住房貸款論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇住房貸款論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

【關鍵詞】個人住房貸款；提前還款

1.引言

隨著我國改革開放進程的不斷加快，我國經濟實現了一次又一次的騰飛，城鎮居民收入水平獲得了大幅增長，對于改善生活條件的需求愈發迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發高漲，房地產業也由此得到了飛速的發展。在國家擴大內需等各項積極財政政策的刺激下，我國固定資產投資總額在短期內大幅增長，其中房地產投資在我國GDP中的占比逐年增長。

隨著我國個人住房貸款的發展以及受貸款利率調整的影響，即我國個人貸款基準利率由下降通道轉為上升通道之后，直接導致很多地區出現集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項調查報告顯示，借款人在貸款存續期內的還款規劃、資金成本和產生的費用以及家庭收入結構、水平等的變化是導致借款人提前還款行為發生的最主要原因。如果說我國居民傳統“無債一身輕”的觀念是主導借款人提前還款規劃的直接原因，那么由貸款利率波動拉動借款人支付資金成本的提升以及我國經濟向好帶來的借款人家庭收入結構的調整及絕對額的不斷增長，將成為借款人家庭最終落實提前還款規劃的推動力。

通過本論文的研究旨在識別影響個人住房貸款提前還款的主要因素，為商業銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進行有效的管理提供依據，并為我國個人住房抵押貸款證券的估價提供理論和技術基礎。具體理論和實踐意義如下：

從理論研究角度看，由于國外對個人住房貸款乃至個人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數據樣本整體數量不足、缺乏完整性、連續性等原因，導致學者在進行定量分析和建立模型時存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實證研究將為商業銀行個人住房貸款提前還款風險的管理提供有益參考。從實踐研究角度看，通過本論文的分析及實證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發行價格提供有力依據。同時，通過對個人住房貸款提前還款行為表現形式的研究，深入探討由提前還款為商業銀行經營管理帶來的影響，從而有利于商業銀行提升風險的有效性。

2.個人住房貸款提前還款風險影響因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理環境、經濟整體情況或人口變化等因素導致的借款人提前還款風險，以及由自然環境變化或借款人死亡導致貸款無法償還，由保險公司或擔保公司代為償還借款人應還未還欠款而出現的提前還款違約風險。

2.2 內生因素分析

內生因素是指與個人住房貸款緊密相關的內生經濟變量，主要包括以下幾方面因素。

2.2.1 房產價格因素分析

房產價格是導致借款人發生提前還款重要因素，一方面由于房地產價格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個人消費及經營需求，由此借款人就會提前還清原貸款的方式以申請更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學等剛性需求引發的換房行為，導致借款人要提前還清個人住房貸款，撤銷房產他項權以便房屋的銷售。

2.2.2 借款人收入狀況因素分析

宏觀經濟向好，住房的轉手率提升，促進提前還款行為的發生。當經濟形勢走低，居民無力償還貸款，銀行會通過拍賣等方式處置房產后收回貸款，也會形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率條件下，市場利率下降時，借款人提前還款的概率加大。采用浮動利率條件下，市場利率提高時，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場利率水平會促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉手，加速提前還款。

3.個人住房貸款提前還款管理的國際經驗

3.1 違約金管理制度

違約金制度，即銀行對于個人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價格補償的方式。

3.2 貸款產品創新模式

伴隨我國房地產市場的快速發展，個人住房貸款取得了長足的發展，競爭程度日趨激烈，由此市場上涌現出很多新興的個人貸款產品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場空間，也起到了管理提前還款風險的作用。（1）多樣化的貸款計劃。根據不同的職業類別和收入水平對借款人進行細分，并針對不同的群體設計個性化的產品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關聯的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節省了利息支出，還保證了借款人資金的流動性，同時起到了降低提前還款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美國，個人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權，而此舉將無法預期個人住房貸款整體資產組合在將來一段時間內的現金流動性。由此很多商業銀行通過套期保值的方式化解個人住房貸款提前還款的風險。險。

3.4 個人住房貸款證券化

近年來，管理個人貸款提前還款風險的新手段是通過資本市場將提前還款風險進行轉嫁。其基本機制是金融機構通過將個人住房貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），金融機構資產負債表上的個人住房貸款轉變為現金，從而使個人住房貸款的違約風險和提前還款風險隨著貸款的銷售轉移給SPV，從而通過SPV發行的個人住房貸款證券（MBS）在資本市場上將這些風險分散給眾多的投資者。金融機構的利潤被鎖定為該個人住房貸款發行利率和銷售利率之間的買賣差價。從整個金融市場系統風險管理角度看，由于遵循了風險配置的基本原則，個人住房貸款的風險由風險過渡者（金融機構）轉移給承擔不足者（愿意且有承擔該風險能力的投資者）手中，對降低系統性風險有至關重要的作用。

4.管理個人住房貸款提前還款風險的建議

通過分析結果和國外經驗的總結，結合我國商業銀行目前在提前還款風險的管理中存在的問題，提出了具有一定針對性的解決方案。

4.1 建立健全違約金制度

違約金制度，是在個人住房貸款的交易價格中，通過運用風險定價機制，對借款人的提前還款行為進行補償的技術。違約金制度是商業銀行提前還款風險管理的第一步，也是最基礎的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經過長時間的發展已經形成很多種方式，包括規定違約金、盯住市場違約金等，商業銀行根據自身發展現狀及對風險的容忍度，綜合運用各種方式以彌補提前還款造成的損失。

4.2 運用表內對沖方法管理提前還款風險

表內對沖，利用了商業銀行資產負債表中資產方和負債方對于市場利率變動產生的反向效應可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內各項業務，以使市場利率變動對表內業務的總體影響降到最低水平。由個人住房貸款提前還款產生的風險如果能夠實現在商業銀行表內業務中自然對沖，對于商業銀行來說，不僅轉嫁或轉移了金融風險，而且降低了管理成本，同時對于整個金融體系來說，起到了有效控制和管理系統性風險的作用。

4.3 推進個人貸款產品創新和提升服務水平

管理和控制提前還款歸根結底是為了挽留客戶，以此為出發點考慮，最容易實現的方法莫過于通過商業銀行自身個人貸款產品創新，乃至個人金融產品的聯動以及進一步提升商業銀行服務的水平和質量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個性化的產品和服務，不斷提升客戶對同一銀行產品和服務的認可度、信賴感和忠誠度。

參考文獻：

[1]施錫全，張淼.我國住房抵押貸款提前還款的博弈分析[J].財經研究，2002，10.

