產市場需求，房地產業迅猛發展，而國家政策法規對房地產開發商的限制與要求并不太高，房地產行業的準入門檻比較低，房地產投資額、施工面積等指標均出現大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產市場呈現出一片繁榮景象。在該時期內，當銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產市場一片繁榮，房地產價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產開發商進行房地產投機行為的違規成本也很小，因此當房地產開發商投資高風險的項目，基于巨大的市場需求，房地產開發商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產開發商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產開發商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。當銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產開發商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。當處于1998年~2003年的房地產市場初步繁榮階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。在房地產市場初步繁榮發展階段，房地產需求旺盛，房地產價格持續上揚，銀行短期內忽略了房地產的貸款風險，采取寬松的貨幣政策，而房地產市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產價格的上揚，有可能會催生房地產價格泡沫，房地產金融風險開始形成。

2．2004年~2007年：宏觀調控、抑制投機階段。2003年以來，房地產價格持續上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產市場出現投資過熱的趨勢。針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了一系列密集的調控措施，期間房地產投資過熱的現象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內來自國內貸款的房地產開發投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。雖然受到政府宏觀調控和加息等方式，但由于房地產市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產市場火熱，同時對房地產開發商投機行為的打擊力度不夠，房地產開發商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內，無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。但在此時期政府目標著重于宏觀調控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產開發商的投機行為時的銀行收益將小于房地產開發商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。則當處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。此時處于房地產市場初步宏觀調控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調控措施，房地產市場發展勢頭有所抑制，但房地產需求依舊異常旺盛，房地產價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風險處于急劇積累的過程中，同時貸款規模的擴大也進一步助長了房地產價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環，房地產金融風險不斷膨脹。#p#分頁標題#e#

3．2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經濟衰退的影響，整個房地產市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續五次降息，同時采取一系列稅費優惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產市場迅速反彈，房地產市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴厲的調控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益將小于其違規成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當房地產開發商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。則該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩定策略，即房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經濟的消極影響，房地產價格開始回落，房地產市場陷入不景氣的局面，房地產抵押貸款價值降低，房地產貸款風險將迅速增加，房地產貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標準，減少房地產貸款，則將加劇房地產市場的不景氣現象，加快房地產價格的下降，最終會使得房地產泡沫破滅，形成金融危機。

4．2010年~2011年：加強保障性住房建設、嚴厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產重拳調控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產稅、限購令等嚴厲政策，極大地加強和改善對房地產市場的調控，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。在此時期內，房地產開發商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內，當房地產開發商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。而在該時期內，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產開發商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。則當處于該階段時，無論房地產開發商與銀行初始狀態采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產開發商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產開發商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。在嚴厲打擊房地產市場投機階段，房地產價格將會受到調控影響，價格增速回落，房地產市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產開發商都將采取投資的策略，房地產市場將會實現穩定健康快速的發展。

四、結語