[2]施方.住房抵押貸款中提前償付行為的研究[J].國際金融研究，2001，9.

[3]樓江.對個人住房抵押貸款提前償還的研究[J].房地產金融，2001，3.

篇(2)

【論文關鍵詞】　公積金貸款 準備金提取 風險管理

前言：

住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見?？上攵@些問題處理的妥善與否直接關系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構當前擁有的風險管理的系統問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應策略和辦法。

1.　住房公積金業務發展狀況及風險分析

1.1住房公積金當前發展情況

自1992年以來，住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來，不僅深受廣大城鎮職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展，其風險也不斷加大。

1.2住房公積金個人住房貸款風險分析

《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規形成的損失及具體操作人員工作失誤產生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統需要做的，需要面對的問題。

第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發放貸款的人員不可能像商業性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經濟的發展和企業用工制度的發展，職工的工作調動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質量。

可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質量的提高，那么這就需要相應的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。

第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構來說是不能對貸款的具體內容予以說明和控制的。

第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作，貸款業務單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種，以分散風險。房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。他的產生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內什么都不會發生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內發生了。正是因為整個系統存在這樣的不穩定的發生危險的概率，所以對于將要發生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。

第四，很多不能夠預見的災害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。

2.　住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析

現在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現在下面兩個地方。

2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度

根據《條例》的規定，住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規定計提?！吨敢芬幎ㄙJ款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應按季計提，其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型（如行業等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。

2.2缺乏完善、統一的風險管理體系

要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應識別貸款風險，新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善，放出去的貸款沒有相金融機構那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統一的資金鏈條，這樣假設某個地方出現大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區即便不能有效統一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規避貸款管理的風險。

3.　住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析

住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。

3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制

建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法，發現那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規定的程序審批之后，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經核銷的壞賬保留追求索賠權利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統內部風險的解除，也可以為利益的回收繼續努力。

3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制

針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源，通過對住房公積金貸款數據的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標，從中把握住與風險相關的內外部因素，將數據轉化為對業務風險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產安全性，并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據，建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。

篇(3)

    論文摘要:在世界金融危機環境下,我國商業銀行必須加大信貸風險管理的力度,將商業銀行自身價值的所有來源包含在管理范圍內,通過分析找出引起商業銀行不確定性的內、外部變量,對其變化趨勢持續地進行監督其,這樣就可以幫助管理層在商業銀行的安全性、流動性、效益性間找到平衡點,使商業銀行躲開前面的未知風險,保持持續健康的發展態勢。

    一、世界金融危機的概念及爆發誘因

    全球性的金融危機是由美國的次貸危機所引起的,從表面上看,次級債問題是由美國低收入者的房貸所引發的。實質上,本次危機是源于刺激經濟的目標下過度的信貸以及信用風險互換等衍生工具的濫用,使狀況愈演愈烈終致危機惡化。而貫穿始終的問題是:無論是監管者、金融機構和個人都存在著忽視信貸風險管理的通病。金融機構特別是投資銀行,在追求業績的利益驅使下,片面的追求業務規模和業務利潤的快速增長,而忽視風險甚至無視風險。從業人員的道德水準與風險管控水平直線下降;另一方面,金融機構對金融衍生工具過分信任,認為一切風險可以通過工具創新轉嫁給別人,忽視了衍生工具內在的風險,最終導致金融風險被成倍地放大。

    商業銀行作為專門經營貨幣的特殊企業,具有高負債性和高外部性的特點,這就使其不僅追逐收益性,也必須關注安全性和流動性。而作為發展中國家的商業銀行又擔負著“轉型與發展”的雙重使命,這必然使信貸風險不斷積累。在當前的外部環境下,信貸風險管理已不再是對風險的規避和對沖的博弈術,而是一種保值增值的差別化技能。 信用評級機構則在此中扮演了極其不光彩的角色,甚至故意為投資銀行提高其產品的信用等級,某種程度上對金融風險的擴散起到推波助瀾的作用。從監管者的角度,由于長期的經濟繁榮和市場繁榮,自由主義的理念在監管者的頭腦中占據上風,放松管制、讓金融更加自由化成為這一階段監管者的核心價值觀。比較而言,美聯儲對銀行的監管是嚴格的。而恰恰次級債以及衍生產品均由美國證監會監管,作為長期監管股權資產的機構,對債權資產的利害關系肯定不如美聯儲,監管錯位也可以看作是危機爆發的重要原因。

    二、世界金融危機背景下我國商業銀行可能面對的信貸風險及存在的問題

    1.信用級別管理不嚴及住房貸款比例增大可能導致個人住房貸款者信用風險的集中爆發

    由于信用體系的缺乏,我國商業銀行在實際貸款發放過程中,無法得到借款人的信用保證。相對于美國的信用等級而言,我國的借款人甚至達不到次級信用級別。我國商業銀行在審核個人住房貸款申請時,主要是通過申請者從單位開具的收入證明來審查其收入狀況,導致資信較差的借款者可能憑借虛假證明從銀行得到貸款,進入房貸市場。銀行為了擴展業務規模,按揭成數都比較高,近幾年仍然維持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,隨著國家對房地產業進一步進行法規及商業銀行控制風險的要求,2005—2006年按揭成數下降到了60%左右,但是這個數值還是偏高,依然蘊含著很大的風險。

    2. 抵(質)押物的評估價值相對較高且缺乏更新機制致使商業銀行過度放貸

    商業銀行發放的大量貸款中,有部分貸款是抵(質)押貸款,其中有很多抵(質)押物的價值評估是在我國經濟上行時進行的,那時的宏觀經濟背景還比較樂觀,現在經濟處于下行中,銀行的抵(質)押物的價值已大幅縮水。而住房按揭貸款又被我國商業銀行視為優質資產業務而大力發展。行業間的激烈競爭和巨大的利潤空間又促使其不斷降低辦理條件,進而對貸款審查流于形式。許多銀行還通過推出各種優惠業務刺激個人房貸消費,從而搶占市場份額。這種風險意識的缺失使銀行業的風險正在不斷累積。而且,商業銀行對在建工程、未辦理產權證件房屋作抵押的抵押物跟蹤管理薄弱,沒有建立動態更新機制,甚至會出現抵押的在建工程已經完工,還沒有辦理好后續抵押登記手續,使銀行的抵押權“懸空”。

    3. 信貸投放過于集中在國家宏觀調控的房地產業促使風險加大

    根據國際經驗,個人房貸風險暴露期通常為3到5年,而我國房地產行業個人信貸業務是最近4年才發展起來的,也就是說我國銀行業已進入房貸風險初步顯現的時期?；诜康禺a市場在經濟體系中的重要作用,它已成為宏觀政策重點調控的行業。2006年以來,住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險;同時,貸款機構風險控制意愿下降,使行業風險加大,最終導致從緊的貨幣政策出臺。2007年連續加息導致住房開發成本高,同時也推高了貸款買房者的還貸成本。隨著次級債危機影響下的經濟下行,收入預期下降,還貸壓力增大,個人住房貸款者可能選擇提前還貸或斷貸,出現類似美國次貸市場上借款人無力還款的情形。

    三、現階段我國商業銀行加強信貸風險管理的措施

    商業銀行在金融危機背景下進行信貸風險管理,首先要明確信貸風險管理的目的不僅是保護資金的安全,而且還要提升構成銀行經營模式的有形和無形資產的組合水平。信貸風險管理應遵循保本、穩健的原則,保護銀行資產的安全,保證存量資產質量的穩定,這是銀行生存的基礎。對內生不確定性引致的風險,如銀行由于內部的信息傳導不及時、相關制度不完善而發生的操作失誤、貸款抵(質)押物價值沒有及時更新等,可通過加強控制程序和業務檢查力度來實現。

    1.嚴格控制個人住房貸款者的信用級別

    商業銀行必須使用內部控制的標準流程從嚴控制個人住房貸款者的信用級別,嚴格檢查每一筆房屋按揭貸款業務,信貸員必須要與貸款申請人見面,而且必須面對面地簽訂貸款合同。對于新收到的房屋按揭貸款申請,由信貸工作人員到單位核實收入證明,通過核實貸款者真實身份。

    2.增強我國商業銀行自身的流動性

    從宏觀層面看,2007年央行10次上調法定存款準備金率、6次加息、每周發行定向票據,從緊貨幣政策的實施回收了銀行體系內相當數量的流動性。而在 金融 危機過程中,保持自身流動性成為銀行渡過難關的重要手段。

    3.加強金融創新監管

    從美國的次貸危機到全球的金融危機再次印證了金融創新會給銀行業帶來雙重影響。在國際金融市場和交易日趨復雜化的背景下,必須清醒認識到金融監管的重要性。審視次貸危機的爆發過程發現,即使美國在監管體系完善的市場中,仍然存在著大量的監管缺失,尤其是對金融衍生品的監管。金融產品的復雜化導致了對其認識上的盲點和監管上的空白。

    參考文獻:

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    [5]熊維強.從次貸危機看金融衍生品的創新與監管[J].中國浦東干部學院學報,2008,(06).

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    [8]汪思冰,郝登攀.美國次貸危機對我國金融監管的啟示[J].時代金融,2008,(11).

篇(4)

【關鍵詞】 個人住房貸款 融資 還款方式

一、商業貸款及公積金貸款概述

個人住房商業貸款是指購買本市住房的具有完全民事行為能力的自然人，以其所購買的該產權住房作為抵押，或者提供商業銀行認可的其他保證而向銀行申請的貸款。公積金貸款則是指繳存住房公積金的職工在購買住房時享受的貸款，國家規定，凡繳存公積金的個人均可申請該貸款。2015年我國住房公積金條例規定，使用公積金的職工個人必須連續繳納公積金6個月以上。由于住房公積金貸款的資金包括職工繳存的和職工單位為職工繳存的，且最終均屬職工個人所有，因而其貸款利率較商業貸款利率低，能大大減少成本。

二、南昌市個人住房貸款融資及還款方式的案例分析

1、案例背景

個人住房貸款是指銀行為方便借款人購買自用普通住房而向其發放的貸款。銀行在發放該貸款時，會要求借款人提供擔保，若借款人未按時歸還欠款本息，銀行將有權對其抵押物進行依法處理。然而，個人對于申請的住房貸款融資及還款方式的選擇不同，也將帶來不同的成本效益。

南昌某青年A，大學畢業一年，現工資為4000元，其女朋友B工資2500左右，工作基本穩定，現兩人準備結婚，想購置一套新房，他們看中一套面積90平米的小商品房，三室一廳，每平方米價格是9000元，位于城區，工作方便。商家提供兩種付款方式：一次性付款和銀行貸款，如采用一次性貸款，將提供房款3%的折扣優惠，在貸款金額方面：銀行規定建筑面積在90平方米以上的，最高貸款金額為所購住房成交價格的70%;建筑面積在90平方米及以下的，最高貸款金額為所購住房成交價格的80%?？紤]到現有資金5萬，向父母及親戚朋友借了10萬后，A、B決定使用公積金貸款及商業組合貸款的形式支付余下的款項。

2、案例分析

目前各大商業銀行按揭貸款計息存在浮動利率及固定利率兩種，浮動利率我國實行的是下限管理，上不封頂，下限利率水平一般為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。固定貸款利率是指由借款人與銀行約定一個利率，在借款期內，都以該利率計息，而不管央行的基準利率如何調整。

由于A選擇了在中國農業銀行進行購房擔保借款，因此，以該行的政策為基礎。由于實際貸款利率，中國農業銀行會根據借款人以及貸款的綜合情況確定。而每個人的情況不同，申請的貸款業務不同，因此，中國農業銀行批復的貸款利率也就不同。同浮動匯率相比，固定利率的最大特點顯然是不隨行就市。由于銀行提供的固定利率要明顯高于浮動利率，以便容納未來時間的利率多次上升的可能，所以，固定利率貸款的風險就在于，借款人要能夠預測到在貸款周期內：

（1）貸款利率的升降趨勢;

（2）浮動利率什么時候能夠超過固定利率;

（3）浮動利率能超過固定利率多長時間。

利率水平僅是影響借款人還款的因素之一，選擇固定利率或浮動利率房貸，還需要考慮其他一些重要因素，如與利率形式相伴的貸款期限的長短、借款人的預期收入狀況等。根據其貸款情況可進行如下比較分析。

等額本息還款法要求借款人每月償還相等金額的貸款本息。設：y是貸款所需總額，n是貸款期數為，i是貸款周期利率，則：

月還款額=yi（1+i）n[（1+i）n]-1

還款總額=月還款額×還款期數

利息總額=還款總額-貸款本金

等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減。設貸款總額為y，貸款期數為n，貸款周期利率為i，已還至第k期，則：

月還款額=y/n+[1-（k-1）/n]yi

月還款本金=y/n

月還款利息=[1-（k-1）/n]yi

總利息=

總還款額=

通過等額本息還款法和等額本金還款法，銀行都是按照借款人實際占用貸款額和規定的利率計算應收取的利息。如果不考慮時間因素，從表中可看出，還款方式一致的情況下，貸款期限越長，還款總額越多;而還款年限相同情況下，等額本息還款方式下的還款總額高于等額本金還款方式的還款總額。

對于這兩種方法，每期還款金額都隨著還款次數的增加而減少，但等額本息還款法下償還的金額緩慢減少，為曲線向下，而等額本金還款法下則為直線向下，因此比較兩條線與坐標軸圍成的面積，必有等額本息還款的大于等額本金還款法下的，即總還款額，等額本金所需償還的較少。

3、案例解決

通過比較還款方式及還款年限，A、B兩人估算了一下他們的還款能力：在還款期前兩年，他們的月收入總計為6500元，每月的支出大概總共為2500元，此后，隨著工作年限的增加，他們的收人會有一定的增加，但同時他們撫養小孩、贍養父母的費用支出也會相應增加，因此預期在近期內他們的還款能力將維持在4000元（2500―6500元）左右。在貸款期限方面：銀行規定貸款期限最長不超過30年;借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年。由于公積金貸款額度需要考慮所購住房及借款人情況，因此根據公積金計算公式，利用公積金能貸到567000元資金?？紤]到不想長期處于還貸壓力下，他們選擇貸款期限為20年，貸款方式為等額本息還款。據此，計算出每月還本付息額為3361.68，而20年后所還本息總額為806802.42元。

此外，除去自有資金，以及借來的欠款還有93000元的房款未籌集到，于是A決定向銀行申請商業貸款，以所購房屋為抵押，因此購置該房A決定最終采取商業性貸款與公積金貸款組合的方式?？紤]到剩余資金不足，A、B選擇了等額本息還款方式，并選擇浮動利率進行利息計算，以借款發放日中國人民銀行同期同檔次人民幣貸款基準利率為基礎上浮百分之十后確定。因此，可以看出當基準利率上調時，選擇固定利率計息還款所支付的利息更少;反之，下調時，浮動利率計算的利息更少。貸款期限方面，為了降低生活壓力，在規定的最長期限30年下，A、B決定貸款期限為8年。對于商業貸款的部分，中國農業銀行利率為基準利率的1.1倍，將此數據輸入房貸計算器得月還款額1232.14，所需還款總額為118285.39。

合同規定，要求借款人提供擔保，包括借款擔保和抵押，并規定存在以下違約責任時需支付賠償、違約金，嚴重的話撤銷借款合同，主要涉及將借款用作他用、提供虛假材料、擔保人和借款人不能正常履行義務等情形。因此，貸款人在辦理住房抵押貸款時，必須意識到其潛在的風險。對于提前還款方面，在確定是否要提前還款時，應計算提前還款時所需還款金額M1與未提前還款剩余還款額M2兩者的大小，如果M1>M2，不適合提前還款;若M1<M2，則適合提前還款，若M1=M2，無所謂是否提前還款（計算時，應考慮不提前還款的資金所帶來的貨幣時間價值及提前還款所需償付的違約金）。當然，采用浮動利率計算利息的話，不能準確計算剩余所需還款數額，因此需要貸款人對未來市場及銀行利率有客觀可靠的判斷。一般而言，固定利率計息條件下提前還款所支付的違約金將遠高于浮動利率條件下的違約金。

假定A、B在5年后工資均有所增長，且雙方工資總額達到1萬，考慮到公積金貸款利率低，他們先用手頭上的幾萬積蓄償還住房貸款，針對提前還款情況，中國農業銀行規定，對于在借款實際發放之日起36個月內提前還款的，需加收一個月的貸款利息。因此，A、B選擇五年后歸還本息，不涉及違約金，且自身沒有更好的投資選擇，商業貸款利率又偏高的情況下，選擇提前還款是可以進行的。

（基金項目：本論文為江西科技師范大學“研究生創新專項資金項目”課題研究成果之一，項目編號為YC2014-

S436。劉斌為本文第一通訊作者。）

【參考文獻】

[1] 安曉華：淺析住房公積金貸款利率及利息[J].內蒙古科技與經濟，2015（7）.

篇(5)

美國次貸危機從住房抵押貸款市場的信用風險發展為一場全球性系統性金融危機，暴露了美國金融監管部門在全球化背景下，面對金融創新的監管“失靈”，特別表現在對次貸發放機構、投資銀行、新興市場投資機構以及評級機構的監管上。這次危機啟示中國金融業，建立有效的監管制度和金融危機處理機制，保持金融監管水平與金融創新步伐相適應，盡快推動新資本協議的實質性實施，是保障金融安全的重要措施。

關鍵詞：次貸危機；金融監管；金融安全

一、次貸危機中金融創新與金融監管的“失靈”

(一)對次貸發放機構盲目擴張次貸業務的風險監管“失靈”

1聯邦政府住房金融監管部門對次貸市場監管的失誤

次貸危機的發生，聯邦政府住房金融監管部門對房地產金融業監管不力，導致信用風險在住房信貸市場孕育和集聚是關鍵原因。美國擁有全球最完善的住房金融體系，也擁有較完備的住房監管部門和監管手段，但從次貸危機發生的現實看并非如此完備。首先，在住房貸款一級市場，聯邦住房金融委員會是政府設立的監督機構，該機構將全國劃分為12個片區，相應建立了12家聯邦住房貸款銀行(FederalHomeLoanBanks，FHLB)，12家聯邦住房貸款銀行共吸收了8104家抵押貸款發放機構作為會員機構，這樣，使聯邦住房金融委員會通過直接監管12家聯邦住房貸款銀行，間接實現了對一級市場的監管。但問題是8104家會員機構并不是美國全部的抵押貸款發放機構，2007年發放的個人住房抵押貸款占美國個人住房抵押貸款總額的84％，另外尚有16％的其他住房貸款發放機構未受到監管。而且占有次貸市場59％份額的前10大抵押貸款發放機構，都不是聯邦住房貸款銀行的會員。其次，從房地產二級市場來看，大約80％的MBS(住房抵押貸款支持債券MortgageBasedSecurities，MBS)是由政府支持企業發起的，受聯邦住房企業監管辦公室的嚴格監控，但由私人機構發行的另外20％的MBS則不在其監管范疇。作為金融企業，貸款機構為了追求更高利潤大力拓展次貸市場也無可厚非，但是金融監管當局卻需要站在戰略高度，在維護金融體系穩定的宗旨下，從宏觀上把握金融創新與金融穩定的利害關系。但由于美國金融監管屬于分業監管模式，因而缺乏全局性的機構來前瞻性的監控金融創新的

2商業銀行等貸款機構次貸業務暴露了風險管理“失靈”

(1)貸款流程創新助長了次貸風險集聚。在金融自由化、市場流動性泛濫、房地產業泡沫背景下，銀行等貸款機構為了獲得更高利潤，對貸款流程進行創新，即貸款發放機構不直接對借款人的還款能力進行審查，而將該業務外包給中介機構——貸款經紀商。貸款經紀商原本是購房者的人，為購房者尋找最佳的貸款機構及爭取有利的貸款合約條件。但在競爭激烈的次貸營銷中，銀行等貸款機構把貸款審查環節外包給了貸款經紀商。據美國住房與城市發展部(HUD)的報告，60％的住房抵押貸款發起和貸款交易是由經紀人完成的。受利益的驅使，貸款經紀商從中介服務變成為金融機構“賣貸款”，有意降低貸款標準，放松對借款人的信用調查。而次貸借款人普遍文化程度低，缺乏基本金融知識，在低首付、低利率的誘惑下，實際是借了高成本、高風險的貸款。另一方面，次貸發放機構由于通過證券化過程能夠將次貸的信用風險分散和轉移，因此也放松對借款人的償債能力調查，主要依賴貸款經紀商。這樣，許多通常被認為不具備償還能力的借款人就容易地獲得了房屋抵押貸款。據2007年底的一項調查顯示，次貸中60％購房者的申報收入被至少夸大了50％。而政府金融監管部門對這些明顯違規的做法既沒有及時風險提示，也未采取有力措施糾正。

(2)次貸業務暴露了大型商業銀行風險管理的缺陷。次級抵押貸款大部分是存款體系外的專業抵押貸款公司發放的，商業銀行并未大量發放。但是，大型商業銀行廣泛參與了次級貸款的證券化過程，包括次級債承銷、服務、提供流動性支持和投資。正是次貸證券化過程放大了市場風險，商業銀行在參與中沒有充分重視和識別風險從而遭受了巨額的虧損。

第一，商業銀行忽視表外實體的業務風險。在次貸證券化過程中，商業銀行通過創設獨立的特殊目的機構(SPV)作為次貸證券化的表外實體，其主要形式是資產支持商業票據渠道公司(AssetBackedCommercialPaperConduits，ABCPCs)和結構性投資工具公司(StructuredInvestmentVehicles，SIVs)。這兩大表外實體持有大量的債務擔保憑證(CollateralDebtObligations，CDOs)，卻不受資本監管制度約束，也沒有資產撥備要求，加之其資產負債存在顯著的期限結構錯配。在次貸危機爆發后，這些表外實體面臨巨額虧損和流動性風險的情況下，一方面，商業銀行被迫向其提供備用信貸，從而將表外風險暴露在表內；另一方面，商業銀行作為SIVs發行的資本本票的持有者將會面臨額外的市場風險。按照美國以市價調整(MarktoMarket)的會計準則，表內資產的風險積聚和巨額投資損失必然導致商業銀行資產價值大幅縮水，出現巨額賬面虧損。

第二，商業銀行低估了結構性證券衍生品的風險危害。近年來，金融創新越來越依賴數學模型運用，特別是在風險度量和產品估值中。不可忽視的是數學模型的構建往往過度依賴歷史數據，但市場是千變萬化的。大型商業銀行憑借其人才與市場優勢，過分樂觀地運用風險價值模型或基于模型的指標計量風險，但任何模型都不能反映所有風險，尤其是市場發生重大變化的時候。許多銀行對次貸及其結構化產品的信用風險估計不足，未充分考慮信用風險和市場風險的傳染性，沒有建立有效的信用風險和交易對手風險之間的綜合監控與管理機制，導致總體風險暴露的低估。

(二)對投資銀行及其創新的次貸衍生產品的風險監管“失靈”

投資銀行作為金融中介機構在次貸危機的發生中擔當了重要角色。首先，投資銀行購買房貸機構發放的次級房貸，通過“原生一分銷”(OriginatetoDistribute，O&D)過程創新出大量復雜的次貸衍生證券；其次，投資銀行既是次貸衍生證券的發起人、設計者與承銷者，也是其重要的投資者。在證券化創新過程中，次貸衍生證券的信用鏈條被大大延長，最終投資者和初始資產所有者的信息聯系被割裂，造成了“風險轉移幻覺”，弱化了市場參與者監測風險的動力。

投資銀行通過衍生金融產品創新可以有效分散和轉移信用風險，但這種轉移過程中信用風險并沒有消失，而是轉移到了未受監管的市場，風險管理消失了。如CDOs等次貸衍生證券是一種高度個性化的產品，其交易是由各類金融機構通過OTC市場一對一進行的，OTC市場交易分散，流動性低，市場監管相對較少，風險到底轉移到了哪里并沒有公開的信息可供分析，所以透明度反而降低且易產生新的風險，如交易對手風險。

從目前危機發生的結果看，受到損失最大的并非傳統商業銀行，而是大型投資銀行和從事投資銀行業務的全能銀行。據IMF和國際金融學會(IIF)估算，銀行損失中真正的信貸市場現金流損失僅占13％～20％，其余皆為資本市場減值損失。傳統銀行受到的影響較小，主要原因是銀行業受國際統一的資本監管制度約束，有資產撥備制度的要求，并且按要求定期披露，發生風險會及時處置，但投資銀行不受資本監管制度約束，沒有不良資產撥備機制，其資本充足率遠遠低于商業銀行。因此，投資銀行形成了一種主要通過市場融資，大量采用杠桿交易，以很少的資本為股東賺取高額回報的業務模式，即所謂低成本、低資產回報率、高杠桿、高資本回報率的“兩高兩低”模式。這種模式導致投資銀行在業務經營中過度注重當期收益而淡漠風險，忽視長遠發展，如對員工起薪較低，但對業績突出的給予重獎，股東對管理層激勵也是如此。次貸危機發生后，美國最大的五家投資銀行中雷曼(LehmanBrothers)、貝爾斯登(BearStearns)和美林(MerrillLynch)率先倒下，高盛(GoldmanSachs)和摩根斯坦利(MorganStanley)被迫轉為銀行控股公司，就表明美國盛行的投資銀行業務模式面臨嚴峻的考驗，需要重新評價。

(三)對新興市場參與者的監管“失靈”

在次貸衍生品受到機構投資者追捧的市場中，對沖基金、私募股權基金、財富基金(SovereignWealthFunds，SWFs)等新興市場參與者在利益驅動下，憑借其龐大的資本規模和較高的市場信譽，大量采用“信用套利”策略，以銀行信用為支持，投資次貸衍生品，加之普遍采用高財務杠桿進行對沖交易，這使其交易頭寸對于房價和利率都極其敏感。這種交易方式，一方面放大了對沖基金的獲利能力，另一方面也擴大了其風險承擔水平，同時也放大了衍生金融市場的信用規模，加大了系統性金融風險。一旦市場條件發生變化或對沖操作失誤，風險即刻顯現。同時導致對沖基金向銀行借人的貸款無法歸還，引起了金融市場的連鎖反應。而聯邦金融監管部門對這些新興機構在衍生金融市場的作用和風險未予足夠重視，它們在市場的行為幾乎不受監管。

(四)對信用評級機構業務運作中的道德風險的監管“失靈”

信用評級機構在次貸衍生產品二級市場流通中發揮了重要作用。評級機構要對各種次貸衍生證券在發行之前進行信用評級，以提高其市場風險可信度。由于次貸衍生證券經過層層分解和重新打包，變得非常復雜，不僅普通投資者即使大型機構投資者也難以準確衡量其風險，因此，各類投資者基于對評級機構的充分信賴，其投資決策主要依據評級機構的評級進行。但事實是評級機構對這些結構性衍生證券的評級并沒有充分揭示其真實風險特征。其原因主要有：一是客戶希望其評級資產獲得盡可能高的評級，而評級機構作為商業機構以利潤最大化為目標，在有保險公司對評級資產擔保的條件下，通常愿意給予此類資產較高的評級。二是次貸衍生證券的復雜程度大大增加了準確評估其風險的難度。三是次貸及其衍生品的發展歷史較短，沒有經歷一輪經濟周期的檢驗，在市場繁榮的大環境下，評級機構對次貸衍生品的評級也普遍樂觀。2006年第3季度，穆迪、標準普爾和惠譽三大評級機構對75％的次級債全都給予AAA評級，相當于美國聯邦政府債券評級，10％給予AA評級；8％給予A評級，只有7％給予BBB或更低的評級。次貸危機的爆發，使一向以獨立、公正而聞名于世的美國評級機構聲譽掃地，備受指責，也揭示了作為純營利性中介機構的評級公司也必須受到監管和約束的客觀現實。

二、中國金融業的風險監管與金融安全體系構建

(一)推進金融混業經營制度的同時需要構建有效的金融監管體系

金融監管要與金融混業經營相適應，特別是對混業經營后創新業務的前瞻性監管非常關鍵。我國目前實行的三大金融監管機構各自對相應行業實施監管，這種模式顯然與業務經營日益混業化的趨勢以及金融風險的復雜性不協調。另外，對于跨部門的金融創新，需要有一個統攬全局的更具權威性和協調能力的機構牽頭，采取全面的審慎監管。因此，中國金融業在邁向混業經營的過程中，基于分業監管的銀監會、證監會、保監會三大監管機構有必要建立聯席監管機制，加強對混業經營中創新領域、創新業務的協同監管。監管中既要保持金融創新的活力，又要防范創新過度帶來的風險暴露，還要防止出現監管“失靈”的問題。

(二)商業銀行等金融機構要強化金融創新的風險管理

1商業銀行要協調好信貸業務拓展中短期盈利與長期可持續發展的關系

2005年，在國內房地產價格不斷高漲的市場下，為了提高市場份額，一些股份制銀行曾推出近似于“零首付”的房貸，以及“加按揭”、“轉按揭”等等創新業務模式，后被銀監會強令取消。這些做法在危機發生前的美國次貸業務中都有，值得我們警惕和深思。

從近兩年我國的住房抵押貸款來看，截至2007年底全國金融機構個人住房貸款余額為2.7萬億，在各項貸款中占比接近10％。根據中國人民銀行2008年1月對全國20個大中城市的抽樣調查，個人借款購房者多為中高收入人群，其中82％的人預期家庭收入基本穩定或上升；40歲以下的購房者占75.5％，群體支付能力處于上升時期。全國按照購買價格計算的抵借比(貸款發生額／房屋銷售額)為55.4％，平均首付款比率為37.2％，而美國次貸的抵借比在2000年就達到了78％，到2006年更上升到86.5％。對比來看，我國銀行貸款的第二還款來源比較充足?？傮w分析，我國的住房抵押貸款質量較高，因借款人還款能力不足而發生被動違約的系統性風險較小。但在住房市場趨于持續升溫的狀況下，房貸機構往往具有擴張沖動，監管部門的及時預警和有效監管措施非常必要。

2商業銀行要正確把握資產證券化創新商業模式的應用

從美國次貸危機的教訓中，我們應該對國內商業銀行未來住房貸款證券化的發展有正確認識。第一，次貸危機與過度利用證券化以及“原生一分銷”的業務模式有很大關系，但并不能否定這些創新形式。證券化作為盤活信貸資產流動性，分散金融機構信用風險的創新模式，仍然有廣闊的發展前景，只是要把握創新與風險控制的關系。第二，金融機構不能認為只要通過資產證券化就能把風險轉移出去，而過度拓展高風險信貸業務。因為證券化只能轉移和分散風險，并不能消除風險，風險仍留在市場內。在全球金融一體化背景下，以及金融市場各子市場界限趨于模糊的條件下，局部的風險暴露會通過創新管道在市場主體間傳遞。因此，資產證券化模式的運用要注意把握量度，不可濫用。同時資產證券化的發起主體要注意基礎資產的質量，從源頭上把好信用風險防范關。第三，要充分發揮證券化模式有利的一面，防范其弊端。監管部門要制定嚴密的證券化產品信息披露要求，把結構性產品的特異性風險向投資者充分揭示，避免誤導。同時，要完善結構性產品的資本監管制度，防止機構投資者利用結構性產品從事監管資本套利(不降低風險甚至增加風險的前提下降低了監管資本要求)。第四，“原生一分銷”模式是風險轉移過程，在次貸證券化中，投資銀行、SPV等中介機構不受傳統資本監管的約束，導致風險傳遞中監管出現“失靈”。次貸危機警示監管部門，金融監管要從系統性風險的高度著眼，對風險轉移過程中的各環節的金融中介都要監管，而不僅僅是商業銀行。

(三)要以次貸危機為契機推動中國銀行業新資本協議的實質性實施

實質性實施新資本協議的監管要求，將使銀行風險管理至少在下列幾個方面得到改進。第一，有利于改變銀行單純依靠計量模型衡量風險的缺陷。新資本協議要求商業銀行采用風險計量模型的同時應輔以必要的專家判斷，定量分析和定性分析相結合，以準確計量風險。第二，有利于改變衍生金融產品場外交易透明度差、交易對手風險暴露不充分的缺陷。新資本協議明確規定了在衍生金融交易中交易對手信用風險的計量方法，以估計由于交易對手信用惡化導致的信用風險。鑒于資產證券化交易結構的復雜性、風險的隱蔽性，按照新資本協議的資本監管范圍，資產證券化及特殊目的機構SPV都應當適用資本監管要求。在新資本協議下，資產證券化主要用于改善銀行資產負債表的彈性，而不再為了資本套利。第三，有利于改變銀行資本覆蓋風險范圍有限的缺陷。1988年的資本協議僅要求商業銀行對信用風險和市場風險計提資本，新資本協議要求銀行將資本覆蓋范圍擴大到面臨的所有實質性風險，如操作風險、流動性風險、銀行賬戶利率風險、聲譽風險、模型風險等。而且銀行集團內部要有統一的風險計量方法和標準。

基于新資本協議實施的需要，商業銀行必然要對風險管理的組織架構、IT系統、風險管理政策流程進行改造，這將有效推動中國銀行業整體風險管理基礎設施的完善，促進風險管理的效率和效果提升。

(四)完善金融基礎制度，構建中國金融安全體系

政府信用、存款保險制度、突發性危機處理機制構成了一國金融安全體系的基本框架。中國雖然尚未建立存款保險制度，但公眾對中國銀行業的信心，根本原因就在于國有金融為主體的金融體系結構，政府發揮著實事上的隱性擔保。這種信用機制對于金融業這樣特殊行業而言非常關鍵。當然，存款保險作為一項金融基礎制度，對于非系統風險的化解還是具有重要作用的。因此，中國金融危機處理機制的建立，應在保持政府信用隱性擔保的基礎上，一是通過建立存款保險制度解決個別風險承擔問題，二是建立類似美國的《2008緊急經濟穩定法案》(EmergencyEconomicStabilizationActof2008，EESA)或英國的《特別處置制度》(Specialresolutionregime，SRR)的系統性金融風險處理機制。從而形成個別風險處理、重大系統風險處置及金融業基礎信用三個層次構成的中國金融安全體系。

參考文獻：

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[6]德國中央銀行執行董事HermannRemsperger，美國次貸風波引發對金融穩定的再思考[J]，當代金融家，2008，(1)。

篇(6)

論文摘要:文章選取美國儲貸危機、北歐危機及日本金融危機作為研究對象進行比較分析，指出政府的救助措施將對美國金融危機的治理起著至關重要的作用，為美國政府救助方案的實施提供理論上的支持。

一、美國金融危機的性質探討

《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》將金融危機定義為“全部或部分金融指標——短期利率、資產(證券、房地產、土地)價格、商業破產數和金融機構倒閉數的急劇、短暫的和超周期的惡化?！?/p>

根據IMF在《世界經濟展望1998》中的分類，金融危機大致可以分為以下四大類：(1)貨幣危機。當某種貨幣的匯率受到投機性襲擊時，該貨幣出現持續性貶值，或迫使當局擴大外匯儲備，大幅度地提高利率。(2)銀行業危機。銀行不能如期償付債務，或迫使政府出面，提供大規模援助，以避免違約現象的發生，一家銀行的危機發展到一定程度，可能波及其他銀行，從而引起整個銀行系統的危機。(3)外債危機。一國內的支付系統嚴重混亂，不能按期償付所欠外債，不管是主權債還是私人債等。(4)系統性金融危機?？梢苑Q為“全面金融危機”，是指主要的金融領域都出現嚴重混亂，如貨幣危機、銀行業危機、外債危機的同時或相繼發生。

根據IMF的分類，我們知道，美國目前的狀況正符合第二種分類。美國的金融危機是由提供次級住房貸款的金融機構以及投資銀行等金融機構的破產、接管所致，因此我們將美國這次次貸危機引發的金融危機定性為銀行業危機。

二、歷次重大銀行危機的比較研究

根據上述的分析，我們更加關注美國金融危機與歷次銀行業危機的比較。我們發現這次危機與美國1987年的儲貸危機、1990年代的北歐危機以及日本金融危機頗有相似之處，與它們比較更加可行。原因是這幾次歷史上的銀行業危機的演變過程與美國金融危機更為相似，都是源于房地產泡沫的銀行業危機。

(一)危機發生的原因比較分析

危機發生之前，這些國家的經濟都處于一段黃金時期，房地產蓬勃發展，需求增長迅速，也由此使市場產生過度樂觀的情緒。而其后經濟增速下滑和房地產周期下行亦成為觸發危機的導火索。最后實體經濟則承受樓市泡沫破滅和金融危機的雙重打擊而陷入衰退。

監管當局不恰當的放松管制使信貸過度擴張，金融體系風險敞口增大。儲貸危機始于1980年—1981年政府鼓勵儲貸機構對房地產發放貸款。而2004年起資產支持證券的爆發式增長和政府大力推行次級房貸危機埋下伏筆，二者均使得房貸市場迅速膨脹。

篇(7)

【摘要】住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉用于發放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調整自己的資產負債結構，消除短存長貸現象，更好地參與住房金融市場和進行業務創新。進行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關流動性、資金供給等一系列問題，進而形成一個較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運用資產證券化這一金融創新工具為出發點，分析我國住房抵押貸款證券化的實質，論證我國實行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應采取的措施。

【關鍵詞】住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費曾經是許多發達國家的主導產業，我國已將住房產業作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現一些問題，嚴重制約著住房產業的快速發展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創新，積極推進住房抵押貸款證券化。

一、住房貸款證券化的實質

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業銀行面對金融創新的發展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現在以下六個方面。

（－）有利于拓寬商業銀行的融資渠道

實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

（二）有利于降低商業銀行的經營風險

我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。

（三）有利于提高商業銀行的盈利能力

實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3.住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現金流量的分配?？梢姡》康盅嘿J款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由于上述各項業務并不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。

（四）有利于加強商業銀行的資本管理

按照《已賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。

（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控

公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。

（六）有利于推動我國資本市場的發展

根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。

三、我國住房抵押貸款證券化的措施

（一）選擇合適的商業銀行作為發起人

在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業市場份額42％，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。

（二）完善住房抵押貸款的一級市場

實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。

（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV

SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1.由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3.目前我國商業銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。

（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券

發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防范，還可以為今后發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要采取以下對策：1.應采取低面額、高收益的形式；2.應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4.應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。

在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。

（五）創造良好的外部環境